Co-op czy kondominium w Nowym Jorku w 2026 roku: co wybrać?

KONDOMINIA

Kondominium to rodzaj nieruchomości, w której mieszkańcy są właścicielami swoich indywidualnych lokali, czyli odrębnych jednostek, znajdujących się w większym budynku lub kompleksie. Każdy właściciel posiada akt własności swojego lokalu, a także udział w częściach wspólnych. To znaczy, że nabywca jest właścicielem lokalu plus udziału w częściach wspólnych, w ramach wspólnoty mieszkaniowej. Ta struktura odróżnia kondominia od spółdzielni typu co-op, ponieważ mieszkańcy kondominium mają pełne prawo własności do nieruchomości, co może korzystnie wpływać na wartość odsprzedaży oraz możliwości finansowania. Koszty transakcyjne w przypadku kondominiów są zwykle wyższe ze względu na dodatkowe opłaty, takie jak title insurance (ubezpieczenie tytułu prawnego) oraz podatki od hipoteki.

Właściciele kondominiów płacą podatek od nieruchomości na rzecz miasta oraz comiesięczne opłaty na rzecz stowarzyszenia kondominium, które jest rodzajem wspólnoty odpowiedzialnej za utrzymanie i udogodnienia. Udogodnienia często obejmują takie elementy jak centrum fitness, basen, lounge, a nawet kort tenisowy. Zarząd kondominium (board) zarządza funkcjonowaniem budynku i przekazuje stowarzyszeniu kondominium wytyczne dotyczące jego działania. Zasady i udogodnienia ustalone przez stowarzyszenie mogą bezpośrednio wpływać na codzienne życie i decyzje mieszkańców.

Rezydenci USA mogą nabyć kondominium na podstawie tradycyjnego kredytu, wpłacając 20 procent wkładu własnego, jednak niektóre banki wymagają jedynie 10 procent wkładu od przedstawicieli wolnych zawodów, takich jak lekarze i prawnicy. Nabywcy zagraniczni są zobowiązani wpłacić 30 procent z góry. Title insurance (ubezpieczenie tytułu prawnego) również stanowi część kosztów transakcyjnych dla nabywców kondominium. Kwestie finansowe, takie jak comiesięczne opłaty, podatek od nieruchomości oraz potencjalna wartość odsprzedaży, są istotnymi czynnikami przy ocenie zakupu kondominium.

Dla wielu osób zalety zakupu lokalu w kondominium przeważają nad wadami. Zakup kondominium jest znacznie bardziej dostępny niż zakup spółdzielni typu co-op, ponieważ kondominia są o wiele mniej restrykcyjne i otwarte dla każdego, kto dysponuje środkami na ich nabycie. Wykorzystanie aktywów płynnych w ramach procesu aplikacji jest często wymogiem dla nabywców spółdzielni typu co-op, w odróżnieniu od większości kondominiów.

Mieszkańcy kondominium mogą zazwyczaj personalizować swoją przestrzeń mieszkalną, z zastrzeżeniem zasad obowiązujących we wspólnocie, co pozwala na większą indywidualizację w porównaniu z innymi rodzajami nieruchomości.

Co do zasady kondominia pozwalają właścicielowi na podnajem lokalu z niewielką liczbą ograniczeń. Ponadto kondominia dopuszczają własność zagraniczną, mają mniej ograniczeń, wymagają niższego wkładu własnego oraz są łatwiejsze do sfinansowania niż spółdzielnie typu co-op.

Większość kondominiów powstała w ciągu ostatnich 30 lat i oferuje wiele udogodnień oczekiwanych przez obecnych właścicieli i najemców, w tym centra fitness, baseny, lounge i korty tenisowe. Wiele nowszych budynków kondominialnych stawia na rozbudowane udogodnienia, takie jak centra fitness oraz usługi ochrony. Tych udogodnień nie ma w większości spółdzielni typu co-op. Wszystkie te cechy sprawiają, że kondominium jest bardziej atrakcyjne rynkowo, co zwiększa jego zbywalność i pożądanie. Zasady i udogodnienia dostępne w kondominium mogą wyraźnie wpływać na styl życia mieszkańców oraz na wyniki finansowe.

Kondominia w Nowym Jorku stanowią jedynie 25 procent wszystkich nieruchomości mieszkalnych wystawionych na sprzedaż na Manhattanie. To ograniczenie podaży oraz atrakcyjność nowych kondominiów z licznymi udogodnieniami sprawiają, że kondominia są droższe niż spółdzielnie typu co-op. Przy porównaniu wartości kondominia często mają wyższą cenę za stopę kwadratową niż spółdzielnie typu co-op, co odzwierciedla ich atrakcyjność rynkową oraz przewagi wynikające z formy własności.

Kondominia są zazwyczaj łatwiejsze do sfinansowania, ponieważ właściciel dysponuje fizyczną nieruchomością jako zabezpieczeniem.

Kolejnym istotnym atutem kondominiów na Manhattanie są ulgi podatkowe oferowane przez niektóre z nich, takie jak 485, 421G oraz ulga podatkowa (tax abatement) 421A. W latach 70. miasto uruchomiło program zachęcający deweloperów do zabudowy pustych działek w zamian za 10-letnie zwolnienie z podatków. Program wygasł, lecz został wznowiony wraz z dodaniem ulgi 485 w 2024 roku.

Nabywcy domów oraz inwestorzy, którzy kupili lokale w kondominium objętym ulgą podatkową (tax abatement), również skorzystaliby z tych 10-letnich preferencji podatkowych. Niedawno zaobserwowaliśmy powrót tych ulg podatkowych w przypadku kilku kondominiów na Manhattanie, a więcej można dowiedzieć się z poniższego wpisu na blogu:

Podejmując decyzję między kondominium a innym rodzajem nieruchomości, warto starannie rozważyć te czynniki.

Powiązane: „Powrót i schyłek 20-letniej ulgi podatkowej”

Inwestorzy i nabywcy zagraniczni powinni zatem skupić swoje poszukiwania nieruchomości na kondominiach.

Podsumowując, kondominia są lub mają:

Niewiele ograniczeń

Przyjazne inwestorom

Łatwy dostęp do finansowania

Przyjazne nabywcom zagranicznym

SPÓŁDZIELNIE TYPU CO-OP

Spółdzielnie mieszkaniowe, czyli co-op, to szczególny rodzaj wspólnotowej formy zamieszkania, w której budynek należy do spółki, a poszczególne osoby stają się współwłaścicielami typu co-op poprzez zakup udziałów w tej spółce, a nie poprzez nabycie pełnego tytułu do swoich lokali. Jako udziałowiec spółdzielni typu co-op, Pani lub Pana udział własnościowy decyduje o prawie do zajmowania określonego lokalu oraz o udziale w kosztach utrzymania budynku. Tak zwany proprietary lease (umowa najmu o charakterze własnościowym) pozwala udziałowcowi nabywającemu udziały na korzystanie z konkretnego lokalu w budynku spółdzielni. Im większy jest lokal w spółdzielni typu co-op, tym więcej udziałów posiada udziałowiec i tym wyższy udział w kosztach utrzymania budynku ponosi.

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że przy zakupie spółdzielni typu co-op płaci się wyższe comiesięczne opłaty. Wynika to jednak z tego, że podatek od nieruchomości oraz opłaty na rzecz wspólnoty są połączone w jedną opłatę eksploatacyjną (maintenance). Kwota ta obejmuje podatek od nieruchomości oraz opłaty eksploatacyjne na rzecz spółki, w tym udział w podatkach od nieruchomości, koszty utrzymania budynku, a czasami także odsetki od kredytu, jeżeli spółka posiada hipotekę na budynku. Różni się to od sytuacji właścicieli kondominium, którzy płacą podatek od nieruchomości bezpośrednio od swoich lokali i mają odrębne opłaty za media oraz podatek od nieruchomości. Czasami spółdzielnie typu co-op mają wyższe opłaty eksploatacyjne z powodu odsetek od kredytu, jeżeli spółka posiada hipotekę na budynku. Dla porównania budynki kondominialne nie mogą zaciągać kredytów hipotecznych, więc opłaty na rzecz wspólnoty (HOA) w kondominium nigdy nie obejmują odsetek od kredytu.

Z zakupem lokalu w spółdzielni typu co-op wiąże się wiele zalet i wad. Wśród zalet warto wskazać, że kondominia są zwykle droższe niż spółdzielnie typu co-op, ponieważ spółdzielnie są starsze i stanowią 70 procent rynku. Spółdzielnie typu co-op są zazwyczaj bardziej przystępne na początku i mają pewne przewagi finansowe, takie jak włączenie kosztów do opłaty eksploatacyjnej. Ponadto spółdzielnie typu co-op zwykle mają niższe koszty transakcyjne w porównaniu z kondominiami, ponieważ nie występują takie wydatki jak title insurance (ubezpieczenie tytułu prawnego).

Spółdzielnie typu co-op mogą ustanawiać dowolne zasady, a ich udziałowcy muszą tych zasad przestrzegać. Zarządy spółdzielni typu co-op (board) często zakazują wynajmu i mogą utrudniać sprzedaż ze względu na swój proces zatwierdzania. Zarząd spółdzielni często nakłada surowe regulacje i prowadzi rygorystyczny proces zatwierdzania potencjalnych nabywców, co czyni doświadczenie zakupowe bardziej złożonym. Porównując kondominia ze spółdzielniami typu co-op, te ostatnie wiążą się zazwyczaj z bardziej skomplikowanym procesem zatwierdzania i ograniczeniami ze strony zarządu, podczas gdy kondominia oferują prostszą transakcję.

W ramach formy własności typu co-op udziałowcy są co do zasady zobowiązani do zajmowania swoich lokali jako głównego miejsca zamieszkania. Ponadto spółdzielnie typu co-op mają zasady ostro ograniczające lub zakazujące podnajmu, dlatego inwestorzy powinni mieć świadomość, że spółdzielnia typu co-op nie jest uznawana za dobrą inwestycję. Większość zarządów spółdzielni typu co-op ma surowe zasady dotyczące podnajmu, a niektóre nie dopuszczają go wcale. Zarówno kondominia, jak i spółdzielnie typu co-op wyraźnie różnią się formą własności oraz kosztami, przy czym kondominia mają zazwyczaj prostsze i bardziej elastyczne rozwiązania.

Jedną z powszechnych zasad spółdzielni typu co-op w Nowym Jorku jest zakaz własności zagranicznej. Co do zasady spółdzielnie typu co-op zakazują nabywcom zagranicznym zakupu, ponieważ pozwanie obcokrajowca, którego większość majątku i źródeł dochodu znajduje się poza Stanami Zjednoczonymi, może okazać się niemożliwe. Nawet gdyby spółka spółdzielcza uzyskała wyrok przeciwko zagranicznemu właścicielowi, byłby on prawdopodobnie nieściągalny, gdyby majątek właściciela znajdował się 4000 mil dalej, w innym kraju.

Wykorzystanie aktywów płynnych w ramach procesu aplikacji jest często wymogiem dla nabywców spółdzielni typu co-op, w odróżnieniu od większości kondominiów. Spółdzielnie typu co-op mogą, lecz nie muszą dopuszczać finansowania. Te, które dopuszczają finansowanie, zazwyczaj wymagają wyższego wkładu własnego w porównaniu z kondominiami. Spółdzielnie typu co-op wymagają surowszych kwalifikacji finansowych oraz wkładu własnego mieszczącego się w przedziale od 20 do 50 procent ceny zakupu, co czyni proces bardziej wymagającym dla nabywców.

Uzyskanie kredytu na zakup w spółdzielni typu co-op bywa trudne, ponieważ kredytodawcy stawiają surowsze wymogi, a takie finansowanie różni się od tradycyjnego finansowania kondominium. Finansowanie lokalu w spółdzielni typu co-op wymaga skorzystania z kredytu osobistego, a nie z kredytu hipotecznego. Spółka spółdzielcza określa, jaka część ceny zakupu może zostać sfinansowana, co odpowiada od 50 do 75 procent wartości nieruchomości. Podobnie jak w przypadku kredytu hipotecznego, odsetki od kredytu osobistego można odliczyć od podatku. Jedną z powszechnych cech spółdzielni typu co-op jest flip tax (opłata przy odsprzedaży udziałów), będący w istocie opłatą transferową, zazwyczaj w wysokości od 2 do 3 procent ceny sprzedaży lokalu, uiszczaną przez sprzedającego na rzecz spółki spółdzielczej przy sprzedaży udziałów w spółdzielni typu co-op.

Potencjalni właściciele w spółdzielni typu co-op (oraz najemcy, jeżeli zarząd na to zezwala) muszą zostać poddani rozmowie kwalifikacyjnej przez zarząd spółdzielni (Board of Directors) oraz złożyć zarządowi formalne wnioski do zatwierdzenia. Zarząd spółdzielni typu co-op odpowiada za weryfikację i autoryzację nabywców, a proces ten może trwać miesiące, a nie tygodnie, jak w przypadku kondominium. Choć kondominia również wymagają złożenia wniosku, nabywcy i najemcy nie są poddawani rozmowie przez zarząd kondominium, a proces zatwierdzania jest znacznie prostszy.

Spółdzielnia typu co-op często zatrudnia spółkę zarządzającą do nadzoru nad codzienną działalnością, w tym nad utrzymaniem, poborem opłat i zatwierdzaniem, co różni się od sytuacji indywidualnych właścicieli zarządzających wynajmowanymi lokalami. Ze względu na szczególną strukturę finansową spółdzielni typu co-op, solidna wiedza z zakresu finansów osobistych jest dla nabywców istotna, aby rozumieli kwestie budżetowania, opcji kredytowych oraz długoterminowych zobowiązań finansowych.

Powiązane: „Najczęstsze pytania: zakup mieszkania w Nowym Jorku”

Zalety i wady spółdzielni typu co-op obejmują między innymi:

Zarządy spółdzielni typu co-op

Restrykcyjne

Nieprzyjazne inwestorom

Zakaz własności zagranicznej

Zazwyczaj zakazują lub ograniczają podnajem

Preferują własność jako główne miejsce zamieszkania

Częściej oferują udogodnienia najwyższej klasy

Analizując spółdzielnię typu co-op lub kondominium, warto uwzględnić różnice w formie własności, konsekwencjach finansowych oraz procesach zatwierdzania. Spółdzielnie typu co-op mają zazwyczaj bardziej restrykcyjne procesy zatwierdzania i wymogi finansowe, podczas gdy kondominia oferują większą elastyczność i są często łatwiejsze do sfinansowania.

Zarządy spółdzielni typu co-op

Restrykcyjne

Nieprzyjazne inwestorom

Zakaz własności zagranicznej

Zazwyczaj zakazują lub ograniczają podnajem

Preferują własność jako główne miejsce zamieszkania

Częściej oferują udogodnienia najwyższej klasy

Analizując spółdzielnię typu co-op lub kondominium, warto uwzględnić różnice w formie własności, konsekwencjach finansowych oraz procesach zatwierdzania. Spółdzielnie typu co-op mają zazwyczaj bardziej restrykcyjne procesy zatwierdzania i wymogi finansowe, podczas gdy kondominia oferują większą elastyczność i są często łatwiejsze do sfinansowania. Właściciele kondominium otrzymują akt własności swojego lokalu, natomiast właściciele w spółdzielni typu co-op otrzymują proprietary lease (umowę najmu o charakterze własnościowym). W spółdzielniach typu co-op proces zatwierdzania bywa rygorystyczny i obejmuje weryfikację przeszłości oraz analizę finansową, podczas gdy zakup kondominium jest zazwyczaj prostszy.

CONDOPY

Pojęcie condop jest używane w środowisku nowojorskich nieruchomości na określenie spółdzielni typu co-op funkcjonującej według zasad kondominium. Technicznie jednak condop definiuje się jako mieszkaniową spółdzielnię typu co-op, która sprzedała swój parter jako lokal komercyjny. W praktyce jednak pojęcie to oznacza spółdzielnię typu co-op funkcjonującą według zasad kondominium.

Według zasad kondominium condopy dopuszczają podnajem oraz własność zagraniczną. Często do kategorii condop zaliczają się budynki wzniesione na gruntach dzierżawionych (land lease).

Budynek z dzierżawą gruntu (land lease) wymaga od właścicieli płacenia czynszu za grunt, na którym stoi, przez długi okres, zazwyczaj 99 lat (jak w przypadku nieruchomości w Londynie). Dzierżawy te w praktyce są zwykle odnawiane przed wygaśnięciem umowy dzierżawy gruntu.

Podsumowując, budynek typu condop jest lub ma:

Niewiele ograniczeń

Przyjazny inwestorom

Przyjazny nabywcom zagranicznym

Różnica między kondominium a co-op: zrozumienie kluczowych różnic

Porównując spółdzielnie typu co-op i kondominia, główną różnicą jest forma własności. Apartament na wynajem to nieruchomość będąca własnością spółki, która zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami w celu uzyskania dochodu z najmu.

Oprócz mieszkań na wynajem warto porównać spółdzielnie typu co-op z kondominiami. Właściciele kondominium mają pełną własność swojego indywidualnego lokalu na podstawie aktu własności, natomiast mieszkańcy spółdzielni typu co-op posiadają udziały w spółce kontrolującej cały budynek, a nie własność indywidualnego lokalu. Zarówno spółdzielnie typu co-op, jak i kondominia składają się z odrębnych lokali w większym budynku. Ta różnica w formie własności oraz w sposobie zarządzania wpływa także na udogodnienia, comiesięczne opłaty oraz procesy zatwierdzania przy nabyciu każdego z tych rodzajów nieruchomości. Różnice te mogą wyraźnie oddziaływać na mieszkańców, kształtując ich codzienne doświadczenia, dynamikę wspólnoty oraz poziom egzekwowania zasad.

Co do zasady w budynku z apartamentami na wynajem wszystkie lokale są takie same i mają tego samego właściciela. Dla kontrastu kondominium to prywatna nieruchomość, która może być wynajmowana najemcom. Gdy wynajmuje się kondominium, właścicielem, czyli wynajmującym, jest osoba prywatna. Gdy wynajmuje się apartament, wynajmującym jest spółka będąca właścicielem budynku.

Kondominia są wyższej jakości niż budynki z apartamentami na wynajem, ponieważ w budynkach kondominialnych mieszka wielu właścicieli traktujących lokal jako główne miejsce zamieszkania. Na pierwszy rzut oka wiele udogodnień w kondominiach i budynkach z apartamentami na wynajem może wydawać się takich samych, lecz w kondominiach częściej można znaleźć ich wersje najwyższej klasy, ponieważ lepsze udogodnienia pomagają podnosić wartość nieruchomości.

Finansowanie i wkład własny: co nabywcy powinni wiedzieć

Zakup nieruchomości w Nowym Jorku oznacza, że najpierw należy zrozumieć zasady finansowania i wkładu własnego dla kondominiów oraz spółdzielni typu co-op. Kluczowe różnice między tymi rodzajami nieruchomości mogą wyraźnie wpłynąć na proces zakupu, miesięczne koszty oraz długoterminowe planowanie finansowe. Kondominia zwykle wymagają 20 procent wkładu własnego, lecz jest to mniej standardowy wymóg w porównaniu ze spółdzielniami typu co-op, które często wymagają wyższych wpłat z góry.

Kondominia oferują zazwyczaj większą elastyczność w finansowaniu. Właściciele kondominium mogą zwykle wybierać spośród różnych opcji kredytu hipotecznego, a niektórzy kredytodawcy mogą dopuszczać wkład własny już od 10 procent, zwłaszcza w przypadku wykwalifikowanych przedstawicieli wolnych zawodów. Ta elastyczność sprawia, że kondominia są atrakcyjne dla szerszego grona nabywców, w tym dla osób, które nie dysponują dużą gotówką z góry. Nabywcy kondominium powinni być jednak przygotowani na wyższe koszty transakcyjne, które często obejmują title insurance (ubezpieczenie tytułu prawnego), Mortgage Recording Tax (podatek od ustanowienia hipoteki) oraz inne opłaty, mogące sięgać od 2 do 5 procent ceny zakupu. Te wyższe koszty transakcyjne stanowią kluczową różnicę, o której należy pamiętać przy porównywaniu kondominiów i spółdzielni typu co-op.

Z kolei spółdzielnie typu co-op znane są z surowszych zasad finansowania. Większość zarządów spółdzielni typu co-op wymaga wyższego wkładu własnego, często co najmniej 20 procent, a czasami nawet 50 procent, a w niektórych budynkach może wręcz zakazywać finansowania w całości. Nabywcy w spółdzielni typu co-op muszą również przedłożyć obszerną dokumentację finansową, w tym potwierdzenie dochodów, aktywów oraz szczegółowe zestawienie wskaźnika zadłużenia do dochodu. Zarząd spółdzielni starannie analizuje te informacje w ramach gruntownego procesu weryfikacji, który może obejmować także rozmowę osobistą. Proces ten bywa długotrwały i ma na celu potwierdzenie, że nowi udziałowcy spółdzielni typu co-op są stabilni finansowo i dobrze pasują do wspólnoty.

W odróżnieniu od stowarzyszeń kondominialnych, które mają ograniczony wpływ na to, kto może nabyć lokal, zarządy spółdzielni typu co-op mają znaczną kontrolę nad procesem zatwierdzania. Oznacza to, że nawet jeśli jest się finansowo kwalifikowanym do kredytu hipotecznego, zarząd spółdzielni może mimo to odrzucić wniosek na podstawie własnych kryteriów. Choć może to sprawiać, że życie w spółdzielni typu co-op wydaje się bardziej wyjątkowe i zorientowane na wspólnotę, oznacza to również, że nabywcy muszą być przygotowani na bardziej rygorystyczny proces zatwierdzania oraz potencjalnie wyższy wkład własny.

Kolejna istotna różnica dotyczy sposobu rozliczania kosztów transakcyjnych. Nabywcy w spółdzielni typu co-op zazwyczaj nie płacą odrębnie za title insurance (ubezpieczenie tytułu prawnego) ani Mortgage Recording Tax (podatek od ustanowienia hipoteki), ponieważ koszty te są zwykle uwzględnione w comiesięcznej opłacie eksploatacyjnej uiszczanej na rzecz spółki spółdzielczej. Może to obniżać koszty początkowe zakupu w spółdzielni typu co-op, lecz bieżące comiesięczne opłaty mogą być wyższe w porównaniu z kondominiami.

Wybór między kondominium a spółdzielnią typu co-op zależy od sytuacji finansowej, komfortu w odniesieniu do procesu zatwierdzania oraz celów długoterminowych. Jeżeli ceni się Pani lub Pan elastyczność finansowania oraz szybszy i mniej restrykcyjny proces zakupu, lepszym wyborem może być kondominium. Proces zatwierdzania kredytu hipotecznego dla kondominiów jest prostszy niż dla spółdzielni typu co-op ze względu na brak wymogu zgody zarządu (board approval). Jeżeli akceptuje się Pani lub Pan wyższy wkład własny, gruntowny proces weryfikacji i ceni poczucie wspólnoty, idealnym rozwiązaniem może być życie w spółdzielni typu co-op.

Przed podjęciem decyzji warto przeanalizować swoje finanse, zrozumieć formę własności i zasady obowiązujące w budynku oraz skonsultować się ze swoim doradcą ds. nieruchomości lub doradcą finansowym. Dzięki temu będzie się Pani lub Pan lepiej przygotowany do rozeznania kluczowych różnic między kondominiami a spółdzielniami typu co-op i do wyboru rodzaju nieruchomości najlepiej odpowiadającego Państwa potrzebom.

TOWNHOUSE (ORAZ DOMY WOLNOSTOJĄCE)

Posiadanie townhouse, czyli kamienicy typu brownstone, jak niektóre z nich nazywa się, przypomina posiadanie domu jednorodzinnego. Właściciel otrzymuje tytuł własności na podstawie aktu i jest jedyną stroną odpowiedzialną za płacenie podatków oraz utrzymanie budynku. Wiele osób używa pojęć townhouse i brownstone zamiennie, jednak townhouse może być wykończony czerwoną cegłą, wapieniem, brązowym piaskowcem lub drewnem, podczas gdy brownstone jest wykończony brązowym piaskowcem.

Townhouse to wielokondygnacyjny budynek mieszkalny (w zabudowie szeregowej lub wolnostojący) wzniesiony blisko ulicy i skalą zbliżony do sąsiednich domów. Na Manhattanie występuje wiele rodzajów townhouse.

Należą do nich style Federal, Greek Revival, Gothic Revival, Italianate oraz Second Empire z XIX wieku. Występują także style Neo Grec, Romanesque, Renaissance Revival oraz American Colonial Revival. Townhouse (oraz domy wolnostojące).

TOWNHOUSE JEDNORODZINNY CZY WIELORODZINNY

Nabywca townhouse ma dwie możliwości: townhouse jednorodzinny lub townhouse wielorodzinny. Wybór będzie zależał od potrzeb właściciela w zakresie swobody i prywatności, ponieważ ten pierwszy oferuje najwięcej każdej z nich. Zakup nieruchomości wielorodzinnej może jednak uczynić posiadanie domu bardziej przystępnym, ponieważ właściciel będzie pobierał czynsz od najemców.

GŁÓWNE CZYNNIKI WPŁYWAJĄCE NA WARTOŚĆ TOWNHOUSE:

PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI

Głównymi czynnikami nadającymi wartość townhouse są: 1) obecność lub brak najemców objętych kontrolą czynszu, 2) lokalizacja, 3) stan budynku oraz 4) frontaż, czyli szerokość budynku.

KONTROLA CZYNSZU

Jeżeli zdecyduje się Pani lub Pan na wariant wielorodzinny, należy pamiętać, że Nowy Jork ma rygorystyczne ogólnomiejskie przepisy o kontroli czynszu (czyli kontroli cen), które mogą mieć zastosowanie, jeżeli w budynku znajduje się sześć lub więcej lokali. Rozsądnie jest, aby nabywca unikał budynków z najemcami objętymi kontrolą czynszu lub stabilizacją czynszu, ponieważ z chwilą przeniesienia nieruchomości na nowych właścicieli przechodzą na nich wszystkie ograniczenia czynszowe.

Nowy właściciel prawdopodobnie nie będzie mógł wyeksmitować najemców nieruchomości, jeżeli zdecyduje się przekształcić ją w dom jednorodzinny. Kontrola czynszu sprzyja najemcy, dlatego właściciele muszą znać te przepisy dogłębnie.

Poszukując nowojorskich townhouse, nabywcy powinni szukać budynków z najemcami „Market Rate” lub „Free Market”. Nie oznacza to, że inwestor nigdy nie powinien nabywać nieruchomości z najemcami objętymi kontrolą czynszu. Inwestor musi jednak mieć świadomość, że jego swoboda będzie poważnie ograniczona przez nowojorskie przepisy o kontroli czynszu i w związku z tym wartość nieruchomości również prawdopodobnie zostanie obniżona, jeżeli w budynku znajdują się najemcy objęci kontrolą czynszu.

Powiązane: „Przeprowadzka do Nowego Jorku, przewodnik po wynajmie mieszkań”

LOKALIZACJA, LOKALIZACJA, LOKALIZACJA

Nowojorskie townhouse wycenia się na podstawie tego, przy której przecznicy się znajdują. Ponadto układ każdej przecznicy wpływa na wartość, ponieważ większą postrzeganą wartość ma przecznica z rzędami nieprzerwanej zabudowy townhouse niż przecznica z dużym budynkiem ustawionym pośrodku, który przerywa ciągłość.

Zarówno na Upper East Side, jak i Upper West Side najdroższe townhouse znajdują się zazwyczaj przy przecznicach w rejonie ulic z numerami 60 i 70. Na Upper West Side townhouse przy przecznicach sąsiadujących z Riverside Park w rejonie ulic 70 i 80 są droższe niż te sąsiadujące z Central Park w rejonie ulic 80 i 90. Na Upper East Side townhouse przy przecznicach sąsiadujących z Park Avenue w rejonie ulic 60, 70, 80 i 90 są droższe niż pozostałe townhouse w tej okolicy.

STAN BUDYNKU

Większość nowojorskich townhouse powstała w XIX wieku, są więc najstarszymi budynkami w mieście. W związku z tym nabywca będzie musiał zdecydować, jak duży zakres remontu i przebudowy jest gotów podjąć, aby doprowadzić townhouse do stanu odpowiadającego jego potrzebom. Choć wiele townhouse zostało całkowicie odrestaurowanych lub wyremontowanych, wiele z nich nie.

FRONTAŻ

Co do zasady frontaż, czyli szerokość budynku, ma duży wpływ na wartość townhouse. Nabywca zapłaciłby znacznie więcej za townhouse o szerokości 24 stóp niż za townhouse o szerokości 15 stóp, przy zachowaniu wszystkich pozostałych warunków, w tym łącznej powierzchni. Jeżeli chce Pani lub Pan, abyśmy przygotowali wyszukiwanie townhouse, zapraszamy do skorzystania z naszego wyszukiwania dopasowanego.

Podsumowując, townhouse:

Brak ograniczeń

Przyjazny inwestorom

Ceny wyjściowe są znacznie wyższe niż w przypadku condop, kondominium czy spółdzielni typu co-op

TOWNHOUSE NA SPRZEDAŻ

Kondominium a townhouse

Townhouse odnosi się do stylu zabudowy. Townhouse mają zwykle co najmniej 2 kondygnacje i są połączone ze sobą w rzędzie. Choć przypomina to dom, w którym właściciel jest właścicielem konstrukcji i gruntu, nie jest to budynek wolnostojący.

Townhouse dzieli jedną lub więcej ścian z innymi, niezależnie posiadanymi lokalami. Koszty utrzymania domu ustala wspólnota właścicieli (homeowners association).

Dla kontrastu budynek kondominialny to budynek z odrębnymi lokalami będącymi własnością poszczególnych mieszkańców. Mieszkańcy są właścicielami i utrzymują wnętrze swojego lokalu, lecz nie są bezpośrednio właścicielami gruntu, na którym stoi budynek. Właściciele kondominium mają zobowiązania finansowe, takie jak comiesięczne opłaty eksploatacyjne oraz podatek od nieruchomości, lecz korzystają również z możliwości podnajmu swoich lokali oraz personalizacji przestrzeni mieszkalnej.

Powiązane: „Ceny townhouse rosły dwukrotnie szybciej niż ceny mieszkań”

Powrót jednorodzinnej rezydencji

Inwestorzy wykupują budynki z apartamentami w Nowym Jorku i przekształcają je z powrotem w domy jednorodzinne. Szczególnie popularna staje się sprzedaż townhouse na Manhattanie. W ciągu ostatnich trzech lat kupiono więcej lokali jedno- do trzyrodzinnych niż w poprzednich trzech latach łącznie.

Dlaczego jednak tak się dzieje? Wygląda na to, że nieruchomości luksusowe zmieniające właścicieli wśród zamożnych inwestorów są bardziej dochodowe niż mniejsze transakcje ze zwykłym właścicielem, który nabywa nieruchomość z zupełnie innych powodów.

Nabywcom o długim horyzoncie tak trudno jest znaleźć dom jednorodzinny na Manhattanie, że tworzą go sami. Co ciekawe, wiele z tych townhouse początkowo było domami jednorodzinnymi. Obecnie właściciele townhouse inwestują miliony w remont i odtworzenie ich pierwotnych układów, odchodząc od obecnego stanu wielorodzinnego. Często wiąże się to z wymianą instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej oraz wyburzaniem ścian dostawionych w późniejszym czasie.

Doradcy ds. nieruchomości na Manhattanie szacują, że przeciętny w pełni wykończony townhouse na Upper West Side kosztuje około 10 milionów dolarów. Remonty mające przywrócić budynkowi pierwotny układ mogą oznaczać dodatkowy wydatek od 3 do 5 milionów dolarów.

Z drugiej strony coraz popularniejszy w mieście staje się wynajem wielorodzinny. Sytuacja na rynku pracy po 2008 roku wciąż jest niepewna, co oznacza, że coraz więcej osób wynajmuje, czasem wspólnie z kilkoma innymi rodzinami.

Nie jest to idealny scenariusz dla właściciela. Z każdym nowym uczestnikiem umowy rośnie ryzyko nieopłacenia czynszu lub pojawienia się problemów. W obliczu niepewnego rynku najmu pomysł wynajmowania poszczególnych lokali we własnym townhouse staje się mniej atrakcyjny, co być może tłumaczy, dlaczego coraz więcej właścicieli decyduje się przekształcać wielorodzinne townhouse w pojedyncze rezydencje i kierować swoją ofertę wyłącznie do segmentu luksusowego na Manhattanie, a nie do ogółu.

Czym innym jest posiadanie rezydencji, w której rodzina może zapuścić korzenie, a czym innym analiza aktualnego stanu rynku mieszkaniowego pod kątem potencjału najmu i łatwości odsprzedaży w przyszłości. Wraz z rosnącą popularnością wynajmu wielorodzinnego wygląda na to, że remonty przekształcające budynek w dom jednorodzinny mogą okazać się warte tej inwestycji.

Podsumowanie

Mamy nadzieję, że teraz rozumie Pani lub Pan różnicę między budynkami co-op a kondominium, między townhouse a kondominium, a także innymi rodzajami nieruchomości dostępnymi w Nowym Jorku. Jeżeli nie, a chciałaby Pani lub chciałby Pan zgłębić różnice między spółdzielnią typu co-op a kondominium, zapraszamy do kontaktu, a przeprowadzimy Państwa przez zalety i wady każdego z rozwiązań.

Sprzedaż nieruchomości

Po dane liczbowe stojące za tą decyzją, w tym porównania wzrostu wartości oraz kosztów utrzymania, zapraszamy do naszej analizy inwestycyjnej kondominium a co-op.

Jeżeli wybór padnie na spółdzielnię typu co-op, warto rozpocząć poszukiwania od najlepszych spółdzielni typu co-op w Nowym Jorku.