Florida Amendment 3: co głosowanie w sprawie podatku od nieruchomości oznacza dla właścicieli w Miami

3 listopada wyborcy na Florydzie zdecydują o Amendment 3, poprawce do konstytucji stanowej i największej od lat zmianie w podatku od nieruchomości (property tax), jaka trafiła na stanową kartę do głosowania. Podniosłaby ona ulgę homestead (homestead exemption, zwolnienie podatkowe dla głównego miejsca zamieszkania) w podatkach innych niż szkolne z maksymalnie 51 411 USD w 2026 r. do 150 000 USD w 2027 r. i 250 000 USD w 2028 r., a także obniżyła z 10% do 5% roczny limit wzrostu wartości podatkowej drugich domów, nieruchomości na wynajem i nieruchomości komercyjnych. Sondaż Sun-Sentinel wśród wyborców z Broward, opublikowany 2 października, wskazał 53% poparcia, mniej niż wymagane 60%, a Florida Realtors sfinansowała już stronę popierającą kwotą około 33 razy wyższą niż środki zebrane przez przeciwników (WLRN, 29 września 2026 r.).

Dla właściciela w Miami to, czy rachunek podatkowy spadnie, zależy od tego, czy nieruchomość ma status homestead. Poniżej: co przewiduje poprawka, komu pomaga, kogo pomija oraz klauzula rezydencji, którą powinni znać nowojorczycy planujący przeprowadzkę, ponieważ wiąże wyższą ulgę z zamieszkiwaniem na Florydzie w dniu 31 grudnia 2026 r.

Szerszy rachunek przeniesienia rezydencji podatkowej na południe przedstawiamy w naszym przewodniku po migracji podatkowej z NYC do Miami.

Artykuł streszcza projekt poddany pod głosowanie oraz doniesienia publiczne. Nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. W sprawie własnej nieruchomości należy skonsultować się z doradcą podatkowym na Florydzie.

W skrócie

• Amendment 3 podnosi ulgę homestead dla wszystkich podatków od nieruchomości innych niż szkolne, obecnie do 51 411 USD, do 150 000 USD w 2027 r. i 250 000 USD w 2028 r., a następnie indeksuje ją o inflację. Podatki szkolne zachowują obecną ulgę w wysokości 25 000 USD.
• Nieruchomości bez statusu homestead (drugie domy, nieruchomości na wynajem, budynki komercyjne) nie otrzymują nowej ulgi. Ich roczny limit wzrostu wartości podatkowej spada z 10% do 5%.
• Osoba, która 31 grudnia 2026 r. nie jest rezydentem Florydy, zaczyna od obecnej ulgi, a wyższą otrzymuje od piątego roku korzystania z ulgi, „w zakresie dozwolonym przez Konstytucję Stanów Zjednoczonych” (w oryginale: „to the extent permitted by the U.S. Constitution”).
• Ekonomiści stanowi szacują stały koszt dla samorządów na około 12 mld USD rocznie po pełnym wdrożeniu. Miami-Dade przewiduje ubytek dochodów w wysokości 359 mln USD w pierwszym roku.
• Poprawka potrzebuje 60% głosów. Ostatnie sondaże wahają się od 45% w skali stanu (St. Pete Polls) do 63% (Sachs Media, sierpień).

Co faktycznie przewiduje Amendment 3

Legislatura stanowa umieściła poprawkę na karcie do głosowania na mocy House Joint Resolution 1-F, przyjętej na sesji nadzwyczajnej w czerwcu 2026 r. (Izba Reprezentantów 75-26, Senat 30-9). Jej pierwszy tytuł, „Save Our Homes From Excessive Property Taxes”, został 3 sierpnia uchylony przez sędziego Circuit Court hrabstwa Leon Davida Franka, który uznał go za „wyraźnie i jednoznacznie wadliwy”. Stan nie odwołał się i w połowie sierpnia złożył nowe brzmienie.

Tytuł, który wyborcy zobaczą na karcie, brzmi „Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments” (Wyższa ulga homestead; niższy limit wzrostu wyceny nieruchomości bez statusu homestead). Streszczenie przewiduje pięć rozwiązań:

• Wyższa ulga homestead. 150 000 USD w 2027 r. i 250 000 USD w 2028 r. „dla wszystkich podatków innych niż szkolne”, a następnie indeksacja o inflację.
• Lokalna możliwość pójścia dalej. Hrabstwa i miasta mogą podnieść ulgę od własnych danin aż do pełnej wartości podatkowej, w trybie, który musi określić Legislatura. Special districts (okręgi specjalne) mogą zrobić to samo za zgodą wyborców.
• Klauzula rezydencji. Osoby, które 31 grudnia 2026 r. nie są rezydentami Florydy, po spełnieniu warunków otrzymują obecną ulgę, a podwyższoną od piątego roku korzystania z ulgi.
• Niższy limit dla wszystkich pozostałych. Roczny limit wzrostu wartości podatkowej nieruchomości bez statusu homestead spada z 10% do 5%.
• Ograniczenia wydatków. Hrabstwa i gminy muszą przeznaczać podatek od nieruchomości na wymienione cele: bezpieczeństwo publiczne, edukację i szkoły, infrastrukturę, zasoby naturalne, obsługę zadłużenia z tytułu obligacji, świadczenia emerytalne pracowników oraz działalność bieżącą i administrację.

Jeśli poprawka zostanie przyjęta, wejdzie w życie 1 stycznia 2027 r. Na tej samej karcie znajdują się dwie inne poprawki (dotycząca funduszu stabilizacji budżetu oraz ulgi dla gruntów rolnych), dlatego przy głosowaniu warto sprawdzić numer. To nie jest Amendment 3 z 2024 r. dotycząca marihuany.

Właściciele z ulgą homestead: co się zmienia, a co nie

W 2026 r. homestead na Florydzie otrzymuje do 51 411 USD odliczenia od wartości podatkowej (assessed value) w podatkach innych niż szkolne oraz 25 000 USD w podatkach szkolnych. Pierwsze 25 000 USD dotyczy wszystkich podatków. Dodatkowa ulga obejmuje wyłącznie podatki inne niż szkolne i wyłącznie wartość powyżej 50 000 USD, a od 2025 r. jest indeksowana o inflację, w tym roku do 26 411 USD (Florida Department of Revenue; Florida TaxWatch). Do tego Save Our Homes ogranicza roczny wzrost wartości podatkowej homestead do 3% lub zmiany CPI (indeksu cen konsumpcyjnych), w zależności od tego, która wartość jest niższa, i pozwala właścicielom przenieść do 500 000 USD tej skumulowanej korzyści na nowy homestead na Florydzie (Florida Department of Revenue).

Amendment 3 nie zmienia podatków szkolnych. Florida TaxWatch szacuje, że daniny szkolne stanowią około 40% przeciętnego rachunku podatku od nieruchomości, więc wyższa ulga obejmuje pozostałe mniej więcej 60%: podatki hrabstwa, miasta i okręgów specjalnych. W przypadku apartamentu lub domu w Miami wartego kilka milionów dolarów ulga w wysokości 250 000 USD to realna, lecz skromna część wartości podatkowej. Właściciele domów o wartości zbliżonej do mediany odczują ją silniej w ujęciu procentowym.

W przypadku domów posiadanych od dawna większe znaczenie nadal ma Save Our Homes. Sprzedaż z reguły przywraca wartość podatkową do wartości rynkowej od kolejnego 1 stycznia. Nabywca, który ma już homestead na Florydzie, może przenieść kredyt portability (przenoszalność korzyści Save Our Homes), aby złagodzić tę aktualizację, a ulgę odlicza się następnie od nowej wyceny.

Drugie domy, nieruchomości na wynajem i inwestorzy

Pied-à-terre w Brickell czy lokal na wynajem w Sunny Isles to nieruchomości bez statusu homestead. Zgodnie z obecnym prawem (Fla. Stat. 193.1554 dla nieruchomości mieszkalnych bez statusu homestead) ich wartość podatkowa dla danin innych niż szkolne z reguły nie może rosnąć o więcej niż 10% rocznie, choć sprzedaż lub istotne ulepszenia ją aktualizują. Amendment 3 obniżyłaby ten roczny limit do 5%.

To spowalnia wzrost wartości podlegającej opodatkowaniu, ale rachunek nadal może rosnąć, ponieważ samorządy ustalają stawki millage (millage rates, lokalne stawki podatkowe), a poprawka nie przewiduje zastąpienia dochodów, które odbiera. S&P Global Ratings ostrzegała w czerwcu, gdy debatowano nad wersją gubernatora, przed „większą presją na ocenę kredytową” wynikającą z „istotnego zmniejszenia dochodów podatkowych bez wskazania źródła zastępczego”.

Przeciwnicy twierdzą, że koszt przesuwa się na najemców i właścicieli nieruchomości bez statusu homestead. Raport Florida Housing Coalition autorstwa ekonomisty Jareda Walczaka szacował, że gdyby samorządy podniosły stawki, aby zastąpić utracone dochody, podatki w 2028 r. wzrosłyby o około 406 USD na mieszkanie i 1081 USD na wynajmowany dom jednorodzinny (według WPTV i FlaglerLive). Szacunek zakłada, że samorządy zastąpią utracone dochody wyższymi stawkami. Decyzję podejmie każde hrabstwo i każde miasto.

Pieniądze i spór

Do 25 września kampania na „tak” zebrała 18 mln USD, w całości od Florida Realtors. Dwa komitety przeciwników zebrały łącznie 537 357 USD (WLRN; Orlando Weekly). Przeciwko są Florida League of Cities, Florida Association of Counties, Florida Sheriffs Association oraz Florida TaxWatch.

Burmistrz Miami-Dade Daniella Levine Cava: „Amendment 3 wprowadza w błąd. Przedstawia się ją jako zwykłą obniżkę podatków, ale nie usuwa kosztu świadczenia usług, na których polegają nasze społeczności, zmienia jedynie to, kto za nie płaci”. Członek komisji miejskiej Miami Damian Pardo porównał ją do chwilówki: „Nie masz pojęcia, jakie jest oprocentowanie, jakie są koszty, jakie opłaty, jak to będzie potraktowane” (WLRN, 2 września 2026 r.).

Sondaże są podzielone. Sachs Media odnotowała w sierpniu 63% poparcia. St. Pete Polls 45%. Badanie w Broward przeprowadzone przez Bendixen & Amandi International dla Sun-Sentinel (od 22 do 27 września, 918 zarejestrowanych wyborców) wykazało 53% na „tak”, 20% na „nie” i 27% niezdecydowanych, przy czym poparcie spadało, gdy wyborcy dowiadywali się o cięciach w usługach lokalnych.

Co nabywcy i właściciele w Miami powinni zrobić teraz

1. Warto wiedzieć, do której kategorii się należy. Właściciele homestead będący rezydentami Florydy 31 grudnia 2026 r. otrzymają wyższą ulgę w miarę jej wdrażania. Pozostałe nieruchomości dostaną tylko limit 5%. Wielu właścicieli działających w dwóch stanach ma po jednej z nich: homestead w jednym stanie i drugi dom w drugim.
2. Przeprowadzka z Nowego Jorku? Liczy się kalendarz. Brzmienie poprawki wiąże pełną ulgę z byciem rezydentem Florydy 31 grudnia 2026 r. Nowy rezydent po tej dacie zaczyna od dzisiejszej ulgi i na wyższą czeka do piątego roku korzystania z ulgi. Klauzula zawiera własne zastrzeżenie („w zakresie dozwolonym przez Konstytucję Stanów Zjednoczonych”), więc należy spodziewać się jej zaskarżenia. Domicyl zależy od faktów, takich jak miejsce zamieszkania, pracy i głosowania, a nasz przewodnik o tym, jak uczynić Miami głównym miejscem zamieszkania wyjaśnia, jak ustanawia się domicyl.
3. Należy pamiętać o zasadzie 1 stycznia. Homestead wymaga posiadania domu i uczynienia go stałym miejscem zamieszkania na dzień 1 stycznia, a wniosek należy złożyć do 1 marca (Miami-Dade Property Appraiser). Przy finalizacji transakcji po 1 stycznia ulga z reguły zaczyna obowiązywać od kolejnego roku podatkowego.
4. Nieruchomości na wynajem warto wyceniać według stawek, nie limitów. Przy zakupie na wynajem należy uwzględnić w modelu aktualizację wyceny do wartości rynkowej na 1 stycznia po transakcji, następnie roczny limit 10% (5%, jeśli poprawka przejdzie) dla danin innych niż szkolne, nieograniczone wyceny szkolne oraz zmienne stawki millage. Nasze porównanie kosztów transakcyjnych w Miami i na Manhattanie omawia koszty utrzymania.
5. Nabywcy zagraniczni: najpierw należy sprawdzić uprawnienia. Homestead wymaga stałego pobytu. Posiadacze zielonej karty (green card) mogą się kwalifikować. Właściciele z wizami czasowymi z reguły nie, więc dom zagranicznego nabywcy w Miami jest zwykle opodatkowany jako nieruchomość bez statusu homestead niezależnie od wyniku. Liczy się też struktura: zob. nasz przewodnik po amerykańskim podatku od spadków dla nabywców zagranicznych.

Rozważają Państwo zakup w Miami przed głosowaniem lub po nim? Nasi brokerzy co tydzień współpracują z prawnikami podatkowymi i specjalistami od nieruchomości na Florydzie. Zapraszamy do kontaktu przez WhatsApp, aby umówić poufną rozmowę.

Najczęstsze pytania

Czym jest Florida Amendment 3 na karcie do głosowania w 2026 r.?

To poprawka do konstytucji, którą Legislatura umieściła na karcie do głosowania 3 listopada 2026 r. Podnosi ulgę homestead w podatkach od nieruchomości innych niż szkolne do 150 000 USD w 2027 r. i 250 000 USD w 2028 r., obniża roczny limit wzrostu wyceny nieruchomości bez statusu homestead z 10% do 5% oraz ogranicza cele, na które hrabstwa i miasta mogą wydawać dochody z podatku od nieruchomości. Potrzebuje 60% głosów.

Czy Amendment 3 obniża podatek od drugiego domu w Miami?

Nie bezpośrednio. Drugi dom nie otrzymuje nowej ulgi. Zwykły roczny wzrost jego wyceny dla danin innych niż szkolne byłby ograniczony do 5% zamiast 10%. Sprzedaż lub ulepszenia nadal mogą zaktualizować wartość, a rachunek wciąż może wzrosnąć, jeśli wzrosną lokalne stawki millage.

Czy Amendment 3 dotyczy podatków szkolnych?

Nie. Wyższa ulga obejmuje tylko podatki inne niż szkolne. Daniny szkolne zachowują obecną ulgę homestead w wysokości 25 000 USD.

W 2027 r. przeprowadzam się z Nowego Jorku do Miami. Czy dostanę ulgę w wysokości 250 000 USD?

Zgodnie z brzmieniem poprawki osoba, która 31 grudnia 2026 r. nie jest rezydentem Florydy, po spełnieniu warunków otrzymuje obecną ulgę, a podwyższoną od piątego roku korzystania z ulgi, w zakresie dozwolonym przez Konstytucję Stanów Zjednoczonych. Doradca podatkowy na Florydzie wyjaśni, jak dotyczy to Państwa terminów.

Ile Amendment 3 kosztowałaby hrabstwo Miami-Dade?

Hrabstwo przewiduje ubytek dochodów w wysokości 359 mln USD w pierwszym roku. W skali stanu Revenue Estimating Conference szacuje stały koszt dla samorządów na około 12 mld USD rocznie po pełnym wdrożeniu.

Niezależnie od wyniku głosowania homestead nadal zależy od posiadania domu i zamieszkiwania w nim 1 stycznia oraz złożenia wniosku do 1 marca.

Powiązane analizy

• Migracja milionerów 2026: dokąd przenoszą się zamożni
• Przewodnik dla nabywców zagranicznych: NYC i Miami
• Raport z rynku apartamentów w Miami

Źródła: Florida Department of State, dokumentacja inicjatywy Amendment 3 (HJR 1-F); oficjalne brzmienie karty do głosowania opublikowane przez Fort Pierce Utilities Authority; Florida Policy Institute (czerwiec i lipiec 2026 r.); Ballotpedia News (3 czerwca 2026 r.); WFLX (4 sierpnia 2026 r.); Florida Phoenix (6 sierpnia 2026 r.); WLRN (2, 15, 29 i 30 września 2026 r.); Orlando Weekly; Sun-Sentinel (2 października 2026 r.); Fox 13; Sachs Media (19 sierpnia 2026 r.); Florida TaxWatch; Accounting Today i The Bond Buyer o S&P Global Ratings (czerwiec 2026 r.); WPTV i FlaglerLive o raporcie Florida Housing Coalition; Fla. Stat. 193.155 i 193.1554; komunikat Florida Department of Revenue o indeksacji ulgi homestead według CPI; Florida Department of Revenue; Miami-Dade Property Appraiser.