One57: appartamenti in vendita La torre che ha dato origine alla Billionaires' Row
One57 in breve
One57 è l'edificio che ha dato inizio a tutto. Prima di 432 Park Avenue, prima di Central Park Tower, prima di qualsiasi altra torre supertall che oggi definisce lo skyline di Manhattan, c'era One57. La scintillante torre di vetro firmata Christian de Portzamparc al 157 West 57th Street è stata la prima a piantare una bandiera su quella che oggi chiamiamo Billionaires' Row e, quando Michael Dell concluse l'acquisto a $100.5 milioni nel 2014, il mondo capì che la 57th Street aveva soppiantato la Fifth Avenue come indirizzo della ricchezza globale. Ogni torre successiva deve qualcosa a One57 per aver dimostrato la validità del concetto.
Abbiamo visitato decine di unità in questo edificio e ciò che continua a distinguere One57 è il Park Hyatt che si trova ai piani sottostanti. Le 92 residenze iniziano al di sopra delle 210 camere dell'hotel: quando si esce dal proprio pianerottolo d'ascensore privato ci si trova già a un'altezza che per la maggior parte degli edifici rappresenta il coronamento. Le viste libere su Central Park attraverso quella parete continua di vetro a tutta altezza sono davvero mozzafiato, ma è la quotidianità a conquistare i proprietari: servizio di pulizia a cinque stelle, ristorazione in residenza dalla cucina dell'Hyatt, accesso alla spa e un team di concierge attivo 24 ore su 24 che opera secondo gli standard di un hotel di lusso. Si vive in un appartamento privato che ha un hotel di livello mondiale come piano dei servizi. Una combinazione che sulla Row non è ancora stata replicata da nessuna parte.
Ecco cosa diciamo agli acquirenti che oggi confrontano le opzioni sulla Billionaires' Row: One57 è la scelta di valore, e lo intendiamo come un complimento. Con i suoi 75 piani e 1,005 feet, è una vera torre supertall, con lo stesso imponente affaccio su Central Park di 220 Central Park South o Central Park Tower, ma i prezzi di rivendita si sono assestati su una fascia sensibilmente inferiore a quella di questi edifici più recenti. Se desidera l'indirizzo della Billionaires' Row, le viste e servizi di livello alberghiero senza pagare il sovrapprezzo legato a una data di completamento negli anni Venti del Duemila, One57 è dove guarda il denaro più accorto. L'edificio ha compiuto 10 anni nel 2024 e gli spazi comuni sono ancora impeccabili. Extell e Gary Barnett l'hanno costruito per durare.
One57 at a Glance
157 West 57th Street, New York, NY 10019
Extell Development Company
Christian de Portzamparc
2014
92
75
Condominio
Billionaires' Row
One57 Condos for Sale
Why Buyers Choose One57
L'indirizzo originale della Billionaires' Row
One57 è l'edificio che ha creato la Billionaires' Row. Questa storia ha un peso per un certo tipo di acquirente: chi cerca il lignaggio e la provenienza, non semplicemente l'edificio più alto o più recente. Dire che si abita a One57 significa ancora qualcosa negli ambienti immobiliari internazionali, e sarà sempre così. È l'edificio che ha dimostrato come la 57th Street potesse imporre vendite a nove cifre.
Vivere sopra un hotel a cinque stelle è un'esperienza diversa
Abbiamo venduto in edifici con ottimi servizi, ma l'integrazione con il Park Hyatt è un prodotto radicalmente diverso. Non si condivide una palestra con 400 unità. Si ha un hotel di livello mondiale che opera ai piani inferiori e il cui intero modello di business consiste nell'anticipare ciò di cui si ha bisogno prima ancora di chiederlo. Ristorazione in residenza, servizio di pulizia, trattamenti spa, organizzazione di eventi: c'è tutto, e con uno standard che il personale di un semplice condominio non può replicare.
L'opportunità di valore sulla Row
Gli acquirenti che confrontano le opzioni sulla Billionaires' Row notano inevitabilmente il divario. I prezzi di rivendita di One57 si sono assestati, in molti casi, al di sotto di quelli di 220 CPS, Central Park Tower e persino 432 Park su base per piede quadrato. Le viste offrono lo stesso affaccio su Central Park. L'altezza è quella di una vera torre supertall, con i suoi 1,005 feet. La differenza è che si acquista un edificio maturo invece di pagare il sovrapprezzo di una nuova costruzione. Per un acquirente attento a ciò che ottiene realmente in cambio del proprio denaro, One57 è la proposta di valore più solida del corridoio.
Il progetto di Portzamparc è invecchiato eccezionalmente bene
A un decennio di distanza, la facciata a cascata di vetro continua a far girare la testa sullo skyline e gli interni firmati Thomas Juul-Hansen possiedono quella qualità senza tempo che non richiama alcuna epoca in particolare. Ancora oggi entriamo nelle unità di One57 e le troviamo attuali. I pavimenti in listoni larghi, i bagni in lastre di marmo, il vetro a tutta altezza: nulla appare datato. È un aspetto importante quando si acquista sul mercato della rivendita, perché un edificio di dieci anni che risulta ancora fresco è un edificio progettato con vera convinzione.
Il nostro parere su One57 oggi
Il nostro team ha venduto unità in questo edificio e viviamo a pochi isolati di distanza, quindi non tiriamo a indovinare quando parliamo di One57. Conosciamo i portieri per nome, sappiamo quali colonne di appartamenti godono della luce migliore alle 4 del pomeriggio e sappiamo che aspetto ha l'edificio in un martedì qualunque, non solo durante una visita per operatori del settore.
Ecco la nostra lettura sincera: One57 si trova oggi nella posizione più interessante della Billionaires' Row. Il ciclo iniziale di clamore è finito, la vendita iniziale del promotore è alle spalle e i prezzi di rivendita hanno trovato una base che rappresenta un valore reale rispetto alla concorrenza. Se si visita 220 Central Park South a oltre $7,000 al piede quadrato e Central Park Tower al di sopra dei $6,000, e poi si entra in un'unità di One57 a un piano alto a $3,500-$4,500 con lo stesso panorama su Central Park e un concierge del Park Hyatt al piano di sotto, i conti sono difficili da ignorare.
Detto ciò, siamo diretti con i nostri clienti: One57 non è la scelta giusta se si desiderano le finiture più recenti o il maggior numero di piani dell'isolato. È la scelta giusta se si desidera un indirizzo collaudato sulla Billionaires' Row, con uno stile di vita di livello alberghiero, a un prezzo che lascia respiro. La maggior parte degli acquirenti con cui lavoriamo qui è esperta, ha già posseduto immobili a London, Hong Kong o Dubai, e riconosce il valore quando lo vede. One57 è dove oggi si dirige il denaro accorto e discreto della Row, e saremo lieti di mostrarle esattamente perché.
Acquirenti internazionali benvenuti
I cittadini stranieri possono acquistare condomini a Manhattan senza alcun requisito di visto o di residenza. Molti acquirenti internazionali ricorrono a LLC per ragioni di riservatezza e di pianificazione patrimoniale. Manhattan Miami è specializzata nell'accompagnare gli acquirenti internazionali lungo l'intero processo di acquisizione, dalle soluzioni di finanziamento alle procedure di chiusura.
Consulta la nostra guida per l'acquirente internazionale →About One57
Available Residences
Currently available at One57
Residence 64
157 W 57th Street #64, Manhattan, NY 10019
Residence 53B
157 W 57TH Street #53B, Manhattan, NY 10019
Residence 36F
157 W 57TH Street #36F, Manhattan, NY 10019
Collezione di residenze
Residenze con una camera da letto
1
1,100 – 1,500 sq ft
- Finestre a tutta altezza
- Cucina da chef con elettrodomestici di pregio
- Bagno in stile spa con riscaldamento radiante
- Cabina armadio
- Lavatrice e asciugatrice nell'unità
- Servizi alberghieri Park Hyatt
Residenze con due e tre camere da letto
2 – 3
2,000 – 4,200 sq ft
- Esposizioni multiple con viste su Central Park
- Spazi formali per l'intrattenimento
- Suite principale con bagno in stile spa
- Finiture in marmo e pietra in tutti gli ambienti
- Falegnameria e mobili su misura
- Lavanderia privata
- Servizi alberghieri Park Hyatt
Attici e residenze a piano intero
4 – 6
4,500 – 6,200+ sq ft
- Layout a piano intero o duplex
- Pianerottolo d'ascensore privato
- Viste panoramiche a 360 gradi
- Altezze dei soffitti di oltre 14 feet
- Grande galleria d'ingresso
- Molteplici sale per l'intrattenimento
- Cucina di livello professionale
- Suite principale con cabina armadio e doppi bagni
- Alloggi per il personale
- Servizi alberghieri Park Hyatt
Residences from $3,500,000
{name=Servizi alberghieri Park Hyatt, icon=concierge-bell, description=Ospitalità a cinque stelle integrata nella vita residenziale quotidiana, garantita dal Park Hyatt New York di 210 camere che occupa i piani inferiori di One57., items=[Ristorazione in residenza e servizio in camera dalla cucina del Park Hyatt, Servizio di pulizia quotidiano e servizio di riassetto serale su richiesta, Concierge personale per organizzazione di viaggi, ristorazione ed eventi, Servizi di lavanderia, lavaggio a secco e stiratura, Trattamenti spa e benessere erogati in residenza, Prenotazioni prioritarie nei ristoranti e bar del Park Hyatt]}
- Ristorazione in residenza e servizio in camera dalla cucina del Park Hyatt
- Servizio di pulizia quotidiano e servizio di riassetto serale su richiesta
- Concierge personale per organizzazione di viaggi, ristorazione ed eventi
- Servizi di lavanderia, lavaggio a secco e stiratura
- Trattamenti spa e benessere erogati in residenza
- Prenotazioni prioritarie nei ristoranti e bar del Park Hyatt
{name=Fitness e benessere, icon=dumbbell, description=Un piano benessere privato pensato per i residenti in cerca di massime prestazioni e relax, separato dalle strutture riservate agli ospiti dell'hotel., items=[Centro fitness all'avanguardia con attrezzature cardio e per la forza, Piscina riscaldata per nuoto di 75 feet con area relax, Bagno turco e sauna, Studio per yoga e stretching, Personal training disponibile su appuntamento, Sale per trattamenti spa con terapisti qualificati]}
- Centro fitness all'avanguardia con attrezzature cardio e per la forza
- Piscina riscaldata per nuoto di 75 feet con area relax
- Bagno turco e sauna
- Studio per yoga e stretching
- Personal training disponibile su appuntamento
- Sale per trattamenti spa con terapisti qualificati
{name=Intrattenimento e socialità, icon=film, description=Spazi comuni curati che ampliano le possibilità di intrattenimento oltre le mura delle singole residenze., items=[Sala di proiezione privata con impianti audiovisivi di qualità cinematografica, Biblioteca e lounge per i residenti con una collezione curata, Sala da pranzo privata per eventi e celebrazioni, Sala giochi per bambini, Business center con sale riunioni private, Terrazza esterna con vista sulla città]}
- Sala di proiezione privata con impianti audiovisivi di qualità cinematografica
- Biblioteca e lounge per i residenti con una collezione curata
- Sala da pranzo privata per eventi e celebrazioni
- Sala giochi per bambini
- Business center con sale riunioni private
- Terrazza esterna con vista sulla città
{name=Servizi dell'edificio e sicurezza, icon=shield-check, description=Un'esperienza residenziale impeccabile gestita da un team dedicato che garantisce comfort, praticità e discrezione in ogni momento., items=[Hall presidiata 24 ore su 24 con portiere e concierge, Ingresso residenziale dedicato e separato da quello dell'hotel, Garage presidiato con servizio di valet, Depositi privati climatizzati, Ricezione pacchi e deposito refrigerato sicuro, Personale di gestione e manutenzione dell'edificio in loco]}
- Hall presidiata 24 ore su 24 con portiere e concierge
- Ingresso residenziale dedicato e separato da quello dell'hotel
- Garage presidiato con servizio di valet
- Depositi privati climatizzati
- Ricezione pacchi e deposito refrigerato sicuro
- Personale di gestione e manutenzione dell'edificio in loco
I visionari
Christian de Portzamparc
Architetto
Gary Barnett
Sviluppatore
Thomas Juul-Hansen
Interior design (residenze)
One57, al 157 West 57th Street, si trova al crocevia delle più ambite mete culturali, commerciali e gastronomiche di Manhattan. Il corridoio della 57th Street, nel cuore di Midtown, colloca i residenti a pochi istanti da Central Park, da sale per spettacoli di livello mondiale e dallo shopping più raffinato che New York possa offrire.
Central Park e spazi verdi
L'ingresso meridionale di Central Park dista meno di due minuti a piedi dalla porta d'ingresso di One57, offrendo accesso immediato a 843 acri di prati, boschi e corsi d'acqua. I residenti possono concedersi jogging mattutini lungo il Reservoir, passeggiate pomeridiane nel Ramble e posti in prima fila per gli eventi stagionali, tra cui i concerti di SummerStage e Shakespeare in the Park. Il Wollman Rink del parco, il Central Park Zoo e la Bethesda Terrace sono tutti facilmente raggiungibili a piedi.
Arte, cultura e intrattenimento
Il tratto della 57th Street che circonda One57 è tra gli isolati culturalmente più ricchi al mondo. La Carnegie Hall si trova a pochi passi verso est e propone tutto l'anno un calendario di concerti orchestrali, recital e jazz. Il Museum of Modern Art (MoMA) è a breve distanza a piedi verso sud, sulla 53rd Street, mentre il Lincoln Center—sede della New York Philharmonic, del Metropolitan Opera e del New York City Ballet—dista pochi minuti, nell'Upper West Side. Il quartiere vanta inoltre una vivace scena di gallerie e il Theater District di Broadway.
Shopping e ristorazione
La posizione di One57 nel cuore di Midtown colloca i residenti all'epicentro del principale corridoio commerciale di New York. La Fifth Avenue—costellata di boutique flagship come Bergdorf Goodman, Louis Vuitton, Tiffany & Co. e Harry Winston—è a breve distanza a piedi verso est. Le proposte gastronomiche spaziano da locali stellati Michelin come Le Bernardin e The Modern fino ad apprezzate nuove aperture in tutta Midtown e nella vicina area di Columbus Circle, sede degli Shops at Columbus Circle e della celebre selezione di ristoranti del Time Warner Center.
Trasporti e collegamenti
One57 gode di un accesso ai trasporti eccezionale che collega i residenti a ogni angolo della città e della regione. La stazione della metropolitana 57th Street–Seventh Avenue (linee N, Q, R, W) è a pochi passi dall'edificio, con la linea F all'incrocio tra la 57th Street e la Sixth Avenue anch'essa nelle vicinanze. Columbus Circle—importante snodo di trasporto servito dalle linee A, B, C, D e 1—è a cinque minuti a piedi verso ovest. Per gli spostamenti regionali e aerei, Penn Station e Grand Central Terminal sono entrambe raggiungibili in pochi minuti, e la vicinanza dell'edificio alla West Side Highway offre un comodo accesso al Lincoln Tunnel, al George Washington Bridge e a tutti e tre i principali aeroporti dell'area metropolitana.
Con cosa confrontano gli acquirenti
Buyers considering One57 typically also evaluate these buildings
220 Central Park South
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
50 West 66th Street
Snøhetta
Upper West Side
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Domande frequenti
Che cos'è One57 e perché è così significativo sulla Billionaires' Row?
One57 è una torre residenziale supertall di 75 piani e 1,005 feet situata al 157 West 57th Street, progettata dal vincitore del Premio Pritzker Christian de Portzamparc e sviluppata da Gary Barnett di Extell Development. Completata nel 2014, è stata la prima torre supertall su quella che sarebbe diventata la Billionaires' Row e ha fissato il parametro di riferimento con cui è stata misurata ogni torre successiva, da 432 Park Avenue a Central Park Tower. Ospita 92 appartamenti privati al di sopra del Park Hyatt New York di 210 camere.
Quali servizi alberghieri ottengono davvero i residenti di One57 dal Park Hyatt?
È uno dei vantaggi più fraintesi del mercato immobiliare di Manhattan, quindi vogliamo essere precisi. I proprietari hanno accesso al concierge del Park Hyatt, alla ristorazione in residenza, al servizio di pulizia, alla spa e al centro fitness, oltre che alla piscina dell'hotel. La maggior parte dei servizi funziona secondo la formula del pagamento a consumo, ma la qualità è autenticamente a cinque stelle. Abbiamo visto proprietari far organizzare al team dell'Hyatt cene nelle proprie unità con un servizio di livello alberghiero. È un livello di comodità che semplicemente non si può ottenere in un condominio indipendente.
Come si confronta One57 con 220 Central Park South e Central Park Tower?
Ci pongono questa domanda di continuo, perché gli acquirenti seri della Billionaires' Row visitano tutti e tre gli edifici. 220 CPS incarna la gravitas del calcare e del denaro di vecchia data, con i prezzi minimi più elevati del corridoio. Central Park Tower è la più recente e la più alta, con i servizi più sfarzosi. One57 si colloca a metà strada: offre lo stesso panorama su Central Park e la stessa scala supertall, oltre ai servizi alberghieri del Park Hyatt, ma a un prezzo di rivendita spesso inferiore del 20-40 percento rispetto a unità comparabili in quei due edifici. Per gli acquirenti che privilegiano il rapporto tra valore, posizione e viste, One57 è oggi la proposta più solida sulla Row.
Come sono le viste dagli appartamenti di One57?
Le unità esposte a nord si affacciano direttamente su Central Park, praticamente senza alcun ostacolo. Poiché le residenze iniziano al di sopra dei piani dell'hotel Park Hyatt, persino i livelli più bassi degli appartamenti si trovano già ben al di sopra delle coperture circostanti. Le esposizioni a sud e a est abbracciano lo skyline di Midtown, mentre le unità ai piani alti godono di viste panoramiche che spaziano dal George Washington Bridge alla Statue of Liberty. La parete continua di vetro a tutta altezza elimina l'ingombro dei montanti. Siamo stati in queste unità al tramonto: è il tipo di vista che ti lascia davvero senza parole a metà di una frase.
Chi ha progettato One57 e cosa rende distintiva la sua architettura?
One57 è stato progettato da Christian de Portzamparc, l'architetto francese che ha vinto il Premio Pritzker nel 1994. La facciata a cascata di vetro è qui la sua firma. Vuole evocare una cascata e il modo in cui cattura la luce nell'arco della giornata conferisce alla torre una presenza sullo skyline che le scatole di vetro piatto intorno a essa non possiedono. Gli interni sono stati curati da Thomas Juul-Hansen e la palette dei materiali all'interno è sobria ed elegante: pavimenti in rovere a listoni larghi, bagni in marmo e falegnameria su misura che, a un decennio di distanza, risulta ancora attuale.
Qual è la fascia di prezzo degli appartamenti di One57 oggi?
I prezzi di rivendita a One57 variano molto a seconda del piano e dell'esposizione. Si possono trovare unità con una camera da letto e bilocali più piccoli a partire da qualche milione, mentre le unità a piano intero e i duplex ai piani alti si scambiano nella fascia dai $20M a oltre $50M. Rispetto ai prezzi originali della vendita iniziale del 2014, molte unità sono tornate sul mercato a livelli più realistici, ed è proprio questo il motivo per cui osserviamo un rinnovato interesse da parte degli acquirenti. È una rara opportunità per entrare in una torre supertall della Billionaires' Row a un prezzo relativamente scontato.
A quanto ammontano i costi mensili a One57?
Le spese condominiali e le imposte a One57 si collocano nella fascia alta, come è tipico di un edificio full-service con personale di livello alberghiero. Per le unità più grandi ci si può attendere una spesa mensile compresa tra $8,000 e $15,000 o più, comprensiva di spese condominiali e imposte immobiliari. Detto ciò, si ottiene un livello di servizio, dalla hall presidiata all'accesso ai servizi dell'Hyatt, che giustifica i costi di gestione. Gli acquirenti che provengono da appartamenti di pregio indipendenti restano spesso sorpresi da ciò che è incluso.
One57 è un buon investimento rispetto agli altri edifici della Billionaires' Row?
Saremo sinceri: i prezzi di rivendita di One57 si sono corretti rispetto all'entusiasmo massimo del lancio del 2014-2015, e questa correzione è proprio ciò che oggi lo rende interessante. L'edificio è consolidato, le unità del promotore sono in gran parte vendute e si acquista un prodotto collaudato al prezzo più accessibile della Billionaires' Row. Per gli acquirenti orientati al lungo termine, la combinazione di viste su Central Park, servizi Park Hyatt e un architetto Premio Pritzker ai prezzi attuali è un pacchetto convincente. Non indirizzeremmo qui chi cerca una rivendita rapida, ma come acquisto da mantenere nel tempo sulla Row, One57 ha molto senso.
Your One57 Awaits
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157 West 57th Street, New York, NY 10019
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Analisi del mercato immobiliare di Manhattan
Contesto di mercato: I prezzi dei condomini di lusso a Manhattan sono segmentati per sub-mercato. Il corridoio di Billionaires’ Row (57th Street, tra Park Avenue e Columbus Circle) registra il prezzo per piede quadrato più alto degli Stati Uniti, con residenze di massimo prestigio scambiate a $4,000-$10,000+ per SF. Downtown Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) ha un proprio segmento ultra luxury, sostenuto dall'offerta limitata di nuovi sviluppi. Le mediane dei condomini di Upper East Side e Upper West Side si collocano sensibilmente al di sotto dei livelli trophy di downtown, ma offrono superfici più ampie e l'accesso a Central Park. I prezzi a Manhattan restano sensibili ai tassi di interesse, agli scaglioni della Mansion Tax e alla fase del piano di offerta di ciascun edificio.
Prospettiva sui progetti: I nuovi sviluppi venduti direttamente dallo sponsor nel 2026 comprendono 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) e Mandarin Oriental Fifth Avenue. Tra gli edifici completati con sponsor inventory residua figurano Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th e 50 West 66th. Ciascuno presenta una storia dello sponsor, un finanziatore del cantiere, un ritmo di emendamenti al piano di offerta e uno stato del 421-a o di altre agevolazioni fiscali distinti, da verificare individualmente in sede di due diligence.
Segnale per l'acquirente: I punti di forza strutturali di Manhattan comprendono la procedura del piano di offerta vigilata dal Procuratore Generale di New York (offre una tutela procedurale a favore dell'acquirente non disponibile su piazze meno regolamentate), la profondità del mercato della rivendita (elevata liquidità in uscita) e l'offerta contenuta nel breve periodo (capacità urbanistica limitata nei sub-mercati principali). Rischi da valutare al contratto: la progressione degli scaglioni della Mansion Tax oltre $2M, l'assunzione delle imposte di trasferimento da parte dell'acquirente nelle vendite sponsor, l'esposizione ai confini di lotto e ai corridoi visivi su lotti specifici, i regolamenti del consiglio condominiale in materia di sublocazione e rivendita, e il calendario di uscita dal 421-a ove applicabile. Lo stato di ogni singolo progetto, il livello di sponsor inventory, gli emendamenti al piano di offerta presso il Procuratore Generale, i prezzi o la percentuale di vendita vanno verificati al momento della richiesta.
Fatti chiave
- Forbice $/SF dei condomini trophy di Manhattan: $1,500-$10,000+
- Media $/SF su Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF trophy di downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% oltre $1M, scaglioni progressivi oltre $2M a carico dell'acquirente
- Acconto contrattuale sponsor tipico: 10%-20% alla firma
- Finestra standard di revisione dell'avvocato dell'acquirente: 1-3 giorni lavorativi dalla consegna del contratto
- Provvigione lato sponsor: lo sviluppatore paga l'agente dell'acquirente nelle vendite sponsor
- Programmi di agevolazione fiscale (ove applicabili): 421-a, J-51, stato verificato edificio per edificio
- Proprietà tramite LLC per cittadini stranieri: prassi comune, strutturata al contratto
Procedura per l'acquirente
Procedura delle vendite sponsor a Manhattan: modulo di prenotazione → consegna del piano di offerta → revisione dell'avvocato dell'acquirente → firma del contratto e acconto iniziale → delibera di mutuo (se finanziato) → closing alla consegna. Le procedure per la sponsor inventory e per la rivendita differiscono; è consigliabile una preparazione consulenziale prima delle visite.
FAQ sul mercato immobiliare di Manhattan
Che cos'è il piano di offerta del Procuratore Generale di New York?
Il piano di offerta è il documento legale depositato presso il Procuratore Generale di New York che disciplina la vendita di ogni condominio di Manhattan. Definisce la gestione degli acconti, le specifiche delle unità, le spese comuni, le imposte immobiliari, gli obblighi dello sponsor e le tutele dell'acquirente. Nessuna vendita di condominio a Manhattan si perfeziona al di fuori del quadro di un piano di offerta accettato; gli emendamenti vengono depositati periodicamente ed esaminati dagli avvocati degli acquirenti al contratto.
Che cos'è la sponsor inventory?
Per sponsor inventory si intendono le unità invendute ancora detenute dallo sviluppatore dell'edificio (lo “sponsor”). Le unità sponsor sono nuove, mai abitate, e possono comportare prezzi negoziabili, crediti sui costi di closing e l'accesso ai programmi di agevolazione fiscale ove l'edificio ne disponga. Le transazioni lato sponsor seguono il piano di offerta, non il contratto standard di rivendita.
Quali agevolazioni fiscali si applicano a Manhattan?
Il 421-a è l'agevolazione più comune per i condomini di Manhattan e riduce l'onere delle imposte immobiliari per un periodo da 10 a 25 anni sui nuovi sviluppi che ne hanno i requisiti. Il J-51 riguarda specifici edifici riqualificati. Ogni agevolazione ha un calendario di uscita e uno stato di qualificazione proprio dell'edificio, da verificare nel piano di offerta e nel certificato fiscale più recente.
Quali costi di closing si applicano a un condominio di Manhattan?
I costi di closing tipici a carico dell'acquirente vanno dal 2% al 4% del prezzo e comprendono le imposte di trasferimento di NYC e dello Stato di New York (spesso assunte dall'acquirente nelle vendite sponsor), la Mansion Tax (1% oltre $1M con scaglioni progressivi oltre $2M), la title insurance, l'onorario dell'avvocato dell'acquirente, l'imposta di registrazione del mutuo se finanziato, e il rateo di spese comuni e imposte immobiliari.
Le common charges coincidono con le spese HOA?
No. I condomini di Manhattan usano il termine “common charges” (spese comuni), non spese HOA. Le common charges finanziano la gestione dell'edificio, il personale, le amenity e le riserve. Le imposte immobiliari sono fatturate separatamente da NYC e non rientrano nelle spese comuni.
Come viene remunerata Manhattan Miami nelle transazioni a Manhattan?
Negli acquisti di nuovi sviluppi lato sponsor, è lo sviluppatore a pagare la provvigione dell'agente dell'acquirente a Manhattan Miami. La rappresentanza dell'acquirente non comporta alcun esborso a suo carico. Nelle transazioni di rivendita, le condizioni di provvigione vengono comunicate al conferimento dell'incarico.