A practical guide to financing luxury property in Manhattan and Miami, including documentation, down payments, interest-rate considerations, and foreign-national mortgage issues.
Większość zakupów nieruchomości luksusowych i drugich rezydencji na Manhattanie i w Miami finansowana jest poprzez programy kredytów jumbo, portfelowe kredyty bankowości prywatnej lub programy foreign-national mortgage (kredyty hipoteczne dla nabywców zagranicznych). Nie są to standardowe kredyty zgodne z limitami conforming. Nabywcy powinni uzyskać wstępną kwalifikację kredytową, wcześnie zgromadzić dokumentację, zrozumieć proces weryfikacji projektu kondominium oraz spółdzielni mieszkaniowej typu co-op, a także przeanalizować wkład własny, rezerwy i wrażliwość na zmiany oprocentowania na długo przed podpisaniem umowy. Zakupy gotówkowe pozostają częste w segmencie najwyższej półki i mogą uprościć zgodę zarządu (board approval) oraz harmonogram zamknięcia transakcji.
Warunki kredytu hipotecznego różnią się w zależności od kredytodawcy, budynku i profilu kredytobiorcy. Powyższe pozycje mają charakter orientacyjny i nie stanowią zobowiązania co do warunków kredytu.
Uzyskaj wstępne zatwierdzenie przed złożeniem oferty. Oferty bez aktualnego listu lub potwierdzenia środków są często traktowane mniej poważnie przez agentów sprzedaży.
Budynek ma takie samo znaczenie jak kredytobiorca. Weryfikacja projektu przez kredytodawcę może zatrzymać nawet zatwierdzonego nabywcę.
Programy foreign-national są realne i aktywne; o zatwierdzeniu decyduje dokumentacja, bardziej niż kraj pochodzenia.
Spółdzielnie typu co-op zwykle wymagają wyższego wkładu własnego i większych rezerw niż kondominia, jest to regulamin budynku, a nie wyłącznie wymóg kredytodawcy.
Zakupy gotówkowe upraszczają harmonogram i zgodę zarządu (board approval), ale warto mimo to przeanalizować dostępność kredytu pod kątem przyszłej płynności.
Wrażliwość na oprocentowanie przy kredycie jumbo jest istotna; przeanalizuj ARM, oprocentowanie stałe oraz wariant gotówkowy przed podjęciem decyzji.
Główne miejsce zamieszkania, pied-à-terre lub utrzymanie inwestycyjne, każdy z tych celów wyznacza, które programy kredytowe mają zastosowanie i które budynki zaakceptują kredytobiorcę.
Wcześnie uzyskaj list o wstępnym zatwierdzeniu kredytu (pre-approval) lub, w przypadku gotówki, dokument potwierdzający środki. Wyznacza to zarówno budżet poszukiwań, jak i wzmacnia późniejszą ofertę.
Nie każdy kredytodawca zatwierdza każdy budynek. Spółdzielnie typu co-op, kredytobiorcy foreign-national oraz niektóre nowe inwestycje wymagają programów specjalistycznych. Odpowiednio dobierz kredytodawcę i produkt.
Zawarta w umowie klauzula finansowania, terminy wpłaty depozytu oraz pakiet dokumentów dla zarządu współgrają z harmonogramem kredytodawcy. Niespójność jest najczęstszym źródłem opóźnień w zamknięciu transakcji.
Referencje bankowe, wyciągi z aktywów, listy od księgowego (CPA), tam gdzie mają zastosowanie, oraz rezerwy po zamknięciu transakcji to elementy decydujące o tempie. Akta foreign-national wymagają więcej czasu; należy to uwzględnić w harmonogramie.
Po uzyskaniu zgody na zamknięcie adwokat koordynuje końcowe rozliczenie, zgłoszenia Transfer Tax (podatek od przeniesienia własności) oraz przelew od kredytodawcy. Większość transakcji z finansowaniem zamyka się w ciągu od 45 do 75 dni od zaakceptowania oferty.
Najbardziej elastyczna ścieżka dla finansowania jumbo oraz foreign-national. W kondominium nabywca jest właścicielem lokalu plus udziału w częściach wspólnych, w ramach wspólnoty mieszkaniowej. Weryfikacja projektu przez kredytodawcę nadal obowiązuje; budynki różnią się koncentracją jednostek od dewelopera (sponsor), rezerwami oraz polityką najmu, które kredytodawcy biorą pod uwagę.
Budynki typu co-op zwykle wymagają wyższego wkładu własnego, większych rezerw oraz pełnego pakietu dla zarządu. W spółdzielni typu co-op nabywca kupuje udziały w spółce, a nie tytuł do lokalu, co wymaga zgody zarządu (board approval). Niektóre budynki całkowicie zakazują finansowania. Nabywcy foreign-national często napotykają tu utrudnienia.
Warunki finansowania od dewelopera (sponsor), harmonogramy wpłat depozytów oraz zatwierdzenie projektu przez kredytodawcę wzajemnie na siebie oddziałują. Szczególnie przedsprzedaż wymaga starannej koordynacji, ponieważ terminy oddania mogą ulec zmianie.
Z reguły prostsze z perspektywy kredytodawcy, ocena pojedynczego aktywa bez weryfikacji na poziomie budynku. Większa bezpośrednia odpowiedzialność za podatki, utrzymanie oraz inwestycje kapitałowe.
Programy foreign-national mortgage (kredyty hipoteczne dla nabywców zagranicznych) są dostępne na obu rynkach za pośrednictwem wyselekcjonowanej grupy amerykańskich kredytodawców oraz banków prywatnych. Produkt jest realny, jednak oczekiwania wobec dokumentacji są bardziej rygorystyczne niż w przypadku krajowego kredytobiorcy jumbo.
Szersze wskazówki dla nabywców zagranicznych znajdą Państwo w Zakup nieruchomości w USA przez cudzoziemców.
Struktura finansowania współgra z rodzajem nieruchomości, zgodą zarządu (board approval), planowaniem podatkowym oraz harmonogramem zamknięcia transakcji. Manhattan Miami pomaga nabywcom dobrać właściwego kredytodawcę do właściwego budynku oraz unikać częstych niespójności między umową, kredytem hipotecznym a pakietem dla zarządu.
Umów poufną konsultacjęWstępna kwalifikacja to szacunek kredytodawcy oparty na danych przekazanych przez kredytobiorcę. Wstępne zatwierdzenie (pre-approval) to warunkowe zobowiązanie kredytodawcy oparte na zweryfikowanej dokumentacji. Oferty w Nowym Jorku i Miami zazwyczaj oczekują wstępnego zatwierdzenia, a nie wstępnej kwalifikacji, wraz z aktualną ofertą.
Tak. Wyselekcjonowana grupa amerykańskich kredytodawców oraz banków prywatnych ocenia kredytobiorców foreign-national bez amerykańskiej historii kredytowej. Warunki obejmują zwykle wkład własny od 30 do 40 procent, depozyty w USA oraz pełną dokumentację. Wielu zamożnych nabywców zagranicznych dokonuje transakcji gotówkowo i finansuje je później.
Kredytodawcy oceniają zarówno projekt, jak i kredytobiorcę. Koncentracja jednostek od dewelopera (sponsor), udział właścicieli mieszkających na miejscu, postępowania sądowe, analizy rezerw oraz polityka najmu, wszystko to wpływa na zatwierdzenie w kondominium i spółdzielni typu co-op. Nawet idealny kredytobiorca może otrzymać odmowę ze względu na budynek.
Kredytodawcy zwykle wymagają rezerw po zamknięciu transakcji wyrażonych w miesiącach kosztów utrzymania (kredyt hipoteczny, opłaty eksploatacyjne, podatek od nieruchomości). Zarządy spółdzielni typu co-op często wymagają istotnie więcej, czasem od jednego do dwóch lat całkowitych kosztów utrzymania utrzymywanych w aktywach płynnych.
Oba są szeroko stosowane. ARM (5/1, 7/1, 10/1) oferuje zwykle niższe początkowe oprocentowanie i odpowiada nabywcom, których horyzont własności pokrywa się z początkowym okresem stałym. Kredyty jumbo o stałym oprocentowaniu odpowiadają nabywcom planującym długoterminowe utrzymanie. Przeanalizuj obie ścieżki przed podjęciem decyzji.
Typowe zamknięcie transakcji z finansowaniem trwa od 45 do 75 dni od zaakceptowania oferty. Zamknięcia w nowych inwestycjach mogą trwać znacznie dłużej, w zależności od terminu oddania, warunków dewelopera oraz zatwierdzenia budynku przez kredytodawcę. Akta foreign-national często trwają po dłuższej stronie tego zakresu.
Tak. Kredyt hipoteczny musi zostać udzielony przez kredytodawcę licencjonowanego w USA. Wielu nabywców zagranicznych korzysta z amerykańskiego oddziału istniejącej relacji z bankiem prywatnym (HSBC, JPM Private Bank, Citi Private Bank i tak dalej), aby uprościć dokumentację.
Nie. Jesteśmy firmą pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz doradztwa, a nie kredytodawcą hipotecznym. Możemy przedstawić kredytodawców oraz bankierów prywatnych, którzy regularnie współpracują z luksusowymi i zagranicznymi nabywcami w Nowym Jorku i Miami, oraz pomóc w skoordynowaniu kredytodawcy, adwokata i doradcy w trakcie transakcji.
Every engagement begins with a private discussion: objectives, timing, tax posture.
No obligation. We reply personally.
Prefer to call? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC. View our Privacy Policy.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries