Co-op czy kondominium w Nowym Jorku: zgoda zarządu, rzeczywiste koszty i co kupić

Co-op czy kondominium: które z nich naprawdę warto kupić?

Większość poradników wyjaśnia, czym są te dwie formy. Trudniejsze pytanie brzmi, która z nich pasuje do zakupu, który Państwo planują. W Nowym Jorku odpowiedź zwykle zależy od czterech rzeczy: czy będą Państwo mieszkać tam na stałe, czy kupują Państwo na własne nazwisko, jak finansują Państwo zakup i ile kontroli ze strony zarządu są Państwo gotowi znieść.

Wzorzec leżący u podstaw tego wszystkiego: zakup co-opu to zakup udziałów w spółce, która może Państwa zweryfikować, a zakup kondominium to zakup nieruchomości, która w większości tego nie robi. Każda różnica poniżej z tego wynika.

KONDOMINIA

Kondominium to rodzaj nieruchomości, w której mieszkańcy są właścicielami swoich indywidualnych lokali, czyli odrębnych jednostek, znajdujących się w większym budynku lub kompleksie. Każdy właściciel posiada akt własności swojego mieszkania, a także udział w częściach wspólnych. Ta struktura odróżnia kondominia od co-opów, ponieważ mieszkańcy kondominium mają pełne prawo własności do nieruchomości, co może korzystnie wpływać na wartość odsprzedaży i opcje kredytu hipotecznego. Koszty transakcji (closing costs) w przypadku kondominiów są zazwyczaj wyższe z powodu dodatkowych opłat, takich jak title insurance (ubezpieczenie tytułu prawnego) i mortgage taxes (podatki hipoteczne). Znane manhattańskie kondominia, takie jak 432 Park Avenue, 15 Central Park Westi One57 , pokazują, jak pełna własność kondominium kształtuje rynek ekskluzywnych nieruchomości w tym mieście.

Właściciele kondominiów płacą podatek od nieruchomości na rzecz miasta oraz miesięczne opłaty, zwane condo fees, na rzecz stowarzyszenia kondominium, które jest rodzajem wspólnoty odpowiedzialnej za utrzymanie i udogodnienia. Udogodnienia często obejmują takie elementy jak centrum fitness, basen, lounge, a nawet kort tenisowy. Zarząd kondominium (Condo Board) zarządza funkcjonowaniem budynku i wydaje stowarzyszeniu kondominium polecenia. Zasady i udogodnienia ustalone przez stowarzyszenie mogą bezpośrednio wpływać na codzienne życie i decyzje mieszkańców.

Rezydenci USA mogą nabywać kondominia na podstawie tradycyjnych kredytów, wpłacając 20% wkładu własnego, jednak niektóre banki wymagają jedynie 10% wkładu od przedstawicieli wolnych zawodów, takich jak lekarze i prawnicy. Nabywcy zagraniczni są zobowiązani wpłacić 30% z góry. Title insurance (ubezpieczenie tytułu prawnego) również wchodzi w skład kosztów transakcji dla kupujących kondominia. Względy finansowe, takie jak miesięczne opłaty, podatki od nieruchomości i potencjalna wartość odsprzedaży, są ważnymi czynnikami przy ocenie zakupu kondominium.

Dla wielu osób zalety zakupu lokalu w kondominium przeważą nad wadami. Zakup kondominium jest znacznie bardziej demokratyczny niż zakup co-opu, ponieważ kondominia są o wiele mniej restrykcyjne i otwarte dla każdego, kto dysponuje środkami na ich nabycie. Wykorzystanie aktywów płynnych w ramach procesu aplikacji jest często wymogiem dla kupujących co-opy, w przeciwieństwie do większości kondominiów.

Mieszkańcy kondominium mogą zazwyczaj personalizować swoją przestrzeń mieszkalną, z zastrzeżeniem wytycznych wspólnoty, co pozwala na większą indywidualizację w porównaniu z innymi rodzajami nieruchomości.

Co do zasady kondominia pozwalają właścicielowi na podnajem mieszkań z niewielką liczbą ograniczeń. Ponadto kondominia dopuszczają własność zagraniczną, mają mniej ograniczeń, wymagają niższego wkładu własnego i są łatwiejsze do sfinansowania niż co-opy.

Większość kondominiów powstała w ciągu ostatnich 30 lat i oferuje wiele udogodnień oczekiwanych przez obecnych właścicieli i najemców, w tym centra fitness, baseny, lounge i korty tenisowe. Wiele nowszych budynków kondominialnych stawia na rozbudowane udogodnienia, takie jak centra fitness oraz usługi ochrony. Tych udogodnień nie ma w większości co-opów. Wszystkie te cechy czynią kondominium bardziej atrakcyjnym rynkowo, zwiększając jego zbywalność i pożądanie. Zasady i udogodnienia dostępne w kondominium mogą silnie wpływać na styl życia mieszkańców i wyniki finansowe.

Kondominia w Nowym Jorku stanowią jedynie 25% wszystkich nieruchomości mieszkalnych wystawionych na sprzedaż na Manhattanie. To ograniczenie podaży oraz atrakcyjność nowych kondominiów z licznymi udogodnieniami sprawiają, że kondominia są droższe niż co-opy. Przy porównaniu wartości kondominia często mają wyższą cenę za stopę kwadratową niż co-opy, co odzwierciedla ich atrakcyjność rynkową i korzyści wynikające z formy własności.

Kondominia są zazwyczaj łatwiejsze do sfinansowania, ponieważ właściciel dysponuje fizyczną nieruchomością jako zabezpieczeniem.

Kolejnym istotnym atutem kondominiów na Manhattanie są odliczenia podatkowe oferowane przez niektóre z nich, takie jak 485, 421G oraz ulgi podatkowe (tax abatement) 421A. W latach 70. miasto uruchomiło program zachęcający deweloperów do zabudowy pustych działek w zamian za 10-letnie zwolnienie z płacenia podatków. Program wygasł, lecz został wznowiony wraz z dodaniem ulgi 485 w 2024 roku.

Nabywcy domów i inwestorzy, którzy kupili lokale w kondominium objętym ulgą podatkową, również skorzystaliby z tych 10-letnich ulg podatkowych. Niedawno zaobserwowaliśmy powrót tych ulg podatkowych w przypadku kilku kondominiów na Manhattanie, a więcej można dowiedzieć się z wpisu na blogu poniżej:

Przy podejmowaniu decyzji między kondominium a innym rodzajem nieruchomości warto starannie rozważyć te czynniki.

Powiązane: „Powrót i schyłek 20-letniej ulgi podatkowej”

Inwestorzy i nabywcy zagraniczni powinni zatem skupić swoje poszukiwania nieruchomości na kondominiach.

Podsumowując, kondominia są lub mają:

• Niewiele ograniczeń
• Przyjazne dla inwestorów
• Łatwy dostęp do finansowania
• Przychylne nabywcom zagranicznym

Co-opy

Spółdzielnie mieszkaniowe, czyli co-opy, to szczególny rodzaj wspólnotowego zamieszkiwania, w którym budynek należy do spółki, a osoby fizyczne stają się właścicielami co-opu poprzez zakup udziałów w tej spółce, zamiast być właścicielami swoich lokali na zasadzie pełnej własności. Jako udziałowiec co-opu Państwa udział określa prawo do zajmowania konkretnego mieszkania oraz część kosztów budynku. Proprietary lease (umowa najmu o charakterze własnościowym) pozwala udziałowcowi nabywającemu udziały korzystać z określonego mieszkania w budynku co-opu. Im większe jest mieszkanie w co-opie , tym więcej udziałów w co-opie posiada udziałowiec i tym wyższą część kosztów utrzymania budynku płaci.

Na pierwszy rzut oka wygląda na to, że kupując co-op, można płacić wyższe opłaty miesięczne. Dzieje się tak jednak dlatego, że podatki od nieruchomości i opłaty HOA są połączone w jedną kwotę maintenance. Kwota ta obejmuje podatki od nieruchomości i opłaty utrzymaniowe na rzecz spółki, które zawierają ich część podatków od nieruchomości, wydatków budynku, a czasem odsetki od kredytu hipotecznego, jeśli spółka ma kredyt hipoteczny na budynek. To różni się od właścicieli kondominiów, którzy płacą podatki od nieruchomości bezpośrednio od swoich lokali i mają oddzielne opłaty za media i podatki od nieruchomości. Czasem co-opy mają wyższe maintenance z powodu odsetek od kredytu hipotecznego, jeśli spółka ma kredyt hipoteczny na budynek. Dla porównania budynkom kondominialnym zabrania się zaciągania kredytów hipotecznych, więc opłaty HOA w kondominium nigdy nie mogą obejmować odsetek od kredytu hipotecznego.

Zakup mieszkania w co-opie ma wiele zalet i wad. Jeśli chodzi o zalety, kondominia są zazwyczaj droższe niż co-opy, ponieważ spółdzielnie są starsze i stanowią 70% rynku. Co-opy bywają tańsze na początku i mają pewne korzyści finansowe, takie jak koszty wliczone w opłatę maintenance. Ponadto co-opy mają zazwyczaj niższe koszty transakcji niż kondominia, ponieważ nie ma wydatków takich jak title insurance.

Co-opy mogą ustalać dowolne zasady, a ich udziałowcy muszą się do nich stosować. Zarządy co-opów często zakazują wynajmu i mogą utrudniać sprzedaż z powodu procesu zatwierdzania. Zarząd co-opu często nakłada surowe przepisy i stosuje rygorystyczny proces zatwierdzania przyszłych nabywców, co czyni zakup bardziej złożonym. Przy porównaniu kondominiów z co-opami co-opy zazwyczaj wiążą się z bardziej skomplikowanym procesem zatwierdzania z ograniczeniami ze strony zarządu, podczas gdy kondominia oferują prostszą transakcję.

W przypadku własności spółdzielczej udziałowcy są zazwyczaj zobowiązani zajmować swoje mieszkania jako główne miejsce zamieszkania. Ponadto co-opy mają zasady poważnie ograniczające lub zakazujące podnajmu, więc inwestorzy powinni mieć się na baczności, ponieważ co-op nie jest uważany za dobrą inwestycję. Większość zarządów co-opów ma surowe zasady dotyczące podnajmu, a niektóre w ogóle go nie dopuszczają. Kondominia i co-opy różnią się znacznie strukturą własności i kosztami, przy czym kondominia mają zazwyczaj prostsze i bardziej elastyczne uregulowania.

Jedną z powszechnych zasad co-opów w Nowym Jorku jest zakaz własności zagranicznej. Co do zasady co-opy zakazują zakupu przez cudzoziemców, ponieważ pozwanie obcokrajowca, który większość swoich aktywów i źródeł dochodu ma poza Stanami Zjednoczonymi, może okazać się niemożliwe. Nawet jeśli spółka spółdzielcza uzyskałaby wyrok przeciwko zagranicznemu właścicielowi, najprawdopodobniej nie dałoby się go wyegzekwować, gdyby majątek właściciela znajdował się 4,000 mil dalej w innym kraju.

Wykorzystanie aktywów płynnych w ramach procesu aplikacji jest często wymogiem dla kupujących co-opy, w przeciwieństwie do większości kondominiów. Co-opy mogą dopuszczać finansowanie lub nie. Te, które je dopuszczają, zazwyczaj wymagają wyższego wkładu własnego niż kondominia. Co-opy stawiają surowsze wymogi finansowe i wymagają wkładu własnego, który może wynosić od 20% do 50% ceny zakupu, co czyni proces bardziej wymagającym dla kupujących.

Uzyskanie pożyczki na co-op może być trudne, ponieważ kredytodawcy stawiają surowsze wymagania, a pożyczki na co-opy różnią się od tradycyjnego finansowania kondominiów. Sfinansowanie mieszkania w co-opie wymaga skorzystania z pożyczki osobistej, a nie kredytu hipotecznego. Spółka spółdzielcza określa część ceny zakupu, którą można sfinansować, równą 50% - 75% wartości nieruchomości. Podobnie jak w przypadku kredytu hipotecznego, odsetki od pożyczki osobistej podlegają odliczeniu dla celów podatkowych. Jedną z powszechnych cech co-opów jest flip tax, który jest w istocie opłatą transferową, zazwyczaj w wysokości 2-3% ceny sprzedaży mieszkania, płaconą przez sprzedającego spółce spółdzielczej przy sprzedaży udziałów w co-opie.

Potencjalni właściciele co-opów (oraz najemcy, jeśli zarząd na to zezwala) muszą zostać przesłuchani przez Zarząd Co-opu (Board of Directors) i przedstawić zarządowi formalne wnioski do zatwierdzenia. Zarząd co-opu odpowiada za ocenę i zatwierdzanie kupujących, a proces ten może trwać miesiące, a nie tygodnie, jak w przypadku kondominium. Choć kondominia również wymagają wniosku, kupujący i najemcy nie są przesłuchiwani przez zarząd kondominium i proces zatwierdzania jest znacznie łatwiejszy.

Spółka zarządzająca jest często zatrudniana przez co-op do nadzorowania codziennej działalności, w tym utrzymania, poboru opłat i zatwierdzeń, co różni się od indywidualnych wynajmujących zarządzających mieszkaniami na wynajem. Ze względu na szczególną strukturę finansową co-opów dobra znajomość finansów osobistych jest ważna dla kupujących, aby rozumieli budżetowanie, opcje kredytowe i długoterminowe zobowiązania finansowe.

Powiązane: „FAQ: zakup mieszkania w Nowym Jorku”

Zalety i wady co-opów obejmują:

Zarządy co-opów

Restrykcyjne

Nieprzyjazne dla inwestorów

Zakazują własności zagranicznej

Zazwyczaj zakazują lub ograniczają podnajem

Preferują własność jako główne miejsce zamieszkania

Częściej oferują luksusowe udogodnienia

Analizując co-op lub kondominium, należy uwzględnić różnice w strukturze własności, skutkach finansowych i procesach zatwierdzania. Co-opy mają zazwyczaj bardziej restrykcyjne procesy zatwierdzania i wymogi finansowe, podczas gdy kondominia oferują większą elastyczność i są często łatwiejsze do sfinansowania.

Zarządy co-opów

Restrykcyjne

Nieprzyjazne dla inwestorów

Zakazują własności zagranicznej

Zazwyczaj zakazują lub ograniczają podnajem

Preferują własność jako główne miejsce zamieszkania

Częściej oferują luksusowe udogodnienia

Analizując co-op lub kondominium, należy uwzględnić różnice w strukturze własności, skutkach finansowych i procesach zatwierdzania. Co-opy mają zazwyczaj bardziej restrykcyjne procesy zatwierdzania i wymogi finansowe, podczas gdy kondominia oferują większą elastyczność i są często łatwiejsze do sfinansowania. Właściciele kondominiów otrzymują akt własności swojego lokalu, a właściciele co-opów otrzymują proprietary lease. W co-opach proces zatwierdzania może być rygorystyczny i obejmować weryfikację przeszłości oraz oceny finansowe, podczas gdy zakup kondominium jest zazwyczaj prostszy.

CONDOPY

Termin condop jest używany w kręgach nowojorskiego rynku nieruchomości na określenie co-opu z zasadami kondominium. Technicznie jednak condop definiuje się jako mieszkaniowy co-op, który sprzedał swój parter jako lokal komercyjny. W praktyce jednak termin ten oznacza co-op z zasadami kondominium.

Zgodnie z zasadami kondominium condopy dopuszczają podnajem i własność zagraniczną. Często budynki wzniesione na gruntach dzierżawionych (land lease) wpadają do kategorii condop.

Budynek z land lease wymaga od właścicieli płacenia czynszu za grunt, na którym stoi, przez długi okres, zazwyczaj 99 lat (podobnie jak nieruchomości w Londynie). Takie umowy dzierżawy są w praktyce zazwyczaj odnawiane przed wygaśnięciem land lease.

Podsumowując, budynek typu condop jest lub ma:

• Niewiele ograniczeń
• Przyjazne dla inwestorów
• Przychylne nabywcom zagranicznym

Różnica między kondominium a co-opem: zrozumienie kluczowych różnic

Przy porównaniu co-opów i kondominiów główną różnicą jest struktura własności. Apartament (apartment) jest nieruchomością na wynajem należącą do firmy, której działalnością jest zarządzanie nieruchomościami w celu generowania dochodu z najmu.

Oprócz apartamentów ważne jest porównanie co-opów i kondominiów. Właściciele kondominiów mają pełną własność swojego indywidualnego lokalu na podstawie aktu własności, podczas gdy mieszkańcy co-opów posiadają udziały w spółce, która kontroluje cały budynek, zamiast być właścicielami indywidualnego lokalu. Zarówno co-opy, jak i kondominia składają się z odrębnych lokali w większym budynku. Ta różnica w strukturach własności i zarządzania wpływa również na udogodnienia, miesięczne opłaty i procesy zatwierdzania przy zakupie każdego rodzaju nieruchomości . Te różnice mogą silnie wpływać na mieszkańców, kształtując ich codzienne doświadczenia, dynamikę wspólnoty i poziom egzekwowania zasad.

Co do zasady w budynku z apartamentami wszystkie lokale są takie same, a właściciel jest ten sam. Natomiast kondominium to prywatna rezydencja, którą można wynająć najemcom. Gdy wynajmują Państwo kondominium, indywidualny właściciel jest Państwa wynajmującym. Gdy wynajmują Państwo apartament, wynajmującym jest firma będąca właścicielem budynku.

Kondominia są wyższej jakości niż budynki z apartamentami, ponieważ wielu właścicieli zamieszkujących swoje lokale mieszka w budynkach kondominialnych. Na pierwszy rzut oka wiele udogodnień w budynkach kondominialnych i apartamentowych może wydawać się takich samych, ale w kondominiach częściej znajdą Państwo bardziej luksusowe ich wersje, ponieważ lepsze udogodnienia pomagają podnosić wartość nieruchomości.

Finansowanie i wkład własny: co muszą wiedzieć kupujący

Kupno domu w Nowym Jorku oznacza najpierw zrozumienie zasad finansowania i wkładu własnego dla kondominiów i co-opów. Kluczowe różnice między tymi rodzajami nieruchomości mogą silnie wpływać na doświadczenie zakupowe, miesięczne koszty i długoterminowe planowanie finansowe. Kondominia zazwyczaj wymagają 20% wkładu własnego, ale jest to mniej standardem w branży niż w przypadku co-opów, które często wymagają wyższych wpłat początkowych.

Kondominia zwykle oferują większą elastyczność w finansowaniu. Właściciele kondominiów mogą zazwyczaj wybierać spośród różnych opcji kredytów hipotecznych, a niektórzy kredytodawcy mogą dopuszczać wkład własny już od 10%, zwłaszcza dla wykwalifikowanych przedstawicieli wolnych zawodów. Ta elastyczność sprawia, że kondominia są atrakcyjne dla szerszego grona kupujących, w tym tych, którzy nie dysponują dużą gotówką z góry. Kupujący kondominia powinni jednak przygotować się na wyższe koszty transakcji (closing costs), które często obejmują title insurance, mortgage recording taxes i inne opłaty, które mogą sumować się do 2% do 5% ceny zakupu. Te wyższe koszty transakcji są kluczową różnicą, o której należy pamiętać przy porównywaniu kondominiów i co-opów.

Co-opy z kolei są znane z surowszych zasad finansowania. Większość zarządów co-opów wymaga większego wkładu własnego, często co najmniej 20%, a czasem nawet 50%, i w niektórych budynkach może w ogóle zakazywać finansowania. Kupujący co-opy muszą także złożyć obszerną dokumentację finansową, w tym dowód dochodów, aktywów oraz szczegółowe zestawienie wskaźnika zadłużenia do dochodu (debt to income ratio). Zarząd co-opu dokładnie przeanalizuje te informacje w ramach gruntownego procesu weryfikacji, który może obejmować również rozmowę osobistą. Proces ten może być długi i ma potwierdzić, że nowi udziałowcy co-opu są stabilni finansowo i dobrze pasują do wspólnoty.

W przeciwieństwie do stowarzyszeń kondominiów, które mają ograniczony wpływ na to, kto może kupić lokal, zarządy co-opów mają znaczną kontrolę nad procesem zatwierdzania. Oznacza to, że nawet jeśli spełniają Państwo wymogi finansowe do uzyskania kredytu hipotecznego, zarząd co-opu może mimo to odrzucić Państwa wniosek na podstawie własnych kryteriów. Choć może to sprawiać, że życie w co-opie wydaje się bardziej ekskluzywne i zorientowane na wspólnotę, oznacza to również, że kupujący muszą być przygotowani na bardziej rygorystyczny proces zatwierdzania i potencjalnie wyższy wkład własny.

Kolejną ważną różnicą jest sposób traktowania kosztów transakcji. Kupujący co-opy zazwyczaj nie płacą oddzielnie za title insurance ani mortgage recording taxes, ponieważ koszty te są zazwyczaj wliczone w miesięczne opłaty maintenance płacone spółce spółdzielczej. Może to obniżać koszty początkowe zakupu co-opu, ale bieżące opłaty miesięczne mogą być wyższe niż w kondominiach.

Wybór między kondominium a co-opem zależy od Państwa sytuacji finansowej, komfortu w procesie zatwierdzania i celów długoterminowych. Jeśli cenią Państwo elastyczność finansowania oraz szybszy i mniej restrykcyjny proces zakupu, lepiej może pasować kondominium. Proces zatwierdzania kredytu hipotecznego dla kondominiów jest prostszy niż dla co-opów ze względu na brak wymogu zgody zarządu. Jeśli akceptują Państwo wyższy wkład własny i gruntowny proces weryfikacji oraz cenią poczucie wspólnoty, życie w co-opie może być idealne.

Przed podjęciem decyzji należy koniecznie przeanalizować swoje finanse, zrozumieć strukturę własności i zasady obowiązujące w budynku oraz skonsultować się z doradcą ds. nieruchomości lub doradcą finansowym. Dzięki temu będą Państwo lepiej przygotowani do poruszania się wśród kluczowych różnic między kondominiami a co-opami i znalezienia rodzaju nieruchomości, który najlepiej odpowiada Państwa potrzebom.

Townhouse i domy jednorodzinne to inne poszukiwania o innej ekonomii. Omawiamy je szczegółowo w naszym przewodniku po townhouse na sprzedaż w Nowym Jorku.

Podsumowanie

Mamy nadzieję, że teraz rozumieją Państwo różnicę między budynkami typu co-op i kondominium , townhouse i kondominium, a także innymi rodzajami nieruchomości dostępnymi w Nowym Jorku. Jeśli nie i chcą Państwo zgłębić różnice między co-opem a kondominium, prosimy o kontakt, a przeprowadzimy Państwa przez zalety i wady każdego z nich.

Sprzedaż Państwa domu

Liczby stojące za tą decyzją, w tym porównanie wzrostu wartości i kosztów utrzymania, znajdą Państwo w naszej analizie inwestycyjnej kondominium a co-op.

Jeśli wygra droga co-opu, proszę rozpocząć poszukiwania od najlepszych co-opów w Nowym Jorku.

Pytania o co-opy, które kupujący naprawdę zadają

Dlaczego maintenance różni się tak bardzo między jednym co-opem a drugim?

Ponieważ maintenance nie jest opłatą za usługi. To Państwa część tego, co budynek faktycznie wydaje, a dwa budynki przy tej samej ulicy mogą wydawać bardzo różnie. Największe czynniki to bazowy kredyt hipoteczny, zatrudnienie i podatki od nieruchomości. Co-op, który refinansował swój bazowy kredyt hipoteczny w złym momencie, niesie ten koszt w miesięcznym rachunku każdego udziałowca. Budynek z pełną obsługą, z portierem, pracownikami technicznymi i zarządcą na miejscu, kosztuje więcej w utrzymaniu niż budynek bez obsługi (walk up)... to właśnie większość różnicy. Zawsze proszę o finanse z ostatnich dwóch lat, zanim pozwolę kupującemu zakochać się w niskiej kwocie, ponieważ niskie maintenance dziś może oznaczać odroczony projekt kapitałowy i opłatę specjalną (assessment) jutro.

Czym są udziały w co-opie i dlaczego moje mieszkanie ma właśnie taką ich liczbę?

Nie kupują Państwo nieruchomości. Kupują Państwo udziały w spółce, a te udziały wiążą się z proprietary lease na konkretne mieszkanie. Liczba udziałów została ustalona przy przekształceniu budynku, zazwyczaj na podstawie metrażu, skorygowanego o piętro, światło, widoki i przestrzeń zewnętrzną. Wysoka linia pięter z widokiem na park ma więcej udziałów niż ten sam metraż na drugim piętrze z widokiem na ścianę. Ma to znaczenie z dwóch powodów: liczba udziałów określa Państwa procent maintenance i określa Państwa głos. Czasami trafia się mieszkanie, którego przydział udziałów nie odpowiada temu, ile lokal jest dziś wart, i warto o tym wiedzieć, zanim złożą Państwo ofertę w którąkolwiek stronę.

Czy co-opy trudniej odsprzedać niż kondominia?

Zasadniczo tak, a każdy, kto twierdzi inaczej, coś sprzedaje. Pula kupujących jest z założenia mniejsza. Zgoda zarządu, ograniczenia podnajmu, ograniczenia własności przez spółki i cudzoziemców, a w wielu budynkach wymagany limit finansowania, wszystko to wyklucza kupujących z Państwa przyszłego rynku. Po dodaniu flip tax zmienia się również Państwa kwota netto. To wymiana, na którą Państwo idą dla niższej ceny za stopę kwadratową na wejściu. To rzeczywista wymiana, a nie wada... ale powinni ją Państwo uwzględnić w decyzji przy zakupie, a nie odkrywać przy sprzedaży.

Jaka jest szczera wada zakupu co-opu?

Kontrola. Rezygnują Państwo z jej znacznej części. Zarząd decyduje, kto kupi Państwa mieszkanie po Państwu, czy mogą Państwo je wynajmować, co mogą Państwo remontować i kiedy prace mogą się odbywać, a w niektórych budynkach nawet czy mogą Państwo w ogóle skorzystać z finansowania. Sam wniosek jest natarczywy w sposób, który zaskakuje ludzi... przekazują Państwo zeznania podatkowe, wyciągi bankowe i listy referencyjne przyszłym sąsiadom. Jeśli cenią Państwo prywatność i elastyczność bardziej niż cenę, kondominium jest zwykle lepszą odpowiedzią. Jeśli kupują Państwo główne miejsce zamieszkania i chcą Państwo więcej mieszkania za swoje pieniądze, struktura co-opu działa na Państwa korzyść.

Moja proprietary lease ma datę wygaśnięcia. Czy należy się tym martwić?

Prawie nigdy, a ta kwestia budzi więcej paniki, niż na to zasługuje. Proprietary lease jest umową między Państwem jako udziałowcem a spółką i obowiązuje do wskazanej daty, którą zarząd zwykle przedłuża przed wygaśnięciem, z zastrzeżeniem dokumentów regulujących co-op. To nie jest odliczanie Państwa własności. To, co faktycznie należy sprawdzić, to land lease, czyli zupełnie inna rzecz... w budynku na land lease spółka nie jest właścicielem gruntu pod nim, korekty czynszu mogą być dotkliwe, a finansowanie staje się trudne w miarę skracania się dzierżawy. Proszę najpierw potwierdzić, z którym przypadkiem mają Państwo do czynienia.

Czym jest lot line window i dlaczego mój prawnik ciągle o nie pyta?

Lot line window znajduje się na granicy z sąsiednią nieruchomością. Jeśli sąsiad zabuduje swoją działkę aż do granicy, takie okno może zostać legalnie zamurowane. Nie zasłonięte zasłoną. Zamurowane. Podlega to Building Code i prawom zabudowy sąsiedniego właściciela, więc proszę poprosić prawnika o potwierdzenie dla konkretnego lokalu. Kupujący zwykle odkrywają to po tym, jak zakochają się w świetle w narożnej sypialni. Jest to ujawnione w offering plan i należy to sprawdzić w odniesieniu do tego, co faktycznie można zbudować obok, ponieważ sprzedaż praw do przestrzeni powietrznej (air rights) lub zabudowa as of right może zmienić Państwa mieszkanie bez Państwa zgody i bez odszkodowania. Nie czyni to lokalu niemożliwym do kupienia. Czyni go innym lokalem niż ten, który Państwu się wydaje, że widzą.

Czy właściciele co-opów płacą podatek od nieruchomości?

Tak, tylko nie bezpośrednio. Spółka jest opodatkowana od budynku i przenosi Państwa część poprzez maintenance. Na potrzeby Państwa własnego zeznania co-op informuje, jaki procent maintenance przypadał na podatki od nieruchomości i odsetki, a udziałowcy mogli historycznie odliczać swoją proporcjonalną część... Państwa księgowy powinien potwierdzić, jak ma to zastosowanie w Państwa przypadku. Miasto stosuje też ulgę (abatement) dla właścicieli, którzy używają lokalu jako głównego miejsca zamieszkania; jest ona rozliczana przez budynek, a nie wypłacana Państwu, więc widzą ją Państwo jako kredyt, a nie czek.

Czym jest prawo pierwokupu (right of first refusal) i czy to to samo, co odrzucenie przez zarząd?

Nie, a ta różnica jest sednem zakupu kondominium. Zarząd co-opu może Państwa odrzucić z dowolnego zgodnego z prawem powodu i nie musi tego uzasadniać. Zarząd kondominium zazwyczaj nie może Państwa wprost odrzucić. To, co ma zamiast tego, zależnie od deklaracji (declaration) i statutu (by-laws), to right of first refusal lub prawo zgody i zrzeczenia się (consent and waiver), co oznacza, że może wejść w Państwa miejsce i kupić mieszkanie na tych samych warunkach, które Państwo zaoferowali. W praktyce wymaga to od kondominium zebrania realnych pieniędzy w terminie, więc jest to rzadko stosowane. Funkcjonalnie waiver w kondominium jest procesem do zakończenia... zgoda zarządu co-opu jest decyzją, która może zapaść na Państwa niekorzyść.

Podstawy co-opów i kondominiów

Jaka jest główna różnica między co-opem a kondominium w Nowym Jorku?

Właściciele kondominiów mają pełną własność swojego indywidualnego lokalu na podstawie aktu własności, podczas gdy mieszkańcy co-opów posiadają udziały w spółce, która kontroluje cały budynek, zamiast być właścicielami indywidualnego lokalu. Ta różnica kształtuje opcje finansowania, zgodę zarządu, prawa do podnajmu, kwalifikowalność nabywców zagranicznych i elastyczność przy odsprzedaży.

Czy cudzoziemcy mogą kupić co-op w Nowym Jorku?

Co do zasady zarządy co-opów w Nowym Jorku zakazują własności zagranicznej, ponieważ egzekwowanie wyroków wobec zagranicznego właściciela, którego majątek znajduje się w innym kraju, może być niepraktyczne. Kupujący z zagranicy powinni skupić poszukiwania na kondominiach lub condopach, które dopuszczają własność zagraniczną.

Dlaczego co-opy są tańsze niż kondominia na Manhattanie?

Co-opy zwykle osiągają niższą cenę za stopę kwadratową niż kondominia, ponieważ spółdzielnie to starsze budynki i stanowią około 70% zasobu mieszkaniowego Manhattanu, podczas gdy kondominia to tylko ~25%. Ograniczona podaż kondominiów, łatwiejsze finansowanie i mniej ograniczeń własności podnoszą ceny kondominiów.

Czym jest condop?

Termin condop jest używany na nowojorskim rynku nieruchomości na określenie co-opu działającego według zasad zbliżonych do kondominium. Technicznie condop to mieszkaniowa spółdzielnia, która sprzedała swój parter jako odrębny lokal komercyjny. W praktyce condopy dopuszczają podnajem i własność zagraniczną podobnie jak kondominium, zachowując jednocześnie spółdzielczą strukturę własności.

Jakie są typowe wymagania dotyczące wkładu własnego w co-opie w Nowym Jorku?

Zarządy co-opów zwykle wymagają wkładu własnego w wysokości co najmniej 20%, a wiele luksusowych co-opów na Manhattanie wymaga od 30% do 50%. Niektóre co-opy w ogóle zakazują finansowania. Kupujący muszą też wykazać płynność po zamknięciu transakcji, zazwyczaj 1-2 lata kosztów utrzymania.

Czy mogę podnajmować mieszkanie w co-opie w Nowym Jorku?

Większość zarządów co-opów poważnie ogranicza podnajem lub go zakazuje, przez co co-opy słabo nadają się dla inwestorów. Niektóre zarządy dopuszczają krótkie okresy podnajmu (na przykład dwa lata z każdych pięciu), ale wymagają zgody zarządu. Kondominia i condopy zazwyczaj dopuszczają podnajem z niewielkimi ograniczeniami.

Czym jest flip tax w co-opie w Nowym Jorku?

Flip tax to opłata transferowa, zazwyczaj w wysokości 2-3% ceny sprzedaży, płacona przez sprzedającego spółce spółdzielczej przy sprzedaży udziałów w co-opie. Flip tax zasila rachunek rezerwowy budynku. Nie wszystkie co-opy pobierają flip tax, a kondominia zazwyczaj go nie pobierają.

Dlaczego kondominia mają wyższe koszty transakcji niż co-opy w Nowym Jorku?

Koszty transakcji kondominium obejmują title insurance (0,4-0,5% ceny zakupu) oraz mortgage recording tax (~1,925% kwoty kredytu), z których żadne nie dotyczy co-opów. W rezultacie koszty transakcji kondominium wynoszą zazwyczaj 3-5% ceny zakupu w przypadku transakcji finansowanych, wobec ~1-2% w przypadku co-opów.

Czy w Nowym Jorku częściej występują kondominia, czy co-opy?

Co-opy stanowią około 75% mieszkań w Nowym Jorku, zwłaszcza na Manhattanie. Kondominia są częstsze w nowszych luksusowych budynkach i w dzielnicach zewnętrznych (outer boroughs). W Miami dominują kondominia, a co-opów jest bardzo niewiele.

Co jest lepsze na inwestycję, co-op czy kondominium?

Kondominia są zasadniczo lepsze na inwestycję, ponieważ można je wynajmować bez zgody zarządu, łatwiej je sprzedać i są bardziej dostępne dla wszystkich typów kupujących. Większość co-opów ogranicza podnajem i wymaga zamieszkiwania przez właściciela, co ogranicza potencjał dochodu z najmu.

Czym różnią się opłaty maintenance w co-opie od common charges w kondominium?

Miesięczne opłaty maintenance w co-opie obejmują Państwa część kredytu hipotecznego budynku, podatków od nieruchomości i kosztów operacyjnych, przez co są wyższe niż common charges w kondominium. Jednak części dotyczące podatku od nieruchomości i odsetek od kredytu hipotecznego podlegają odliczeniu przez udziałowców co-opów.

Zasady różnią się w zależności od budynku i dokumentów regulujących dany co-op lub kondominium. Ta strona zawiera ogólne informacje i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Szczegóły należy potwierdzić z prawnikiem i księgowym.