Waterline Square Tre torri. Tre architetti. 100,000 Sqft di servizi.
Panoramica
Waterline Square è un complesso residenziale a tre torri sull'Upper West Side sviluppato da GID Development Group, con ciascuna torre progettata da un diverso architetto di fama mondiale: Richard Meier & Partners (One Waterline), Kohn Pedersen Fox (Two Waterline) e Rafael Viñoly Architects (Three Waterline). Insieme, le torri ospitano 263 residenze in condominio accanto ad appartamenti in affitto, tutte con accesso allo straordinario Waterline Club di 100,000 piedi quadrati firmato Rockwell Group.
Il Waterline Club è, sotto ogni aspetto, uno dei programmi di servizi residenziali più ambiziosi di New York City. La struttura di 100,000 piedi quadrati comprende una parete da arrampicata di 30 piedi, un campo da basket coperto a dimensioni regolamentari, uno skate park con half-pipe, un campo da tennis regolamentare, una piscina per nuotate di 25 metri con acqua salata, una pista da bowling, una sala proiezioni, studi d'arte e di musica, un simulatore di golf, un campo da calcio coperto, un campo da squash e una sala giochi per bambini di 4,600 piedi quadrati. Una food hall e un ristorante Cipriani al piano terra aggiungono un punto di riferimento gastronomico.
Il complesso beneficia inoltre di un parco privato di 2.6 acri progettato da Mathews Nielsen Landscape Architects e di un'agevolazione fiscale 421a ventennale che riduce sensibilmente i costi di gestione. Per gli acquirenti che cercano la combinazione di progettazione firmata da archistar, servizi straordinari e un trattamento fiscale favorevole, Waterline Square offre una proposta difficile da replicare altrove a Manhattan.
Waterline Square at a Glance
10 Riverside Boulevard, New York, NY 10069
GID Development Group
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
2019
263
38
Condominio
Upper West Side
Why Buyers Choose Waterline Square
Waterline Square offre una combinazione di progettazione firmata da archistar, servizi straordinari e vantaggi fiscali senza pari a Manhattan.
Waterline Club di 100,000 SF
Nessun altro sviluppo residenziale a Manhattan offre servizi di questa portata — parete da arrampicata, basket, skate park, tennis, piscina, bowling, simulatore di golf, calcio, squash, tutti progettati da Rockwell Group.
Tre archistar
Richard Meier, KPF e Rafael Viñoly — gli acquirenti possono scegliere lo stile architettonico preferito condividendo la stessa straordinaria piattaforma di servizi.
Agevolazione fiscale ventennale
L'agevolazione 421a riduce sensibilmente i costi di gestione, rendendo Waterline Square più accessibile su base mensile rispetto a edifici comparabili privi del beneficio.
Cipriani a portata di mano
Una food hall, un market e un ristorante Cipriani al piano terra dell'edificio offrono ristorazione e spesa di livello mondiale senza uscire di casa.
La nostra opinione su Waterline Square
Waterline Square è un progetto che raccomandiamo con entusiasmo agli acquirenti che desiderano il massimo dei servizi e un pedigree architettonico a un prezzo competitivo. Il Waterline Club di 100,000 sqft è davvero straordinario — non abbiamo visto nulla di comparabile nel residenziale di Manhattan. E l'agevolazione fiscale 421a ventennale rende il costo effettivo della proprietà molto più interessante di quanto suggerisca il prezzo di listino.
Il concept a tre torri consente agli acquirenti di scegliere la propria preferenza architettonica: il modernismo bianco di Meier, il classicismo raffinato di KPF o l'espressionismo scultoreo di Viñoly. Ogni torre ha il proprio team di interior design (Champalimaud, Yabu Pushelberg e Groves & Co), creando esperienze abitative distinte all'interno dello stesso sviluppo. La food hall Cipriani al piano terra è la ciliegina sulla torta.
In tutta onestà, la posizione è più a ovest rispetto ai tradizionali indirizzi dell'Upper West Side, e il tragitto a piedi fino alla metropolitana più vicina (59th Street-Columbus Circle) richiede 8-10 minuti. Il complesso comprende torri in affitto accanto agli appartamenti in condominio, cosa che alcuni acquirenti considerano un aspetto negativo. E la dimensione stessa dello sviluppo — oltre 1,100 unità in totale — crea un'atmosfera diversa da quella di un edificio boutique. Ma per l'acquirente che dà priorità ai servizi, ai risparmi fiscali e alla progettazione firmata da archistar, la proposta di valore è convincente.
Acquirenti internazionali benvenuti
I cittadini stranieri possono acquistare condomini a Manhattan senza alcun requisito di visto o di residenza. Molti acquirenti internazionali ricorrono a LLC per ragioni di riservatezza e di pianificazione patrimoniale. Manhattan Miami è specializzata nell'accompagnare gli acquirenti internazionali lungo l'intero processo di acquisizione, dalle soluzioni di finanziamento alle procedure di chiusura.
Consulta la nostra guida per l'acquirente internazionale →About Waterline Square
Collezione di residenze
Una e due camere da letto
900 - 1,800 SF
Tre e quattro camere da letto
1,800 - 3,500 SF
Collezione di attici
3,500+ SF
Residences from $1,850,000
World-Class Amenities
Waterline Club di 100,000 SF
Progettato da Rockwell Group, il Waterline Club è uno dei programmi di servizi più ambiziosi di NYC: parete da arrampicata, basket, skate park, tennis, bowling, piscina, simulatore di golf, calcio, squash e altro ancora.
Food hall Cipriani
Una food hall, un market e un ristorante Cipriani alla base del complesso offrono ristorazione e spesa di livello mondiale senza uscire dall'edificio.
Parco privato di 2.6 acri
Un parco privato progettato da Mathews Nielsen offre spazi verdi e svago per tutti i residenti del complesso.
Sport e tempo libero
- Parete da arrampicata di 30 piedi
- Campo da basket a dimensioni regolamentari
- Skate park con half-pipe
- Campo da tennis regolamentare
- Campo da calcio coperto
- Campo da squash
- Simulatore di golf
- Pista da bowling
Benessere
- Piscina per nuotate di 25 metri con acqua salata
- Vasca idromassaggio e bagni turchi
- Saune e sale massaggi
- Sale trattamenti
Socialità e intrattenimento
- Sala proiezioni
- Studi d'arte e di musica
- Area gioco e toelettatura per cani
- Sala giochi per bambini di 4,600 SF
Cucina e ristorazione
- Food hall Cipriani
- Ristorante Cipriani
- Market e generi alimentari
- Spazi di intrattenimento per residenti
Spazi esterni
- Parco privato di 2.6 acri
- Progettazione paesaggistica di Mathews Nielsen
- Percorsi pedonali lungo il fiume
- Aree salotto all'aperto
Servizi
- Concierge 24 ore su 24
- Servizio di portineria
- Gestione pacchi e consegne
- Servizio di valet parking disponibile
Cucina
- Cucine di pregio specifiche per ciascuna torre
- Champalimaud (One), Yabu Pushelberg (Two), Groves & Co (Three)
- Elettrodomestici Sub-Zero e Miele
- Piani di lavoro in pietra
Aspetti finanziari
- Agevolazione fiscale 421a ventennale
- Costi di gestione sensibilmente ridotti
- Proprietà con vantaggi fiscali
- Risparmi a lungo termine rispetto a edifici comparabili
I visionari
GID Development Group
Sviluppatore
Richard Meier & Partners
Architetto — One Waterline
Kohn Pedersen Fox
Architetto — Two Waterline
Rafael Viñoly Architects
Architetto — Three Waterline
Upper West Side — Riverside
Waterline Square sorge sul fronte mare dell'Hudson River.
Parchi
Riverside Park e il parco privato di 2.6 acri.
Cultura
Lincoln Center nelle vicinanze.
Ristorazione
Cipriani in loco e i ristoranti dell'Upper West Side.
Trasporti
Diverse opzioni di metropolitana.
Compare Waterline Square to Nearby Buildings
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One Madison
Flatiron
25 Columbus Circle
Columbus Circle
The Aldyn
Ismael Leyva Architects
Upper West Side
Olympic Tower
Skidmore, Owings & Merrill
Midtown East
Baccarat Residences
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Midtown
1 Central Park West
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
NoMad
Walker Tower
Chelsea
737 Park Avenue
Upper East Side
The Sheffield
Slater-Anderson Architects
Midtown West
108 Leonard
McKim, Mead & White (original)
Tribeca
One Beacon Court
Pelli Clarke Pelli Architects
Midtown East
520 West 28th
Zaha Hadid Architects
West Chelsea
75 Kenmare Street
Andre Kikoski Architect
NoLita
Lantern House
Heatherwick Studio (Thomas Heatherwick)
West Chelsea
Madison House
Handel Architects
NoMad
Sutton Tower
Thomas Juul-Hansen
Sutton Place
The Apthorp
Clinton & Russell
Upper West Side
The Bellemont
Robert A.M. Stern Architects
Carnegie Hill
The Belnord
Robert A.M. Stern Architects (conversion)
Upper West Side
The Carlyle
Bien & Prince
Upper East Side
The Laureate
SLCE Architects
Upper West Side
10 Sullivan
Cary Tamarkin / Tamarkin Co.
SoHo / Hudson Square
1122 Madison Avenue
Studio Sofield / Hill West Architects
Upper East Side
116 University Place
Morris Adjmi Architects
Greenwich Village
140 Jane Street
Leroy Street Studio
West Village
180 East 88th Street
DDG Partners
Carnegie Hill
200 East 83rd Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
25 Bond Street
BKSK Architects
NoHo
255 East 77th Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Schumacher at 36 Bleecker
Morris Adjmi Architects
NoHo
40 Bleecker Street
Rawlings Architects
NoHo
40 Bond Street
Herzog & de Meuron
NoHo
40 Mercer Street
Jean Nouvel
SoHo
42 Crosby Street
Selldorf Architects
SoHo
520 Fifth Avenue
KPF (Kohn Pedersen Fox)
Midtown
220 Central Park South
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
The Greenwich by Rafael Viñoly
Rafael Viñoly
Financial District
The West Residence Club
Concrete Amsterdam / Ismael Leyva Architects
Hell's Kitchen
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
720 West End Avenue
Emery Roth (1927) / Thomas Juul-Hansen / BP Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
Monogram New York
Ismael Leyva Architects / Neri&Hu
Midtown East
One Wall Street
Ralph Walker (1931) / SLCE Architects
Financial District
One57
Christian de Portzamparc
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
Waldorf Astoria Residences New York
Schultze & Weaver (1931) / SOM / Jean-Louis Deniot
Midtown East
56 Leonard Street
Herzog & de Meuron
Tribeca
520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
Deutsche Bank Center
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
Selene New York
Foster + Partners
Midtown East
Mandarin Oriental Residences, New York
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro
Hudson Yards
70 Vestry
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
35 Hudson Yards
David Childs / SOM
Hudson Yards
Aman New York
Jean-Michel Gathy / Denniston
Midtown
80 Clarkson
West Village
Greenwich Lane
FXCollaborative
West Village
50 West 66th Street
Snøhetta
Upper West Side
150 Charles Street
Cookfox Architects
West Village
Mandarin Oriental Residences, Fifth Avenue
Marin Architects
Midtown
760 Madison
COOKFOX Architects
Upper East Side
The Plaza Residences
Henry Janeway Hardenbergh
Central Park South
One High Line
Bjarke Ingels Group (BIG)
Chelsea
111 Murray Street
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
Tribeca
Four Seasons at 30 Park Place
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
740 Park Avenue
Rosario Candela and Arthur Loomis Harmon
Upper East Side
995 Fifth Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Ritz-Carlton Residences New York NoMad
Rafael Viñoly Architects
NoMad
Madison Square Park Tower
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
NoMad
212 Fifth Avenue
HELPERN Architects
NoMad
50 Central Park South
Alvaro Siza Vieira
Midtown
The Woolworth Tower Residences
Thierry Despont (interior conversion)
Tribeca
565 Broome SoHo
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SoHo
160 Leroy Street
Herzog & de Meuron
West Village
443 Greenwich Street
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Domande frequenti
Che cos'è Waterline Square?
Waterline Square è un complesso residenziale di pregio a tre torri sull'Upper West Side, con torri progettate da Richard Meier, Kohn Pedersen Fox e Rafael Viñoly. 263 unità in condominio condividono il Waterline Club di 100,000 sqft firmato Rockwell Group.
Che cos'è il Waterline Club?
Il Waterline Club è una struttura di servizi di 100,000 sqft dotata di una parete da arrampicata di 30 piedi, un campo da basket, uno skate park, un campo da tennis, una piscina di 25 metri con acqua salata, una pista da bowling, un simulatore di golf, un campo da calcio, un campo da squash, una sala proiezioni, studi d'arte e altro ancora. Progettata da Rockwell Group.
Che cos'è l'agevolazione fiscale 421a?
Waterline Square beneficia di un'agevolazione fiscale 421a ventennale che riduce sensibilmente le imposte immobiliari, abbassando i costi di gestione mensili rispetto a edifici analoghi privi dell'agevolazione.
Chi sono gli architetti?
Richard Meier & Partners ha progettato One Waterline, KPF ha progettato Two Waterline e Rafael Viñoly ha progettato Three Waterline. Ogni torre ha team di architettura e di interior design distinti.
Quanto costano le residenze?
I prezzi vanno da $1.85M per i bilocali fino a $27M+ per gli attici. L'agevolazione fiscale 421a rende i costi di gestione effettivi più favorevoli di quanto suggerisca il solo prezzo d'acquisto.
C'è un Cipriani?
Sì — una food hall, un market e un ristorante Cipriani si trovano alla base del complesso, offrendo ristorazione e spesa di livello mondiale ai residenti.
Your Waterline Square Awaits
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10 Riverside Boulevard, New York, NY 10069
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Analisi del mercato immobiliare di Manhattan
Contesto di mercato: I prezzi dei condomini di lusso a Manhattan sono segmentati per sub-mercato. Il corridoio di Billionaires’ Row (57th Street, tra Park Avenue e Columbus Circle) registra il prezzo per piede quadrato più alto degli Stati Uniti, con residenze di massimo prestigio scambiate a $4,000-$10,000+ per SF. Downtown Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) ha un proprio segmento ultra luxury, sostenuto dall'offerta limitata di nuovi sviluppi. Le mediane dei condomini di Upper East Side e Upper West Side si collocano sensibilmente al di sotto dei livelli trophy di downtown, ma offrono superfici più ampie e l'accesso a Central Park. I prezzi a Manhattan restano sensibili ai tassi di interesse, agli scaglioni della Mansion Tax e alla fase del piano di offerta di ciascun edificio.
Prospettiva sui progetti: I nuovi sviluppi venduti direttamente dallo sponsor nel 2026 comprendono 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) e Mandarin Oriental Fifth Avenue. Tra gli edifici completati con sponsor inventory residua figurano Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th e 50 West 66th. Ciascuno presenta una storia dello sponsor, un finanziatore del cantiere, un ritmo di emendamenti al piano di offerta e uno stato del 421-a o di altre agevolazioni fiscali distinti, da verificare individualmente in sede di due diligence.
Segnale per l'acquirente: I punti di forza strutturali di Manhattan comprendono la procedura del piano di offerta vigilata dal Procuratore Generale di New York (offre una tutela procedurale a favore dell'acquirente non disponibile su piazze meno regolamentate), la profondità del mercato della rivendita (elevata liquidità in uscita) e l'offerta contenuta nel breve periodo (capacità urbanistica limitata nei sub-mercati principali). Rischi da valutare al contratto: la progressione degli scaglioni della Mansion Tax oltre $2M, l'assunzione delle imposte di trasferimento da parte dell'acquirente nelle vendite sponsor, l'esposizione ai confini di lotto e ai corridoi visivi su lotti specifici, i regolamenti del consiglio condominiale in materia di sublocazione e rivendita, e il calendario di uscita dal 421-a ove applicabile. Lo stato di ogni singolo progetto, il livello di sponsor inventory, gli emendamenti al piano di offerta presso il Procuratore Generale, i prezzi o la percentuale di vendita vanno verificati al momento della richiesta.
Fatti chiave
- Forbice $/SF dei condomini trophy di Manhattan: $1,500-$10,000+
- Media $/SF su Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF trophy di downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% oltre $1M, scaglioni progressivi oltre $2M a carico dell'acquirente
- Acconto contrattuale sponsor tipico: 10%-20% alla firma
- Finestra standard di revisione dell'avvocato dell'acquirente: 1-3 giorni lavorativi dalla consegna del contratto
- Provvigione lato sponsor: lo sviluppatore paga l'agente dell'acquirente nelle vendite sponsor
- Programmi di agevolazione fiscale (ove applicabili): 421-a, J-51, stato verificato edificio per edificio
- Proprietà tramite LLC per cittadini stranieri: prassi comune, strutturata al contratto
Procedura per l'acquirente
Procedura delle vendite sponsor a Manhattan: modulo di prenotazione → consegna del piano di offerta → revisione dell'avvocato dell'acquirente → firma del contratto e acconto iniziale → delibera di mutuo (se finanziato) → closing alla consegna. Le procedure per la sponsor inventory e per la rivendita differiscono; è consigliabile una preparazione consulenziale prima delle visite.
FAQ sul mercato immobiliare di Manhattan
Che cos'è il piano di offerta del Procuratore Generale di New York?
Il piano di offerta è il documento legale depositato presso il Procuratore Generale di New York che disciplina la vendita di ogni condominio di Manhattan. Definisce la gestione degli acconti, le specifiche delle unità, le spese comuni, le imposte immobiliari, gli obblighi dello sponsor e le tutele dell'acquirente. Nessuna vendita di condominio a Manhattan si perfeziona al di fuori del quadro di un piano di offerta accettato; gli emendamenti vengono depositati periodicamente ed esaminati dagli avvocati degli acquirenti al contratto.
Che cos'è la sponsor inventory?
Per sponsor inventory si intendono le unità invendute ancora detenute dallo sviluppatore dell'edificio (lo “sponsor”). Le unità sponsor sono nuove, mai abitate, e possono comportare prezzi negoziabili, crediti sui costi di closing e l'accesso ai programmi di agevolazione fiscale ove l'edificio ne disponga. Le transazioni lato sponsor seguono il piano di offerta, non il contratto standard di rivendita.
Quali agevolazioni fiscali si applicano a Manhattan?
Il 421-a è l'agevolazione più comune per i condomini di Manhattan e riduce l'onere delle imposte immobiliari per un periodo da 10 a 25 anni sui nuovi sviluppi che ne hanno i requisiti. Il J-51 riguarda specifici edifici riqualificati. Ogni agevolazione ha un calendario di uscita e uno stato di qualificazione proprio dell'edificio, da verificare nel piano di offerta e nel certificato fiscale più recente.
Quali costi di closing si applicano a un condominio di Manhattan?
I costi di closing tipici a carico dell'acquirente vanno dal 2% al 4% del prezzo e comprendono le imposte di trasferimento di NYC e dello Stato di New York (spesso assunte dall'acquirente nelle vendite sponsor), la Mansion Tax (1% oltre $1M con scaglioni progressivi oltre $2M), la title insurance, l'onorario dell'avvocato dell'acquirente, l'imposta di registrazione del mutuo se finanziato, e il rateo di spese comuni e imposte immobiliari.
Le common charges coincidono con le spese HOA?
No. I condomini di Manhattan usano il termine “common charges” (spese comuni), non spese HOA. Le common charges finanziano la gestione dell'edificio, il personale, le amenity e le riserve. Le imposte immobiliari sono fatturate separatamente da NYC e non rientrano nelle spese comuni.
Come viene remunerata Manhattan Miami nelle transazioni a Manhattan?
Negli acquisti di nuovi sviluppi lato sponsor, è lo sviluppatore a pagare la provvigione dell'agente dell'acquirente a Manhattan Miami. La rappresentanza dell'acquirente non comporta alcun esborso a suo carico. Nelle transazioni di rivendita, le condizioni di provvigione vengono comunicate al conferimento dell'incarico.