O 15 Hudson Yards
15 Hudson Yards była pierwszą wieżą mieszkalną oddaną do użytku w Hudson Yards, a to znaczy więcej, niż mogłoby się wydawać. Gdy inwestycja składała się głównie z dźwigów budowlanych i sceptycyzmu, był to budynek, który poprosił nabywców o odważny krok, a wystarczająco wielu go uczyniło, by dowieść, że daleka zachodnia strona miasta jest w stanie utrzymać poważny segment mieszkaniowy z najwyższej półki. Obserwowaliśmy jego powstawanie z naszego biura oddalonego o kilka przecznic i bywamy w budynku od pierwszych transakcji. Tym, co uderzyło nas wtedy i uderza nadal, jest architektura. Diller Scofidio + Renfro, pracownia odpowiedzialna za High Line, zaprojektowała wieżę, która przechodzi od prostokątnej podstawy w wyprofilowany kształt czterolistnej koniczyny u szczytu, i jest to jedna z najbardziej charakterystycznych sylwetek na panoramie Manhattanu. To nie jest szklane pudełko. DS+R wniosło do Hudson Yards autentyczną architektoniczną wiarygodność, a 15 HY to budynek, który wyznaczył ton wszystkiemu, co nastąpiło później.
Budynek ma również coś, czego nie może przypisać sobie żadna inna wieża w Hudson Yards: bezpośrednie połączenie z The Shed, centrum sztuki, które stało się jednym z najciekawszych miejsc kultury w mieście. Nie jest to jedynie hasło z broszury sprzedażowej. Mieszkańcy sąsiadują fizycznie z istotną instytucją kultury, a jej program, obejmujący sztukę współczesną, spektakle i muzykę, daje tej okolicy twórcze zakotwiczenie, którego inwestycjom tej skali zwykle brakuje. DS+R zaprojektowało zarówno The Shed, jak i 15 HY, dzięki czemu istnieje między nimi architektoniczna ciągłość, która sprawia wrażenie zamierzonej, a nie przypadkowej. Dla nabywców, dla których liczą się kultura i wzornictwo, to połączenie stanowi znaczącą wartość wyróżniającą. Mieliśmy klientów, którzy porównywali ofertę z 35 Hudson Yards i One57, a wybrali 15 HY właśnie dlatego, że wymiar kulturalny przemówił do nich w sposób, w jaki nie uczyniły tego usługi hotelowe czy adresy przy Billionaires' Row.
Oto obraz praktyczny. 15 Hudson Yards mieści 285 rezydencji na 88 piętrach, co czyni ją najwyższą wieżą mieszkalną w Hudson Yards. Rockwell Group zaprojektowało wnętrza w dwóch wariantach palety, jaśniejszej Tonal i bogatszej Contrast, a wykończenia są czyste i starannie wykonane, bez przesady. Lokale obejmują układy od jednej sypialni po cztery sypialnie oraz penthouse'y, a ceny zaczynają się od około 2,5 mln USD i sięgają powyżej 20 mln USD za najlepsze lokale. Sytuuje to budynek poniżej 35 Hudson Yards w przeliczeniu na stopę kwadratową, co czyni 15 HY bardziej dostępnym punktem wejścia na luksusowy rynek Hudson Yards. Jest jeszcze Skytop, zewnętrzny taras na wysokości 900 stóp, będący najwyższą zewnętrzną przestrzenią rekreacyjną w budynku mieszkalnym w Nowym Jorku. Byliśmy tam. Widoków rozciągających się w zakresie 360 stopni się nie zapomina. Jeśli udogodnienia mają przesądzić o wyborze, sam Skytop stawia 15 HY w osobnej kategorii.
15 Hudson Yards at a Glance
15 Hudson Yards, New York, NY 10001
Related Companies
Diller Scofidio + Renfro
2019
285
70
Kondominium
Hudson Yards
15 Hudson Yards Condos for Sale
Why Buyers Choose 15 Hudson Yards
Architektoniczna wiarygodność Diller Scofidio + Renfro to rzecz autentyczna
Na rynku pełnym wież sygnowanych nazwiskami gwiazd architektury 15 Hudson Yards wyróżnia się, ponieważ udział DS+R wykracza poza samo nazwisko w materiałach marketingowych. To pracownia, która zaprojektowała High Line oraz The Shed, dwa projekty, które dosłownie przekształciły zachodnią część Manhattanu. Jej podejście do 15 HY widać w ewoluującej formie budynku, jakości szklanej fasady oraz w sposobie, w jaki wieża odnosi się do otaczających ją przestrzeni publicznych. Mieliśmy klientów będących architektami, projektantami i kolekcjonerami sztuki, którzy wybrali ten budynek właśnie ze względu na udział DS+R. Dla nabywców, którzy traktują dom jako wyraz własnego gustu, rodowód projektowy nie jest tu pojęciem abstrakcyjnym, lecz czymś, co widać i czuje się przy każdym wejściu.
Kulturalne połączenie z The Shed nadaje temu adresowi znaczenie
Większość luksusowych budynków próbuje budować poczucie wspólnoty poprzez udogodnienia: salon, salę kinową, winiarnię. 15 Hudson Yards oferuje to wszystko, lecz ma również coś rzadszego, fizyczne sąsiedztwo prawdziwej instytucji kultury. The Shed prowadzi program sięgający od instalacji sztuki współczesnej po muzykę i spektakle, przyciągając twórczą publiczność, która nadaje tej okolicy charakter. Dla nabywców, którzy cenią kulturę jako część codziennego otoczenia, a nie jedynie coś, co odwiedza się w weekendy, połączenie z The Shed jest wyróżnikiem, którego wagi nie sposób przecenić. Widzieliśmy, jak przesądzało ono o wyborze 15 HY zamiast 35 HY lub adresów przy Billionaires' Row, które oferują luksusowe usługi, lecz nie kulturalną głębię.
Bardziej dostępny poziom cen niż w 35 Hudson Yards i przy Billionaires' Row
Pracujemy z nabywcami w całym luksusowym segmencie Manhattanu, a ceny w 15 Hudson Yards trafiają w punkt, którego 35 HY oraz wieże przy Central Park South nie osiągają. Lokale z jedną sypialnią od około 2,5 mln USD i z dwiema sypialniami w przedziale od 3,5 do 5 mln USD sprawiają, że budynek pozostaje w zasięgu szerszego grona poważnych nabywców, a nie tylko klientów dysponujących kwotą od 10 mln USD wzwyż. Ulga podatkowa 421-a dodatkowo obniża koszty utrzymania. Dla nabywców, którzy pragną luksusowego kondominium w nowej inwestycji, ze światowej klasy architektem, rzeczywistymi udogodnieniami i lokalizacją w Hudson Yards, bez wydatku przekraczającego 3 000 USD za stopę kwadratową, 15 HY oferuje autentyczną wartość. Często opisujemy go klientom jako najlepszą propozycję w przeliczeniu na każdego wydanego dolara w całej inwestycji Hudson Yards.
Przewaga pioniera: pierwsi na rynku, pierwsi, którzy dowiedli słuszności koncepcji
Bycie pierwszą wieżą mieszkalną w Hudson Yards oznaczało, że 15 HY musiała zdobyć zaufanie nabywców w czasie, gdy inwestycja była wciąż w dużej mierze aspiracją. To dziś ma swoją wartość. Budynek ma ugruntowaną społeczność mieszkańców, sprawdzone funkcjonowanie oraz historię, którą nowsze wieże w tej inwestycji dopiero tworzą. Pierwsi nabywcy postawili na tę okolicę i skorzystali na dojrzewaniu Hudson Yards wokół nich, na handlu, programie kulturalnym, usprawnieniach transportu i dostępie do parku. Nabywcy wchodzący dziś otrzymują korzyść z owego pionierskiego okresu bez związanego z nim ryzyka. Budynek funkcjonuje, okolica nabrała kształtu, a pytanie o to, czy Hudson Yards się sprawdzi, doczekało się odpowiedzi. Mówimy klientom: 15 HY nie jest już zakładem o przyszłość. To budynek z udokumentowaną historią w okolicy, która już zaistniała.
Nasza perspektywa na 15 Hudson Yards
Oto co mówimy każdemu klientowi, który pyta nas o 15 Hudson Yards. Bywamy w tym budynku od jego otwarcia, pracujemy o kilka przecznic dalej i sprzedawaliśmy lokale w inwestycji Hudson Yards. Nasza perspektywa wynika z wielokrotnego, bezpośredniego doświadczenia, a nie z komunikatu prasowego.
Mocne strony są oczywiste. DS+R zaprojektowało budynek o autentycznej architektonicznej wyjątkowości, sylwetka, jakość szkła, relacja z The Shed i przestrzeniami publicznymi u podnóża. Skytop na wysokości 900 stóp to udogodnienie, któremu nie dorówna żaden inny budynek mieszkalny w Nowym Jorku. Ceny, w porównaniu z 35 Hudson Yards i Billionaires' Row, oferują realną wartość, otrzymują Państwo jakość nowej inwestycji, poważne udogodnienia oraz ulgę podatkową 421-a przy cenie za stopę kwadratową wyraźnie niższej niż u konkurencji. To, że budynek tego kalibru oferuje lokale z jedną sypialnią od około 2,5 mln USD, jest godne uwagi na dzisiejszym rynku.
Teraz szczere zastrzeżenia. 285 lokali to dużo. To nie jest butikowy budynek. Będą Państwo dzielić udogodnienia i windy z większą liczbą sąsiadów niż w 35 HY (137 lokali), 220 Central Park South (118 lokali) czy w większości wież przy Billionaires' Row. Dla części nabywców ta skala nie stanowi problemu. Dla innych, zwłaszcza przychodzących z mniejszych budynków typu co-op lub butikowych kondominiów, zmienia ona odczucie budynku.
Lokale na niższych piętrach to obszar, w którym jesteśmy najbardziej szczerzy. Kupując rezydencję Plaza na niższym piętrze, nie otrzymują Państwo widoków Hudson Yards, które prezentują materiały marketingowe. Można spoglądać na sąsiednie budynki, działki w budowie lub infrastrukturę bocznicy kolejowej. Widoki, które czynią 15 HY wyjątkowym, rozległe panoramy, rzeka, panorama miasta, naprawdę pojawiają się dopiero na wyższych piętrach. Zawsze mówimy klientom: warto przewidzieć budżet na wysokość, ponieważ różnica w doświadczeniu jest znaczna.
Okolica wciąż poszukuje swojej tożsamości. Omawialiśmy to szczegółowo w innym miejscu, lecz warto powtórzyć: Hudson Yards jest wygodne, dobrze obsłużone i coraz ciekawsze, lecz nie jest jeszcze okolicą o organicznym charakterze na poziomie ulicy, na który Village, Tribeca czy Upper West Side pracowały przez dziesięciolecia. To przyjdzie z czasem, w miarę wzrostu liczby mieszkańców, lecz jeszcze tego nie ma.
Propozycja wartości jest jednak realna. Gdy siadamy z klientem, który porównuje 15 HY z 35 HY, Central Park Tower czy One57, i analizujemy liczby, cenę za stopę kwadratową, koszty utrzymania po uwzględnieniu ulgi, jakość udogodnień, rodowód projektowy, 15 Hudson Yards niezmiennie jawi się jako jeden z najrozsądniejszych zakupów na rynku luksusowych nowych inwestycji. Nie jest to najbardziej elitarny budynek w Hudson Yards ani najbardziej efektowny adres na Manhattanie. Jednak dla nabywców, którzy przedkładają treść nad prestiż i pragną realnej wartości na poziomie luksusowym, sądzimy, że naprawdę trudno o lepszą propozycję.
Nabywcy zagraniczni mile widziani
Cudzoziemcy mogą nabywać kondominia na Manhattanie bez wymogu posiadania wizy czy rezydencji. Wielu nabywców zagranicznych korzysta ze struktur LLC w celu zachowania prywatności oraz planowania sukcesji majątku. Manhattan Miami specjalizuje się w prowadzeniu nabywców zagranicznych przez cały proces zakupu, od możliwości finansowania po procedury zamknięcia transakcji.
Przeczytaj nasz przewodnik dla nabywcy zagranicznego →About 15 Hudson Yards
Available Residences
Currently available at 15 Hudson Yards
Residence 78B
15 HUDSON YARDS #78B, Manhattan, NY 10001
Residence 71A
15 HUDSON YARDS #71A, Manhattan, NY 10001
Residence 25H
15 Hudson Yards #25H, Manhattan, NY 10001
Życie bez kompromisów
Kolekcja rezydencji
Rezydencje z 1 i 2 sypialniami
1-2 sypialnie
800 - 2,200 sq ft
$2,500,000 - $6,500,000
- Kategorie Plaza i Loft
- Okna od podłogi do sufitu
- Podłogi z szerokich desek białego dębu
- Sprzęty Miele
- Palety Tonal lub Contrast autorstwa Rockwell Group
Rezydencje z 3 i 4 sypialniami
3-4 sypialnie
2,200 - 4,000 sq ft
$7,000,000 - $15,000,000
- Rezydencje Panorama na wyższych piętrach
- Rozległe widoki w wielu kierunkach
- Przestronne strefy do przyjmowania gości
- Wykończenia premium Rockwell Group
- Ekspozycja na Hudson River i panoramę miasta
Penthouse'y i lokale dwupoziomowe
4+ sypialnie
4,000 - 7,000+ sq ft
$15,000,000 - $32,000,000+
- Najwyższe piętra przy szczycie czterolistnej koniczyny
- Najbardziej imponujące widoki w budynku
- Układy szyte na miarę i materiały premium
- Najbliżej tarasu Skytop na wysokości 900 stóp
- Konfiguracje na całe piętro i dwupoziomowe
Residences from $1,695,000
Wyjątkowe udogodnienia w 15 Hudson Yards
Ponad 60 000 stóp kwadratowych udogodnień lifestyle'owych zwieńczonych tarasem Skytop, najwyższą zewnętrzną przestrzenią mieszkalną w Nowym Jorku, na wysokości 900 stóp
Fitness i wellness
- Centrum fitness o powierzchni 3 500 sq ft zaprojektowane przez Wright Fit
- Basen o długości 75 stóp
- Prywatne studio jogi
- Prywatne studia fitness
- Spa i gabinety zabiegowe
- Usługi spa w rezydencji
Rozrywka i życie towarzyskie
- Skytop: najwyższa zewnętrzna przestrzeń mieszkalna w Nowym Jorku, na wysokości 900 stóp
- Dwa prywatne apartamenty jadalne z obsługą cateringową
- Przechowalnia win i sale degustacyjne
- Sala kinowa
- Salon z symulatorem golfa
- Sala klubowa i salon
- Taras na dachu
Biznes i rodzina
- Centrum biznesowe
- Sala konferencyjna
- Pokój zabaw dla dzieci
- Biblioteka
Usługi
- Całodobowy concierge
- Pełna obsługa pralnicza i sprzątająca
- Posiłki w rezydencji i prywatni szefowie kuchni
- Personal shopperzy i zaopatrywanie lodówki
- Doradztwo w zakresie sztuki i oprawa dzieł
- Opieka nad zwierzętami i roślinami
- Pomoc w pakowaniu bagażu i tłumaczeniach
- Detailing samochodowy
- Priorytetowe rezerwacje w restauracjach Hudson Yards
Twórcy
Diller Scofidio + Renfro
Architekt
Related Companies & Oxford Properties
Deweloper
Hudson Yards: najbardziej dynamiczny nowy adres Manhattanu
Hudson Yards to najbardziej ambitna inwestycja urbanistyczna w Nowym Jorku, przekształcająca 28 akrów dalekiej zachodniej części Manhattanu w tętniącą życiem dzielnicę luksusowych rezydencji, gastronomii światowej klasy, handlu z najwyższej półki, awangardowych instytucji sztuki i rozległych przestrzeni publicznych. 15 Hudson Yards znajduje się w kulturalnym epicentrum tej nowej okolicy, w sąsiedztwie The Shed i High Line, z udogodnieniami całej inwestycji tuż pod drzwiami mieszkańców.
Sztuka i kultura
15 Hudson Yards przylega do The Shed, przełomowego centrum sztuki, które zamawia oryginalne dzieła we wszystkich dyscyplinach twórczych. W pobliżu wznosi się The Vessel, ikoniczna interaktywna rzeźba Thomasa Heatherwicka, z 154 połączonymi biegami schodów i 80 podestami. Podniesiony park High Line, który łączy się bezpośrednio z okolicą, prowadzi na południe do słynnej na całym świecie dzielnicy galerii w Chelsea.
Gastronomia i rozrywka
Hudson Yards mieści ponad 25 restauracji i lokali gastronomicznych, w tym Mercado Little Spain szefa kuchni Jose Andresa, Ci Siamo Danny'ego Meyera, Russ & Daughters oraz Peak na 101. piętrze budynku 30 Hudson Yards. Taras widokowy The Edge w 30 Hudson Yards jest najwyższym zewnętrznym tarasem widokowym na półkuli zachodniej, oferującym widoki w zakresie 360 stopni oraz bar szampański na wysokości 100 pięter.
Zakupy i handel
The Shops at Hudson Yards to siedem poziomów handlu z najwyższej półki, z ponad 70 sklepami, w tym Louis Vuitton, Cartier, Dior, Bulgari i Neiman Marcus. Ofertę dopełniają współczesne marki, takie jak Aritzia, Alo Yoga, MUJI i Uniqlo, co czyni to miejsce najważniejszym celem zakupowym w Midtown Manhattan.
Transport i zrównoważony rozwój
Stacja 34th Street Hudson Yards linii 7 znajduje się o jedną przecznicę dalej i zapewnia bezpośrednie połączenie z Times Square, Grand Central i Flushing. Penn Station leży w niewielkiej odległości spacerem na wschód, z obsługą NJ Transit, LIRR i Amtrak. Okolica funkcjonuje w oparciu o nowatorską mikrosieć z dwiema elektrociepłowniami kogeneracyjnymi, a 15 Hudson Yards jest podłączona do pętli termicznej, która wymienia ciepło i wodę chłodzącą pomiędzy budynkami dla maksymalnej efektywności energetycznej.
Porównywalne budynki
Buyers considering 15 Hudson Yards typically also evaluate these buildings
Najczęściej zadawane pytania
Jak 15 Hudson Yards wypada w porównaniu z 35 Hudson Yards?
To najczęstsze porównanie, jakie słyszymy, a odpowiedź zależy od tego, co ceni nabywca. Inny architekt, inny charakter, inny poziom cen. 35 HY zaprojektował David Childs z pracowni SOM, z okładziną z wapienia i hotelem Equinox na niższych piętrach, co czyni go propozycją premium z obsługą hotelową, z zaledwie 137 lokalami zaczynającymi się od 53. piętra. 15 HY, projektu Diller Scofidio + Renfro, jest architektonicznie odważniejszy, a kształt czterolistnej koniczyny robi wrażenie wizualne, i mieści 285 lokali zaczynających się od niższych pięter. Cena za stopę kwadratową w 15 HY jest zwykle od 400 do 600 USD niższa niż w 35 HY. Wielokrotnie zwiedzaliśmy lokale w obu budynkach. Jeśli klient pragnie ekosystemu Equinox, mniejszej liczby sąsiadów i gwarantowanych widoków z wysokich pięter, wygrywa 35 HY. Jeśli zależy mu na projekcie DS+R, tarasie Skytop na wysokości 900 stóp, szerszym wyborze typów lokali i niższej cenie wejścia, lepszym wyborem jest 15 HY. Żaden nie jest obiektywnie lepszy, chodzi o dopasowanie.
Co połączenie z The Shed rzeczywiście oznacza dla mieszkańców?
The Shed to centrum kultury zaprojektowane przez DS+R, tę samą pracownię, która zaprojektowała 15 HY, i sąsiaduje ono bezpośrednio z budynkiem. Dla mieszkańców to połączenie ma charakter zarówno fizyczny, jak i programowy. Znajdują się Państwo o kilka kroków od miejsca, w którym odbywają się wystawy sztuki współczesnej, spektakle i wydarzenia przyciągające poważny program kulturalny. Nie jest to udogodnienie prywatne, The Shed jest otwarte dla publiczności, lecz bliskość sprawia, że mieszkańcy mogą chodzić na wydarzenia tak, jak mieszkańcy Upper West Side chodzą do Lincoln Center. W praktyce daje to budynkowi kulturalne zakotwiczenie, którego Hudson Yards w innym razie by nie miało. Klienci mówili nam, że relacja z The Shed była czynnikiem przesądzającym, zwłaszcza nabywcy związani ze światem sztuki, którzy chcieli, aby adres ich domu odzwierciedlał tę wrażliwość. Nie jest to wymierna korzyść finansowa, lecz dla właściwego nabywcy zmienia charakter tego adresu.
Jaki jest przedział cenowy apartamentów w 15 Hudson Yards?
Lokale z jedną sypialnią zaczynają się od około 2,5 mln USD. Lokale z dwiema i trzema sypialniami mieszczą się w przedziale od 3,5 mln USD do 10 mln USD, w zależności od piętra, ekspozycji i metrażu. Penthouse'y i penthouse'y w układzie dwupoziomowym przekraczają 20 mln USD. Średnia cena za stopę kwadratową wynosi od 2 000 do 2 600 USD, co sytuuje 15 HY wyraźnie poniżej 35 Hudson Yards i znacznie poniżej budynków przy Billionaires' Row, takich jak 220 Central Park South czy Central Park Tower. Budynek objęty jest również dwudziestoletnią ulgą podatkową 421-a, z której pozostało około 13 lat, obniżającą podatki od nieruchomości o 80 do 95 procent w pełnym okresie zwolnienia. Zawsze przedstawiamy klientom pełny rachunek kosztów utrzymania, ponieważ dzięki uldze rzeczywisty koszt miesięczny jest niższy, niż można by się spodziewać przy tym poziomie cen.
Jakie są widoki z 15 Hudson Yards?
W tej kwestii musimy być szczerzy, ponieważ odpowiedź zmienia się dramatycznie w zależności od piętra. Lokale Panorama i Penthouse na wyższych piętrach mają naprawdę spektakularne widoki, ponieważ układ czterolistnej koniczyny sprawia, że każdy z segmentów zwrócony jest w inną stronę, a na tej wysokości widać Hudson River, panoramę Midtown, Downtown oraz New Jersey w pełnym zakresie 360 stopni z tarasu Skytop. Rezydencje Plaza na niższych piętrach takich widoków jednak nie mają. Znajdują się bliżej poziomu ulicy i, w zależności od linii lokalu, można spoglądać na inne budynki Hudson Yards lub działki w budowie zamiast na otwarte niebo. Zawsze mówimy klientom: jeśli widoki są priorytetem, warto przewidzieć budżet na wyższe piętra. Różnica widoku między lokalem na 20. a na 60. piętrze nie jest tu stopniowa, lecz przełomowa. Pokazywaliśmy oba i sprawiają wrażenie różnych budynków.
Jakie są układy mieszkań w 15 Hudson Yards?
Budynek dzieli swoje 285 lokali na pięć kategorii: Plaza na niższych piętrach, Loft o bardziej rozłożystych układach, Panorama na wyższych piętrach z najlepszymi widokami, Penthouses oraz Duplex Penthouses na samej górze. Wszystkie lokale mają okna od podłogi do sufitu, podłogi z szerokich desek białego dębu oraz sprzęty Miele. Nabywcy wybierają pomiędzy paletą Tonal, jaśniejszą i bardziej neutralną, a paletą Contrast, bogatszą i ciemniejszą. Po obejrzeniu wielu lokali uważamy układy Panorama za szczególnie dopracowane, ponieważ kształt czterolistnej koniczyny na wyższych piętrach tworzy ciekawe geometrie wnętrz, a nie jedynie kwadratowe bryły. Lokale z jedną sypialnią są funkcjonalne, lecz ciasne. Lokale z dwiema i trzema sypialniami stanowią optymalny układ dla sposobu, w jaki większość nabywców rzeczywiście żyje. Zalecamy obejrzenie osobiście co najmniej dwóch różnych kategorii rezydencji, ponieważ różnice są znaczące.
Jakie są miesięczne koszty utrzymania w 15 Hudson Yards?
Opłaty eksploatacyjne (common charges) różnią się w zależności od metrażu lokalu, lecz zwykle wynoszą od 3 do 5 USD za stopę kwadratową miesięcznie. Dla lokalu z dwiema sypialniami o powierzchni około 1 200 do 1 500 stóp kwadratowych należy spodziewać się opłat eksploatacyjnych w przedziale od 4 000 do 6 000 USD. Podatki od nieruchomości są znacznie obniżone dzięki uldze 421-a, w pełnym okresie zwolnienia płacą Państwo ułamek tego, co należałoby się od porównywalnego lokalu w budynku bez ulgi. Ulga ta rozpoczęła się w 2019 roku, pozostaje więc mniej więcej 13 lat oszczędności, zanim rozpocznie się jej stopniowe wygaszanie. Zawsze modelujemy dla klientów długoterminowy przebieg kosztów, ponieważ koszt miesięczny będzie rósł w miarę wygasania ulgi. Jednak w perspektywie krótko i średnioterminowej oszczędności podatkowe czynią koszty utrzymania 15 HY dość konkurencyjnymi względem poziomu cen.
Czy w Hudson Yards da się rzeczywiście wygodnie mieszkać na co dzień?
Otrzymujemy to pytanie od niemal każdego nabywcy rozważającego tę okolicę i jest ono uzasadnione. Krótka odpowiedź brzmi: tak, z zastrzeżeniami. Codzienna infrastruktura jest na miejscu, sklepy spożywcze, apteka, pralnia chemiczna, linia 7 o jedną przecznicę dalej, Hudson River Park w niewielkiej odległości spacerem na zachód. The Shops at Hudson Yards zaspokajają potrzeby zakupowe, a oferta restauracyjna, między Mercado Little Spain, korytarzem High Line a samą inwestycją, jest solidna. Czego Hudson Yards jeszcze nie ma, to organicznego, zadomowionego charakteru ugruntowanych okolic Manhattanu. Nie ma tu osiedlowej kawiarni, w której wszyscy znają Państwa imię. Ulice bywają ciche późnym wieczorem. Społeczność mieszkańców wciąż się kształtuje. Mieszkamy i pracujemy w pobliżu i obserwowaliśmy tę trajektorię, z każdym rokiem jest lepiej, w miarę jak przybywa mieszkańców, a okoliczne kwartały się rozwijają. Jeśli jednak ktoś pyta nas, czy Hudson Yards sprawia wrażenie West Village, odpowiedź brzmi: nie, i jesteśmy w tym szczerzy.
Kim jest architekt i dlaczego Diller Scofidio + Renfro ma znaczenie?
Diller Scofidio + Renfro to jedna z najbardziej cenionych pracowni architektonicznych na świecie, a 15 Hudson Yards była jej pierwszą wieżą mieszkalną na dużą skalę. Jej najsłynniejszym projektem jest zapewne sam High Line, przekształcili opuszczoną nadziemną linię kolejową w park, który stał się katalizatorem dla całej zachodniej części miasta. Zaprojektowali również The Shed, który sąsiaduje z 15 HY. To, że budynek projektuje pracownia tego kalibru, nie jest jedynie atutem marketingowym, widać to w szczegółach. Sposób, w jaki forma wieży przechodzi od prostokąta do czterolistnej koniczyny, precyzja formowanej na zimno szklanej ściany kurtynowej, relacja między budynkiem a otaczającymi go przestrzeniami publicznymi, to decyzje projektowe, których mniej wnikliwa pracownia by nie podjęła. Dla nabywców, dla których architektura znaczy więcej niż tylko ładna fasada, udział DS+R nadaje 15 HY wiarygodność, do której większość nowych inwestycji po prostu nie może pretendować.
Private Availability at 15 Hudson Yards
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at 15 Hudson Yards, request a confidential review with our advisory team.
15 Hudson Yards, New York, NY 10001
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Analiza rynku nieruchomości na Manhattanie
Kontekst rynkowy: Ceny luksusowych kondominiów na Manhattanie są zróżnicowane w zależności od submarketu. Korytarz Billionaires’ Row (57. Ulica, pomiędzy Park Avenue a Columbus Circle) charakteryzuje się najwyższą ceną za stopę kwadratową w Stanach Zjednoczonych, gdzie prestiżowe rezydencje osiągają $4,000-$10,000+ za SF. Dolny Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) ma własny segment ultraluksusowy, napędzany ograniczoną podażą nowych inwestycji. Mediany cen kondominiów na Upper East Side i Upper West Side plasują się wyraźnie poniżej poziomów prestiżowych nieruchomości w dolnej części wyspy, oferują jednak większe metraże oraz dostęp do Central Park. Ceny na Manhattanie pozostają wrażliwe na stopy procentowe, progi Mansion Tax oraz etap planu ofertowego danego budynku.
Perspektywa podmiotów: Sprzedaż bezpośrednio od deweloperów w 2026 roku obejmuje 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) oraz Mandarin Oriental Fifth Avenue. Ukończone budynki z pozostałą ofertą deweloperską obejmują Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th oraz 50 West 66th. Każdy z nich ma odrębny dorobek dewelopera, bank finansujący budowę, rytm zmian planu ofertowego oraz status ulgi 421-a lub innej, który należy zweryfikować indywidualnie.
Sygnał dla nabywcy: Strukturalne atuty Manhattanu obejmują proces planu ofertowego nadzorowany przez Prokuratora Generalnego Nowego Jorku (zapewnia ochronę proceduralną po stronie nabywcy, niedostępną na rynkach słabiej regulowanych), głębokość rynku wtórnego (wysoka płynność przy wyjściu z inwestycji) oraz ograniczoną podaż w najbliższym czasie (niewielkie rezerwy planistyczne w kluczowych submarketach). Ryzyka do oceny przy zawieraniu umowy: wzrost progów Mansion Tax powyżej $2M, przejęcie podatku od przeniesienia własności przez nabywcę przy sprzedaży deweloperskiej, ekspozycja na granice działki i korytarze widokowe konkretnej parceli, polityka zarządu wspólnoty w zakresie podnajmu i odsprzedaży oraz harmonogram wygaszania ulgi 421-a, gdy ma zastosowanie. Status każdej inwestycji, poziom oferty deweloperskiej, zmianę planu ofertowego, ceny czy procent sprzedaży należy zweryfikować w chwili zapytania.
Kluczowe fakty
- Zakres $/SF prestiżowych kondominiów na Manhattanie: $1,500-$10,000+
- Średnia $/SF na Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF prestiżowych nieruchomości w dolnej części wyspy (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% powyżej $1M, progresywne progi powyżej $2M po stronie nabywcy
- Typowy zadatek umowny u dewelopera: 10%-20% przy podpisaniu
- Standardowe okno weryfikacji przez adwokata kupującego: 1-3 dni robocze od dostarczenia umowy
- Prowizja po stronie dewelopera: deweloper opłaca agenta nabywcy przy sprzedaży deweloperskiej
- Programy ulg podatkowych (gdy mają zastosowanie): 421-a, J-51, status weryfikowany indywidualnie dla budynku
- Własność przez LLC dla nabywcy zagranicznego: powszechna, ustrukturyzowana przy zawarciu umowy
Procedura nabywcy
Procedura sprzedaży deweloperskiej na Manhattanie: formularz rezerwacji → dostarczenie planu ofertowego → weryfikacja przez adwokata kupującego → zawarcie umowy i wpłata zadatku → promesa kredytowa (przy finansowaniu) → finalizacja przy oddaniu. Procedury dla oferty deweloperskiej oraz rynku wtórnego różnią się; rekomendowane jest doradcze przygotowanie przed prezentacją.
Najczęstsze pytania o rynek nieruchomości na Manhattanie
Czym jest plan ofertowy Prokuratora Generalnego Nowego Jorku?
Plan ofertowy to dokument prawny składany u Prokuratora Generalnego Nowego Jorku, który reguluje sprzedaż każdego kondominium na Manhattanie. Określa zasady obsługi zadatków, specyfikację jednostek, opłaty eksploatacyjne, podatki od nieruchomości, zobowiązania dewelopera oraz ochronę nabywcy. Żadna sprzedaż kondominium na Manhattanie nie jest finalizowana poza ramami zaakceptowanego planu ofertowego; zmiany składane są okresowo i weryfikowane przez adwokatów nabywcy przy zawieraniu umowy.
Czym jest oferta deweloperska (sponsor inventory)?
Oferta deweloperska (sponsor inventory) odnosi się do jednostek niesprzedanych, wciąż w posiadaniu dewelopera budynku (“sponsora”). Jednostki deweloperskie są nowe, nigdy niezamieszkane i mogą obejmować negocjowalne ceny, dopłaty do kosztów zamknięcia transakcji oraz dostęp do programów ulg podatkowych, gdy budynek je posiada. Transakcje po stronie dewelopera przebiegają zgodnie z planem ofertowym, a nie ze standardową umową rynku wtórnego.
Jakie ulgi podatkowe obowiązują na Manhattanie?
421-a to najczęstsza ulga dla kondominiów na Manhattanie, zapewniająca obniżone obciążenie podatkiem od nieruchomości przez 10 do 25 lat dla kwalifikujących się nowych inwestycji. J-51 dotyczy określonych budynków poddanych rewitalizacji. Każda ulga ma harmonogram wygaszania oraz status kwalifikacji właściwy dla budynku, który należy zweryfikować w planie ofertowym oraz w najnowszym zaświadczeniu podatkowym.
Jakie koszty zamknięcia transakcji obowiązują przy kondominium na Manhattanie?
Typowe koszty transakcyjne po stronie nabywcy wynoszą od 2% do 4% ceny i obejmują podatki od przeniesienia własności NYC i NYS (często przejmowane przez nabywcę przy sprzedaży deweloperskiej), Mansion Tax (1% powyżej $1M z progresywnymi progami powyżej $2M), title insurance, honorarium adwokata kupującego, Mortgage Recording Tax przy finansowaniu oraz proporcjonalnie rozliczone opłaty eksploatacyjne i podatki od nieruchomości.
Czy opłaty eksploatacyjne to to samo co opłaty HOA?
Nie. Kondominia na Manhattanie posługują się terminem “common charges” (opłaty eksploatacyjne), a nie opłaty HOA. Opłaty eksploatacyjne finansują obsługę budynku, personel, części wspólne oraz fundusz rezerwowy. Podatki od nieruchomości rozliczane są oddzielnie przez NYC i nie wchodzą w skład opłat eksploatacyjnych.
W jaki sposób Manhattan Miami otrzymuje wynagrodzenie przy transakcjach na Manhattanie?
Przy zakupach nowych inwestycji po stronie dewelopera to deweloper opłaca prowizję agenta nabywcy na rzecz Manhattan Miami. Reprezentacja nabywcy odbywa się bez żadnych kosztów po jego stronie. Przy transakcjach na rynku wtórnym zasady prowizji ujawniane są na etapie nawiązania współpracy.