LILLI Miami
Kameralna wieża nad Biscayne Bay
Projekt wokół wellness
LILLI od OKO wznosi się na 53 kondygnacje i 636 stóp nad Biscayne Bay, ze 117 rezydencjami. Pracownia Adrian Smith + Gordon Gill, autor UNA Residences, której główny architekt Adrian Smith zaprojektował Burj Khalifa, tworzy płynne krzywe i miękkie narożniki kadrujące nieprzerwane widoki zatoki, Miami Beach i Downtown. Bezpośredni Baywalk i udogodnienia ruchu, regeneracji, odżywiania i więzi tworzą całość.
LILLI Miami w skrócie
717 Northeast 27th Street, Miami, FL 33137
OKO Group
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
IV kwartał 2030, szacunkowo
117
53
Kondominium
Edgewater
Dlaczego nabywcy wybierają LILLI Miami
Rzeczywiście kameralny adres nad zatoką
117 rezydencji na 53 kondygnacjach oznacza jeden z mniej gęstych nowych budynków Edgewater. Ta rzadkość jest celem. Wśród dużych liczb lokali mniejsza skala daje mniej sąsiadów, prywatność i osobne wejście windą. Wielokrotnie porównywaliśmy klientom kompromisy gęstej i kameralnej zabudowy. Dla szukających kameralnego domu nad wodą liczba lokali ustalona w projekcie, której później nie da się zwiększyć, jest ważną różnicą.
Projekt Adrian Smith + Gordon Gill
Projekt jest autorstwa pracowni, która stworzyła UNA Residences w Brickell i której główny architekt Adrian Smith zaprojektował Burj Khalifa. Widać to w krzywej formie i detalach: sufity 12 stóp, pełne szkło, stolarka i kuchnie Gaggenau. Rodowód projektu jest trwalszym źródłem wartości w luksusowym Miami, a czytelna sygnatura zwykle zachowuje atrakcyjność przez cykle. To jeden z wyraźniejszych punktów porównania Edgewater.
Dorobek OKO Group
OKO Doronina ma w Miami Missoni Baia i UNA Residences. Przed ukończeniem kupuje się zaufanie do realizacji obietnicy dewelopera. Znani architekci i ukończone projekty nad wodą z wyraźną koncepcją architektoniczną dają znaczące oparcie. Dla oceniających pewność oddania obok designu i miejsca nazwa ma realną wagę.
Udogodnienia zaczynające się od wellness
Około 22 000 stóp kw. to ruch, regeneracja, odżywianie i więzi, z basenem solnym na dachu, saunami na podczerwień, zimnymi kąpielami, spa, studiem i dyrektorem wellness. To bardziej skupiona na długim zdrowym życiu teza niż duże resortowe tarasy. Przy codziennym użyciu dobrany program może znaczyć więcej niż powierzchnia i podkreśla, że projekt LILLI odpowiada na to, jak mieszkańcy chcą żyć.
Nasza ocena LILLI Miami
Obserwujemy od ujawnienia projektu OKO. 53 kondygnacje i 117 rezydencji to celowy wybór dający kameralność nieobecną w większych inwestycjach. Rzadkość, architekci i dorobek OKO dają wyraźną i rzetelnie uzasadnioną różnicę zamiast kolejnej podobnej wieży nad wodą.
Najmocniejsze argumenty to rodowód projektu, kameralność i bezpośredni Baywalk. Wellness jest przemyślane, nie odhaczone; 12 stóp, pełne szkło, Gaggenau i winda odpowiadają cenie. Dojrzewające Edgewater i bliski Design District, Wynwood oraz Downtown wspierają życie i długoterminowy popyt.
Ograniczenia są wspólne dla zakupu przed ukończeniem. Około IV kwartału 2030 r. to daleki horyzont i termin wysokiej wieży może się przesunąć. Edgewater rośnie, ale nie ma prestiżu Brickell czy Miami Beach. Pół akra oznacza mały teren zamiast rozległych ogrodów. Przedpłaty i oddanie należy porównać z płynnością i planem użytkowania. Dla chcących rzadkiej, projektowo świadomej rezydencji nad zatoką i akceptujących horyzont to przekonująca pozycja.
O inwestycji LILLI Miami
LILLI Miami to kameralne condominium o 53 kondygnacjach i wysokości 636 stóp bezpośrednio nad Biscayne Bay przy 717 NE 27th Street w Edgewater. OKO Group Doronina realizuje zaledwie 117 lokali, celowo niewiele, by stworzyć kameralny adres oparty na przemyślanym projekcie zamiast dużej gęstości. Architektura i wnętrza są od Adrian Smith + Gordon Gill, autora UNA Residences; Adrian Smith zaprojektował Burj Khalifa.
Wyróżnikiem budynku jest forma: płynna, krzywoliniowa sylweta z miękkimi narożnikami i zróżnicowanymi balkonami nadaje mu rzeźbiarski charakter i pozwala w pełni wykorzystać przeszklenia od podłogi do sufitu z widokiem na zatokę, Miami Beach i Downtown. Od jednej sypialni do penthouse’ów blisko 7000 stóp kw. występują sufity do 12 stóp, stolarka, marmur, Gaggenau, duże tarasy i indywidualne wejścia windą.
Wellness organizuje około 22 000 stóp kw. wokół ruchu, regeneracji, odżywiania i więzi. Basen solny na dachu, sauny na podczerwień, zimne kąpiele, spa z gabinetem, studio treningu obwodowego, analiza składu ciała, ogród przy wodzie, dachowe spotkania i gastronomia oraz dyrektor stylu życia i wellness tworzą program. Wydajna filtracja i żywa zieleń wspierają koncentrację na długim zdrowym życiu.
Baywalk jest bezpośrednio przy budynku, Design District i Wynwood kilka minut dalej, a Downtown, Brickell i Miami Beach krótko autem. OKO kupiło półakrowy teren nad zatoką za 54 mln USD, zastępując mały budynek z początku lat 2000. Sprzedaż ruszyła w 2026 r., ukończenie przewiduje się około IV kwartału 2030 r.
To skupiona propozycja na rosnącym nabrzeżu: rzadki, projektowo świadomy produkt od dewelopera ze sprawdzonym dorobkiem Miami, na jednym z niewielu pozostałych kameralnych terenów Edgewater nad zatoką. Od około 1 670 000 USD.
Życie bez kompromisów
Kolekcja rezydencji
Jedna sypialnia
1 sypialnia
Kameralny układ nad wodą
Od 1 670 000 USD · 14 października 2026
Dwie sypialnie
2 sypialnie
Orientacje na zatokę i sylwetę miasta
Od 3 040 000 USD · 14 października 2026
Trzy sypialnie
3 sypialnie
Układy narożne i dwustronne
Od 5 120 000 USD · 14 października 2026
Cztery sypialnie
4 sypialnie
Duże prywatne tarasy
Od 7 700 000 USD · 14 października 2026
Penthouse
Do 5 sypialni
Do około 7000 stóp kw.
Na zapytanie
Rezydencje od 1 670 000 USD · 14 października 2026
Udogodnienia i usługi
Wellness i regeneracja
- Sauny na podczerwień
- Baseny do zimnych kąpieli
- Spa i gabinet zabiegowy
- Analiza składu ciała i narzędzia regeneracji
- Studio ruchu i fitness z treningiem obwodowym
- Dedykowany dyrektor stylu życia i wellness
Woda i spotkania
- Dachowy basen ze słoną wodą
- Ogród nad wodą
- Spotkania towarzyskie i posiłki na dachu
- Bezpośredni dostęp do Baywalk
- Żywa zieleń w całej inwestycji
- Prywatne wejście windą do każdej rezydencji
Twórcy
OKO Group
Deweloper
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Architekt projektu i wnętrza
ODP Architects
Architekt odpowiedzialny za dokumentację wykonawczą i formalną
SWA Group
Architekt krajobrazu
Nad zatoką w Edgewater
Edgewater jest jednym z najbardziej dynamicznych nabrzeży Miami. LILLI leży bezpośrednio nad Biscayne Bay przy 717 NE 27th Street i Baywalk. Galerie i restauracje Design District oraz Wynwood są kilka minut dalej, Downtown i Brickell krótko autem na południe, a Miami Beach za zatoką. Daje to spokojne, mieszkalne otoczenie nad zatoką, z kulturą i biznesem miasta w zasięgu ręki.
Najczęściej zadawane pytania
Czym jest LILLI Miami?
LILLI to kameralne condominium nad Biscayne Bay w Edgewater, o 53 kondygnacjach i wysokości 636 stóp, ze 117 rezydencjami. Deweloperem jest OKO Group, a projekt Adrian Smith + Gordon Gill Architecture łączy płynną krzywoliniową formę z udogodnieniami wellness.
Kto jest deweloperem LILLI?
OKO Group to międzynarodowy deweloper kierowany przez Vladislava Doronina. W Miami zrealizował Missoni Baia i UNA Residences w Brickell. Jest znany ze współpracy ze światowymi architektami przy projektach nad wodą stawiających na design.
Kto zaprojektował LILLI?
Architektura i wnętrza są autorstwa Adrian Smith + Gordon Gill Architecture z Chicago, pracowni za UNA Residences. Adrian Smith zaprojektował Burj Khalifa, najwyższy budynek świata. Charakterystyczna forma jest płynna i krzywoliniowa, z miękkimi narożnikami i zróżnicowanymi balkonami.
Ile rezydencji obejmuje LILLI?
LILLI to kameralny budynek ze 117 rezydencjami, od układów z jedną sypialnią po penthouse’y zbliżające się do 7000 stóp kw. Mała liczba wobec wysokości tworzy kameralny, projektowo świadomy adres, nie wieżę o dużej gęstości.
Jakie są ceny początkowe LILLI?
Od około 1 670 000 USD, zależnie od kondygnacji, orientacji widoku i układu. W sprawie aktualnej dostępności, rzutów i pełnego cennika prosimy o kontakt z Manhattan Miami.
Jakie udogodnienia oferuje LILLI?
Około 22 000 stóp kw. skupia się na ruchu, regeneracji, odżywianiu i więziach. Obejmuje dachowy basen ze słoną wodą, sauny na podczerwień, zimne kąpiele, spa z gabinetem, studio ruchu, ogród nad wodą, przestrzenie towarzyskie i gastronomiczne na dachu oraz dedykowanego dyrektora stylu życia i wellness.
Gdzie jest LILLI?
Przy 717 NE 27th Street w Edgewater, bezpośrednio nad Biscayne Bay i przy Baywalk. Design District i Wynwood są kilka minut dalej, Downtown i Brickell krótko samochodem na południe, a Miami Beach po drugiej stronie zatoki.
Kiedy przewidywane jest ukończenie LILLI?
Projekt jest w przedsprzedaży rozpoczętej w 2026 r. Ukończenie przewiduje się obecnie około IV kwartału 2030 r. Harmonogramy wysokich wież mogą się przesuwać; Manhattan Miami potwierdzi aktualne daty i etapy przy zapytaniu.
Jak wygląda harmonogram przedpłat LILLI?
Zwykle 10% przy umowie, 10% po 90 dniach, 10% przy rozpoczęciu budowy, 10% około dziewięciu miesięcy później i pozostałe 60% przy zamknięciu transakcji. Aktualne warunki i ewentualne zachęty należy potwierdzić z Manhattan Miami.
Czy cudzoziemcy mogą kupować w LILLI?
Nabywcy zagraniczni mogą kwalifikować się do zakupu. Uprawnienie zależy od nabywcy, właściwego prawa i aktualnych dokumentów oferty. Przed podpisaniem należy je potwierdzić z niezależnym prawnikiem. Edgewater przyciąga kupujących z Ameryki Łacińskiej, Europy i innych krajów. Manhattan Miami prowadzi przez rezerwację, umowę, finansowanie i zamknięcie zakupu przed ukończeniem budowy.
Co odróżnia LILLI od innych wież Edgewater?
Wyróżnia je połączenie kameralnej skali, zaledwie 117 rezydencji, z projektem Adrian Smith + Gordon Gill i dorobkiem OKO Group. Wśród projektów o dużej gęstości LILLI pozycjonuje się jako kameralny adres wellness nad zatoką, z prywatnymi wejściami windą i rzeźbiarską krzywoliniową formą.
Jak duże są penthouse’y LILLI?
Zbliżają się do 7000 stóp kw., z sufitami do 12 stóp, przeszkleniami od podłogi do sufitu i dużymi prywatnymi tarasami z widokiem na zatokę, ocean i miasto. Oferują do pięciu sypialni. Konkretne wymiary i ceny na zapytanie.
Czy LILLI to dobra inwestycja?
Teza jest skupiona: produkt o małej podaży i dobrym projekcie od sprawdzonego dewelopera na jednym z najszybciej rozwijających się pasów nabrzeża Miami. Rzadkość 117 rezydencji, projekt i dorobek OKO wspierają pozycję premium. Jak przy każdym zakupie przed ukończeniem budowy, zwrot zależy od ceny wejścia, przedpłat i terminu oddania, które pomagamy ocenić.
Jakie wykończenia są w LILLI?
Stolarka na zamówienie, marmur, urządzenia Gaggenau, szkło od podłogi do sufitu, wysokość do 12 stóp i duże prywatne tarasy. Każdy lokal ma prywatne wejście windą; wydajna filtracja powietrza jest częścią wellness.
Oferta prywatna: LILLI Miami
Aby poznać aktualną dostępność, historię cen, rzuty i oferty off-market w LILLI Miami, poproś nasz zespół doradców o poufną analizę.
717 Northeast 27th Street, Miami, FL 33137
Wysyłając ten formularz, wyrażasz zgodę na kontakt ze strony Manhattan Miami Real Estate LLC. Zobacz naszą Politykę prywatności.
Wiedza o rynku nieruchomości Miami
Kontekst rynkowy: Migracja z Miami na północny wschód oraz z Miami do Kalifornii przekształciła się ze skoku z czasów pandemii w strukturalną relokację. Populacja milionerów w Miami wzrosła o około 78% w latach 2013 do 2023. Ograniczenie geograficzne jest wiążące: ocean, zatoka i Everglades blokują podaż. Mediany z grudnia 2025: kondominium w Miami Beach $620K, kondominium w Brickell $580K. Cena luksusowego kondominium za stopę kwadratową: $1,200-$3,500+, sięgająca $2,000-$4,500+ na Fisher Island oraz $1,800-$4,000+ w South of Fifth.
Submarki wartości: Brickell ($600-$1,500/SF), Edgewater ($700-$1,200/SF), Downtown Miami ($600-$2,000/SF). Submarki trofeowe: Fisher Island, Sunny Isles Beach ($1,500-$3,500/SF, gęsty inwentarz branded residence), South of Fifth. Punkty odniesienia branded obejmują Four Seasons Surf Club ($2,200-$3,500/SF), St. Regis Sunny Isles ($1,800-$2,800/SF) oraz Porsche Design Tower ($1,600-$2,400/SF). Miami ma obecnie więcej rezydencji sygnowanych markami hotelowymi niż jakiekolwiek inne miasto półkuli zachodniej.
Czynniki strukturalne się kumulują: brak stanowego podatku dochodowego (wobec 10.9% w NY, 13.3% w CA), brak podatku od spadków, 78% wzrostu liczby milionerów w dekadę oraz inflacja kosztów budowy. Obecny inwentarz w przedsprzedaży został sfinansowany i rozpoczęty przed wprowadzeniem ceł rzędu 20-50% na stal, aluminium, beton i drewno, co czyni go w istocie ostatnią transzą cen sprzed ceł. Florida SB 264 ogranicza nabycia przez obywateli określonych państw w promieniu 10 mil od instalacji wojskowych i musi być weryfikowana na etapie umowy w przypadku nabywców zagranicznych.
Kluczowe fakty
- Mediana kondominium w Miami Beach (grudzień 2025): $620K
- Mediana kondominium w Brickell (grudzień 2025): $580K
- Luksusowe kondominium $/SF: $1,200-$3,500+
- Fisher Island $/SF: $2,000-$4,500
- Śr. liczba dni na rynku: 95
- Koszty zamknięcia transakcji: 2-3% (gotówka), 3-4% (finansowanie)
- Podatek od nieruchomości: ~2% wartości szacunkowej rocznie
- Wzrost populacji milionerów: +78% (2013-2023)
- Stanowy podatek dochodowy: 0% (wobec NY 10.9%, CA 13.3%)
Co powinni wiedzieć kupujący
Populacja milionerów w Miami wzrosła o około 78% w latach 2013 do 2023, przy braku stanowego podatku dochodowego i twardych ograniczeniach geograficznych (ocean, zatoka, Everglades) blokujących podaż. Cena luksusowego kondominium za stopę kwadratową wynosi $1,200-$3,500+, sięgając $2,000-$4,500+ na Fisher Island oraz $1,800-$4,000+ w South of Fifth. Miami ma obecnie więcej rezydencji sygnowanych markami hotelowymi niż jakiekolwiek inne miasto półkuli zachodniej.
Najczęstsze pytania o rynek nieruchomości Miami
Jakie są obecne mediany kondominiów w Miami?
Grudzień 2025: Miami Beach $620K, Brickell $580K. Zasób luksusowych kondominiów wynosi $1,200-$3,500+ za stopę kwadratową, sięgając $2,000-$4,500 na Fisher Island oraz $1,800-$4,000 w South of Fifth.
Dlaczego Miami strukturalnie przyciąga kapitał UHNW?
Zerowy stanowy podatek dochodowy (wobec NY 10.9%, CA 13.3%), brak podatku od spadków, 78% wzrostu populacji milionerów w dekadę (2013-2023) oraz ograniczenia geograficzne blokujące długookresową podaż. To czynniki strukturalne, nie cykliczne.
Co środowisko ceł na koszty budowy oznacza dla obecnego inwentarza?
Obecny inwentarz w przedsprzedaży został sfinansowany i rozpoczęty przed wprowadzeniem ceł rzędu 20-50% na stal, aluminium, beton i drewno. Oczekuje się, że ceny oparte na koszcie odtworzenia w kolejnym cyklu inwestycyjnym istotnie wzrosną. Obecne alokacje stanowią ostatnią transzę cen sprzed ceł.
Czym jest Florida SB 264 i jak wpływa na nabywców zagranicznych?
Florida SB 264 ogranicza nabycia nieruchomości przez obywateli siedmiu państw (Chiny, Rosja, Iran, Korea Północna, Kuba, Wenezuela, Syria) w promieniu 10 mil od instalacji wojskowych. Ograniczenie musi być weryfikowane na etapie umowy i może wymagać dostosowania struktury podmiotu w celu zachowania zgodności.
Jakie są typowe miesięczne koszty utrzymania kondominium w Miami?
HOA $0.80-$2.50 za stopę kwadratową miesięcznie, podatek od nieruchomości ~2% wartości szacunkowej rocznie, ubezpieczenie HO-6 $2,000-$5,000+ rocznie, ubezpieczenie powodziowe $500-$3,000+. Kondominium o powierzchni 2,000 ft2 generuje od $1,600 do $5,000 miesięcznie samej opłaty HOA.
Jakie są wymogi inspekcji po katastrofie w Surfside?
Budynki o wysokości 3+ kondygnacji muszą przejść inspekcje konstrukcyjne w 30. roku (25. roku przy lokalizacji nadmorskiej), a następnie co 10 lat. Wspólnoty muszą w pełni finansować fundusze remontowe; zwolnienia z funduszu rezerwowego nie są już dopuszczalne. Starsze budynki niosą ryzyko nadzwyczajnych dopłat; inspekcja i przegląd badania rezerw są wymagane na etapie due diligence.