255 East 77th Street Una torre in pietra calcarea di 500 piedi (152 m) dove il gotico incontra l'Art Déco
Panoramica
Il 255 East 77th Street è una torre in pietra calcarea di 36 piani che si eleva per 500 piedi (152 m) sopra l'Upper East Side, progettata da Robert A.M. Stern Architects con interni firmati Yabu Pushelberg. Sviluppato da Naftali Group, l'edificio sintetizza i precedenti architettonici gotici e Art Déco in una facciata caratterizzata da arcate, loggiati, pergole e un coronamento decorativo che diventerà una presenza dominante sullo skyline di Lenox Hill al completamento, previsto per il 2026.
Ciò che distingue questo edificio — oltre al prestigio di RAMSA e agli interni di Yabu Pushelberg — è la presenza di 33 posti auto coperti. In un mercato come quello di Manhattan, dove i posti auto sono inesistenti o costano oltre 200.000 dollari per uno spazio separato, disporre di posti auto coperti integrati in un appartamento di pregio rappresenta un elemento distintivo straordinario. L'edificio è venduto per circa l'85% prima del completamento, con un sellout totale previsto prossimo ai 500 milioni di dollari.
Il nostro team assiste i clienti sul 255 East 77th sin da quando il progetto è stato annunciato per la prima volta, e lo consideriamo una delle proposte di nuova costruzione più solide dell'Upper East Side. La combinazione della distinzione architettonica di RAMSA, dei 33 posti auto, della piscina di 75 piedi (23 m) in uno spazio a doppia altezza e degli interni di Yabu Pushelberg dà vita a un prodotto che attrae sia l'acquirente attento al design sia quello dalla mentalità pratica. Salt & Straw ha firmato per lo spazio commerciale al piano terra, aggiungendo un servizio di quartiere.
255 East 77th Street at a Glance
255 East 77th Street, New York, NY 10075
Naftali Group
Robert A.M. Stern Architects
2026
62
36
Condominio
Upper East Side
255 East 77th Street Condos for Sale
Why Buyers Choose 255 East 77th Street
Il 255 East 77th Street ha conquistato gli acquirenti che apprezzano l'architettura RAMSA, i servizi di lusso concreti e il forte slancio delle prevendite.
La sintesi gotico-Art Déco di RAMSA
Robert A.M. Stern Architects ha portato arcate, loggiati, pergole e un coronamento decorativo su una torre in pietra calcarea di 500 piedi (152 m). Il progetto è al contempo storicamente evocativo e inconfondibilmente moderno.
33 posti auto coperti
Non si tratta di un dettaglio di marketing — è un autentico elemento distintivo dello stile di vita. 33 posti auto coperti in un nuovo appartamento di pregio dell'Upper East Side sono straordinari. Per gli acquirenti con veicoli, questo elimina una delle frustrazioni più persistenti della vita a Manhattan.
Venduto all'85% prima del completamento
Una forte velocità di prevendita segnala la fiducia del mercato. Con circa l'85% delle unità sotto contratto e un sellout previsto di 500 mln $, il 255 East 77th ha dimostrato una domanda concreta.
Interni Yabu Pushelberg
Lo studio di design canadese porta un'estetica raffinata e di respiro internazionale nelle residenze. Unita agli esterni di RAMSA, il risultato è un edificio in cui architettura e interni parlano la stessa lingua.
La nostra opinione sul 255 East 77th Street
Il 255 East 77th Street è un edificio che stiamo attivamente raccomandando agli acquirenti alla ricerca della qualità RAMSA nell'Upper East Side. Il tasso di prevendita dell'85% parla da sé — questo è un progetto che il mercato ha accolto con favore. La combinazione di elementi architettonici gotici e Art Déco, dei 33 posti auto coperti e degli interni Yabu Pushelberg dà vita a un prodotto tanto architettonicamente distinto quanto concretamente convincente.
Gli aspetti positivi sono considerevoli: l'esperienza di RAMSA garantisce una solida rivendita nel lungo periodo, i posti auto sono un autentico elemento distintivo, la piscina di 75 piedi (23 m) in uno spazio a doppia altezza è tra le migliori esperienze di piscina residenziale di Manhattan, e la posizione di Lenox Hill offre un accesso eccellente a Central Park, al Museum Mile e ai migliori ristoranti dell'East Side. Il prezzo d'ingresso di 7,4 mln $ per un edificio RAMSA di questa qualità rappresenta un valore rispetto al 220 CPS o al 520 Park.
Sul fronte della valutazione onesta, l'edificio è ancora in costruzione con consegna nel 2026 — gli acquirenti si impegnano su una tempistica. La posizione nell'Upper East Side orientale, per quanto ben collegata, è un isolato più lontana dal parco rispetto ad alcuni concorrenti. E con 62 unità, l'edificio è più grande di sviluppi boutique come The Bellemont (12 unità), il che significa minore esclusività per piano. Ma per l'acquirente che desidera il pacchetto RAMSA completo — architettura, servizi, posti auto e domanda comprovata — il 255 East 77th mantiene le promesse.
Acquirenti internazionali benvenuti
I cittadini stranieri possono acquistare condomini a Manhattan senza alcun requisito di visto o di residenza. Molti acquirenti internazionali ricorrono a LLC per ragioni di riservatezza e di pianificazione patrimoniale. Manhattan Miami è specializzata nell'accompagnare gli acquirenti internazionali lungo l'intero processo di acquisizione, dalle soluzioni di finanziamento alle procedure di chiusura.
Consulta la nostra guida per l'acquirente internazionale →About 255 East 77th Street
I visionari
Naftali Group
Sviluppatore
Naftali Group si è affermato come uno degli sviluppatori residenziali di lusso più esigenti di New York, con un portafoglio che privilegia la distinzione architettonica, la qualità dei materiali e le posizioni di prestigio a Manhattan. Sotto la guida di Miki Naftali, lo studio ha sviluppato e acquisito oltre 6 miliardi di dollari in patrimonio immobiliare, guadagnandosi la reputazione di realizzare edifici che impongono prezzi premium e attraggono gli acquirenti più sofisticati della città.
Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)
Architetto
RAMSA è il nome preminente nell'architettura residenziale di pregio a New York City e nel mondo. Il portafoglio dello studio comprende 220 Central Park South, 520 Park Avenue, 15 Central Park West e 30 Park Place - edifici che hanno ridefinito il mercato dell'ultra-lusso e generato collettivamente miliardi di vendite. Il linguaggio progettuale classico di RAMSA, la meticolosa attenzione alle proporzioni e l'impegno verso materiali duraturi rendono i loro edifici le nuove costruzioni più ambite di Manhattan.
Yabu Pushelberg
Design degli interni
Yabu Pushelberg è uno studio di design celebrato a livello internazionale, noto per la creazione di interni di straordinaria raffinatezza e ricchezza sensoriale. Fondato da George Yabu e Glenn Pushelberg, lo studio ha plasmato l'identità estetica degli hotel, delle residenze e degli spazi culturali più prestigiosi al mondo. Il loro lavoro al 255 East 77th Street porta una sofisticata palette di materiali e dettagli su misura sia nelle residenze private sia negli ampi spazi dedicati ai servizi dell'edificio.
Upper East Side
Il 255 East 77th Street si trova a Lenox Hill, il cuore culturale e residenziale dell'Upper East Side. È un quartiere definito dalle istituzioni di fama mondiale del Museum Mile, dalle boutique e gallerie di Madison Avenue, dalla tranquillità alberata di Park Avenue e Fifth Avenue e dalla vicinanza ai giardini della conservancy orientale di Central Park. Lenox Hill offre uno stile di vita di sobria raffinatezza - ristoranti affermati, librerie indipendenti, istituzioni mediche di primo piano e alcuni degli indirizzi residenziali più ambiti al mondo. La posizione garantisce un accesso agevole alla metropolitana 6 e alle linee di autobus trasversali, mantenendo al contempo il carattere pedonale e da villaggio che ha reso l'Upper East Side uno dei quartieri più durevolmente desiderabili di Manhattan.
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Domande frequenti
Qual è la data di completamento prevista per il 255 East 77th Street?
Il completamento del 255 East 77th Street è previsto per il 2026. L'edificio è attualmente in costruzione e già venduto all'85%, a riflettere una straordinaria fiducia del mercato nel progetto. Naftali Group vanta una solida esperienza nella consegna di edifici nei tempi previsti e secondo le più alte specifiche.
Chi ha progettato il 255 East 77th Street?
L'edificio è stato progettato da Robert A.M. Stern Architects (RAMSA), uno degli studi più stimati nell'architettura residenziale di pregio, autore tra gli altri di 220 Central Park South e 520 Park Avenue. Il design degli interni è firmato dallo studio Yabu Pushelberg, acclamato a livello internazionale. Hill West Architects opera come architetto esecutivo. Lo sviluppo è guidato da Naftali Group.
Il 255 East 77th Street dispone di posti auto?
Sì - e questa è una delle caratteristiche più distintive dell'edificio. Il 255 East 77th Street comprende 33 posti auto privati coperti all'interno dell'edificio, un servizio eccezionalmente raro nelle nuove costruzioni di Manhattan. In un borough dove i singoli posti auto sono stati venduti a oltre 1 milione di dollari, questa offerta è indicativa del calibro dell'edificio e dei suoi residenti.
Quali sono i prezzi al 255 East 77th Street?
Le residenze al 255 East 77th Street partono da 7,4 milioni di dollari per le soluzioni con due e tre camere da letto, mentre le residenze con quattro camere e a piano intero variano da 15 a 28 milioni di dollari. La collezione di attici, che include un duplex da 37,5 milioni di dollari, rappresenta il vertice dell'offerta. L'edificio è venduto all'85% all'inizio del 2026.
Quali servizi offre il 255 East 77th Street?
Il programma di servizi è imperniato su una piscina di 75 piedi (23 m) inserita in un suggestivo spazio a doppia altezza, completata da una spa a servizio completo, un centro fitness all'avanguardia, studi privati per allenamento e yoga, un salotto per residenti e una sala da pranzo privata con interni Yabu Pushelberg, una terrazza panoramica sul tetto con paesaggistica curata, una sala giochi per bambini e 33 posti auto coperti.
Qual è lo stile architettonico del 255 East 77th Street?
RAMSA ha progettato una torre in pietra calcarea di 500 piedi (152 m) che sintetizza le tradizioni architettoniche gotica e Art Déco - due degli stili più celebrati nella storia dello skyline di New York. La facciata presenta arcate profondamente incassate, loggiati, pergole ornamentali e un coronamento decorativo scultoreo, dando vita a un edificio con la gravitas e la presenza dei più raffinati landmark prebellici dell'Upper East Side.
Private Availability at 255 East 77th Street
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255 East 77th Street, New York, NY 10075
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Analisi del mercato immobiliare di Manhattan
Contesto di mercato: I prezzi dei condomini di lusso a Manhattan sono segmentati per sub-mercato. Il corridoio di Billionaires’ Row (57th Street, tra Park Avenue e Columbus Circle) registra il prezzo per piede quadrato più alto degli Stati Uniti, con residenze di massimo prestigio scambiate a $4,000-$10,000+ per SF. Downtown Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) ha un proprio segmento ultra luxury, sostenuto dall'offerta limitata di nuovi sviluppi. Le mediane dei condomini di Upper East Side e Upper West Side si collocano sensibilmente al di sotto dei livelli trophy di downtown, ma offrono superfici più ampie e l'accesso a Central Park. I prezzi a Manhattan restano sensibili ai tassi di interesse, agli scaglioni della Mansion Tax e alla fase del piano di offerta di ciascun edificio.
Prospettiva sui progetti: I nuovi sviluppi venduti direttamente dallo sponsor nel 2026 comprendono 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) e Mandarin Oriental Fifth Avenue. Tra gli edifici completati con sponsor inventory residua figurano Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th e 50 West 66th. Ciascuno presenta una storia dello sponsor, un finanziatore del cantiere, un ritmo di emendamenti al piano di offerta e uno stato del 421-a o di altre agevolazioni fiscali distinti, da verificare individualmente in sede di due diligence.
Segnale per l'acquirente: I punti di forza strutturali di Manhattan comprendono la procedura del piano di offerta vigilata dal Procuratore Generale di New York (offre una tutela procedurale a favore dell'acquirente non disponibile su piazze meno regolamentate), la profondità del mercato della rivendita (elevata liquidità in uscita) e l'offerta contenuta nel breve periodo (capacità urbanistica limitata nei sub-mercati principali). Rischi da valutare al contratto: la progressione degli scaglioni della Mansion Tax oltre $2M, l'assunzione delle imposte di trasferimento da parte dell'acquirente nelle vendite sponsor, l'esposizione ai confini di lotto e ai corridoi visivi su lotti specifici, i regolamenti del consiglio condominiale in materia di sublocazione e rivendita, e il calendario di uscita dal 421-a ove applicabile. Lo stato di ogni singolo progetto, il livello di sponsor inventory, gli emendamenti al piano di offerta presso il Procuratore Generale, i prezzi o la percentuale di vendita vanno verificati al momento della richiesta.
Fatti chiave
- Forbice $/SF dei condomini trophy di Manhattan: $1,500-$10,000+
- Media $/SF su Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF trophy di downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% oltre $1M, scaglioni progressivi oltre $2M a carico dell'acquirente
- Acconto contrattuale sponsor tipico: 10%-20% alla firma
- Finestra standard di revisione dell'avvocato dell'acquirente: 1-3 giorni lavorativi dalla consegna del contratto
- Provvigione lato sponsor: lo sviluppatore paga l'agente dell'acquirente nelle vendite sponsor
- Programmi di agevolazione fiscale (ove applicabili): 421-a, J-51, stato verificato edificio per edificio
- Proprietà tramite LLC per cittadini stranieri: prassi comune, strutturata al contratto
Procedura per l'acquirente
Procedura delle vendite sponsor a Manhattan: modulo di prenotazione → consegna del piano di offerta → revisione dell'avvocato dell'acquirente → firma del contratto e acconto iniziale → delibera di mutuo (se finanziato) → closing alla consegna. Le procedure per la sponsor inventory e per la rivendita differiscono; è consigliabile una preparazione consulenziale prima delle visite.
FAQ sul mercato immobiliare di Manhattan
Che cos'è il piano di offerta del Procuratore Generale di New York?
Il piano di offerta è il documento legale depositato presso il Procuratore Generale di New York che disciplina la vendita di ogni condominio di Manhattan. Definisce la gestione degli acconti, le specifiche delle unità, le spese comuni, le imposte immobiliari, gli obblighi dello sponsor e le tutele dell'acquirente. Nessuna vendita di condominio a Manhattan si perfeziona al di fuori del quadro di un piano di offerta accettato; gli emendamenti vengono depositati periodicamente ed esaminati dagli avvocati degli acquirenti al contratto.
Che cos'è la sponsor inventory?
Per sponsor inventory si intendono le unità invendute ancora detenute dallo sviluppatore dell'edificio (lo “sponsor”). Le unità sponsor sono nuove, mai abitate, e possono comportare prezzi negoziabili, crediti sui costi di closing e l'accesso ai programmi di agevolazione fiscale ove l'edificio ne disponga. Le transazioni lato sponsor seguono il piano di offerta, non il contratto standard di rivendita.
Quali agevolazioni fiscali si applicano a Manhattan?
Il 421-a è l'agevolazione più comune per i condomini di Manhattan e riduce l'onere delle imposte immobiliari per un periodo da 10 a 25 anni sui nuovi sviluppi che ne hanno i requisiti. Il J-51 riguarda specifici edifici riqualificati. Ogni agevolazione ha un calendario di uscita e uno stato di qualificazione proprio dell'edificio, da verificare nel piano di offerta e nel certificato fiscale più recente.
Quali costi di closing si applicano a un condominio di Manhattan?
I costi di closing tipici a carico dell'acquirente vanno dal 2% al 4% del prezzo e comprendono le imposte di trasferimento di NYC e dello Stato di New York (spesso assunte dall'acquirente nelle vendite sponsor), la Mansion Tax (1% oltre $1M con scaglioni progressivi oltre $2M), la title insurance, l'onorario dell'avvocato dell'acquirente, l'imposta di registrazione del mutuo se finanziato, e il rateo di spese comuni e imposte immobiliari.
Le common charges coincidono con le spese HOA?
No. I condomini di Manhattan usano il termine “common charges” (spese comuni), non spese HOA. Le common charges finanziano la gestione dell'edificio, il personale, le amenity e le riserve. Le imposte immobiliari sono fatturate separatamente da NYC e non rientrano nelle spese comuni.
Come viene remunerata Manhattan Miami nelle transazioni a Manhattan?
Negli acquisti di nuovi sviluppi lato sponsor, è lo sviluppatore a pagare la provvigione dell'agente dell'acquirente a Manhattan Miami. La rappresentanza dell'acquirente non comporta alcun esborso a suo carico. Nelle transazioni di rivendita, le condizioni di provvigione vengono comunicate al conferimento dell'incarico.