56 Leonard Appartamenti in vendita
Case impilate nel cielo — l'iconica Jenga Tower di Herzog & de Meuron che si eleva per 60 piani sopra Tribeca
Informazioni sul 56 Leonard Street
56 Leonard Street ha cambiato il volto della Downtown di Manhattan quando è arrivato in cima nel 2016, e lo diciamo come agenzia che ha venduto unità nell'edificio e passa regolarmente davanti alla scultura di Anish Kapoor alla sua base. Prima del 56 Leonard, Tribeca era un quartiere di conversioni di loft di sei e otto piani. Nessuno aveva costruito una torre di 60 piani da queste parti, tanto meno una firmata da Herzog & de Meuron con una silhouette che sembra assemblata a mano. Il soprannome «Jenga Building» si è affermato perché è davvero calzante: non ci sono due piani con la stessa impronta, e i volumi a sbalzo creano un profilo impossibile da confondere con qualsiasi altra cosa sullo skyline. Abbiamo visitato queste unità a ogni altezza e orientamento, e quello che segue non è tratto da una brochure di vendita. È ciò che sappiamo davvero per aver frequentato questo edificio per anni.
Herzog & de Meuron è lo studio che ha realizzato la Tate Modern a Londra e l'Elbphilharmonie ad Amburgo: progetti che hanno ridefinito ciò che un edificio pubblico può essere. Il 56 Leonard è stata la loro prima torre residenziale negli Stati Uniti, e l'hanno trattata con la stessa serietà. Hanno progettato non solo l'esterno, ma ogni finitura interna: le isole in granito Absolute Black, le superfici in Corian, i pavimenti in rovere bianco degli Appalachi, i bagni in travertino. Un simile livello di coinvolgimento degli architetti è quasi inedito nello sviluppo residenziale di New York, dove la formula tipica prevede una facciata firmata da un archistar e un decoratore incaricato degli interni. Il risultato è che un appartamento al 56 Leonard trasmette una coerenza che la maggior parte degli appartamenti di pregio non possiede. I materiali sono sobri, i dettagli precisi, e le vetrate dal pavimento al soffitto, con altezze dei soffitti da 11 a 14 piedi, rendono ampie anche le unità più piccole. Abbiamo mostrato unità qui in successione con soluzioni a One57 e 432 Park, e la qualità costruttiva e le finiture del 56 Leonard suscitano regolarmente la reazione più forte tra gli acquirenti che tengono al design.
Per gli acquirenti di questo livello, il confronto tra più immobili è concreto. Se sta valutando il 56 Leonard, quasi certamente sta prendendo in considerazione anche 70 Vestry, One57, 432 Park Avenue, forse 15 Central Park West o 220 Central Park South. Ognuno di questi edifici ha meriti autentici. Ma il 56 Leonard occupa una posizione che nessuno di loro ha: è l'unica torre residenziale insignita del Pritzker Prize nella Downtown di Manhattan, nel quartiere preferito dagli acquirenti che desiderano strade percorribili a piedi, ristoranti di livello mondiale a ogni isolato e un senso di comunità che la Billionaires' Row di Midtown semplicemente non offre. Le 145 unità mantengono l'edificio intimo. Le rivendite sono rare. E la reputazione dell'edificio presso gli acquirenti del mondo dell'architettura e del design gli conferisce un prestigio culturale che va oltre i normali parametri immobiliari. Questa è la valutazione onesta di un team che vive e lavora a pochi isolati dall'ingresso.
56 Leonard Street at a Glance
56 Leonard Street, New York, NY 10013
Hines / Alexico Group
Herzog & de Meuron
2017
145
60
Condominio
Tribeca
56 Leonard Street Condos for Sale
Why Buyers Choose 56 Leonard Street
Un'architettura che conta davvero
La maggior parte degli edifici di pregio a Manhattan usa la parola «iconico» nel proprio marketing. Il 56 Leonard è uno dei pochissimi a meritarla. Herzog & de Meuron non ha disegnato una bella facciata per poi affidare ad altri gli interni: ha progettato ogni superficie, ogni materiale, ogni finitura. Il risultato è un edificio in cui l'architettura stessa è il servizio di pregio. Abbiamo mostrato le unità ad acquirenti arrivati scettici sul concept Jenga e usciti del tutto conquistati, perché gli spazi funzionano in modi che le fotografie non riescono a trasmettere. I volumi a sbalzo creano terrazze esterne che sembrano giardini pensili privati, e le vetrate dal pavimento al soffitto con soffitti da 11 a 14 piedi rendono enorme anche un'unità di 1,500 piedi quadrati. Per gli acquirenti attenti al design — e a questa fascia di prezzo sono più numerosi di quanto si creda — il 56 Leonard è semplicemente in un'altra categoria.
Tribeca invece di Midtown: una scelta di stile di vita, non un compromesso
Gli acquirenti con cui lavoriamo e che scelgono il 56 Leonard invece di una torre a Midtown compiono una decisione di stile di vita ponderata. Preferiscono le strade acciottolate ai corridoi commerciali. Preferiscono Frenchette e The Odeon ai ristoranti d'albergo. Vogliono portare a spasso il cane lungo l'Hudson River Park, non tra la folla della 57th Street. Tribeca attira un tessuto di residenti che apprezza la riservatezza e il carattere del quartiere: non a caso vanta la più alta concentrazione di residenti celebri di Manhattan. Viviamo e lavoriamo in questo quartiere, e possiamo dire che l'esperienza quotidiana di Tribeca è profondamente diversa da quella della Billionaires' Row. Nessuna delle due è migliore in assoluto, ma per gli acquirenti che desiderano una casa che dia la sensazione di un quartiere anziché di una meta, la Downtown vince.
Un prestigio nel mondo del design che mantiene il valore
Il 56 Leonard occupa una posizione unica nel mercato immobiliare di New York: è uno dei pochissimi edifici residenziali che il mondo dell'architettura e dell'arte prende sul serio come oggetto culturale. La scultura di Anish Kapoor alla base non è un ornamento da atrio: è un'opera pubblica di rilievo. L'edificio è stato pubblicato su tutte le principali riviste di architettura e indicato da Curbed come uno dei dieci edifici più importanti di New York del decennio. Una rilevanza culturale di questo tipo genera un bacino di acquirenti che va oltre il tipico cliente immobiliare ultra-high-net-worth. Vediamo architetti, designer, collezionisti e figure di spicco del settore creativo orientarsi verso questo indirizzo in un modo che non riscontriamo nelle torri di pregio convenzionali. Questa base di domanda più ampia è positiva per il valore nel lungo periodo.
145 unità significano una scarsità autentica
Con sole 145 residenze in una torre di 60 piani, il 56 Leonard ha uno dei rapporti unità/altezza più bassi tra i grandi edifici di Manhattan. Lo si confronti con le 104 unità su 96 piani del 432 Park o le 92 unità su 75 piani di One57: i conti sono simili, ma nella pratica significa che le unità arrivano raramente sul mercato. Nella maggior parte dei trimestri sono disponibili per la rivendita solo una manciata di unità. Diciamo ai nostri clienti che, se trovano un'unità che piace loro al 56 Leonard, dovrebbero decidersi, perché la stessa combinazione di piano, esposizione e disposizione potrebbe non ripresentarsi per anni. Questa scarsità è un vantaggio strutturale che nessuna operazione di marketing può replicare.
La nostra prospettiva sul 56 Leonard Street
Saremo diretti, perché è ciò che gli acquirenti seri desiderano. Il 56 Leonard Street non è l'edificio più alto di Manhattan. Non si trova a Midtown. Non ha viste su Central Park. E nulla di tutto ciò ha importanza, perché ciò che il 56 Leonard possiede è qualcosa che quasi nessun'altra torre residenziale di New York può vantare: è un'autentica opera di architettura di uno degli studi più importanti al mondo, in un quartiere che genera con costanza i residenti più soddisfatti con cui lavoriamo. Abbiamo venduto unità in questo edificio. Viviamo e lavoriamo a pochi isolati. L'abbiamo visto maturare da cantiere a uno degli indirizzi più ambiti della Downtown, e la nostra opinione si è solo rafforzata: per l'acquirente giusto, non esiste nulla di simile.
Quando i clienti ci chiedono come il 56 Leonard si posizioni rispetto alla concorrenza, lo spieghiamo con onestà. Se si desiderano l'affaccio su Central Park e l'eleganza prebellica, la risposta è 15 Central Park West. Se si desiderano la massima altezza e una planimetria pulita e ripetitiva, è 432 Park Avenue a offrirlo. Se si desidera l'edificio più recente di Robert A.M. Stern, la scelta è 220 Central Park South. Ma se si desidera un edificio in cui l'architettura stessa è il richiamo — dove ogni piano è diverso, ogni terrazza è unica e la comunità del design considera il vostro indirizzo un punto di riferimento — il 56 Leonard non ha eguali. Gli acquirenti che finiscono qui sono in genere persone che hanno visto tutto il resto e desiderano qualcosa che sia singolare.
Ecco ciò che diciamo con onestà ai clienti riguardo alle avvertenze. Il design a impilamento che rende l'edificio così sorprendente comporta anche che alcune unità abbiano pilastri collocati in punti che interrompono la fluidità dello spazio abitativo. Non tutte le disposizioni sono ugualmente efficienti — alcune delle unità a metà torre presentano peculiarità legate alla geometria a sbalzo. Se siete il tipo di acquirente che vuole un rettangolo perfetto con ogni piede quadrato ottimizzato, alcune delle superfici di piano qui vi frustreranno. Tribeca è inoltre più tranquilla di Midtown la sera — ci sono ottimi ristoranti, ma questo non è un quartiere di vita notturna. E la posizione dell'edificio nella Downtown significa essere più lontani da Central Park, dalle gallerie dell'Upper East Side e dagli uffici di Midtown. Per gli acquirenti che lavorano da casa o che privilegiano la qualità del quartiere rispetto alla comodità degli spostamenti, non è un problema. Per altri, vale la pena rifletterci.
Se sta valutando il 56 Leonard, saremo lieti di parlarne. Conosciamo questo edificio dall'interno — quali linee ricevono la migliore luce pomeridiana, quali superfici di piano hanno lo spazio esterno più fruibile, quali unità sono state trattate bene e quali sono rimaste invendute. È il tipo di conoscenza dettagliata che deriva solo dall'essere a pochi isolati di distanza e dal prestare attenzione per anni.
Acquirenti internazionali benvenuti
I cittadini stranieri possono acquistare condomini a Manhattan senza alcun requisito di visto o di residenza. Molti acquirenti internazionali ricorrono a LLC per ragioni di riservatezza e di pianificazione patrimoniale. Manhattan Miami è specializzata nell'accompagnare gli acquirenti internazionali lungo l'intero processo di acquisizione, dalle soluzioni di finanziamento alle procedure di chiusura.
Consulta la nostra guida per l'acquirente internazionale →About 56 Leonard Street
Available Residences
Currently available at 56 Leonard Street
Residence 33BW
56 LEONARD Street #33BW, Manhattan, NY 10013
Residence 32AE
56 LEONARD Street #32AE, Manhattan, NY 10013
Residence 29A
56 LEONARD Street #29A, Manhattan, NY 10013
Un abitare senza eguali
Collezione di residenze
Residenze della torre
1-2 camere da letto
Da $2.5M
- Circa 1,150 - 2,000 sq ft
- Altezze dei soffitti di 11-12 ft
- Terrazza esterna privata
- Interni su misura di Herzog & de Meuron con pavimenti in rovere bianco degli Appalachi
Residenze Premier
3-4 camere da letto
Da $7M
- Circa 2,100 - 3,600 sq ft
- Esposizioni multiple con viste panoramiche sullo skyline
- Isola cucina scultorea in granito nero con elettrodomestici Sub-Zero e Miele
- Bagni in travertino e marmo con pavimenti a riscaldamento radiante
Collezione Attici
4-5 camere da letto
Da $15M
- Disposizioni a piano intero di circa 5,200 - 6,400 sq ft
- Altezze dei soffitti imponenti di 14-19 ft
- Oltre 200 ft di pareti vetrate continue con viste a 360 gradi
- Accesso con ascensore privato a chiave e servizi dedicati agli attici
Residences from $3,650,000
Servizi di livello mondiale
17,000 piedi quadrati di spazi curati, pensati per il benessere, l'intrattenimento e una vita quotidiana raffinata, distribuiti su due piani dedicati ai servizi.
Benessere e fitness
- Piscina a sfioro di 75 piedi
- Solarium esterno paesaggistico con vasca idromassaggio
- Centro fitness all'avanguardia
- Studio di yoga
- Sale trattamenti della spa
- Bagno turco e sauna
- Pavimenti dei bagni a riscaldamento radiante nelle residenze
Socialità e ristorazione
- Sala da pranzo privata
- Cucina professionale per catering
- Lounge biblioteca
- Centro conferenze
- Atrio a doppia altezza in granito nero lucente
Intrattenimento e design
- Sala proiezioni interna ed esterna
- Sala giochi per bambini (Tribeca Tot Room)
- Scultura di Anish Kapoor alla base dell'edificio
- Finiture interne su misura di Herzog & de Meuron
- Pareti vetrate dal pavimento al soffitto in tutte le residenze
Servizi e comodità
- Concierge attivo 24 ore su 24 e atrio presidiato
- Portieri a tempo pieno
- Resident manager in loco
- Custode residente
- Servizio di parcheggio con valletto in loco
- Deposito personale
- Deposito per biciclette
- Ascensori privati con chiave per gli attici
I visionari
Herzog & de Meuron
Architettura e interior design
Herzog & de Meuron è uno studio di architettura svizzero fondato nel 1978 da Jacques Herzog e Pierre de Meuron, vincitori del Pritzker Architecture Prize 2001 — il più alto riconoscimento della professione. Lo studio è celebrato in tutto il mondo per opere culturali e istituzionali rivoluzionarie, tra cui la Tate Modern a Londra, la sala da concerto Elbphilharmonie ad Amburgo, il Beijing National Stadium (Bird's Nest) e il Perez Art Museum Miami. Il 56 Leonard Street è stata la loro prima torre residenziale negli Stati Uniti, e hanno affrontato l'incarico con una premessa radicale: progettare non un grattacielo convenzionale, ma un villaggio verticale di abitazioni individuali impilate nel cielo. Lo studio ha progettato sia l'iconico esterno dell'edificio — con i suoi volumi a sbalzo e la facciata di vetro pixelata — sia le finiture interne su misura di ogni residenza, un livello di autorialità eccezionale che distingue il 56 Leonard da praticamente ogni altra torre di pregio di New York.
Alexico Group & Hines
Sviluppo immobiliare
Il 56 Leonard è stato sviluppato congiuntamente dall'Alexico Group, guidato da Izak Senbahar e Simon Elias, e da Hines, una delle maggiori società immobiliari private al mondo. Alexico Group è uno sviluppatore con sede a New York, con un portafoglio di acclamati progetti residenziali a Manhattan, tra cui The Mark di Jacques Grange e 165 Charles Street di Richard Meier. Hines opera in 30 paesi e ha sviluppato, riqualificato o acquisito oltre 1,500 proprietà per un totale di più di 511 milioni di piedi quadrati. Insieme, con partner finanziari tra cui Dune Real Estate Partners e fondi gestiti da Goldman Sachs, hanno accompagnato il 56 Leonard dall'iniziale acquisizione del terreno dalla New York Law School, attraverso una pausa dei lavori di quattro anni durante la crisi finanziaria, fino al suo completamento come landmark residenziale di riferimento di Tribeca.
Il triangolo a sud di Canal Street — l'indirizzo più ambito della Downtown di Manhattan
Tribeca è uno dei quartieri residenziali più prestigiosi di New York City, definito dalle sue strade acciottolate, dagli edifici storici in ghisa, da una scena gastronomica di livello mondiale e da un senso di comunità impareggiabile tra i residenti più esigenti di Manhattan. Dai ristoranti stellati Michelin e dall'annuale Tribeca Film Festival fino alla distesa sul lungofiume dell'Hudson River Park, il quartiere offre una rara combinazione di ricchezza culturale e tranquillità residenziale, a pochi minuti dall'energia del Financial District, di SoHo e del West Village.
Hudson River Park e lungofiume
Un parco di 550 acri che si estende lungo il lungofiume di Manhattan, con percorsi per la corsa, ciclismo, kayak, aree gioco e viste sul tramonto sull'Hudson River e sullo skyline del New Jersey.
3 minuti a piediRistorazione di livello mondiale
Tribeca ospita alcuni dei migliori ristoranti di New York, tra cui il Jungsik, due stelle Michelin, il Frenchette, vincitore del James Beard Award, l'iconico Odeon, il Tribeca Grill e locali amati del quartiere come Bubby's e Locanda Verde.
A pochi passiTribeca Film Festival e istituzioni culturali
Fondato da Robert De Niro, il Tribeca Film Festival ha consacrato il quartiere come meta culturale. La zona vanta inoltre numerose gallerie d'arte, il cinema del Roxy Hotel e la vicinanza al Whitney Museum e al One World Observatory.
All'interno del quartiereTrasporti e collegamenti
Accesso eccezionale ai trasporti, con le linee della metropolitana 1, 2, 3, A, C, E, N, Q, R, W, J e Z tutte raggiungibili a piedi. A pochi minuti dal Financial District, da SoHo, dal West Village e, per chi guida, sia dall'Holland Tunnel sia dal Brooklyn Bridge.
2-5 minuti a piedi fino a più lineeEdifici comparabili
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Domande frequenti
Quali sono i prezzi attuali al 56 Leonard Street?
Sulla base delle transazioni recenti, i bilocali al 56 Leonard partono da circa $2.5 milioni, mentre le unità con quattro camere ai piani alti sono state cedute a oltre $17 milioni. Attici e combinazioni a piano intero sono stati scambiati oltre i $19 milioni. Il prezzo al piede quadrato si colloca generalmente tra $2,300 e $5,000 a seconda del piano, dell'esposizione e del fatto che l'unità si trovi in una delle zone di impilamento più ampie o più strette. Ciò che diciamo agli acquirenti è che qui il piano conta più che nella maggior parte degli edifici, perché gli sbalzi fanno sì che lo spazio esterno, le viste e persino la disposizione cambino in modo significativo ogni pochi piani. Possiamo illustrarle ciò che è effettivamente disponibile e a quale prezzo dovrebbe essere trattato.
Come si confronta il 56 Leonard con One57 e 432 Park Avenue?
Sono i tre edifici che ricorrono più spesso nella stessa conversazione, e abbiamo mostrato unità in tutti e tre. One57 è stato il primo dei supertall di Midtown e ha reso celebre la Billionaires' Row, ma i suoi interni appaiono datati rispetto a ciò che è venuto dopo. 432 Park offre un'altezza straordinaria e planimetrie uniformi — ogni unità è un rettangolo pulito — ma alcuni acquirenti trovano fredda questa ripetitività. Il 56 Leonard è l'opposto: ogni piano è diverso, gli interni sono firmati dagli architetti anziché da un decoratore, e ci si trova a Tribeca invece che a Midtown. Il compromesso è che 432 Park e One57 offrono viste su Central Park e la comodità di Midtown. Il 56 Leonard offre il carattere della Downtown, viste sull'Hudson e sull'East River e un edificio che il mondo dell'architettura prende sul serio in un modo che, in genere, le torri di vetro di Midtown non conoscono. La scelta giusta dipende interamente dal proprio modo di vivere.
Come si confronta il 56 Leonard con 15 Central Park West?
Edifici diversi, filosofie diverse, ma vediamo gli acquirenti confrontarli più spesso di quanto ci si aspetti. 15 CPW è l'omaggio in pietra calcarea di Robert A.M. Stern al Central Park West prebellico: classico, caldo, residenziale. Il 56 Leonard è l'affermazione scultorea di Herzog & de Meuron in vetro e cemento: moderno, audace, architettonico. 15 CPW offre l'affaccio diretto su Central Park e un quartiere dell'Upper West Side. Il 56 Leonard offre un indirizzo a Tribeca con viste sul fiume e strade acciottolate. Entrambi sono appartamenti in condominio, quindi nessuna questione di approvazione da parte del board (consiglio). Il profilo dell'acquirente coincide per livello patrimoniale ma diverge per gusto: 15 CPW attira acquirenti che vogliono un edificio che sembri esistere da sempre. Il 56 Leonard attira acquirenti che vogliono un edificio che sembri unico al mondo. Abbiamo venduto in entrambi e rispettiamo entrambi, ma sono esperienze davvero diverse.
Quali costi mensili devo aspettarmi al 56 Leonard?
Le spese condominiali (common charges) e le imposte immobiliari al 56 Leonard sono considerevoli, come in qualsiasi edificio full-service con 17,000 piedi quadrati di servizi e personale attivo 24 ore su 24. Per un trilocale nella fascia da 1,800 a 2,200 piedi quadrati, si prevedano oneri mensili complessivi tra $6,000 e $10,000. Le unità più grandi e gli attici comportano cifre superiori. Su questo siamo trasparenti con i nostri clienti: il costo mensile riflette il livello di servizio — concierge attivo 24 ore su 24, portieri, resident manager, custode residente — e la manutenzione di servizi come la piscina di 75 piedi e il centro fitness. Questo edificio è gestito bene, e questa costante qualità operativa è parte di ciò che protegge il valore di rivendita.
Come sono le viste al 56 Leonard?
È uno degli aspetti che illustriamo sempre con attenzione agli acquirenti, perché qui le viste cambiano da un piano all'altro in modo più marcato che in una torre convenzionale. Gli sbalzi fanno sì che la terrazza e le linee visive si spostino a ogni zona di impilamento. I piani bassi offrono viste più ravvicinate sul paesaggio urbano di Tribeca — le strade acciottolate, i loft sormontati dalle cisterne dell'acqua — con un fascino tutto proprio. A metà torre si comincia a superare gli edifici circostanti e si colgono ampi tramonti sull'Hudson River a ovest e viste sulla città in ogni direzione. I piani alti regalano viste davvero panoramiche — la Statue of Liberty, entrambi i fiumi, lo skyline di Midtown a nord, il Financial District a sud. Siamo stati nelle unità in diversi momenti della giornata, e la luce pomeridiana sulle unità esposte a ovest è notevole. Le vetrate dal pavimento al soffitto e i soffitti alti amplificano ogni cosa.
Come sono le planimetrie al 56 Leonard?
Qui diamo la nostra valutazione onesta. Le disposizioni interne del 56 Leonard non somigliano a nient'altro in città, il che è al tempo stesso un punto di forza e un aspetto da considerare. Poiché non ci sono due piani identici, si ottengono residenze davvero uniche — alcune con spettacolari spazi a doppia altezza, altre con terrazze avvolgenti che sembrano stanze all'aperto. Gli interni firmati dagli architetti sono splendidi. Detto ciò, la geometria a impilamento comporta che alcune unità presentino pilastri collocati in punti che interrompono la fluidità degli spazi, e che certe superfici di piano siano più efficienti di altre. Alcune disposizioni a metà torre risultano insolite in modi che una torre rettangolare come 432 Park semplicemente non ha. Consigliamo sempre agli acquirenti di visitare di persona e percorrere la specifica unità — non si affidino alle sole planimetrie, perché è l'esperienza tridimensionale di questi spazi a renderli funzionali.
Com'è Tribeca nella vita di tutti i giorni?
Lavoriamo a pochi isolati dal 56 Leonard, quindi conosciamo questo quartiere nel modo che deriva solo dall'esservi ogni giorno. Tribeca ha una qualità difficile da trovare altrove a Manhattan: dà la sensazione di un villaggio dentro la città. Le strade acciottolate, gli edifici di magazzini riconvertiti, l'assenza di flusso turistico pedonale — è residenziale e tranquillo in un modo che Midtown non è. La ristorazione è davvero di livello mondiale: Frenchette, The Odeon, Jungsik, Bubby's per il brunch del fine settimana. L'Hudson River Park è a pochi isolati a ovest. Il Tribeca Film Festival colloca il quartiere sulla mappa culturale ogni primavera. Spesa, lavanderia, scuole — tutto è raggiungibile a piedi. Ciò che diciamo agli acquirenti che arrivano da altre città è che Tribeca è di solito il quartiere che fa loro capire che Manhattan può davvero sembrare casa. L'unica avvertenza: se si cercano la vita notturna di Midtown e l'energia della Billionaires' Row, Tribeca sembrerà tranquilla al confronto. La maggior parte dei nostri acquirenti lo considera un pregio, non un difetto.
Il 56 Leonard è un buon investimento?
Affrontiamo questa domanda come la affrontiamo con ogni cliente: con onestà. Il 56 Leonard ha diversi elementi a proprio favore come investimento di lungo periodo. Tribeca è uno dei mercati di pregio con l'offerta più limitata di Manhattan — vi sono pochissime nuove costruzioni in concorrenza per lo stesso acquirente. L'edificio conta solo 145 unità, il che mantiene scarso l'inventario. E il nome di Herzog & de Meuron conferisce all'edificio una permanenza culturale che la maggior parte delle torri residenziali non ha — Curbed lo ha indicato come uno dei dieci edifici più importanti di New York dell'ultimo decennio. Gli edifici trofeo firmati dalle archistar hanno storicamente mantenuto bene il valore. L'avvertenza sincera è che il mercato di pregio della Downtown può essere più lento a riprendersi rispetto a Midtown dopo una correzione, e alcune delle planimetrie più insolite sono più difficili da rivendere di un rettangolo pulito. Nel complesso, consideriamo il 56 Leonard un asset solido per gli acquirenti che intendono mantenerlo, e un edificio la cui rilevanza architettonica non potrà che crescere nel tempo.
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56 Leonard Street, New York, NY 10013
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Analisi del mercato immobiliare di Manhattan
Contesto di mercato: I prezzi dei condomini di lusso a Manhattan sono segmentati per sub-mercato. Il corridoio di Billionaires’ Row (57th Street, tra Park Avenue e Columbus Circle) registra il prezzo per piede quadrato più alto degli Stati Uniti, con residenze di massimo prestigio scambiate a $4,000-$10,000+ per SF. Downtown Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) ha un proprio segmento ultra luxury, sostenuto dall'offerta limitata di nuovi sviluppi. Le mediane dei condomini di Upper East Side e Upper West Side si collocano sensibilmente al di sotto dei livelli trophy di downtown, ma offrono superfici più ampie e l'accesso a Central Park. I prezzi a Manhattan restano sensibili ai tassi di interesse, agli scaglioni della Mansion Tax e alla fase del piano di offerta di ciascun edificio.
Prospettiva sui progetti: I nuovi sviluppi venduti direttamente dallo sponsor nel 2026 comprendono 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) e Mandarin Oriental Fifth Avenue. Tra gli edifici completati con sponsor inventory residua figurano Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th e 50 West 66th. Ciascuno presenta una storia dello sponsor, un finanziatore del cantiere, un ritmo di emendamenti al piano di offerta e uno stato del 421-a o di altre agevolazioni fiscali distinti, da verificare individualmente in sede di due diligence.
Segnale per l'acquirente: I punti di forza strutturali di Manhattan comprendono la procedura del piano di offerta vigilata dal Procuratore Generale di New York (offre una tutela procedurale a favore dell'acquirente non disponibile su piazze meno regolamentate), la profondità del mercato della rivendita (elevata liquidità in uscita) e l'offerta contenuta nel breve periodo (capacità urbanistica limitata nei sub-mercati principali). Rischi da valutare al contratto: la progressione degli scaglioni della Mansion Tax oltre $2M, l'assunzione delle imposte di trasferimento da parte dell'acquirente nelle vendite sponsor, l'esposizione ai confini di lotto e ai corridoi visivi su lotti specifici, i regolamenti del consiglio condominiale in materia di sublocazione e rivendita, e il calendario di uscita dal 421-a ove applicabile. Lo stato di ogni singolo progetto, il livello di sponsor inventory, gli emendamenti al piano di offerta presso il Procuratore Generale, i prezzi o la percentuale di vendita vanno verificati al momento della richiesta.
Fatti chiave
- Forbice $/SF dei condomini trophy di Manhattan: $1,500-$10,000+
- Media $/SF su Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF trophy di downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% oltre $1M, scaglioni progressivi oltre $2M a carico dell'acquirente
- Acconto contrattuale sponsor tipico: 10%-20% alla firma
- Finestra standard di revisione dell'avvocato dell'acquirente: 1-3 giorni lavorativi dalla consegna del contratto
- Provvigione lato sponsor: lo sviluppatore paga l'agente dell'acquirente nelle vendite sponsor
- Programmi di agevolazione fiscale (ove applicabili): 421-a, J-51, stato verificato edificio per edificio
- Proprietà tramite LLC per cittadini stranieri: prassi comune, strutturata al contratto
Procedura per l'acquirente
Procedura delle vendite sponsor a Manhattan: modulo di prenotazione → consegna del piano di offerta → revisione dell'avvocato dell'acquirente → firma del contratto e acconto iniziale → delibera di mutuo (se finanziato) → closing alla consegna. Le procedure per la sponsor inventory e per la rivendita differiscono; è consigliabile una preparazione consulenziale prima delle visite.
FAQ sul mercato immobiliare di Manhattan
Che cos'è il piano di offerta del Procuratore Generale di New York?
Il piano di offerta è il documento legale depositato presso il Procuratore Generale di New York che disciplina la vendita di ogni condominio di Manhattan. Definisce la gestione degli acconti, le specifiche delle unità, le spese comuni, le imposte immobiliari, gli obblighi dello sponsor e le tutele dell'acquirente. Nessuna vendita di condominio a Manhattan si perfeziona al di fuori del quadro di un piano di offerta accettato; gli emendamenti vengono depositati periodicamente ed esaminati dagli avvocati degli acquirenti al contratto.
Che cos'è la sponsor inventory?
Per sponsor inventory si intendono le unità invendute ancora detenute dallo sviluppatore dell'edificio (lo “sponsor”). Le unità sponsor sono nuove, mai abitate, e possono comportare prezzi negoziabili, crediti sui costi di closing e l'accesso ai programmi di agevolazione fiscale ove l'edificio ne disponga. Le transazioni lato sponsor seguono il piano di offerta, non il contratto standard di rivendita.
Quali agevolazioni fiscali si applicano a Manhattan?
Il 421-a è l'agevolazione più comune per i condomini di Manhattan e riduce l'onere delle imposte immobiliari per un periodo da 10 a 25 anni sui nuovi sviluppi che ne hanno i requisiti. Il J-51 riguarda specifici edifici riqualificati. Ogni agevolazione ha un calendario di uscita e uno stato di qualificazione proprio dell'edificio, da verificare nel piano di offerta e nel certificato fiscale più recente.
Quali costi di closing si applicano a un condominio di Manhattan?
I costi di closing tipici a carico dell'acquirente vanno dal 2% al 4% del prezzo e comprendono le imposte di trasferimento di NYC e dello Stato di New York (spesso assunte dall'acquirente nelle vendite sponsor), la Mansion Tax (1% oltre $1M con scaglioni progressivi oltre $2M), la title insurance, l'onorario dell'avvocato dell'acquirente, l'imposta di registrazione del mutuo se finanziato, e il rateo di spese comuni e imposte immobiliari.
Le common charges coincidono con le spese HOA?
No. I condomini di Manhattan usano il termine “common charges” (spese comuni), non spese HOA. Le common charges finanziano la gestione dell'edificio, il personale, le amenity e le riserve. Le imposte immobiliari sono fatturate separatamente da NYC e non rientrano nelle spese comuni.
Come viene remunerata Manhattan Miami nelle transazioni a Manhattan?
Negli acquisti di nuovi sviluppi lato sponsor, è lo sviluppatore a pagare la provvigione dell'agente dell'acquirente a Manhattan Miami. La rappresentanza dell'acquirente non comporta alcun esborso a suo carico. Nelle transazioni di rivendita, le condizioni di provvigione vengono comunicate al conferimento dell'incarico.