Manhattan skyline with luxury condominium towers in Midtown and Downtown

NYC 豪华公寓：Manhattan 最优质的住宅

Manhattan 最负盛名的豪华公寓，从 Billionaires' Row 的标志性大厦到 Tribeca 的 loft 与全新开发项目，由 Manhattan Miami 精选

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80豪华共管公寓
$2M-$250M+价格区间
20+从业年限
我们的投资组合

NYC 豪华公寓，Manhattan 顶级住宅

Manhattan 最负盛名的豪华共管公寓，从标志性的 Billionaires' Row 大厦到 Tribeca 阁楼及全新开发项目

精选房源

超豪华

豪华品牌

高端与生活方式

交付时间表

Luxury Condos NYC新开发项目交付时间表

Luxury Condos NYC最受瞩目的预售期房项目的预计交付日期

项目 位置 开发商 状态 预计竣工
760 Madison Upper East Side Giorgio Armani pre-construction 2025
1122 Madison Avenue Upper East Side Legion Investment Group and Nahla Capital under-construction 2027
140 Jane Street West Village Aurora Capital Associates under-construction 2026
255 East 77th Street Upper East Side Naftali Group under-construction 2026
Mandarin Oriental Residences, Fifth Avenue Midtown Mandarin Oriental under-construction 2023
Monogram New York Midtown East Navigation Capital Group Completed 2027
520 Fifth Avenue Midtown Rabina Completed 2026
50 West 66th Street Upper West Side Extell Development Completed 2026
Waldorf Astoria Residences New York Midtown East Dajia Insurance Group Completed 2025
Selene New York Midtown East Vanke US / RFR Completed 2025
The Greenwich by Rafael Viñoly Financial District Bizzi & Partners Completed 2024
720 West End Avenue Upper West Side Glacier Equities & InterVest Capital Partners Completed 2024
Sutton Tower Sutton Place Gamma Real Estate / JVP Management Completed 2023
The Bellemont Carnegie Hill Naftali Group Completed 2023
One Wall Street Financial District Macklowe Properties Completed 2023
One High Line Chelsea Witkoff and Access Industries Completed 2023
995 Fifth Avenue Upper East Side 995 Fifth Avenue LLC Completed 2023
The Ritz-Carlton Residences New York NoMad NoMad Flag Luxury Group and Bizzi & Partners Completed 2023
Madison House NoMad Fosun Group & J.D. Carlisle Completed 2022
200 East 83rd Street Upper East Side Naftali Group & Rockefeller Group Completed 2022
Aman New York Midtown OKO Group Completed 2022
The Cortland West Chelsea Related Companies & Mitsui Fudosan America Completed 2022
Lantern House West Chelsea Related Companies Completed 2021
The West Residence Club Hell's Kitchen Gamma Real Estate Completed 2021
Central Park Tower Billionaires' Row Extell Development Company Completed 2021
111 West 57th Street Billionaires' Row JDS Development Group Completed 2021
180 East 88th Street Carnegie Hill DDG Completed 2020
80 Clarkson West Village pre-construction TBD
1 Central Park West Columbus Circle Completed TBD
277 Fifth Avenue NoMad Completed TBD
Walker Tower Chelsea Completed TBD
737 Park Avenue Upper East Side Completed TBD

预计竣工日期为大致估算，可能随时调整。请联系我们以获取最新的项目动态。

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战略展望

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我们的优势

为何选择 Manhattan Miami

凭借20余年的行业经验，我们是您把握Luxury Condos NYC最尊贵期房机会的可靠顾问。

专属通道

与开发商的直接关系，让我们的客户得以获取 Friends & Family 优惠价格、优先选择房源，以及不对公众开放的专属优惠。

专家指导

20余年的深耕，让我们对Luxury Condos NYC每一个户型、景观视线、价格区间以及各开发商的过往业绩都了然于心。

尊享管家式服务

从初次咨询到完成交易，我们悉心处理每一处细节。包括预订递交、律师协调、验房，以及融资指导。

为何投资

为何投资Manhattan期房

Manhattan始终是全球纵深最强的豪宅市场之一，既有由州总检察长监管的销售方案（offering plan）程序，又有顶级新开发项目的稀缺供给。

纽约州总检察长销售方案

Manhattan的每一宗公寓交易，均须在经州总检察长备案核准的销售方案框架内完成交割，由此形成一套规范的买方保护程序，并在签约前为买方律师预留合同审阅窗口。

全球资本枢纽

Manhattan是全球资本配置的首选驻地之一，拥有深厚的银行、法律与专业服务体系，并汇聚了来自北美、欧洲、中东与亚洲、使用多种语言的超高净值买家群体。

转售市场纵深

Manhattan的顶级公寓受益于全球纵深最强的豪宅转售市场之一，既保障退出时的流动性，又为估值提供稳定的可比样本。至于具体表现，则取决于各楼盘自身的去化速度与开发商的过往业绩。

$1M+Mansion Tax（豪宅税）起征点
$5B+新开发项目储备
10%常见合同定金比例
421-a适用时的税收减免

延伸阅读

2026年Manhattan新开发项目储备 Billionaires’ Row顶级公寓指南 Manhattan豪华公寓综览 Manhattan顶级公寓项目储备分析 国际买家指南
服务流程

如何在Luxury Condos NYC购买期房

从您的首次咨询到接过钥匙，我们为您指引每一个步骤。

1

咨询与需求探询

我们首先深入了解您的目标、时间安排、预算与生活方式上的优先考量。无论您寻求的是主要居所、投资房产还是度假寓所，我们都将根据您的需求量身定制建议。

2

项目甄选与预订

我们根据您的标准呈现精选方案，安排与开发商的私人介绍会，并为您锁定心仪的单元。我们的关系网络往往能提供预发售价格与优先房源的通道。

3

合同与定金安排

我们与您的律师及开发商的销售团队协调，敲定购房协议。定金通常在施工周期内分期支付，您的资金亦受第三方托管账户保护。

4

施工进度更新与交易完成

我们定期向您通报施工进展，协调您的交付前验房，并指引您完成交易流程。欢迎回家。

知识库

Manhattan期房常见问题

针对在Manhattan购买期房及开发商留存房源公寓最常见问题的专业解答

什么是Manhattan期房？

期房是指在建筑动工前或施工期间，直接向sponsor（开发商，即向纽约州总检察长备案销售方案的开发主体）购买公寓单元。Manhattan的开发商直售新盘涵盖全新建造的公寓项目、改建项目，以及已竣工楼盘中尚未售出的“开发商留存房源”（sponsor inventory）。买方先预订意向单元，随后在经州总检察长核准的销售方案（offering plan）框架下签署合同，定金付款节点与交割条款均在方案中载明。期房的优势在于：可在销售方案阶段锁定价格，优先挑选景观、楼层与朝向，并有机会在开发商销售阶段获得交割费用或价格方面的优惠。

Manhattan期房公寓需要多少定金？

Manhattan期房定金通常为房价的10%至20%，于签约时支付，余款在交割时付清。部分楼盘会按施工节点安排追加付款。具体付款时间表在经州总检察长核准的销售方案中载明，并由您的买方律师在签约前审阅。用于锁定单元的初始预订定金通常为$50,000至$250,000，之后计入首笔合同定金。所有定金均依销售方案要求存入第三方监管账户（escrow）。

Manhattan最值得关注的期房项目有哪些？

哪一个Manhattan期房或开发商留存房源项目最适合您，取决于您的预算、生活方式与投资周期。目前在售的开发商直售新盘包括80 Clarkson（West Village）、255 East 77th（Upper East Side）、140 Jane（West Village）、1122 Madison（Carnegie Hill）、Mandarin Oriental Fifth Avenue等。已竣工但仍有开发商留存房源的楼盘包括Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th与50 West 66th。具体状态以咨询时核实为准，留存房源数量与价格变动频繁。

投资Manhattan期房是否值得？

Manhattan期房的表现因楼盘而异，差异显著。其投资逻辑通常在于：在销售方案阶段锁定一处2至4年后交付物业的价格，施工期间资金投入有限，并可按开发商定价获得留存房源。Manhattan转售市场的纵深，加上纽约州总检察长监管的销售方案程序，总体上使合同风险低于监管宽松的市场。风险方面包括开发商过往记录、建造成本波动、州总检察长修订备案的延迟、去化速度、相邻地块与景观视线的不确定性，以及421-a等税收减免政策的调整（如适用）。逐盘尽职调查必不可少；任何单一楼盘的历史升值都不构成对未来表现的保证。

期房与二手转售，在Manhattan哪个更好？

在Manhattan，期房（开发商直售）与二手转售各有优势。期房提供全新的装修与家电、符合现行建筑规范的施工标准、自主挑选楼层、景观与户型的空间、开发商保修，以及可能获得的开发商价格优惠。二手房则可即刻入住、可实地查验单元、业委会政策与公共维护费历史清晰可查，有时议价空间更大。对着眼长期升值的投资者而言，开发商直售往往上行空间更佳；对需要尽快入住或希望对成品有十足把握的买家，二手房或更为合适。

Manhattan开发商合同的定金结构通常是怎样的？

Manhattan开发商合同的标准结构为：签约时支付10%，余款于交割时付清。部分楼盘会在约定的施工节点（常见为结构封顶或完工50%时）追加第二笔10%。所有定金处理、监管账户安排与开发商义务均受销售方案约束，并由您的买方律师在签署合同前审阅。

什么是品牌住宅？

品牌住宅是指冠以知名酒店、时尚或生活方式品牌之名，并采用其设计标准与服务水准的豪华公寓。Manhattan的品牌住宅包括Waldorf Astoria Residences、Aman New York、Mandarin Oriental Fifth Avenue、Ritz-Carlton New York与Baccarat Residences，另有多个项目在建。品牌住宅的售价通常较同级非品牌物业高出25%至35%，但转售时通常更为保值，并享有品牌标准的服务与配套设施。

购买Manhattan期房有哪些风险？

主要风险包括施工延期、建设周期内的市场波动、州总检察长销售方案修订备案的延迟、开发商执行问题，以及成品与效果图存在出入。纽约买方的定金依经州总检察长核准的销售方案存入第三方监管账户，签约前由买方律师审阅合同。降低风险的方式包括：核查开发商过往业绩、建设贷款方、具体地块的相邻地块与景观视线风险、业委会的转租与转售政策，以及421-a等税收减免状态。每个项目的状态均须在签约时核实。

外国买家如何购买Manhattan期房？

外国公民购买Manhattan期房无需签证或居留身份。10%至20%的合同定金与经州总检察长核准的销售方案程序同样适用。国际买家通常通过LLC（有限责任公司）持有物业，以兼顾隐私与财产规划。多家美国银行提供面向外国公民的按揭贷款方案，首付比例为30%至50%。聘请一位美国本土的买方律师审阅销售方案至关重要。Manhattan Miami会在签约阶段统筹产权保险、美国银行开户及外国公民按揭流程。

我可以出租我的Manhattan期房公寓吗？

Manhattan公寓的出租政策由各楼盘的公寓章程与业委会规定，差异显著。多数楼盘允许业主以投资目的出租，但最短租期（常见为6或12个月）、业委会审批要求与转租政策因楼而异。新建楼盘中的开发商单元通常比成熟公寓楼受到的业委会政策限制更少。签约前请审阅销售方案中的出租条款及公寓章程的转租政策。

什么是Manhattan房地产中的开发商留存房源？

开发商留存房源（sponsor inventory）指仍由楼盘sponsor（提交销售方案备案的开发主体）持有的未售单元。此类单元为全新、从未有人入住，可能附带可议价格、交割费用抵扣，以及楼盘现有的税收减免资格（如有）。开发商直售交易依销售方案进行，而非标准的二手转售合同。

什么时候是购买Manhattan期房的最佳时机？

时机取决于销售方案所处阶段与开发商的销售速度。销售方案生效之日或其后不久的定价往往条件最优。随着去化推进，开发商会提交方案修订，价格通常随之上调。每位买家的情况各不相同；最合适的入场时点取决于具体楼盘、您的资金准备与投资周期。

Manhattan哪些街区的期房最值得关注？

活跃的期房与开发商留存房源街区涵盖Tribeca、Hudson Yards、Greenwich Village、West Village、Upper West Side、Upper East Side，以及沿57街延伸的Billionaires' Row（亿万富豪街）走廊。各街区在价格区间、楼盘类型与投资属性上各具特点：从下城的精品改建项目，到中城的超高层顶级豪宅。哪里最适合您，取决于您的优先考量：步行可达的生活配套密度、景观视线、楼龄、与Central Park的距离，或是交通便利性。

如何在不同的Manhattan开发项目之间做选择？

在尽职调查阶段，五项因素通常足以区分Manhattan各开发项目的优劣：开发商过往记录（既往项目的交付业绩）、区位与景观视线细节（相邻地块风险、Central Park或河景是否被永久锁定）、建设贷款方与资本结构、州总检察长销售方案状态（初始备案、修订、生效日期），以及421-a等税收减免的具体情况（如适用）。在Manhattan顶级豪宅层级，价格本身很少是决定性因素。Manhattan Miami为每一个在售项目提供并列对比的尽职调查。

Manhattan新建公寓的交割费用有哪些？

买方在Manhattan新建公寓交易中的交割费用通常为房价的2%至4%，视是否贷款而定。常规项目包括：纽约市与纽约州的交易转让税（开发商直售中通常转由买方承担，须在销售方案中核实）、豪宅税（$1M以上征收1%，$2M以上按累进档次递增）、产权保险、买方律师费、贷款情形下的按揭登记税，以及按比例分摊的公共维护费与房产税。在开发商直售的新盘交易中，买方经纪佣金由开发商支付，专业代表服务对买方而言无需自掏腰包。

购买Manhattan期房需要房产经纪吗？

虽然买家可以直接通过开发商售楼处购买Manhattan期房，但一位经验丰富的买方经纪能带来实质优势。在开发商直售新盘中，买方经纪佣金由开发商支付，买家无需承担额外成本。专业顾问可提供Manhattan各竞品项目的横向比较、与您的买方律师协同进行销售方案尽调、开发商定价情报、施工进度跟踪与交割统筹，并在装修升级、优质单元分配与更有利的定金条款上为您争取空间。

Manhattan期房从启动到交付需要多久？

一个典型的Manhattan期房项目，从销售方案生效到交割通常需要2至5年，取决于项目是全新建造还是改建、楼盘规模以及建造成本环境。全新建造的Manhattan超高层耗时偏长；下城的精品改建项目交付更快。已竣工楼盘中的开发商留存房源则按标准转售或开发商合同的时间表交割（签约后60至120天）。

如果开发商未能交付会怎样？

纽约期房交易中的买方保护以经州总检察长核准的销售方案为基石。定金按方案规定存于第三方监管账户，开发商义务可通过销售方案程序强制执行。若开发商未能交付，定金的追回将依照销售方案及纽约州相关法律进行。签约前应对开发商的资金实力、建设贷款方与项目可行性进行尽职调查。

交割前可以转让我的Manhattan期房合同吗？

Manhattan开发商合同有时允许在交割前转让合同（assignment），但政策因开发商与销售方案而异，差别很大。有的开发商完全禁止转让；有的允许在特定施工节点之后转让，或收取转让费（常见为房价的1%至5%）。若拟将合同可转让性纳入投资策略，请先审阅销售方案中的转让条款。

Manhattan的预订流程是怎样的？

Manhattan期房的预订流程始于从开发商的在售房源中选定心仪单元：楼层、线位与朝向。您提交预订表格并支付可退还的预订定金（通常$50,000至$250,000），以在合同出具前锁定该单元。开发商律师依据销售方案出具合同，由您与买方律师共同审阅。合同签署后，预订定金计入合同定金。从预订到签约通常需要2至6周。

Manhattan的公共维护费与房产税如何运作？

Manhattan公寓使用“公共维护费”（common charges）一词，而非HOA费用。公共维护费用于楼宇运营、员工、配套设施与储备金。房产税由纽约市另行征收，特定楼盘可通过421-a等税收减免计划获得部分减免。持有成本差异很大：Billionaires' Row的顶级楼盘公共维护费常见为每平方英尺$6至$10，房产税为每平方英尺$3至$8；享受减免的下城楼盘则显著更低。各楼盘状态须逐一核实。

如何为Manhattan期房公寓融资？

Manhattan期房的融资安排不同于标准的购房按揭时间表。施工期间，买家以自有资金支付定金；按揭贷款在临近交割、余款到期时安排。多数买家会在预计交付前6至12个月启动按揭流程。美国公民与居民可申请常规大额贷款；外国公民可使用专项贷款方案（首付通常为30%至50%）。

在Manhattan置业需要考虑哪些税务因素？

Manhattan公寓买家应从三个维度评估税务：（1）持有期间，每月的公共维护费与纽约市、纽约州房产税，特定楼盘可通过421-a等减免计划降低税负；（2）交割时一次性支出，纽约市与纽约州交易转让税（开发商直售中通常由买方承担）、豪宅税（$1M以上征收1%，$2M以上对买方按累进档次递增）、产权保险、买方律师费，以及贷款情形下的按揭登记税；（3）持有规划，联邦遗产税与赠与税，外加纽约州遗产税。减免状态因楼而异，须在销售方案及最新税单中核实。

我需要聘请纽约房地产律师吗？

需要。按照Manhattan的通行做法，买方应聘请房地产律师，在签约前审阅开发商购房合同、销售方案与楼盘的公寓文件。新盘交易的律师费通常为$2,000至$7,500，视交易复杂程度而定。

Manhattan Miami如何收取报酬？

在Manhattan的新盘交易中，我们的服务对买方免费。作为持牌房地产专业人士，我们的报酬由开发商通过联合经纪佣金支付，该佣金在销售方案与委托协议中披露。无论您直接向开发商购买，还是通过我们购买，价格完全相同，而您将获得我们的专业经验、开发商关系、合同审阅统筹，以及贯穿交易全程的全方位服务。

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无论您是在寻觅您在 Manhattan 的首套居所，还是在扩展您的豪华房地产组合，我们的专家都将就定价、市场趋势以及完整的 NYC 公寓购买流程为您提供专业指导。

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Manhattan房地产市场情报

市场背景：Manhattan豪华公寓的定价按子市场分层。Billionaires' Row走廊（57街，Park Avenue至Columbus Circle之间）拥有全美最高的每平方英尺单价，顶级豪宅成交价达每平方英尺$4,000-$10,000+。下城Manhattan（Tribeca、West Village、Soho）凭借新盘供给的稀缺，形成了自成一体的超豪华层级。Upper East Side与Upper West Side的公寓价格中位数显著低于下城顶级水平，但户型面积更大，且坐拥Central Park资源。Manhattan的定价对利率、豪宅税档次以及各楼盘销售方案所处阶段较为敏感。

项目洞察：2026年在售的开发商直售新盘包括80 Clarkson（West Village）、255 East 77th（Upper East Side）、140 Jane（West Village）、1122 Madison（Carnegie Hill）与Mandarin Oriental Fifth Avenue。已竣工但仍有开发商留存房源的楼盘包括Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th与50 West 66th。每个楼盘的开发商过往记录、建设贷款方、销售方案修订节奏以及421-a等税收减免状态各不相同，须逐一尽职调查。

买方信号：Manhattan的结构性优势包括：纽约州总检察长监管的销售方案程序（提供监管宽松市场所不具备的买方程序性保护）、转售市场的纵深（退出时流动性充足），以及近期供给受限（核心子市场的规划容量有限）。签约时需评估的风险包括：$2M以上豪宅税档次的递增、开发商直售中转让税由买方承担、具体地块的相邻地块与景观视线风险、业委会的转租与转售政策，以及421-a退坡时间表（如适用）。任何单一项目的状态（留存房源数量、州总检察长销售方案修订、价格或去化比例）均应在咨询时核实。

关键数据

购房流程

Manhattan开发商直售流程：预订表格 → 销售方案送达 → 买方律师审阅 → 签署合同并支付首笔定金 → 按揭承诺（如贷款）→ 交付时交割。开发商留存房源与二手转售的流程有所不同；建议在实地看房前进行顾问式规划。

Manhattan房地产常见问题

什么是纽约州总检察长销售方案？

销售方案（offering plan）是向纽约州总检察长备案的法律文件，规范Manhattan每一宗公寓的销售。方案载明定金处理、单元规格、公共维护费、房产税、开发商义务与买方保护条款。任何Manhattan公寓交易均不得在经核准的销售方案框架之外交割；方案会定期修订，由买方律师在签约时审阅。

什么是开发商留存房源？

开发商留存房源（sponsor inventory）指仍由楼盘开发商（即“sponsor”）持有的未售单元。此类单元为全新、从未有人入住，可能附带可议价格、交割费用抵扣，以及楼盘现有税收减免计划的适用资格。开发商直售交易依销售方案进行，而非标准的二手转售合同。

Manhattan适用哪些税收减免？

421-a是Manhattan公寓最常见的减免计划，可为符合条件的新盘提供10至25年的房产税减免。J-51适用于特定的翻新改造楼盘。每项减免均有各自的退坡时间表与楼盘适用资格，须在销售方案及最新税单中核实。

Manhattan公寓的交割费用有哪些？

买方交割费用通常为房价的2%至4%，包括纽约市与纽约州交易转让税（开发商直售中常由买方承担）、豪宅税（$1M以上征收1%，$2M以上按累进档次递增）、产权保险、买方律师费、贷款情形下的按揭登记税，以及按比例分摊的公共维护费与房产税。

公共维护费等同于HOA费用吗？

不等同。Manhattan公寓使用“公共维护费”（common charges）一词，而非HOA费用。公共维护费用于楼宇运营、员工、配套设施与储备金。房产税由纽约市另行征收，不包含在公共维护费之内。

Manhattan Miami在Manhattan交易中如何获得报酬？

在开发商直售的新盘交易中，买方经纪佣金由开发商支付给Manhattan Miami，买方代表服务对买家而言无需自付成本。二手转售交易的佣金安排在委托时披露。