By Manhattan Miami Real Estate
Nabywcom spoza Stanów Zjednoczonych przysługuje jedynie kwota wolna od Estate Tax w wysokości 60 000 USD (Estate Tax bywa nieformalnie nazywany „podatkiem od śmierci”).
Dla porównania, obywatele USA korzystają obecnie z kwot wolnych w wysokości około 13 mln USD i więcej.
Powyżej tego progu aktywa o lokalizacji w USA, w tym nieruchomości, mogą podlegać opodatkowaniu stawką sięgającą 40%.
Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania spadków zawarte z niektórymi krajami (w tym z Wielką Brytanią, Francją i Niemcami) mogą modyfikować sposób stosowania tego podatku. Wielu nabywców zagranicznych nie korzysta jednak z ochrony traktatowej i podlega pełnej ekspozycji.
Kluczowe fakty
Aby otrzymać zwięzłe opracowanie obejmujące strukturę własności, Estate Tax oraz kwestie wyjścia z inwestycji: Proszę pobrać opracowanie →
Szybka odpowiedź
Tak. Nabywcy spoza Stanów Zjednoczonych posiadający aktywa o lokalizacji w USA, w tym nieruchomości, mogą podlegać amerykańskiemu Estate Tax sięgającemu 40% powyżej kwoty wolnej w wysokości 60 000 USD. Jest to federalny podatek od przeniesienia aktywów w chwili śmierci, a nie podatek stanowy ani coroczny podatek od nieruchomości.
Jak chronić kapitał przed Estate Tax, nie tracąc przy tym elastyczności.
Dla nabywców spoza Stanów Zjednoczonych zakup nieruchomości w USA wiąże się z ryzykiem, które rzadko bywa jasno wyjaśnione:
ekspozycją na amerykański Estate Tax sięgającą 40%.
To jeden z najczęściej niewłaściwie rozumianych aspektów posiadania amerykańskich nieruchomości przez nabywców zagranicznych.
W odróżnieniu od obywateli USA, osobom zagranicznym przysługuje jedynie kwota wolna w wysokości 60 000 USD. Powyżej tego progu aktywa o lokalizacji w USA, w tym nieruchomości, mogą być w chwili śmierci poważnie opodatkowane.
W przypadku nieruchomości wartej od 5 do 15 mln USD nie jest to kwestia teoretyczna. To istotne ryzyko kapitałowe.
W przypadku nieruchomości o wyższej wartości skutki mogą być znaczne. Nieruchomość warta 10 mln USD posiadana bezpośrednio przez osobę zagraniczną może wygenerować ekspozycję na Estate Tax przekraczającą 3 mln USD, w zależności od struktury.
Tego nie da się skorygować po finalizacji transakcji.
Sposób, w jaki nieruchomość jest posiadana od samego początku, przesądza o tym:
Struktura własności nie jest kwestią drugorzędną. Stanowi część samej decyzji inwestycyjnej.
W przypadku inwestorów będących nierezydentami i nieposiadających obywatelstwa USA:
Dotyczy to niezależnie od:
Nie istnieje jedno uniwersalne rozwiązanie. Doświadczeni nabywcy zazwyczaj rozważają trzy podejścia.
Każde z tych podejść odzwierciedla inny priorytet:
Optymalne podejście zależy od tego, jak inwestycja wpisuje się w szerszą strategię kapitałową, a nie wyłącznie od samej nieruchomości.
Różnicą nie jest nieruchomość. Jest nią to, co posiada się na szczycie struktury.
Niektórzy nabywcy strukturyzują własność poprzez podmioty spoza USA, tak aby aktyw nie był w chwili śmierci traktowany jako aktyw o lokalizacji w USA.
Takie podejście może:
Może jednak:
Inni nabywcy stawiają na prostotę. Kupują bezpośrednio i wykorzystują ubezpieczenie, aby pokryć potencjalną ekspozycję na Estate Tax. W praktyce dostępność ubezpieczenia bywa różna. Młodsi nabywcy mogą uznać je za łatwiej dostępne, podczas gdy starsi mogą napotkać wyższe koszty lub ograniczone możliwości, co może wpłynąć na całą strategię.
Pozwala to na:
Jednak:
Niektórzy nabywcy łączą elementy obu podejść:
Takie podejście może równoważyć efektywność i elastyczność. Musi jednak zostać celowo zaprojektowane.
Aby uzyskać szerszy przegląd tego, jak nabywcy zagraniczni podchodzą do amerykańskich nieruchomości, proszę zapoznać się z naszymi ramami alokacji kapitału w Nowym Jorku i Miami.
Struktury eliminujące ekspozycję na Estate Tax to nie te same struktury, które preferują kredytodawcy.
Rodzi to fundamentalną decyzję:
Właściwa strategia zależy od:
Koszty nabycia stanowią, obok struktury, odrębną decyzję, koszty transakcyjne w Nowym Jorku i Miami rządzą się innym zestawem zasad.
Wielu nabywców zagranicznych zakłada, że posiadanie amerykańskiej nieruchomości poprzez LLC lub umieszczenie jej w truście rozwiązuje problem Estate Tax. Samo w sobie żadne z tych rozwiązań tego nie czyni.
Oba są krajowymi formami własności. Nie zmieniają sposobu, w jaki USA klasyfikują dany aktyw na potrzeby Estate Tax. Jeśli nieruchomość pozostaje aktywem o lokalizacji w USA, ekspozycja na Estate Tax zazwyczaj nadal obowiązuje.
Aby wyeliminować ekspozycję, musi zmienić się sama struktura własności. Na niej można następnie nadbudować LLC lub trust, aby zapewnić:
W praktyce strategie zwykle dostosowują się do wielkości aktywu:
Właściciele rozważający zmianę miejsca zamieszkania mierzą się z odrębnym zestawem kwestii na poziomie stanowym, migracja podatkowa z Nowego Jorku do Miami omawia ten obszar.
W przypadku najbardziej prestiżowych nieruchomości na Manhattanie z najwyższej półki własność strukturyzowana jest raczej normą niż wyjątkiem.
To nie jest wyłącznie planowanie podatkowe. Chodzi o to, jak kapitał wchodzi na amerykański rynek nieruchomości i jak z niego ostatecznie wychodzi.
Niewłaściwa struktura może wygenerować zbędną ekspozycję. Niewłaściwe podejście do finansowania może ograniczyć elastyczność. Oba aspekty należy rozważać łącznie.
Każda struktura własności zależy od tego, jak planują Państwo finansować, utrzymywać i ostatecznie wyjść z inwestycji.
Współpracujemy z nabywcami zagranicznymi oraz ich doradcami podatkowymi i prawnymi, aby dopasować strukturę własności do całościowej strategii dotyczącej nieruchomości.
Every engagement begins with a private discussion: objectives, timing, tax posture.
No obligation. We reply personally.
Prefer to call? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC. View our Privacy Policy.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries