O 35 Hudson Yards
35 Hudson Yards to rezydencyjny klejnot w koronie inwestycji Hudson Yards, a piszemy to, obserwując powstawanie każdej wieży tego kompleksu z naszego biura położonego kilka przecznic na wschód. Kiedy Related Companies przystąpiło do budowy luksusowego kondominium w tym miejscu, podjęło przemyślaną decyzję konstrukcyjną: umieściło Equinox Hotel na niższych kondygnacjach, a rezydencje rozpoczęło na 53. piętrze. To nie jest marketingowy chwyt. Oznacza to, że znajdują się Państwo na wysokości zarezerwowanej dla wież supertall, zanim jeszcze zaczyna się mieszkalna część budynku. Najniżej położony apartament w 35 Hudson Yards leży wyżej niż ostatnie piętro większości kondominiów na Manhattanie. Oglądaliśmy tutejsze lokale od pierwszych transakcji, a bezpośrednie, niczym nieprzesłonięte widoki już z najniższych kondygnacji robią autentyczne wrażenie: Hudson River, panorama midtown, Statue of Liberty, wszystko to od pierwszego dnia.
Wieżę zaprojektował David Childs z pracowni Skidmore, Owings & Merrill, a Childs dokonał interesującego wyboru: elewacja z wapienia zamiast całoszklanych ścian kurtynowych, które dominują w Hudson Yards. Dzięki temu 35 HY sprawia wrażenie bardziej tradycyjnego i solidnego niż sąsiednie 15 Hudson Yards, w pełni przeszklone i rzeźbiarskie w duchu Diller Scofidio + Renfro. Za wnętrza odpowiadał Tony Ingrao: kuchnie Smallbone of Devizes, blaty z kwarcytu Taj Mahal, sprzęt Gaggenau, kwarcyt Iceberg w łazienkach głównych. Wykończenia są na poważnym poziomie. Klientom, którzy porównują ten budynek z One57, kolejnym modelem kondominium nad hotelem, mówimy, że jakość wnętrz w 35 HY jest o klasę wyższa, a integracja usług hotelowych znacznie bardziej rozwinięta. One57 oferowało Park Hyatt na dole. 35 HY daje cały ekosystem Equinox: hotel, siłownię o powierzchni 60,000 sq ft, baseny, SoulCycle, spa oraz gastronomię Major Food Group. To zauważalnie inna propozycja.
Oto uczciwy kontekst, który przedstawiamy każdemu nabywcy rozważającemu ten budynek. 35 Hudson Yards konkuruje na szczycie rynku Manhattanu: mówimy o $4 million za apartament dwusypialniowy i powyżej $30 million za penthouse. Na tym poziomie nasi klienci oglądają również 220 Central Park South, Central Park Tower, 53W53 oraz pozostałe adresy przy Billionaires' Row. To, co 35 HY oferuje, a czego nie mają tamte budynki, to infrastruktura usług hotelowych oraz fakt, że każda bez wyjątku rezydencja ma widoki, które w większości innych budynków byłyby zarezerwowane dla penthouse'u. Czego natomiast nie oferuje, to adresu przy Central Park ani ugruntowanego charakteru sąsiedztwa Upper West Side czy Upper East Side. Hudson Yards to wciąż nowa dzielnica, ekscytująca i naprawdę wygodna, lecz odmienna w charakterze. Sprzedawaliśmy lokale w tym budynku i mówimy otwarcie o obu stronach medalu, ponieważ tego właśnie oczekują poważni nabywcy w tym segmencie cenowym.
35 Hudson Yards at a Glance
35 Hudson Yards, New York, NY 10001
Related Companies & Oxford Properties
David Childs / SOM
2019
143
72
Kondominium
Hudson Yards
35 Hudson Yards Condos for Sale
Why Buyers Choose 35 Hudson Yards
Każda rezydencja zaczyna się na 53. piętrze: natychmiastowe widoki, bez kompromisów
To przewaga konstrukcyjna, która najbardziej wyróżnia 35 Hudson Yards na tle konkurencji. Umieszczając Equinox Hotel na niższych kondygnacjach, Related zagwarantowało, że najniżej położony lokal mieszkalny leży wyżej niż ostatnie piętro większości kondominiów na Manhattanie. Pokazywaliśmy w 35 HY lokale, w których nabywca wchodzi i od razu rozumie: nie istnieje wersja tego apartamentu pozbawiona spektakularnego, szeroko otwartego widoku. Dla porównania, w wieżach przy Billionaires' Row lokal na niższym piętrze potrafi wychodzić wprost na sąsiedni budynek. W 35 HY widok z najniższej kondygnacji to coś, co w innych budynkach nazywa się widokiem z penthouse'u. Taka spójność w obrębie wszystkich lokali jest rzadka i naprawdę cenna.
Integracja z Equinox to nie marketing, lecz codzienne doświadczenie
Byliśmy w wystarczającej liczbie kondominiów sygnowanych marką hotelową, aby wiedzieć, że taka etykieta często obiecuje więcej, niż daje. 35 Hudson Yards jest inne, ponieważ Equinox faktycznie zarządza warstwą hotelową budynku. Siłownia o powierzchni 60,000 sq ft, baseny wewnętrzny i zewnętrzny, SoulCycle, spa, infrastruktura concierge oraz restauracje Major Food Group i Stephen Starr to nie są udogodnienia doklejone do budynku mieszkalnego. Stanowią one rdzeń dolnej połowy budynku, a mieszkańcy korzystają z tego ekosystemu każdego dnia. Dla nabywców, którzy poważnie traktują wellness i pragną obsługi na poziomie hotelowym bez mieszkania w hotelu, ta integracja nie ma sobie równych na Manhattanie. Klientom mówimy: jeśli styl życia Equinox współgra z tym, jak Państwo rzeczywiście żyją, żaden inny budynek nie może z tym konkurować.
Hudson Yards jako samowystarczalne miasto w mieście
Można je uwielbiać lub krytykować, lecz Hudson Yards zgromadziło w jednym miejscu coś, czego nie oferuje żadna inna dzielnica Manhattanu: ponad 100 sklepów i restauracji, centrum sztuki The Shed, High Line, taras widokowy Edge, Mercado Little Spain oraz bezpośredni dostęp do metra linii 7, wszystko w odległości pięciu minut spacerem od Państwa drzwi. Dla nabywców międzynarodowych, którzy dzielą czas między miastami, oraz dla każdego, kto ceni sprawność wynikającą z natychmiastowej dostępności wszystkiego, wygoda jest realną wartością. Mamy klientów, którzy wybrali 35 HY właśnie dlatego, że ze swojego apartamentu mogą dotrzeć do światowej klasy siłowni, na kolację i na wydarzenie kulturalne, ani razu nie wzywając taksówki. Ta dzielnica nie jest dla każdego, mówimy o tym jako pierwsi, ale dla nabywcy, do którego pasuje, nic innego nie jest tak dopracowane pod klucz.
Nowoczesna estetyka szkła dla nabywców, którzy nie chcą wapienia
Luksusowe nieruchomości Manhattanu mają silną tradycję klasyczną: wapień, przedwojenne proporcje, elegancję w stylu projektów Sterna. Nie tego jednak pragnie każdy nabywca. 35 Hudson Yards oferuje współczesną hybrydę szkła i wapienia, z czystymi liniami, strzelistymi oknami od podłogi do sufitu oraz wnętrzami, które są aktualne, lecz nie ulegają modzie. Widzimy to konsekwentnie u nabywców z Miami, Londynu, Hong Kongu i regionu Bliskiego Wschodu: pochodzą z miast, w których nowoczesna architektura jest normą, i chcą kontynuować tę estetykę w swojej rezydencji na Manhattanie. Kiedy klienci mówią nam, że zwiedzili 220 Central Park South i cenią ten budynek, lecz szukają czegoś bardziej osadzonego w dzisiejszych czasach, 35 HY jest zwykle kolejnym przystankiem. To współczesny kontrapunkt dla klasycznych adresów przy Billionaires' Row, i dla właściwego nabywcy o to właśnie chodzi.
Nasza perspektywa na 35 Hudson Yards
Przedstawimy Państwu tę samą ocenę, którą przekazujemy każdemu klientowi zasiadającemu z nami do rozmowy o 35 Hudson Yards, ponieważ w tym segmencie cenowym należą się Państwu szczerość, a nie prezentacja sprzedażowa. Sprzedawaliśmy lokale w tym budynku. Pracujemy kilka przecznic dalej. Obserwowaliśmy, jak Hudson Yards przeobraża się z placu budowy w funkcjonującą, choć wciąż dojrzewającą dzielnicę. Oto, co sądzimy.
Atuty są realne. Startowa wysokość na 53. piętrze to autentyczna przewaga konstrukcyjna, której żaden marketing nie jest w stanie wykreować. Integracja z Equinox zapewnia usługi na poziomie hotelowym w sposób, w jaki nie robi tego większość programów rezydencji sygnowanych marką. Ulga podatkowa 421-a, z pozostającymi jeszcze mniej więcej 13 latami, wyraźnie obniża koszty utrzymania. A wykończenia, wnętrza Ingrao, kuchnie Smallbone, kwarcyt, są na poziomie, jakiego się oczekuje, wydając $3,000 za stopę kwadratową. David Childs zaprojektował budynek, który odbiera się jako zarazem nowoczesny i solidny, i uważamy, że będzie się dobrze starzał.
A oto, co mówimy klientom szczerze. Hudson Yards miejscami wciąż sprawia wrażenie komercyjnego i korporacyjnego. To nie Upper West Side, gdzie wychodzi się z domu i czuje fakturę prawdziwej dzielnicy. To nie Tribeca z brukowanymi ulicami i niezależnymi restauracjami na każdym rogu. The Vessel, który miał być centralną instalacją sztuki publicznej, został zamknięty ze względów bezpieczeństwa, co odebrało nieco energii przestrzeni publicznej. Część nabywców uważa tę inwestycję za sterylną: wszystko jest nowe, wszystko dopracowane, a towarzysząca temu jednorodność przeszkadza osobom ceniącym surowość i charakter. Rozumiemy tę reakcję.
Dojazdy to kolejna kwestia do przemyślenia. Jeśli Państwa życie toczy się po wschodniej stronie miasta, dzieci w szkole na Upper East Side, biuro w Midtown East, życie towarzyskie wokół Park Avenue, to Hudson Yards oznacza podróż w poprzek miasta, która dokłada realny czas do dnia. Metro linii 7 dojeżdża do Times Square i Grand Central, ale jest to jedna linia bez zapasowego wariantu. Gdy linia 7 nie działa, pozostaje taksówka.
Styl życia po zachodniej stronie ma jednak autentyczny urok. Hudson River Park jest o kilka minut, a nadwodne trasy do biegania i jazdy na rowerze należą do najlepszych w mieście. High Line to Państwa podwórko. Scena restauracyjna w okolicznych kwartałach rośnie. A dla nabywców pracujących w Midtown West dojazd jest znikomy.
Nasza konkluzja: 35 Hudson Yards to pierwszorzędny budynek w dzielnicy, która wciąż wypracowuje swoją tożsamość. Dla właściwego nabywcy, kogoś, kto ceni widoki, usługi, nowoczesny projekt i wygodę ponad charakter dzielnicy, jest to jedna z najlepszych opcji na Manhattanie. Dla kogoś, kto pragnie ulicy wysadzanej drzewami i budynku sprzed 100 lat, z patyną, nie jest to właściwy wybór. Pomagamy klientom ustalić, do której grupy należą, i bez wahania mówimy to w obie strony.
Nabywcy zagraniczni mile widziani
Cudzoziemcy mogą nabywać kondominia na Manhattanie bez wymogu posiadania wizy czy rezydencji. Wielu nabywców zagranicznych korzysta ze struktur LLC w celu zachowania prywatności oraz planowania sukcesji majątku. Manhattan Miami specjalizuje się w prowadzeniu nabywców zagranicznych przez cały proces zakupu, od możliwości finansowania po procedury zamknięcia transakcji.
Przeczytaj nasz przewodnik dla nabywcy zagranicznego →About 35 Hudson Yards
Życie bez kompromisów
Kolekcja rezydencji
Apartamenty od dwóch do trzech sypialni
1,500 - 3,200 sq ft
Apartamenty od czterech do pięciu sypialni
3,500 - 6,500 sq ft
Penthouse'y
6,500 - 10,000+ sq ft
Residences from $3,890,000
Udogodnienia światowej klasy w 35 Hudson Yards
22,000 sq ft prywatnych udogodnień dla mieszkańców, uzupełnionych ekosystemem Equinox Hotel and Club
Fitness i wellness
- Centrum fitness wyłącznie dla mieszkańców
- Studio rozciągania i jogi
- Kojący pokój medytacji
- Klub fitness Equinox o powierzchni 60,000 sq ft
- Klub w klubie E by Equinox
- Baseny wewnętrzny i zewnętrzny
- Studio SoulCycle
- Pełnoprofilowe spa Equinox
Rozrywka i życie towarzyskie
- Lounge koktajlowy i bar z widokiem na The Vessel
- Salon bilardowy
- Salon z symulatorem golfa
- Sala projekcyjna z barkiem
- Grand Terrace z widokami na Hudson River
- Reprezentacyjna jadalnia dla ponad 50 gości
- Prywatna jadalnia dla 16 osób z obsługą cateringową
- Biblioteka
Biznes i rodzina
- Centrum biznesowe i sala konferencyjna
- Prywatne apartamenty biurowe
- Sala zabaw dla dzieci
- Zaplecze konferencyjne
Usługi i gastronomia
- Całodobowa obsługa concierge i portiera
- Director of Residences
- Lifestyle Director do osobistej asysty
- Posiłki w rezydencji i usługi prywatnego szefa kuchni
- Bezpośredni dostęp windą do ZZ's by Major Food Group
- Restauracja Electric Lemon autorstwa Stephena Starra
- Preferencyjne rezerwacje w restauracjach Hudson Yards
- Technologia inteligentnego domu i standard zrównoważony LEED Gold
Twórcy
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Architekt
Related Companies & Oxford Properties
Deweloper
Hudson Yards: najbardziej dynamiczny nowy adres Manhattanu
Hudson Yards to najbardziej ambitna inwestycja urbanistyczna w New York, przekształcająca 28 acres w zachodniej części Manhattanu w tętniącą życiem dzielnicę luksusowych rezydencji, gastronomii światowej klasy, handlu premium, awangardowych instytucji sztuki oraz rozległych przestrzeni publicznych. Położona między 30th a 34th Street, na zachód od Tenth Avenue, dzielnica oferuje bezpośredni dostęp do High Line, bliskość dzielnicy galerii Chelsea oraz wygodne połączenia komunikacyjne z całym Manhattanem.
Sztuka i kultura
The Shed, przełomowe centrum sztuki zamawiające dzieła ze wszystkich dziedzin, oraz The Vessel, ikoniczna rzeźbiarska realizacja Thomasa Heatherwicka złożona ze 154 połączonych ze sobą biegów schodów, stanowią oś życia kulturalnego Hudson Yards. Sąsiadująca High Line łączy mieszkańców ze słynną na całym świecie dzielnicą galerii Chelsea.
Gastronomia i rozrywka
Ponad 25 restauracji i lokali gastronomicznych wypełnia Hudson Yards, od hali kulinarnej Mercado Little Spain szefa kuchni Jose Andresa i Ci Siamo Danny'ego Meyera po Peak na 101. piętrze budynku 30 Hudson Yards. Taras widokowy Edge, najwyższy zewnętrzny taras na niebie na półkuli zachodniej, oferuje widoki 360 stopni z wysokości 100 pięter.
Zakupy i handel
The Shops at Hudson Yards to siedem poziomów handlu z najwyższej półki, z ponad 70 sklepami, w tym Louis Vuitton, Cartier, Dior, Bulgari i Neiman Marcus, obok współczesnych marek takich jak Aritzia, Alo Yoga i MUJI. To najważniejszy cel luksusowych zakupów w Midtown Manhattan.
Transport i komunikacja
Stacja 34th Street Hudson Yards na linii metra 7 zapewnia bezpośredni dostęp do Times Square, Grand Central i Flushing. Penn Station leży w niewielkiej odległości spacerem na wschód i łączy z NJ Transit, LIRR oraz Amtrak. West Side Highway zapewnia dogodny dojazd samochodem, a w pobliżu, przy Pier 79, dostępna jest komunikacja promowa.
Porównywalne budynki
Buyers considering 35 Hudson Yards typically also evaluate these buildings
Najczęściej zadawane pytania
Co w rzeczywistości daje mieszkańcom 35 Hudson Yards partnerstwo z Equinox Hotel?
To pytanie zadaje każdy nabywca i zasługuje ono na rzetelną odpowiedź, a nie na streszczenie z broszury. Equinox Hotel zajmuje niższe kondygnacje budynku, a mieszkańcy uzyskują dostęp do jego infrastruktury w sposób wykraczający poza typowe kondominium sygnowane marką hotelową. Do dyspozycji jest największy kiedykolwiek zbudowany klub fitness Equinox o powierzchni 60,000 sq ft: baseny wewnętrzny i zewnętrzny, SoulCycle, pełne spa. Jest bezpośredni dostęp windą do ZZ's by Major Food Group oraz Electric Lemon by Stephen Starr. Jest też dedykowany Director of Residences, który zorganizuje usługi na poziomie hotelowym, od posiłków w rezydencji, przez sprzątanie, po zabiegi spa, rozliczane na Państwa koncie. Mieliśmy klientów, którzy przenieśli się z One57 właśnie dlatego, że tamtejsza integracja usług hotelowych wydawała się w porównaniu powierzchowna. W 35 HY Equinox faktycznie prowadzi hotelową stronę budynku i czuje się to w codziennym doświadczeniu.
Jak 35 Hudson Yards wypada w porównaniu z 15 Hudson Yards?
Słyszymy to pytanie nieustannie, ponieważ nabywcy często oglądają oba budynki. Oto jak to rozkładamy. 35 HY to wybór premium: mniej lokali (137 wobec 285), wyższa kondygnacja startowa (53. wobec niższych), wyższa cena za stopę kwadratową oraz integracja z Equinox Hotel. 15 HY, zaprojektowane przez Diller Scofidio + Renfro, jest architektonicznie bardziej odważne, a jego kształt koniczyny robi wrażenie, i ma Skytop na wysokości 900 feet, będący naprawdę jedną z najlepszych przestrzeni udogodnień w mieście. Poziom cenowy 15 HY jest bardziej przystępny, zaczynając się od około $2.5 million za apartament z jedną sypialnią, wobec $4 million za apartament dwusypialniowy w 35 HY. Dokładnie oglądaliśmy lokale w obu budynkach. Jeśli klient ceni wyłączność, usługi hotelowe oraz ten natychmiastowy widok z wysokiego piętra w każdym lokalu, wygrywa 35 HY. Jeśli pragnie architektonicznego charakteru, szerszego wachlarza układów i niższej ceny wejścia, lepszym wyborem jest 15 HY.
Jaki jest przedział cenowy apartamentów w 35 Hudson Yards?
Apartamenty dwusypialniowe zaczynają się od około $4 million, trzysypialniowe kosztują od $6 do $12 million w zależności od piętra i ekspozycji, a większe penthouse'y przekraczają $30 million. W przeliczeniu na stopę kwadratową należy spodziewać się mniej więcej $2,200 do $2,800, przy czym wyższe piętra i najlepsze ekspozycje sięgają powyżej tego poziomu. Jeden istotny szczegół: budynek objęty jest 20-letnią ulgą podatkową 421-a, która rozpoczęła się w 2019 roku, więc pozostaje jeszcze mniej więcej 13 lat znaczących oszczędności podatkowych. To wyraźnie obniża Państwa koszty utrzymania w porównaniu z budynkami bez takiej ulgi. Zawsze wyliczamy dla naszych klientów rzeczywisty koszt miesięczny, ponieważ ulga zmienia rachunek na korzyść 35 HY bardziej, niż się powszechnie sądzi.
Jakie są widoki z 35 Hudson Yards?
To właśnie tutaj konstrukcyjna przewaga budynku naprawdę się ujawnia. Ponieważ rezydencje zaczynają się na 53. piętrze, nie istnieje coś takiego jak lokal na niskim piętrze z ograniczonym widokiem. Lokale wychodzące na zachód mają Hudson River, zachody słońca i George Washington Bridge w oddali. Lokale skierowane na wschód spoglądają na panoramę midtown: Empire State Building, One Vanderbilt, pełną panoramę. Ekspozycje południowe obejmują Statue of Liberty i downtown. Bywaliśmy w lokalach o różnych porach dnia, a zachodnie światło późnym popołudniem jest szczególnie spektakularne. W 35 HY widoki nie są cechą penthouse'u, lecz cechą każdego lokalu w budynku. Nie da się tego powiedzieć o większości wież przy Billionaires' Row, gdzie niższe piętra wychodzą na sąsiednie budynki.
Jakie są układy mieszkań w 35 Hudson Yards?
Budynek oferuje 137 rezydencji, od apartamentów dwusypialniowych o powierzchni około 1,500 sq ft po sześciosypialniowe przekraczające 10,000 sq ft. Wysokość sufitów zbliża się do jedenastu feet, co jest wartością hojną. Układy obejmują właściwe hole wejściowe, oddzielone strefy dzienną i nocną oraz przeszklenia od podłogi do sufitu. Po zapoznaniu się z wieloma typami lokali powiedzielibyśmy, że apartamenty trzy i czterosypialniowe stanowią optymalny punkt pod względem efektywności układu, gdyż przejście między przestrzenią dzienną a apartamentem głównym jest dobrze rozwiązane. Większe penthouse'y są naprawdę pałacowe, ale, jak w każdym bardzo dużym lokalu, część wewnętrznych pomieszczeń może sprawiać wrażenie oddalonych od linii okien. Zawsze oglądamy z klientem konkretny lokal, zamiast polegać na rzutach, ponieważ orientacja i jakość światła znacząco różnią się w zależności od linii.
Jakie są miesięczne koszty w 35 Hudson Yards?
Opłaty eksploatacyjne (common charges) mieszczą się w przedziale od $3 do $5 za stopę kwadratową miesięcznie w zależności od lokalu, więc typowy apartament trzysypialniowy może generować od $5,000 do $8,000 opłat eksploatacyjnych miesięcznie. Podatek od nieruchomości jest radykalnie obniżony dzięki uldze 421-a: w okresie pełnego zwolnienia można uzyskać obniżkę od 80 do 95 procent. To znacząca oszczędność. Radzimy jednak klientom uwzględnić harmonogram ulgi, ponieważ w miarę jej wygasania w ciągu ostatnich ośmiu lat podatki będą co roku rosły. Dla każdego nabywcy, któremu doradzamy, modelujemy pełną 20-letnią trajektorię, aby nie było później żadnych niespodzianek.
Czy Hudson Yards jest już prawdziwą dzielnicą?
To pytanie, w którym jesteśmy najbardziej szczerzy, ponieważ odpowiedź jest zniuansowana. Hudson Yards ma handel, gastronomię i program kulturalny światowej klasy: The Shed, High Line, Edge, Mercado Little Spain, sklepy. Jest naprawdę wygodne. Metro linii 7 jest tuż obok, Hudson River Park to krótki spacer na zachód, a dojazd zachodnią autostradą jest atutem dla osób poruszających się samochodem. Nie sprawia jednak jeszcze wrażenia dzielnicy w takim sensie jak Upper West Side, Tribeca czy West Village. Nie ma tu narożnego sklepiku, nie ma osiedlowej włoskiej restauracji, która działa od 30 lat. Miejscami wciąż odbiera się je jako zaplanowane i komercyjne. To się zmienia, populacja mieszkańców rośnie, a okolice High Line mają autentyczną energię, ale uważamy, że uczciwość ma tu znaczenie. Jeśli klient pragnie dzielnicy z historią i charakterem odczuwalnym na poziomie ulicy, Hudson Yards jeszcze tego nie oferuje. Jeśli chce dopracowanego, samowystarczalnego, nowoczesnego otoczenia z poważną infrastrukturą, to je zapewnia.
Kto zaprojektował 35 Hudson Yards i dlaczego SOM ma znaczenie?
Architektem jest David Childs z pracowni Skidmore, Owings & Merrill. SOM to jedna z najważniejszych pracowni architektonicznych na świecie, autorka One World Trade Center, 7 World Trade Center oraz Burj Khalifa. Childs ma udokumentowany dorobek budynków, które dobrze się starzeją i utrzymują swoją pozycję rynkową. Jego decyzja, aby wyłożyć 35 HY wapieniem, a nie czystym szkłem, była celowa: nadaje budynkowi ciężar i trwałość, które odróżniają go od pozostałych wież Hudson Yards. Za projekt wnętrz odpowiadał Tony Ingrao, a jego dobór materiałów, kuchnie Smallbone, kwarcyt, kamieniarka w łazienkach, odzwierciedla poziom rzemiosła, który naszym zdaniem za 20 lat wciąż będzie wyglądał aktualnie. Widzieliśmy wiele luksusowych budynków, w których wykończenia wyglądają na przestarzałe już po dekadzie. Tutaj tego nie oczekujemy.
Private Availability at 35 Hudson Yards
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at 35 Hudson Yards, request a confidential review with our advisory team.
35 Hudson Yards, New York, NY 10001
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Analiza rynku nieruchomości na Manhattanie
Kontekst rynkowy: Ceny luksusowych kondominiów na Manhattanie są zróżnicowane w zależności od submarketu. Korytarz Billionaires’ Row (57. Ulica, pomiędzy Park Avenue a Columbus Circle) charakteryzuje się najwyższą ceną za stopę kwadratową w Stanach Zjednoczonych, gdzie prestiżowe rezydencje osiągają $4,000-$10,000+ za SF. Dolny Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) ma własny segment ultraluksusowy, napędzany ograniczoną podażą nowych inwestycji. Mediany cen kondominiów na Upper East Side i Upper West Side plasują się wyraźnie poniżej poziomów prestiżowych nieruchomości w dolnej części wyspy, oferują jednak większe metraże oraz dostęp do Central Park. Ceny na Manhattanie pozostają wrażliwe na stopy procentowe, progi Mansion Tax oraz etap planu ofertowego danego budynku.
Perspektywa podmiotów: Sprzedaż bezpośrednio od deweloperów w 2026 roku obejmuje 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) oraz Mandarin Oriental Fifth Avenue. Ukończone budynki z pozostałą ofertą deweloperską obejmują Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th oraz 50 West 66th. Każdy z nich ma odrębny dorobek dewelopera, bank finansujący budowę, rytm zmian planu ofertowego oraz status ulgi 421-a lub innej, który należy zweryfikować indywidualnie.
Sygnał dla nabywcy: Strukturalne atuty Manhattanu obejmują proces planu ofertowego nadzorowany przez Prokuratora Generalnego Nowego Jorku (zapewnia ochronę proceduralną po stronie nabywcy, niedostępną na rynkach słabiej regulowanych), głębokość rynku wtórnego (wysoka płynność przy wyjściu z inwestycji) oraz ograniczoną podaż w najbliższym czasie (niewielkie rezerwy planistyczne w kluczowych submarketach). Ryzyka do oceny przy zawieraniu umowy: wzrost progów Mansion Tax powyżej $2M, przejęcie podatku od przeniesienia własności przez nabywcę przy sprzedaży deweloperskiej, ekspozycja na granice działki i korytarze widokowe konkretnej parceli, polityka zarządu wspólnoty w zakresie podnajmu i odsprzedaży oraz harmonogram wygaszania ulgi 421-a, gdy ma zastosowanie. Status każdej inwestycji, poziom oferty deweloperskiej, zmianę planu ofertowego, ceny czy procent sprzedaży należy zweryfikować w chwili zapytania.
Kluczowe fakty
- Zakres $/SF prestiżowych kondominiów na Manhattanie: $1,500-$10,000+
- Średnia $/SF na Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF prestiżowych nieruchomości w dolnej części wyspy (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% powyżej $1M, progresywne progi powyżej $2M po stronie nabywcy
- Typowy zadatek umowny u dewelopera: 10%-20% przy podpisaniu
- Standardowe okno weryfikacji przez adwokata kupującego: 1-3 dni robocze od dostarczenia umowy
- Prowizja po stronie dewelopera: deweloper opłaca agenta nabywcy przy sprzedaży deweloperskiej
- Programy ulg podatkowych (gdy mają zastosowanie): 421-a, J-51, status weryfikowany indywidualnie dla budynku
- Własność przez LLC dla nabywcy zagranicznego: powszechna, ustrukturyzowana przy zawarciu umowy
Procedura nabywcy
Procedura sprzedaży deweloperskiej na Manhattanie: formularz rezerwacji → dostarczenie planu ofertowego → weryfikacja przez adwokata kupującego → zawarcie umowy i wpłata zadatku → promesa kredytowa (przy finansowaniu) → finalizacja przy oddaniu. Procedury dla oferty deweloperskiej oraz rynku wtórnego różnią się; rekomendowane jest doradcze przygotowanie przed prezentacją.
Najczęstsze pytania o rynek nieruchomości na Manhattanie
Czym jest plan ofertowy Prokuratora Generalnego Nowego Jorku?
Plan ofertowy to dokument prawny składany u Prokuratora Generalnego Nowego Jorku, który reguluje sprzedaż każdego kondominium na Manhattanie. Określa zasady obsługi zadatków, specyfikację jednostek, opłaty eksploatacyjne, podatki od nieruchomości, zobowiązania dewelopera oraz ochronę nabywcy. Żadna sprzedaż kondominium na Manhattanie nie jest finalizowana poza ramami zaakceptowanego planu ofertowego; zmiany składane są okresowo i weryfikowane przez adwokatów nabywcy przy zawieraniu umowy.
Czym jest oferta deweloperska (sponsor inventory)?
Oferta deweloperska (sponsor inventory) odnosi się do jednostek niesprzedanych, wciąż w posiadaniu dewelopera budynku (“sponsora”). Jednostki deweloperskie są nowe, nigdy niezamieszkane i mogą obejmować negocjowalne ceny, dopłaty do kosztów zamknięcia transakcji oraz dostęp do programów ulg podatkowych, gdy budynek je posiada. Transakcje po stronie dewelopera przebiegają zgodnie z planem ofertowym, a nie ze standardową umową rynku wtórnego.
Jakie ulgi podatkowe obowiązują na Manhattanie?
421-a to najczęstsza ulga dla kondominiów na Manhattanie, zapewniająca obniżone obciążenie podatkiem od nieruchomości przez 10 do 25 lat dla kwalifikujących się nowych inwestycji. J-51 dotyczy określonych budynków poddanych rewitalizacji. Każda ulga ma harmonogram wygaszania oraz status kwalifikacji właściwy dla budynku, który należy zweryfikować w planie ofertowym oraz w najnowszym zaświadczeniu podatkowym.
Jakie koszty zamknięcia transakcji obowiązują przy kondominium na Manhattanie?
Typowe koszty transakcyjne po stronie nabywcy wynoszą od 2% do 4% ceny i obejmują podatki od przeniesienia własności NYC i NYS (często przejmowane przez nabywcę przy sprzedaży deweloperskiej), Mansion Tax (1% powyżej $1M z progresywnymi progami powyżej $2M), title insurance, honorarium adwokata kupującego, Mortgage Recording Tax przy finansowaniu oraz proporcjonalnie rozliczone opłaty eksploatacyjne i podatki od nieruchomości.
Czy opłaty eksploatacyjne to to samo co opłaty HOA?
Nie. Kondominia na Manhattanie posługują się terminem “common charges” (opłaty eksploatacyjne), a nie opłaty HOA. Opłaty eksploatacyjne finansują obsługę budynku, personel, części wspólne oraz fundusz rezerwowy. Podatki od nieruchomości rozliczane są oddzielnie przez NYC i nie wchodzą w skład opłat eksploatacyjnych.
W jaki sposób Manhattan Miami otrzymuje wynagrodzenie przy transakcjach na Manhattanie?
Przy zakupach nowych inwestycji po stronie dewelopera to deweloper opłaca prowizję agenta nabywcy na rzecz Manhattan Miami. Reprezentacja nabywcy odbywa się bez żadnych kosztów po jego stronie. Przy transakcjach na rynku wtórnym zasady prowizji ujawniane są na etapie nawiązania współpracy.