曼哈顿房地产市场分析

2022年下半年Manhattan房地产市场下行转变

2022年对Manhattan而言是两个截然不同市场的故事。

2022年上半年延续了2021年初开始的市场热潮，由被压抑需求的集中释放以及美联储在新冠疫情初期实施的人为低利率环境共同驱动。

然而，2022年6月，在美联储首次大幅上调基准利率75个基点后，市场迅速降温，买卖双方在年内剩余时间陷入僵局，各自调整适应新的市场现实。下图通过对比月度合同签署量直观呈现了这一变化。

月度合同签署量

2022年12月仅录得602份签约合同，为2008年以来年末最低水平之一。随着买卖双方逐步接受新的市场现实，我们预期市场将在2023年初重新活跃，因为需求依然存在。

Manhattan房产价格

共管公寓

• $275万均价
• $2,074每平方英尺均价
• 尽管较去年同期有所上涨，但涨幅主要来自少数超豪华塔楼（如Central Park Tower及220 Central Park South）的成交，拉高了整体数据。
• 本质上，每平方英尺价格较去年基本持平，约为每平方英尺$2,000。

合作公寓

• $127万均价
• $1,225每平方英尺均价

• $319万均价
• $2,415每平方英尺均价
  

豪华细分市场（全部成交前10%）

• $806万均价
• $2,909每平方英尺均价
• $395万豪华市场入门门槛价

2022年美联储加息

在2022年仅10个月内，美联储将联邦基金基准利率上调4.0%，如下图所示。这一史无前例的举措旨在遏制2022年全球性的通货膨胀现象。

尽管利率已升至2008年以来最高水平，但历史上高利率环境下房地产市场同样运转正常。然而，今年加息节奏之快，压缩在仅仅10个月内，才是最令人担忧的。这导致30年固定大额抵押贷款利率从2022年1月1日的3.1%上升至2022年12月31日的5.7%，较10月的6.35%有所回落。

Manhattan拥有大量现金买家（约55%），相较其他城市，利率对这里的市场活跃度影响较小。此外，合作公寓占库存总量的70%，是纽约市独有的房型，对融资比例有极为严格的规定。部分合作公寓最高允许70%融资，但许多仅允许50%，还有一些完全不允许融资。这些因素在一定程度上缓解了纽约市市场的压力，但对需要按揭才能购房的首次置业者而言并无裨益。

Manhattan库存供给力挽狂澜

这一故事的转机在于市场上有限的供应。与2020年底超过8,100套的库存水平相比，当前供应量仅为低位的5,858套。原因是多方面的，我在8月份曾有所论及，以下作简要总结。

有限的供给将为价格的潜在下行风险提供支撑，正如我们步入2023年之际。同样，我们也预计近期不会有大量新增库存涌入市场，原因如下：

• 黄金手铐式按揭
• 80%持有抵押贷款的纽约居民利率低于5%。
• 这将导致业主无限期留守现有住所。
• 没有人会轻易以6%的利率置换3%的按揭。

• 由于2019年纽约州法律，租转售转换市场陷入停滞
• 该法律对拥有租金稳定租户的楼栋业主施加惩罚，使其几乎不可能将租金稳定单元转换为市价公寓。除非该法律作出修订，否则将不会出现任何转换，因为对开发商而言完全没有经济意义。
• 税费减免计划到期使开发商建设成本更为高昂
• 421a、421g、J-51税收减免均已到期。
• 这些曾是政府用于激励开发商建设的利器，如今已不复存在。
• 纽约市左翼政客否决了含有30%至50%可负担住房比例的慷慨开发项目。
• 过去两年内曼哈顿土地交易寥寥无几，因此计划在市区开工建设的开发商极为稀少。
• 通货膨胀令许多开发项目踩下刹车，成本无法像正常时期那样预测。

曼哈顿房地产市场展望2023

许多预测机构预计未来一年全球各地房价将有所下滑。这种情况或许会发生，但主要集中于新冠疫情期间涨幅最为剧烈的地区。在美国，许多中小城市风险最高，因为这些地方的价格涨幅最大，例如爱达荷州博伊西、犹他州盐湖城、亚利桑那州凤凰城以及整个康涅狄格州。

然而，纽约市并不在此列。事实上，新冠疫情期间纽约市价格有所下滑，疫情初期出现了大规模人口外流，价格直至2021年才收复失地，与其他大多数城市相比，涨幅也相对温和。

莱坊（Knight Frank）高端住宅价格预测报告预计，2023年曼哈顿房价将至少上涨2%，在美国市场中位列迈阿密（上涨5%）和洛杉矶（上涨4%）之后。这一增幅使曼哈顿在全球25大城市预测排名中位居第13位，彰显了该城市的韧性与市场信心。

莱坊援引「避险资本流动」以及「海外买家……寻求更多而非更少的美元敞口」。毫无疑问，我所指出的低供应量因素将有助于抵消美联储2023年加息带来的价格下行压力。

曼哈顿与迈阿密房地产市场将延续强劲态势

近期有不少人询问我们，鉴于美联储已经加息，纽约市和迈阿密市场将会走向何方。尽管市场活跃度有所放缓，但从历史标准衡量，两个市场依然相当活跃。

很多人都在询问这次放缓是否会导致房价下跌。尽管部分专家认为某些地区的房价肯定会下跌（鉴于当地价格上涨速度之快），但他们预计曼哈顿和迈阿密出现价格下跌的概率分别为「低」和「极低」。

CoreLogic分析，2022年6月：价格下跌概率

根据CoreLogic数据，纽约市都会区在未来12个月内出现价格下跌的概率较低，而迈阿密的概率极低。

曼哈顿

价格

曼哈顿价格的涨幅并未与全国其他地区同步。房地产市场在2020年经历崩跌（价格平均下跌7%），直至2021年第一季度疫苗问世后才开始反弹（价格平均上涨16%）。

1. 鉴于曼哈顿房价在过去10年间每年上涨4.5%，净增幅9%（16%减去7%）大约相当于两年的正常价格增长量。
2. 租金同比上涨20%，收益率大幅攀升，这对于希望购置曼哈顿房产的投资者而言是绝佳时机（尤其是价格并未大幅上涨的情况下）。
3. 我们预计曼哈顿租金涨势将延续，因为抵押贷款利率上升将减少未来12个月内首次购房者的数量，迫使更多人进入租赁市场。
4. 曼哈顿高昂的房价持续受到高本地收入的支撑，这一点在瑞银集团（UBS）全球泡沫报告中有着一贯的体现。
5. 曼哈顿是一项长期投资。投资者购置曼哈顿房产是为了资产安全。考虑到其中涉及的成本，这里并不是裸投机或短线炒作的场所。
6. 曼哈顿50%的买家以全现金方式完成购房，这一比例在豪华物业市场中尤为突出，因此利率波动对其影响相对有限。
7. 合作公寓（Coop）占住房存量的75%。许多合作公寓不允许融资购置或将融资比例限制在50%以内。这一事实在雷曼危机期间有效支撑了曼哈顿房地产市场。
8. 然而，审贷标准极为严格，因此不会重演2008年的情形。

供应

1. 黄金地段优质纽约市公寓项目的供应量相对偏低。
2. 供应量较去年同期下降10%。
3. 纵观豪华公寓板块，在建管道中数量极为稀少。
4. 我们时常收到希望批量购置曼哈顿公寓的投资者的询盘。2018年，类似机会相当丰富，有不少楼盘持有至少50套待售单元。
5. 然而，近期我在为两位独立投资者（其中一位正在进行一笔规模极大的1031换房交易）准备分析报告时发现，未来3至5年内96街以南进入市场的优质楼盘寥寥无几。此外，拥有50套以上待售单元的楼盘数量与四年前相比大幅减少。
6. 此前在管道中令我们翘首以盼的部分楼盘，例如The Cortland、One High Line及One Wall Street均已开始销售。这些均为极高端的项目。除此之外，黄金地段的顶级公寓项目几乎寥寥无几。
7. 优质产品供应匮乏很可能进一步推高价格，直至供需达到新的均衡。这一过程可能需要数年时间。
8. 421a税收减免到期，此前曾激励开发商兴建公寓及出租楼宇，导致在建管道中新开发项目减少。
9. 纽约的自由派政界人士缺乏激励开发商建设的意愿，因此我们认为这一激励政策不会重返。
10. 当然，这些政客目光短浅。对开发商缺乏激励只会：a）减少可负担住房的建设量（这是曼哈顿新建项目的法定要求）；b）减少市政府和州政府的财政收入；c）进一步推高租户的租金水平。

迈阿密

迈阿密新近崛起的强劲态势源于：

1. 大批（富裕）居民从高税收州涌入；
2. 大批居民向往更多自由与更少新冠限制，因为佛罗里达州在疫情期间管控相当宽松；
3. 对冲基金和科技公司大举迁入迈阿密；
4. 独立屋与公寓（尤其是大户型）供应极为有限；以及
5. 在建管道几乎空置。

尽管近几个月来市场活跃度有所放缓，但这并非需求问题，根本原因在于供应。迈阿密（乃至整个南佛罗里达）独立屋及公寓的需求如此旺盛，以至于库存已被大幅消耗。新增供应预计在下一个建设周期全面启动之前对市场影响有限。我们预计这一时间节点将在5至7年后到来，因为未来3年内进入市场的新项目几乎为零。

我在下方的视频中对此有详细阐述：

头条新闻与平均数据

我一直很喜欢聆听Compass的Leonard Steinberg的观点。他在近期的一篇文章中提醒买卖双方不要轻信头条新闻，也不要过度依赖平均数据。他的观点确实一针见血。

1. 房地产具有高度的地域性。
2. 不要将某一市场（或全国整体）的头条新闻与另一市场混为一谈。
3. 曼哈顿是一个真正独特的市场（原因众多），全国性趋势并不适用于此，历史已一再证明这一点。
4. 迈阿密亦然，当前正经历强劲的增长浪潮。这正是CoreLogic认定迈阿密出现房价下跌概率极低的原因。
5. 在曼哈顿，我们深刻感受到市场的高度地域性。我们逐栋楼评估，因为相邻楼盘往往定价迥异、需求截然不同、走势各有千秋。
6. 在迈阿密，市场同样呈现高度地域性的特征。海滩地带的价格与需求，与内陆部分社区几乎毫无关联。

因此，不要拘泥于平均数据，平均数字只能告诉我们整体市场的走势，对于某一特定楼盘（乃至楼盘中某一户型）的表现，几乎毫无参考价值。

我们随时准备协助您洞察曼哈顿与迈阿密市场。如需进一步了解任何您正在考量的事项，欢迎与我预约通话。我很乐意深入探讨两个市场的详情，若您有意出售，可为您进行估值，或向您推送精选房源。

夏日愉快！

2021年无疑将是曼哈顿住宅房地产史上最辉煌的年份之一，仅第三季度成交额便突破95亿美元，创下32年来单季成交量最高纪录。

销售活跃度受到多重因素推动：积压需求集中释放、疫苗接种率持续攀升、定价趋于合理、历史低位利率、向大户型（或带户外空间）住宅的需求转移，以及个人财富的增加。

这95亿美元指的是2021年内完成交割的交易，而非必然是该季度内签约的交易，后者才是更能反映市场即时状态的晴雨表。

夏季签约量有所回落，但仍创单季历史纪录

从下图可以看出，今年年初以来签约量一直维持在较高水平，尽管已开始有所回落。这种回落或许与季节性因素有关，因为夏季通常是交易淡季。尽管如此，本季度的销售成绩依然破纪录。

尽管较上一季度下降29%，本季度仍签署了3,500笔交易。以每周270笔的成交节奏计算，这是一个历史性的数字。进入十月后，趋势延续，每周成交量约达305笔。

卖家喜悦，但未过度乐观

2021年的卖家颇为满意，尤其是在2020年销售惨淡之后。买家积极入场，需求极为旺盛，在豪华物业板块尤为明显，在那里您将找到更宽敞的公寓。

尽管全年大部分时间市场活跃度显著提升，但市场信心尚未完全恢复，因此价格并未超越疫情前水平。6%至9%的「新冠折扣」（取决于去年的购置时间）已然消失，但目前尚未见到价格超越2019年水平。

面对如此旺盛的成交量，人们自然会认为价格即将再度上行。通常而言，价格上涨往往发生在销售活跃度显著改善后的9至12个月内。请留意日历，我们即将进入这一阶段。

定价过高的房源在市场上滞销

由于定价与2019年持平，第三季度并非以高于市场的价格挂牌的好时机。本季度中，按市场价格定价的房源平均78天成交；而需要调整价格的房源则平均耗时181天，是前者的2.3倍以上。

本季度当前定价

注：通常我偏向将本季度数据与上一季度进行对比，但2020年第三季度三分之一的季度销售额来自220 Central Park South的成交，这是纽约市最昂贵的新公寓楼盘，16套单元成交，平均价格3,700万美元，合计5.92亿美元。因此，本次仅呈现当前季度数据。如需更详细的信息，欢迎与我联系。

其他值得关注的数据：

• 销售活跃度攀升至32年来的最高水平。
• 即便利率处于历史低位，约50%的交易以全现金方式完成。
• 新开发项目中300万美元以下的销售增速是300万美元以上的两倍，而后者较去年同季度同样翻了一番。新开发项目向小户型的销售结构转变使价格趋势有所下移。
• 各细分市场挂牌折扣率本季度平均为5.3%。
• 公寓与合作公寓的总供应月数，即按当前速度售罄所有在售库存所需的月数，下滑至仅5.1个月。
  
  

您错过了底部。不要再错过复苏行情！

签约量爆发，曼哈顿市场强势突破底部

2021年第二季度堪称爆发季，彻底打破了城市生活已死的悲观论调。曼哈顿反弹至6年来最强劲的春季销售旺季，销售活跃度更是创下2007年以来的历史新高。

积压需求释放、定价合理、低利率、追求大户型（或带户外空间）住宅的迫切愿望、个人财富增加以及更广泛的买家群体，共同推动了成交量的攀升。总而言之，科学进步和随之而来的重燃乐观情绪，令这座城市重新焕发生机。

注：本期更新将2021年第二季度与2019年第二季度进行比较，这比与2020年第二季度对比更具参考价值，彼时纽约市正处于封锁状态。

签约量飙升

本季度签约量较2019年同期激增60%。其中许多交易要到2021年第三季度才会完成交割，届时鉴于本季度进入签约阶段的成交量和公寓类型组合，我们预期将出现一定程度的价格上行。

大户型公寓重回市场焦点

超豪华市场（逾1,000万美元）上半年成绩创历史最佳，原始定价的两位数折扣功不可没。此外，大户型公寓的成交量明显增加，为逾500万美元的市场板块注入了强劲动力。

销售结构中大户型公寓占比的显著上升扭曲了价格走势，中位成交价上升至113万美元，这是自2019年第二季度121.5万美元以来的最高水平，但由于销售组合的影响，价格趋势存在一定失真。

「新冠折扣」正在消退

与去年同季度相比，平均每平方英尺价格下降3.6%，这被称为「新冠折扣」。第一季度这一差距为9%，表明新冠折扣正在迅速收窄。我们预计新冠折扣将在第三季度基本消失，并在第四季度彻底成为历史，随着雇主逐步取消或限制居家办公安排。

本季度当前定价：

其他值得关注的数据：

• 公寓销售活跃度攀升至30年来的最高水平。
• 新开发项目中300万美元以上的销售量创近三年来的最高纪录。
• 销售活跃度增速超过新增库存入市速度，导致供应月数降至6.9个月，为近4年来的最快去化节奏。
• 总体挂牌折扣率为6.4%。

若您错过了底部，请勿再错过复苏行情！

2021年4月签约量刷新

3月份14年记录

曼哈顿签约活跃度持续攀升，2021年4月签约量达1,607笔，打破了3月份单月1,500笔合同的14年记录。5月首周延续这一势头，目前5月有望与4月持平。

1,607笔签约，较2019年4月（疫情前可比月份）高出50%。2020年4月仅有213笔签约（推测大多在疫情前发起）。提示：2020年3月底至6月底，纽约市全面封锁，禁止任何看房活动。

豪华物业方面，据Real Deal报道，截至4月底，年内累计已有652笔豪华合同签署，超过2020年全年豪华合同总量。

新开发项目方面，4月签约量为235笔，高于3月的165笔，创曼哈顿新开发细分市场三年来的最高活跃水平。

曼哈顿浴火重生

在极为令人失望的2020年之后，曼哈顿岛遭受「新冠人口外流」冲击并被迫停摆长达90天，曼哈顿住宅销售市场在2021年第一季度浴火重生。尽管市场自2020年11月和12月起已悄然回暖，但2021年第一季度尤其是2021年3月的销售活跃度令人叹为观止。

2021年第一季度销售量大幅攀升

2021年3月曼哈顿销售以迅猛之势增长，单月签约量突破1,500笔，创14年来单月最佳成绩。即便是2021年1月和2月的销售量，也超过了过去至少三年来各对应月份的水平，如下图所示：

买家正在充分利用历史低位抵押贷款利率与较低房价的双重组合。新届政府同样令他们信心大增，纽约市已从中受益，与此前那届竭力惩罚纽约市的政府形成鲜明对比。

价格下滑，但并未自由落体

尽管价格有所下滑，但跌幅并未像部分人士预期的那样惨烈。2021年第一季度曼哈顿公寓每平方英尺价格较2020年第一季度下降8.8%。这是在2018年SALT上限立法后价格已持续走低的基础上的进一步下跌，经济学家Robert Schiller指出SALT上限平均导致纽约市房价下跌11%。因此，目前价格已远低于数年前的峰值，有望迎来反转。在「蓝营」政府执政之下，对蓝州不公平的SALT上限有望在2021年取消，这将提振房产价格并抑制人口向低税州的外流。

新开发项目折扣依然存在

新开发项目中仍有不少值得把握的机会，三年前推出的项目价格已大幅下调。然而，近期推出的项目已按当前市场价格定价，折扣空间有限，但通常承担买家的大部分交割费用。折扣的呈现方式不尽相同：一部分体现为价格下调，另一部分则隐含在交割费用减免中，后者不会反映在每平方英尺的价格数据中。新开发项目的折扣幅度差异相当大，取决于项目推出时间、迄今销售进度、特定户型剩余可售套数、资本架构中的股权合伙人，以及最关键的贷款方最低放款价格（银行实际上主导着定价权，而非开发商）。

要在新开发项目中争取到最优惠的价格，需要保持开放心态，不要执着于那些不太可能获得最高折扣的房源。例如，开发商既不会对带户外空间的公寓给予大幅折扣，也不会对接近售罄的户型系列让步。

下图显示新开发项目定价已从数月前的低点有所回稳。

疫苗注射重燃信心

随着纽约市疫苗接种推进，我们预计今年春夏季及全年余下时间房价将逐步上行。截至目前，44%的曼哈顿居民已接种第一剂疫苗，27%已完成全程接种。当70%的人口完成全程接种后，各类活动将恢复正常，包括餐厅和电影院全面开放（目前为有限开放）、百老汇演出以及体育赛事等全面复苏。届时，我们预计市场将出现更为显著的结构性变化。一旦今年稍后美国向外国游客重新开放，我们预计曼哈顿房地产复苏将进入超速档！

多重利好信号指向市场持续上行

SALT上限可能取消、新建筑许可稀缺（过去一年新开发项目基本停滞），以及城市全面重开，均对未来4至5年的曼哈顿房价形成有力支撑，这与雷曼危机后的走势如出一辙。

若您有意购房，请立即行动，把握最优价格。库存从2020年10月历史峰值9,600套下降至2021年3月底的7,000套，仍略显偏高。但若销售保持第一季度的节奏，我们将在夏初进入卖方市场。随着经济持续升温，利率也将随之攀升，届时持有同一套房产的成本将有所提高。

曼哈顿市场正在转动……现在该您出手了！

曼哈顿市场2021年开局良好，销售活跃度提升

尽管曼哈顿房地产市场仍受新冠疫情影响，但2020年第四季度乃至2021年1月已呈现明显改善，推动因素包括：

• 疫苗利好消息及接种推进提振了买家信心，
• 历史低位的利率，
• 卖家（及开发商）提供折扣（平均新冠折扣为10%，低价位房源折扣较少，高价位房源折扣更多），
• 三个月封锁积累的压抑需求，
• 新届政府对纽约市更为友善，以及
• SALT上限可能废除，该上限已令纽约市房价下跌11%（据Zandi估计）。

第四季度签约量较2019年同期增长约8%。2021年1月，公寓销售同比上涨50%，合作公寓销售同比上涨167%。全是喜讯！然而，当前较高的库存水平仍是市场的一大阻力，买家在2021年将从中受益。

租赁市场在过去几个月也有所回暖。但在企业要求员工返岗之前，租赁市场将持续低迷。我们预计租赁将在几个月内迅速回升。

主要结论：

• 当前是买方市场，但获取最佳交易的窗口正在收窄；
• 价格有所下降，但未崩塌；
• 豪华买家已重返市场，他们在今年大部分时间缺席；
• 库存较10月的历史峰值大幅回落，但仍处于较高水平；
• 现在是向开发商购置大户型公寓的绝佳时机，新开发项目提供了我们有史以来见过的最高折扣与优惠。

曼哈顿市场2020年第四季度强劲反弹

尽管头条新闻充斥着人口逃离大城市的报道，我的客户听到曼哈顿签约活跃度近几个月相当强劲时无不感到惊讶。2020年10月和11月每月平均签约量为855笔，12月亦有望超越2019年12月的717笔。截至12月中旬，本季度签约量已超越去年同季度。

疫苗信心的增强以及卖家对价格折扣的接受，将买家重新引入市场。大部分签约活跃度集中在300万美元及以下区间，豪华板块仍显疲软，但已有所改善。

从下图可以看出，500万美元以上的签约数量持续增长，正是在这一区间我们看到了最大幅度的折扣。

库存较峰值大幅下降，但仍处高位

市场活跃度与信心的回升，使曼哈顿在售房源库存从2020年10月约9,600套降至今日的8,000套。

尽管库存较去年末（约6,600套）增加了20%，但我们欣慰地看到库存水平已从峰值回落17%。10月库存的急剧下降很可能是辉瑞和Moderna疫苗重磅消息的直接结果。我们希望这不会让卖家过度乐观。

在疫苗全面铺开之前，纽约市的买家机会依然存在。尽管随着时间推移、市场活跃度提升，我们预计卖家让步的幅度将不及此前。目前感觉我们已经越过市场底部，但仍处于买家得以获得相当可观折扣的窗口期。

折扣主要集中在哪里？

平均「新冠折扣」约为10%，400万美元以上区间更高。Urban Digs分析了2020年第四季度的成交数据，发现：

• 200万美元以下，平均折扣5%
• 200万至400万美元，平均折扣10.4%
• 400万美元以上，平均折扣13.5%

当然，这些均为平均值，且仅反映价格层面，未涵盖开发商为促成交易而提供的其他优惠，例如交割费用减免等。值得注意的是，曼哈顿房地产市场在2017年底SALT税改后已遭受冲击，市场于2019年第三季度触底。因此，新冠疫情来袭前，价格已经承受了一定压力。对买家而言，额外的新冠折扣不过是锦上添花。

新开发项目

折扣幅度在很大程度上取决于楼盘本身的诸多因素，例如地理位置、已售套数、开发商或贷款方的特定问题等。此外，您购买的是楼盘中的哪个户型系列？若开发商已售出某一户型系列50%的单元，而另一户型系列一套未售，两者所能争取到的折扣自然不可同日而语。

目前新开发项目的折扣幅度参差不齐，在很大程度上取决于影响楼盘本身的多重因素。开发商受制于其银行，后者主导最低放款价格，因此开发商更倾向于提供慷慨的交割费用减免，而非直接降价。然而，我们也确实见到过价格折扣与交割费用减免并用的情形。

新开发项目的平均折扣约为10%加上交割费用减免，其中部分楼盘是在已降价基础上叠加上述优惠。相较于最初向纽约州检察长备案的Schedule A价格（原始备案价），折扣达20%至30%并非罕见。

开发商通常会承担买家交割费用的部分或全部，包括以下部分费用：

• 过户税（约2%）
• 豪宅税（按累进税率，从1%起步，2,500万美元以上最高达4%）
• 停车位，视具体单元而定，有时可获赠
• 储物间，有时可获赠
• 公共维护费，有时可获赠1年公共维护费

部分开发商完全不谈判，或仅承担过户税，前提是其楼盘具有某些极为特殊的卖点。例如，Park Loggia拥有俯瞰Central Park的露台，正以要价成交。The Benson在上东区Madison Avenue上的少数几套单元，同样以要价成交。此外，以自有资金开发、不依赖外部资本的项目也不在谈判之列。但此类情形毕竟是少数。

宏观层面的主要结论：

• 这可能是纽约市过去20余年来最佳的新开发项目买方市场。
• 我们面临的是一场健康危机，而非金融危机，且这场危机很可能已经找到了解决方案。
• 我们所处的形势与2008/2009年大衰退、2000年科技泡沫或9·11之后截然不同，那些时期充斥着恐慌，且华尔街资金严重匮乏。
• 银行及白领阶层资金充裕，道琼斯工业平均指数已突破30,000点（而非2009年的6,000点）。
• 恐慌集中在卖家一侧。买家只有短暂的窗口期来利用这种恐慌获取优惠。
• 对于仍在观望的人士，请记住：必须出价才能换取折扣。只有参与博弈，才能赢得胜利！

在年末之际，我们向所有人致以节日的祝福，并衷心祈愿2021年比2020年更加美好。

曼哈顿房地产市场

于2020年10月强劲反弹

要实时了解纽约市房地产市场动态，我们首先关注的指标是特定月份的签约数量。10月签约量显著反弹，达到874笔，较2020年9月上涨30%，较2019年10月上涨4%。这有力证明曼哈顿房地产市场已从新冠危机的低谷中走出。此外，10月签约量甚至超过了2020年疫情前的任何单月，这在下图中清晰可见。

曼哈顿大额买家回归

大多数签约活跃度集中在300万美元以下区间，但2,500万美元以上区间的签约数量有所增加，暗示大额买家正在回归市场。尽管这些成交价格要过几周才能公开，但我们注意到2,500万美元以上区间的许多（但非全部）房源均以显著折扣成交。尽管所有卖家目前均在谈判，但300万美元以下市场中大幅折扣并不普遍。

曼哈顿库存似已触顶

库存（供应量）在10月中旬触及9,628套的历史峰值，目前似已开始回落。月度新增供应量较2020年9月下降21%，较2019年10月下降1.2%。这表明库存增速已放缓，但库存水平恢复正常仍需时日。这正是我们认为买家机会尚未消散的原因，尽管病毒带来的极度不确定性高峰已然过去。过去两周库存水平已有所下滑，截至11月6日（周五），在售房源降至9,255套。考虑到去年同期库存约为7,700套，这依然是一个相当庞大的数字。

纽约市郊区住宅销售活跃度已过峰值

尽管韦斯特切斯特、格林尼治、长岛及汉普顿的销售仍处高位，但市场活跃度已从今年夏季冲击纽约郊区的峰值回落。

现在大选已近尾声，嗯，几乎结束，而辉瑞也宣布了一款疫苗有效率达90%，我们相信曼哈顿市场将继续回暖。

纽约市

10年来最佳购房时机

纽约市房地产市场重开已满三个月。尽管面临重重挑战，这座城市正在复苏。从签约量和待成交销售的上升来看，我们已感受到市场的生机。但我们还有很长的路要走，这意味着聪明资本面临着巨大机遇。

随着餐厅、健身房、办公室和博物馆陆续重开，纽约市再度人声鼎沸。纽约人始终坚持保持社交距离和戴口罩，有效遏制了病毒在城市中的传播。

站在更高的视角审视房地产市场，我们确信现在是在曼哈顿购房的正确时机。若您曾于2001年或2009年入市，您早已知晓纽约市将会更强势地重生。因此，我请您花一点时间想象一下18个月后您将身处何处。可以肯定的是，如今仍在观望的买家，将来一定会后悔没有早一步在纽约市出手。

以下是我们对当前市场的核心判断：

1. 新冠疫情创造了一个以低价在曼哈顿购房的短暂机遇。
2. 上方的市场脉搏图综合考量了待成交销售与库存水平。它清晰表明纽约市已处于买方市场，并开始复苏。
3. 认真的卖家正在以合理价格挂牌或主动降价。开发商尤为如此，提供了几年前闻所未闻、几年后也将再度销声匿迹的价格折扣与优惠。
4. 尽管平均折扣为8%，但最高价位的房产折扣远高于此（达2至3倍）。
5. 机会窗口就在当下……这扇窗何时关闭？大概率在2021年第二季度之前，最佳交易出现在2020年第四季度，其次是2021年第一季度。一旦某款疫苗被证明有效并进入分发阶段，卖家信心将随即提振，因此我们建议立即出手！等您完成交割，已是2021年、一个全新的市场了。
6. 7万亿美元的政府刺激（是2008年的14倍）意味着风险极低。这不是2008年。银行体系健康，美联储的支持力度前所未有。
7. 股市屡创新高（政府刺激的副产品之一）表明美联储正竭尽全力刺激经济，也表明投资者对美国经济充满信心，相信新冠疫情将很快受控并成为历史。
8. 自6月起，纽约市在控制病毒方面的成效远超联邦政府，市民积极保持社交距离、避免大型聚会、戴口罩保护邻里。尽管许多媒体将整个纽约市笼统归为一类，但新冠感染最为集中的地区是皇后区和布鲁克林，而非曼哈顿。我们从未在任何新闻中看到这一事实被提及。
9. 销售市场不再处于封锁所造成的自由落体状态。待成交销售已出现拐点，9月大幅增长，市场已越过真正的底部。

图表数据来源：Urbardigs

我们当前的精选推荐：

 

这套降价后的超大两居室公寓位于东村，当年作为新建筑以340万美元成交，比现在的挂牌价高出40万美元，时为2017年。该楼盘建于2015年，是一栋精品楼宇，配有精美的平开式窗户。了解更多.

西53街20号，22A室
475万美元 / 每平方英尺2,748美元
降价60万美元 / 2017年以570万美元成交

2卧 / 2.5卫 / 1,728平方英尺
维护费：$3,792 / 房产税：$2,414

入住纽约市最顶级酒店之一的Baccarat Hotel and Residences。原业主当年以570万美元购入，如今以100万美元的折扣出售，卖家意愿极为强烈。了解更多.

西28街540号，3A室
88.5万美元 / 每平方英尺1,560美元

开间 / 1卫 / 567平方英尺
维护费：$606 / 房产税：$629

这套位于西切尔西+Art的开间公寓以88.5万美元定价，性价比极为突出。卖家终于开始以真正反映市场价值的价格挂牌，而非数年前那种脱离实际的高期望价。毗邻Hudson Yards和High Line！了解更多.

最后，若您希望通过视频通话深入探讨市场详情，欢迎在下方选择适合您的时间：

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别样的纽约夏天

往年这个时候，我通常会发布第二季度曼哈顿市场报告。然而，2020年第二季度是截然不同的情形，因为曼哈顿房地产市场在构成第二季度的13周中有12周处于停摆状态。

对于不了解纽约市当时状况的读者，2020年3月23日纽约市进入封锁模式，90天后于2020年6月22日重新开放。封锁期间，任何实地看房均被禁止。危机期间库存大幅萎缩，卖家纷纷撤下在售房源或推迟挂牌。然而目前房源已陆续回归市场，库存较去年同期上涨8%。

过去一个月，市场正缓慢回归，但尚未完全恢复正常水平。自重开5周以来，我们观察到：

• 84%的签约集中在300万美元以下区间。
• 部分买家表现出令人意外的紧迫感，因为他们深知纽约市即将回归某种正常状态。

• 高端市场活跃度依然有限，许多人仍在度假屋，旅行限制亦尚未解除。
• 抵押贷款利率创历史新低（低于3%），因为美联储将联邦基金利率降至零。
• 综合指标显示定价较新冠前水平低8%至10%，但并非所有价位均如此。
• 新开发项目中，综合交割费用与价格下调约为8%至12%，因项目而异。
• 最大折扣集中在高端市场，部分开发商已重新定价，并承担买家大部分交割费用，以吸引买家立即成交。
• 500万美元及以上的二手房每周几乎无人问津。因此，大户型的认真卖家必须做好较新冠前价格至少下调10%甚至更多的准备。
• 随着价格下行，折扣空间也逐渐收窄，100万美元以下几乎不存在折扣。

租赁市场：

• 尽管租赁库存高企，但市场仍稳定出现签约，尤其集中在每月10,000美元及以下区间，尽管均享有折扣！

下一步走向？

我们仍处于新常态的早期阶段，然而就新冠疫情防控而言，纽约市现在比全美80%的地区都更加安全！

若纽约市能维持防疫规范、将感染率控制在低位，且疫苗试验和治疗药物（如瑞德西韦）持续传来积极消息，历史表明纽约市房地产将迅速复苏。

目前，我们已越过极度不确定性的高峰，对纽约市而言，那是4月/5月，所以最顶级的交易时机或许已成过去。但我们相信，买家在未来4至5个月内仍能获取优质交易。一旦某款疫苗被证明有效，而这很可能在秋季成为现实，纽约市必将以更强姿态归来。

有任何疑问？欢迎预约与我通话. 

祝您度过一个美好的夏天！

Anthony

新冠病毒对曼哈顿房地产价格的影响

在这场史无前例的全球危机之中，我们收到了多个关于COVID-19对曼哈顿房地产市场价格影响的询问。希望所有人在这动荡时期都能平安健康。尽管未来走向尚无定论，以下是关于纽约市房地产市场的最新信息。

3月下旬，纽约市进入「医疗性休克」状态，以期在公共卫生危机中抢占先机。由此，纽约房地产市场完全陷入冻结，过去两个月新签约活动几近于零。纽约州明令禁止对曼哈顿公寓、住宅进行实地看房，纽约市自3月中旬起几乎全面封锁。然而，疫情暴发前已在推进中的交易仍得以通过线上方式完成交割，银行也持续发放按揭贷款. 

现在是5月中旬，纽约已越过危机峰值整整一个月，从自我强制的休克状态中苏醒。得益于纽约州长Andrew Cuomo的领导，纽约成功压平了曲线，正逐步走出危机。尽管尚未完全脱离险境，未来数周和数月内将分阶段推进重新开放。许多曼哈顿公寓楼将于5月15日起解除搬入搬出禁令，我们预计看房禁令最早将于6月解除。

回顾2020年1月和2月，签约量较去年同期增长15%，2020年春季销售旺季本有望表现强劲。不幸的是，这一切已成过去！目前，公寓和合作公寓在售库存急剧萎缩，仅有5,000套挂牌在售，比正常春季销售旺季库存水平低50%。连衡量房源挂牌天数的「市场在售天数」指标，也已被各挂牌平台暂停计算，因为自看房禁令实施以来，这一指标已毫无意义。那么，曼哈顿房地产价格受到了怎样的影响？

目前还为时过早，尚难从病毒的影响中得出明确结论，曼哈顿房地产价格，前美联储主席本·伯南克指出，这次经济停摆更像是一场自然灾害，而非经济萧条。这并非2008年那样的金融体系崩溃，也非大萧条式的系统性危机。银行体系健康、资本充足。值得庆幸的是，美联储迅速推出货币刺激措施，政府也迅速采取了财政刺激行动。

这一切中的一线希望在于：历史性低利率与史无前例的量化宽松，将显著提振纽约市房地产价格。资产价格通胀本是量化宽松的预期目标，尽管机遇呈现可能需要一定时间。无论这轮史无前例的量化宽松刺激对曼哈顿房地产价格通胀的幅度如何，纽约市终归是全球顶级城市之一，人们对住房的购买与租赁需求始终存在。

归根结底，这是一个可以解决的健康问题，尤其是在全世界都聚焦于新冠疫情这一问题的当下。

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关于本月纽约市房地产市场，您应了解的6件事

1. 销售活跃度较去年大幅提升

• 待成交销售上涨17%，整体市场
• 待成交销售上涨25%，60万至100万美元区间
• 待成交销售上涨21%，100万至200万美元区间

这表明销售活跃度较去年，彼时为市场活跃度的底部，显著提升。200万美元以下的低价位房源反弹最为强劲。我们终于看到需求超越供应的局面，这在纽约市已许久未见。曼哈顿的签约量在2019年11月、12月、2020年1月和2月均实现两位数增长。作为领先指标，签约量持续大幅上扬通常预示着价格行动。1月通常是一年中最清淡的月份，但今年1月签约量相当可观，实属罕见。

从体感来看，我们发现在联系其他经纪人安排看房时，至少有25%的房源已有接受的出价，这与12个月前截然不同。进入签约阶段的房源，要么已在市场上挂牌一段时间并经历多次降价，要么是从一开始就定价合理的新上市房源。在后一种情况下，我们也看到了摩肩接踵的开放日和少数竞价战（彼时繁荣时代的遗迹）。

2. 豪华市场在折扣带动下活跃度提升

全纽约的折扣正在推动交易达成，1月份中位挂牌折扣率为6.4%（对纽约而言属较高水平），这表明卖家已有所让步，而交易确实正在促成。尽管300万美元以下区间的销售增幅最大，高端市场也出现了一定程度的改善。

例如，Olshan报告指出：「上周有20份合同在400万美元及以上价位签署，为连续第三周达到20笔以上的销售量。原始要价的平均降幅为18%，这一数字因前两笔最大宗成交而有所拉高。」

「平均市场在售天数为803天，因半数房源来自开发商且已在市场上挂牌多年，总体偏高。这是我们自2012年开始追踪这一指标以来的最高纪录。」

中央公园买家：若您一直在关注亿万富翁大道（Billionaire's Row）和中央公园周边市场，机会就在眼前。现在或许是在市场反转前入手的好时机。例如，对于愿意入住哥伦布广场Trump International Hotel and Tower的买家，目前可以以每平方英尺3,300美元的价格（见下方）购得一套直面中央公园景观的三居室。DJT不会永远是总统，这栋楼迟早会反弹。此外，我们在One57及时代华纳大厦也观察到强劲折扣，尽管这些及其他超豪华楼盘中直面中央公园景观的单元，每平方英尺价格底线徘徊在约4,500美元。

值得注意的是，我们不断听到这一价位段的买家反映，他们听说将有更多库存进入市场。尽管在其他社区可能确实如此，但亿万富翁大道（Billionaire's Row）不会有新楼盘入市。此外，2,000万美元以下且拥有无遮挡中央公园视野的房源存量有限，因为这些楼盘的平均成交价大多在3,000万美元以上。

3. 新开发项目与二手房对比

2至3年前定价的新开发项目在市场上滞销，原因在于开发商与其银行及投资者之间存在分歧。

我们对买家的建议：二手房市场机会众多，每平方英尺定价在1,100至1,800美元之间均有值得关注的房源。

当然，新开发项目中也存在机会，部分楼盘已看到15%的折扣。然而，出现两位数折扣的楼盘，往往是数年前推出的项目。相比之下，2019年推出的楼盘定价已反映当前市场，虽然折扣空间有限，但通常仍会承担买家大部分交割费用。

市场对价格极为敏感，以实际价值为导向. 众所周知，影子库存是客观存在的。这些是被不切实际的卖家从市场撤出的房源，或是位于边缘社区的新开发项目。如今的买家相当精明，善于识别真正的价值所在。若您在过去5年内购置并试图现在出售，极有可能处于亏损或保本状态。因此，请做好迎接波折的准备。各种噱头和手段，花样繁多，都无法让一套定价过高的房产成交。

新开发项目在售房源

曼哈顿最新在售公寓

4. 租金上涨

经过过去数年的短暂疲软，租金同比大幅攀升。来自Real Deal的报道称，当公寓租客们还在努力弄清楚经纪费究竟是怎么回事时，又有新消息令他们踌躇：Douglas Elliman市场报告覆盖的三个行政区上个月的租金较一年前均上涨了5%至6%。

5. 抵押贷款利率

抵押贷款利率较去年同期大幅下降，接近历史低位。30年期固定抵押贷款利率报3.65%，而股市亦逼近26,900的历史高位。相比之下，过去30年同期抵押贷款利率平均约为6.25%。过去10年中，利率仅有两次低于当前水平：2016年9月的3.42%和2012年11月的3.32%。

利率进一步下行的空间有限，因为我们已处于历史低位附近。因此，我们建议客户立即再融资，或为新购房产安排融资，以把握这一人为压低的超低利率时机，在窗口关闭之前行动。

5. 新冠病毒与海外买家

尽管目前判断此次疫情对房地产市场的影响为时尚早，但需要指出的是，纽约房地产市场历来以国内买家为主，海外买家基本上已销声匿迹。中国大陆买家自2016年起便已淡出纽约市场，欧洲买家因欧元长期疲软而缺席，拉丁美洲及巴西买家也因本币持续贬值而基本退出。

因此，我们预计此次疫情在短期内不会对纽约市市场产生负面影响。若美元走弱、疫情恐慌消退，市场或将迎来一波强劲行情。此外，部分亚洲国家在当局控制疫情蔓延期间投资渠道可能受限，这或将推动更多资金流入纽约市，一个风险极低的投资目的地。

来自Urbandigs的视频更新

许多客户一直在询问纽约市市场的最新动态，因此我想通过Urbandigs.com的Noah为您提供一段视频快速更新。他在提炼曼哈顿房地产市场走势方面做得相当出色。

• 2019年曼哈顿市场的政策驱动型重置
• 2018年起生效的联邦税收减免与就业法案（TCJA）将SALT扣除额上限设为10,000美元，增加了自住业主（非投资者）的持有成本。
• 豪宅税自2019年7月1日起调整为累进税率，影响了2019年全年的购置时机。
• 市场趋于企稳：成交回归温和，签约合同改善，供应增速放缓。
• 待成交量上升7%
• 市场底部出现在2018年第四季度
• “冲击已经过去”，因此现在或许正是入手的好时机。

一段时间以来，我们一直告诉客户：就活跃度而言，市场底部出现在2018年11月至12月前后。2019年11月和12月的数据印证了这一判断，签约合同数量较去年同月实现两位数增长。纽约市气候分明，销售旺淡季界限清晰，因此衡量表现时我们始终要与上年同月或同季度对比。[在Urban Digs视频接近尾声处，他通过比较待成交量，印证了我们一直向客户传达的观点。]

2019年的数据之所以令人困惑，是因为豪宅税上调在4月公布，适用于2019年6月30日之后的交易。这使得大量本应在第三季度自然成交的高额交易提前至第二季度完成。相比之下，2019年第三季度的数据因此显得极为难看；但若把2019年第三、第四季度合并与2018年同期比较，成交量仅下降4%。

不过，惨淡的 2019年第三季度所引来的负面报道，促使卖方（包括开发商）给出更大的折让。这反过来带动了成交增加，二手房市场与新开发项目市场皆然。

我们坚信，曼哈顿的这轮价格调整，纯粹是10,000美元SALT扣除上限所引发的政策驱动型重置。Robert Schiller估算，受这项新税法影响，纽约市房产价值缩水11%。媒体也在谈供应过剩，但在最核心的社区我们并未看到这种情况。当然，Financial District、Lower East Side这类“C级”社区确有供应过剩，可在真正核心的UWS、UES、Greenwich Village、Tribeca，供应根本谈不上多。话虽如此，开发商和卖家清楚多数人只看标题、不看细节，因此仍在给出可观的折扣以加快去化。

签约活跃度是价格的前瞻指标。若签约合同持续实现 两位数增长，我们预计价格将回升，这些折扣也会收窄。

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11月纽约市共管公寓的积极信号

2019年11月，买家从 最后要价到最终成交价平均获得5.7%的折让，为8年多以来的最大折让幅度！  对纽约市而言，这个 价差相当可观，对买家来说则是难得的机会。 

精明的买家已经注意到市场上的折让空间，结果是共管公寓的签约 活跃度较2018年11月上升15%。在纽约市房地产经历动荡的一年之后（ SALT扣除上限、豪宅税调整以及 WeWork），这是一个积极的信号。

35 Hudson Yards的机会：少数单元最高可享30%折扣

The Related Group还需 再售出5至7套，才能让35 Hudson Yards 的销售计划书生效 （须售出15%业主方可入住），因此他们在短期内对少数单元给出了力度很大的折扣。 

计入折扣后，这些单元（起始楼层为57层）的每平方英尺价格介于 $2,250至 $2,400之间！ 以其交付品质而言相当便宜。35 Hudson Yards采用Four Season级别的 装修标准，是我们 在曼哈顿见过的 最 出色的作品之一。

对境外 买家友好，并可按需选用来自Equinox旗舰酒店（位于楼体底部）的酒店服务，35 Hudson Yards的业主将体验到真正的五星级生活。  

如果您本人没有兴趣，是否认识可能感兴趣的朋友？这样的机会在纽约市并不常见，尤其是出自Related Group。

若想进一步了解Hudson Yards的这项价格优惠，请告诉我们。我们很乐意提供每套单元的图片与视频看房。 

15 West 61 Street的The Park Loggia

正如我们所预判的，15 West 61 Street 持续是曼哈顿销售最好的新开发项目。截至12月1日，Park Loggia在短短6个月内售出超过65套。

原因何在？地段，地段，还是地段！

• 项目位于Broadway与West 61st Street转角，距Columbus Circle以北仅一个街区，这座32层塔楼 将新增172套公寓，坐落于Upper West Side.
• 这是 Columbus Circle一带15年多来 首个 定价合理的 新开发共管公寓项目
• 按当下 市场定价，而非3年前的市场高点。 
• 在UWS这个难得的优质社区， 现房与新开发项目的选择始终稀缺

Lantern House在West Chelsea启动销售

入市3周后，The Lantern House已签下大量合同。定价与地段无疑打动了买家。  Meatpacking District与West Village就在南面4个街区之外。Hudson Yards位于北面10个街区，沿Tenth Avenue或High Line一路可达。High Line周边如今已建满，此处不会再有新楼出现。事实就是如此……West Chelsea现已成为曼哈顿最昂贵的社区之一。

正因如此，Lantern House这样友好的入门价格才显得难得。它是High Line沿线唯一一个1卧户型低于200万美元（个别低至145万美元）、2卧户型低于300万美元（个别低至240万美元）的新开发项目。当然，若要河景，曼哈顿的房价会更高，但仍未到邻近XI那种夸张的水平。

纽约市科技行业热度爆表

过去几周， 随着Hudson Yards一带签下多宗大体量租约，纽约市 已巩固其作为 全球第二大 科技中心的地位。科技公司竞相争夺曼哈顿的核心物业，以吸引这座城市庞大且高学历的人才储备。与相关产业的 协同效应，使纽约市成为这些科技巨头的正确选择。 

阅读更多

不要轻信你读到的每一条消息

这些耸动的标题能卖出大量报纸、带来大量点击，却无助于读者了解真实的曼哈顿房地产价格 Manhattan. 

没错，第三季度的成交活跃度与价格大幅下滑，但真正的原因是买家为躲避豪宅税上调，抢在第二季度提前完成交易。就这么简单。 

这项税到底是什么？自2019年7月1日起，豪宅税（由买方在交割时缴纳的纽约州税）从对100万美元及以上房产统一征收1%，改为按1.25%至3.9%的浮动比例征收，最昂贵的房产适用最高档。  

曼哈顿房地产市场虽算不上火热，但远没有这些标题描述得那么糟。 

• 作为前瞻指标的签约合同，本季度同比仅下降2%。这远谈不上崩盘！ 
• 最核心的社区并不存在新开发项目过剩，尽管在超豪华与顶豪细分市场确有建设过量。正如我们此前指出的，供应过剩集中在边缘社区，例如Financial District、Lower East Side以及Far Upper West Side。阅读更多相关内容。

除了创纪录的低按揭利率 以及Trump对华关系（截至今日）的缓和，正如NY Post所言，对买家而言确有“值得高兴的理由”。

深知这些标题会在买家心中盘桓一个季度甚至更久，部分新近入市项目的开发商在过去一周大幅下调了价格。值得注意的是，我们最看好的两个UES新开发项目（Hayworth与Beckford）价格下调了8%至11%，就在最近几天。详情见下文：

显而易见，曼哈顿房地产市场已经完成了一次重置。起因是2018年的税法，它抬高了在纽约持有自住房的成本。既然市场已经重置，我们认为长期投资者已有机会可寻。

利率处于人为压低的水平，而Trump发动的贸易战似乎正如我们此前预判的那样出现积极进展。精准抄底是不可能的，但我们认为最艰难的阶段已经过去。

新开发项目降价

稀缺性Beckford House and Tower在软性开盘2周多之后刚刚进行了一次大幅价格调整。想必要感谢媒体！ 

正如我们在9月21日 通讯中所指出的，我们认为这是纽约最出色的新开发项目之一。如今，较初始开盘价下调8%至11%，性价比更胜从前。该楼的品质与装修标准可比肩135 East 79 Street与20 East End Avenue。我们预计Beckford交付后的租金水平也将与之相当，每平方英尺每年超过$100（Beckford House为2020年春，Beckford Tower为2021年春）。 

索取The Beckford House与Tower的价格与户型图

The Hayworth是另一个夏季入市的UES项目，今天刚刚降价。例如8A单元的价格下调了11%，调整后每平方英尺定价为$2,101，以这一产品级别而言相当出色。The Hayworth是一栋仅有61套单元的精品楼，位于Lexington与86 Street转角，正对The Lucida。2020年春竣工后，它将成为UES最好的共管公寓楼之一。 

索取The Hayworth的价格与户型图

二手房市场

许多卖家终于接受了市场现实，价格出现大幅下调。部分二手单元的报价已回到2014/2015年的水平，虽非普遍，但确实存在。定价脱离当前市场的房源则会长期滞销；定价合理的 则一直 在成交。如考虑低调出售，不妨先比较非公开房源与公开房源的利弊。 

在租赁市场走强而房价下行的背景下，租金回报率相当可观，何况全球收益率正因负利率而不断压缩。

新开发项目在售房源

曼哈顿最新在售公寓 Manhattan

曼哈顿共管公寓市场更新

想要精准抄在任何市场（无论房地产还是股市）的绝对底部，几乎是不可能的，但有时信号相当明确……

4月成交活跃度显著回升，说明底部可能已经过去！

真实情况究竟如何

4月曼哈顿的签约合同较3月（上升15.6%）与去年同期（上升11.6%）均实现两位数增长，数据来自Urban Digs。在任何房地产市场，签约合同都是前瞻指标，签约数量显著上升通常先于价格转暖。2019年余下时间我们会继续跟踪这一数字，而眼下这些复苏迹象是市场正在企稳、甚至开始回暖的极好证明。在令人失望的第一季度之后，这是相当受欢迎的消息。

2017年12月通过的新税法，在过去一年里确实抽干了曼哈顿市场的活力。但在完成2018年度报税（截止4月15日）之后，人们对其影响有了更清晰的认识，部分不确定性随之消散。回顾一下，该法案将自住业主可从联邦纳税申报中抵扣的州所得税与地方税（即房产税）额度上限设为10,000美元（SALT），这一额度对纽约的自住业主而言微不足道。  这让绝大多数纽约人措手不及，完全出乎意料。但是，SALT上限确实因不确定性抽走了市场活力，不过由于税率下调、AMT门槛提高以及其他抵扣空间的对冲，它对高端市场的冲击相对有限.

税制变化已经过去，成交活跃度也在回升，我们认为2019年正是在曼哈顿买入共管公寓的合适时机。  可参考Douglas Elliman这份报告中的以下几点：

• 2018年成交低迷已促使卖家下调心理预期。数据由Jonathan Miller Samuel提供。
• 由于成交放缓推高了库存，买家可选择的余地更大，这也对价格构成下行压力。
• 按揭利率自去年5月以来已下降40个基点（接近½个百分点），融资环境相当有吸引力。
• 2019年第一季度GDP增长3.2%，就业增长强劲（失业率为1969年以来最低），同时通胀数据温和，使利率维持在合理水平，有助于推动复苏。

价格更低、卖家预期已经调整、利率新近下调、税改影响趋于明朗，加上纽约市与全美经济繁荣的最新迹象，此时入手极具吸引力。  我们预计，回头来看2019年第一季度将是本轮市场周期的绝对底部。

精选文章：

《在纽约购买豪宅的9条建议》

纽约市已进入买方市场

我们认为，当下的曼哈顿住宅市场是十年一遇、甚至可能一代人才有一次的投资机会。2018年第四季度，随着库存上升、成交放缓、挂牌中位价下行，曼哈顿演变为明显的买方市场。今年将有大量新供应入市，而过去2年的新开发项目仍有未售单元。市场持续疲弱，卖家议价空间很大。与此同时，纽约市经济表现强劲。我们相信，这些因素叠加使当下成为进行长期投资的绝佳时点，2019年正是买入的理想年份。

这样的时机极为罕见。过去20多年里，曼哈顿仅出现过另外两次买方市场：一次是2001年9·11事件之后，仅持续六个月；另一次是2008至2009年 Lehman Brothers倒闭引发信贷危机之后，持续了一年。本轮买方市场始于2015年末，但当时仅限于顶豪这一小众细分。此后买方市场不断扩大：2016年和2017年蔓延至豪华板块，如今已覆盖所有库存层级，尤其是在2018年那部不利的联邦新税法出台之后（我们此前的更新已详细讨论），大量买家因此选择观望。

从下方 来自 Compound的图表可以看到，如果在正确的时点（即买方市场期间）买入曼哈顿房产，回报可以相当可观：

至于2018年第四季度的具体表现：

• 2018年第四季度签约合同 同比下降3%， 为2012年以来的最低水平。不过这3%的降幅源于共管公寓签约的 19%大幅下滑，并被合作公寓签约的 明显增长部分抵消。
• 各类库存的合同价格全线下行。相比已成交数据，签约活跃度更能反映当前市场的健康状况，因为成交数据中往往包含在与今日市况未必相符的时点签下的旧合同。
• 从已成交数据看，共管公寓中位成交价下跌8.1%至148万美元，为数年来最低。
• 第四季度共管公寓成交套数较第三季度下降22.7%，同比下降13.0%，意味着成交量处于很长时间以来的低位。
• 每平方英尺中位成交价有所上涨，但这一涨幅被两栋开始交割的顶豪楼盘的超大额成交所拉高，即520 Park Avenue及220 Central Park South.

那么，这一切意味着什么？ 

• 眼下存在一个入手的窗口期。
• 买家的购买力比以往更强。
• 买家 可选择的房源也 多得多。
• 开发商在优惠方案上 更具创意，个人卖家在价格上的 让步幅度也相当可观。
• 买家如今 有筹码提出 两年前 会让卖家直接放弃交易的条件，例如允许设置 贷款条件条款，或由卖方承担 交易税与管理费。

请记住，这一罕见时机 出现之际，恰逢 纽约市经济 蓬勃发展，并且 有条件 在未来数年持续增长（例如Google在West Soho的扩张、Hudson Yards于2019年3月开幕等）。

交易确实在发生， 但很多 潜在买家 仍在场外观望。我们要 提醒他们的是：任何市场的 底部都无法精准把握。买家常常会 等得太久， 错过 低点，从而失去 自己的议价筹码。利率已从2018年的高点回落，在其再度 上行之前，正是入市或重返市场的好时机。 

为何现在是投资曼哈顿共管公寓市场的合适时机

Warren Buffett说得最好：“价格是你付出的，价值才是你得到的……明智的做法是，在别人贪婪时心存恐惧，在别人恐惧时保持贪婪。”

近期一些关于纽约市房地产的报道让不少人心生畏惧。看这些报道的宏观图景与总体数据，不难理解他们为何害怕；但要看清全貌，就必须往深处挖。

2018年第三季度，曼哈顿共管公寓买家依旧谨慎，原因是担忧新税法（注1）在2017年末的实施，尽管经济十分强劲、股市屡创新高，利率虽在快速上行但仍处相对低位。

曼哈顿房地产很少进入买方市场，因此若您希望做一笔稳健的长期投资，现在或许正是时候。这种状态不会持续太久，短期内也不会重现。事实上，自2016年开始调整的高端市场（高于$5M）在第三季度已略有回升，详见下文。

标题讲不出全部故事

尽管本季度相关标题令人担忧，它们并未讲出全部。我们需要看的是市场今天正在发生什么，而不是1个、2个甚至8个季度之前的情况，而季度市场报告通常关注的恰恰是后者。若看本季度签约合同数量这一前瞻指标，本季与去年同期大致持平。

• 曼哈顿签约合同较2017年第三季度小幅下降1%。

• 签约表现最好的价位段是$5M至$10M，签约量增长30%，主要由The Belnord和100 E 53rd这两个新开发项目的销售带动。

• 第二好的是$10M以上的价位段，活跃度上升10%。

• 在这些单元交割并完成备案之前（可能还要好几个月），我们无从得知它们最终的成交价格；但成交活跃度从长期沉寂中回升，本身就令人安心。可以肯定的是，折扣在这些成交中发挥了作用。

不过，2018年第三季度的已成交数据呈现出另一幅图景。看已成交数据，衡量的只是本季度完成交割的单元，无论合同何时签订。就新开发项目而言，有些合同可能是3年前签下的。因此已成交信息会显得滞后，尽管仍是捕捉趋势的好材料。

• 曼哈顿整体交割量下降8%（但较2018年第二季度上升5%）
• 新开发项目的已成交量大幅下滑37%。这促使部分开发商对那些原本定价过高、或位于非核心热门社区的楼盘大幅降价。Core Group报告称，本季度新开发项目的平均折扣达到接近纪录的14%，高于去年的8%。
• 被新开发项目高价劝退的买家转向二手共管公寓，后者成交上升2%，而合作公寓成交下降8%。
• 本季度库存显著增加，增幅13%，这将拉长未来的去化周期。
• 二手合作公寓库存涨幅最大，为26%；二手共管公寓库存上升4%；新开发项目库存下降5%。
• 共管公寓平均价格为266万美元，下降2.3%。二手共管公寓每平方英尺均价下跌5%。  
• 新开发项目平均价格为433万美元，而新开发项目每平方英尺价格上涨4%。
• 豪华市场（成交价前10%）的每平方英尺均价上涨2.7%，豪华入门门槛降至385万美元。

图片来源：111 Murray

宏观环境

• 道琼斯指数与NASDAQ均处于高位。获利了结可能会压低股价，但无论国际贸易战如何喧嚣，股市高企，获利了结看起来很有吸引力。
• 失业率下降，从统计上看美国已实现充分就业。充分就业刺激消费，而消费者支出又为股东创造更多利润。
• 放松管制全面推进，企业发展很可能继续保持上行势头。
• 并不存在信贷泡沫，但美联储主席表示，利率将在整个2019年逐步上调。利率走高会促使买家尽早锁定固定利率按揭。
• 经济各领域的高增速往往让人怀疑这种局面能持续多久，因此不少人推迟大额消费。而今天的经济学家认为并无信贷泡沫的迹象，由消费驱动的经济基础稳固。

我们为何看好纽约市市场

概括来说，我们认为这是一个相当不错的买方市场，尤其是与2008年相比。

• 卖家终于愿意谈价，买家握有主动权
• 利率处于历史相对低位
• 经济蓬勃发展
• 放松管制全面推进
• 失业率为69年来最低
• 纽约市就业水平为50年来最高，NYC的产业结构已不再只依赖金融，实现了充分多元化
• 不存在2008年那样的信贷泡沫；银行审核严格，尽职调查到位
• 企业利润前所未有地高，尤其在21%的新低税率之下
• 城市市场的建设过量通常能被迅速消化

深入细项数据可以看出，纽约市房地产 市场依然强劲。多数人只会读那些笼统的报告，而精明的买家会听取房地产专业人士的意见。 套用Warren Buffett的话，当别人恐惧时，或许正是在纽约市买入的时机。

美国新税法对曼哈顿的影响 

稀缺性美国新税法于2018年1月1日实施，在媒体上引发了大量议论。但细读条文可以发现，这部法律对企业和房地产投资者（包括境外买家）是利好。对现有业主，尤其是曼哈顿的业主而言，情况则要复杂一些。

在曼哈顿，新法最终影响的不确定性让市场变得紧张，该法限制州与地方税扣除，并将自住房可抵扣利息的贷款本金上限从100万美元降至75万美元。这一点反映在最新的第一季度市场报告中：据Corcoran统计，第一季度成交活跃度下降10%。各价位段的成交量都偏弱，高端尤为明显。第二季度的成交活跃度似乎正在恢复。

为缓解新税法的负面影响，Cuomo州长在修改州税规则方面做了大量工作。我们预计市场仍将存在一定不确定性，这会让买家在未来几个月掌握主动，至少要等到经济开始升温为止，而经济升温正是税改可预期的副产品。

不过，Downtown核心社区的许多豪华楼盘，例如NoHo、SoHo、Tribeca、West Village和Flatiron，以及Upper West Side的核心地段，表现都相当不错。定价合理的共管公寓依然去化很快，待成交量环比与同比均有上升，仍有20%的成交高于要价，这个比例并不算小。

曼哈顿房价报告 

2018年初，美国经济， 尤其是纽约市， 表现十分强劲。  

• 纽约市就业人数升至 442.6万人的历史新高。自2009年以来，纽约市 新增70.2万个岗位， 增幅达 18.9%，为二战以来 最高，也远高于全美11.5%的新增就业增幅。 过去10年间，科技、媒体、医疗与旅游相关行业是招聘增长的主要推动力。
• 道琼斯指数较一年前上涨25%，报收25,000点。 2017年财报几乎全部披露完毕，其中75%的公司四季度利润超出预期。
• 2月新增就业313,000人，超出预期100,000人，同时 失业率低至4.1%。

我们预计新税改的更多正面效应将在今年晚些时候显现，还可能出现降低资本利得税的第二阶段税改。 敬请关注……

曼哈顿市场报告

曼哈顿核心区的共管公寓市场持续保持强度与活跃度。股市屡创新高、融资成本低廉且易于取得，加上局势明朗，共同推动了市场。一年前，美国大选悬而未决，利率过早飙升，Brexit又让所有人措手不及。 2017年第三季度部分数据如下：

• $1M至$3M区间的共管公寓签约合同同比增长11%
• $3M至$5M区间的共管公寓签约合同同比增长8%。 
• 顶豪共管公寓市场（$10M以上）仍面临逆风，不过本季度$10M以上的签约合同数量增加了12%。
• 二手房： $1,774每平方英尺均价
• 新开发项目： $2,320每平方英尺均价
• 豪华： $2,780每平方英尺价格，豪华（成交价前10%）的入门价格为410万美元。

曼哈顿房地产市场的二手库存水平如何？

“买家们，价格调整已经发生，过去一年左右整体市场显现出企稳与常态化的迹象。如果您确有购房需求，又遇到了合适的房子，就利用这段清淡期争取一切能拿到的谈判筹码。你永远不知道卖家什么时候受够了，愿意接下那个报价。”

阅读全文：medium.com

我们认同Urban Digs的看法。曼哈顿房地产市场已经完成调整，豪华板块尤其如此，买家如今掌握的筹码多于2014至2016年。我们预计这种优势会在2018年延续，因为围绕新税制变化的困惑仍在。  不过我们发现，二手库存供应依然偏低。 

我们考察了四个深受自住买家与投资者青睐的核心社区的二手库存水平：Tribeca、Chelsea、Upper East Side和Upper West Side，并分别看了500万至1,000万美元、200万至500万美元以及100万至200万美元三个价位段。 

在500万至1,000万美元价位段的全部曼哈顿在售房产中，Tribeca仅有17套二手单元，8套二手单元位于Chelsea，Upper East Side有5套，Upper West Side有4套。这四个社区合计只有34套二手单元，而它们覆盖了曼哈顿岛的相当大一部分。 

往下一个价位段看，在全部曼哈顿在售房产中，200万至500万美元价位段在Tribeca只有22套二手单元，Chelsea有15套，Upper East Side有21套，Upper West Side（含Riverside一带）有32套。这四个社区在200万至500万美元价位段合计仅有90套可选。  

在入门价位段，100万至200万美元的全部曼哈顿在售房产中，Tribeca只有2套二手单元，Chelsea有11套，Upper East Side有15套，另有19套位于Upper West Side。这四个大社区在100万至200万美元价位段合计只有47套二手单元在售。 

正如Urban Digs所指出的，卖家如今确实比2014至2015年时更愿意谈价，但优质二手共管公寓的供应依然相对稀少。而新开发项目的溢价很高。当我们进一步按具体楼盘、朝向筛选，并剔除定价过高的标的，真正值得考虑的曼哈顿在售房产就所剩无几。因此，无论您是有居住需求还是寻求投资，都请把供应紧张这一点记在心里。 

Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

图表来源：UrbanDigs

曼哈顿市场更新 | 2017年第四季度

2017年第四季度的曼哈顿房地产市场最贴切的形容是平稳，过去四个季度中有三个季度的已成交活跃度录得增长。2017年比2016年好得多，尽管本季度签约合同数量同比明显下降，而这主要归因于税改与政治气候等非市场因素。

但若细看物业类型，差异相当显著。二手合作公寓板块最为活跃，成交连续第三个季度增长。二手共管公寓的签约则受累于价格居高不下；新开发项目的已成交量因当前周期与开发商交付时点而下降12%。综合这些因素，再加上围绕新税改的不确定性，可以判断曼哈顿房地产正在慢慢转向买方市场。

二手共管公寓

• 每平方英尺均价为$1,759，与去年持平。
• 该板块成交量下降3%至929套，为2011年第四季度以来最低。
• 在市天数为116天，与去年持平。
• 库存下降4%至2,485套在售。

税改影响的不确定性在第四季度的二手共管公寓板块显现，导致成交活跃度下滑、价格持平。市场连续第二年表现不佳，成交量为2011年以来最少。可售库存也相应全线减少3%。不少人指出价格存在脱节：在市房源的每平方英尺报价，较第四季度的已成交价高出两位数的溢价。

二手合作公寓

• 一套合作公寓的平均价格为126万美元
• 每平方英尺均价为$1,167，较去年上涨1%
• 该板块成交量上升4%，达到1,733套。
• 在市天数为88天，较去年减少5%。
• 库存上升15%至2,824套在售。

二手合作公寓以2017年最畅销的房产类型收官，成交连续第三个季度增长，持续跑赢其他类型。此外，合作公寓二手房需求旺盛，平均在市时长缩短5%。市场对此的回应是可售库存增加15%。

新开发项目

• 新开发共管公寓的平均价格为392万美元。
• 每平方英尺均价为$2,253，较去年下跌17%，原因是超豪华与顶豪交割数量减少。
• 该板块成交量下降12%，从527套降至463套。
• 库存增长30%，目前有1,074套在售。

不难理解，新开发共管公寓市场的数据往往随在建楼盘的进度而起落。第四季度没有新楼盘启动交割^，而125 Greenwich和91 Leonard等多个大型项目启动销售，令库存激增30%。

豪华

• 一套纽约市豪华公寓在第四季度的平均价格为724万美元。
• 每平方英尺均价下跌12%至$2,625。
• 豪华门槛为388.2万美元。

豪华板块按成交价前10%界定。入门价格，即所谓“门槛”，下降约50万美元，收于388.2万美元。此外，平均价格下跌10%，每平方英尺价格下跌12%。这些下滑可归因于本季度交割结构的变化：从顶豪与超豪华项目的交割，例如432 Park、Greenwich Lane以及56 Leonard，这些项目集中在2016年末交割，转向了位于外围地段、更为温和的豪华楼盘，例如One West End和252 East 57^th St。不过，我们看到市场竞争加剧、库存增加，卖家除了降价以迎合需求之外别无选择。这对豪华板块的投资者而言意味着实实在在的机会，因为这些豪华单元价格处于低位且可即时交割。

总之，曼哈顿市场保持平稳，2017年比2016年更健康。话虽如此，市场趋势仍在持续向买方倾斜，也就是说正在变成“买方市场”。可售库存增加、新开发项目增多、豪华门槛下移，共同造就了一个业主与开发商倾向于降价以应对成交萎缩的市场。由于税改带来的不确定性，2018年对买家会是不错的一年，对卖家则未必。对于仍在场外观望的人来说，在Trump税改的正面效应显现之前入市，或许正是好时机。

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Trump总统将如何影响美国房地产？

美国还从未有过一位纽约市房地产开发商兼房地产经纪人（没错，他持有纽约市经纪执照）入主白宫。尽管我们中不少人未必认同Trump的言行与政策主张，但有一点可以肯定：他会亲房地产、亲物业。

尽管有人推测Trump当选总统会是一次黑天鹅事件，但今天美元和股市非但没有下挫，反而双双上涨！

如果您想知道Trump总统的政策将如何影响美国房地产，以下是他上任后可能采取的做法。

他会用房地产来启动经济吗？

Trump本人就是房地产开发商和经纪人。他一生都把房地产当作自己的投资工具，并表示有意提高住房自有率。鉴于其家族生意就是房地产，无论是通过他自己的公司Trump Organization，还是通过他女婿的Kushner Properties，我们预计Trump会延续他对物业的偏爱。

按揭利率会怎样？

利率有望在一段时间内保持低位。“按揭利率下行，是因为投资者在美国按揭抵押证券中看到了安全的收益，这反映出他们对美国住房市场相对安全性的信心，”Trulia首席经济学家Ralph McLaughlin在大选次日的一份声明中写道。“此外，受全球经济动荡影响，美联储很可能推迟12月加息。这两点都意味着借款人在短期内获益；如果利率继续下行，按揭再融资很可能会增加。”

他会为房地产投资者减税吗？

共和党保住了参众两院的控制权。因此，共和党在未来税收政策上拥有不受掣肘的主导权，这意味着将会出现一些重大变化，影响房地产投资者的税负。Trump提出：

• 下调税率，资本利得税最高档为20%。
• 取消遗产税（死亡税）
• 将企业税从35%降至15%

尽管在税改上他未必能事事如愿，但美国税法确实到了该改的时候（共和党与民主党都呼吁过），而这一改变很可能在2017年8月之前落地，赶在2018年的选举季启动之前。

借钱会变得更容易吗？

放松管制是他竞选的标志性主张之一，这将让银行加大放贷力度，而放贷自2008年以来一直相当低迷。  Trump执政让消费者更容易置业的另一条路径，是降低FHA贷款的保费，或削减Fannie Mae与Freddie Mac的担保费。

监管会受到怎样的影响？

Trump的政纲很大一部分围绕放松金融市场管制以促其全面复苏，单是这一点就可能提振房地产。这也是Trump以及整个共和党一直高调主张的事情。

Trump提出同时削减银行业监管与建筑业监管。放松贷款监管可以让消费者更容易获得贷款，从而提高住房自有率。至于建筑监管，Trump在全美房地产经纪人协会的一次会议上估算，建房成本中有25%与监管相关，他希望把这一比例降到2%。若建筑环节放松管制，消费者将买到更实惠的住房。

按揭利息抵扣会取消吗？

不会！去年Trump公布的税收方案明确提到，他会保留按揭利息抵扣。

他会延续1031交换制度吗？

Trump因大举利用税法条款、据报未缴纳联邦税而饱受批评，他很可能会保留颇具争议的1031免税交换。该制度允许业主在出售物业后，若将所得再投入其他房地产，即可不缴纳资本利得税。  1031交换制度是房地产行业的基石之一，Trump会保留这项政策。

移民政策呢？

Trump的 移民政策自其宣布参选以来几经变化，而移民改革在参众两院都不会是一部容易推动的法案，因此很难判断它会在多大程度上影响纽约市房地产市场。

Trump能兑现他所有的竞选主张吗？

如果您因Trump当选、因他此前一些出格的言论与举动而情绪难平，请记住：美国总统并没有不受限制的权力。开国者们不希望权力被一个人或一个团体掌控，以免最终落入又一个独裁者或暴君的统治。因此，我们的政府分为三个分支：行政、立法与司法。正因如此，Trump竞选中那些更为出格的政策主张不会成为现实，它们要么在立法分支受阻，要么被司法分支推翻。

毫无疑问，这次大选极具撕裂性。但选举既已结束，美国人民会像以往一样重新凝聚。正如Obama谈及Trump时所说：“我们都盼着他成功”。