Madison Square Park Tower
65 piani che si ergono sopra il parco più iconico di Manhattan
Informazioni su Madison Square Park Tower
Madison Square Park Tower, al 45 East 22nd Street, è uno di quei progetti che hanno ridefinito con discrezione le aspettative per il Flatiron District. Sviluppato da KSK Construction Group e consegnato nel 2017, l'edificio si è innalzato in un periodo in cui la costruzione di grattacieli supertall era in gran parte un fenomeno legato a Billionaires' Row. KSK ha visto qualcosa di diverso: un quartiere con ristoranti stellati Michelin, uno dei parchi più amati della città e un accesso ai trasporti che rivaleggia con Midtown, il tutto senza la congestione turistica. Il risultato è una torre residenziale di 65 piani che ha portato una scala genuinamente nuova in un quartiere fino ad allora definito da loft prebellici e conversioni di media altezza. Abbiamo sempre ritenuto che i tempi e la posizione fossero mosse accorte da parte di uno sviluppatore che aveva compreso dove si stava spostando il baricentro di Manhattan.
Progettata da Kohn Pedersen Fox Associates, la torre presenta una silhouette distintiva a gradoni che si restringe man mano che sale, conferendole una qualità scultorea che si apprezza anche da lontano. La facciata è una combinazione di vetro e pannelli metallici scuri che cambiano tono a seconda della luce: cupa al crepuscolo, luminosa sotto il sole del pomeriggio. Gli interni prediligono layout contemporanei dalle linee pulite, con vetrate a tutta altezza che valorizzano l'altezza dell'edificio. Le residenze ai piani alti offrono viste panoramiche che spaziano dall'Empire State Building fino all'Hudson e a downtown: alcuni dei punti di osservazione più sottovalutati di Manhattan. Gli impianti meccanici e le finiture riflettono la reputazione di KPF per la precisione senza sfarzo superfluo.
In termini di posizionamento di mercato, Madison Square Park Tower occupa una nicchia interessante. Offre l'esperienza dell'abitare in un supertall e viste ampie a prezzi che generalmente si mantengono al di sotto di prodotti comparabili su 57th Street o a Hudson Yards. Per gli acquirenti che desiderano l'esperienza verticale senza il sovrapprezzo di Billionaires' Row - e che preferiscono sinceramente la pedonabilità e l'energia culturale del quartiere Flatiron - questo edificio rappresenta un'alternativa convincente. Lo proponiamo spesso a clienti che stanno valutando in parallelo One Manhattan Square o 277 Fifth Avenue, in particolare a coloro che privilegiano l'autenticità della posizione rispetto all'ostentazione di un marchio. L'attività di rivendita è stata costante e l'edificio ha costruito con discrezione una fedele base di residenti.
Madison Square Park Tower at a Glance
45 East 22nd Street, New York, NY 10010
KSK Construction Group
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
2017
83
65
Condominio
NoMad
Madison Square Park Tower Condos for Sale
Why Buyers Choose Madison Square Park Tower
Un'esperienza supertall senza il sovrapprezzo di 57th Street
Una delle ragioni più comuni per cui gli acquirenti gravitano verso Madison Square Park Tower è semplice: si ottengono 65 piani di autentico abitare supertall - viste ampie, altezze dei soffitti notevoli, l'intera esperienza verticale - senza pagare i prezzi che Billionaires' Row impone. Abbiamo accompagnato clienti attraverso unità comparabili su 57th Street per poi portarli qui, e la reazione è quasi sempre la stessa: le viste sono altrettanto suggestive, le finiture sono allo stesso livello e il prezzo al piede quadrato è sensibilmente inferiore. Per gli acquirenti che valutano il valore in rapporto a ciò che ricevono realmente, questo calcolo funziona.
La pedonabilità impareggiabile del Flatiron District
Non è un quartiere che occorre proporre con insistenza: si vende da sé nel momento in cui ci si passeggia. Madison Square Park è proprio davanti alla porta di casa. Eataly è dall'altra parte della strada. Si è circondati da alcuni dei migliori ristoranti di Manhattan, da quelli informali a quelli stellati Michelin. L'accesso alla metropolitana è eccellente, con più linee a pochi isolati di distanza. Ciò che i nostri clienti ci ripetono costantemente è che non hanno semplicemente acquistato un appartamento: hanno acquistato una vita quotidiana che apprezzano davvero. Il Flatiron District possiede la rara combinazione di energia e vivibilità che ne fa uno dei quartieri residenziali più ambiti di Manhattan.
La credibilità architettonica di Kohn Pedersen Fox
KPF non è uno studio che necessiti di presentazioni nel mondo dell'architettura. Ha progettato torri di riferimento in più continenti, e il suo lavoro a Madison Square Park Tower riflette tale prestigio. La silhouette a gradoni conferisce all'edificio una presenza scultorea sullo skyline, mentre gli interni privilegiano layout funzionali e abbondante luce naturale. Per gli acquirenti che tengono all'integrità progettuale - che desiderano un edificio firmato da architetti con un corpus di lavoro serio anziché da un concept guidato dal marketing - il coinvolgimento di KPF costituisce un forte richiamo. È il tipo di credenziale che conserva valore nel tempo.
Viste che rivaleggiano con qualsiasi altra a Manhattan
Saremo diretti: le viste dai piani alti di Madison Square Park Tower sono tra le più suggestive della città. Poiché il tessuto edilizio circostante del Flatiron District è prevalentemente di altezza medio-bassa, si ottengono panorami liberi da ostacoli molto prima rispetto alle zone più dense di Midtown. L'Empire State Building, lo skyline di downtown, l'Hudson River: c'è tutto. Le unità esposte a sud e a nord sono particolarmente spettacolari. Gli acquirenti che valutano in parallelo torri a Midtown o nel Financial District sono spesso sorpresi da quanto favorevolmente si confrontino le viste qui, soprattutto considerando il differenziale di prezzo.
La nostra prospettiva su Madison Square Park Tower
Madison Square Park Tower è un edificio che proponiamo regolarmente ai clienti seriamente interessati all'abitare in un supertall ma non legati all'indirizzo di 57th Street. Con i suoi 65 piani, progettata da Kohn Pedersen Fox e collocata direttamente su uno dei migliori parchi di Manhattan, soddisfa i requisiti principali - viste, prestigio progettuale, qualità del quartiere - a prezzi genuinamente più accessibili di quanto si trovi nel corridoio di Billionaires' Row.
La posizione nel Flatiron District è, a nostro avviso, uno dei punti di forza più marcati dell'edificio. È un quartiere di reale profondità: ristoranti eccellenti, trasporti efficienti, istituzioni culturali e un carattere residenziale che non appare artefatto. I clienti che si trasferiscono qui tendono a vivere attivamente il proprio quartiere, cosa non sempre vera per le torri nelle zone più commerciali di Midtown. La vicinanza a Madison Square Park aggiunge un elemento di qualità della vita difficile da replicare.
Dal punto di vista progettuale, KPF ha realizzato una torre che si distingue bene sullo skyline e funziona bene all'interno. Il profilo a gradoni è distintivo senza risultare artificioso, e gli interni privilegiano ampie vetrate e planimetrie razionali. Le unità ai piani alti offrono alcune delle viste più spettacolari disponibili a Manhattan e, poiché il contesto circostante è di altezza relativamente contenuta, tali viste iniziano a piani più bassi di quanto ci si potrebbe aspettare.
Un'annotazione di franchezza: gli acquirenti motivati principalmente dal riconoscimento di un marchio o da un indirizzo prestigioso potrebbero trovare la posizione di Flatiron meno immediatamente impressionante sulla carta rispetto a una torre di 57th Street. E l'edificio non porta con sé quel prestigio da residenza firmata che alcuni acquirenti ultra-high-net-worth privilegiano. Ma per coloro che apprezzano la sostanza - architettura di valore, autentico fascino del quartiere e un valore convincente - Madison Square Park Tower è un edificio che ripaga un esame più attento. Siamo sempre lieti di organizzare una visita e di illustrare l'inventario disponibile.
Acquirenti internazionali benvenuti
I cittadini stranieri possono acquistare condomini a Manhattan senza alcun requisito di visto o di residenza. Molti acquirenti internazionali ricorrono a LLC per ragioni di riservatezza e di pianificazione patrimoniale. Manhattan Miami è specializzata nell'accompagnare gli acquirenti internazionali lungo l'intero processo di acquisizione, dalle soluzioni di finanziamento alle procedure di chiusura.
Consulta la nostra guida per l'acquirente internazionale →About Madison Square Park Tower
Available Residences
Currently available at Madison Square Park Tower
Un abitare senza eguali
Collezione di residenze
Una camera da letto
1 BR
900–1,200 SF
Da $3M
Due camere da letto
2 BR
1,500–2,200 SF
Da $5.5M
Tre camere da letto
3 BR
2,500–3,500 SF
Da $9M
Quattro camere da letto
4 BR
3,800–5,000 SF
Da $15M
Attico
5 BR
6,000+ SF
Da $25M
Residences from $3,000,000
World-Class Amenities
Benessere e fitness
- Centro fitness con studio di yoga
- Piscina coperta di 75 piedi
- Spa con bagno turco e sauna
- Sale trattamenti
Svago e intrattenimento
- Club lounge riservata ai residenti
- Sala da pranzo privata
- Sala proiezioni
- Sala giochi per bambini
- Sala giochi
Spazi esterni
- Terrazza giardino paesaggistica
- Osservatorio sul tetto
- Area barbecue e pranzo all'aperto
Servizi dell'edificio
- Portiere e concierge 24 ore su 24
- Servizio di parcheggio con valletto
- Deposito privato
- Deposito biciclette
- Cella frigorifera
I visionari
KSK Construction Group
Sviluppatore
Una società di sviluppo con sede a New York specializzata nella realizzazione di distintive torri residenziali di pregio nelle posizioni più prestigiose di Manhattan.
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
Architettura
Uno dei più importanti studi di architettura al mondo, KPF è noto per grattacieli iconici e sviluppi urbani in ogni parte del globo.
NoMad, New York
Affacciata su Madison Square Park, questa svettante torre di 65 piani si trova al centro di uno dei quartieri più dinamici di Manhattan. NoMad offre una collezione impareggiabile di ristoranti stellati Michelin, boutique hotel e istituzioni culturali.
Compare Madison Square Park Tower to Nearby Buildings
Buyers considering Madison Square Park Tower typically also evaluate these buildings
One Madison
Flatiron
25 Columbus Circle
Columbus Circle
The Aldyn
Ismael Leyva Architects
Upper West Side
Olympic Tower
Skidmore, Owings & Merrill
Midtown East
Baccarat Residences
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Midtown
1 Central Park West
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
NoMad
Walker Tower
Chelsea
737 Park Avenue
Upper East Side
The Sheffield
Slater-Anderson Architects
Midtown West
108 Leonard
McKim, Mead & White (original)
Tribeca
One Beacon Court
Pelli Clarke Pelli Architects
Midtown East
520 West 28th
Zaha Hadid Architects
West Chelsea
75 Kenmare Street
Andre Kikoski Architect
NoLita
Lantern House
Heatherwick Studio (Thomas Heatherwick)
West Chelsea
Madison House
Handel Architects
NoMad
Sutton Tower
Thomas Juul-Hansen
Sutton Place
The Apthorp
Clinton & Russell
Upper West Side
The Bellemont
Robert A.M. Stern Architects
Carnegie Hill
The Belnord
Robert A.M. Stern Architects (conversion)
Upper West Side
The Carlyle
Bien & Prince
Upper East Side
The Laureate
SLCE Architects
Upper West Side
Waterline Square
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
Upper West Side
10 Sullivan
Cary Tamarkin / Tamarkin Co.
SoHo / Hudson Square
1122 Madison Avenue
Studio Sofield / Hill West Architects
Upper East Side
116 University Place
Morris Adjmi Architects
Greenwich Village
140 Jane Street
Leroy Street Studio
West Village
180 East 88th Street
DDG Partners
Carnegie Hill
200 East 83rd Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
25 Bond Street
BKSK Architects
NoHo
255 East 77th Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Schumacher at 36 Bleecker
Morris Adjmi Architects
NoHo
40 Bleecker Street
Rawlings Architects
NoHo
40 Bond Street
Herzog & de Meuron
NoHo
40 Mercer Street
Jean Nouvel
SoHo
42 Crosby Street
Selldorf Architects
SoHo
520 Fifth Avenue
KPF (Kohn Pedersen Fox)
Midtown
220 Central Park South
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
The Greenwich by Rafael Viñoly
Rafael Viñoly
Financial District
The West Residence Club
Concrete Amsterdam / Ismael Leyva Architects
Hell's Kitchen
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
720 West End Avenue
Emery Roth (1927) / Thomas Juul-Hansen / BP Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
Monogram New York
Ismael Leyva Architects / Neri&Hu
Midtown East
One Wall Street
Ralph Walker (1931) / SLCE Architects
Financial District
One57
Christian de Portzamparc
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
Waldorf Astoria Residences New York
Schultze & Weaver (1931) / SOM / Jean-Louis Deniot
Midtown East
56 Leonard Street
Herzog & de Meuron
Tribeca
520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
Deutsche Bank Center
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
Selene New York
Foster + Partners
Midtown East
Mandarin Oriental Residences, New York
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro
Hudson Yards
70 Vestry
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
35 Hudson Yards
David Childs / SOM
Hudson Yards
Aman New York
Jean-Michel Gathy / Denniston
Midtown
80 Clarkson
West Village
Greenwich Lane
FXCollaborative
West Village
50 West 66th Street
Snøhetta
Upper West Side
150 Charles Street
Cookfox Architects
West Village
Mandarin Oriental Residences, Fifth Avenue
Marin Architects
Midtown
760 Madison
COOKFOX Architects
Upper East Side
The Plaza Residences
Henry Janeway Hardenbergh
Central Park South
One High Line
Bjarke Ingels Group (BIG)
Chelsea
111 Murray Street
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
Tribeca
Four Seasons at 30 Park Place
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
740 Park Avenue
Rosario Candela and Arthur Loomis Harmon
Upper East Side
995 Fifth Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Ritz-Carlton Residences New York NoMad
Rafael Viñoly Architects
NoMad
212 Fifth Avenue
HELPERN Architects
NoMad
50 Central Park South
Alvaro Siza Vieira
Midtown
The Woolworth Tower Residences
Thierry Despont (interior conversion)
Tribeca
565 Broome SoHo
Renzo Piano Building Workshop
SoHo
160 Leroy Street
Herzog & de Meuron
West Village
443 Greenwich Street
CetraRuddy Architecture
Tribeca
The Cortland
Robert A.M. Stern Architects / Olson Kundig
West Chelsea
Luxury Neighborhoods in Manhattan
Scopri i condomini di pregio
Condomini di pregio a NYC
I condomini più prestigiosi di Manhattan
Billionaires' Row
Il corridoio residenziale più esclusivo al mondo
Nuovi sviluppi a Manhattan
Condomini in pre-costruzione con inventario dello sponsor
Acquirenti internazionali
Imposte, processo & proprietà per gli acquirenti stranieri
Scopri i condomini di pregio a Miami →
Residenze firmate & vita fronte mare nel Sud della Florida
Domande frequenti
Cosa distingue Madison Square Park Tower dagli altri edifici supertall di Manhattan?
Il maggiore elemento distintivo è la posizione. Mentre la maggior parte dei supertall si concentra lungo 57th Street o a Hudson Yards, questa torre di 65 piani sorge direttamente su Madison Square Park, nel Flatiron District. Si ottengono viste e altezze dei soffitti comparabili a prezzi generalmente più accessibili. Notiamo che gli acquirenti apprezzano la pedonabilità e la profondità culturale del quartiere rispetto all'atmosfera più commerciale dei corridoi di Midtown.
Chi ha progettato Madison Square Park Tower?
La torre è stata progettata da Kohn Pedersen Fox Associates, uno degli studi di architettura più affermati al mondo. KPF è noto per grattacieli di grande prestigio a livello globale, e il suo lavoro qui presenta un caratteristico profilo a gradoni che si restringe man mano che l'edificio sale. Il progetto è sofisticato senza essere ostentato: linee pulite, materiali di qualità e una facciata che risponde magnificamente al mutare della luce nel corso della giornata.
Come sono le viste da Madison Square Park Tower?
Le viste sono davvero eccezionali e, a nostro avviso, sottovalutate rispetto a quanto viene pubblicizzato su Billionaires' Row. I piani più alti offrono panorami ampi che comprendono l'Empire State Building, la MetLife Tower, l'Hudson River e lo skyline di downtown. Poiché il quartiere immediatamente circostante è di altezza relativamente contenuta, si godono linee visive libere molto prima rispetto alle zone più dense di Midtown. Le unità esposte a sud sono particolarmente spettacolari.
Com'è il Flatiron District come quartiere per i residenti?
Flatiron è uno dei quartieri più vivibili di Manhattan. Ci si trova a pochi passi da Madison Square Park, da Eataly e da una fitta concentrazione di ottimi ristoranti. La zona vanta solidi collegamenti di trasporto tramite più linee della metropolitana ed è realmente raggiungibile a piedi da Union Square, Gramercy e NoMad. Possiede un carattere residenziale consolidato, senza la densità turistica di Midtown. I nostri clienti che vi abitano valutano costantemente la qualità della vita quotidiana in modo molto positivo.
Quando è stata completata Madison Square Park Tower e chi l'ha sviluppata?
L'edificio è stato completato nel 2017 da KSK Construction Group. KSK è uno sviluppatore con sede a New York che ha maturato una solida esperienza con progetti residenziali ben realizzati a Manhattan. Ha portato il progetto sul mercato in un periodo competitivo per le nuove costruzioni, e la posizione privilegiata dell'edificio insieme al progetto di KPF ne hanno favorito il risalto. Le consegne e i rogiti si sono svolti nei tempi previsti.
Come si confrontano i prezzi di Madison Square Park Tower con quelli di edifici analoghi?
In generale, i prezzi qui si mantengono al di sotto di quanto si pagherebbe per altezze e viste comparabili nel corridoio di 57th Street o a Hudson Yards. La proposta di valore è solida: si ottiene un supertall firmato KPF con viste autentiche e un quartiere superiore a un prezzo più misurato. Consigliamo di confrontare unità specifiche con 277 Fifth Avenue e One Manhattan Square per individuare dove il valore si allinea alle sue priorità.
Che tipo di acquirente è tipicamente attratto da Madison Square Park Tower?
Osserviamo qui una varietà di profili. Vi sono professionisti attenti al design che desiderano qualità architettonica senza pagare il sovrapprezzo di una residenza firmata. Vi sono famiglie attratte dalla vicinanza al parco e dalle scuole del quartiere. E vi sono investitori che riconoscono la traiettoria di lungo periodo del Flatiron District. Il filo conduttore è costituito da acquirenti che si informano con cura e privilegiano la sostanza - posizione, prestigio progettuale, viste - rispetto al marketing.
Madison Square Park Tower è un buon investimento in ottica di rivendita?
L'attività di rivendita è stata costante e l'edificio beneficia della domanda continua nel Flatiron District, che continua ad attrarre investimenti sia residenziali sia commerciali. I fondamentali del quartiere - trasporti, ristorazione, parchi, istituzioni culturali - sostengono il valore nel lungo periodo. Non definiremmo alcun singolo edificio un investimento garantito, ma la combinazione di posizione, qualità progettuale e punti d'ingresso ragionevoli conferisce a questa torre solidi fondamentali per la rivendita.
Your Madison Square Park Tower Awaits
I nostri specialisti forniranno prezzi personalizzati, planimetrie e incentivi esclusivi riservati dallo sviluppatore.
45 East 22nd Street, New York, NY 10010
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Analisi del mercato immobiliare di Manhattan
Contesto di mercato: I prezzi dei condomini di lusso a Manhattan sono segmentati per sub-mercato. Il corridoio di Billionaires’ Row (57th Street, tra Park Avenue e Columbus Circle) registra il prezzo per piede quadrato più alto degli Stati Uniti, con residenze di massimo prestigio scambiate a $4,000-$10,000+ per SF. Downtown Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) ha un proprio segmento ultra luxury, sostenuto dall'offerta limitata di nuovi sviluppi. Le mediane dei condomini di Upper East Side e Upper West Side si collocano sensibilmente al di sotto dei livelli trophy di downtown, ma offrono superfici più ampie e l'accesso a Central Park. I prezzi a Manhattan restano sensibili ai tassi di interesse, agli scaglioni della Mansion Tax e alla fase del piano di offerta di ciascun edificio.
Prospettiva sui progetti: I nuovi sviluppi venduti direttamente dallo sponsor nel 2026 comprendono 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) e Mandarin Oriental Fifth Avenue. Tra gli edifici completati con sponsor inventory residua figurano Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th e 50 West 66th. Ciascuno presenta una storia dello sponsor, un finanziatore del cantiere, un ritmo di emendamenti al piano di offerta e uno stato del 421-a o di altre agevolazioni fiscali distinti, da verificare individualmente in sede di due diligence.
Segnale per l'acquirente: I punti di forza strutturali di Manhattan comprendono la procedura del piano di offerta vigilata dal Procuratore Generale di New York (offre una tutela procedurale a favore dell'acquirente non disponibile su piazze meno regolamentate), la profondità del mercato della rivendita (elevata liquidità in uscita) e l'offerta contenuta nel breve periodo (capacità urbanistica limitata nei sub-mercati principali). Rischi da valutare al contratto: la progressione degli scaglioni della Mansion Tax oltre $2M, l'assunzione delle imposte di trasferimento da parte dell'acquirente nelle vendite sponsor, l'esposizione ai confini di lotto e ai corridoi visivi su lotti specifici, i regolamenti del consiglio condominiale in materia di sublocazione e rivendita, e il calendario di uscita dal 421-a ove applicabile. Lo stato di ogni singolo progetto, il livello di sponsor inventory, gli emendamenti al piano di offerta presso il Procuratore Generale, i prezzi o la percentuale di vendita vanno verificati al momento della richiesta.
Fatti chiave
- Forbice $/SF dei condomini trophy di Manhattan: $1,500-$10,000+
- Media $/SF su Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF trophy di downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% oltre $1M, scaglioni progressivi oltre $2M a carico dell'acquirente
- Acconto contrattuale sponsor tipico: 10%-20% alla firma
- Finestra standard di revisione dell'avvocato dell'acquirente: 1-3 giorni lavorativi dalla consegna del contratto
- Provvigione lato sponsor: lo sviluppatore paga l'agente dell'acquirente nelle vendite sponsor
- Programmi di agevolazione fiscale (ove applicabili): 421-a, J-51, stato verificato edificio per edificio
- Proprietà tramite LLC per cittadini stranieri: prassi comune, strutturata al contratto
Procedura per l'acquirente
Procedura delle vendite sponsor a Manhattan: modulo di prenotazione → consegna del piano di offerta → revisione dell'avvocato dell'acquirente → firma del contratto e acconto iniziale → delibera di mutuo (se finanziato) → closing alla consegna. Le procedure per la sponsor inventory e per la rivendita differiscono; è consigliabile una preparazione consulenziale prima delle visite.
FAQ sul mercato immobiliare di Manhattan
Che cos'è il piano di offerta del Procuratore Generale di New York?
Il piano di offerta è il documento legale depositato presso il Procuratore Generale di New York che disciplina la vendita di ogni condominio di Manhattan. Definisce la gestione degli acconti, le specifiche delle unità, le spese comuni, le imposte immobiliari, gli obblighi dello sponsor e le tutele dell'acquirente. Nessuna vendita di condominio a Manhattan si perfeziona al di fuori del quadro di un piano di offerta accettato; gli emendamenti vengono depositati periodicamente ed esaminati dagli avvocati degli acquirenti al contratto.
Che cos'è la sponsor inventory?
Per sponsor inventory si intendono le unità invendute ancora detenute dallo sviluppatore dell'edificio (lo “sponsor”). Le unità sponsor sono nuove, mai abitate, e possono comportare prezzi negoziabili, crediti sui costi di closing e l'accesso ai programmi di agevolazione fiscale ove l'edificio ne disponga. Le transazioni lato sponsor seguono il piano di offerta, non il contratto standard di rivendita.
Quali agevolazioni fiscali si applicano a Manhattan?
Il 421-a è l'agevolazione più comune per i condomini di Manhattan e riduce l'onere delle imposte immobiliari per un periodo da 10 a 25 anni sui nuovi sviluppi che ne hanno i requisiti. Il J-51 riguarda specifici edifici riqualificati. Ogni agevolazione ha un calendario di uscita e uno stato di qualificazione proprio dell'edificio, da verificare nel piano di offerta e nel certificato fiscale più recente.
Quali costi di closing si applicano a un condominio di Manhattan?
I costi di closing tipici a carico dell'acquirente vanno dal 2% al 4% del prezzo e comprendono le imposte di trasferimento di NYC e dello Stato di New York (spesso assunte dall'acquirente nelle vendite sponsor), la Mansion Tax (1% oltre $1M con scaglioni progressivi oltre $2M), la title insurance, l'onorario dell'avvocato dell'acquirente, l'imposta di registrazione del mutuo se finanziato, e il rateo di spese comuni e imposte immobiliari.
Le common charges coincidono con le spese HOA?
No. I condomini di Manhattan usano il termine “common charges” (spese comuni), non spese HOA. Le common charges finanziano la gestione dell'edificio, il personale, le amenity e le riserve. Le imposte immobiliari sono fatturate separatamente da NYC e non rientrano nelle spese comuni.
Come viene remunerata Manhattan Miami nelle transazioni a Manhattan?
Negli acquisti di nuovi sviluppi lato sponsor, è lo sviluppatore a pagare la provvigione dell'agente dell'acquirente a Manhattan Miami. La rappresentanza dell'acquirente non comporta alcun esborso a suo carico. Nelle transazioni di rivendita, le condizioni di provvigione vengono comunicate al conferimento dell'incarico.