Guida dell'Acquirente Internazionale all'Immobiliare di NYC & Miami
Guida dell'acquirente internazionale all'immobiliare di NYC e Miami: strutture societarie, obblighi fiscali, finanziamento, FIRPTA, pianificazione successoria e meccanica operativa dell'acquisto transfrontaliero.
Cosa devono sapere gli acquirenti non statunitensi nel 2026: finanziamento, FIRPTA, imposta di successione, regole degli edifici e closing a distanza
Aggiornato 2026-04-27 · lettura di 30 minuti · Di Anthony Guerriero, Broker abilitato (NY · FL · CA)
CHI SIAMO
Manhattan Miami Real Estate assiste acquirenti internazionali da oltre 20 anni, guidando clienti da America Latina, Europa, Asia, Medio Oriente e oltre nelle transazioni immobiliari statunitensi. Sappiamo cosa funziona, e cosa no, per gli acquirenti non statunitensi tra New York e Miami.
Il fondatore Anthony Guerriero è abilitato come Real Estate Broker a New York, in Florida e in California, e segue individui UHNW, family office e investitori transfrontalieri, con FIRPTA, strutturazione societaria e closing per procura (Power of Attorney) come competenze chiave.
Gli acquirenti internazionali possono acquistare immobili a NYC e Miami senza residenza né cittadinanza statunitense. La struttura dell'acquisto, società o nome personale, giurisdizione e posizionamento fiscale, conta quanto l'immobile stesso. Le acquisizioni transfrontaliere di maggior successo iniziano da criteri, giurisdizione e tempistica, non da una ricerca di annunci.
- Nessun requisito di residenza: gli acquirenti internazionali possono acquistare liberamente immobili a NYC + Miami
- Il FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) si applica alla vendita: ritenuta di ~15%
- Le strutture societarie (LLC, trust, società estera) incidono su esposizione fiscale, anonimato e pianificazione successoria
- I costi di closing a NYC gravano soprattutto sull'acquirente (mansion tax, imposta sul mutuo, avvocato); a Miami sono più bassi ma con specificità statali
- Le Co-op (cooperative abitative) di Manhattan in genere respingono gli acquirenti internazionali; i condo li accettano; le nuove costruzioni sono la via più comune
Gli Stati Uniti accolgono con favore l'investimento immobiliare internazionale. Non ci sono imposte di bollo aggiuntive, nessun tetto alla proprietà straniera e la maggior parte degli stati non prevede restrizioni per gli acquirenti non statunitensi, sebbene la Florida abbia introdotto restrizioni per i cittadini di alcuni paesi con la SB 264 (trattata in dettaglio più avanti).
In un mondo in cui il Canada ha vietato l'acquisto alla maggior parte degli stranieri (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, prorogata fino al 2027), Australia e Nuova Zelanda impongono approvazioni rigorose, e città come Singapore (60% di imposta di bollo aggiuntiva), Toronto (35%), Vancouver (20%) e Hong Kong (BSD eliminata a febbraio 2024) hanno storicamente applicato imposte di trasferimento punitive agli stranieri, gli Stati Uniti restano notevolmente aperti.
Detto ciò, gli acquirenti internazionali affrontano considerazioni specifiche: finanziamento, strutturazione societaria, ritenuta FIRPTA, esposizione all'imposta di successione, trattati fiscali del paese d'origine e restrizioni della Florida legate al paese. Questa guida copre ciò che occorre sapere prima di acquistare un immobile a New York City, Miami o altrove negli Stati Uniti, con particolare attenzione agli aspetti pratici dell'acquisto da non residente negli USA.
Per un approfondimento specifico su Miami riguardo ai vantaggi fiscali della Florida e alle restrizioni per paese della SB 264, consultate la nostra guida I Migliori Quartieri di Miami per Comprare un Condo . Per la scelta del condo a NYC, vedete la nostra Guida all'Acquisto di Condo di Lusso a Manhattan. Per la questione di fondo sulla proprietà, vedete Gli Stranieri Possono Comprare Immobili negli USA?.
Dati Rapidi 2026 per Acquirenti Internazionali
NYC vs Miami in Sintesi per Acquirenti Internazionali
| Fattore | New York City | Miami |
|---|---|---|
| Imposta statale sul reddito | Fino al 10.9% (NYC aggiunge ~3.876%) | 0% (nessuna imposta statale sul reddito) |
| Prezzo mediano condo $/sqft | ~$1,998 | ~$995 |
| Mansion tax | Dall'1% al 3.9% (progressiva) | Nessuna |
| Documentary stamp tax | N/A | ~0.7% del prezzo di vendita |
| Quota di Co-op sull'offerta | ~70% (restrittiva verso gli acquirenti stranieri) | ~0% (solo condo) |
| restrizioni per paese della SB 264 | N/A | 7 paesi soggetti a restrizioni (Cina, Russia, Iran, Corea del Nord, Cuba, Venezuela-Maduro, Siria) |
| Diritti degli inquilini | Forti (stabilizzazione degli affitti negli edifici pre-1974 con 6+ unità) | Favorevole al locatore |
| Ideale per acquirenti internazionali che cercano | Preservazione del capitale, prestigio, accesso all'istruzione (Columbia, NYU) | Efficienza fiscale, stile di vita, affinità culturale latinoamericana |
Molti acquirenti internazionali finiscono per possedere in entrambe le città: Manhattan per affari e istruzione, Miami per stile di vita e residenza fiscale.
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PARTE 1IL MERCATO IMMOBILIARE USA È MOLTO TRASPARENTE
PARTE 2NELLA MAGGIOR PARTE DEI CASI, LE COMMISSIONI LE PAGA IL VENDITORE
PARTE 3NESSUNA IMPOSTA DI BOLLO AGGIUNTIVA PER GLI ACQUIRENTI STRANIERI
PARTE 4GLI ACQUIRENTI STRANIERI DOVREBBERO PUNTARE SUI CONDO, NON SULLE CO-OP
PARTE 5IL FINANZIAMENTO È FACILMENTE DISPONIBILE PER GLI ACQUIRENTI STRANIERI
PARTE 6GLI INVESTITORI NON PAGANO IMPOSTE SUI REDDITI DA LOCAZIONE NEI PRIMI 10-15 ANNI DI FINANZIAMENTO
PARTE 7GLI ACQUIRENTI STRANIERI DEVONO OPTARE PER LA DEDUZIONE DELLE SPESE AI FINI DELL'IMPOSTA SUL REDDITO
PARTE 8RITENUTA FIRPTA
PARTE 9GLI ACQUIRENTI STRANIERI DEVONO PIANIFICARE PER EVITARE L'IMPOSTA DI SUCCESSIONE (ESTATE TAX)
PARTE 10GLI ACQUIRENTI STRANIERI DOVREBBERO CONSULTARE I FISCALISTI DEL PROPRIO PAESE
PARTE 11GLI STRANIERI POSSONO DIFFERIRE LE IMPOSTE SULLE PLUSVALENZE ACQUISTANDO UN ALTRO IMMOBILE DA INVESTIMENTO
PARTE 12GLI ACQUIRENTI STRANIERI NON DEVONO TROVARSI NEGLI USA PER CHIUDERE L'OPERAZIONE
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