Ulga podatkowa 421-a w Nowym Jorku 2026: przewodnik po oszczędnościach

Bardzo możliwe, że uważają Państwo podatek od nieruchomości (real estate tax) i podatek od mienia (property tax) za to samo. Większość osób używa tych pojęć zamiennie, co bywa źródłem nieporozumień. Kto ma dom, a do tego łódź, samochód lub inny kosztowny przedmiot, powinien znać różnicę. Choć oba rodzaje majątku opodatkowuje się według jego wartości, kwota do zapłaty zależy od tego, czy dany składnik zaliczono do nieruchomości, czy do mienia ruchomego. Jeśli różnice nadal są niejasne, to nic złego, ponieważ omówimy je szczegółowo poniżej.

Czym są podatki od nieruchomości?

Właściciel nieruchomości musi płacić podatek od nieruchomości. Aby ustalić, ile zapłaci każdy właściciel domu, należy pomnożyć stawkę ustaloną dla danego miasta lub gminy przez wartość rynkową domu. Wartość rynkowa domu może zmieniać się z czasem, zależnie od cen, po jakich w ostatnich latach sprzedawano podobne domy w okolicy, oraz od ulepszeń wykonanych we wnętrzu i na zewnątrz domu. Jeśli ktoś słyszał o właścicielu, który nie chciał wpuścić rzeczoznawcy do domu, bo obawiał się, że wyceni on dom wyżej niż dotychczas, to zwykle chodzi o próbę uniknięcia wzrostu podatku od nieruchomości.

Zgodnie z definicją amerykańskiego urzędu skarbowego (IRS) nieruchomością jest każdy grunt i wszystko, co jest z nim trwale związane. Jeśli więc ktoś posiada tereny łowieckie lub jakikolwiek grunt, niezależnie od sposobu użytkowania i nawet gdy nie stoi na nim żaden budynek, taki grunt podlega podatkowi od nieruchomości. Ponadto domek na tym gruncie również podlega temu podatkowi i może podnosić wartość całej nieruchomości. Podatkowi od nieruchomości podlega także budynek komercyjny lub przemysłowy. Wreszcie wszystko, co zbudowano pod powierzchnią gruntu, jest opodatkowane jako nieruchomość. Mogą to być baseny, podziemne pomieszczenia mieszkalne, schrony przeciwatomowe, garaże i niemal wszystko inne, co można zbudować pod ziemią.

Więcej o sposobie obliczania podatku od nieruchomości

Sposób ustalania stawki podatkowej zależy od miejsca zamieszkania. Na przykład w stanie Nowy Jork stawkę wylicza się, biorąc stawki co najmniej trzech różnych gmin, hrabstw, miast lub okręgów szkolnych i dzieląc ich sumę przez liczbę źródeł, z których korzystano. Oznacza to, że dokładna stawka może się różnić nawet w obrębie tego samego miasta.

Jak płaci się podatki

Właściciel domu może płacić podatek od nieruchomości bezpośrednio do nowojorskiego Departamentu Finansów (NYC Department of Finance) albo za pośrednictwem kredytodawcy, który reguluje rachunek w Departamencie Finansów w jego imieniu. Jeśli dom został już w pełni opłacony i nie ma już kredytu, podatek częściej płaci się bezpośrednio do Departamentu Finansów. Osoby z tej grupy muszą szczególnie dbać o to, by płacić podatek w całości i w terminie, aby uniknąć zastawu na nieruchomości i innych sankcji.

Jeśli na dom zaciągnięto kredyt, podatek zwykle dolicza się do miesięcznej raty. Kredytodawca pobiera tę kwotę, aby w odpowiednim terminie wpłacić podatek od nieruchomości do nowojorskiego Departamentu Finansów. Jeśli właściciel nie przekaże kredytodawcy kwot na podatek od nieruchomości, kredytodawca wszczyna postępowanie egzekucyjne w taki sam sposób, jak w przypadku zaległości w ratach kredytu.

Czym są podatki od mienia ruchomego?

Mienie ruchome, takie jak samochód, łódź lub dom mobilny, podlega podatkowi od mienia. Podobnie jak podatek od nieruchomości, podatek od mienia jest zwykle naliczany według określonej stawki. W wielu stanach łączny koszt podatku od mienia ruchomego zależy również od wartości tego składnika. Na przykład przy łodzi wartej 10 000 USD i stawce podatku 3% trzeba rocznie zapłacić 300 USD podatku od mienia ruchomego za tę łódź. Aktualna wycena mienia ruchomego może pozwolić zaoszczędzić na podatkach, ponieważ wartość wielu rodzajów mienia ruchomego z czasem spada.

Tak jak w przypadku podatku od nieruchomości, jeśli podatek od mienia nie zostanie zapłacony w całości i w terminie, mogą pojawić się opłaty, zastaw na majątku, a nawet jego zajęcie.

Kilka wyjątków

Zasadniczo, jeśli coś można przenieść bez uszkodzenia, podlega opodatkowaniu jako mienie. Jeśli jednak musi pozostać na gruncie, podlega podatkowi od nieruchomości. Dom na kółkach (trailer home) traktuje się jako mienie ruchome, jeśli stoi na gruncie, który nie należy do jego właściciela, na przykład na terenie parku domów mobilnych. Natomiast domy prefabrykowane uznaje się za nieruchomość, gdy zostaną postawione na działce, choć formalnie zostały przeniesione, by stać się jej częścią. Większość nieruchomości w Nowym Jorku raczej nie należy do żadnej z tych kategorii, ale w niektórych dzielnicach jest to możliwe.

Podsumowanie

Większość podatków związanych z domem reguluje się przy jego sprzedaży, ale jeśli nie mają Państwo pewności, jak działa dany element systemu podatkowego, można skonsultować się z doradcą podatkowym lub innym specjalistą. Warto też pamiętać, że zaleganie z podatkiem od nieruchomości nie wchodzi w grę, niezależnie od tego, czy płacą go Państwo kredytodawcy, czy samodzielnie w lokalnym urzędzie podatkowym. Zaległości mogą skutkować zastawem na nieruchomości, a nawet jej egzekucją.

Po co oddawać państwu więcej, niż się należy, przy sprzedaży domu będącego głównym miejscem zamieszkania lub nieruchomości inwestycyjnej? Istnieje więcej niż jeden sposób, by odroczyć i obniżyć podatek od zysków kapitałowych (CGT) przy sprzedaży nieruchomości. Wymaga to planowania i przestrzegania ścisłych przepisów, ale jeśli okoliczności na to pozwalają, rozwiązania te naprawdę działają.

Łączymy doradztwo na rynku nieruchomości z wykształceniem księgowym, dzięki czemu oceniamy zarówno koszty transakcji, jak i wynik po opodatkowaniu w sytuacji każdego klienta.

Gdy klient sprzedaje nieruchomość, jednym z głównych celów jest maksymalne wykorzystanie korzyści ze wzrostu ceny. Jednym z największych kosztów, z jakimi mierzą się wszyscy sprzedający, jest CGT, czyli podatek, który może być należny od wzrostu wartości nieruchomości w chwili sprzedaży. Rozważni właściciele planują z wyprzedzeniem, aby w miarę możliwości zminimalizować lub odroczyć zobowiązanie z tytułu CGT.

Zobowiązanie podatkowe zależy w dużej mierze od indywidualnej sytuacji sprzedającego. Nieruchomość może być na przykład:

• głównym miejscem zamieszkania

• drugim domem, domem wakacyjnym lub pied-à-terre

• nieruchomością inwestycyjną

Nieruchomość może należeć do:

• osoby fizycznej

• małżeństwa

• spółki lub innego podmiotu gospodarczego
  
  

Zobowiązanie z tytułu podatku od zysków kapitałowych zależy w dużej mierze od takich okoliczności. Kolejną jest czas. Na CGT wpływa także to, jak długo ktoś posiada nieruchomość. W tym artykule omawiamy okoliczności i możliwości w ujęciu ogólnym. Każdy, kto potrzebuje porady w swojej indywidualnej sytuacji, powinien skonsultować się ze swoim doradcą podatkowym w USA. A cudzoziemcy powinni zwrócić się także do doradcy podatkowego ze swojego kraju, który zna skutki ewentualnych umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Czym jest podatek od zysków kapitałowych?

Podatek od zysków kapitałowych (Capital Gains Tax) to podatek pobierany przez IRS od zysku uzyskanego, w tym kontekście, ze sprzedaży posiadanej nieruchomości. Jeśli sprzedaż kończy się stratą lub wynikiem zerowym, podatek nie jest należny. W większości przypadków powstaje jednak zysk kapitałowy, ponieważ ceny nieruchomości zwykle rosną z czasem wraz z inflacją.

Jak oblicza się „zysk” i jak można go obniżyć?

Zysk, czyli zysk kapitałowy netto, oblicza się, odejmując od przychodu netto ze sprzedaży podstawę kosztową nieruchomości (cost-basis). Podstawa kosztowa to cena zapłacona za zakup nieruchomości, powiększona o koszty zamknięcia transakcji zakupu i o koszt trwałych ulepszeń kapitałowych wykonanych w okresie posiadania, pomniejszona o odzyskanie amortyzacji (depreciation recapture), którego tu nie omawiamy.

Wymiana sprzętu AGD nie jest trwałym ulepszeniem, więc nie można jej wykorzystać do zwiększenia podstawy kosztowej i obniżenia zysku. Natomiast wymiana zabudowy kuchennej na nowe szafki i blaty jest uznawana za trwałe ulepszenie i zwiększa podstawę kosztową nieruchomości  (pomniejsza zysk kapitałowy i wynikający z niego podatek). Koszt ponownego malowania tej samej kuchni uznaje się za konserwację, a nie za ulepszenie kapitałowe. Właściciele powinni zachować wszystkie rachunki związane z ulepszeniami kapitałowymi, aby w razie potrzeby udowodnić przed IRS wysokość podstawy kosztowej.

Koszty zamknięcia sprzedaży nieruchomości pomniejszają zysk kapitałowy. Prowizje pośredników, miejskie podatki od przeniesienia własności i inne bezpośrednie koszty związane ze sprzedażą mogą obniżyć wysokość zysku, a tym samym należny CGT.

Jak czas wpływa na podatek od zysków kapitałowych od nieruchomości?

Nieruchomość sprzedana po mniej niż roku daje krótkoterminowy zysk kapitałowy, który IRS traktuje jak zwykły dochód. Podatek od takiego dochodu jest często znacznie wyższy niż stawki długoterminowego podatku od zysków kapitałowych, zależnie od tego, w którym progu podatkowym znajduje się podatnik. Dlatego najlepiej posiadać nieruchomość dłużej niż rok. Jeśli nieruchomość sprzedano z nieoczekiwanego powodu uznanego przez IRS, zobowiązanie podatkowe może zostać uchylone lub obniżone. Do takich powodów należą na przykład rozwód lub separacja, poważna choroba, utrata pracy czy klęska żywiołowa.

Cel posiadania nieruchomości wpływa na podatek od zysków kapitałowych

Dom będący głównym miejscem zamieszkania, sprzedany z zyskiem, podlega ograniczonemu CGT. Osoba samotna może obniżyć podstawę opodatkowania zysku o 250 000 USD, zanim zostanie obliczony CGT. Małżeństwo może obniżyć ją o 500 000 USD. CGT można więc obniżyć, zawierając małżeństwo.

Jeśli planują Państwo sprzedaż domu, który jest drugim domem lub domem wakacyjnym, odpowiednie zaplanowanie z wyprzedzeniem może się opłacić. IRS uznaje dom za główne miejsce zamieszkania, jeśli przez co najmniej dwa lata w ciągu ostatnich pięciu lat stanowił on główne miejsce zamieszkania podatnika. Ustanowienie nowego głównego adresu do korespondencji, rejestracji wyborczej, prawa jazdy itp. na dwa lata przed sprzedażą nieruchomości może znacząco obniżyć CGT.

Zmiana statusu każdej nieruchomości inwestycyjnej lub drugiego domu na główne miejsce zamieszkania przed sprzedażą pozwala stale odraczać zobowiązanie z tytułu CGT do 500 000 USD. IRS nie ogranicza liczby przypadków, w których dom osobisty może posłużyć do skorzystania z tej ulgi. Tak daleko idące planowanie nie zawsze jest możliwe, dlatego inwestor powinien rozważyć następną drogę odroczenia CGT.

A co z nieruchomościami inwestycyjnymi?

Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnej z zyskiem powoduje powstanie obowiązku zapłaty CGT. Na szczęście państwo wprowadziło program, który pozwala inwestorowi odroczyć CGT na czas nieograniczony. Trzeba przestrzegać określonych zasad, ale to kolejny przykład tego, jak USA wspierają posiadanie nieruchomości zarówno przez inwestorów krajowych, jak i zagranicznych.

Zasady wymiany 1031: wymiana z odroczeniem podatku

Wymiana 1031 (zwana także wymianą Starkera, wymianą nieruchomości podobnego rodzaju (Like-Kind Exchange) lub wymianą 1031 z odroczeniem podatku) pozwala inwestorom odroczyć cały CGT, o ile reinwestują środki ze sprzedaży w inną kwalifikującą się nieruchomość. Zasady są ścisłe i trzeba ich przestrzegać co do joty, ale mają też szerokie ramy, które ułatwiają odroczenie bardziej, niż mogłoby się wydawać. Poniżej kilka wskazówek dotyczących tego, jak uniknąć podatku przy sprzedaży domu.

Przebieg wymiany 1031

Gdy nieruchomość inwestycyjna zostaje sprzedana, a całość środków przeznaczona na zakup kolejnej nieruchomości inwestycyjnej, zobowiązanie z tytułu CGT przechodzi na następną nieruchomość. Gdy ta zostanie sprzedana, a kupiona kolejna, zobowiązanie znów się przenosi. Może to trwać w nieskończoność. W którymś momencie, jeśli nieruchomość inwestycyjna zostanie sprzedana, a zysk wypłacony, sam zysk z tej sprzedaży będzie podlegał CGT, który trzeba zapłacić.

IRS wymaga, aby dla odroczenia zobowiązania podatkowego kolejny zakup był „podobnego rodzaju” (like-kind). Oznacza to, że jeśli sprzedano inwestycyjną nieruchomość, należy kupić kolejną nieruchomość inwestycyjną. Jedno luksusowe condo na Manhattanie można sprzedać, a za uzyskane środki kupić więcej niż jedną tańszą nieruchomość w Miami .

Liczy się to, aby wszystkie nieruchomości w wymianie 1031 służyły celom inwestycyjnym, a całość środków ze sprzedaży została przeznaczona na zakup nowej nieruchomości „podobnego rodzaju”. Oznacza to na przykład, że bardzo drogi niezabudowany grunt w Nevadzie, kupiony pod zabudowę, ale nigdy niezagospodarowany, można „wymienić” na brownstone na Manhattanie oraz condo w Miami Beach. Jedną nieruchomość inwestycyjną można wymienić na inną nieruchomość inwestycyjną lub kilka takich nieruchomości o łącznej wartości równej lub wyższej.

Dlaczego to się nazywa wymianą?

Sprzedaż i zakup musi przeprowadzić zatwierdzony, wykwalifikowany pośrednik (qualified intermediary, QI). QI przechowuje środki ze sprzedaży i przekazuje je sprzedającym nieruchomość zamienną lub nieruchomości zamienne, bez dostępu pierwotnego sprzedającego do tych środków. Dlatego pod względem prawnym sprzedaż i zakup są uznawane za „wymianę”. Nazwa Starkera pochodzi od sprawy Starker v. United States (1979), w której sąd dopuścił wymiany odroczone w czasie, a przepisy znajdują się w sekcji 1031 amerykańskiej ordynacji podatkowej (Internal Revenue Code), stąd dwie nazwy.

Jakich zasad musi przestrzegać sprzedający, aby odroczyć CGT?

• Wszystkie nieruchomości muszą znajdować się w Stanach Zjednoczonych.

• Wszystkie nieruchomości muszą być „podobnego rodzaju” (like-kind), więc nieruchomości nie można „wymienić” na przykład na akcje, obligacje ani gotówkę.

• Nowo nabyta nieruchomość w wymianie 1031 musi mieć wartość równą lub wyższą niż sprzedawana (zbywana) nieruchomość.

• Zbywana nieruchomość musiała służyć celom inwestycyjnym, a nie żadnym innym, a nabywana nieruchomość również musi być przeznaczona na cele inwestycyjne (np. nowojorska mieszkaniowa nieruchomość inwestycyjna w wymianie 1031 za komercyjną nieruchomość inwestycyjną na Florydzie, także w wymianie 1031).

• Należy dotrzymać terminów ustalonych przez IRS. Sprzedaż i zakup nie muszą następować jednocześnie. Dlatego całością zajmuje się QI. QI przeprowadza sprzedaż i przechowuje wszystkie środki. Sprzedający ma następnie 45 dni na wskazanie nieruchomości zamiennej (lub nieruchomości zamiennych), a zakup nieruchomości zamiennych musi zostać zakończony w ciągu 180 dni od wcześniejszej sprzedaży. QI przechowuje środki ze sprzedaży, finalizuje zakup (zakupy) i przekazuje środki, bez dostępu pierwotnego właściciela nieruchomości do tych pieniędzy.

• Sprzedający może sporządzić zatwierdzoną krótką listę możliwych nieruchomości do nabycia na potrzeby dokumentacji QI, a następnie umożliwić swojemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami negocjowanie zakupu, tak aby QI mógł sfinalizować transakcję (transakcje).

• Dopuszczalna jest „wymiana odwrotna” (reverse exchange), czyli sytuacja, w której inwestor znajduje i finalizuje zakup nabywanej nieruchomości przed sfinalizowaniem sprzedaży zbywanej nieruchomości. QI wyjaśni, jak to działa, ale istotne jest to, że inwestor nadal będzie mógł odroczyć CGT po zamknięciu transakcji sprzedaży zbywanej nieruchomości.

• Sporządzana przez QI umowa wymiany musi potwierdzać, że wszystkie czynności wymagane przez IRS zostały wykonane prawidłowo i stanowią część całościowego planu odroczenia podatku 1031.

• Jeśli sprzedający (zbywca) finansuje zakup (nabycie) kredytem, kredyt musi być „odpowiedni”. Nie może być na tyle duży, by zapewnić sprzedającemu nadwyżkę gotówki, ponieważ w przeciwnym razie wymiana traci skuteczność, a CGT staje się należny.

• QI (nazywany czasem accommodator) musi prowadzić działalność pośrednika w pełnym wymiarze. QI nie może mieć żadnych powiązań finansowych ze sprzedającym, więc nie może nim być na przykład pośrednik w obrocie nieruchomościami, księgowy (CPA) ani stały prawnik sprzedającego.

To wszystko. CGT można zminimalizować i odroczyć, znając zasady i ich przestrzegając.

Na koniec o „boot”

Wymiany 1031 mają własny żargon: zbywać, nabywać, pośrednik i tak dalej. Inwestorzy słyszą też słowo „boot”. Zwykle oznacza ono każdą gotówkę otrzymaną bezpośrednio ze sprzedaży nieruchomości, czyli gotówkę, która nie przeszła przez QI. Z chwilą, gdy sprzedający fizycznie otrzyma gotówkę ze sprzedaży, podlega ona opodatkowaniu. Dlatego warto otoczyć się doradcami, takimi jak my, którzy znają wszystkie bardzo ścisłe zasady wymian 1031. 

Nasze podejście do strategii w zakresie zysków kapitałowych

Dzięki wykształceniu księgowemu pomagamy klientom ocenić pełen zakres dostępnych strategii, od wyłączenia dla głównego miejsca zamieszkania, przez wymiany 1031, po sprzedaż ratalną, i zrozumieć, jak każda z nich odnosi się do ich sytuacji. Każda transakcja jest inna, a właściwe podejście zależy od rodzaju nieruchomości, struktury własnościowej i długoterminowych celów inwestycyjnych.

Ściśle współpracujemy z doradcami podatkowymi i prawnymi każdego klienta, aby wszystkie aspekty transakcji były ze sobą spójne.

Umów się na rozmowę z Anthonym Guerriero, naszym dyrektorem ds. pośrednictwa, MBA, CPA, aby omówić swoją sytuację.

Powiązane materiały

• Kalkulator wpływów netto: ile zostaje po sprzedaży
• Nowy Jork a Miami: porównanie kwestii podatkowych i inwestycyjnych dla kupujących z zagranicy
• Inwestowanie w nieruchomości w Nowym Jorku: przewodnik
• Przebudowy biur na mieszkania na Manhattanie