Analisi del Mercato Immobiliare di Manhattan

Inversione di Tendenza nel Mercato Immobiliare di Manhattan nella Seconda Metà del 2022

Il 2022 è stato l'anno di due mercati a Manhattan.

L'inizio del 2022 ha proseguito il boom partito all'inizio del 2021, trainato dallo sblocco della domanda repressa e da un contesto di tassi artificialmente bassi implementato dalla Fed agli albori del Covid.

Nel giugno 2022, tuttavia, dopo che la Fed ha attuato il suo primo aumento jumbo di 75 punti base al tasso di riferimento, il mercato si è rapidamente indebolito, lasciando la maggior parte degli acquirenti e dei venditori in una situazione di stallo per il resto dell'anno, mentre si adeguavano alle nuove realtà del mercato. Ciò è illustrato nel grafico seguente, che confronta l'attività contrattuale mensile.

Attività Contrattuale Mensile

Con soli 602 contratti firmati a dicembre 2022, si è trattato di uno dei finali d'anno peggiori dal 2008. Man mano che acquirenti e venditori si adeguano a una nuova realtà, ci aspettiamo che il mercato riprenda a muoversi all'inizio del 2023, poiché la domanda è ancora presente.

Prezzi degli Immobili a Manhattan

Condomini

• $2,75M prezzo medio di vendita
• $2.074 prezzo medio per piede quadrato
• Pur trattandosi di un incremento rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente, l'aumento è stato principalmente dovuto ai rogiti avvenuti in un numero ristretto di torri ultra-luxury, come Central Park Tower e 220 Central Park South, che hanno distorto i risultati verso l'alto.
• In sostanza, il prezzo per piede quadrato è rimasto sostanzialmente invariato anno su anno, appena sotto i $2.000 per piede quadrato.

Co-op

• $1,27M prezzo medio di vendita
• $1.225 prezzo medio per piede quadrato

• $3,19M prezzo medio di vendita
• $2.415 prezzo medio per piede quadrato
  

Segmento Luxury (top 10% delle vendite)

• $8,06M prezzo medio di vendita
• $2.909 prezzo medio per piede quadrato
• $3,95M soglia di ingresso per il segmento luxury

Aumenti dei Tassi della Fed nel 2022

In un periodo di soli 10 mesi nel 2022, la Fed ha alzato il tasso di riferimento dei Fed Funds del 4,0%, come mostrato nel grafico seguente. Questa azione senza precedenti è stata adottata nel tentativo di contenere l'inflazione, un fenomeno globale nel 2022.

Sebbene i tassi siano più alti di quanto non lo siano stati dal 2008, in passato sono già stati elevati e i mercati immobiliari hanno funzionato bene in quel tipo di contesto di tassi. Tuttavia, è il ritmo degli aumenti di quest'anno, concentrati in soli 10 mesi, a destare maggiore preoccupazione. Ciò si è tradotto in un aumento del tasso del mutuo fisso jumbo a 30 anni dal 3,1% del 1° gennaio 2022 al 5,7% del 31 dicembre 2022. In calo rispetto al 6,35% di ottobre.

Manhattan ha molti acquirenti in contanti (circa il 55%) rispetto ad altre città, quindi i tassi di interesse non svolgono sempre un ruolo così determinante nell'attività locale. Inoltre, le co-op, che rappresentano il 70% dello stock immobiliare e sono una caratteristica unica di New York City, hanno regole molto rigide sulla quantità di finanziamento che è possibile ottenere. Alcune consentono un finanziamento massimo del 70%, ma molte solo del 50%. Alcune non consentono alcun finanziamento. Questi sono fattori attenuanti per il mercato di New York, ma non aiutano il primo acquirente, che spesso ha bisogno di un mutuo per acquistare.

La Scarsa Offerta di Immobili a Manhattan Salva la Situazione

La vera ancora di salvezza in questa situazione è la mancanza di offerta sul mercato. Rispetto alla fine del 2020, quando i livelli di inventario superavano gli 8.100 immobili, l'offerta attuale è ai minimi di 5.858 unità. Le ragioni sono molteplici, come ho discusso ad agosto e riassunto di seguito.

La quantità limitata di offerta dovrebbe porre un freno ai potenziali cali dei prezzi man mano che entriamo nel 2023. E non prevediamo nemmeno l'arrivo di nuovo inventario sul mercato nel breve periodo, per le seguenti ragioni:

• Mutui a tasso agevolato come vincolo
• L'80% dei newyorkesi con mutui ha tassi inferiori al 5%.
• Ciò porterà i proprietari a rimanere nelle loro abitazioni attuali indefinitamente.
• Nessuno scambierà il proprio mutuo al 3% con uno al 6% nel breve termine.

• Mercato delle conversioni da affitto a condominio bloccato dalla legge dello Stato di New York del 2019
• La legge penalizza i proprietari di edifici con inquilini a canone stabilizzato, rendendo impossibile creare appartamenti a prezzi di mercato da unità a canone stabilizzato. A meno che non vengano apportate modifiche a questa legge, non ci saranno conversioni, in quanto non hanno alcun senso finanziario per uno sviluppatore.
• La scadenza dei programmi di abbattimento fiscale rende più costoso per gli sviluppatori costruire
• Le agevolazioni fiscali 421a, 421g e J-51 sono tutte scadute.
• Erano strumenti eccellenti che il governo utilizzava per incentivare gli sviluppatori a costruire, ma non esistono più.
• I politici di sinistra di New York City hanno posto il veto a progetti con consistenti componenti di edilizia a prezzi accessibili del 30% e 50%.
• Pochissime vendite di terreni a Manhattan negli ultimi due anni, quindi non molti sviluppatori stanno pianificando di costruire in città.
• L'inflazione ha frenato molti sviluppi, poiché i costi sono imprevedibili, a differenza dei periodi normali.

Prospettive del Mercato Immobiliare di Manhattan 2023

Molti analisti hanno previsto un calo dei prezzi delle abitazioni in tutto il mondo nel corso del prossimo anno. Ciò probabilmente si verificherà, ma principalmente nelle aree che hanno registrato i rialzi più pronunciati durante il periodo Covid. Negli Stati Uniti, molte città di dimensioni minori sono esposte al rischio maggiore, poiché sono quelle in cui i prezzi sono aumentati di più. Città come Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ e apparentemente l'intero Connecticut.

New York City, tuttavia, non ha fatto parte di queste aree. In realtà, i prezzi a New York City sono diminuiti durante il Covid, poiché si è verificato un esodo di massa dalla città all'inizio della pandemia. I prezzi hanno recuperato quelle perdite solo nel 2021, registrando aumenti modesti rispetto alla maggior parte delle altre città.

Il Prime Residential Forecast di Knight Frank prevede che i prezzi a Manhattan aumentino di almeno il 2% nel 2023, dietro Miami (aumento del 5%) e Los Angeles (aumento del 4%) negli Stati Uniti. Tale livello di crescita colloca Manhattan al 13° posto nella previsione delle prime 25 città globali, dimostrando resilienza e fiducia nella città (e negli Stati Uniti in generale).

Knight Frank cita il "flight to safety dei capitali" e gli "acquirenti stranieri…che cercano maggiore, anziché minore, esposizione al Dollaro USA." Senza dubbio, i fattori che evidenzio riguardo alla scarsa offerta contribuiranno a compensare la pressione al ribasso sui prezzi derivante dalle azioni della Fed nel 2023.

I Mercati Immobiliari di Manhattan e Miami Continueranno a Mostrare Solidità

Molti ci hanno chiesto cosa pensiamo accadrà nei mercati di New York e Miami ora che la Fed ha alzato i tassi. Sebbene l'attività si sia rallentata, entrambi i mercati restano molto vivaci in base alle misure storiche.

In molti si chiedono se il rallentamento porterà a un calo dei prezzi. Mentre alcuni esperti affermano che ciò accadrà sicuramente in alcune regioni del Paese, data la rapidità con cui i prezzi sono saliti in quelle aree, le probabilità di cali di prezzi a Manhattan e Miami sono considerate rispettivamente Basse e Molto Basse.

Analisi CoreLogic - Giugno 2022: Probabilità di Calo dei Prezzi

SecondoCoreLogic, la zona metropolitana di New York ha una probabilità Bassa e Miami ha una probabilità Molto Bassa di registrare cali di prezzi nei prossimi 12 mesi.

Manhattan

Prezzi

I prezzi non sono aumentati allo stesso ritmo di altre aree del Paese. Il mercato immobiliare ha subito un crollo nel 2020 (con prezzi in calo medio del 7%) e ha iniziato a riprendersi solo nel primo trimestre 2021, una volta disponibili i vaccini (con prezzi in aumento medio del 16%).

1. Considerando che i prezzi a Manhattan sono aumentati del 4,5% all'anno negli ultimi 10 anni, un incremento netto del 9% (16% meno 7%) equivale approssimativamente a due anni di normale crescita dei prezzi.
2. I canoni di locazione sono aumentati del 20% su base annua, facendo impennare i rendimenti e rendendo questo un momento favorevole per gli investitori che desiderano acquistare immobili a Manhattan (soprattutto considerando che i prezzi non hanno subito picchi).
3. Prevediamo che gli aumenti dei canoni di locazione a Manhattan continuino, poiché i tassi ipotecari disincentivano i nuovi acquirenti primari nei prossimi 12 mesi, spingendo un maggior numero di persone verso il mercato delle locazioni.
4. Gli elevati prezzi immobiliari di Manhattan continuano a essere sostenuti dagli alti redditi locali, come riportato costantemente dal rapporto UBS Global Bubble.
5. Manhattan è un investimento a lungo termine. Gli investitori acquistano immobili a Manhattan per sicurezza. Dati i costi coinvolti, non è un mercato adatto alla speculazione pura o al trading rapido.
6. Il 50% degli acquirenti di Manhattan paga in contanti i propri acquisti immobiliari, in particolare nel segmento del lusso, quindi non risentono significativamente delle variazioni dei tassi di interesse.
7. Le cooperative rappresentano il 75% dello stock abitativo. Molte cooperative non consentono il finanziamento o lo limitano al 50%. Questo fatto ha sostenuto il mercato immobiliare di Manhattan durante la crisi Lehman.
8. Tuttavia, la valutazione creditizia è molto rigorosa, quindi non ci troviamo in uno scenario simile al 2008.

Offerta

1. L'offerta è relativamente limitata per i migliori progetti di condominio a New York City nelle aree prime.
2. L'offerta è diminuita del 10% rispetto allo stesso mese dell'anno precedente.
3. Nel segmento dei Condomini di Lusso, l'offerta in fase di sviluppo è molto ridotta.
4. Di tanto in tanto riceviamo richieste da investitori alla ricerca di acquisti in blocco di condomini a Manhattan. Nel 2018 ce n'erano parecchie, con numerosi edifici con almeno 50 unità da vendere.
5. Nell'elaborare una recente analisi per due investitori distinti (uno impegnato in una transazione 1031 di grandi dimensioni), ho rilevato che ci sono pochissimi edifici di primo livello che entreranno sul mercato nei prossimi 3-5 anni sotto la 96ª Strada. Inoltre, il numero di edifici con più di 50 unità da vendere è diminuito significativamente rispetto a quattro anni fa.
6. Alcuni edifici che erano in fase di sviluppo e che attendevamo con interesse, comeThe Cortland, One High Line e One Wall Street hanno avviato le vendite. Si tratta di progetti tutti di altissima gamma. Al di là di questi, sono pochi i condomini di primo livello in arrivo nelle aree prime.
7. La scarsità di prodotto di qualità spingerà probabilmente ulteriormente al rialzo i prezzi, fino al raggiungimento di un equilibrio tra domanda e offerta, un processo che richiederà verosimilmente anni.
8. La scadenza dell'agevolazione fiscale 421a, che in passato aveva incentivato gli sviluppatori a costruire condomini e immobili in affitto, ha portato a una riduzione dei nuovi sviluppi in fase di pianificazione.
9. I politici liberali di New York non hanno la volontà di incentivare gli sviluppatori a costruire, quindi non prevediamo il ritorno di tali agevolazioni.
10. Naturalmente, questi politici hanno una visione miope. La mancanza di incentivi agli sviluppatori produrrà solo: a) una riduzione dell'edilizia a prezzi accessibili in fase di costruzione (requisito obbligatorio per i nuovi progetti edilizi a Manhattan), b) una diminuzione delle entrate per la città e lo Stato, e c) un ulteriore aumento dei canoni di locazione per gli inquilini.

Miami

La ritrovata forza di Miami deriva da:

1. un massiccio afflusso di residenti (facoltosi) in fuga dagli stati ad alta fiscalità;
2. un afflusso di residenti alla ricerca di maggiori libertà e meno restrizioni Covid, poiché la Florida ha adottato misure molto permissive durante la pandemia;
3. un afflusso di hedge fund e aziende tecnologiche che si trasferiscono a Miami;
4. un'offerta molto limitata di abitazioni unifamiliari e condomini (soprattutto di grande metratura); e
5. un portafoglio di sviluppi praticamente vuoto.

Sebbene l'attività si sia rallentata negli ultimi mesi, non è a causa della domanda. È essenzialmente una questione di offerta. La domanda di abitazioni unifamiliari e condomini a Miami (e in tutta la Florida meridionale) è stata talmente elevata da esaurire le scorte disponibili. Inoltre, non si prevede che la nuova offerta abbia un impatto significativo sul mercato fino a quando il prossimo ciclo edilizio sarà pienamente avviato. Stimiamo che ciò richiederà 5-7 anni, poiché nel mercato non arriverà praticamente nulla nei prossimi 3 anni.

Approfondisco questo aspetto nel video qui sotto:

Titoli e Medie

Trovo sempre stimolante ascoltare Leonard Steinberg di Compass. In un recente post, ha messo in guardia acquirenti e venditori dal credere ai titoli dei giornali e dall'affidarsi eccessivamente alle medie. E ha assolutamente ragione.

1. Il mercato immobiliare è profondamente localizzato.
2. Non confondere i titoli di un mercato (o dell'intero Paese) con un altro mercato.
3. Manhattan è un mercato davvero unico (per molteplici ragioni) e le tendenze nazionali non si applicano, come la storia ci ha dimostrato.
4. Lo stesso vale per Miami, che attualmente sta vivendo una forte crescita. Questo è il motivo per cui Miami ha una probabilità Molto Bassa di registrare cali di prezzi secondo CoreLogic.
5. A Manhattan, osserviamo quanto il mercato possa essere iper-localizzato. Valutiamo gli edifici singolarmente, poiché spesso edifici adiacenti possono avere prezzi, domanda e traiettorie completamente diverse.
6. Anche a Miami il mercato può essere estremamente localizzato. I prezzi e la domanda sulla spiaggia non hanno praticamente alcuna relazione con i prezzi e la domanda di alcuni quartieri sulla terraferma.

Pertanto, non lasciarsi condizionare dalle medie, poiché le medie ci dicono soltanto ciò che è accaduto nel mercato nel suo complesso e sostanzialmente nulla riguardo a ciò che è avvenuto in un singolo edificio (o in una specifica linea di un edificio).

Siamo qui per guidarvi attraverso i mercati di Manhattan e Miami. Fissate una breve chiamata con me se posso chiarire qualsiasi altro aspetto che state considerando. Sarò lieto di approfondire entrambi i mercati, fornire una valutazione del vostro immobile se state pensando di vendere, o inviarvi una selezione di proprietà.

Buona Estate!

Il 2021 sarà senza dubbio uno degli anni migliori nella storia del mercato residenziale di Manhattan, con vendite concluse superiori a 9,5 miliardi di dollari nel solo terzo trimestre, il numero più elevato di compravendite in un trimestre negli ultimi 32 anni.

L'attività di vendita è stata alimentata da una domanda repressa finalmente libera di esprimersi, dalla crescente adozione dei vaccini, da prezzi ragionevoli, da tassi di interesse ai minimi storici, da un orientamento verso spazi più ampi (o dotati di spazio esterno) e da un aumento della ricchezza personale.

Questi 9,5 miliardi di dollari si riferiscono agli atti rogitati nel 2021, non necessariamente firmati nel trimestre, che rappresenta un indicatore più aggiornato del mercato.

Contratti Firmati in Calo nella Stagione Estiva, ma Ancora a Livelli Record per il Trimestre

Come si evince dal grafico sottostante, l'attività dei contratti firmati si è mantenuta su livelli elevati sin dall'inizio dell'anno, sebbene stia rallentando. Tale rallentamento potrebbe essere il risultato della stagionalità, poiché i mesi estivi sono solitamente più lenti rispetto al resto dell'anno. Detto ciò, le vendite del trimestre sono state da record.

Pur essendo inferiore del 29% rispetto al trimestre precedente, nel trimestre sono stati firmati 3.500 contratti. Con 270 contratti a settimana nel trimestre, si tratta di un numero da record assoluto. Ottobre continua il trend, registrando circa 305 contratti a settimana.

I Venditori Sono Soddisfatti, ma Non Eccessivamente

I venditori nel 2021 sono stati molto soddisfatti, specialmente dopo la scarsità di vendite del 2020. Gli acquirenti sono presenti, quindi la domanda è molto robusta, in particolare nel segmento del lusso dove si trovano gli appartamenti di maggiori dimensioni.

Nonostante l'attività sia stata significativamente elevata per la maggior parte dell'anno, l'incertezza non è ancora scomparsa del tutto, quindi i prezzi non stanno aumentando oltre i livelli pre-Covid. Lo sconto Covid del 6-9% (a seconda di quando si è acquistato l'anno scorso) è scomparso, ma non abbiamo ancora visto aumenti di prezzo rispetto ai livelli del 2019.

Con tutta questa attività, si potrebbe pensare che i prezzi siano pronti a salire nuovamente. In genere, gli aumenti di prezzo si verificano solitamente entro 9-12 mesi dopo un netto miglioramento dell'attività di vendita. Tenetevi pronti, poiché stiamo per entrare in questa fase a breve.

Le Unità con Prezzi Eccessivi Restano sul Mercato

Considerando che i prezzi sono rimasti in linea con i livelli del 2019, il terzo trimestre non era il momento per proporre un immobile a prezzi aspirazionali. Nel trimestre, le proprietà con prezzi allineati al mercato hanno impiegato 78 giorni per essere vendute. Al contrario, quelle che hanno richiesto una riduzione di prezzo hanno impiegato 181 giorni - più del doppio (2,3x) rispetto a quelle prezzate correttamente secondo le condizioni di mercato.

Prezzi Correnti nel Trimestre

Nota: Di norma preferisco confrontare i dati trimestrali con il trimestre precedente; tuttavia, nel terzo trimestre 2020, un terzo del volume delle vendite era attribuibile agli atti rogitati al 220 Central Park South, il condominio di nuova costruzione più costoso di New York City. 16 unità sono state rogitate a un prezzo medio di 37 milioni di dollari, per un totale di 592 milioni di dollari. Di conseguenza, mostro solo i dati del trimestre in corso. Per informazioni più dettagliate, non esitate a contattarmi.

Altre Statistiche di Interesse:

• L'attività di vendita è salita al livello più alto in 32 anni.
• Anche con tassi di interesse ai minimi storici, circa il 50% delle transazioni è avvenuto in contanti.
• Le vendite di Nuova Costruzione sotto i 3 milioni di dollari sono cresciute a un ritmo doppio rispetto a quelle sopra i 3 milioni di dollari, che comunque hanno raddoppiato rispetto allo stesso trimestre dell'anno scorso. Uno spostamento verso unità di dimensioni inferiori nella Nuova Costruzione ha inciso al ribasso sulla tendenza dei prezzi.
• Lo sconto medio di quotazione in tutti i segmenti è stato del 5,3% nel trimestre.
• I Mesi Totali di Offerta di condomini e cooperative, ovvero il numero di mesi necessari per vendere tutta l'inventario disponibile, è sceso a soli 5,1.
  
  

Avete perso il Minimo. Non perdete la Ripresa!

Manhattan Supera il Minimo di Mercato mentre l'Attività Contrattuale Esplode

Il secondo trimestre del 2021 è stato un trimestre eccezionale, smentendo tutti coloro che ritenevano morta la vita in città. Manhattan ha registrato la migliore stagione di vendite primaverile degli ultimi 6 anni e ha raggiunto il livello di attività di vendita più elevato dal 2007.

La domanda repressa, i prezzi ragionevoli, i tassi di interesse contenuti, il desiderio di spazi più ampi (o dotati di spazio esterno), la crescita della ricchezza personale e un bacino più ampio di acquirenti hanno fatto aumentare i volumi di vendita. In sintesi, la città è in pieno fermento, grazie alla scienza e, di conseguenza, a un rinnovato ottimismo.

Nota: per questo aggiornamento, confronto il secondo trimestre 2021 con il secondo trimestre 2019, un confronto molto più appropriato rispetto al secondo trimestre 2020, quando New York City era in lockdown.

I Contratti Firmati Impennano

I contratti firmati nel trimestre sono balzati del 60% rispetto allo stesso trimestre del 2019. Molte di queste transazioni non saranno rogitate fino al terzo trimestre 2021, periodo in cui ci aspettiamo di osservare qualche movimento positivo dei prezzi, considerato il volume e la tipologia degli appartamenti entrati in contratto nel trimestre.

Gli Appartamenti Più Grandi Tornano di Moda

Il mercato super-prime (oltre 10 milioni di dollari) ha registrato il miglior primo semestre di sempre, trainato da sconti a due cifre rispetto ai prezzi originali. Inoltre, si è registrato un notevole incremento delle vendite di appartamenti di grandi dimensioni, a tutto vantaggio del mercato oltre i 5 milioni di dollari.

Il mix delle vendite, che ha incluso uno spostamento significativo verso la vendita di appartamenti di maggiori dimensioni, ha distorto le tendenze dei prezzi, e Mentre il prezzo medio di vendita è salito a 1.130.000 dollari, il livello più alto dal raggiungimento di 1.215.000 dollari nel secondo trimestre 2019, le tendenze dei prezzi sono state distorte dalla composizione delle vendite.

Lo Sconto Covid si Assottiglia

Rispetto allo stesso trimestre dell'anno scorso, il prezzo medio per piede quadrato è diminuito del 3,6%. Questo è stato definito lo "sconto Covid". Nel primo trimestre questa differenza era del 9%, il che dimostra che lo sconto Covid si sta rapidamente riducendo. Ci aspettiamo che lo sconto Covid si azzeri nel terzo trimestre e scompaia entro il quarto, man mano che i datori di lavoro interrompono o limitano il "lavoro da casa."

Prezzi Correnti nel Trimestre:

Altre Statistiche di Interesse:

• L'attività di vendita dei condomini è salita al livello più alto in 30 anni.
• Le vendite di Nuova Costruzione sopra i 3 milioni di dollari sono state le più elevate degli ultimi tre anni.
• L'attività di vendita è cresciuta più rapidamente rispetto alle nuove disponibilità immobiliari, portando i mesi di offerta a scendere a 6,9 mesi, il ritmo più rapido degli ultimi 4 anni.
• Lo sconto medio di quotazione complessivo è stato del 6,4%.

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I Contratti di Aprile 2021 Superano

il Record di Marzo di 14 Anni

L'attività contrattuale a Manhattan ha continuato a salire a un nuovo record ad Aprile 2021 di 1.607 contratti firmati, battendo il record di Marzo di 14 anni di 1.500 contratti in un singolo mese. La prima settimana di Maggio conferma il trend e finora Maggio è sulla buona strada per eguagliare Aprile.

Con 1.607 contratti firmati, si tratta di un dato superiore del 50% rispetto ad Aprile 2019, un mese comparabile pre-Covid. Aprile 2020 aveva registrato soli 213 contratti firmati (presumibilmente avviati prima del Covid). Come promemoria, New York City è rimasta chiusa con le visite agli immobili vietate dalla fine di Marzo alla fine di Giugno 2020.

Sul fronte del lusso, secondo il Real Deal, sono stati firmati 652 contratti luxury da inizio anno fino alla fine di Aprile, un numero superiore a tutti i contratti luxury firmati nell'intero anno 2020.

Sul fronte della nuova costruzione, Aprile ha visto 235 contratti firmati, in aumento rispetto ai 165 di Marzo. È stato il livello di attività più elevato a Manhattan nel segmento della nuova costruzione negli ultimi tre anni.

Manhattan Rinasce dalle Ceneri

Dopo un anno 2020 estremamente deludente, quando l'isola di Manhattan è stata colpita dall'"esodo Covid" e fisicamente chiusa per 90 giorni, il mercato delle vendite residenziali di Manhattan è rinato dalle ceneri nel primo trimestre 2021. Mentre il mercato aveva iniziato a riprendersi gradualmente in Novembre e Dicembre 2020, il Primo Trimestre 2021 e, in particolare, Marzo 2021 hanno registrato un'attività di vendita straordinaria.

L'Attività di Vendita Balza nel Primo Trimestre 2021

Le vendite a Manhattan hanno accelerato a un ritmo vertiginoso a Marzo 2021, con un volume che ha superato i 1.500 contratti firmati, il miglior mese singolo in 14 anni. Anche Gennaio e Febbraio 2021 hanno visto i volumi di vendita battere quelli dei mesi corrispondenti almeno negli ultimi tre anni, come illustrato di seguito:

Gli acquirenti hanno approfittato della combinazione di tassi ipotecari ai minimi storici e prezzi più contenuti. Sono inoltre incoraggiati dalla nuova amministrazione, di cui New York City sta già beneficiando, in contrasto con la precedente che era determinata a penalizzare New York City per aver rifiutato in modo schiacciante Trump.

Prezzi in Calo, ma Non in Caduta Libera

Sebbene i prezzi siano in calo, non sono crollati come alcuni avrebbero potuto ipotizzare. Il prezzo per piede quadrato di un condominio a Manhattan era inferiore dell'8,8% nel primo trimestre 2021 rispetto al primo trimestre 2020. Questo si aggiunge ai prezzi già ridotti dall'introduzione del limite SALT nel 2018, che aveva avuto l'effetto di abbassare i prezzi a New York City mediamente dell'11% secondo l'economista Robert Schiller. Pertanto, i prezzi sono molto lontani dai loro picchi di pochi anni fa e sono pronti a riprendersi. Con un'amministrazione "blue", il limite SALT, che penalizza gli stati democratici, ha buone possibilità di scomparire nel 2021. Questo andrà a beneficio dei prezzi degli immobili e mitigherà l'esodo verso gli stati a bassa fiscalità.

Le Opportunità nella Nuova Costruzione Persistono

Esistono ancora occasioni nella nuova costruzione, poiché i prezzi sono stati ridotti significativamente per i progetti avviati 3 anni fa. I progetti lanciati di recente, tuttavia, sono stati prezzati secondo le condizioni attuali del mercato, quindi con pochi sconti. Mentre alcuni degli sconti si riflettono in prezzi più bassi, molti sono celati nelle concessioni sui costi di chiusura. Questi non emergono nelle statistiche sui prezzi per piede quadrato. L'entità degli sconti sulla nuova costruzione varia considerevolmente, dipendendo da fattori quali la data di lancio del progetto, la velocità di vendita fino ad oggi, il numero di unità rimanenti disponibili in una determinata linea, i partner di capitale nella struttura del capitale e, soprattutto, i prezzi minimi di cessione dei finanziatori (sono le banche a controllare effettivamente il prezzo, non lo sviluppatore).

Per ottenere la migliore offerta nella Nuova Costruzione, è necessario avere una mente aperta e non focalizzarsi su qualcosa che non otterrà i massimi sconti. Ad esempio, gli sviluppatori non offrono grandi sconti né sugli appartamenti con spazio esterno né sulle linee quasi esaurite.

Il grafico sottostante mostra come i prezzi della nuova costruzione abbiano parzialmente recuperato rispetto ai minimi di alcuni mesi fa.

I Vaccini Infondono Fiducia

Ci aspettiamo che i prezzi degli immobili inizino a salire gradualmente in Primavera/Estate e per tutto il resto dell'anno, man mano che New York City viene vaccinata. Ad oggi,il 44% dei residenti di Manhattan ha già ricevuto la prima dose del vaccino e il 27% è completamente vaccinato. Man mano che raggiungiamo il 70% della popolazione completamente vaccinata, le attività torneranno alla normalità, inclusa la piena riapertura di ristoranti e cinema (parzialmente aperti ora), spettacoli di Broadway e venue sportive, ecc. A quel punto, ci aspettiamo ulteriori cambiamenti significativi nel mercato. Una volta che il Paese riaprirà agli stranieri nel corso di quest'anno, ci aspettiamo che questa ripresa del mercato immobiliare di Manhattan acceleri enormemente!

Segnali di un Mercato in Continua Ascesa

La potenziale eliminazione del limite SALT, la scarsità di nuovi permessi edilizi (poiché la nuova costruzione è stata sospesa nell'ultimo anno) e la piena riapertura della città saranno elementi favorevoli per i prezzi degli immobili di Manhattan nei prossimi 4-5 anni, come abbiamo visto dopo la crisi Lehman.

Se state pensando di acquistare, fatelo ora per ottenere i prezzi migliori. L'inventario è sceso dai livelli record di 9.600 unità in vendita nell'Ottobre 2020 a 7.000 unità alla fine di Marzo 2021, ancora leggermente elevato. Ma se le vendite continuano allo stesso ritmo del primo trimestre, saremo in un mercato dei venditori entro l'inizio dell'estate. Con il riscaldamento dell'economia, i tassi di interesse aumenteranno, rendendo più costoso acquistare lo stesso immobile.

Il Mercato di Manhattan si muove... ora tocca a VOI MUOVERVI!

Il Mercato di Manhattan Parte Bene nel 2021 con un Incremento dell'Attività di Vendita

Mentre il mercato immobiliare di Manhattan è ancora alle prese con gli effetti del Covid, il quarto trimestre 2020, e persino il mese di Gennaio 2021, hanno registrato un netto miglioramento, alimentato da:

• Notizie positive sui vaccini e relativo avvio della campagna vaccinale che hanno aumentato la fiducia degli acquirenti,
• Tassi di interesse storicamente bassi,
• Venditori (e sviluppatori) che offrono sconti (lo sconto Covid medio era del 10%, molto inferiore per unità a prezzi più bassi e molto superiore per quelle a prezzi più elevati)
• Domanda repressa dai 3 mesi di lockdown
• Una nuova amministrazionefavorevole a New York City, e
• Potenziale abrogazione del limite SALT, che ha depresso i prezzi a New York City dell'11% (secondo Zandi)

I contratti firmati nel quarto trimestre sono stati superiori di circa l'8% rispetto allo stesso trimestre del 2019. Gennaio 2021 ha visto le vendite di condomini crescere del 50% e le vendite di cooperative aumentare del 167% rispetto allo stesso mese dell'anno precedente. Tutte buone notizie! Tuttavia, l'attuale elevata offerta di inventario in vendita rappresenta un freno al mercato che andrà a beneficio degli acquirenti nel 2021.

Anche il mercato delle locazioni ha registrato una ripresa negli ultimi mesi. Tuttavia, fino a quando le aziende non chiederanno ai propri dipendenti di tornare in ufficio, il mercato delle locazioni rimarrà fiacco. Ci aspettiamo una rapida inversione di tendenza nel settore delle locazioni nei prossimi mesi.

Conclusioni:

• È un mercato degli acquirenti, ma la finestra delle migliori opportunità si sta chiudendo,
• I prezzi sono calati ma non sono crollati,
• Gli acquirenti nel segmento del lusso sonotornatisul mercato - erano stati assenti per gran parte dell'anno,
• L'inventario è notevolmente diminuito rispetto al picco drammatico di Ottobre, ma è ancora a un livello elevato,
• È un ottimo momento per acquistare un appartamento di grandi dimensioni da uno sviluppatore - le nuove costruzioni hanno registrato alcuni degli sconti e delle concessioni più elevati mai visti.

Il Mercato di Manhattan Rimbalza nel Quarto Trimestre 2020

Con le notizie di persone in fuga dalle grandi città, non c'è da stupirsi che i miei clienti siano sorpresi di apprendere che l'attività dei contratti firmati a Manhattan sia stata robusta negli ultimi due mesi. I contratti firmati mensili in Ottobre e Novembre 2020 hanno mediato 855, con Dicembre 2020 sulla buona strada per superare i 717 contratti firmati di Dicembre 2019. L'attività dei contratti firmati nel trimestre fino a metà Dicembre ha già superato lo stesso trimestre dell'anno scorso.

La fiducia nel vaccino e la capitolazione dei venditori sugli sconti di prezzo hanno riportato gli acquirenti sul mercato. La maggior parte di questa attività contrattuale è avvenuta nel segmento sotto i 3 milioni di dollari, con il settore del lusso ancora fiacco ma in miglioramento.

Come si evince di seguito, il numero di contratti firmati sopra i 5 milioni di dollari continua a crescere e questo è il segmento dove si stanno registrando gli sconti più elevati.

Inventario Nettamente in Calo dai Massimi, ma Ancora Elevato

L'attività e la fiducia hanno ridotto l'offerta di immobili a Manhattan in vendita da circa 9.600 in Ottobre 2020 a 8.000 oggi.

Sebbene l'inventario sia superiore del 20% rispetto alla fine dell'anno scorso, quando i livelli erano a 6.600, siamo soddisfatti di vedere che i livelli di inventario sono scesi del 17% dal loro picco. Questa brusca inversione dell'inventario in Ottobre è stata probabilmente il risultato delle eccellenti notizie sui vaccini di Pfizer e Moderna. Speriamo che ciò non incoraggi eccessivamente i venditori.

Fino a quando il vaccino non sarà pienamente distribuito, ci aspettiamo che a New York City si possano trovare buone opportunità. Sebbene con il tempo e l'aumento dell'attività non ci aspettiamo che i Venditori continuino a offrire gli stessi sconti. La sensazione è che siamo già oltre il minimo del mercato, ma ancora in un periodo in cui un acquirente può ottenere sconti significativi a New York City.

Dove Sono Finiti gli Sconti?

Lo "sconto Covid" medio si è attestato intorno al 10%, sebbene più elevato nel segmento oltre i 4 milioni di dollari. Urban Digs ha analizzato le vendite concluse nel quarto trimestre 2020, rilevando che

• Sotto i 2 milioni di dollari - uno sconto medio del 5%
• Da 2 a 4 milioni di dollari - uno sconto medio del 10,4%
• Oltre i 4 milioni di dollari - uno sconto medio del 13,5%

Naturalmente, queste sono medie e tengono conto solo dei prezzi, non degli altri incentivi che gli sviluppatori offrono per concludere le transazioni, come i crediti sui costi di chiusura, ecc. È importante notare che il mercato immobiliare di Manhattan aveva già subito un colpo dopo la modifica della normativa SALT avvenuta alla fine del 2017, con il mercato che ha toccato il minimo nel terzo trimestre 2019. Pertanto, i prezzi avevano già registrato una flessione significativa prima dell'avvento del Covid. Lo sconto Covid aggiuntivo è semplicemente la ciliegina sulla torta per gli acquirenti.

Nuova Costruzione

Gli sconti dipendono in larga misura dai numerosi fattori dell'edificio stesso, come la sua posizione, il numero di unità vendute, eventuali problematiche specifiche dello sviluppatore, del finanziatore, ecc. Inoltre, quale linea dell'edificio si sta acquistando? Se lo sviluppatore ha venduto il 50% delle unità della linea migliore dell'edificio e lo 0% di un'altra linea, non ci si dovrebbe aspettare lo stesso sconto su entrambe.

Attualmente, gli sconti nella nuova costruzione variano notevolmente e dipendono davvero dai numerosi fattori che influenzano l'edificio stesso. Gli sviluppatori dipendono dalle loro banche, che dettano i prezzi minimi di cessione, quindi sono più inclini a offrire generosi crediti di chiusura piuttosto che sconti diretti. Tuttavia, abbiamo visto una combinazione di riduzioni di prezzo e crediti di chiusura.

Lo sconto medio è del 10% nella nuova costruzione più i crediti di chiusura, sebbene ci siano alcuni sviluppi che offrono questo su prezzi già ridotti. Non è insolito vedere sconti del 20-30% rispetto al Listino A, ovvero il prezzo originale depositato presso il Procuratore Generale dello Stato di New York.

Gli sviluppatori hanno coperto almeno una parte dei costi di chiusura dell'acquirente, inclusa una quota di questi costi:

• Tasse di Trasferimento (circa il 2%)
• Mansion Tax (scala graduata a partire dall'1% fino al 4% per importi superiori a 25 milioni di dollari)
• Parcheggio - può essere incluso a seconda dell'unità
• Box - può essere incluso
• Spese Condominiali - potrebbe coprire 1 anno di spese condominiali.

Alcuni sviluppatori non stanno trattando affatto o al massimo copriranno le tasse di trasferimento se hanno qualcosa di molto speciale nei loro edifici. Ad esempio, Park Loggia ha terrazze con vista su Central Park che vengono vendute ai prezzi richiesti. The Benson ha solo poche unità su Madison Avenue nell'Upper East Side che vengono anch'esse vendute ai prezzi richiesti. Altri edifici autofinanziati, e quindi non vincolati ad altri, non stanno negoziando neanche loro. Ma questi sono casi rari.

Conclusioni Macro:

• Questo è probabilmente il miglior mercato degli acquirenti nella nuova costruzione che New York City abbia mai visto negli ultimi 20+ anni.
• Non siamo in una crisi finanziaria; siamo in una crisi sanitaria che è stata probabilmente risolta.
• Non ci troviamo nella stessa situazione della Grande Recessione del 2008/2009, della Bolla Tecnologica del 2000 o dell'11 settembre, quando c'era paura e assenza di liquidità sui mercati.
• Le banche e i lavoratori del settore finanziario dispongono di abbondante liquidità e il DJIA è sopra 30.000 (non a 6.000 come nel 2009).
• La paura è nei venditori. Gli acquirenti hanno una finestra temporale limitata per approfittare di questa paura.
• Per coloro che sono ancora in attesa, ricordate che dovete fare un'offerta per ottenere uno sconto. Bisogna giocare per vincere!

Mentre chiudiamo l'anno, vogliamo augurare a tutti Buone Feste. Auguriamo che il 2021 sia migliore del 2020.

Il Mercato Immobiliare di Manhattan

Rimbalza in Ottobre 2020

Per comprendere in tempo reale cosa sta accadendo nel mercato immobiliare di New York City, il primo indicatore che esaminiamo è il numero di contratti firmati durante un determinato mese. I contratti firmati in Ottobre hanno registrato una significativa ripresa, raggiungendo 874 contratti firmati, in aumento del 30% rispetto a Settembre 2020 e del 4% rispetto a Ottobre 2019. Questa è una chiara evidenza che il mercato immobiliare di Manhattan si è ripreso dalle profondità della crisi Covid. Inoltre, i contratti firmati in Ottobre sono stati superiori a qualsiasi altro mese del 2020, anche prima del Covid, come si evince chiaramente dal grafico sottostante.

Gli acquirenti del segmento alto di Manhattan sono tornati

La maggior parte dell'attività di vendita ha riguardato immobili sotto i 3 milioni di dollari, tuttavia, sono stati firmati diversi contratti nel segmento oltre i 25 milioni di dollari, segnalando il ritorno degli acquirenti del segmento alto sul mercato. Sebbene non sapremo a quali prezzi sono stati scambiati per qualche settimana, abbiamo notato che molte, ma non tutte, le proprietà nel segmento oltre i 25 milioni di dollari sono state scambiate a sconti significativi. Mentre tutti i venditori stanno ora trattando, gli sconti significativi non sono stati il caso nel mercato sotto i 3 milioni di dollari.

L'Inventario a Manhattan sembra aver raggiunto il picco

L'inventario, o offerta, ha raggiunto il massimo a metà Ottobre con un record di 9.628 immobili in vendita e ora sembra in fase di riduzione. La nuova offerta mensile è diminuita del 21% rispetto a Settembre 2020 e dell'1,2% rispetto a Ottobre 2019. Questo indica che la crescita dell'inventario ha rallentato, tuttavia, il riassorbimento dell'eccesso di offerta richiederà ancora del tempo per tornare a livelli normali. Per questo motivo riteniamo che l'opportunità per gli acquirenti non sia ancora svanita, sebbene abbiamo superato il picco di incertezza causato dal virus. Nelle ultime settimane i livelli di inventario sono diminuiti e, come da venerdì 6 Novembre, sono scesi a 9.255 immobili in vendita. Si tratta di un numero molto elevato di immobili in vendita, considerando che l'inventario a quest'ora dello scorso anno era di circa 7.700.

Le vendite di immobili nei sobborghi di New York City hanno superato il picco

Sebbene le vendite rimangano a un livello elevato nel Westchester, Greenwich, Long Island e gli Hamptons, l'attività di vendita è scesa dal suo picco che ha caratterizzato i sobborghi di New York questa estate.

Ora che le elezioni sono terminate - quasi - e Pfizer ha annunciato unvaccinoefficace al 90%, crediamo che il mercato continuerà a riprendersi a Manhattan.

Il Miglior Momento per Acquistare a New York City

degli Ultimi 10 Anni

Siamo ora a tre mesi dalla riapertura del mercato immobiliare di New York City. Sebbene ci siano statenumerose sfide, la città si sta riprendendo. Iniziamo a vedere segnali di vita in termini di aumento dei contratti firmati e delle vendite in sospeso. Ma abbiamo ancora molta strada da fare, il che significa che c'è un'enorme opportunità per i capitali più avveduti.

Con la riapertura di ristoranti, palestre, uffici e musei, New York City ha assunto un aspetto molto più vivace. I newyorkesi rispettano il distanziamento sociale e indossano le mascherine in modo rigoroso, il che ha contenuto il virus in città.

Facendo un passo indietro e guardando il quadro generale del mercato immobiliare a volo d'uccello, sappiamo che è il momento giusto per acquistare a Manhattan. Se avete acquistato nel 2001 o nel 2009, sapete già cheNew York City si riprenderàpiù forte che mai. Pertanto, vi chiedo di fermarvi un momento a riflettere su dove vi troverete tra 18 mesi. Di sicuro, gli acquirenti che stanno ancora aspettando si pentiranno di non aver deciso di acquistare a New York City prima.

Ecco le nostre principali conclusioni su ciò che sta accadendo nel mercato in questo momento:

1. Il Covid ha creato un'opportunità temporanea di acquistare a Manhattan a prezzi contenuti.
2. Il grafico del pulse di mercato soprastante tiene conto delle vendite in sospeso e dell'inventario. Mostra chiaramente che New York City è stata in un mercato degli acquirenti e sta iniziando a riprendersi.
3. I venditori seri stanno quotando le loro proprietà a prezzi ragionevoli o stanno offrendo sconti. In particolare gli sviluppatori, che offrono riduzioni di prezzo e concessioni - impensabili fino a pochi anni fa... e che saranno di nuovo impensabili tra qualche anno.
4. Mentre lo sconto medio è stato dell'8%, stiamo riscontrando sconti molto più elevati (2x - 3x) sulle proprietà più costose.
5. La finestra di opportunità è adesso... quando si chiuderà? Probabilmente si chiuderà prima del secondo trimestre 2021, con le migliori opportunità nel quarto trimestre 2020, seguite da buone opportunità nel primo trimestre 2021. Una volta annunciato un vaccino efficace e pronto per la distribuzione, i venditori avranno maggiore fiducia - quindi vi suggeriamo di agire ora! Quando chiuderete la transazione, saremo nel 2021 e in un mercato completamente diverso.
6. 7.000 miliardi di dollari di stimoli governativi (14 volte più del 2008) significano che i rischi sono bassi. Questo non è il 2008. Le banche sono sane e il sostegno della Fed non è mai stato così massiccio.
7. Le valutazioni record del mercato azionario (un effetto collaterale degli stimoli governativi) dimostrano che la Federal Reserve sta facendo tutto il possibile per stimolare l'economia. Dimostrano inoltre che gli investitori hanno fiducia nell'economia statunitense e che il Covid sarà sotto controllo e poi storia in breve tempo.
8. New York City ha contenuto il virus da Giugno, con una governance molto più efficace rispetto al Governo Federale. I residenti hanno fatto la loro parte rispettando il distanziamento sociale, evitando grandi eventi e indossando le mascherine per proteggere i loro concittadini. Sebbene molta stampa faccia di tutta l'erba un fascio riguardo a tutta New York City, la maggior parte delle infezioni Covid si è verificata nel Queens e a Brooklyn, non a Manhattan. Non abbiamo visto questa informazione menzionata da nessuna parte nella stampa.
9. Il mercato delle vendite non è più in caduta libera come durante il lockdown. Le vendite in sospeso hanno svoltato l'angolo, crescendo sostanzialmente a Settembre, poiché il mercato ha superato il vero minimo.

Grafici per gentile concessione diUrbardigs

Le Nostre Migliori Selezioni Attuali:

 

Questo ampio appartamento con 2 camere a prezzo ridotto nell'East Villageè stato originariamente venduto come nuova costruzione a 400.000 dollari in più rispetto al prezzo attuale, a 3,4 milioni di dollari nel 2017. Si tratta di un edificio boutique del 2015 con straordinarie finestre a casement.Scopri di più.

20 West 53rd Street - Unità 22A
$4.750.000 / $2.748 per piede quadrato
Ridotta di $600.000 / Venduta per 5,7 milioni di dollari nel 2017

2 Camere / 2,5 Bagni / 1.728 piedi quadrati
Manutenzione: $3.792 / Tasse Immobiliari $2.414

Vivete alBaccarat Hotel and Residences, uno dei migliori hotel di New York City. Il proprietario originale ha pagato 5,7 milioni di dollari per questo appartamento, quindi è molto motivato a vendere con uno sconto di 1 milione di dollari.Scopri di più.

540 West 28th Street - Unità 3A
$885.000 / $1.560 per piede quadrato

Monolocale / 1 Bagno / 567 piedi quadrati
Manutenzione: $606 / Tasse Immobiliari $629

Questo monolocale al +Art nelWest Chelseaè prezzato davvero bene a $885K. Finalmente, i venditori stanno quotando appartamenti a prezzi per concludere rapidamente, non ai prezzi aspirazionali di qualche anno fa. Vicino a Hudson Yards e all'High Line!Scopri di più.

Per concludere, se desiderate effettuare una chiamata zoom per discutere il mercato in maggior dettaglio, scegliete semplicemente uno dei miei slot disponibili di seguito:

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Un'Estate Diversa a New York City

In questo periodo dell'anno, di solito aggiorno i Rapporti sul Mercato di Manhattan del secondo trimestre. Tuttavia, il secondo trimestre 2020 è una storia completamente diversa, poiché ilmercato immobiliare di Manhattanè rimasto chiuso per 12 delle 13 settimane che compongono il secondo trimestre.

Per chi non è a conoscenza di ciò che è accaduto a New York City, il 23 Marzo 2020 è entrato in lockdown e ne è uscito 90 giorni dopo, il 22 Giugno 2020. In questo periodo non erano consentite visite fisiche agli immobili. L'inventario è diminuito significativamente durante la crisi, poiché i venditori hanno ritirato le proprietà dal mercato o rinviato le quotazioni. Ora, tuttavia, le proprietà sono di nuovo sul mercato, con l'inventario in aumento dell'8% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.

Il mercato nell'ultimo mese sta lentamente riprendendo, ma non necessariamente ai livelli normali. Dalla riapertura 5 settimane fa, abbiamo osservato:

• L'84% dei contratti firmati era nel segmento sotto i 3 milioni di dollari.
• Una sorprendente urgenza in alcuni di questi acquirenti, consapevoli che New York City tornerà presto a una qualche parvenza di normalità.

• Poca attività nell'alta fascia del mercato, poiché molte persone si trovano ancora nelle loro residenze estive e le restrizioni ai viaggi sono ancora in vigore.
• I tassi di interesse sui mutui ai minimi storici (sotto il 3%), poiché la Fed ha ridotto il tasso di riferimento a zero.
• Gli indicatori complessivi suggeriscono prezzi inferiori dell'8-10% rispetto ai livelli pre-Covid, ma non a tutte le fasce di prezzo.
• Per la nuova costruzione, i costi di chiusura combinati e le riduzioni di prezzo intorno all'8-12% a seconda del progetto.
• Gli sconti più elevati si sono riscontrati nell'alta fascia del mercato, dove alcuni sviluppatori hanno ridefinito i prezzi delle loro quotazioni e stanno coprendo la maggior parte dei costi di chiusura dell'acquirente, offrendo incentivi molto interessanti per concludere ora.
• Le rivendite a 5 milioni di dollari e oltre non ricevono richieste di visita settimana dopo settimana. Pertanto, i venditori seri di una proprietà di grandi dimensioni devono essere pronti a scontare almeno il 10%, e probabilmente di più, rispetto ai prezzi pre-COVID.
• Gli sconti diminuiscono al diminuire dei prezzi, con pochi o nessuno sconto sotto il milione di dollari.

Affitti:

• Sebbene l'inventario delle locazioni sia elevato, il mercato registra anche un flusso costante di contratti di locazione firmati, soprattutto a 10.000 dollari al mese e meno. Sia pur con sconti!

Cosa ci aspetta?

Siamo ancora nelle prime fasi di una nuova realtà, tuttavia, per quanto riguarda il COVID,New York City è ora una scommessa più sicuradell'80% del Paese!

Se New York riesce a mantenere i suoi protocolli di sicurezza e a tenere basso il numero di infezioni, e se continuano ad arrivare notizie molto positive sui trial vaccinali e sui farmaci terapeutici (come il Remdesivir), la storia suggerisce che il mercato immobiliare di New York City si riprenderà rapidamente.

In questo momento abbiamo superato il picco di incertezza, che per New York City è stato il periodo Aprile/Maggio, quindi forse le migliori opportunità assolute sono alle nostre spalle. Tuttavia, riteniamo che gli acquirenti avranno i prossimi 4-5 mesi per concludere ottime transazioni. Una volta che sarà disponibile un vaccino noto per essere efficace, e le probabilità ci dicono che lo vedremo in autunno, New York City tornerà migliore che mai.

Domande?Fissa un appuntamento per una chiamata con me. 

Buona estate!

Anthony

L'Effetto del Coronavirus sui Prezzi degli Immobili di Manhattan

In mezzo a questa crisi globale senza precedenti, abbiamo ricevuto diverse domande riguardanti l'impatto delCOVID-19sui prezzi del mercato immobiliare di Manhattan. Speriamo che tutti stiate rimanendo al sicuro e in buona salute durante questo periodo tumultuoso. Mentre il verdetto su ciò che accadrà è ancora sospeso, ecco le ultime informazioni sul mercato immobiliare di New York City.

A fine Marzo, New York City è entrata in un "coma medicalmente indotto" per anticipare la crisi di salute pubblica. Di conseguenza, il mercato immobiliare di New York è rimasto completamente congelato nel tempo con un'attività contrattuale minima negli ultimi due mesi. Le visite fisiche a condomini, appartamenti e case di Manhattan sono state vietate dallo Stato di New York. E New York City è stata praticamente in lockdown da metà Marzo. Tuttavia, le transazioni che erano in corso prima della pandemia hanno potuto chiudersi virtualmente e le banche hanno continuato aerogare mutui. 

Siamo ora a metà Maggio e New York è a un mese oltre il picco della crisi ed è emersa dal suo coma auto-indotto. Grazie alla leadership del Governatore di New YorkAndrew Cuomo, New York ha appiattito con successo la curva e sta gestendo la sua uscita da questa crisi. Sebbene non siamo ancora completamente fuori dal bosco, una riapertura graduale è pianificata nelle prossime settimane e mesi. Molticondomini di Manhattanrevocheranno la moratoria su trasferimenti in entrata e in uscita a partire dal 15 Maggio e ci aspettiamo che la moratoria sulle visite venga revocata a Giugno.

Guardando allo specchietto retrovisore a Gennaio e Febbraio 2020, l'attività contrattuale era in aumento del 15% rispetto agli stessi periodi dell'anno scorso, promettendo una primavera 2020 molto solida per le vendite. Sfortunatamente, questo non è più il caso! Attualmente, il condominio e ill'inventario di cooperative in venditasi è contratto drasticamente, con soli 5.000 unità quotate in vendita, il 50% in meno rispetto ai normali livelli di inventario primaverili. Persino il calcolo dei giorni sul mercato, che conta il numero di giorni in cui una proprietà è stata quotata per la vendita, è stato congelato dai portali di quotazione, poiché tale calcolo è diventato privo di significato una volta implementata la moratoria sulle visite agli immobili. Quindi, qual è stato l'effetto sui prezzi degli immobili di Manhattan?

Sebbene sia prematuro trarre conclusioni sull'impatto del virus suiprezzi degli immobili di Manhattan, l'ex Presidente della Federal Reserve, Ben Bernanke, ha osservato che questa interruzione economica assomiglia più a una catastrofe naturale che a una depressione economica. Non è il risultato di un collasso del sistema finanziario come nel 2008 o della Grande Depressione. Le banche sono solide e ben capitalizzate. Fortunatamente, la Fed si è mossa rapidamente sullo stimolo monetario e l'amministrazione si è mossa rapidamente sullo stimolo fiscale.

Il lato positivo di tutto questo è che i prezzi degli immobili di New York City beneficeranno significativamente dei tassi di interesse ai minimi storici e del quantitative easing record. L'inflazione dei prezzi degli asset è lo scopo dichiarato del quantitative easing, sebbene possa richiedere del tempo prima che l'opportunità si materializzi. Indipendentemente dal livello di inflazione dei prezzi degli immobili di Manhattan derivante da questo stimolo QE record, in ultima analisi New York City rimane una delle principali città al mondo e le persone hanno ancora bisogno di una casa da acquistare o in affitto.

In definitiva, si tratta di un problema sanitario che può essere risolto, soprattutto ora che tutti sono focalizzati sul problema del Covid 19.

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6 Cose da Sapere sul Mercato Immobiliare di New York City questo Febbraio

1. Significativo Aumento dell'Attività di Vendita rispetto all'Anno Scorso

• Vendite in sospeso in aumento del 17% - Mercato complessivo
• Vendite in sospeso in aumento del 25% - da $600K a $1 milione
• Vendite in sospeso in aumento del 21% - da $1 milione a $2 milioni

Questo dimostra che l'attività di vendita è aumentata significativamente rispetto all'anno scorso, che ha rappresentato il minimo del mercato in termini di attività. Le proprietà nelle fasce di prezzo inferiori sotto i 2 milioni di dollari stanno registrando il rimbalzo più forte. Finalmente stiamo vedendo che la domanda supera l'offerta, una situazione che non si riscontrava da tempo a New York City. I contratti firmati aManhattansono stati in crescita a doppia cifra a Novembre 2019, Dicembre 2019, Gennaio 2020 e Febbraio 2020. Un indicatore anticipatore, un prolungato aumento nell'attività dei contratti firmati solitamente precede un'azione sui prezzi. Un Gennaio insolitamente lento ha comunque visto un numero impressionante di contratti firmati, il che non è comune per il mese più freddo dell'anno.

Aneddoticamente, quando chiamiamo altri broker per fissare appuntamenti, almeno il 25% delle volte queste unità hanno già un'Offerta Accettata. Niente di simile a 12 mesi fa. Le unità che stanno passando in contratto sono quelle sul mercato da tempo e che hanno subito diversi tagli di prezzo, oppure nuove unità quotate correttamente fin dall'inizio. Inoltre, nell'ultimo caso, stiamo assistendo a open house affollate e alcune guerre di offerte (un residuo di un'era diversa).

2. L'Attività nel Mercato del Lusso si Rafforza grazie agli Sconti

Gli sconti in tutta New York stanno concludendo le transazioni e a Gennaio abbiamo visto uno sconto mediano di quotazione del 6,4% (un tasso elevato per New York), il che dimostra che i venditori hanno capitolato e le transazioni vengono concluse. Sebbene il maggior aumento nell'attività di vendita abbia riguardato le unità sotto i 3 milioni di dollari, abbiamo visto alcuni miglioramenti anche nell'alta fascia.

Per esempio, ilrapportoOlshan ha rilevato: "Venti contratti sono stati firmati la settimana scorsa a 4 milioni di dollari e oltre, la terza settimana consecutiva con 20 o più vendite. La riduzione media dal prezzo richiesto originale è stata del 18%, un totale distorto dalle 2 vendite più alte."

"La media dei giorni sul mercato è stata di 803, un totale elevato perché metà delle proprietà era venduta da sviluppatori e si trovava sul mercato da anni. È stato il totale più alto mai registrato da quando abbiamo iniziato a monitorare questa statistica nel 2012."

Acquirenti di Central Park:Se avete tenuto d'occhio il mercato di Billionaire's Row e Central Park, ci sono opportunità disponibili. Ora potrebbe essere il momento di entrare prima che il mercato si riprenda. Ad esempio, per chi fosse disposto a vivere al Trump International Hotel and Tower in Columbus Circle, è possibile acquistare una splendida vista diretta su Central Parkcon 3 camerea $3.300 per piede quadrato (di seguito). DJT non sarà presidente per sempre e questo edificio si riprenderà a un certo punto. Inoltre, abbiamo visto sconti significativi alOne57e al Time Warner Building, sebbene il prezzo minimo per una vista diretta su Central Park in questi e altri edifici ultra-lusso si aggiri intorno ai $4.500 per piede quadrato.

Si noti che sentiamo spesso da acquirenti in questo segmento che altri immobili stanno per arrivare sul mercato. Sebbene ciò possa valere per altri quartieri, non ci sono nuovi edifici in arrivo inBillionaire's Row. Inoltre, il livello di inventario sotto i 20 milioni di dollari con vista su Central Park senza ostacoli è limitato, poiché la maggior parte di questi edifici ha un prezzo medio di vendita di 30+ milioni di dollari.

3. Nuove Costruzioni Vs Rivendite

Le Nuove Costruzioni prezzate 2-3 anni fa sono in ritardo sul mercato e la ragione è che c'è una disconnessione tra sviluppatori, banche e investitori.

Quello che diciamo ai nostri acquirenti:ci sono moltissime opportunità nel mercato delle rivendite con proprietà prezzate tra $1.100 e $1.800 per piede quadrato.

Naturalmente, ci sono opportunità anche nel segmento della nuova costruzione e abbiamo visto sconti del 15% in alcuni edifici. Molti di quegli edifici dove si vedono sconti a due cifre, tuttavia, sono stati lanciati anni fa. Al contrario, abbiamo visto edifici lanciati nel 2019 con prezzi che riflettono le condizioni attuali del mercato, che offrono pochi sconti da prezzi di partenza bassi, ma che comunque coprono molti dei costi di chiusura degli acquirenti.

Il mercato è molto sensibile al prezzo e motivato dal risparmio. È noto che esiste un inventario sommerso. Si tratta di unità ritirate dal mercato da venditori con aspettative irrealistiche, o di nuovi progetti in quartieri periferici. Gli acquirenti oggi sono molto avveduti e sanno riconoscere un buon valore. Se avete acquistato nell'ultimo decennio e cercate di vendere ora, probabilmente siete in perdita o in pareggio. Preparatevi pertanto a un percorso accidentato. I trucchi e le strategie di marketing - ce ne sono molti - non faranno vendere una proprietà con un prezzo eccessivo.

Proprietà di Nuova Costruzione in Vendita

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4. Gli Affitti Sono in Aumento

Dopo una certa debolezza negli ultimi anni, i canoni di locazione sono in aumento significativo su base annua. DalReal Deal- Mentre i cacciatori di appartamenti cercano di capire cosa stia succedendo con lecommissioni dei mediatori, hanno ora un'altra notizia che dà loro da riflettere: i canoni di locazione sono stati dal 5% al 6% più alti lo scorso mese rispetto all'anno precedente in tutti e tre i distretti coperti dal rapporto di mercato di Douglas Elliman.

5. Tassi Ipotecari

I tassi di interesse sui mutui sono crollati rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso e si attestano vicino ai minimi storici. Il tasso fisso a 30 anni si è attestato al 3,65%, mentre il mercato azionario era vicino a un massimo storico di oltre 26.900. In confronto, negli ultimi 30 anni, lo stesso tasso ipotecario ha mediato circa il 6,25%. Negli ultimi 10 anni, le uniche 2 volte in cui il tasso è stato più basso sono state a Settembre 2016, con un minimo del 3,42%, e a Novembre 2012, con un minimo del 3,32%.

È improbabile che i tassi possano scendere molto di più, poiché siamo già vicini ai minimi storici. Stiamo pertanto raccomandando ai nostri clienti di rifinanziare ora o di finanziare i loro nuovi acquisti immobiliari per approfittare di questo fenomeno di tassi ipotecari artificialmente bassi prima che sia troppo tardi.

5. Coronavirus e Acquirenti Stranieri

Sebbene sia troppo presto per determinare quale impatto l'allarme sanitario possa avere sul mercato immobiliare, va notato che il mercato immobiliare di New York è stato sostenuto dagli acquirenti nazionali mentre gli stranieri sono stati praticamente assenti. Gli acquirenti cinesi della Cina continentale sono assenti dal mercato di New York City dal 2016, gli europei sono stati assenti poiché la loro valuta è rimasta debole per un numero prolungato di anni. I latinoamericani e i brasiliani sono stati in gran parte assenti poiché le loro valute si sono svalutate.

Pertanto, non prevediamo che questo influenzi negativamente il mercato di New York City nel breve termine. Qualora il dollaro dovesse indebolirsi e l'allarme sanitario attenuarsi, il mercato potrebbe decollare. Infine, alcuni Paesi asiatici potrebbero vedere opportunità di investimento limitate mentre le autorità cercano di arginare la diffusione, portando a maggiori investimenti a New York City, una destinazione priva di rischi.

Un Aggiornamento Video da Urbandigs

Molti clienti ci hanno chiesto cosa stia succedendo nel mercato di New York City, quindi ho voluto inviarvi un rapido aggiornamento tramite un video di Noah di Urbandigs.com. Ha fatto un ottimo lavoro nel distillare ciò che sta accadendo nel mercato immobiliare di Manhattan.

• Reset guidato dalle politiche per il Mercato di Manhattan nel 2019
• La modifica della legge fiscale federale TJCA a partire dal 2018, che ha limitato le deduzioni SALT a $10.000, ha reso più costoso l'acquisto per i proprietari di abitazione primaria (non per gli investitori).
• La Mansion Tax è aumentata a partire dal 1° Luglio 2019 con una scala progressiva che ha influenzato i tempi degli acquisti nel corso del 2019.
• Il mercato si è stabilizzato: le vendite si sono moderate, i contratti firmati sono migliorati e la crescita dell'offerta ha rallentato.
• Vendite in attesa di rogito in crescita del 7%
• Il minimo del mercato è stato toccato nel Q4 2018
• «Il colpo è già stato incassato», quindi questo potrebbe essere un buon momento per acquistare.

Da tempo diciamo ai nostri clienti che il minimo del mercato, in termini di attività, si è collocato intorno a novembre e dicembre del 2018. I numeri di novembre e dicembre 2019 hanno confermato la nostra lettura, poiché i contratti firmati sono cresciuti a doppia cifra rispetto allo stesso mese dell'anno precedente. A causa del clima di New York City, abbiamo stagioni di vendita ben distinte, quindi dobbiamo sempre guardare al mese o al trimestre corrispondente dell'anno precedente per capire come stiamo andando. [Verso la fine del video di Urban Digs, conferma quanto andiamo dicendo ai nostri clienti mettendo a confronto le vendite in attesa di rogito].

I numeri del 2019 sono stati fuorvianti perché un aumento della Mansion Tax è stato annunciato ad aprile per gli acquisti successivi al 30 giugno 2019. Questo ha anticipato al Q2 un numero significativo di vendite di importo elevato che si sarebbero naturalmente concluse nel Q3. Il confronto ha fatto sembrare pessimo il Q3 2019, ma mettendo a confronto Q3 e Q4 del 2019 nel loro insieme con lo stesso periodo del 2018, il volume delle vendite è calato solo del 4%.

La cattiva stampa seguita a un Q3 2019 disastroso ha però spinto i venditori (compresi gli sviluppatori) a offrire sconti più consistenti. Questo, a sua volta, ha prodotto un aumento delle transazioni, sia nel mercato delle rivendite sia in quello delle nuove costruzioni.

Siamo fermamente convinti che la correzione del mercato di Manhattan sia puramente un riassestamento dei prezzi guidato dalle politiche fiscali e causato dal tetto di $10K alle deduzioni SALT. Robert Schiller ha stimato che gli immobili di New York City hanno perso l'11% di valore a causa di questa nuova legge fiscale. La stampa parla anche di un problema di offerta, ma non riscontriamo necessariamente un eccesso di offerta nei quartieri più pregiati. Certo, un eccesso di offerta esiste nei quartieri di fascia «C» come il Financial District e il Lower East Side, ma nelle zone prime dell'UWS, dell'UES, di Greenwich Village, di Tribeca, semplicemente non ce n'è. Detto questo, sviluppatori e venditori stanno offrendo sconti interessanti per smaltire il prodotto, sapendo che le persone tendono a leggere i titoli senza soffermarsi sui dettagli.

L'attività contrattuale è un indicatore anticipatore dei prezzi. Se continueremo a vedere aumenti a doppia cifra dei contratti firmati, ci aspettiamo che i prezzi salgano e che questi sconti si riducano.

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Segnali Incoraggianti per i Condomini di New York City a Novembre

In media, a novembre 2019 gli acquirenti hanno ottenuto uno sconto del 5,7% tra l'Ultimo Prezzo Richiesto e il Prezzo Finale di Vendita. È lo sconto più ampio da oltre 8 anni!  Un divario davvero notevole per New York City e un'ottima opportunità per gli acquirenti. 

Gli acquirenti più accorti hanno colto gli sconti disponibili sul mercato e, di conseguenza, l'attività contrattuale sui condomini è cresciuta del 15% rispetto a novembre 2018. Un segnale incoraggiante dopo un anno tumultuoso per il mercato immobiliare di New York City (ovvero i tetti alle deduzioni SALT, le modifiche alla Mansion Tax e WeWork).

Opportunità al 35 Hudson Yards - fino al 30% di Sconto su un Numero Ristretto di Unità

Il Related Group ha bisogno di altre 5-7 unità perché l'Offering Plan del 35 Hudson Yards diventi efficace (serve il 15% di venduto prima che gli acquirenti possano prendere possesso), quindi sta offrendo sconti molto consistenti su alcune unità e per un periodo limitato. 

Con lo sconto applicato, il prezzo per piede quadrato di queste unità, che partono dal 57° piano, è compreso tra $2.250 e $2.400 per piede quadrato! Davvero poco per ciò che offrono. Il 35 Hudson Yards presenta finiture in stile Four Season tra le migliori che abbiamo visto a Manhattan.

Adatto alla clientela straniera, con servizi alberghieri (à la carte) forniti dal prestigioso Equinox Hotel alla base dell'edificio: i residenti del 35 Hudson Yards vivranno un'esperienza autenticamente a cinque stelle.  

Se non foste interessati, conoscete qualcuno che potrebbe esserlo? Non è una cosa che si vede tutti i giorni a New York City, tantomeno con il Related Group.

Fateci sapere se desiderate approfondire questo incentivo di prezzo a Hudson Yards. Saremo lieti di condividere le immagini e i video tour di ciascuna di queste unità. 

The Park Loggia al 15 West 61 Street

Come da noi previsto, 15 West 61 Street continua a essere la nuova costruzione più venduta di Manhattan. In soli 6 mesi il Park Loggia ha venduto oltre 65 unità alla data del 1° dicembre.

E perché? Posizione, Posizione, Posizione!

• All'angolo tra Broadway e la West 61st Street, a un solo isolato a nord di Columbus Circle, questa torre di 32 piani porterà 172 appartamenti nel quartiere dell'Upper West Side.
• È il primo edificio condominiale di nuova costruzione con prezzi ragionevoli realizzato nella zona di Columbus Circle da oltre 15 anni
• Prezzato per il mercato di oggi, non per il picco di mercato di 3 anni fa. 
• Manca cronicamente offerta, sia nell'esistente sia nelle nuove costruzioni, in questo autentico gioiello di quartiere dell'UWS

Lantern House Ha Avviato le Vendite a West Chelsea

Dopo 3 settimane sul mercato, The Lantern House sta firmando molti contratti. Non c'è dubbio che prezzi e posizione abbiano incuriosito gli acquirenti.  Il Meatpacking District e il West Village distano appena 4 isolati verso sud. Hudson Yards è 10 isolati più a nord, in linea retta risalendo la Tenth Avenue oppure lungo la High Line. L'area attorno alla High Line è ormai completamente edificata, quindi non vedremo sorgere altri edifici qui. È così e basta....e West Chelsea è oggi uno dei quartieri più cari di Manhattan.

Ecco perché fa piacere vedere prezzi d'ingresso così validi al Lantern House. È l'unica nuova costruzione sulla High Line con appartamenti da 1 camera da letto sotto i $2 milioni (pochissimi già a $1,45 milioni) e appartamenti da 2 camere da letto sotto i $3 milioni (pochissimi già a $2,4 milioni). Naturalmente, se volete la vista sul fiume, i prezzi degli immobili a Manhattan salgono, ma restano lontani dai livelli folli del vicino XI.

Il Settore Tech di New York City Va a Gonfie Vele

Nelle ultime settimane New York City ha consolidato la propria posizione come secondo polo tecnologico più importante al mondo, con contratti di locazione di enormi dimensioni firmati nel quartiere di Hudson Yards e nelle zone limitrofe. Le aziende tecnologiche si contendono gli spazi più pregiati del mercato immobiliare di Manhattan per attrarre l'ampio e qualificato bacino di talenti della città. La sinergia con i settori collegati fa di New York City la scelta giusta per questi giganti del tech. 

Leggete di più

Non Credete a Tutto Quello che Leggete

Questi titoli sensazionalistici vendono molti giornali e molti clic, ma non rendono un servizio ai lettori nel raccontare cosa stia realmente accadendo ai prezzi degli immobili di Manhattan. 

Sì, nel terzo trimestre l'attività di vendita e i prezzi sono scesi nettamente, ma il motivo vero è che gli acquirenti si sono affrettati ad anticipare le operazioni al secondo trimestre per evitare l'aumento della mansion tax. Puro e semplice. 

Di cosa si tratta esattamente? Il 1° luglio 2019 la mansion tax, un'imposta dello Stato di New York versata dall'acquirente al rogito, è passata da un'aliquota fissa dell'1% per gli immobili da $1 milione in su a una scala progressiva compresa tra l'1,25% e il 3,9% per gli immobili più costosi.  

Pur non essendo in piena espansione, il mercato immobiliare di Manhattan non è messo così male come lo descrivono questi titoli. 

• Un indicatore anticipatore, i Contratti Firmati, è calato solo del 2% nel trimestre rispetto allo scorso anno. Altro che bagno di sangue! 
• I quartieri più pregiati non soffrono di un eccesso di nuove costruzioni, anche se in alcuni segmenti si è costruito troppo, ovvero nel super e nell'ultra-luxury. Come abbiamo già osservato, si è costruito in eccesso nei quartieri di frangia come il Financial District, il Lower East Side e il Far Upper West Side, per esempio. Leggete di più a riguardo.

Oltre ai Tassi Ipotecari ai Minimi Storici e alla distensione di Trump con la Cina (almeno a oggi), come rileva il NY Post, c'è «di che rallegrarsi» se siete acquirenti.

Consapevoli che questi titoli resteranno impressi nella mente degli acquirenti per tutto il trimestre o anche più a lungo, alcuni sviluppatori di progetti appena lanciati hanno ridotto sensibilmente i prezzi proprio nell'ultima settimana. In particolare, due delle nostre nuove costruzioni preferite dell'UES (Hayworth e Beckford) hanno ridotto i prezzi dell'8-11% negli ultimi giorni. Qui sotto maggiori informazioni su entrambe:

È chiaro che il mercato immobiliare di Manhattan ha attraversato un riassestamento, innescato dalla legge fiscale del 2018 che ha reso più oneroso possedere una prima casa a New York. Ora che il riassestamento è avvenuto, riteniamo che vi siano opportunità per gli investitori di lungo periodo.

I tassi di interesse sono artificialmente bassi e sembra che si stiano compiendo passi positivi sul fronte della guerra commerciale di Trump, come avevamo previsto. È impossibile individuare con precisione il minimo di un mercato, ma pensiamo che il peggio sia alle spalle.

I Tagli di Prezzo delle Nuove Costruzioni

IlBeckford House and Tower, ha appena ricevuto un consistente aggiustamento di prezzo a poco più di 2 settimane dal soft launch. Merito dei media, ne sono certo! 

Come abbiamo osservato nella nostra newsletter del 21 settembre, consideriamo questo progetto una delle migliori nuove costruzioni di New York. Ora, con uno sconto dell'8-11% rispetto ai prezzi di lancio iniziali, l'affare è ancora più interessante. La qualità dell'edificio e delle sue finiture è paragonabile a quella di 135 East 79 Street e 20 East End Avenue. E ci aspettiamo canoni di locazione analoghi per il Beckford, oltre $100 per piede quadrato all'anno alla consegna (nella primavera 2020 per la Beckford House e nella primavera 2021 per la Beckford Tower). 

Richiedete Prezzi e Planimetrie per The Beckford House & Tower

The Hayworth, un altro progetto dell'UES lanciato nel corso dell'estate, ha ridotto i prezzi proprio oggi. L'appartamento 8A, per esempio, ha appena subito un taglio di prezzo dell'11%. Con questa riduzione, l'8A è quotato $2.101 per piede quadrato, un prezzo eccezionale per un prodotto di questo calibro. The Hayworth è un edificio boutique di sole 61 unità, all'angolo tra Lexington e la 86 Street, di fronte a The Lucida. Una volta completato, nella primavera 2020, sarà uno dei migliori edifici condominiali dell'UES. 

Richiedete Prezzi e Planimetrie per The Hayworth

Mercato della Rivendita

Molti venditori hanno finalmente fatto i conti con il mercato, con conseguenti tagli di prezzo significativi. In alcuni casi assistiamo a un ritorno ai prezzi del 2014/2015 per le unità di rivendita. Non in tutti i casi, ma certamente in alcuni. Gli immobili non prezzati sul mercato attuale, però, resteranno a languire. Quelli ben prezzati si stanno vendendo. 

Con un mercato degli affitti in rafforzamento e prezzi immobiliari in calo, i rendimenti sono piuttosto buoni, considerando che a livello mondiale i rendimenti si stanno comprimendo a causa dei tassi negativi.

Proprietà di Nuova Costruzione in Vendita

Ultimi Appartamenti in Vendita a Manhattan

Aggiornamento sul Mercato dei Condomini di Manhattan

Chi prova a cogliere il minimo assoluto di un mercato qualsiasi (immobiliare o azionario) scoprirà che è quasi impossibile, ma a volte i segnali sono chiari...

Un sensibile aumento dell'attività di vendita ad aprile suggerisce che il minimo possa essere ormai alle spalle!

Cosa Sta Succedendo Davvero

I contratti firmati ad aprile a Manhattan sono cresciuti a doppia cifra rispetto allo scorso marzo (+15,6%) e allo stesso periodo dell'anno precedente (+11,6%), secondo Urban Digs. I contratti firmati sono un indicatore anticipatore in qualsiasi mercato immobiliare. Un aumento significativo del numero di contratti firmati precede di norma un movimento positivo dei prezzi. Continueremo a tenere d'occhio questo dato nel corso del 2019, ma questi germogli sono un ottimo segnale del fatto che il mercato si sta stabilizzando e sta persino iniziando a invertire la rotta. Una notizia più che benvenuta dopo un primo trimestre deludente.

La nuova legge fiscale approvata a dicembre 2017 ha davvero tolto ossigeno al mercato di Manhattan nell'ultimo anno. Ora, però, che le persone ne comprendono meglio gli effetti dopo aver presentato la dichiarazione dei redditi 2018 (scadenza il 15 aprile), parte di quell'incertezza si è dissolta. Ricorderete che la legge ha fissato a $10K il tetto delle imposte statali sul reddito e delle imposte locali (per esempio quelle sugli immobili) (SALT) che un proprietario di prima casa poteva dedurre dalla dichiarazione federale, un importo irrisorio per un proprietario di prima casa a New York.  Per la maggior parte dei newyorkesi è stata una sorpresa totale e ha colto molti alla sprovvista. Tuttavia, se è vero che il tetto SALT ha tolto ossigeno al mercato per via dell'incertezza, l'impatto sulla fascia alta è stato minore grazie a compensazioni sotto forma di aliquote più basse, di una soglia AMT più elevata e di altre scappatoie.

Archiviata la modifica fiscale e con un'attività di vendita in ripresa, riteniamo che il 2019 sia il momento giusto per acquistare un condominio a Manhattan.  Considerate quanto emerge da questo rapporto di Douglas Elliman:

• Le vendite lente del 2018 hanno spinto i venditori a rivedere al ribasso le proprie aspettative. Dati forniti da Jonathan Miller Samuel.
• Gli acquirenti hanno oggi più scelta, perché l'inventario si è accumulato a causa dei minori volumi di vendita. Anche questo esercita una pressione al ribasso sui prezzi.
• I tassi di interesse sui mutui sono scesi di 40 punti base (quasi ½ punto) rispetto allo scorso maggio, rendendo il contesto di finanziamento molto interessante.
• Un PIL del 3,2% nel Q1 2019 e una crescita dell'occupazione formidabile (i tassi di disoccupazione più bassi dal 1969), il tutto con dati sull'inflazione contenuti, che mantengono i tassi di interesse su livelli ragionevoli e alimentano la ripresa.

Con prezzi più bassi, aspettative dei venditori riviste, tassi tagliati di recente, certezza sull'impatto della modifica fiscale e gli ultimi segnali di un'economia in pieno slancio a New York City e negli Stati Uniti, acquistare ora è molto interessante.  Ci aspettiamo di guardare al Q1 2019 come al minimo assoluto di questo ciclo di mercato.

Blog in evidenza:

«9 Consigli per Acquistare Immobili di Lusso a New York»

È un Mercato degli Acquirenti a New York City

Oggi riteniamo che l'attuale mercato residenziale di Manhattan rappresenti un'opportunità di investimento che capita una volta ogni decennio, forse una volta ogni generazione. Nel Q4 2018 Manhattan si è trasformata in un marcato mercato degli acquirenti: l'inventario è salito, le vendite hanno rallentato e i prezzi mediani richiesti sono scesi. Quest'anno arriverà sul mercato molta nuova offerta, in un momento in cui restano invendute unità di nuova costruzione degli ultimi 2 anni. Il mercato è stato debole e i venditori sono estremamente disponibili a trattare. Allo stesso tempo, l'economia di New York City è robusta. Crediamo che la combinazione di questi fattori renda questo un ottimo momento per un investimento di lungo periodo: il 2019 si profila come il momento perfetto per acquistare.

È un'occasione molto rara. Negli ultimi 20 anni e più, Manhattan è stata un mercato degli acquirenti solo altre due volte: nel 2001, subito dopo l'11 settembre, per appena sei mesi, e nel 2008-2009, dopo il crollo di Lehman Brothers, che innescò una crisi del credito durata un anno. L'attuale mercato degli acquirenti è iniziato alla fine del 2015, ma solo nel segmento ultra-luxury, una porzione minima del mercato. Da allora, però, si è allargato: prima al segmento luxury nel 2016 e nel 2017 e ora a tutti i segmenti di inventario, soprattutto nel 2018, dopo l'entrata in vigore della nuova e sfavorevole legge fiscale federale (di cui abbiamo parlato diffusamente nei nostri aggiornamenti precedenti), che ha spinto molti acquirenti a restare alla finestra.

Come si vede dal grafico qui sotto di Compound, acquistare immobili a Manhattan al momento giusto (vale a dire durante un mercato degli acquirenti) può dare frutti abbondanti:

Quanto ai dettagli sull'andamento del quarto trimestre del 2018:

• I contratti firmati nel Q4 2018 sono calati del 3% rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente, il livello più basso dal 2012. Il calo del 3%, però, è imputabile a una pesante flessione del 19% dei contratti firmati per i condomini, compensata da un forte aumento dei contratti firmati per le co-op.
• I prezzi dei contratti sono scesi in tutte le tipologie di inventario. L'attività contrattuale rappresenta lo stato di salute del mercato attuale meglio dei dati sulle vendite chiuse, che spesso includono contratti stipulati in un periodo non necessariamente rappresentativo delle condizioni odierne.
• Sul fronte delle vendite chiuse, il prezzo mediano di vendita dei condomini è sceso dell'8,1% a $1,48 milioni, il livello più basso da diversi anni.
• Il numero di condomini venduti nel quarto trimestre è calato del 22,7% rispetto al terzo trimestre e del 13,0% anno su anno, il che significa che i volumi di vendita sono più lenti di quanto non lo siano stati da moltissimo tempo.
• Il prezzo mediano di vendita per piede quadrato è salito, ma l'incremento è stato distorto da rogiti di importo molto elevato in due edifici ultra-luxury che hanno avviato i closing, 520 Park Avenuee220 Central Park South.

Bene, che cosa significa tutto questo? 

• C'è una finestra di opportunità per acquistare adesso.
• Gli acquirenti hanno più potere di spesa di prima.
• Gli acquirenti hanno anche molte più opzioni tra cui scegliere.
• Gli sviluppatori sono diventati più creativi offrendo nuovi incentivi, mentre i singoli venditori trattano in misura significativa sul prezzo.
• Gli acquirenti hanno la forza contrattuale per chiedere cose che due anni fa avrebbero fatto saltare la trattativa con un venditore, come l'ammissione di condizioni sospensive legate al mutuo o l'accollo dell'imposta di trasferimento e delle spese condominiali.

Tenete presente che questa rara occasione si verifica proprio mentre l'economia di New York City è in pieno slancio e in condizione di continuare a crescere negli anni a venire (si pensi, per esempio, all'espansione di Google a West Soho, all'apertura di Hudson Yards a marzo 2019 e così via).

Mentre le operazioni si concludono, molti potenziali acquirenti restano alla finestra in attesa di vedere come va. Il nostro avvertimento è che risulta impossibile cogliere il minimo di qualsiasi mercato. Spesso un acquirente aspetta troppo, si lascia sfuggire il punto di minimo e perde la propria forza contrattuale. I tassi di interesse sono scesi dai massimi del 2018, il che rende questo un buon momento per entrare o rientrare sul mercato, prima che ricomincino a salire di nuovo. 

Perché Ora è il Momento Giusto per Investire nel Mercato dei Condomini di Manhattan

Warren Buffett l'ha detto meglio di chiunque altro: «Il prezzo è quello che paghi, il valore è quello che ottieni . . . È saggio avere paura quando gli altri sono avidi ed essere avidi quando gli altri hanno paura.»

Alcuni rapporti recenti sul mercato immobiliare di New York City hanno spaventato più di qualcuno. Guardando al quadro d'insieme e alle statistiche complessive contenute in quei rapporti è abbastanza chiaro il motivo di quel timore, ma bisogna scavare più a fondo per capire la storia per intero.

Nel terzo trimestre del 2018 gli acquirenti di condomini a Manhattan sono rimasti cauti a causa dei timori legati alla nuova legge fiscale (FN1) entrata in vigore alla fine del 2017, nonostante un'economia molto solida, un mercato azionario da record e tassi di interesse ancora relativamente bassi, seppure in rapido aumento.

Il mercato immobiliare di Manhattan è raramente un mercato degli acquirenti, quindi se cercate un investimento sicuro di lungo periodo, questo potrebbe essere il momento di comprare. Non sarà un fenomeno prolungato né si ripeterà a breve. Anzi, nel corso del Q3 la fascia alta del mercato (>$5M), che aveva avviato una correzione nel 2016, ha cominciato a recuperare terreno, come vedremo qui sotto.

I Titoli Non Raccontano Tutta la Storia

Per quanto i titoli sul trimestre siano stati preoccupanti, non raccontano tutta la storia. Dobbiamo guardare a ciò che accade oggi sul mercato e non a 1, 2 o 8 trimestri fa, che è invece ciò su cui si concentrano di solito i rapporti trimestrali. Se si guarda al numero di Contratti Firmati nel trimestre, un indicatore anticipatore, questo trimestre è risultato pressoché in linea con lo stesso trimestre dell'anno precedente.

• I contratti firmati a Manhattan hanno mostrato una lieve flessione dell'1% rispetto al numero firmato nel Q3 2017.

• Il segmento migliore per contratti firmati è stato quello $5M - $10M (con un aumento del 30% dei contratti firmati, trainato soprattutto dalle vendite in due nuove costruzioni, The Belnord e 100 E 53rd).

• Il secondo segmento migliore è stato quello degli immobili da $10M in su, con un aumento dell'attività del 10%.

• Pur non sapendo a quale prezzo queste unità sotto contratto saranno effettivamente scambiate finché non verranno rogitate e registrate, cosa che potrebbe avvenire tra molti mesi, il recupero dell'attività dopo un lungo torpore è rassicurante. Di certo, gli sconti hanno avuto un ruolo in queste vendite.

Le vendite chiuse nel terzo trimestre del 2018 restituiscono però un quadro diverso. Quando si guarda alle vendite chiuse si valutano soltanto le unità rogitate nel trimestre, a prescindere da quando il contratto è stato firmato. Nel caso delle nuove costruzioni, in alcuni casi ciò può essere avvenuto 3 anni fa. Le informazioni sulle vendite chiuse possono quindi risultare un po' datate, pur restando un buon materiale per cogliere le tendenze.

• I rogiti complessivi a Manhattan sono calati dell'8% (pur essendo in crescita del 5% sul Q2 2018)
• Le vendite chiuse di nuove costruzioni sono crollate, con una flessione del 37%. Questo ha portato alcuni sviluppatori a scontare sensibilmente i prezzi delle nuove costruzioni negli edifici che erano sovraprezzati in partenza o che si trovano fuori dai quartieri più pregiati e richiesti. Core Group ha riportato uno sconto medio sulle nuove costruzioni pari al 14% nel trimestre, quasi un record, dall'8% dell'anno precedente.
• Gli acquirenti allontanati dai prezzi elevati delle nuove costruzioni si sono rivolti ai condomini di rivendita, cresciuti del 2%, mentre le vendite chiuse di co-op sono calate dell'8%.
• L'inventario nel trimestre è cresciuto in modo significativo, del 13%, il che allungherà i tempi di commercializzazione futuri.
• L'inventario di co-op in rivendita è salito di più, del 26%, mentre quello dei condomini in rivendita è salito del 4%. L'inventario di nuove costruzioni è calato del 5%.
• Il prezzo medio di un condominio è stato di $2,66 milioni, in calo del 2,3%. Il prezzo medio per piede quadrato delle unità condominiali di rivendita è sceso del 5%.  
• Il prezzo medio di una nuova costruzione è stato di $4,33 milioni, mentre il prezzo per piede quadrato delle nuove costruzioni è salito del 4%.
• Il prezzo medio per piede quadrato del mercato luxury (il 10% superiore delle vendite) è salito del 2,7% e la soglia di ingresso del luxury è scesa a $3,85 milioni.

Credito fotografico: 111 Murray

Il Contesto Macroeconomico

• Il Dow e il NASDAQ viaggiano su livelli elevati. Le prese di profitto potrebbero benissimo far scendere le quotazioni ma, al di là delle discussioni sulle guerre commerciali internazionali, le azioni sono alte e monetizzare appare molto allettante.
• Il tasso di disoccupazione è in calo e, statisticamente, gli Stati Uniti sono in piena occupazione. La piena occupazione incoraggia la spesa. La spesa dei consumatori genera più profitti per gli azionisti.
• La deregolamentazione procede a pieno ritmo, quindi è molto probabile che lo sviluppo delle imprese continui la sua corsa al rialzo.
• Non c'è una bolla del credito, ma il Presidente della Fed dice che i tassi di interesse saliranno gradualmente per tutto il 2019. Tassi più alti spingono gli acquirenti ad accendere mutui a tasso fisso prima piuttosto che dopo.
• Tassi di crescita elevati in tutta l'economia tendono a far chiedere alle persone quanto durerà, e così in molti rimandano gli acquisti importanti. Gli economisti, oggi, dicono che non si intravede alcuna bolla del credito, quindi l'economia trainata dai consumi appare solida.

Perché Siamo Fiduciosi sul Mercato di New York City

In sintesi, riteniamo che questo sia un mercato degli acquirenti piuttosto favorevole in cui trovarsi, soprattutto se confrontato con il 2008.

• Con i venditori finalmente disposti a trattare, ora la forza è dalla parte degli acquirenti
• I tassi di interesse sono storicamente bassi
• L'economia è in pieno slancio
• La deregolamentazione procede a pieno ritmo
• La disoccupazione più bassa degli ultimi 69 anni
• New York City registra il livello di occupazione più alto degli ultimi 50 anni e l'industria di New York City è oggi ben diversificata, ben oltre la sola finanza
• Nessuna bolla del credito come nel 2008: le banche hanno requisiti severi e svolgono la loro due diligence
• I profitti delle aziende non sono mai stati così alti, soprattutto con la nuova aliquota ridotta al 21%
• L'eccesso di costruzioni nei mercati urbani viene di norma assorbito rapidamente

Scendendo nel dettaglio dei numeri, il mercato immobiliare di New York City appare solido. La maggior parte delle persone leggerà i rapporti generali, ma l'acquirente accorto ascolterà gli specialisti del settore immobiliare. Parafrasando Warren Buffett, quando gli altri hanno paura questo potrebbe essere proprio il momento giusto per comprare a New York City.

L'Effetto della Nuova Legge Fiscale Statunitense a Manhattan 

Ilnuovo provvedimento fiscale statunitense, entrato in vigore il 1° gennaio 2018, ha creato molto rumore sui media. Se però si guardano le clausole in dettaglio, la norma si rivelerà un vantaggio per le società e per gli investitori immobiliari, compresi gli acquirenti stranieri. Per chi è già proprietario di casa, soprattutto a Manhattan, la faccenda è un po' più complessa.

A Manhattan l'incertezza sugli effetti finali della nuova norma, che limita le deduzioni delle imposte statali e locali e riduce da $1 milione a $750K l'ammontare degli interessi deducibili sulla prima casa, ha reso il mercato nervoso e si riflette negli ultimi rapporti sul Q1, che mostrano un'attività del Q1 in calo del 10%, secondo Corcoran. La debolezza dei volumi ha interessato tutte le fasce di prezzo, ma si è fatta sentire soprattutto sulla fascia alta. L'attività di vendita del Q2 sembra in ripresa.

Per attenuare gli effetti negativi della legge fiscale, il Governatore Cuomo si è impegnato a fondo per modificare le regole fiscali statali. Ci aspettiamo che una certa incertezza permanga sul mercato, il che metterà gli acquirenti in posizione di guida per i prossimi mesi, almeno finché l'economia non comincerà a surriscaldarsi, un effetto collaterale atteso della riforma fiscale.

Molti edifici di lusso nei quartieri più pregiati di Downtown, come NoHo, SoHo, Tribeca, il West Village e il Flatiron, e il cuore dell'Upper West Side, per esempio, se la stanno però cavando piuttosto bene. I condomini prezzati correttamente continuano a vendersi in fretta, le vendite in attesa di rogito sono in crescita rispetto al mese e all'anno precedenti e vediamo ancora il 20% delle trattative chiudersi sopra il prezzo richiesto, un dato tutt'altro che trascurabile.

Rapporto sui Prezzi delle Case a Manhattan 

L'economia statunitense e New York City in particolare hanno registrato una forte performance economica a inizio 2018.  

• L'occupazione a New York City è salita al massimo storico di 4,426 milioni di persone. New York City ha guadagnato 702K posti di lavoro dal 2009, un incremento del 18,9%, il più alto dal secondo dopoguerra e ben superiore a quello nazionale, che ha aggiunto l'11,5% di nuovi posti. Tecnologia, media, sanità e attività legate al turismo sono stati i settori che hanno trainato le assunzioni negli ultimi 10 anni.
• L'indice Dow Jones è cresciuto del 25% rispetto a un anno fa, attestandosi a quota 25.000. Con quasi tutte le società che hanno pubblicato i dati 2017, il 75% ha riportato utili del quarto trimestre superiori alle attese.
• A febbraio i posti di lavoro sono aumentati di 313.000 unità, superando le attese di 100.000, mentre il tasso di disoccupazione si è fermato a un contenuto 4,1%.

Ci aspettiamo di vedere altri effetti positivi della nuova riforma fiscale nel corso dell'anno e una possibile Fase II della riforma che riduca le imposte sulle plusvalenze.  Restate sintonizzati...

Rapporto sul Mercato di Manhattan

Il mercato dei condomini nel cuore di Manhattan continua a mostrare solidità e vivacità. Mercati azionari ai massimi storici, finanziamenti a basso costo e facilmente accessibili e un quadro finalmente chiaro hanno contribuito a spingere il mercato. Un anno fa regnava una grande incertezza sulle elezioni statunitensi, i tassi di interesse salivano prematuramente e tutti erano sconvolti dalla Brexit. Alcune statistiche selezionate per il Q3 2017:

• I contratti firmati per condomini nella fascia $1M - $3M sono aumentati dell'11% anno su anno
• I contratti firmati per condomini nella fascia $3M - $5M sono aumentati dell'8% anno su anno. 
• Il mercato dei condomini ultra-luxury (oltre $10M) continua però ad affrontare venti contrari, anche se in questo trimestre il numero di contratti firmati >$10M è risultato superiore del 12%.
• Rivendite - $1.774 prezzo medio psf
• Nuove Costruzioni - $2.320 prezzo medio psf
• Luxury - $2.780 prezzo psf, con un prezzo di ingresso per il segmento Luxury (il 10% superiore delle vendite) a $4,1 milioni.

Come Sono i Livelli di Inventario delle Rivendite nel Mercato Immobiliare di Manhattan?

«Acquirenti , una correzione dei prezzi è già avvenuta e nell'ultimo anno circa il mercato nel suo complesso ha dato segnali di stabilizzazione e normalizzazione. Se avete una reale necessità di comprare e trovate l'immobile giusto, sfruttate questa fase lenta per ottenere in trattativa tutta la forza contrattuale possibile . Non si sa mai quando un venditore ne ha abbastanza ed è pronto ad accettare l'offerta.»

Leggete l'articolo completo su: medium.com

Siamo d'accordo con Urban Digs. Il mercato immobiliare di Manhattan si è già corretto, soprattutto nel segmento luxury, e oggi gli acquirenti hanno più forza contrattuale di quanta ne avessero tra il 2014 e il 2016. Ci aspettiamo che questa forza prosegua nel 2018, mentre si dipana la confusione sulle nuove modifiche fiscali.  Abbiamo però riscontrato che l'offerta di inventario in rivendita resta bassa. 

Abbiamo esaminato i livelli di offerta dell'inventario in rivendita in quattro quartieri di pregio molto apprezzati dai nostri acquirenti di prima casa e dai nostri investitori: Tribeca, Chelsea, Upper East Side e Upper West Side. Abbiamo guardato al segmento $5 - $10 milioni, al segmento $2 - $5 milioni e al segmento $1 - $2 milioni. 

Su tutti gli immobili in vendita a Manhattan nel segmento $5 - 10 milioni, c'erano solo 17 unità di rivendita in vendita a Tribeca, 8 unità di rivendita in vendita a Chelsea, 5 unità di rivendita in vendita nell'Upper East Side e 4 unità di rivendita in vendita nell'Upper West Side. In totale 34 unità di rivendita in questi quattro quartieri, che coprono buona parte dell'isola di Manhattan. 

Scendendo di fascia, su tutti gli immobili di Manhattan in vendita nel segmento $2 - 5 milioni, c'erano solo 22 unità di rivendita in vendita a Tribeca, 15 a Chelsea, 21 unità nell'Upper East Side e 32 unità nell'Upper West Side (Riverside inclusa). Fanno appena 90 unità disponibili nel segmento $2 - $5 milioni in questi quattro quartieri.  

Nel mercato d'ingresso, su tutti gli immobili di Manhattan in vendita tra $1 e $2 milioni, c'erano solo 2 unità di rivendita disponibili a Tribeca, 11 unità di rivendita a Chelsea, 15 unità di rivendita nell'Upper East Side e 19 unità di rivendita nell'Upper West Side. In totale 47 unità di rivendita disponibili in vendita nel segmento $1 - $2 milioni in questi quattro ampi quartieri. 

Come ha osservato Urban Digs, è vero che di questi tempi i venditori sono più aperti alla trattativa, soprattutto rispetto al 2014 - 2015, ma l'offerta di buoni condomini in rivendita resta relativamente bassa. E le nuove costruzioni si vendono con un premio elevato. Quando iniziamo a restringere il campo ai migliori immobili di Manhattan disponibili in vendita, per singolo edificio, per esposizione, escludendo quelli sovraprezzati, il numero di opzioni valide si riduce drasticamente. Perciò, se siete acquirenti con esigenze abitative o alla ricerca di un investimento, tenete a mente questa storia di offerta scarsa. 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

Grafici per gentile concessione di UrbanDigs

Aggiornamento sul Mercato di Manhattan Q4|2017

Il quarto trimestre del 2017 per il mercato immobiliare di Manhattan si descrive al meglio come stabile, con tre trimestri sugli ultimi quattro in aumento nell'attività di vendite chiuse. Il 2017 è stato un anno decisamente migliore del 2016, anche se nel trimestre si è registrato un calo marcato del numero di contratti firmati su base annua, attribuibile principalmente a fattori esterni al mercato come la riforma fiscale e il clima politico.

Guardando più da vicino alle tipologie di immobile, però, emergono variazioni significative. Il segmento delle co-op in rivendita è stato il più attivo, con un terzo trimestre consecutivo di crescita delle vendite. I contratti firmati per i condomini in rivendita sono stati invece penalizzati da prezzi ancora elevati, mentre le vendite chiuse di nuove costruzioni hanno subito un calo del 12% per via del ciclo attuale e delle tempistiche degli sviluppatori. Alla luce di tutto questo, e dell'incertezza sulla nuova riforma fiscale, possiamo ipotizzare che il mercato immobiliare di Manhattan stia lentamente diventando un mercato degli acquirenti.

Condomini in Rivendita

• Il prezzo medio per piede quadrato è stato di $1.759, invariato anno su anno.
• Il numero di vendite in questo mercato è calato del 3% a 929, il livello più basso dal Q4 del 2011.
• I giorni sul mercato sono stati 116, invariati anno su anno.
• L'inventario è sceso del 4% a 2.485 unità in vendita.

L'incertezza sugli effetti della riforma fiscale si è manifestata nel Q4 nel comparto dei condomini in rivendita, causando un calo dell'attività di vendita e prezzi piatti. Per il secondo anno consecutivo il mercato ha sottoperformato e ha registrato il minor numero di vendite dal 2011. L'inventario di unità disponibili è sceso di conseguenza, con una flessione del 3% su tutta la linea. In molti indicano uno scollamento nei prezzi, dato che l'inventario attivo scontava un premio a doppia cifra per piede quadrato rispetto alle vendite chiuse del Q4.

Co-op in Rivendita

• Il prezzo medio di una co-op è stato di $1,26 milioni
• Il prezzo medio per piede quadrato è stato di $1.167, con un aumento dell'1% rispetto all'anno precedente
• Il numero di vendite in questo mercato è cresciuto del 4%, arrivando a 1.733 immobili.
• I giorni sul mercato sono stati 88, in calo del 5% rispetto all'anno precedente.
• L'inventario è salito del 15% a 2.824 unità in vendita.

Le co-op in rivendita hanno chiuso il 2017 come il prodotto immobiliare più venduto dell'anno, continuando a battere le altre opzioni con vendite in crescita per il terzo trimestre consecutivo. Inoltre, l'elevata domanda di co-op in rivendita ha ridotto del 5% la permanenza media di un immobile sul mercato. Di conseguenza, il mercato ha risposto aumentando del 15% l'inventario disponibile.

Nuova Costruzione

• Il prezzo medio di un condominio di nuova costruzione è stato di $3,92 milioni.
• Il prezzo medio per piede quadrato è stato di $2.253, in calo del 17% rispetto all'anno precedente, a fronte del minor numero di rogiti nel super-luxury e nell'ultra-luxury.
• Il numero di vendite in questo mercato è calato del 12%, da 527 a 463.
• L'inventario è cresciuto del 30%, con 1.074 unità oggi in vendita.

Come ci si può attendere, i numeri del mercato dei condomini di nuova costruzione tendono a salire o scendere in base all'avanzamento dei cantieri. Nessun nuovo edificio ha avviato i rogiti nel 4^° trimestre e diversi grandi sviluppi, come 125 Greenwich e 91 Leonard, hanno lanciato le vendite, facendo impennare l'inventario del 30%.

Luxury

• Il prezzo medio di un appartamento di lusso a New York City è stato di $7,24 milioni nel Q4.
• Il prezzo medio per piede quadrato è sceso del 12% a $2.625.
• La soglia del luxury era di $3,882M.

Il segmento luxury è determinato dal 10% superiore delle vendite chiuse in base al prezzo. Il prezzo di ingresso, o «soglia», è sceso di circa $500.000, chiudendo a $3,882 milioni. Inoltre, il prezzo medio è calato del 10% e il prezzo per piede quadrato del 12%. Questi cali sono attribuibili a uno spostamento dei rogiti del trimestre, dall'ultra-luxury e dal super-luxury, come 432 Park, Greenwich Lane e 56 Leonard, alla fine del 2016, verso edifici di lusso più contenuti in posizioni periferiche, come One West End e 252 East 57^° St. Abbiamo però assistito a un mercato più competitivo, con un inventario in aumento, che lascia ai venditori poche alternative oltre a ridurre i prezzi per assecondare la domanda della clientela. Questo rappresenta un potenziale concreto per gli investitori nel segmento luxury, dato che queste unità di lusso sono a prezzi bassi e pronte per essere acquistate.

In breve, il mercato di Manhattan resta stabile e il 2017 è stato più sano del 2016. Detto questo, il mercato continua a mostrare tendenze che pendono dalla parte del cliente o, in altre parole, verso un «mercato degli acquirenti». L'aumento dell'inventario disponibile, i nuovi progetti di sviluppo e l'abbassamento della soglia del luxury hanno creato un mercato in cui proprietari e sviluppatori sono inclini a scontare i prezzi per stare al passo con vendite in calo. A causa dell'incertezza sulla riforma fiscale, il 2018 sarà un buon anno per l'acquirente e non altrettanto per il venditore. Per chi è rimasto alla finestra, potrebbe essere un buon momento per entrare sul mercato, prima che gli effetti positivi della riforma fiscale di Trump si facciano sentire.

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Che effetto avrà il Presidente Trump sul mercato immobiliare statunitense?

Mai prima d'ora l'America aveva avuto un costruttore e broker immobiliare di New York City seduto alla Casa Bianca (sì, ha una licenza da broker a New York City). Per quanto molti di noi possano non condividere i comportamenti e le posizioni politiche di Trump, una cosa è certa: Trump sarà favorevole al mattone e al settore immobiliare.

Mentre alcuni ipotizzavano che una presidenza Trump sarebbe stata un evento da cigno nero, oggi il dollaro e il mercato azionario, anziché crollare, sono saliti entrambi!

Se vi state chiedendo come le politiche del Presidente Trump incideranno sul mercato immobiliare statunitense, ecco alcune indicazioni su come Trump si muoverà con ogni probabilità una volta insediato.

Userà il mattone per rimettere in moto l'economia?

Trump è un costruttore e un broker immobiliare. Ha usato lui stesso il mattone come investimento per tutta la vita e ha dichiarato di voler favorire la proprietà della casa. Dato che l'attività di famiglia è l'immobiliare, sia attraverso la sua società, la Trump Organization, sia attraverso quella del genero, Kushner Properties, ci aspettiamo che Trump prosegua la sua storia d'amore con il mattone.

Che ne sarà dei tassi sui mutui?

I tassi sono destinati a restare bassi ancora per un po'. «I tassi sui mutui stanno scendendo perché gli investitori vedono rendimenti sicuri nei titoli garantiti da mutui statunitensi, il che riflette la loro fiducia nella relativa solidità del mercato immobiliare americano», ha scritto il capo economista di Trulia Ralph McLaughlin in una nota il giorno dopo le elezioni. «Inoltre, è probabile che la Fed rinvii un rialzo dei tassi a dicembre a causa delle turbolenze economiche globali. Entrambi gli effetti si traducono in un vantaggio di breve periodo per chi prende a prestito, e con ogni probabilità vedremo un aumento delle rinegoziazioni dei mutui se i tassi continueranno a crollare.»

Ridurrà le imposte per gli investitori immobiliari?

I repubblicani hanno mantenuto il controllo di Camera e Senato. Di conseguenza hanno mano libera sul futuro della politica fiscale, il che significa che arriveranno alcuni grandi cambiamenti destinati a incidere sulle imposte per gli investitori immobiliari. Trump ha proposto di:

• Abbassare le aliquote, con un'imposta sulle plusvalenze con aliquota massima al 20%.
• Eliminare l'imposta di successione, la cosiddetta death tax
• Ridurre le imposte sulle società dal 35% al 15%

E anche se non otterrà tutto quello che vuole in materia di riforma fiscale, il nostro sistema tributario è maturo per un cambiamento (lo hanno chiesto sia i repubblicani sia i democratici), e quel cambiamento arriverà probabilmente prima dell'agosto 2017, prima che inizi la stagione elettorale per il 2018.

Prendere a prestito potrebbe diventare più facile?

Una regolamentazione più leggera, uno dei tratti distintivi della sua campagna, permetterebbe alle banche di aumentare i prestiti, cosa che è rimasta molto contenuta dal 2008.  Un altro modo in cui una presidenza Trump potrebbe rendere più facile ai consumatori l'acquisto della casa sarebbe abbassare i premi sui prestiti FHA oppure ridurre le commissioni di garanzia di Fannie Mae e Freddie Mac.

Che impatto ci sarà sulle regole?

Buona parte del programma di Trump ruota attorno alla deregolamentazione del mercato finanziario per rilanciarlo appieno, e questo da solo potrebbe dare una spinta anche al settore immobiliare. È un tema su cui Trump, e il partito repubblicano nel suo complesso, si sono espressi con forza.

Trump ha proposto di ridurre sia la regolamentazione bancaria sia quella edilizia. Allentare le regole sul credito potrebbe favorire la proprietà della casa rendendo più semplice ottenere un prestito. Quanto alle norme edilizie, in un incontro della National Realtor Association Trump ha stimato che il 25% del costo di costruzione di una casa è legato alla regolamentazione. Vorrebbe portarlo al 2%. Se l'edilizia venisse deregolamentata, ciò significherebbe case più accessibili per i consumatori.

La deducibilità degli interessi sui mutui sparirà?

No! L'anno scorso, in un piano fiscale reso pubblico da Trump, era scritto in modo specifico ed esplicito che avrebbe mantenuto la deducibilità degli interessi sui mutui.

Manterrà il programma dello scambio 1031?

Trump, finito sotto un'immensa pioggia di critiche per aver usato in modo aggressivo il codice tributario e per non aver pagato, stando alle ricostruzioni, le imposte federali, con ogni probabilità manterrà i controversi scambi esentasse 1031, che consentono ai proprietari di vendere un immobile senza pagare imposte sulle plusvalenze se reinvestono il ricavato in altri investimenti immobiliari.  La disciplina dello scambio 1031 è uno dei pilastri su cui poggia il settore immobiliare e Trump la conserverà.

E l'immigrazione?

La politica migratoria di Trump ha subito molti cambiamenti da quando ha annunciato la sua candidatura, e una riforma dell'immigrazione non sarà una legge facile da far passare alla Camera o al Senato, quindi è difficile stabilire se inciderà in misura rilevante sul mercato immobiliare di New York City.

Trump riuscirà ad attuare tutte le posizioni della sua campagna?

A chi tra voi si sente emotivamente coinvolto dal fatto che Trump sia presidente, dopo una parte della sua retorica e dei suoi comportamenti oltraggiosi, ricordiamo che il Presidente degli Stati Uniti non ha un potere illimitato. I nostri padri fondatori non volevano che il potere fosse nelle mani di un solo uomo o di un solo gruppo, con il rischio di finire sotto il governo di un altro dittatore o tiranno. Per questo il nostro governo è diviso in tre poteri: esecutivo, legislativo e giudiziario. Ecco perché molte delle posizioni più oltraggiose della campagna di Trump non diventeranno realtà. O incontreranno l'opposizione del legislativo o verranno ribaltate dal giudiziario.

Non c'è dubbio che queste elezioni siano state molto divisive. Ma, ora che il voto è alle spalle, il popolo americano si ricompatterà come ha sempre fatto. Come ha detto Obama a proposito di Trump: «Facciamo tutti il tifo per il suo successo».