Il 520 Park Avenue
Il 520 Park Avenue è ciò che accade quando l'architetto di 15 Central Park West rivolge la propria attenzione a Park Avenue, e lo diciamo come agenzia che ha osservato da vicino entrambi gli edifici e che ha venduto immobili del portfolio di Robert A.M. Stern. Quando Stern e Zeckendorf Development consegnarono 15 CPW nel 2008, dimostrarono che il design classico in pietra calcarea poteva imporre i prezzi più alti di Manhattan. Il 520 Park è la risposta dell'East Side a quella tesi: una torre in pietra calcarea di 54 piani all'angolo tra Park Avenue e la 60th Street, con sole 33 residenze. Trentatré unità in un edificio di tale altezza. È la matematica stessa a rivelare che tipo di esperienza abitativa sia questa: appartamenti a piano intero con una superficie media di oltre 5,000 piedi quadrati, altezze dei soffitti dalle proporzioni maestose e un livello di riservatezza che persino le migliori cooperative immobiliari prebelliche di Park Avenue faticano a eguagliare.
Il design dell'edificio è inconfondibilmente firmato Stern. Esterni in pietra calcarea dell'Indiana, dettagli in bronzo, bovindi e terrazze arretrate che conferiscono alla torre una silhouette scalare, richiamando i grandi campanili prebellici di New York. Con i suoi 781 piedi, è l'edificio residenziale più alto dell'Upper East Side, e detiene questo primato non grazie a una facciata continua in vetro, ma alla pietra posata a mano. Abbiamo percorso questi appartamenti, e gli interni sono all'altezza di quanto promette l'esterno: autentiche gallerie d'ingresso, saloni formali dalle proporzioni reali, cucine concepite tanto per uno chef privato quanto per l'uso quotidiano, suite principali che rivaleggiano con gli attici degli hotel. Le viste dai piani alti abbracciano Central Park a nord e a ovest, lo skyline di Midtown e i ponti sull'East River. I piani più bassi si affacciano direttamente su Park Avenue, uno dei grandi corridoi di ricchezza del mondo. La qualità della costruzione e delle finiture è al livello che ci si aspetterebbe dalla squadra che ha realizzato 15 CPW, vale a dire il massimo che il settore immobiliare residenziale possa offrire.
Per gli acquirenti di questo livello, il confronto riguarda sempre gli immobili concorrenti, e sono conversazioni che affrontiamo regolarmente. Come si confronta il 520 Park con 15 CPW? Condividono l'architetto e lo sviluppatore, ed entrambi sono edifici in pietra calcarea dal DNA classico, ma il 520 Park si trova sull'Upper East Side, su Park Avenue nello specifico, il che porta con sé un peso e un profilo di acquirente propri. Come si confronta con 220 Central Park South? Stern li ha progettati entrambi, ma 220 CPS è un edificio di Midtown sulla Billionaires' Row, mentre il 520 Park è un edificio di quartiere sull'Upper East Side. Come si confronta con 432 Park Avenue? Un'architettura completamente diversa, la griglia in vetro di Rafael Viñoly contro il classicismo in pietra calcarea di Stern, e il 432 ha avuto problemi di costruzione e gestione ampiamente documentati dai media, che il 520 Park non ha avuto. In breve: se desidera un edificio firmato Stern su Park Avenue, con residenze a piano intero e uno dei più bassi numeri di unità tra le grandi torri di Manhattan, il 520 Park è l'unica opzione. È una categoria a sé.
520 Park Avenue at a Glance
520 Park Avenue, New York, NY 10065
Zeckendorf Development
Robert A.M. Stern Architects
2018
33
54
Condominio
Billionaires' Row
520 Park Avenue Condos for Sale
Why Buyers Choose 520 Park Avenue
La dichiarazione di Stern su Park Avenue: architettura classica ai massimi livelli
Robert A.M. Stern ha progettato più edifici residenziali di prestigio a Manhattan di qualsiasi altro architetto vivente. 15 CPW, 220 Central Park South, 30 Park Place: ciascuno ha ridefinito il proprio quartiere. Il 520 Park è il suo edificio su Park Avenue, e porta con sé tutto il peso di questa eredità. Gli esterni in pietra calcarea dell'Indiana, i dettagli in bronzo, le terrazze arretrate: è un edificio concepito per collocarsi accanto alle grandi case d'appartamenti prebelliche e reggere il confronto. Abbiamo osservato la reazione degli acquirenti agli edifici di Stern, ed è sempre la stessa: l'architettura crea un legame emotivo che le torri in vetro non sanno suscitare. Al 520 Park, quel legame è amplificato dall'indirizzo di Park Avenue. Stern su Park Avenue non è soltanto un edificio; è la dimostrazione che il design classico occupa ancora la posizione più alta a New York.
Residenze a piano intero come quasi nessun altro edificio le offre
La maggior parte delle torri di pregio a Manhattan offre unità a piano intero solo al livello degli attici, disponendo più unità per piano ai livelli inferiori. Il 520 Park è a piano intero dall'alto in basso: 29 appartamenti simplex in cui ogni proprietario dispone di un intero piano per sé, oltre a quattro duplex e un triplex all'ultimo livello. La differenza pratica è enorme. Si esce dal proprio ascensore privato direttamente nel proprio vestibolo. Non vi sono corridoi condivisi, né vicini sul pianerottolo. L'intera planimetria si sviluppa attorno a Lei, con esposizioni su tutti e quattro i lati. Per gli acquirenti che pongono lo spazio e la riservatezza al di sopra di ogni altra cosa, è questa l'architettura che li garantisce. Abbiamo mostrato unità in questo edificio in cui i clienti, fermi nella galleria d'ingresso, comprendono immediatamente ciò per cui stanno pagando: la sensazione che l'intero edificio esista per servire la loro casa.
Il minor numero di unità tra le grandi nuove torri di Manhattan
Trentatré unità su 54 piani. Lo si confronti con 432 Park Avenue, che ne conta 104, o con Central Park Tower, che ne conta oltre 170, o con One57, che ne conta 94. La matematica del 520 Park dà vita a un'esperienza abitativa radicalmente diversa. Un minor numero di residenti significa meno traffico negli ascensori, una hall più tranquilla, un rapporto più elevato tra personale e residenti e un livello di servizio personalizzato che gli edifici di grandi dimensioni non possono eguagliare, per quanto investano nel personale. Significa inoltre una scarsità estrema sul mercato della rivendita. Quando in tutto l'edificio vi sono solo 33 appartamenti, una nuova offerta è un evento raro. Abbiamo visto acquirenti attendere mesi prima che l'unità giusta arrivasse sul mercato. Questo vincolo può risultare frustrante per chi ha tempi definiti, ma è anche ciò che ne protegge il valore: semplicemente non esiste offerta con cui competere.
Il prestigio di Park Avenue in una struttura in condominio
Park Avenue, tra la 59th e la 80th Street, è il corridoio residenziale più leggendario di Manhattan, ed è quasi interamente composto da cooperative immobiliari. 740 Park Avenue, 720 Park, 770 Park, 778 Park: sono edifici leggendari con consigli direttivi altrettanto leggendari. Superare quei consigli è un processo in cui persino i miliardari hanno fallito. Il 520 Park Avenue offre agli acquirenti l'accesso al mondo di Park Avenue senza il rigido controllo tipico delle cooperative. Nessun colloquio con il consiglio, nessuna divulgazione finanziaria a un comitato di futuri vicini, nessuna restrizione per gli acquirenti stranieri o per le entità societarie. Per gli acquirenti con patrimoni ultra elevati, in particolare le famiglie internazionali e chi acquista tramite trust o LLC (società a responsabilità limitata), questo è spesso il fattore decisivo. Si ottengono l'indirizzo, il prestigio e l'architettura di Stern, con la flessibilità di proprietà che solo un condominio può offrire.
La nostra prospettiva sul 520 Park Avenue
Saremo diretti su ciò che il 520 Park Avenue è e su ciò che non è, perché gli acquirenti di questo livello meritano un quadro chiaro anziché un discorso di vendita.
Ciò che è: sotto ogni aspetto, uno degli edifici residenziali più esclusivi di Manhattan. Trentatré unità su 54 piani, progettate dallo stesso architetto di 15 CPW e 220 CPS, costruite dallo stesso sviluppatore e rivestite della stessa pietra calcarea dell'Indiana. Le planimetrie a piano intero sono davvero straordinarie: sono tra gli appartamenti dalle proporzioni migliori che oggi si costruiscano a New York. La qualità costruttiva è al vertice del mercato. Il servizio è impeccabile. L'indirizzo è Park Avenue. Per gli acquirenti che desiderano residenze a piano intero sull'Upper East Side in un edificio firmato Stern, questa è la risposta, e non esiste una valida seconda scelta.
Ora le precisazioni oneste. Con sole 33 unità, la disponibilità è estremamente limitata. Non si può scorrere un menu di opzioni e scegliere quella che fa al caso proprio: si prende ciò che è disponibile, oppure si attende. Ciò significa che potrebbe essere necessario scendere a compromessi sul livello del piano, sull'esposizione o sulla planimetria, in un modo che non accadrebbe in un edificio con 100 o 200 unità. Il prezzo è al vertice assoluto del mercato e i costi di gestione sono rilevanti. Park Avenue stessa non è per tutti: è formale, tradizionale e di carattere più direzionale rispetto all'Upper West Side o al centro. Gli acquirenti che cercano l'energia di un quartiere, ristoranti a ogni angolo, vita di strada, un senso di comunità, potrebbero trovare i dintorni immediati del 520 Park troppo compassati per i loro gusti. Abbiamo avuto clienti che hanno amato gli appartamenti e alla fine hanno scelto un quartiere diverso perché Park Avenue non trasmetteva loro la sensazione di casa.
Dal punto di vista del mercato, il 520 Park ha ottenuto ottimi risultati. Il ricavato totale delle vendite ha superato il miliardo di dollari. Le transazioni sul mercato della rivendita sono state limitate dal semplice fatto che i proprietari tendono a rimanere. Quando le unità vengono scambiate, attraggono rapidamente acquirenti seri. Per i nostri clienti, collochiamo il 520 Park accanto a 15 CPW, 220 CPS e alle migliori cooperative di Park Avenue tra i pochissimi edifici di Manhattan che occupano la vera fascia più alta. Se lo sta valutando, possiamo offrirle la consulenza specifica, a livello di singola unità, che nasce dalla conoscenza diretta dell'edificio e degli immobili concorrenti.
Acquirenti internazionali benvenuti
I cittadini stranieri possono acquistare condomini a Manhattan senza alcun requisito di visto o di residenza. Molti acquirenti internazionali ricorrono a LLC per ragioni di riservatezza e di pianificazione patrimoniale. Manhattan Miami è specializzata nell'accompagnare gli acquirenti internazionali lungo l'intero processo di acquisizione, dalle soluzioni di finanziamento alle procedure di chiusura.
Consulta la nostra guida per l'acquirente internazionale →About 520 Park Avenue
Available Residences
Currently available at 520 Park Avenue
Collezione di residenze
4,600 - 5,400 sq ft
- Planimetrie a piano intero con quattro esposizioni
- Camini in pietra calcarea
- Pavimenti in legno massello a spina di pesce
- Falegnameria su misura e soffitti a cassettoni
6,800 - 8,500 sq ft
- Saloni a doppia altezza
- Terrazze arretrate private
- Vista su Central Park e sullo skyline
- Pianerottolo d'ascensore privato su ogni livello
10,000+ sq ft
- Tre piani interi di spazio abitativo
- Viste panoramiche a 360 gradi
- Terrazza con padiglione in pietra calcarea e tetto in rame
- Grande galleria e sale di rappresentanza formali
Residences from $16,200,000
Servizi al 520 Park Avenue
Oltre 15,000 piedi quadrati di spazi privati dedicati ai servizi, all'altezza di uno degli indirizzi più prestigiosi di Manhattan
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- Centro fitness su due piani con attrezzature all'avanguardia
- Piscina coperta di 25 metri con soffitti a cassettoni
- Spa privata con sauna e bagni di vapore
- Studio per yoga e Pilates
- Sale per allenamento privato
{name=Vita sociale e intrattenimento, items=[Gran salone e biblioteca, Sale private per pranzi e ricevimenti, Sala proiezioni con lounge, Club room e business center, Giardino paesaggistico con fontane e loggia]}
- Gran salone e biblioteca
- Sale private per pranzi e ricevimenti
- Sala proiezioni con lounge
- Club room e business center
- Giardino paesaggistico con fontane e loggia
{name=Famiglia e stile di vita, items=[Sala giochi per bambini, Edificio che accoglie animali domestici, Cantina dei vini con armadietti privati, Deposito refrigerato e deposito per biciclette, Locali deposito privati]}
- Sala giochi per bambini
- Edificio che accoglie animali domestici
- Cantina dei vini con armadietti privati
- Deposito refrigerato e deposito per biciclette
- Locali deposito privati
{name=Servizi dell'edificio, items=[Portineria 24 ore su 24 e servizio di concierge impeccabile, Hall a doppia altezza con personale dedicato, Amministratore residente in loco, Servizio di valet e gestione della corrispondenza, Personale dell'edificio in sede]}
- Portineria 24 ore su 24 e servizio di concierge impeccabile
- Hall a doppia altezza con personale dedicato
- Amministratore residente in loco
- Servizio di valet e gestione della corrispondenza
- Personale dell'edificio in sede
I visionari
Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)
Architetto
Robert A.M. Stern Architects è uno degli studi di architettura più influenti al mondo, guidato da Robert A.M. Stern, già Preside della Yale School of Architecture. RAMSA è celebre per una filosofia progettuale New Classical che attinge alle tradizioni dell'architettura americana ed europea per creare edifici di eleganza senza tempo. Il loro portfolio residenziale a New York City comprende 15 Central Park West, 220 Central Park South, 30 Park Place e numerose altre torri divenute simbolo. Al 520 Park Avenue, RAMSA ha realizzato un edificio che evoca la magnificenza della Park Avenue degli anni Venti, integrando al contempo gli standard ingegneristici e di servizio del XXI secolo, interamente rivestito in pietra calcarea dell'Indiana con dettagli posati a mano di straordinaria precisione.
Zeckendorf Development
Sviluppatore
Zeckendorf Development, guidata da Arthur W. Zeckendorf e William L. Zeckendorf, è tra gli sviluppatori residenziali di pregio più stimati di New York City. Il loro curriculum comprende 15 Central Park West, ampiamente considerato il condominio di maggior successo nella storia di Manhattan, oltre a 50 United Nations Plaza e ad altri progetti trasformativi. Il nome Zeckendorf porta con sé un'eredità che risale a generazioni nel settore immobiliare di New York, e la loro collaborazione con Robert A.M. Stern al 520 Park Avenue ha dato vita a un edificio con un volume di vendite totale superiore al miliardo di dollari, confermando la loro posizione al vertice assoluto del mercato di pregio della città.
L'Upper East Side: la Gold Coast di Manhattan
L'Upper East Side di Manhattan è sinonimo di ricchezza, cultura e grandezza architettonica da oltre un secolo. Le imponenti facciate in pietra calcarea di Park Avenue, gli 843 acri di spazi verdi di Central Park e i tesori culturali della Museum Mile fanno da sfondo alla vita quotidiana al 520 Park Avenue. È un quartiere in cui il Metropolitan Museum of Art, la Frick Collection e le migliori gallerie del mondo convivono con ristoranti stellati Michelin, le leggendarie boutique di Madison Avenue e alcune delle scuole più prestigiose del paese. Per i residenti che apprezzano il patrimonio storico, la riservatezza e la vicinanza al meglio che la città offre, l'Upper East Side resta l'indirizzo più duraturo di Manhattan.
Central Park
Il 520 Park Avenue sorge all'angolo sud-est di Central Park, offrendo ai residenti accesso immediato a 843 acri di prati, boschi, bacini idrici e strutture ricreative. Il Conservatory Garden, il Jacqueline Kennedy Onassis Reservoir e il Central Park Zoo sono tutti raggiungibili a piedi.
Museum Mile e istituzioni culturali
Il tratto della Fifth Avenue tra la 82nd e la 105th Street ospita alcuni dei più grandi musei del mondo, tra cui il Metropolitan Museum of Art, il Guggenheim e la Neue Galerie. Nelle vicinanze si trovano anche la Frick Collection e l'Asia Society, che fanno dell'Upper East Side il cuore culturale di Manhattan.
Shopping e ristorazione su Madison Avenue
Madison Avenue, tra la 60th e la 80th Street, offre il meglio del commercio di pregio, dalle boutique flagship delle principali case di moda ai rinomati ristoranti e alle pasticcerie. I residenti del 520 Park Avenue sono a pochi passi da uno dei corridoi commerciali più raffinati del mondo.
Trasporti e collegamenti
Le linee della metropolitana 4, 5 e 6 di Lexington Avenue garantiscono un accesso rapido ai trasporti, mentre i vicini treni N, R e W a Lexington Avenue-59th Street ampliano i collegamenti in tutta Manhattan e oltre. Il Grand Central Terminal è a breve distanza verso sud e offre il servizio Metro-North per i sobborghi settentrionali.
Con cosa confrontano gli acquirenti
Buyers considering 520 Park Avenue typically also evaluate these buildings
220 Central Park South
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
One57
Christian de Portzamparc
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
50 West 66th Street
Snøhetta
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Domande frequenti
Come si confronta il 520 Park Avenue con 15 Central Park West?
È la domanda che ci viene posta più di ogni altra su questo edificio, ed è comprensibile: stesso architetto, stesso sviluppatore, stessa palette di materiali. Ecco il confronto onesto. 15 CPW si trova sull'Upper West Side, affacciato su Central Park. Conta 202 unità, una comunità di residenti consolidata che risale al 2008, un ristorante privato e il prestigio di essere l'edificio che ha cambiato per sempre il lusso di Manhattan. Il 520 Park si trova sull'Upper East Side, affacciato su Park Avenue. Conta 33 unità, residenze a piano intero e uno spazio per residenza che 15 CPW offre soltanto nei suoi attici più grandi. I profili degli acquirenti sono diversi: 15 CPW attrae un misto di famiglie, finanzieri e celebrità che desiderano lo stile di vita dell'Upper West Side. Il 520 Park attira acquirenti che cercano la formalità di Park Avenue, una riservatezza assoluta e appartamenti a piano intero in cui si è l'unico residente del proprio piano. Abbiamo venduto immobili del portfolio di Stern e il nostro consiglio dipende interamente da quale stile di vita il cliente desideri davvero.
Qual è la fascia di prezzo al 520 Park Avenue?
Il 520 Park è posizionato al vertice assoluto del mercato di Manhattan. Le residenze a piano intero sono state storicamente scambiate a partire da circa 16 milioni di dollari, mentre gli attici duplex e triplex sono stati venduti tra i 35 e i 79 milioni di dollari. Il ricavato totale delle vendite dell'edificio ha superato il miliardo di dollari. Sul piano del prezzo al piede quadrato, si tratta di uno degli immobili residenziali più costosi di New York City. Ciò che diciamo ai clienti è che il prezzo riflette diversi fattori simultaneamente: il prestigio di Stern e Zeckendorf, l'indirizzo di Park Avenue, le planimetrie a piano intero e il semplice fatto che 33 unità significano un'offerta pressoché nulla. Quando un'unità arriva sul mercato, è un evento. Contatti il nostro team per la disponibilità attuale sul mercato della rivendita: con questo numero di unità, le offerte sono rare e spesso trattate in via riservata.
Perché Park Avenue conta ancora per gli acquirenti di questo livello?
Park Avenue porta con sé, nel mercato immobiliare globale, un peso che pochissimi indirizzi possono eguagliare. Per una certa categoria di acquirenti, patrimoni multigenerazionali, famiglie internazionali, dirigenti ai massimi livelli, un indirizzo su Park Avenue non è un vezzo di vanità; è una dichiarazione di permanenza. Il viale stesso è ampio, alberato e tranquillo rispetto alle avenue più a ovest. Gli edifici cooperativi che costeggiano Park Avenue tra la 60th e la 80th Street rappresentano il corridoio residenziale più affermato di Manhattan. Il 520 Park Avenue offre agli acquirenti l'accesso a quel mondo in una struttura in condominio, il che è significativo perché le leggendarie cooperative di Park Avenue, 740 Park, 720 Park, 770 Park, sono notoriamente restrittive. Attraverso il 520 si può vivere su Park Avenue senza doversi sottoporre al consiglio di una cooperativa e, per molti dei nostri clienti internazionali e societari, questa distinzione è decisiva.
Quali sono i costi mensili al 520 Park Avenue?
I costi mensili di gestione al 520 Park sono considerevoli, come ci si aspetterebbe per un edificio di questo calibro. Per una tipica residenza a piano intero compresa tra 4,500 e 6,000 piedi quadrati, le spese condominiali e le imposte immobiliari, sommate, possono oscillare tra i 15,000 e i 30,000 dollari al mese, a seconda della dimensione dell'unità e del piano. Ciò che diciamo ai nostri clienti è che questi costi garantiscono un autentico servizio impeccabile: un rapporto tra personale e residenti tra i più alti della città, una manutenzione dell'edificio impeccabile e un pacchetto di servizi che comprende piscina, centro fitness, spa, sale private per i pasti e altro ancora. Per i proprietari di questa fascia di prezzo, il costo mensile è un dettaglio trascurabile rispetto al valore del bene, e il livello di servizio ne protegge il valore nel tempo.
Come sono le viste dal 520 Park Avenue?
Le viste dipendono dal livello del piano e dall'esposizione, e accompagniamo i clienti con attenzione in questa valutazione, perché è un aspetto importante. I piani alti, all'incirca il terzo superiore dell'edificio, offrono panorami ampi su Central Park a nord e a ovest, sullo skyline di Midtown e, nelle giornate limpide, ben oltre. Sono viste davvero straordinarie, all'altezza di qualsiasi altra sulla Billionaires' Row. I piani intermedi godono di ottime viste sul parco e sulla città, ma iniziano a includere nel campo visivo gli edifici circostanti. I piani più bassi si affacciano direttamente su Park Avenue, una vista prestigiosa a suo modo, con lo spartitraffico alberato e le facciate in pietra calcarea delle cooperative dall'altra parte della strada, ma non offre il paesaggio aperto del parco dei piani alti. Il profilo slanciato dell'edificio, largo soltanto 60 piedi sul fronte di Park Avenue, fa sì che ogni unità goda di luce d'angolo e di molteplici esposizioni. Possiamo indicarle esattamente ciò che ogni piano offre.
Come sono le planimetrie: sono tutte a piano intero?
Quasi tutte. L'edificio comprende 29 appartamenti simplex a tutto piano, quattro duplex e un triplex. I simplex hanno una superficie media di circa 5,400 piedi quadrati: sono abitazioni con tre e quattro camere da letto in cui si esce dall'ascensore in un vestibolo privato e l'intero piano è a Sua disposizione. Le planimetrie hanno proporzioni classiche: gallerie d'ingresso, saloni e sale da pranzo formali, una netta separazione tra gli spazi di rappresentanza e le camere, cucine con finestre e suite principali che comprendono cabine armadio, bagni ampi e, in alcuni casi, terrazze private. Gli attici duplex e triplex appartengono a una categoria del tutto diversa: residenze su più livelli con scaloni monumentali, saloni a doppia altezza e terrazze arretrate con vista su Central Park. Essendo stati all'interno, possiamo affermare che le planimetrie mantengono la promessa delle residenze a piano intero: sono appartamenti veri, concepiti per la vita reale, non semplici metrature d'effetto.
Chi abita al 520 Park Avenue?
Non faremo nomi, la riservatezza è parte di ciò che rende questo edificio quello che è, ma il profilo dei residenti è esattamente quello che ci si aspetterebbe a questo indirizzo e per questa fascia di prezzo. È un edificio per persone che sono già arrivate e non hanno bisogno di annunciarlo. Finanza, industria, ricchezza consolidata, famiglie internazionali con una base a New York. Il numero di 33 unità seleziona naturalmente un acquirente molto specifico: qualcuno che apprezza lo spazio, la riservatezza e la qualità più della spettacolarità dei servizi o della vita mondana. Non è un edificio in cui ci si imbatte nei vicini in una hall affollata. La discrezione è insita nell'architettura: quando si è l'unica unità del proprio piano, la propria casa comincia dalla porta dell'ascensore.
Com'è la posizione tra Park Avenue e la 60th Street nella vita di tutti i giorni?
Conosciamo bene questo tratto dell'Upper East Side. L'edificio sorge tra Park Avenue e la 60th Street, il che colloca l'ingresso all'accesso meridionale del tradizionale corridoio residenziale dell'Upper East Side. Central Park è a due isolati verso ovest: vi si entra dall'angolo sud-est, nei pressi del Plaza e del Pond. Lo shopping di Madison Avenue è a un isolato verso ovest. La Museum Mile inizia pochi isolati più a nord. La scena gastronomica è solida e in continua crescita: questa parte dell'UES si è evoluta da ambiente austero a realtà davvero eccellente, con ristoranti che rivaleggiano con il centro. L'accesso alla metropolitana è comodo: le linee N, R, W a 59th e Lexington, e le 4, 5, 6 a 59th e Lex. La precisazione onesta è che Park Avenue, tra la fine delle 50th e l'inizio delle 60th Street, ha una presenza di uffici e hotel, il Four Seasons, il Regency, edifici direzionali, per cui il paesaggio urbano immediato è più formale e meno residenziale rispetto, ad esempio, a Park Avenue all'altezza delle 70th Street. Alcuni acquirenti amano quell'energia; altri preferiscono gli isolati più tranquilli, più a nord. È una questione di gusto personale.
Your 520 Park Avenue Awaits
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520 Park Avenue, New York, NY 10065
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Analisi del mercato immobiliare di Manhattan
Contesto di mercato: I prezzi dei condomini di lusso a Manhattan sono segmentati per sub-mercato. Il corridoio di Billionaires’ Row (57th Street, tra Park Avenue e Columbus Circle) registra il prezzo per piede quadrato più alto degli Stati Uniti, con residenze di massimo prestigio scambiate a $4,000-$10,000+ per SF. Downtown Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) ha un proprio segmento ultra luxury, sostenuto dall'offerta limitata di nuovi sviluppi. Le mediane dei condomini di Upper East Side e Upper West Side si collocano sensibilmente al di sotto dei livelli trophy di downtown, ma offrono superfici più ampie e l'accesso a Central Park. I prezzi a Manhattan restano sensibili ai tassi di interesse, agli scaglioni della Mansion Tax e alla fase del piano di offerta di ciascun edificio.
Prospettiva sui progetti: I nuovi sviluppi venduti direttamente dallo sponsor nel 2026 comprendono 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) e Mandarin Oriental Fifth Avenue. Tra gli edifici completati con sponsor inventory residua figurano Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th e 50 West 66th. Ciascuno presenta una storia dello sponsor, un finanziatore del cantiere, un ritmo di emendamenti al piano di offerta e uno stato del 421-a o di altre agevolazioni fiscali distinti, da verificare individualmente in sede di due diligence.
Segnale per l'acquirente: I punti di forza strutturali di Manhattan comprendono la procedura del piano di offerta vigilata dal Procuratore Generale di New York (offre una tutela procedurale a favore dell'acquirente non disponibile su piazze meno regolamentate), la profondità del mercato della rivendita (elevata liquidità in uscita) e l'offerta contenuta nel breve periodo (capacità urbanistica limitata nei sub-mercati principali). Rischi da valutare al contratto: la progressione degli scaglioni della Mansion Tax oltre $2M, l'assunzione delle imposte di trasferimento da parte dell'acquirente nelle vendite sponsor, l'esposizione ai confini di lotto e ai corridoi visivi su lotti specifici, i regolamenti del consiglio condominiale in materia di sublocazione e rivendita, e il calendario di uscita dal 421-a ove applicabile. Lo stato di ogni singolo progetto, il livello di sponsor inventory, gli emendamenti al piano di offerta presso il Procuratore Generale, i prezzi o la percentuale di vendita vanno verificati al momento della richiesta.
Fatti chiave
- Forbice $/SF dei condomini trophy di Manhattan: $1,500-$10,000+
- Media $/SF su Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF trophy di downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% oltre $1M, scaglioni progressivi oltre $2M a carico dell'acquirente
- Acconto contrattuale sponsor tipico: 10%-20% alla firma
- Finestra standard di revisione dell'avvocato dell'acquirente: 1-3 giorni lavorativi dalla consegna del contratto
- Provvigione lato sponsor: lo sviluppatore paga l'agente dell'acquirente nelle vendite sponsor
- Programmi di agevolazione fiscale (ove applicabili): 421-a, J-51, stato verificato edificio per edificio
- Proprietà tramite LLC per cittadini stranieri: prassi comune, strutturata al contratto
Procedura per l'acquirente
Procedura delle vendite sponsor a Manhattan: modulo di prenotazione → consegna del piano di offerta → revisione dell'avvocato dell'acquirente → firma del contratto e acconto iniziale → delibera di mutuo (se finanziato) → closing alla consegna. Le procedure per la sponsor inventory e per la rivendita differiscono; è consigliabile una preparazione consulenziale prima delle visite.
FAQ sul mercato immobiliare di Manhattan
Che cos'è il piano di offerta del Procuratore Generale di New York?
Il piano di offerta è il documento legale depositato presso il Procuratore Generale di New York che disciplina la vendita di ogni condominio di Manhattan. Definisce la gestione degli acconti, le specifiche delle unità, le spese comuni, le imposte immobiliari, gli obblighi dello sponsor e le tutele dell'acquirente. Nessuna vendita di condominio a Manhattan si perfeziona al di fuori del quadro di un piano di offerta accettato; gli emendamenti vengono depositati periodicamente ed esaminati dagli avvocati degli acquirenti al contratto.
Che cos'è la sponsor inventory?
Per sponsor inventory si intendono le unità invendute ancora detenute dallo sviluppatore dell'edificio (lo “sponsor”). Le unità sponsor sono nuove, mai abitate, e possono comportare prezzi negoziabili, crediti sui costi di closing e l'accesso ai programmi di agevolazione fiscale ove l'edificio ne disponga. Le transazioni lato sponsor seguono il piano di offerta, non il contratto standard di rivendita.
Quali agevolazioni fiscali si applicano a Manhattan?
Il 421-a è l'agevolazione più comune per i condomini di Manhattan e riduce l'onere delle imposte immobiliari per un periodo da 10 a 25 anni sui nuovi sviluppi che ne hanno i requisiti. Il J-51 riguarda specifici edifici riqualificati. Ogni agevolazione ha un calendario di uscita e uno stato di qualificazione proprio dell'edificio, da verificare nel piano di offerta e nel certificato fiscale più recente.
Quali costi di closing si applicano a un condominio di Manhattan?
I costi di closing tipici a carico dell'acquirente vanno dal 2% al 4% del prezzo e comprendono le imposte di trasferimento di NYC e dello Stato di New York (spesso assunte dall'acquirente nelle vendite sponsor), la Mansion Tax (1% oltre $1M con scaglioni progressivi oltre $2M), la title insurance, l'onorario dell'avvocato dell'acquirente, l'imposta di registrazione del mutuo se finanziato, e il rateo di spese comuni e imposte immobiliari.
Le common charges coincidono con le spese HOA?
No. I condomini di Manhattan usano il termine “common charges” (spese comuni), non spese HOA. Le common charges finanziano la gestione dell'edificio, il personale, le amenity e le riserve. Le imposte immobiliari sono fatturate separatamente da NYC e non rientrano nelle spese comuni.
Come viene remunerata Manhattan Miami nelle transazioni a Manhattan?
Negli acquisti di nuovi sviluppi lato sponsor, è lo sviluppatore a pagare la provvigione dell'agente dell'acquirente a Manhattan Miami. La rappresentanza dell'acquirente non comporta alcun esborso a suo carico. Nelle transazioni di rivendita, le condizioni di provvigione vengono comunicate al conferimento dell'incarico.