Co wybory połówkowe 2026 oznaczają dla kupujących na Manhattanie i w Miami

Co się zmieniło, a co nie

Rynek nieruchomości sprowadza się do podaży i popytu. Wtorkowe wybory nie zmieniły podaży, z której kupujący może dziś rano wybierać. To, czy zmienią popyt, zależy od tego, co nastąpi dalej: kosztów finansowania, rynków finansowych i zaufania kupujących krajowych i zagranicznych. Na razie wiele przepisów, które bezpośrednio kształtują rachunek na Manhattanie i w Miami, powstało w Albany i Tallahassee, a o cenie nadal decyduje sama nieruchomość.

Demokraci mają według prognoz kontrolować Izbę Reprezentantów i Senat w nowym Kongresie. Niektóre okręgi nie zostały jeszcze rozstrzygnięte, a żadne wyniki nie zostały zatwierdzone. Prezydent zachowuje weto, więc istotna federalna zmiana podatkowa wydaje się mało prawdopodobna. Kupujący powinni podejmować decyzje w oparciu o obowiązujące prawo.

Waszyngton nadal ma znaczenie. Notowania akcji wzrosły 4 listopada, a rentowność 10-letnich obligacji skarbowych USA spadła o około sześć punktów bazowych do około 4,89 procent. Dla kupujących za gotówkę znaczy to więcej, niż mogłoby się wydawać. Duża część gotówki przy stole zamknięcia transakcji pochodzi z portfela inwestycyjnego lub z zabezpieczonej nim linii kredytowej, więc wartość akcji i warunki kredytowania nadal kształtują popyt. Podzielony rząd może też przynieść konfrontacje wokół budżetu i limitu zadłużenia, które mogą niepokoić te same rynki. Ciągłość podatkowa nie gwarantuje stabilności finansowej.

Jeszcze jedna kwestia dotyczy obu rynków. Moja ocena jest taka, że wynik może dać kupującym z zagranicy bardziej przyjazny sygnał po latach obaw związanych z polityką imigracyjną administracji. To mogłoby podsycić zainteresowanie Manhattanem i Miami. Politykę imigracyjną nadal wyznacza administracja, ale sygnał od wyborców wskazuje inny kierunek.

Po wyborach dolar również nieznacznie osłabł. Jeśli ten trend się utrzyma, kupujący finansujący zakupy w euro, funtach lub innych umacniających się walutach zyskują siłę nabywczą. To bardziej bezpośrednia korzyść finansowa niż zmiana nastrojów politycznych, choć żadna z nich nie stała się jeszcze dowodem na odnowione zakupy.

Znaczenie mają także wojny. Ropa potaniała 4 listopada o ponad 8 procent w oczekiwaniu, że presja na zakończenie wojny z Iranem wzrośnie, a wiceprezydent obwinił wojnę o przegrane w wyborach. Kongres kontrolowany przez Demokratów mógłby też naciskać na większe wsparcie dla Ukrainy. Żaden z tych wyników nie gwarantuje szybszego zakończenia konfliktu. Dla naszych kupujących potencjalna korzyść działa dwojako: tańsza ropa mogłaby złagodzić presję na inflację i rentowności, a mniejsza niepewność geopolityczna mogłaby przywrócić część kupujących, którzy czekali.

Cła to jeden z obszarów, w którym wybory zmieniają mniej, niż się powszechnie sądzi. Sąd Najwyższy unieważnił już w lutym nadzwyczajne cła nałożone na podstawie IEEPA. Cła na stal i aluminium, istotne dla budownictwa, nałożono na podstawie Section 232 of the Trade Expansion Act i pozostają w mocy. Zmiana układu sił w Kongresie nie usuwa ich automatycznie. Ceny materiałów budowlanych są o około 11 procent wyższe niż przed rokiem, drut miedziany zdrożał o ponad 20 procent, a organizacja wykonawców wiąże znaczną część tego wzrostu z kosztami paliwa wynikającymi z wojny z Iranem. Nawet gdy cła spadają, dostawcy niekoniecznie oddają podwyżki, które nimi uzasadniali. Część tego wzrostu zostaje wbudowana w koszt budowy. Zniesienie ceł, jeśli nastąpi, może więc spowolnić dalsze wzrosty, nie czyniąc nowych inwestycji znacząco tańszymi w realizacji.

Manhattan

Podaż: niedobór na szczycie

Wybory nie dodają ani nie odbierają ani jednego apartamentu na Manhattanie. Corcoran naliczył w trzecim kwartale zaledwie 6354 aktywne oferty, czyli najniższą podaż w trzecim kwartale od 2017 roku, a zasób deweloperski (sponsor inventory), czyli nowe inwestycje, jest najniższy od czwartego kwartału 2012 roku. Nic w wyniku wtorkowych wyborów nie zmienia tego w krótkim terminie. Pełne zestawienie znajdą Państwo w naszym raporcie rynkowym o Manhattanie za Q3.

Nie oznacza to, że każdy apartament jest towarem deficytowym. Stan nieruchomości, budynek, dzielnica i cena nadal decydują o tym, ile realnych alternatyw ma kupujący. Gotowy apartament z niewielką bezpośrednią konkurencją może utrzymać swoją pozycję, podczas gdy apartament wymagający gruntownego remontu stoi bez ruchu. Rynek luksusowy radzi sobie jednak znacznie lepiej niż rynek lokali w dolnych przedziałach cenowych, więc szerokie dane dla Manhattanu mogą przesłaniać siłę tam, gdzie szukają nasi kupujący.

Popyt: stopy procentowe i dopłata pied-à-terre

Skoro istotna federalna zmiana podatkowa jest mało prawdopodobna, kupujący mają niewiele powodów, by spieszyć się z transakcją i wyprzedzać taką zmianę.

Stopy procentowe wciąż mają znaczenie poniżej poziomu nieruchomości trofeowych, gdzie kupujący korzystają z kredytów jumbo i linii zabezpieczonych portfelem. Tygodniowa średnia Freddie Mac dla 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu spadła według stanu na 5 listopada do 7,18 procent, co oznacza trzeci z rzędu tygodniowy spadek. Mortgage News Daily podaje stawkę dla 30-letniego kredytu jumbo na poziomie 7,40 procent. Finansowanie się poprawia, ale koszty zadłużenia pozostają wysokie. Jeśli rentowności utrzymają się na niższym poziomie, a rzeczywiste warunki kredytowania będą się dalej poprawiać, będzie to umiarkowany czynnik sprzyjający finansowanym zakupom luksusowym. Jeśli odbiją, ten wiatr w żagle zniknie.

Większy bezpośredni wpływ na popyt na drugie domy ma czynnik lokalny. Dopłata pied-à-terre, obowiązująca od 1 lipca, wprowadza roczny koszt dla objętych nią nieruchomości niebędących głównym miejscem zamieszkania, o szacunkowej wartości rynkowej wynoszącej 5 mln USD lub więcej. Ponieważ miejska formuła ustalająca, które apartamenty się kwalifikują, jest zawiła i nie można jej wywnioskować z ceny ofertowej, w naszym przewodniku po podatku pied-à-terre w Nowym Jorku znajdą Państwo sposób sprawdzenia, jak dotyczy ona konkretnej rezydencji. Właściciel musi porównać płacenie jej ze zmianą sposobu użytkowania nieruchomości, uzyskaniem zwolnienia lub sprzedażą. Wynajem jest opcją wyłącznie tam, gdzie budynek na to pozwala, a umowa spełnia wymogi zwolnienia.

Corcoran naliczył w trzecim kwartale 162 podpisane umowy powyżej 5 mln USD: 53 w lipcu, 52 w sierpniu i 57 we wrześniu. Lipiec był o 2 procent wyższy niż rok wcześniej, sierpień o 13 procent, a wrzesień bez zmian. Te dane obejmują wszystkich kupujących w tym przedziale cenowym, nie tylko nabywców drugich domów, więc nie wyodrębniają skutku dopłaty. Pokazują jednak, że transakcje luksusowe trwały po jej wejściu w życie.

Moim zdaniem dopłata, która obowiązuje do końca czerwca 2031 r., o ile nie zostanie przedłużona, daje niektórym kupującym kolejny powód do negocjacji, a wtorkowe wybory nie zmieniają dziś tego kosztu. Nie rozstrzyga ona, ile konkretny sprzedający powinien ustąpić. To nadal zależy od rocznej opłaty, alternatyw i pozycji sprzedającego.

Czynniki zewnętrzne: kolejny budżet Albany

Uwagi zasługują także wybory stanowe w Nowym Jorku. Kathy Hochul wygrała reelekcję, a nieoficjalne wyniki pokazują, że Demokraci odzyskują w Senacie większość kwalifikowaną, zachowując ją w Zgromadzeniu. Nie oznacza to, że nadciąga kolejna podwyżka podatków. Oznacza jednak, że federalny pat nie chroni przed zmianami w Albany. Dla właścicieli na Manhattanie i dla kupujących rozważających przeprowadzkę na Florydę kolejny budżet stanowy ma bardziej bezpośrednie znaczenie niż podział partyjny w Waszyngtonie.

Miami

Podaż: dziś ograniczona, nowe wieżowce w drodze

Wybory nie zmieniają oferty luksusowej w Miami. Grunty nad wodą pozostają ograniczone, a rynek ukończonych condo w segmencie ultraluksusowym koncentruje się w garstce budynków. W naszym raporcie za Q3 naliczyliśmy zaledwie 15 transakcji zamknięcia condo za 10 mln USD lub więcej w 11 budynkach; pięć z nich dotyczyło The Surf Club. To pokazuje, jak skoncentrowana jest aktywność, a nie jak duża jest dostępna oferta.

Kolejna generacja condo w segmencie ultraluksusowym wciąż jest budowana, a kilka projektów ma zostać oddanych do użytku od 2027 do 2030 roku. Te oddania zmienią wybór kupujących bardziej bezpośrednio niż wtorkowe wybory. A nawet jeśli cła zostaną złagodzone, ceny budowy mogą utrzymać podwyżki już przerzucone przez dostawców, co utrzyma koszty odtworzeniowe na wysokim poziomie.

Popyt: ciągłość podatkowa i nowojorski strumień kupujących

Wybory stanowe na Florydzie wskazują raczej na ciągłość niż zmianę kierunku. Republikanin Byron Donalds wygrał wybory na gubernatora, a Republikanie utrzymali obie izby legislatury, choć stracili większość dwóch trzecich w Izbie Reprezentantów, a w Senacie pozostawała ona niepewna w wyrównanych okręgach. Spodziewam się, że przyjazne biznesowi, niskopodatkowe pozycjonowanie Florydy pozostanie nienaruszone, z większymi ograniczeniami zdolności legislatury do jednostronnego działania. Dla kupujących rozważających przeprowadzkę wybory nie zmieniają głównej atrakcji stanu: braku stanowego podatku dochodowego.

Dopłata pied-à-terre w Nowym Jorku to odrębna kwestia dla kupujących przenoszących się na Florydę przy zachowaniu apartamentu na Manhattanie o wartości 5 mln USD lub więcej. Jeśli apartament podlega dopłacie, ten dodatkowy roczny koszt może wpływać na decyzję, czy go zachować, czy podczas pobytów wynajmować, czy sprzedać. Nie oznacza to, że kupujący muszą zrezygnować z posiadania nieruchomości w obu miastach. Nasze porównanie Nowego Jorku i Miami przedstawia rachunek podatkowy krok po kroku.

Nowojorczycy stanowili 34 procent kupujących spoza stanu w rejonie Miami w pierwszej połowie 2026 roku, według MIAMI Realtors. Na szczycie rynku liczba zamknięć transakcji na domy za 10 mln USD lub więcej wzrosła w trzecim kwartale z 29 do 38, podczas gdy liczba zamknięć na condo na tym poziomie spadła z 17 do 15. Kupujący, którzy chcą natychmiast się wprowadzić i potrzebują gruntu, skłaniają się ku domom, a część kupujących condo z najwyższej półki albo czeka na falę nowych oddań do użytku w latach 2027 do 2030, albo dokładnie sprawdza rezerwy starszych budynków i wymogi inspekcji obowiązkowych (milestone requirements).

Kupujący z zagranicy to kolejny czynnik zmienny. Bardziej przyjazny sygnał polityczny, większa siła nabywcza dzięki słabszemu dolarowi i mniejsza niepewność za granicą mogłyby wesprzeć popyt z Europy i Ameryki Łacińskiej. Dowód znajdzie się w umowach, a nie w samym wyniku wyborów.

Bezpośrednia ekspozycja na kredyty hipoteczne jest w części tego rynku mniejsza: ponad 80 procent sprzedaży condo w Miami powyżej 1 mln USD odbyło się w zeszłym roku za gotówkę. Ci kupujący nadal są narażeni na wartość portfeli, kursy walut i zwrot, z którego rezygnują, lokując środki w nieruchomości.

Czynniki zewnętrzne: Amendment 3 i koszty utrzymania

Wyborcy na Florydzie zatwierdzili też Amendment 3 około 62 procentami głosów, co bezpośrednio wpływa na koszty posiadania. Podnosi on zwolnienie homestead dla podatków innych niż szkolne do 150 000 USD w 2027 roku i 250 000 USD w 2028 roku, a roczny limit wzrostu wartości wymiarowej dla objętych nim nieruchomości bez statusu homestead obniża z 10 procent do 5 procent.

Osoby, które do 31 grudnia 2026 r. nie ustanowiły stałej rezydencji na Florydzie, podlegają innym zasadom kwalifikowania się do wyższego zwolnienia, na ogół otrzymując je od piątego roku zwolnienia. Jeśli przeprowadzka jest już zaplanowana, ta data zasługuje na uwagę. Zwolnienie obniża wartość podlegającą opodatkowaniu, a nie rachunek podatkowy dolar za dolara, a oszczędność na domu za 10 mln USD należy obliczyć, zanim wpłynie na decyzję.

Kupujący potrzebują też szacunku podatku po zakupie. Rachunek sprzedającego może odzwierciedlać limity wartości wymiarowej, które nie przechodzą na nabywcę po sprzedaży. Niższy limit przyszłego wzrostu wartości wymiarowej nie oznacza, że kupujący dziedziczy wartość wymiarową sprzedającego.

Pozostałe koszty zależą od nieruchomości i budynku. W przypadku domu przed podjęciem zobowiązania należy uzyskać oferty ubezpieczenia i zrozumieć zakres ochrony od wiatru i powodzi. W przypadku condo część ceny stanowią badanie rezerw, inspekcja obowiązkowa (milestone inspection), ubezpieczenie, historia dopłat zbiorczych (assessments) i planowane prace. Warto je przeczytać, zanim zacznie się negocjować cenę lokalu.

Co robić po wyborach, patrząc w stronę 2027 roku

Wybory zmieniają niektóre oczekiwania. Nieruchomość nadal musi się sprawdzić.

Jeśli planują Państwo zachować apartament na Manhattanie o wartości 5 mln USD lub więcej po przeprowadzce na Florydę, należy sprawdzić, czy dopłata ma zastosowanie, i obliczyć roczny koszt na podstawie zamierzonego sposobu użytkowania. Następnie warto omówić rezydencję podatkową w Nowym Jorku z doradcą podatkowym; możemy takiego polecić. Domicyl na Florydzie niekoniecznie kończy rezydencję podatkową w Nowym Jorku w zakresie podatku dochodowego.

Jeśli Manhattan ma być Państwa głównym miejscem zamieszkania, należy skupić się na stanie apartamentu, kosztach utrzymania i konkurencji w danym budynku. Trwała poprawa warunków finansowania może przyciągnąć więcej kupujących w Państwa przedziale cenowym; krótkotrwały spadek rentowności nie jest powodem, by ścigać cenę ofertową.

Jeśli kupują Państwo dom w Miami, należy wcześnie zadbać o inspekcje, ubezpieczenie i szacunek podatku po zakupie. Jeśli kupują Państwo condo w Miami, negocjacje należy prowadzić z wyraźnym obrazem zarówno konkurencyjnych lokali, jak i przyszłych wydatków budynku.

Dla sprzedających wybory są kontekstem, a nie transakcją porównawczą. Cenę należy ustalać względem bieżącej konkurencji i podpisanych umów. Sprzedający drugi dom na Manhattanie, którego apartament podlega dopłacie, powinien być przygotowany na rozmowę o niej. Sprzedający condo w Miami powinien być przygotowany na pytania o rezerwy, ubezpieczenie i dopłaty zbiorcze.

Patrząc w stronę 2027 roku, obserwowałbym, czy stopy kredytów hipotecznych faktycznie spadną, czy zainteresowanie z zagranicy przerodzi się w podpisane umowy oraz co kolejne budżety w Albany i Tallahassee oznaczają dla kosztów posiadania. To kanały, którymi wybory mogą stać się realną zmianą na którymkolwiek z rynków. Podaż, niestety, porusza się w tempie lodowca.

Informacje ogólne, nie stanowią porady podatkowej, prawnej ani inwestycyjnej. Wyniki wyborów, przepisy i dane rynkowe są aktualne na dzień 5 listopada 2026 r. i mogą ulec zmianie.