Informazioni su 15 Hudson Yards
15 Hudson Yards è stata la prima torre residenziale a inaugurare a Hudson Yards, e questo conta più di quanto si immagini. Quando lo sviluppo era ancora fatto perlopiù di gru da cantiere e scetticismo, è stato questo l'edificio che ha chiesto agli acquirenti di compiere il salto, e un numero sufficiente di loro lo ha fatto, dimostrando che l'estremo lato ovest poteva sostenere un residenziale di lusso di alto profilo. Lo abbiamo visto sorgere dal nostro ufficio a pochi isolati di distanza e frequentiamo l'edificio fin dai primi rogiti. Ciò che ci colpì allora, e ci colpisce tuttora, è l'architettura. Diller Scofidio + Renfro -- lo studio dietro la High Line -- ha progettato una torre che si trasforma da una base rettangolare in un quadrifoglio sagomato alla sommità, ed è una delle sagome più distintive dello skyline di Manhattan. Non è una scatola di vetro. DS+R ha portato una autentica credibilità architettonica a Hudson Yards, e 15 HY è l'edificio che ha dato il tono a tutto ciò che è seguito.
L'edificio possiede inoltre qualcosa che nessun'altra torre di Hudson Yards può vantare: un collegamento diretto con The Shed, il centro artistico che è diventato uno dei luoghi culturali più interessanti della città. Non si tratta solo di un argomento per la brochure di vendita. I residenti sono fisicamente adiacenti a una importante istituzione culturale, e la programmazione -- arte contemporanea, spettacolo, musica -- offre al quartiere un punto di riferimento creativo che gli sviluppi di queste dimensioni di solito non hanno. DS+R ha progettato sia The Shed sia 15 HY, così che tra i due esista una continuità architettonica che appare intenzionale piuttosto che casuale. Per gli acquirenti che tengono alla cultura e al design, quel collegamento è un elemento distintivo significativo. Abbiamo avuto clienti che, pur valutando in parallelo 35 Hudson Yards e One57, hanno scelto 15 HY proprio perché la dimensione culturale li attraeva in un modo che i servizi alberghieri o gli indirizzi di Billionaires' Row non riuscivano a offrire.
Ecco il quadro concreto. 15 Hudson Yards conta 285 residenze distribuite su 88 piani, il che la rende la torre residenziale più alta di Hudson Yards. Rockwell Group ha progettato gli interni con due opzioni di palette -- uno schema Tonal più chiaro e una palette Contrast più intensa -- e le finiture sono pulite e ben realizzate senza essere eccessive. Le unità vanno dagli appartamenti con una camera agli appartamenti con quattro camere e agli attici, con prezzi che partono intorno ai $2.5 milioni e superano i $20 milioni per le unità di vertice. Ciò la colloca al di sotto di 35 Hudson Yards su base di prezzo al piede quadrato, il che fa di 15 HY il punto d'ingresso più accessibile nel mercato di lusso di Hudson Yards. E poi c'è Skytop -- la terrazza all'aperto a 900 piedi che è il servizio residenziale all'aperto più alto di New York City. Ci siamo stati. Le viste a 360 gradi non sono qualcosa che si dimentica. Se il servizio dovesse essere un fattore decisivo, Skytop da solo colloca 15 HY in una categoria a sé.
15 Hudson Yards at a Glance
15 Hudson Yards, New York, NY 10001
Related Companies
Diller Scofidio + Renfro
2019
285
70
Condominio
Hudson Yards
15 Hudson Yards Condos for Sale
Why Buyers Choose 15 Hudson Yards
La credibilità progettuale di Diller Scofidio + Renfro è autentica
In un mercato pieno di torri firmate da archistar, 15 Hudson Yards si distingue perché il coinvolgimento di DS+R va oltre un nome sui materiali di marketing. È lo studio che ha progettato la High Line e The Shed -- due progetti che hanno letteralmente ridisegnato il lato ovest di Manhattan. Il loro approccio a 15 HY è visibile nella forma evolutiva dell'edificio, nella qualità dell'involucro di vetro e nel modo in cui la torre si relaziona con gli spazi pubblici circostanti. Abbiamo avuto clienti architetti, designer e collezionisti d'arte che hanno scelto questo edificio proprio per il coinvolgimento di DS+R. Per gli acquirenti che considerano la propria casa un'espressione del proprio gusto, il lignaggio progettuale qui non è astratto -- è qualcosa che si vede e si percepisce ogni volta che si entra.
Il legame culturale con The Shed dà senso all'indirizzo
La maggior parte degli edifici di lusso cerca di creare un senso di comunità attraverso i servizi -- una lounge, una sala proiezioni, una cantina. 15 Hudson Yards offre tutto questo, ma possiede anche qualcosa di più raro: l'adiacenza fisica a una autentica istituzione culturale. The Shed ospita una programmazione che spazia dalle installazioni di arte contemporanea alla musica allo spettacolo, e attrae un pubblico creativo che dà spessore al quartiere. Per gli acquirenti che apprezzano la cultura come parte del proprio ambiente quotidiano -- non solo come qualcosa da visitare nel fine settimana -- il legame con The Shed è un elemento distintivo che non si può sopravvalutare. Lo abbiamo visto diventare il fattore decisivo per acquirenti che hanno scelto 15 HY rispetto a 35 HY o rispetto agli indirizzi di Billionaires' Row che offrono servizi di lusso ma non profondità culturale.
Un prezzo più accessibile rispetto a 35 Hudson Yards e Billionaires' Row
Lavoriamo con acquirenti in tutto il mercato di lusso di Manhattan, e i prezzi di 15 Hudson Yards colgono un equilibrio ideale che 35 HY e le torri di Central Park South non raggiungono. Gli appartamenti con una camera a partire da circa $2.5 milioni e quelli con due camere nella fascia tra $3.5 e $5 milioni pongono questo edificio alla portata di uno spettro più ampio di acquirenti seri -- non solo della clientela da $10 milioni in su. L'agevolazione fiscale 421-a riduce ulteriormente i costi di gestione. Per gli acquirenti che desiderano un appartamento di lusso di nuova costruzione con un architetto di fama mondiale, servizi autentici e la posizione di Hudson Yards senza spendere oltre $3.000 al piede quadrato, 15 HY offre un valore reale. Spesso lo descriviamo ai clienti come la migliore proposta in rapporto qualità-prezzo dell'intero sviluppo di Hudson Yards.
Il vantaggio del pioniere -- primo sul mercato, primo a dimostrare la validità del progetto
Essere la prima torre residenziale di Hudson Yards significava che 15 HY dovesse conquistare la fiducia degli acquirenti quando lo sviluppo era ancora in larga parte una promessa. Oggi questo ha un valore. L'edificio ha una comunità di residenti consolidata, una gestione collaudata e uno storico che le torri più recenti dello sviluppo stanno ancora costruendo. I primi acquirenti hanno scommesso sul quartiere e hanno beneficiato della maturazione di Hudson Yards intorno a loro -- il commercio, la programmazione culturale, i miglioramenti dei trasporti, l'accesso al parco. Per chi acquista ora, si ottiene il beneficio di quel periodo pionieristico senza il rischio. L'edificio è operativo, il quartiere ha preso forma, e la domanda se Hudson Yards avrebbe funzionato ha ormai una risposta. Diciamo ai clienti: 15 HY non è più una scommessa sul futuro. È un edificio con uno storico in un quartiere che si è affermato.
La nostra prospettiva su 15 Hudson Yards
Ecco ciò che diciamo a ogni cliente che ci chiede di 15 Hudson Yards. Frequentiamo questo edificio da quando ha aperto, lavoriamo a pochi isolati di distanza e abbiamo venduto all'interno dello sviluppo di Hudson Yards. La nostra prospettiva nasce da un'esperienza diretta e ripetuta -- non da un comunicato stampa.
I punti di forza sono chiari. DS+R ha progettato un edificio che possiede una autentica distinzione architettonica -- la sagoma, la qualità del vetro, il rapporto con The Shed e con gli spazi pubblici sottostanti. Skytop a 900 piedi è un servizio che nessun altro edificio residenziale a New York è in grado di eguagliare. I prezzi, rispetto a 35 Hudson Yards e a Billionaires' Row, offrono un valore reale -- si ottiene qualità di nuova costruzione, servizi di rilievo e un'agevolazione fiscale 421-a a un prezzo al piede quadrato sensibilmente inferiore rispetto alla concorrenza. Che un edificio di questo calibro abbia appartamenti con una camera a partire da circa $2.5 milioni è degno di nota nel mercato attuale.
Ora le riserve sincere. 285 unità sono molte. Questo non è un edificio boutique. Condividerete i servizi e gli ascensori con più vicini rispetto a 35 HY (137 unità), 220 Central Park South (118 unità) o alla maggior parte delle torri di Billionaires' Row. Per alcuni acquirenti questa dimensione non è un problema. Per altri -- in particolare per chi proviene da cooperative immobiliari più piccole o da condomini boutique -- cambia la percezione dell'edificio.
Le unità dei piani bassi sono l'ambito su cui siamo più franchi. Se acquistate una residenza Plaza a un piano basso, non otterrete le viste su Hudson Yards che i materiali di marketing mettono in mostra. Potreste trovarvi di fronte a edifici vicini, lotti in fase di sviluppo o l'infrastruttura dei rail yards. Le viste che rendono speciale 15 HY -- gli ampi panorami, il fiume, lo skyline -- si manifestano davvero ai piani alti. Diciamo sempre ai clienti: qui prevedete un budget per l'altezza, perché la differenza di esperienza è sostanziale.
Il quartiere sta ancora cercando la propria identità. Ne abbiamo trattato in dettaglio altrove, ma vale la pena ribadirlo: Hudson Yards è comodo, ben servito e sempre più interessante, ma non è ancora un quartiere con il carattere organico, a livello di strada, che il Village, Tribeca o l'Upper West Side si sono guadagnati nel corso di decenni. Ciò arriverà con il tempo, man mano che la popolazione residenziale crescerà, ma non è ancora così.
La proposta di valore, però, è reale. Quando ci sediamo con un cliente che valuta in parallelo 15 HY rispetto a 35 HY, Central Park Tower o One57, ed elaboriamo i numeri -- prezzo al piede quadrato, costi di gestione dopo l'agevolazione, qualità dei servizi, lignaggio progettuale -- 15 Hudson Yards appare costantemente come uno degli acquisti più intelligenti nel mercato di lusso di nuova costruzione. Non è l'edificio più esclusivo di Hudson Yards, e non è l'indirizzo più appariscente di Manhattan. Ma per gli acquirenti che privilegiano la sostanza rispetto allo status e desiderano un valore reale al livello del lusso, riteniamo che sia davvero difficile da battere.
Acquirenti internazionali benvenuti
I cittadini stranieri possono acquistare condomini a Manhattan senza alcun requisito di visto o di residenza. Molti acquirenti internazionali ricorrono a LLC per ragioni di riservatezza e di pianificazione patrimoniale. Manhattan Miami è specializzata nell'accompagnare gli acquirenti internazionali lungo l'intero processo di acquisizione, dalle soluzioni di finanziamento alle procedure di chiusura.
Consulta la nostra guida per l'acquirente internazionale →About 15 Hudson Yards
Available Residences
Currently available at 15 Hudson Yards
Residence 78B
15 HUDSON YARDS #78B, Manhattan, NY 10001
Residence 71A
15 HUDSON YARDS #71A, Manhattan, NY 10001
Residence 25H
15 Hudson Yards #25H, Manhattan, NY 10001
Un abitare senza eguali
Collezione di residenze
Residenze da 1 a 2 camere
1-2 camere
800 - 2,200 sq ft
$2,500,000 - $6,500,000
- Categorie Plaza e Loft
- Finestre dal pavimento al soffitto
- Pavimenti in rovere bianco a doghe larghe
- Elettrodomestici Miele
- Palette Tonal o Contrast di Rockwell Group
Residenze da 3 a 4 camere
3-4 camere
2,200 - 4,000 sq ft
$7,000,000 - $15,000,000
- Residenze Panorama ai piani alti
- Ampie viste multidirezionali
- Generosi spazi per il ricevimento
- Finiture premium di Rockwell Group
- Esposizioni sull'Hudson River e sullo skyline
Attici e duplex
4+ camere
4,000 - 7,000+ sq ft
$15,000,000 - $32,000,000+
- Piani più alti in prossimità dell'apice a quadrifoglio
- Le viste più imponenti dell'edificio
- Planimetrie su misura e materiali premium
- I più vicini alla terrazza Skytop a 900 piedi
- Configurazioni a piano intero e duplex
Residences from $1,695,000
Servizi straordinari a 15 Hudson Yards
Oltre 60.000 piedi quadrati di servizi lifestyle coronati da Skytop, lo spazio residenziale all'aperto più alto di NYC a 900 piedi
Fitness e benessere
- Centro fitness di 3.500 sq ft progettato da Wright Fit
- Piscina di 75 piedi
- Studio di yoga privato
- Studi fitness privati
- Spa e sale trattamenti
- Servizi spa in residenza
Intrattenimento e vita sociale
- Skytop: lo spazio residenziale all'aperto più alto di NYC a 900 piedi
- Due sale da pranzo private con catering
- Cantine e sale degustazione
- Sala proiezioni
- Lounge con simulatore di golf
- Club room e lounge
- Terrazza sul tetto
Business e famiglia
- Business center
- Sala conferenze
- Sala giochi per bambini
- Biblioteca
Servizi
- Concierge 24 ore su 24
- Servizio completo di lavanderia e pulizie
- Ristorazione in residenza e chef personali
- Personal shopper e rifornimento del frigorifero
- Consulenza d'arte e incorniciatura
- Cura di animali domestici e piante
- Assistenza per il confezionamento dei bagagli e traduzioni
- Detailing dell'auto
- Prenotazioni prioritarie nei ristoranti di Hudson Yards
I visionari
Diller Scofidio + Renfro
Architetto
Related Companies & Oxford Properties
Sviluppatore
Hudson Yards: il nuovo indirizzo più dinamico di Manhattan
Hudson Yards è lo sviluppo urbano più ambizioso di New York City, che trasforma 28 acri dell'estremo lato ovest di Manhattan in un fiorente distretto di residenze di lusso, ristorazione di livello mondiale, retail di alta gamma, luoghi d'arte all'avanguardia e ampi spazi pubblici. 15 Hudson Yards si trova nell'epicentro culturale di questo nuovo quartiere, adiacente a The Shed e alla High Line, con i servizi dell'intero sviluppo a portata di residenti.
Arte e cultura
15 Hudson Yards è attiguo a The Shed, un innovativo centro artistico che commissiona opere originali in tutte le discipline creative. The Vessel, l'iconica scultura interattiva di Thomas Heatherwick, si erge nelle vicinanze con 154 rampe di scale interconnesse e 80 pianerottoli. La High Line, il parco sopraelevato che si collega direttamente al quartiere, conduce a sud verso il rinomato distretto delle gallerie di Chelsea.
Ristorazione e intrattenimento
Hudson Yards ospita oltre 25 ristoranti e locali gastronomici, tra cui Mercado Little Spain dello chef Jose Andres, Ci Siamo di Danny Meyer, Russ & Daughters e Peak al 101° piano di 30 Hudson Yards. La terrazza panoramica The Edge a 30 Hudson Yards è la più alta piattaforma all'aperto dell'emisfero occidentale, con viste a 360 gradi e un champagne bar a 100 piani d'altezza.
Shopping e retail
The Shops at Hudson Yards offrono sette livelli di retail di prima categoria con oltre 70 negozi, tra cui Louis Vuitton, Cartier, Dior, Bulgari e Neiman Marcus. Marchi contemporanei come Aritzia, Alo Yoga, MUJI e Uniqlo completano l'offerta, rendendolo la principale destinazione dello shopping di Midtown Manhattan.
Trasporti e sostenibilità
La stazione 34th Street–Hudson Yards della linea 7 si trova a un isolato di distanza, con servizio diretto per Times Square, Grand Central e Flushing. Penn Station è a breve distanza a piedi verso est per NJ Transit, LIRR e Amtrak. Il quartiere funziona con una innovativa microrete elettrica dotata di due impianti di cogenerazione, e 15 Hudson Yards è collegato a un circuito termico che scambia calore e acqua refrigerata tra gli edifici per la massima efficienza energetica.
Edifici comparabili
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Domande frequenti
Come si confronta 15 Hudson Yards con 35 Hudson Yards?
È il confronto più frequente che ci viene posto, e la risposta dipende da ciò a cui l'acquirente dà valore. Architetto diverso, atmosfera diversa, fascia di prezzo diversa. 35 HY è stata progettata da David Childs di SOM con rivestimento in pietra calcarea e un Equinox Hotel ai piani inferiori -- è la scelta premium con servizi alberghieri, con sole 137 unità a partire dal 53° piano. 15 HY, progettata da Diller Scofidio + Renfro, è architettonicamente più audace -- quella forma a quadrifoglio è visivamente sorprendente -- e conta 285 unità a partire da piani più bassi. Il prezzo al piede quadrato a 15 HY è generalmente da $400 a $600 inferiore rispetto a 35 HY. Abbiamo visitato unità in entrambi gli edifici molte volte. Se un cliente desidera l'ecosistema Equinox, meno vicini e viste garantite da piani alti, vince 35 HY. Se desidera il progetto di DS+R, Skytop a 900 piedi, una gamma più ampia di tipologie di unità e un prezzo d'ingresso inferiore, 15 HY è la scelta migliore. Nessuna delle due è oggettivamente migliore -- è una questione di adeguatezza.
Che cosa significa concretamente per i residenti il collegamento con The Shed?
The Shed è un centro culturale progettato da DS+R -- lo stesso studio che ha progettato 15 HY -- e si trova adiacente all'edificio. Per i residenti il collegamento è tanto fisico quanto legato alla programmazione. Ci si trova a pochi passi da un luogo che ospita mostre di arte contemporanea, spettacoli ed eventi capaci di attrarre una programmazione culturale di rilievo. Non è un servizio privato -- The Shed è aperto al pubblico -- ma la vicinanza fa sì che i residenti possano recarsi agli eventi a piedi, come gli abitanti dell'Upper West Side raggiungono il Lincoln Center. In pratica, offre all'edificio un punto di riferimento culturale che Hudson Yards altrimenti non avrebbe. Alcuni clienti ci hanno detto che il rapporto con The Shed è stato un fattore decisivo, in particolare acquirenti con un background artistico che desideravano che l'indirizzo della propria casa riflettesse quella sensibilità. Non è un beneficio economico tangibile, ma per l'acquirente giusto cambia il carattere dell'indirizzo.
Qual è la fascia di prezzo degli appartamenti a 15 Hudson Yards?
Gli appartamenti con una camera partono intorno ai $2.5 milioni. Quelli con due e tre camere vanno da $3.5 milioni a $10 milioni a seconda del piano, dell'esposizione e della metratura. Attici e attici duplex superano i $20 milioni. Il prezzo medio al piede quadrato si colloca tra $2.000 e $2.600, il che posiziona 15 HY sensibilmente al di sotto di 35 Hudson Yards e ben al di sotto degli edifici di Billionaires' Row come 220 Central Park South o Central Park Tower. L'edificio dispone inoltre di un'agevolazione fiscale 421-a della durata di 20 anni, con circa 13 anni residui, che riduce le imposte immobiliari dall'80 al 95 percento durante l'intero periodo di esenzione. Elaboriamo sempre per i nostri clienti i conti completi dei costi di gestione, perché l'agevolazione rende il costo mensile effettivo inferiore a quanto ci si potrebbe aspettare a questo livello di prezzo.
Come sono le viste a 15 Hudson Yards?
Qui dobbiamo essere sinceri, perché la risposta varia notevolmente a seconda del piano. Le unità Panorama e Penthouse dei piani alti godono di viste davvero spettacolari -- il progetto a quadrifoglio fa sì che ciascun quadrante sia orientato in una direzione diversa, e a quell'altezza si vedono l'Hudson River, lo skyline di midtown, downtown e il New Jersey in un giro completo di 360 gradi da Skytop. Ma le residenze Plaza dei piani bassi non hanno quelle viste. Sono più vicine al livello stradale e, a seconda della linea, ci si potrebbe trovare di fronte ad altri edifici di Hudson Yards o a lotti in fase di sviluppo anziché a cielo aperto. Diciamo sempre ai clienti: se le viste sono una priorità, prevedete un budget per i piani alti. La differenza di vista tra un'unità al 20° piano e una al 60° piano qui non è graduale -- è trasformativa. Abbiamo mostrato entrambe, e sembrano edifici diversi.
Come sono le planimetrie a 15 Hudson Yards?
L'edificio organizza le sue 285 unità in cinque categorie: Plaza ai piani bassi, Loft con planimetrie più ampie, Panorama ai piani alti con le viste migliori, Penthouses e Duplex Penthouses in cima. Tutte le unità presentano finestre dal pavimento al soffitto, pavimenti in rovere bianco a doghe larghe ed elettrodomestici Miele. Gli acquirenti scelgono tra una palette Tonal -- più chiara e neutra -- e una palette Contrast più intensa e scura. Avendo visitato una serie di unità, troviamo le planimetrie Panorama particolarmente ben risolte -- la forma a quadrifoglio ai piani alti crea geometrie ambientali interessanti che non sono semplici scatole quadrate. Gli appartamenti con una camera sono efficienti ma contenuti. Quelli con due e tre camere rappresentano il punto d'equilibrio ideale per come la maggior parte degli acquirenti vive realmente. Consigliamo di vedere di persona almeno due diverse categorie di residenza, perché la variazione è significativa.
Quali sono i costi di gestione mensili a 15 Hudson Yards?
Gli oneri condominiali variano in base alla metratura dell'unità, ma generalmente vanno da $3 a $5 al piede quadrato al mese. Per un appartamento con due camere di circa 1.200-1.500 piedi quadrati, ci si aspetti oneri condominiali nella fascia tra $4.000 e $6.000. Le imposte immobiliari sono sostanzialmente ridotte dall'agevolazione 421-a -- durante l'intero periodo di esenzione si paga una frazione di quanto dovrebbe un'unità comparabile in un edificio privo di agevolazione. Tale agevolazione è iniziata nel 2019, per cui restano all'incirca 13 anni di risparmio prima che inizi la riduzione progressiva. Modelliamo sempre per i clienti la traiettoria a lungo termine, perché il costo mensile aumenterà con l'esaurirsi dell'agevolazione. Ma nel breve e medio termine, il risparmio fiscale rende i costi di gestione di 15 HY piuttosto competitivi rispetto alla sua fascia di prezzo.
Hudson Yards è davvero vivibile nella quotidianità?
Riceviamo questa domanda da quasi ogni acquirente che considera il quartiere, ed è legittima. La risposta breve è sì, con alcune riserve. L'infrastruttura quotidiana c'è -- opzioni per la spesa, farmacia, lavanderia a secco, la linea 7 a un isolato di distanza, l'Hudson River Park a breve distanza a piedi verso ovest. The Shops at Hudson Yards coprono le esigenze commerciali, e le opzioni di ristorazione tra Mercado Little Spain, il corridoio della High Line e lo sviluppo stesso sono solide. Ciò che Hudson Yards non possiede ancora è la qualità organica e vissuta dei quartieri consolidati di Manhattan. Non c'è la caffetteria di quartiere in cui tutti conoscono il tuo nome. Le strade possono apparire silenziose a tarda sera. La comunità residenziale è ancora in fase di crescita. Viviamo e lavoriamo nelle vicinanze e ne abbiamo osservato la traiettoria -- migliora ogni anno, man mano che nuovi residenti si trasferiscono e gli isolati circostanti si sviluppano. Ma se qualcuno ci chiede se Hudson Yards dia la stessa sensazione del West Village, la risposta è no, e su questo siamo sinceri.
Chi è l'architetto e perché Diller Scofidio + Renfro è importante?
Diller Scofidio + Renfro è uno degli studi di architettura più stimati al mondo, e 15 Hudson Yards è stata la loro prima torre residenziale su larga scala. Il loro progetto più celebre è probabilmente la High Line stessa -- hanno trasformato una linea ferroviaria sopraelevata abbandonata nel parco che ha catalizzato l'intero lato ovest. Hanno inoltre progettato The Shed, che sorge adiacente a 15 HY. Avere un edificio progettato da uno studio di quel calibro non è soltanto una credenziale di marketing -- si vede nei dettagli. Il modo in cui la forma della torre si evolve da rettangolare a quadrifoglio, la precisione della facciata continua in vetro formato a freddo, il rapporto tra l'edificio e gli spazi pubblici circostanti -- sono scelte progettuali che uno studio meno attento non avrebbe compiuto. Per gli acquirenti che considerano l'architettura qualcosa di più di una bella facciata, il coinvolgimento di DS+R conferisce a 15 HY una credibilità che la maggior parte dei nuovi sviluppi semplicemente non può vantare.
Private Availability at 15 Hudson Yards
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15 Hudson Yards, New York, NY 10001
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Analisi del mercato immobiliare di Manhattan
Contesto di mercato: I prezzi dei condomini di lusso a Manhattan sono segmentati per sub-mercato. Il corridoio di Billionaires’ Row (57th Street, tra Park Avenue e Columbus Circle) registra il prezzo per piede quadrato più alto degli Stati Uniti, con residenze di massimo prestigio scambiate a $4,000-$10,000+ per SF. Downtown Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) ha un proprio segmento ultra luxury, sostenuto dall'offerta limitata di nuovi sviluppi. Le mediane dei condomini di Upper East Side e Upper West Side si collocano sensibilmente al di sotto dei livelli trophy di downtown, ma offrono superfici più ampie e l'accesso a Central Park. I prezzi a Manhattan restano sensibili ai tassi di interesse, agli scaglioni della Mansion Tax e alla fase del piano di offerta di ciascun edificio.
Prospettiva sui progetti: I nuovi sviluppi venduti direttamente dallo sponsor nel 2026 comprendono 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) e Mandarin Oriental Fifth Avenue. Tra gli edifici completati con sponsor inventory residua figurano Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th e 50 West 66th. Ciascuno presenta una storia dello sponsor, un finanziatore del cantiere, un ritmo di emendamenti al piano di offerta e uno stato del 421-a o di altre agevolazioni fiscali distinti, da verificare individualmente in sede di due diligence.
Segnale per l'acquirente: I punti di forza strutturali di Manhattan comprendono la procedura del piano di offerta vigilata dal Procuratore Generale di New York (offre una tutela procedurale a favore dell'acquirente non disponibile su piazze meno regolamentate), la profondità del mercato della rivendita (elevata liquidità in uscita) e l'offerta contenuta nel breve periodo (capacità urbanistica limitata nei sub-mercati principali). Rischi da valutare al contratto: la progressione degli scaglioni della Mansion Tax oltre $2M, l'assunzione delle imposte di trasferimento da parte dell'acquirente nelle vendite sponsor, l'esposizione ai confini di lotto e ai corridoi visivi su lotti specifici, i regolamenti del consiglio condominiale in materia di sublocazione e rivendita, e il calendario di uscita dal 421-a ove applicabile. Lo stato di ogni singolo progetto, il livello di sponsor inventory, gli emendamenti al piano di offerta presso il Procuratore Generale, i prezzi o la percentuale di vendita vanno verificati al momento della richiesta.
Fatti chiave
- Forbice $/SF dei condomini trophy di Manhattan: $1,500-$10,000+
- Media $/SF su Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF trophy di downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% oltre $1M, scaglioni progressivi oltre $2M a carico dell'acquirente
- Acconto contrattuale sponsor tipico: 10%-20% alla firma
- Finestra standard di revisione dell'avvocato dell'acquirente: 1-3 giorni lavorativi dalla consegna del contratto
- Provvigione lato sponsor: lo sviluppatore paga l'agente dell'acquirente nelle vendite sponsor
- Programmi di agevolazione fiscale (ove applicabili): 421-a, J-51, stato verificato edificio per edificio
- Proprietà tramite LLC per cittadini stranieri: prassi comune, strutturata al contratto
Procedura per l'acquirente
Procedura delle vendite sponsor a Manhattan: modulo di prenotazione → consegna del piano di offerta → revisione dell'avvocato dell'acquirente → firma del contratto e acconto iniziale → delibera di mutuo (se finanziato) → closing alla consegna. Le procedure per la sponsor inventory e per la rivendita differiscono; è consigliabile una preparazione consulenziale prima delle visite.
FAQ sul mercato immobiliare di Manhattan
Che cos'è il piano di offerta del Procuratore Generale di New York?
Il piano di offerta è il documento legale depositato presso il Procuratore Generale di New York che disciplina la vendita di ogni condominio di Manhattan. Definisce la gestione degli acconti, le specifiche delle unità, le spese comuni, le imposte immobiliari, gli obblighi dello sponsor e le tutele dell'acquirente. Nessuna vendita di condominio a Manhattan si perfeziona al di fuori del quadro di un piano di offerta accettato; gli emendamenti vengono depositati periodicamente ed esaminati dagli avvocati degli acquirenti al contratto.
Che cos'è la sponsor inventory?
Per sponsor inventory si intendono le unità invendute ancora detenute dallo sviluppatore dell'edificio (lo “sponsor”). Le unità sponsor sono nuove, mai abitate, e possono comportare prezzi negoziabili, crediti sui costi di closing e l'accesso ai programmi di agevolazione fiscale ove l'edificio ne disponga. Le transazioni lato sponsor seguono il piano di offerta, non il contratto standard di rivendita.
Quali agevolazioni fiscali si applicano a Manhattan?
Il 421-a è l'agevolazione più comune per i condomini di Manhattan e riduce l'onere delle imposte immobiliari per un periodo da 10 a 25 anni sui nuovi sviluppi che ne hanno i requisiti. Il J-51 riguarda specifici edifici riqualificati. Ogni agevolazione ha un calendario di uscita e uno stato di qualificazione proprio dell'edificio, da verificare nel piano di offerta e nel certificato fiscale più recente.
Quali costi di closing si applicano a un condominio di Manhattan?
I costi di closing tipici a carico dell'acquirente vanno dal 2% al 4% del prezzo e comprendono le imposte di trasferimento di NYC e dello Stato di New York (spesso assunte dall'acquirente nelle vendite sponsor), la Mansion Tax (1% oltre $1M con scaglioni progressivi oltre $2M), la title insurance, l'onorario dell'avvocato dell'acquirente, l'imposta di registrazione del mutuo se finanziato, e il rateo di spese comuni e imposte immobiliari.
Le common charges coincidono con le spese HOA?
No. I condomini di Manhattan usano il termine “common charges” (spese comuni), non spese HOA. Le common charges finanziano la gestione dell'edificio, il personale, le amenity e le riserve. Le imposte immobiliari sono fatturate separatamente da NYC e non rientrano nelle spese comuni.
Come viene remunerata Manhattan Miami nelle transazioni a Manhattan?
Negli acquisti di nuovi sviluppi lato sponsor, è lo sviluppatore a pagare la provvigione dell'agente dell'acquirente a Manhattan Miami. La rappresentanza dell'acquirente non comporta alcun esborso a suo carico. Nelle transazioni di rivendita, le condizioni di provvigione vengono comunicate al conferimento dell'incarico.