160 Leroy Street
Il capolavoro di Herzog & de Meuron nel West Village
Su 160 Leroy Street
160 Leroy Street è uno di quei rari edifici che riuniscono due tra le forze creative più influenti nei rispettivi campi. Sviluppato da Ian Schrager - l'albergatore e visionario della vita notturna dietro Studio 54, il Morgans Hotel Group e il marchio EDITION - e dal Witkoff Group, con l'architettura di Herzog & de Meuron, lo studio svizzero vincitore del Pritzker Prize autore della Tate Modern, del Bird's Nest di Pechino e del 56 Leonard a Tribeca. Consegnato nel 2017, questo edificio di 16 piani sul lontano fronte mare del West Village rappresenta la visione di Schrager di quella che egli chiama l'arte pubblica del vivere privato. Lo abbiamo sempre considerato un progetto in cui il gusto dello sviluppatore e il genio dell'architetto erano autenticamente allineati, dando vita a qualcosa di più coerente rispetto alla maggior parte delle collaborazioni tra celebrità.
Il progetto di Herzog & de Meuron per 160 Leroy colpisce fin dal primo sguardo. L'edificio presenta una caratteristica composizione a volumi impilati, con corpi a sbalzo che si spostano e sporgono a diversi livelli, creando una facciata animata di forme intrecciate di vetro e cemento. Le terrazze private esterne sono integrate nell'architettura attraverso questi arretramenti, offrendo a molte residenze suggestivi spazi esterni coperti con vista sul fiume. Gli interni mantengono l'approccio distintivo dello studio - materiali grezzi raffinati a un livello elevato, con cemento a vista, ferramenta su misura in bronzo e vetrate dal pavimento al soffitto. Le planimetrie sono generose e aperte, concepite per uno stile di vita che fluisce senza soluzione di continuità tra il vivere interno ed esterno. L'edificio sorge direttamente sul fronte mare del West Village, a pochi passi dall'Hudson River Park.
In termini di mercato, 160 Leroy compete nella fascia più alta dei segmenti di pregio del West Village e di West Chelsea. Si presta al confronto con 150 Charles Street, l'Abingdon e persino con il 56 Leonard - un altro progetto di Herzog & de Meuron nelle vicinanze, a Tribeca. Il profilo dell'acquirente è distintivo: si tratta di persone che apprezzano l'autorialità del progetto, che desiderano un edificio capace di affermare una posizione architettonica e che sono attratte dal carattere intimo e residenziale del West Village unito all'accesso al fronte mare dell'Hudson River. Il coinvolgimento di Schrager aggiunge una dimensione di stile di vita che alle operazioni puramente architettoniche talvolta manca. Riscontriamo che i clienti che scelgono questo indirizzo hanno tipicamente visitato ogni proposta del West Village e concluso che 160 Leroy offre qualcosa che nessun altro edificio del quartiere può eguagliare.
160 Leroy Street at a Glance
160 Leroy Street, New York, NY 10014
Ian Schrager and Witkoff Group
Herzog & de Meuron
2017
49
16
Condominio
West Village
160 Leroy Street Condos for Sale
Why Buyers Choose 160 Leroy Street
La visione architettonica di Herzog & de Meuron
Il richiamo principale di 160 Leroy è l'architettura. Herzog & de Meuron sono responsabili di alcuni degli edifici più importanti del XXI secolo - la Tate Modern, lo stadio olimpico Bird's Nest, l'Elbphilharmonie di Amburgo - e la loro produzione residenziale a New York si limita a pochissimi progetti. Il disegno a volumi impilati di 160 Leroy è immediatamente riconoscibile come opera loro: audace nella forma, preciso nell'esecuzione e profondamente ponderato nel modo in cui dialoga con il sito e il contesto. Per gli acquirenti che tengono a vivere in un edificio progettato da architetti di autentica rilevanza mondiale, il ventaglio di opzioni è estremamente ristretto, e 160 Leroy vi figura.
Terrazze private con vista sull'Hudson River
Gli spazi esterni di 160 Leroy sono tra i più suggestivi del West Village. Poiché il progetto di Herzog & de Meuron crea arretramenti e sbalzi a diversi livelli, molte residenze comprendono ampie terrazze private integrate nell'architettura anziché aggiunte a posteriori. Unite alla posizione fronte mare dell'edificio, queste terrazze offrono vista sull'Hudson River, tramonti sul New Jersey e un'esperienza di vita all'aria aperta rara a Manhattan. Riscontriamo costantemente che gli acquirenti che visitano le unità con terrazza restano profondamente colpiti dagli spazi esterni - cambiano il modo in cui l'appartamento si percepisce e si vive, soprattutto nei mesi più caldi.
La sensibilità per lo stile di vita di Ian Schrager
Ian Schrager non è uno sviluppatore convenzionale, e questa differenza è tangibile a 160 Leroy. La sua carriera nella creazione di esperienze alberghiere trasformative - Studio 54, Morgans Hotel, EDITION - gli ha conferito un istinto per l'atmosfera, il servizio e la qualità esperienziale che si traduce direttamente nello sviluppo residenziale. Gli spazi comuni appaiono curati anziché formali. La lobby, le aree dei servizi, il modo in cui l'edificio funziona nel quotidiano - tutto riflette l'attenzione di Schrager al modo in cui le persone vivono realmente uno spazio. Per gli acquirenti che apprezzano lo stile di vita quanto la metratura, il suo coinvolgimento aggiunge una dimensione che alla maggior parte degli edifici residenziali manca del tutto.
L'indirizzo fronte mare del West Village
La posizione di 160 Leroy, sull'estremo margine occidentale del West Village, lo colloca all'incrocio di due ambienti altamente ambiti: le strade intime e alberate e il carattere indipendente del Village e il fronte mare aperto e costeggiato dal parco dell'Hudson River. I residenti possono camminare verso est fino a uno dei quartieri più affascinanti di Manhattan per cena, oppure uscire e correre lungo il fiume. Il Whitney Museum, la High Line e il Meatpacking District sono tutti a comoda distanza a piedi. Consideriamo questa posizione come l'espressione migliore del vivere nel West Village - il carattere del quartiere arricchito dall'accesso al fronte mare e dalla vicinanza culturale che gli isolati interni non offrono.
La nostra prospettiva su 160 Leroy Street
160 Leroy Street è un edificio che raccomandiamo ai clienti alla ricerca di qualcosa con un'autentica convinzione progettuale. La combinazione della visione di stile di vita di Ian Schrager con il talento architettonico di Herzog & de Meuron ha dato vita a un edificio che si distingue anche in un mercato del West Village ricco di ottime opzioni. Con i suoi 16 piani, non compete sull'altezza - compete sulla qualità del design, sul vivere all'aria aperta e sulla sensibilità esperienziale che Schrager porta in tutto ciò che tocca.
L'architettura è qui la protagonista. La composizione a volumi impilati di Herzog & de Meuron crea un edificio visivamente dinamico da ogni angolazione, con corpi a sbalzo e terrazze integrate che rendono ogni residenza distinta. La palette di materiali - cemento a vista, ferramenta in bronzo, vetrate dal pavimento al soffitto - riflette l'impegno dello studio verso una materialità sincera e raffinata. Non si tratta di interni di pregio generici; possiedono una specificità e un carattere che nascono dal lavorare con architetti che riflettono attentamente su ogni dettaglio.
La posizione fronte mare del West Village aggiunge in modo significativo al richiamo. Si ha l'Hudson River Park alla porta di casa, il Whitney Museum a distanza di passeggiata e le strade intime del Village a pochi isolati verso est. È una posizione che offre sia apertura sia carattere di quartiere - una combinazione autenticamente difficile da trovare a Manhattan.
Dove offriremmo una guida sincera: l'altezza di 16 piani significa che questo non è un edificio guidato dalle viste come lo sono le torri supertall. Se le viste panoramiche sullo skyline da grande altezza sono la sua priorità, dovrà cercare altrove. La posizione più a ovest, per quanto bellissima, è a qualche isolato dalle linee della metropolitana che servono il cuore del Village, aspetto che conta per chi si sposta quotidianamente. E l'estetica del cemento a vista, per quanto architettonicamente distinta, è un gusto specifico che non ogni acquirente condivide. Ma per i clienti che apprezzano l'autorialità del progetto, il vivere all'aria aperta e un edificio creato da due tra le forze creative più importanti nei rispettivi campi, 160 Leroy è un edificio che mostriamo con autentico entusiasmo.
Acquirenti internazionali benvenuti
I cittadini stranieri possono acquistare condomini a Manhattan senza alcun requisito di visto o di residenza. Molti acquirenti internazionali ricorrono a LLC per ragioni di riservatezza e di pianificazione patrimoniale. Manhattan Miami è specializzata nell'accompagnare gli acquirenti internazionali lungo l'intero processo di acquisizione, dalle soluzioni di finanziamento alle procedure di chiusura.
Consulta la nostra guida per l'acquirente internazionale →About 160 Leroy Street
Un abitare senza eguali
Collezione di residenze
Bilocale (due camere)
2 BR
1,500–2,200 SF
Da $3M
Trilocale (tre camere)
3 BR
2,500–3,500 SF
Da $6M
Quadrilocale (quattro camere)
4 BR
3,800–5,000 SF
Da $10M
Attico
5 BR
6,000+ SF
Da $20M
Residences from $3,000,000
World-Class Amenities
Benessere e fitness
- Centro fitness
- Piscina
- Spa con sale trattamenti
- Bagno turco e sauna
Svago e intrattenimento
- Lounge per i residenti
- Sala da pranzo privata
- Sala proiezioni
- Sala giochi per bambini
- Sala prove musicali
Spazi esterni
- Cortile paesaggistico
- Terrazza sul tetto
- Terrazze private
Servizi dell'edificio
- Portiere e concierge attivi 24 ore su 24
- Parcheggio con servizio di valet
- Deposito privato
- Deposito biciclette
- Edificio pet-friendly
I visionari
Ian Schrager e Witkoff Group
Sviluppatore
Il leggendario albergatore Ian Schrager si è associato al Witkoff Group per creare un edificio residenziale architettonicamente significativo nel West Village.
Herzog & de Meuron
Architettura
Architetti svizzeri vincitori del Pritzker Prize, noti per progetti rivoluzionari tra cui la Tate Modern, l'Elbphilharmonie e lo stadio Bird's Nest.
West Village, New York
Situato nel cuore del West Village, 160 Leroy Street offre la rara combinazione di un'architettura di livello mondiale su una strada alberata. Il fascino intimo del quartiere, i ristoranti acclamati, le boutique indipendenti e la vicinanza al fronte mare dell'Hudson River ne fanno una delle enclave più ambite di Manhattan.
Compare 160 Leroy Street to Nearby Buildings
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Midtown
1 Central Park West
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
NoMad
Walker Tower
Chelsea
737 Park Avenue
Upper East Side
The Sheffield
Slater-Anderson Architects
Midtown West
108 Leonard
McKim, Mead & White (original)
Tribeca
One Beacon Court
Pelli Clarke Pelli Architects
Midtown East
520 West 28th
Zaha Hadid Architects
West Chelsea
75 Kenmare Street
Andre Kikoski Architect
NoLita
Lantern House
Heatherwick Studio (Thomas Heatherwick)
West Chelsea
Madison House
Handel Architects
NoMad
Sutton Tower
Thomas Juul-Hansen
Sutton Place
The Apthorp
Clinton & Russell
Upper West Side
The Bellemont
Robert A.M. Stern Architects
Carnegie Hill
The Belnord
Robert A.M. Stern Architects (conversion)
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The Carlyle
Bien & Prince
Upper East Side
The Laureate
SLCE Architects
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Waterline Square
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
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10 Sullivan
Cary Tamarkin / Tamarkin Co.
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1122 Madison Avenue
Studio Sofield / Hill West Architects
Upper East Side
116 University Place
Morris Adjmi Architects
Greenwich Village
140 Jane Street
Leroy Street Studio
West Village
180 East 88th Street
DDG Partners
Carnegie Hill
200 East 83rd Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
25 Bond Street
BKSK Architects
NoHo
255 East 77th Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Schumacher at 36 Bleecker
Morris Adjmi Architects
NoHo
40 Bleecker Street
Rawlings Architects
NoHo
40 Bond Street
Herzog & de Meuron
NoHo
40 Mercer Street
Jean Nouvel
SoHo
42 Crosby Street
Selldorf Architects
SoHo
520 Fifth Avenue
KPF (Kohn Pedersen Fox)
Midtown
220 Central Park South
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
The Greenwich by Rafael Viñoly
Rafael Viñoly
Financial District
The West Residence Club
Concrete Amsterdam / Ismael Leyva Architects
Hell's Kitchen
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
720 West End Avenue
Emery Roth (1927) / Thomas Juul-Hansen / BP Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
Monogram New York
Ismael Leyva Architects / Neri&Hu
Midtown East
One Wall Street
Ralph Walker (1931) / SLCE Architects
Financial District
One57
Christian de Portzamparc
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
Waldorf Astoria Residences New York
Schultze & Weaver (1931) / SOM / Jean-Louis Deniot
Midtown East
56 Leonard Street
Herzog & de Meuron
Tribeca
520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
Deutsche Bank Center
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
Selene New York
Foster + Partners
Midtown East
Mandarin Oriental Residences, New York
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro
Hudson Yards
70 Vestry
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
35 Hudson Yards
David Childs / SOM
Hudson Yards
Aman New York
Jean-Michel Gathy / Denniston
Midtown
80 Clarkson
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FXCollaborative
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50 West 66th Street
Snøhetta
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150 Charles Street
Cookfox Architects
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Mandarin Oriental Residences, Fifth Avenue
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760 Madison
COOKFOX Architects
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The Plaza Residences
Henry Janeway Hardenbergh
Central Park South
One High Line
Bjarke Ingels Group (BIG)
Chelsea
111 Murray Street
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
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Four Seasons at 30 Park Place
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
740 Park Avenue
Rosario Candela and Arthur Loomis Harmon
Upper East Side
995 Fifth Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Ritz-Carlton Residences New York NoMad
Rafael Viñoly Architects
NoMad
Madison Square Park Tower
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
NoMad
212 Fifth Avenue
HELPERN Architects
NoMad
50 Central Park South
Alvaro Siza Vieira
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The Woolworth Tower Residences
Thierry Despont (interior conversion)
Tribeca
565 Broome SoHo
Renzo Piano Building Workshop
SoHo
443 Greenwich Street
CetraRuddy Architecture
Tribeca
The Cortland
Robert A.M. Stern Architects / Olson Kundig
West Chelsea
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Domande frequenti
Chi è alla guida di 160 Leroy Street?
L'edificio è frutto di una collaborazione tra Ian Schrager, il leggendario albergatore e visionario dello stile di vita noto per Studio 54 e gli hotel EDITION, il Witkoff Group e Herzog & de Meuron, lo studio di architettura svizzero vincitore del Pritzker Prize. Questa combinazione di uno sviluppatore dal gusto straordinario e di architetti con un portfolio di livello mondiale è rara nel settore immobiliare residenziale. L'edificio è stato consegnato nel 2017 e rappresenta una delle più significative collaborazioni di design nella recente storia dello sviluppo di New York.
Come si presenta 160 Leroy Street dal punto di vista architettonico?
Herzog & de Meuron hanno progettato l'edificio con una caratteristica composizione a volumi impilati—corpi a sbalzo che si spostano e sporgono a diversi livelli, creando una facciata animata e scultorea. L'interazione tra vetro e cemento, le terrazze integrate create dagli arretramenti e il rapporto dell'edificio con il fronte mare riflettono tutti l'approccio caratteristico dello studio alla forma e alla materialità. È un edificio che si presta bene alla fotografia ma è ancora più affascinante di persona, dove si può apprezzare la scala e la precisione del progetto.
Com'è il design degli interni a 160 Leroy?
Gli interni riflettono la palette di materiali distintiva di Herzog & de Meuron: soffitti in cemento a vista, ferramenta su misura in bronzo, vetrate dal pavimento al soffitto e finiture di legno e pietra di alta qualità. L'approccio è raffinato ma sincero—i materiali sono celebrati per ciò che sono anziché nascosti dietro strati di ornamento. Cucine e bagni sono completamente attrezzati con rubinetteria e apparecchiature di pregio. L'estetica complessiva è sofisticata, leggermente grezza e distintamente europea nella sensibilità. Le planimetrie sono aperte e generose, concepite per collegare il vivere interno con le terrazze esterne e la vista sul fiume.
Quali spazi esterni offre 160 Leroy?
Una delle caratteristiche distintive dell'edificio è l'integrazione delle terrazze private esterne nell'architettura stessa. Il disegno a volumi impilati e a sbalzo crea spazi esterni coperti a diversi livelli, offrendo a molte residenze ampie terrazze con vista sull'Hudson River e sul West Village. Non si tratta di balconi aggiunti a posteriori—sono parte integrante del concept progettuale di Herzog & de Meuron. La posizione fronte mare dell'edificio fa sì che vivere in terrazza si accompagni a brezze fluviali e a viste sul tramonto. Consideriamo queste terrazze tra i migliori spazi esterni privati del West Village.
Com'è il fronte mare del West Village come posizione residenziale?
L'estremo margine occidentale del West Village, dove sorge 160 Leroy, si è evoluto in una delle sacche residenziali più ambite di Manhattan. Ci si trova a pochi passi dall'Hudson River Park e dalle sue piste ciclabili, dagli impianti sportivi e dagli spazi verdi. Il Whitney Museum è nelle vicinanze, insieme alla High Line e alla ristorazione e vita notturna del Meatpacking District. Al tempo stesso, si è a distanza di passeggiata dalle strade residenziali alberate del West Village, dai ristoranti indipendenti e dalle boutique. È una posizione che unisce l'apertura del fronte mare all'intimità del quartiere.
Come si confronta 160 Leroy con 150 Charles Street?
Entrambi sono edifici di pregio fronte mare nel West Village, ma adottano approcci molto diversi. 150 Charles Street, progettato da Cookfox, ha un'estetica più tradizionale in mattoni rossi che si fonde con il tessuto urbano del Village. 160 Leroy, di Herzog & de Meuron, è una dichiarazione architettonica più dichiaratamente contemporanea. Mostriamo entrambi ai clienti concentrati su questo quartiere e riscontriamo che la scelta si riduce spesso a una preferenza di design: si desidera un edificio che si armonizzi con il Village, o uno che si ponga come contrappunto moderno? Entrambi sono eccellenti, ma le esperienze sono piuttosto diverse.
Qual è l'influenza di Ian Schrager su 160 Leroy?
Il coinvolgimento di Schrager va oltre la tipica supervisione dello sviluppatore. Egli porta al vivere residenziale una sensibilità informata dall'ospitalità—l'attenzione ai dettagli esperienziali, al modo in cui si percepiscono gli spazi comuni, alla qualità del servizio e all'atmosfera complessiva dell'edificio. La sua carriera nella creazione di iconiche esperienze alberghiere si traduce in un edificio residenziale in cui la dimensione dello stile di vita appare ponderata e intenzionale. Schrager ha descritto la sua visione come l'arte pubblica del vivere privato, e questa filosofia è evidente nel modo in cui 160 Leroy funziona nel quotidiano.
Quale tipo di acquirente è attratto da 160 Leroy Street?
Vediamo tipicamente acquirenti orientati al design che desiderano un'autorialità architettonica nella propria casa. Molti operano in campi creativi—arte, moda, media, architettura—e vogliono un edificio che rifletta la loro sensibilità. Vi sono anche acquirenti attratti dal nome di Ian Schrager e da ciò che rappresenta in termini di curatela dello stile di vita. Gli acquirenti internazionali, in particolare dall'Europa, rispondono con forza alla reputazione di Herzog & de Meuron. Il filo comune è la sofisticatezza: si tratta di acquirenti che hanno svolto le loro ricerche e sanno esattamente ciò che distingue questo edificio da ogni altro.
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160 Leroy Street, New York, NY 10014
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Analisi del mercato immobiliare di Manhattan
Contesto di mercato: I prezzi dei condomini di lusso a Manhattan sono segmentati per sub-mercato. Il corridoio di Billionaires’ Row (57th Street, tra Park Avenue e Columbus Circle) registra il prezzo per piede quadrato più alto degli Stati Uniti, con residenze di massimo prestigio scambiate a $4,000-$10,000+ per SF. Downtown Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) ha un proprio segmento ultra luxury, sostenuto dall'offerta limitata di nuovi sviluppi. Le mediane dei condomini di Upper East Side e Upper West Side si collocano sensibilmente al di sotto dei livelli trophy di downtown, ma offrono superfici più ampie e l'accesso a Central Park. I prezzi a Manhattan restano sensibili ai tassi di interesse, agli scaglioni della Mansion Tax e alla fase del piano di offerta di ciascun edificio.
Prospettiva sui progetti: I nuovi sviluppi venduti direttamente dallo sponsor nel 2026 comprendono 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) e Mandarin Oriental Fifth Avenue. Tra gli edifici completati con sponsor inventory residua figurano Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th e 50 West 66th. Ciascuno presenta una storia dello sponsor, un finanziatore del cantiere, un ritmo di emendamenti al piano di offerta e uno stato del 421-a o di altre agevolazioni fiscali distinti, da verificare individualmente in sede di due diligence.
Segnale per l'acquirente: I punti di forza strutturali di Manhattan comprendono la procedura del piano di offerta vigilata dal Procuratore Generale di New York (offre una tutela procedurale a favore dell'acquirente non disponibile su piazze meno regolamentate), la profondità del mercato della rivendita (elevata liquidità in uscita) e l'offerta contenuta nel breve periodo (capacità urbanistica limitata nei sub-mercati principali). Rischi da valutare al contratto: la progressione degli scaglioni della Mansion Tax oltre $2M, l'assunzione delle imposte di trasferimento da parte dell'acquirente nelle vendite sponsor, l'esposizione ai confini di lotto e ai corridoi visivi su lotti specifici, i regolamenti del consiglio condominiale in materia di sublocazione e rivendita, e il calendario di uscita dal 421-a ove applicabile. Lo stato di ogni singolo progetto, il livello di sponsor inventory, gli emendamenti al piano di offerta presso il Procuratore Generale, i prezzi o la percentuale di vendita vanno verificati al momento della richiesta.
Fatti chiave
- Forbice $/SF dei condomini trophy di Manhattan: $1,500-$10,000+
- Media $/SF su Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF trophy di downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% oltre $1M, scaglioni progressivi oltre $2M a carico dell'acquirente
- Acconto contrattuale sponsor tipico: 10%-20% alla firma
- Finestra standard di revisione dell'avvocato dell'acquirente: 1-3 giorni lavorativi dalla consegna del contratto
- Provvigione lato sponsor: lo sviluppatore paga l'agente dell'acquirente nelle vendite sponsor
- Programmi di agevolazione fiscale (ove applicabili): 421-a, J-51, stato verificato edificio per edificio
- Proprietà tramite LLC per cittadini stranieri: prassi comune, strutturata al contratto
Procedura per l'acquirente
Procedura delle vendite sponsor a Manhattan: modulo di prenotazione → consegna del piano di offerta → revisione dell'avvocato dell'acquirente → firma del contratto e acconto iniziale → delibera di mutuo (se finanziato) → closing alla consegna. Le procedure per la sponsor inventory e per la rivendita differiscono; è consigliabile una preparazione consulenziale prima delle visite.
FAQ sul mercato immobiliare di Manhattan
Che cos'è il piano di offerta del Procuratore Generale di New York?
Il piano di offerta è il documento legale depositato presso il Procuratore Generale di New York che disciplina la vendita di ogni condominio di Manhattan. Definisce la gestione degli acconti, le specifiche delle unità, le spese comuni, le imposte immobiliari, gli obblighi dello sponsor e le tutele dell'acquirente. Nessuna vendita di condominio a Manhattan si perfeziona al di fuori del quadro di un piano di offerta accettato; gli emendamenti vengono depositati periodicamente ed esaminati dagli avvocati degli acquirenti al contratto.
Che cos'è la sponsor inventory?
Per sponsor inventory si intendono le unità invendute ancora detenute dallo sviluppatore dell'edificio (lo “sponsor”). Le unità sponsor sono nuove, mai abitate, e possono comportare prezzi negoziabili, crediti sui costi di closing e l'accesso ai programmi di agevolazione fiscale ove l'edificio ne disponga. Le transazioni lato sponsor seguono il piano di offerta, non il contratto standard di rivendita.
Quali agevolazioni fiscali si applicano a Manhattan?
Il 421-a è l'agevolazione più comune per i condomini di Manhattan e riduce l'onere delle imposte immobiliari per un periodo da 10 a 25 anni sui nuovi sviluppi che ne hanno i requisiti. Il J-51 riguarda specifici edifici riqualificati. Ogni agevolazione ha un calendario di uscita e uno stato di qualificazione proprio dell'edificio, da verificare nel piano di offerta e nel certificato fiscale più recente.
Quali costi di closing si applicano a un condominio di Manhattan?
I costi di closing tipici a carico dell'acquirente vanno dal 2% al 4% del prezzo e comprendono le imposte di trasferimento di NYC e dello Stato di New York (spesso assunte dall'acquirente nelle vendite sponsor), la Mansion Tax (1% oltre $1M con scaglioni progressivi oltre $2M), la title insurance, l'onorario dell'avvocato dell'acquirente, l'imposta di registrazione del mutuo se finanziato, e il rateo di spese comuni e imposte immobiliari.
Le common charges coincidono con le spese HOA?
No. I condomini di Manhattan usano il termine “common charges” (spese comuni), non spese HOA. Le common charges finanziano la gestione dell'edificio, il personale, le amenity e le riserve. Le imposte immobiliari sono fatturate separatamente da NYC e non rientrano nelle spese comuni.
Come viene remunerata Manhattan Miami nelle transazioni a Manhattan?
Negli acquisti di nuovi sviluppi lato sponsor, è lo sviluppatore a pagare la provvigione dell'agente dell'acquirente a Manhattan Miami. La rappresentanza dell'acquirente non comporta alcun esborso a suo carico. Nelle transazioni di rivendita, le condizioni di provvigione vengono comunicate al conferimento dell'incarico.