NYC vs. Miami: i costi di chiusura a confronto

I costi di chiusura per l'acquirente a Miami sono di norma compresi tra 1,2%–3,5% del prezzo d'acquisto, mentre quelli di NYC tra 1,5%–5% o più. Su un acquisto di condo da $2 milioni con finanziamento, un acquirente a NYC può attendersi di pagare circa $75.000–$85.000 di costi di chiusura, mentre un acquirente a Miami circa $28.000–$40.000: un risparmio di circa $35.000–$55.000. I risparmi crescono in modo significativo a fasce di prezzo superiori, perché la NYC mansion tax (1%–3,9%) non esiste a Miami e la mortgage recording tax di NYC (1,8%–1,925%) non ha equivalente in Florida.

No. Miami e lo Stato della Florida non impongono alcuna mansion tax né alcuna analoga imposta progressiva di trasferimento a carico dell'acquirente. Per contro, NYC applica una mansion tax dall'1% al 3,9% su tutti gli acquisti residenziali da $1 milione in su. Questa singola imposta da sola può costare a un acquirente di NYC $10.000 su un acquisto da $1M, $25.000 su un acquisto da $2M, $112.500 su uno da $5M o $325.000 su uno da $10M. L'assenza di mansion tax è uno dei vantaggi di costo più rilevanti dell'acquisto a Miami.

In entrambi i mercati i costi di chiusura sono ripartiti tra acquirente e venditore, ma l'allocazione differisce. A NYC, gli acquirenti pagano NYC mansion tax, mortgage recording tax, title insurance e onorari legali (totale 1,5%–5%+), mentre i venditori pagano le transfer tax e la commissione. Nelle transazioni di rivendita a Miami, i venditori pagano di norma il documentary stamp tax (1,05%) e la commissione, mentre gli acquirenti pagano title insurance, intangible tax (0,2%), doc stamps sulla nota (0,35%) e onorari legali. Negli acquisti di nuova costruzione a Miami, l'acquirente paga spesso il documentary stamp tax e una developer fee, portando i costi per l'acquirente al 2,5%–3,5%.

La title insurance è standard negli acquisti di condo sia a NYC sia a Miami. A NYC l'acquirente paga di norma sia la owner's title policy sia la lender's policy (in caso di finanziamento). Nella Miami-Dade County, il venditore paga per consuetudine la owner's title policy nelle transazioni di rivendita, mentre l'acquirente paga la lender's policy. Negli acquisti di nuova costruzione in entrambi i mercati, l'acquirente paga di norma la title insurance. Le aliquote di title insurance sono regolate da ciascuno Stato e sono in linea generale comparabili, sebbene quelle di NYC tendano a essere lievemente superiori. Si tenga presente che gli acquisti di co-op a NYC non richiedono title insurance, in quanto riguardano quote societarie e non un bene immobile.

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) è una legge federale che si applica in egual misura sia a NYC sia a Miami. Quando un soggetto estero cede un immobile statunitense, l'acquirente è tenuto a trattenere il 15% del prezzo lordo di vendita e a versarlo all'IRS. FIRPTA non incide sui costi di chiusura dell'acquirente al momento dell'acquisto: si applica quando il proprietario estero vende. Tuttavia, gli acquirenti esteri in entrambi i mercati dovrebbero prevedere a budget costi legali e di strutturazione fiscale aggiuntivi ($5.000–$15.000) e tenere presente che la ritenuta FIRPTA si applicherà alla rivendita. La ritenuta è rimborsabile dopo la presentazione della dichiarazione fiscale U.S.A.

Sì. Un CEMA (Consolidation, Extension, and Modification Agreement) consente agli acquirenti di condo a NYC di “assumere” il saldo del mutuo esistente del venditore ai fini del calcolo della mortgage recording tax. Anziché pagare l'1,925% sull'intero importo del mutuo, si paga solo sulla differenza tra il nuovo mutuo e il saldo residuo del venditore. Ad esempio, su un mutuo da $1,5M in cui il venditore ha un finanziamento residuo di $1M, il risparmio è di circa $19.250. Tuttavia, il CEMA è disponibile solo per i condo (non per i co-op), richiede 60–90 giorni e necessita della collaborazione del finanziatore. Anche con un CEMA, i costi di chiusura di NYC superano tipicamente quelli di Miami, perché la NYC mansion tax — la maggiore singola voce di costo — non può essere ridotta.

Sì. Miami presenta due costi di chiusura per l'acquirente che NYC non prevede: l'intangible tax (0,2% dell'importo del mutuo) e i documentary stamps sulla nota ($0,35 per ogni $100 dell'importo del mutuo, ossia 0,35%). Si tratta di imposte applicate dallo Stato della Florida sui nuovi mutui. Tuttavia, questi costi sono significativamente inferiori alla mortgage recording tax di NYC (1,8%–1,925%). Ad esempio, su un mutuo da $1,6M, l'intangible tax e i doc stamps sulla nota di Miami totalizzano $8.800, mentre la mortgage recording tax di NYC sarebbe pari a $30.800: una differenza di $22.000. Gli acquirenti in contanti a Miami non sostengono praticamente alcuna imposta a carico dell'acquirente.

I co-op hanno costi di chiusura inferiori a NYC perché gli acquirenti sono esenti dalla mortgage recording tax (con risparmio dell'1,8%–1,925% dell'importo del mutuo) e non necessitano di title insurance. Un acquisto finanziato di co-op sopra $1M costa di norma 2%–3% in costi di chiusura, contro 3%–5% per un condo equivalente. Tuttavia, anche con i costi di chiusura più contenuti del co-op, i costi di chiusura di Miami restano in genere inferiori, perché Miami non ha la mansion tax (che si applica sia ai co-op sia ai condo a NYC). I co-op presentano inoltre vincoli rilevanti di stile di vita, fra cui policy di sublocazione più stringenti, requisiti di approvazione del consiglio e limitazioni sulla proprietà tramite LLC.

Miami è in genere più favorevole agli acquirenti esteri dal punto di vista dei costi di transazione e operativo. Miami non ha imposta statale sul reddito, presenta costi di chiusura più bassi, brokerage multilingue consolidate, relazioni bancarie internazionali e ampia familiarità con acquisti tramite entità. NYC offre maggiore liquidità del mercato di rivendita e più diversità di prodotto (co-op, condo, townhouse), ma i co-op — che rappresentano una larga quota dell'inventario di NYC — spesso impongono restrizioni agli acquirenti esteri o richiedono asset rilevanti basati negli U.S.A. In entrambi i mercati non vi sono restrizioni legali sulla proprietà di condo da parte di soggetti esteri. I costi di strutturazione tramite entità sono comparabili nei due mercati ($3.000–$8.000) e il FIRPTA si applica in egual misura alla rivendita.

I costi correnti di carry differiscono in modo significativo. Le imposte immobiliari sui condo a NYC tendono a essere inferiori in percentuale del valore di mercato (~0,8–1,2%) per via dei tetti sui valori catastali, ma le common charges mensili possono essere elevate ($1,50–$3,00+ per sq ft). Le imposte immobiliari di Miami sono più alte per i proprietari non-homestead (~1,8–2,2% del valore catastale) e i costi assicurativi sono nettamente più elevati per il rischio uragani ($5.000–$15.000+/anno). Tuttavia, la differenza più rilevante nei costi correnti è l'imposta statale sul reddito: la Florida non la prevede, mentre l'aliquota combinata statale e cittadina di New York raggiunge il 10,9%. Per gli acquirenti ad alto reddito, questo singolo fattore tipicamente supera tutte le altre differenze di carry messe insieme.

Su un acquisto in contanti da $25M, un acquirente a NYC paga circa $1.097.000 in costi di chiusura (4,4%), guidati principalmente dalla mansion tax al 3,9% ($975.000). Un acquirente a Miami paga circa $132.500 (0,5%), poiché la Florida non ha la mansion tax e il venditore paga i documentary stamps in caso di rivendita. La differenza è di circa $964.500 nei soli costi di chiusura, prima di considerare l'imposta statale sul reddito a zero in Florida.

Sì. Un 1031 Exchange consente agli investitori di vendere un immobile da investimento a NYC e reinvestire i proventi in un immobile da investimento a Miami differendo le imposte federali sui capital gain. Lo scambio ha requisiti temporali rigorosi: 45 giorni per identificare i replacement property e 180 giorni per chiudere. L'immobile deve essere detenuto a fini di investimento (non a uso personale) e un qualified intermediary deve detenere i proventi. Questa strategia può differire $200.000–$1.000.000+ di imposte sui capital gain entrando nel mercato di Miami, a costi più bassi e senza imposta statale sul reddito. Si rivolga a un CPA e a un qualified intermediary prima di procedere.

Il costo combinato round-trip (acquisto + vendita) è del 10–15% a NYC contro il 7–10,5% a Miami. Le maggiori imposte a carico dell'acquirente a NYC (mansion tax, mortgage recording tax) e le transfer tax a carico del venditore generano una frizione transazionale significativamente più alta. Questa differenza di 3–5 punti percentuali è particolarmente rilevante per gli investitori con orizzonti di 3–5 anni o per chi riposiziona capitale tra mercati.

Negli acquisti di nuove costruzioni a NYC, l'acquirente paga per consuetudine le transfer tax del venditore (NYC transfer tax dell'1%–1,425% più NYS transfer tax dello 0,4%–0,65%), che su un acquisto da $5M aggiungono circa $103.750 ai costi dell'acquirente. È il singolo costo “nascosto” più rilevante ed è proprio delle transazioni di nuova costruzione. Nelle nuove costruzioni a Miami, gli acquirenti pagano di norma il documentary stamp tax (1,05%) e una developer fee (~1,5%) che in caso di rivendita sarebbero a carico del venditore. Sullo stesso acquisto da $5M aggiungono circa $127.500. Pur esistendo il premio “nuove costruzioni” in entrambi i mercati, i costi di chiusura sulle nuove costruzioni a NYC restano significativamente più elevati nel complesso, in quanto si aggiungono anche la NYC mansion tax e la mortgage recording tax.