曼哈顿房地产市场动态
曼哈顿买家的签约速度达到逾一年来最快水平，过去30天内共成交1,162宗合同，而在市活跃房源同比下降8.5%。卖方定价趋于理性，加之房贷利率维持在6.5%附近，共同推动了市场活跃度；但400万美元以上的房源成交价仍普遍低于要价。以下是本周市场概览，以及当前买卖双方所需关注的要点。
简要说明：曼哈顿过去30天共录得1,162宗签约合同，同比增长10.1%；本周新增302宗，同比增长29.6%。在市活跃房源为6,761套，同比减少8.5%。30年期合规房贷利率约为6.56%，较一年前低约0.36个百分点。
供应是市场故事的另一面，且正持续收窄。在市活跃房源为6,761套，即便春季惯常的新增房源已陆续入市，同比仍减少了8.5%。市场正以定价纪律来自我分化。目前约40%的在市房源已挂牌90天或以上，这一"滞销板块"预示着定价失当。根据UrbanDigs 2026年5月25日当周的实时签约及库存数据，定价合理的房源去化迅速，而要价偏高的房源则持续滞留市场。
Upper West Side 是全市整体走势在社区层面最为鲜明的体现。共管公寓每平方英尺均价（2个月滚动中位数）达到$1,752，同比上涨11.2%；合作公寓均价则维持在$1,194。该社区成交量同比增长34.1%，中位成交价为170万美元，同比增幅达20.3%。从事曼哈顿买卖顾问逾20年，判断一个社区健康与否最清晰的信号正是如此：稀缺共管公寓被竞价推高，与此同时合作公寓供应回补且仍能顺利去化。追求精装现房共管公寓的买家面临竞争；愿意考虑合作公寓的买家则拥有更多议价余地。
| 指标 | 共管公寓 | 合作公寓 |
|---|---|---|
| 每平方英尺均价（滚动中位数） | $1,752 (+11.2% 同比) | $1,194 |
| 在市活跃房源 | 164 | 263 (+43.7% 今年以来) |
| 中位成交价（社区） | $1.7M，+20.3% 同比 | |
| 在市天数（社区） | 65天，环比减少22.6% | |
价格走势因价位段而呈现明显分化。在100万至200万美元区间，28%的成交价高于要价，23%持平要价，显示出真实的竞争态势。400万美元以上价位则截然相反：60%的成交价低于要价，资金实力雄厚的高端买家保有切实的议价空间。融资环境再次成为顺风因素，30年期合规贷款利率约为6.56%，大额贷款（Jumbo）约为6.64%，均比一年前低约0.36至0.41个百分点。这一利好对400万美元以下贷款购房群体尤为显著。如需了解更长周期的背景，请参阅本页下方的2026年第一季度概览及2025年第四季度年终回顾。
这些数据对买卖双方意味着什么
对于买家而言。 200万美元以下须预备应对竞争，须果断出手，因为定价合理的房源去化极快。400万美元以上，你掌握议价主动权，该价位多数成交低于要价。当前最具吸引力的机会是那些挂牌90天以上的房源，这类卖家最有意愿协商让步。
对于卖方而言。 定价务实方为制胜之道。精装现房且定价贴近市场的房源成交迅速，而要价偏高的则将加入那40%已滞留90天以上的行列。试探高价的代价，是数月的时间损耗，以及最终更低的成交价。
卖家：获取有数据支撑的定价区间，目标在60天内成交。买家：获取本周可议价房源清单。
正在跟踪特定楼盘或价位段？我们为私人客户提取实时签约数据及在市天数数据。欢迎通过 WhatsApp 联系我们：+1 646 376 8752。
曼哈顿房地产市场动态：常见问题解答
曼哈顿房价是否正在下跌？
不，曼哈顿房价整体并未下跌。截至2026年5月25日当周，签约合同量同比增长10.1%，Upper West Side共管公寓每平方英尺均价同比上涨11.2%。价格疲软仅局限于要价偏高、在市90天或以上的房源，此类房源目前约占在市库存的40%。
现在是否适合在纽约买房？
对于贷款购房且预算在400万美元以下的买家，市场条件已有所改善。当前房贷利率约为6.56%，较一年前低约0.36个百分点，且该价位段房源供给也最为充裕。400万美元以上的买家，近期60%的成交价低于要价，议价空间切实存在。主要制约在于精装现房库存稀缺，果断的买家更占优势。
2026年纽约房地产市场走势如何？
当前走势指向2026年下半年价格保持坚挺、成交量持续增长，支撑因素包括供应偏紧、房贷利率趋降以及强劲的签约活动。顶级豪宅板块预计将继续是全市供应最为稀缺的细分市场，卖方对稀缺精装产品的定价权将得以维持。
为何本报告追踪签约合同而非成交数据？
已成交的销售数据反映的是60至90天前的决策，呈现的是过去。而签约合同反映的是买家当下的行动，在快速变化的市场中是更为精准的实时信号。这也正是我们每周曼哈顿房地产市场动态以签约活动作为核心指标的原因。
数据说明：每周数据涵盖曼哈顿共管公寓及合作公寓，来源为UrbanDigs关于2026年5月25日当周的实时签约、库存及定价数据。季度基准数据来自 Douglas Elliman / Miller Samuel。最后更新：2026年6月8日，Anthony Guerriero，Manhattan Miami Real Estate。
2026年第一季度，社论引言
2026年第一季度并非曼哈顿市场的全面复苏，而是一场选择性的、由财富主导的公寓市场行情，受制的新开发供应量、更高比例的大宗交易，以及持久的奢华需求，共同推动了价格走强，而非普涨式的价格膨胀。
如需了解活跃的开发商库存及曼哈顿最新竣工楼盘，探索纽约新楼盘.
各项核心数据需综合解读方能呈现全貌：成交量同比增长1%，销售总额增长4%，中位价增长9%。交易量与定价之间的落差正是市场信号所在：更少、更大、质量更优的成交正在主导市场走向，而普通库存仍以普通价格成交出清。
对于全球买家、卖家及家族办公室而言，最实质的启示是：市场顶端正与中间层脱钩。资本正向更窄范围的公寓产品集中，精品项目、公园毗邻物业、具有建筑价值的标的、市区核心资产。正是这种集中，而非全市场的普遍热情，催生了第一季度数据中可见的价格强势。
市场概览
- 中位价：$1.28M（同比 +9%）
- 平均价：约$2.25M
- 平均每平方英尺单价：$1,972（同比 +4%）
- 销售总额：$6.2B（同比 +4%）
- 成交量：2,757笔（同比 +1%）
- 在售库存：约6,000套（五年来第一季度最低值）
- 新开发项目上市：81套（约低于10年均值75%）
- $3M+成交：同比 +10%
- 公寓平均价：约$3.16M
- 四卧及以上公寓成交：约$10.88M / 约$2,965每平方英尺
- 四卧及以上公寓签约：约$13.32M / 约$3,268每平方英尺
核心结论：曼哈顿市场由品质、稀缺性与财富驱动，而非由普涨式价格膨胀所支撑。
合同签约，实时市场信号
成交量反映过去，合同签约反映当下。
2026年第一季度成交反映的是大体在2025年底谈判完成的交易。解读实时市场，更有价值的工具是合同签约管线，买家当前的承诺意向、成交价格及交易规模。
合同签约所传递的信号比成交数据更为明确。第一季度处于签约状态的四卧及以上公寓，平均成交价约为$13.32M，每平方英尺$3,268，而已成交数据约为$10.88M、每平方英尺$2,965。签约总量更大、定价亦更高。
这一分化具有重要意义。它表明市场顶端正在加速进入第二季度，当第二季度成交数据公布时，极有可能强于第一季度。以软市场假设进行决策的买家，正在依赖滞后信息。
公寓市场
公寓成交引领了整个季度。公寓平均成交价接近$3.16M，远高于曼哈顿全市平均约$2.25M的水平，折射出买家结构特征，以及合作公寓在同等价格区间成交速度相对较弱的现实。
定价强势集中于大户型单元。四卧及以上公寓平均成交价约为$10.88M，约每平方英尺$2,965。前瞻性签约数据更为强劲，如前文所述。
解读直截了当：拥有选择权的买家愿意为面积、装修品质与不可复制性支付溢价；缺乏选择空间的买家则在谈判。
豪华、超豪华与标杆资产
我们将豪华定义为曼哈顿市场前约10%，大致为$4M及以上。依此定义，豪华成交量是第一季度的核心主题：$3M+交易同比增长10%，而整体成交量基本持平。
我们不将超豪华简单定义为「$10M以上」。该门槛过于宽松。对于 Manhattan Miami 而言，超豪华通常需要同时满足$10M+定价与约每平方英尺$4,000+。低于该每平方英尺单价，一套$10M+的单元只是面积较大，未必称得上顶级。
标杆物业是独立的类别，其定义不在于价格，而在于不可复制性、景观、面积、楼盘地位、私密性与稀缺性的共同汇聚。在曼哈顿任何时期，真正意义上的标杆资产或许仅有数十套。2026年第一季度再次证明，对其的需求真实、深厚且来自全球。
新开发项目，供应侧故事
2026年第一季度最重要的数据点不是一笔成交，而是一次上市。
仅有81套新开发单元于第一季度上市，约低于10年均值75%。这不是需求问题，而是供应问题。
曼哈顿开发商面临较高的资本成本、复杂的土地整合，以及在2025年之前就已开始收窄的项目管线。其结果是，高品质新建公寓产品，尤其是精品项目、公园毗邻物业、市区核心及具有建筑价值的项目，进入市场的速度，远低于吸纳流入纽约的全球资本所需的节奏。
正是这一供应短缺支撑了顶端价格。当供应受到结构性制约而需求未受影响时，高端层级的定价逻辑并不依赖市场的广泛参与，仅需每个项目的下一批十位合格买家即可。
值得关注的标杆交易
第一季度若干交易印证了这一规律。
1122 Madison Avenue。Robert A.M. Stern 在上东区设计的石灰石公寓楼，早期签约活动表现强劲，据报道26套中18套在数周内完成签约，平均定价接近每平方英尺$5,439。以该每平方英尺单价实现的去化速度，是目前可获得的关于上东区标杆需求最精确的读数。
175 Fifth Avenue（Flatiron Building 改建）。该地标改建项目据报签约包括约$24.8M及$30.5M的单元。买家愿意为这一不可复制楼盘的地标改建溢价买单，明确证实了历史地位正在被显性定价，而非隐性定价。
70 Vestry，Tribeca。据报道$57M顶层公寓成交有力证明市区标杆需求完好无损。这不仅仅是 Billionaires' Row 的故事，资本正在向南流动，也在向上移动。
上东区、Flatiron与Tribeca的分布意义重大。标杆市场并非局限于某一社区，而是一个品质门槛。
对买家的启示
对于在$4M以上、尤其是$10M以上运作的买家，第一季度数据不支持等待全市场调整的逻辑。当前价格走势并非来自投机，而是来自供应受限遭遇持久财富需求。在这种格局下，等待的成本会迅速累积，下一批高品质项目上市或许需要六至十二个月。
合同签约管线进一步印证这一判断。前瞻指标比已成交指标更为强劲，这意味着仅依赖成交数据的买家，正在基于一个已不复存在的市场进行决策。
审慎的做法是评估具体资产，而非市场均值。顶级公寓产品正沿其独立曲线成交。
对卖家的启示
对于持有优质公寓产品的业主，尤其是面积较大、建筑风格出众或享有景观保障的单元，第一季度证实定价议价空间确实存在，但前提是需要合理的市场定位。市场奖励的是稀缺性，而非乐观心态。激进的高价挂牌再降价策略仍在受到惩罚；合理定价、精心包装的上市则能顺利成交。
对于次级产品的业主而言，逻辑有所不同。中位价与平均价已有所上移，但去化仍取决于在选择性买家群体中进行现实定价。
2026年第一季度，常见问题
2026年第一季度曼哈顿公寓中位价是多少？
2026年第一季度曼哈顿成交了多少套公寓？
2026年第一季度有多少新开发单元上市？
曼哈顿豪华与超豪华房地产的区别是什么？
2026年第一季度曼哈顿最值得关注的标杆交易有哪些？
曼哈顿公寓签约价是否高于成交价？
结语
曼哈顿公寓市场在2026年以顶端收窄、关键位置强劲的姿态入场。标杆需求来自全球。新开发供应受到结构性约束。财富正在向曼哈顿与迈阿密的顶级资产集中，两个城市之间的资本走廊持续深化。
对于超高净值买家与卖家而言，这一组合定义了年内余下时间的战略框架。机遇不在于判断市场走势，而在于甄别稀缺性、品质与时机交汇的具体资产。
资料来源：Corcoran 2026年第一季度曼哈顿房地产市场报告；SERHANT. 2026年第一季度曼哈顿市场报告。作者：Anthony Guerriero，Manhattan Miami Real Estate · 2026年4月。
比较资本流向？阅读同期迈阿密市场分析报告。
2025年第四季度，年终回顾
执行摘要
曼哈顿以稳健态势结束2025年，定价保持坚挺，库存受限，受市场高端持续强势支撑，交易活动维持稳定。尽管借贷成本居高，需求依然持续，尤其是在对融资条件敏感度较低的权益驱动型买家群体中。
然而，在这些稳定的表面数据之下，市场开始显现出早期分化信号。入门级成交小幅放缓，而豪华交易在总美元成交量中所占比重持续上升。与此同时，新开发项目管线持续收窄，强化了将延续至2026年的供应制约。
我们为何聚焦于合同签约
成交数据反映的是60至90天前.
的决策签约合同反映的是.
当前买家行为
- 在由以下因素塑造的市场中：
- 利率不确定性
- 金融市场波动
买家心理转变
合同签约能够更准确地反映近期走势。
- 2025年第四季度，市场概览合同签约：
- 同比稳定至小幅下降成交量：
- 同比稳定至略有增长中位价：
- 保持坚挺，同比温和增长库存：
- 相较历史均值持续受限市场停留天数：
稳定，合理定价的物业持续高效成交
- 解读定价持续受到
- 供应有限
- 的支撑需求持续，尤其集中于较高价格区间
市场呈现
各细分领域早期分化信号
- 市场分化，早期信号
- 入门级市场（约$3M以下）
- 对抵押贷款利率的敏感度上升
成交节奏放缓
谈判空间扩大，买家趋于谨慎
结论：
- → 需求依然存在，但约束趋紧
- 豪华市场（$3M+）
- 成交活动持续强劲
在总市场成交量中的份额持续增长
优质地段、高品质资产表现出色
结论：
→ 需求保持韧性，对融资条件依赖度较低
- 新开发项目，收窄的管线
- 2025年第四季度新开发供应持续收缩。
- 大型项目上市数量减少
对精品开发项目的依赖加深
新增库存交付节奏放缓
与以往周期中单个项目可交付数百套单元不同，管线已向更小规模、更有限的发售模式转变。
📊 含义：
→ 未来供应约束早在2025年底已开始形成
- 纽约市与曼哈顿，一项关键区分
- 纽约市整体数据持续高估了与曼哈顿买家相关的供应状况。
- 大量成交单元集中于布鲁克林与皇后区
其中大部分供应价格在$2M以下或以租赁为主
曼哈顿在单套数量中占比较小，但在价值占比上远超其份额
对于曼哈顿买家而言，相关供应池仍然有限。
- 库存，支撑定价
- 整个季度库存水平持续受限。
- 新上市房源有限
卖家整体上不存在压力
- 黄金地段挂牌竞争减少
- 这一市场环境持续：
- 支撑价格稳定
减少下行压力
有利于定位优良的物业
- 买家行为，心理转变
- 第四季度买家行为反映出更为审慎的态度。
- 决策周期拉长
对价值与定位的关注度提升
- 各细分领域选择性更强
- 与此同时：
- 高净值买家持续活跃
权益驱动的购置持续进行
标杆资产与合理定价的物业吸引了强烈兴趣
→ 顾问视角
→ 截至2025年底，曼哈顿市场可以最准确地描述为：
→ 稳定
- 供应受限
- 开始分化
- 入门级需求承压
豪华需求保持韧性
供应动态的重要性日益凸显
- 展望，进入2026年
- 随着曼哈顿迈入2026年：
- 供应约束预计将持续
买家选择性可能进一步增强
不同价格区间之间的分化预计将扩大预期：
→ 从整体稳定的市场向更具选择性和分化特征的格局过渡
同比激增
对比10年均值
高于均值曼哈顿公寓及合作公寓销售升至两年高点曼哈顿房地产市场在2025年第三季度表现卓越，住宅销售达到逾两年来的最高水平。市场呈积极走势，销量与价格双升，动能强劲。
本篇
全面市场分析基于最新 Douglas Elliman 市场报告，深入审视曼哈顿公寓、合作公寓、豪华物业及新开发项目的当前趋势。执行摘要：2025年第三季度曼哈顿住宅市场$1,180,000.
曼哈顿住宅房地产市场在2025年第三季度展现出卓越韧性，
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3,158笔已成交，同比增长13.4%
-
是2023年以来最强劲的季度表现。曼哈顿公寓及合作公寓均录得两位数销量增长，中位成交价上涨5.8%至
曼哈顿市场核心亮点： -
曼哈顿住宅成交量达3,158笔，同比增长13.4%
曼哈顿公寓中位价：$1,650,000（同比 +2.2%） -
曼哈顿公寓中位价显著高于全国均值，凸显了住房成本的巨大差距。
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曼哈顿合作公寓中位价：$870,000（同比 +3.6%）
-
包括房产税与维护费在内的住房成本，对买家整体可负担性具有重要影响。
现金交易占全部销售量的65.3%
曼哈顿豪华房地产库存同比下降16.1%
新开发项目销量同比激增71%2025年第三季度曼哈顿公寓市场分析曼哈顿公寓销售与定价
2025年第三季度曼哈顿公寓市场录得亮眼增长，
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1,407笔公寓成交，同比增长16.6%，为近年来曼哈顿公寓最强劲的季度表现。
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曼哈顿公寓市场核心指标：公寓中位价：
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$1,650,000，同比上涨2.2%公寓平均价：
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$2,651,636，下降5.1%（反映户型结构变化）
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平均每平方英尺单价：$1,998，下降2.3%
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较高的抵押贷款利率推高了买家的月供，降低了置业可负担性，并促使部分买家重新审慎评估购房决策。市场停留天数：
74天，同比下降3.9%公寓库存：4,064套，增长8.3%
第三季度曼哈顿公寓销售中近
Bedroom TypeMedian Sale Price Q3 2025Year-over-Year ChangeStudio Condos$693,500N/A1-Bedroom Condos$1,135,000N/A2-Bedroom Condos$2,150,000Strong demand3-Bedroom Condos$3,917,500Premium segment4+ Bedroom Condos$6,601,289Luxury tier$6.60M
豪华层级
资料来源：2025年第三季度销售报告 · 按卧室数量划分的中位成交价2025年第三季度曼哈顿合作公寓市场分析曼哈顿合作公寓销售表现
曼哈顿合作公寓市场动能强劲，
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2025年第三季度成交1,751套，同比增长11.0%。合作公寓销量增速超过公寓增速，标志着买家对这一曼哈顿传统物业类型的兴趣重燃。
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曼哈顿合作公寓市场核心指标：合作公寓中位价：
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$870,000，同比上涨3.6%合作公寓平均价：
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$1,456,738，增长8.3%平均每平方英尺单价：
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$1,170，下降1.1%市场停留天数：
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79天，同比下降4.8%合作公寓库存：
3,669套，增长5.7%
合作公寓维护费：月均$3,054，增长8.1%（每平方英尺每月$2.45）包括维护费与房产税在内的住房成本，直接影响买家的购买力与整体可负担性，尤其是在利率驱动的负担约束持续存在的背景下。
超过
Bedroom TypeMedian Sale Price Q3 2025Studio Co-ops$465,0001-Bedroom Co-ops$700,0002-Bedroom Co-ops$1,285,0003-Bedroom Co-ops$2,171,2504+ Bedroom Co-ops$3,875,00060%的曼哈顿合作公寓销售为全现金购置
，高端物业的现金比例更高。
按卧室数量划分的曼哈顿合作公寓价格2025年第三季度曼哈顿豪华房地产市场曼哈顿豪华公寓及合作公寓销售
曼哈顿豪华房地产市场（销售前10%）在抵押贷款利率居高不下的环境中依然展现出卓越强势，
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318笔豪华成交，同比增长13.6%。尤为值得关注的是，豪华库存大幅下降的同时销量却持续增长，这是高端需求持久的有力信号。
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曼哈顿豪华市场核心指标：豪华门槛：
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$4,000,000（前10%的入门价格） $7,891,731
-
豪华中位成交价： $2,535
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$5,922,500，同比上涨2.8%豪华平均价：
-
豪华平均每平方英尺单价：豪华成交量：318笔，同比增长13.6%同比
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豪华房源供应月数：12.4个月，较16.8个月下降（改善26.2%）
豪华房源库存下降与强劲销售相结合，使豪华地产市场形成卖方市场格局。
豪华市场细分：
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豪华合作公寓：占豪华销售额55.3%，中位价格$4,200,000
-
豪华共管公寓：占豪华销售额44.7%，中位价格$10,182,995
Manhattan豪华房地产市场趋势
「与整体市场7%的库存增长形成鲜明对比，豪华市场房源库存下降16.1%，」在高端市场形成显著的上行价格压力。Manhattan成交价格超过300万美元的交易中，90%为全现金交易，充分展现豪华买家雄厚的财务实力。
Manhattan新开发项目市场2025年第三季度
新开发共管公寓销售大幅攀升
Manhattan新开发项目销售在2025年第三季度实现突出增长，578宗成交同比增长71%，创六年多以来新开发项目最高市场份额。
Manhattan新开发项目核心指标：
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新开发项目销售：578宗成交，同比增长71.0%
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市场份额：占Manhattan全部销售额18.3%
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新开发项目中位售价： $1,750,000
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每平方英尺均价： $2,206
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供应月数：6.1个月（近3年以来最快节奏）
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库存：1,174套
新开发项目活跃度的激增，源于多价格区间项目相继完工交付：
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100万美元以下成交：同比+112.3%
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100万至300万美元成交：同比+72.3%
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300万美元以上成交：同比+43.9%
新开发项目占全部豪华销售额的31.8%，豪华新开发单元中位售价为$6,250,000。
未来数年内，新开发项目供给有限与整体供应约束预计将持续，市场偏紧态势料将维持。
Manhattan房地产市场趋势与现状
销售活动与市场成交速度
Manhattan房地产成交速度在2025年第三季度显著提升，市场录得连续第三个季度实现同比销售增长。3,158宗成交较10年第三季度均值高出4.3%（均值为3,029宗），表明当前市场活跃度超越历史常态。
值得关注的是，Manhattan已连续录得六个季度合同签署量正增长或销售额增长，彰显市场持久韧性。
市场成交速度核心指标：
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在市天数：77天（自最新挂牌日起），同比下降3.8%
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供应月数：7.3个月，同比下降6.4%
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挂牌折扣：6.2%（与10年均值5.9%基本持平）
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竞价局面：占全部销售额4.7%（较去年9.7%有所下降）
"市场并非火热，但正在缓慢提速，"报告撰写人Jonathan Miller如是表示。
Manhattan房地产库存水平
Manhattan住宅房源库存总量在季末达到7,733套，同比增长7.0%。然而，由于销售增速快于库存增速（+13.4% vs. +7.0%），市场在整个季度持续收紧。
这是连续第三个季度销售增速超越库存增速，对Manhattan各类型房地产价格形成持续上行压力。
库存细分：
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二手房库存：6,559套（同比+9.1%）
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合作公寓库存：3,669套（同比+5.7%）
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共管公寓库存：4,064套（同比+8.3%）
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新开发项目库存：1,174套（同比-3.1%）
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豪华房源库存：1,317套（同比-16.1%）
注：以上库存数据仅供参考，随新数据发布可能有所调整。
全现金买家主导Manhattan房地产市场
现金交易占比创历史新高
全现金购房在2025年第三季度持续主导Manhattan房地产市场，占全部成交的65.3%，远高于10年均值52.2%。这一现金主导格局，折射出资产雄厚的买家在高抵押贷款利率环境下的积极布局。
现金与按揭买家趋势：
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现金买家同比增加31%
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按揭融资买家同比减少9.2%
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成交价格超过300万美元的交易中，90%为全现金
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豪华房产中现金成交占比在整个季度保持高位
自2025年8月初以来，抵押贷款利率累计上升逾50个基点，现金买家的占比加速提升。资产充裕的买家，包括持有大量房产净值的改善型购房者，持续引领市场活跃度。
Manhattan共管公寓与合作公寓价格趋势
Manhattan房地产整体定价
连续第三个季度，Manhattan房地产中位价与均价同步上涨，这一格局自2022年以来尚属首次持续出现。双重价格指标齐升，印证了市场整体层面的强劲基础。
Manhattan价格核心指标2025年第三季度：
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整体中位价：$1,180,000，同比上涨5.8%
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整体均价：$1,989,107，同比增长0.8%
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每平方英尺均价： $1,552
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二手房中位价：$1,026,500，同比上涨2.7%
价格升值驱动因素
多重因素推动2025年第三季度Manhattan房地产价格上行：
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销售结构转变：200万美元以上房产升值速度为200万美元以下房产的三倍
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豪华市场强劲：高端成交推动整体中位价走高
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库存约束：核心细分市场供给增速慢于需求增速
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现金买家主导：财力雄厚的买家对价格波动敏感度较低
Manhattan房地产市场展望：2025年第四季度及未来
Manhattan市场近期展望
Manhattan房地产市场以相当强劲的态势进入2025年第四季度，但以下几大因素将影响近期市场表现：
积极指标：
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截至第三季度，年初至今销售额同比上涨18.7%
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销售额较10年均值高出4.3%
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豪华房源库存约束支撑高端定价
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现金买家持续活跃，为市场提供稳定支撑
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供应月数快于十年历史常态
关注因素：
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自8月初以来，抵押贷款利率累计上升逾50个基点
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利率上升对需求的影响尚未完全在数据中体现
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市长选举带来一定的不确定性（但对市场基本面影响有限，因住房政策属州级权力范畴）
2026年Manhattan房地产展望
"若抵押贷款利率在年底前趋于稳定或下降，下一季度销售增加的可能性较大，"Douglas Elliman报告如是表示。支撑Manhattan市场的核心基本面，就业市场强劲、新增供给有限，以及作为全球金融中心的核心地位，依然坚实。
支撑2026年展望的关键因素：
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供应约束：新开发项目库存降至近年最低水平
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豪华市场动能：高端细分市场库存严重短缺
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现金缓冲：三分之二买家以现金成交，降低利率敏感性
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历史韧性：Manhattan长期持续跑赢全美市场
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压抑需求：按揭融资买家静待利率环境改善
Manhattan街区与子市场
本报告聚焦2025年第三季度Manhattan整体趋势，但各街区之间存在显著差异。上东区、上西区、Tribeca、SoHo及West Village等优质区域的豪华共管公寓与合作公寓表现尤为突出。
寻求Manhattan特定街区深度分析的买家与卖家，建议咨询经验丰富的本地经纪人，以获取针对具体楼盘与街道的精准市场洞察。
Manhattan房地产市场：核心要点
Manhattan共管公寓与合作公寓市场在2025年第三季度交出亮眼答卷：
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销售激增：3,158宗成交（同比+13.4%），达两年以上最高水平
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全面增长：共管公寓（+16.6%）与合作公寓（+11.0%）均实现两位数增长
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价格升值：连续第三个季度中位价与均价同步上涨
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豪华市场强劲：高端成交上涨13.6%，库存同期下降16.1%
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现金主导：全部成交65.3%及300万美元以上成交90%均为现金
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新开发项目井喷：销售增长71%，市场份额创六年以上新高
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市场成交速度：在市天数缩短，供应月数持续改善
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超均值表现：销售较10年常态高出4.3%
关于本Manhattan房地产市场报告
本Manhattan共管公寓与合作公寓市场综合分析，基于2025年第三季度Douglas Elliman房地产市场报告，由Miller Samuel房地产评估与咨询公司编制。报告分析了Manhattan共管公寓与合作公寓的已成交数据，呈现当前市场状况最为准确的全貌。
如需个性化Manhattan房地产洞察、特定街区分析，或希望就当前市场的买卖机会进行深入探讨，欢迎直接与我联系。
此致，
Anthony
数据来源：Douglas Elliman / Miller Samuel 2025年第三季度Manhattan销售报告
最后更新：2025年10月
常见问题解答
2025年第三季度Manhattan共管公寓中位价是多少？
2025年第三季度Manhattan合作公寓中位价是多少？
2025年第三季度Manhattan房地产成交宗数是多少？
Manhattan房地产交易中现金成交比例是多少？
Manhattan豪华房地产的门槛价格是多少？
Manhattan新开发项目市场表现如何？
国内迁居者正在重塑两岸市场格局。了解最新动态，请查看Miami.
近期报告
Manhattan市场报告 - 2025年第二季度 成交量创两年新高，买家青睐全现金 市场状况 Manhattan房地产市场在2025年第二季度延续复苏态势，成交宗数升至近两年最高水平……
成交量创两年新高，买家青睐全现金
市场状况
Manhattan房地产市场在2025年第二季度延续复苏态势，成交宗数升至近两年最高水平。3,042宗成交，同比增长16.6%，并较高出8.4%10年季度均值。这是连续第三个季度实现同比价格增长。值得注意的是，约半数交易在4月前签约，早于美国新关税政策出台，这或在一定程度上提振了当季数据。
合同签署量
与大体反映过去状况的已成交数据不同，合同签署量是房地产市场的前瞻性指标。2025年6月，市场摆脱关税政策的不确定性阴霾，各类型房产新签合同均出现强劲反弹：
- 合作公寓: 506份合同，同比27.5%上涨
- 共管公寓: 354份合同，同比17.6%上涨
- 1至3户住宅: 31份合同，同比106.7%上涨
豪华需求尤为突出。$5M-$9.99M及$10M-$19.99M价格区间的签约合同显著攀升。例如，$10M-$19.99M区间的共管公寓合同同比翻倍以上。根据Douglas Elliman市场报告，豪华合同量（市场前10%）已在过去两个月内翻倍以上.
现金主导
现金购房占比创下历史新高69.1%的全部成交。
- 78.3%成交价格超过300万美元中的现金占比- 60.4%成交价格低于100万美元中的现金占比（远高于43.3%的历史均值）
- 按揭融资成交仅增长5.7%同比，而全现金交易激增23%，折射出更严格的贷款标准及竞争更激烈的全现金买家群体。
库存与供应月数
挂牌库存小幅上升3.1%至8,296套，但涨幅被销售增速所抵消，供应月数降至8.2，较9.2一年前下降，略低于10年均值8.3个月。
新开发项目
新开发项目的强劲势头主要由自用买家驱动，而非投资客，境外买家仅占6.5%全部成交的极小比例，远低于11.7%的十年均值。
- 成交宗数: 408，上涨同比19.3%
- 中位成交价: $2.31M，上涨13.1%
- 平均单元面积: 1,563平方英尺，上涨13.3%
- 折扣：改善至3.6%自6.3%
- 市场份额: 13.4%占全部成交
豪华市场（前10%）
豪华市场表现持续跑赢整体市场，得益于现金买家主导及超高端房源供给持续收紧。
- 入门门槛: $4.5M
- 中位价: $6.525M，上涨8.8%
- 均价: $8.57M
- 销售: 310，上涨18.3%同比
- 库存：下降21.2%
- 供应月数: 12.1，较18.2
- 挂牌折扣: 8.2%
- 在市天数: 133天，较一年前的94天有所上升
二手房市场
- 成交宗数: 2,634，上涨16.2%同比
- 二手房中位价：持平于$1.05M
- 挂牌折扣: 6.0%，较去年缩减一半
- 库存: 7,119套 (+4.7%)
- 供应月数: 8.1，较9.0
Manhattan保持强劲韧性
Manhattan房地产市场持续展现韧性，强劲需求、新增供给有限以及高比例现金交易为其提供坚实支撑。在全球市场动荡时期，投资者历来将资金从股票市场转移至顶级房地产等实物资产，以寻求稳定性与长期价值。尽管关税不确定性与高抵押贷款利率的阻力犹存，Manhattan正从一个强劲的基础进入这一阶段。
核心市场指标：
- 人口增长：纽约市净人口增长与国际移民人数持续上升。
- 库存约束：可供出售房产的数量仍不足以满足市场需求。
- 价格升值：房产价格在各细分市场持续攀升。
- 重返办公室：Placer.ai 2025年4月办公指数显示，纽约市办公室客流量仅较2019年4月低5.5%，为美国主要城市中降幅最小。
如需个性化洞察或希望探讨当前市场机会（买家及卖家），欢迎随时联系。
此致，
Anthony
2025年5月 Manhattan 关税前2025年第一季度业绩及第二季度早期动能 🏙️ Manhattan 市场在全球贸易发展中的韧性 2025年第一季度……
Manhattan关税前2025年第一季度业绩及第二季度早期动能
🏙️ Manhattan市场在全球贸易发展中的韧性
2025年第一季度标志着Manhattan数年来最强劲的表现，彼时特朗普总统的大范围关税政策尚未在4月初宣布。尽管市场观察人士一直在等待关税对需求的潜在影响，但截至5月初的数据证实，市场依然稳健活跃，而非投机性或崩溃性。
📊 2025年第一季度，市场强劲运行
2025年第一季度展现出强劲的Manhattan房地产市场态势，成交活动增加、价格上涨、各细分市场需求旺盛。
三年来最强劲季度：
近2,560宗成交，同比28.8%上涨，销售、供应及在市天数均有改善，20年来仅第四次出现此种情况。
销售增速超越库存温和增长：
挂牌库存仅增长7.5%，支撑成交节奏加快与定价走强。
Manhattan豪华房地产市场表现:
豪华细分市场的价格趋势高于整体市场。豪华房产（市场前10%）销售同比大涨37%，豪华均价达到$10.3 million，创历史新高。豪华市场入门价格为$4.4M，较上年上涨19.7%，每平方英尺价格为$3,173，上涨16%。
健康的价格指标：
销售结构向大户型转移，新开发项目销售占比提升（13% vs 9.7%；新开发通常价格高于二手房），以及高端成交增加，共同推动价格趋势走高。
- 均价：$220万，上涨21%
- 中位成交价：$117万，上涨11%
- 共管公寓均价：$310万，上涨17%
- 共管公寓每平方英尺均价：$2,130，上涨10%
- 新开发项目均价：$3.95M，上涨21.4%
- 新开发项目每平方英尺均价：$2,563，上涨9%
融资保持审慎
- 58%全部成交中现金交易占比，对于成交价格超过300万美元的房产攀升至90%。
- 高贷款标准与极低的违约率持续成为市场特征。
供应约束持续
- Manhattan新开发项目供给极度匮乏，自新冠疫情以来受制于高昂的材料与融资成本及监管壁垒。
- 485x税费减免等政府激励政策仍未得到充分利用，原因在于严苛的条件要求及高昂的关联成本导致开发商采用意愿受限。
- 房主因锁定在低息抵押贷款中而不愿出售，导致可售住房供应减少，最终压缩成交活动。目前，73.3%的美国抵押贷款借款人利率低于5.0%，远低于当前市场30年固定抵押贷款约6.76%的均值。
📈 2025年4月，关税宣布后Manhattan市场依然坚挺
2025年4月签约合同达1,150份，与2024年4月相比全面上涨。
- 全部交易：+11%
- 共管公寓：+8%
- 合作公寓：+13%
中端市场增长领先，较2024年4月相比
- $200万至$300万区间合同上涨24%
- 超过$500万区间上涨3%
库存增加为成交活动提供空间
- 活跃挂牌量较3月增长16%，但较2024年4月下降1%。
🔍 2025年5月初，Manhattan市场活动保持稳定
尽管关税不确定性持续存在，5月第一周录得约250份签约合同，释放以下信号：
- 买家参与度保持稳定
- 市场未陷入停滞或崩溃。
🏙️ 为何Manhattan房地产正在补涨
在2020至2022年疫情住房热潮期间，全美大部分地区房价实现两位数涨幅，而Manhattan却是个例外。随着城市生活按下暂停键、办公室空置、城市人口回流放缓，Manhattan房价在部分细分市场相对平稳甚至有所下滑，而其他美国市场则飙涨。如今许多当时大涨的市场开始回落，但纽约并未如此。
当前Manhattan呈现的是一场相当健康的复苏行情，买家重返城市，库存持续偏紧，价格逐步追赶多年被压抑的涨幅。
🏗️ 关税对建设成本与价格的影响
关税大幅推高建设成本，下一波Manhattan新开发项目预计将以高得多的价格面市。如果建设成本上涨25%，开发商不会自行消化这一成本，中国、加拿大或欧洲也不会为此买单。现实情况是，如果无法将这些成本转嫁给买家，他们就干脆不建了。
以成本上涨25%为例，在其他条件不变的情况下，新开发项目每平方英尺均价$2,563将上升至下一波新开发的$3,204。对于一套2,000平方英尺的三卧公寓，同样的套型将额外增加120万美元的售价！即便成本仅上涨一半（12.5%），也将增加60万美元的价格。
抵押贷款利率会波动，但在持有期间提供再融资机会。然而，10%至25%的关税带来的价格差距，低利率永远无法弥补。因此，对于认真考虑的买家，我们建议以当前远低于下一波价格的价格锁定今日新开发项目。日后可随时再融资……
🏡 结语：Manhattan房地产的避风港
Manhattan房地产市场持续展现韧性，强劲需求、受约束的新增供给以及大量现金交易为其提供坚实支撑。从历史上看，在全球市场动荡时期，投资者倾向将资本从股市转向顶级房地产等实物资产，以寻求稳定性与长期价值。尽管当前存在不确定性，Manhattan正从强劲的基础进入这一阶段，再次彰显其对投资者的持久吸引力。
- 纽约市净人口与国际移民持续增长
- 库存仍不足以满足需求
- 价格在各细分市场持续攀升
- Hamptons及美国东北部100万美元以上市场呈现类似强劲态势
历史报告
五年Manhattan房地产市场评述，留存供历史参考。点击任意日期展开完整报告。
2023年1月 2022年下半年Manhattan房地产市场下行转变 2022年对Manhattan而言是两个市场的故事。 2022年初延续……
2022年下半年Manhattan房地产市场下行转变
2022年对Manhattan而言是两个截然不同市场的故事。
2022年上半年延续了2021年初开始的市场热潮，由被压抑需求的集中释放以及美联储在新冠疫情初期实施的人为低利率环境共同驱动。
然而，2022年6月，在美联储首次大幅上调基准利率75个基点后，市场迅速降温，买卖双方在年内剩余时间陷入僵局，各自调整适应新的市场现实。下图通过对比月度合同签署量直观呈现了这一变化。
月度合同签署量
2022年12月仅录得602份签约合同，为2008年以来年末最低水平之一。随着买卖双方逐步接受新的市场现实，我们预期市场将在2023年初重新活跃，因为需求依然存在。
Manhattan房产价格
共管公寓
- $275万均价
- $2,074每平方英尺均价
- 尽管较去年同期有所上涨，但涨幅主要来自少数超豪华塔楼（如Central Park Tower及220 Central Park South）的成交，拉高了整体数据。
- 本质上，每平方英尺价格较去年基本持平，约为每平方英尺$2,000。
合作公寓
- $127万均价
- $1,225每平方英尺均价
新开发项目
- $319万均价
- $2,415每平方英尺均价
豪华细分市场（全部成交前10%）
- $806万均价
- $2,909每平方英尺均价
- $395万豪华市场入门门槛价
2022年美联储加息
在2022年仅10个月内，美联储将联邦基金基准利率上调4.0%，如下图所示。这一史无前例的举措旨在遏制2022年全球性的通货膨胀现象。
尽管利率已升至2008年以来最高水平，但历史上高利率环境下房地产市场同样运转正常。然而，今年加息节奏之快，压缩在仅仅10个月内，才是最令人担忧的。这导致30年固定大额抵押贷款利率从2022年1月1日的3.1%上升至2022年12月31日的5.7%，较10月的6.35%有所回落。
Manhattan拥有大量现金买家（约55%），相较其他城市，利率对这里的市场活跃度影响较小。此外，合作公寓占库存总量的70%，是纽约市独有的房型，对融资比例有极为严格的规定。部分合作公寓最高允许70%融资，但许多仅允许50%，还有一些完全不允许融资。这些因素在一定程度上缓解了纽约市市场的压力，但对需要按揭才能购房的首次置业者而言并无裨益。
Manhattan库存供给力挽狂澜
这一故事的转机在于市场上有限的供应。与2020年底超过8,100套的库存水平相比，当前供应量仅为低位的5,858套。原因是多方面的，我在8月份曾有所论及，以下作简要总结。
有限的供给将为价格的潜在下行风险提供支撑，正如我们步入2023年之际。同样，我们也预计近期不会有大量新增库存涌入市场，原因如下：
- 黄金手铐式按揭
- 80%持有抵押贷款的纽约居民利率低于5%。
- 这将导致业主无限期留守现有住所。
- 没有人会轻易以6%的利率置换3%的按揭。
- 由于2019年纽约州法律，租转售转换市场陷入停滞
- 该法律对拥有租金稳定租户的楼栋业主施加惩罚，使其几乎不可能将租金稳定单元转换为市价公寓。除非该法律作出修订，否则将不会出现任何转换，因为对开发商而言完全没有经济意义。
- 税费减免计划到期使开发商建设成本更为高昂
- 421a、421g、J-51税收减免均已到期。
- 这些曾是政府用于激励开发商建设的利器，如今已不复存在。
- 纽约市左翼政客否决了含有30%至50%可负担住房比例的慷慨开发项目。
- 过去两年内曼哈顿土地交易寥寥无几，因此计划在市区开工建设的开发商极为稀少。
- 通货膨胀令许多开发项目踩下刹车，成本无法像正常时期那样预测。
曼哈顿房地产市场展望2023
许多预测机构预计未来一年全球各地房价将有所下滑。这种情况或许会发生，但主要集中于新冠疫情期间涨幅最为剧烈的地区。在美国，许多中小城市风险最高，因为这些地方的价格涨幅最大，例如爱达荷州博伊西、犹他州盐湖城、亚利桑那州凤凰城以及整个康涅狄格州。
然而，纽约市并不在此列。事实上，新冠疫情期间纽约市价格有所下滑，疫情初期出现了大规模人口外流，价格直至2021年才收复失地，与其他大多数城市相比，涨幅也相对温和。
莱坊（Knight Frank）高端住宅价格预测报告预计，2023年曼哈顿房价将至少上涨2%，在美国市场中位列迈阿密（上涨5%）和洛杉矶（上涨4%）之后。这一增幅使曼哈顿在全球25大城市预测排名中位居第13位，彰显了该城市的韧性与市场信心。
莱坊援引「避险资本流动」以及「海外买家……寻求更多而非更少的美元敞口」。毫无疑问，我所指出的低供应量因素将有助于抵消美联储2023年加息带来的价格下行压力。
2022年7月 曼哈顿与迈阿密房地产市场将延续强劲态势 近期有不少人询问我们对纽约市和迈阿密市场走势的看法……
曼哈顿与迈阿密房地产市场将延续强劲态势
近期有不少人询问我们，鉴于美联储已经加息，纽约市和迈阿密市场将会走向何方。尽管市场活跃度有所放缓，但从历史标准衡量，两个市场依然相当活跃。
很多人都在询问这次放缓是否会导致房价下跌。尽管部分专家认为某些地区的房价肯定会下跌（鉴于当地价格上涨速度之快），但他们预计曼哈顿和迈阿密出现价格下跌的概率分别为「低」和「极低」。
CoreLogic分析，2022年6月：价格下跌概率
根据CoreLogic数据，纽约市都会区在未来12个月内出现价格下跌的概率较低，而迈阿密的概率极低。
曼哈顿
价格
曼哈顿价格的涨幅并未与全国其他地区同步。房地产市场在2020年经历崩跌（价格平均下跌7%），直至2021年第一季度疫苗问世后才开始反弹（价格平均上涨16%）。
- 鉴于曼哈顿房价在过去10年间每年上涨4.5%，净增幅9%（16%减去7%）大约相当于两年的正常价格增长量。
- 租金同比上涨20%，收益率大幅攀升，这对于希望购置曼哈顿房产的投资者而言是绝佳时机（尤其是价格并未大幅上涨的情况下）。
- 我们预计曼哈顿租金涨势将延续，因为抵押贷款利率上升将减少未来12个月内首次购房者的数量，迫使更多人进入租赁市场。
- 曼哈顿高昂的房价持续受到高本地收入的支撑，这一点在瑞银集团（UBS）全球泡沫报告中有着一贯的体现。
- 曼哈顿是一项长期投资。投资者购置曼哈顿房产是为了资产安全。考虑到其中涉及的成本，这里并不是裸投机或短线炒作的场所。
- 曼哈顿50%的买家以全现金方式完成购房，这一比例在豪华物业市场中尤为突出，因此利率波动对其影响相对有限。
- 合作公寓（Coop）占住房存量的75%。许多合作公寓不允许融资购置或将融资比例限制在50%以内。这一事实在雷曼危机期间有效支撑了曼哈顿房地产市场。
- 然而，审贷标准极为严格，因此不会重演2008年的情形。
供应
- 黄金地段优质纽约市公寓项目的供应量相对偏低。
- 供应量较去年同期下降10%。
- 纵观豪华公寓板块，在建管道中数量极为稀少。
- 我们时常收到希望批量购置曼哈顿公寓的投资者的询盘。2018年，类似机会相当丰富，有不少楼盘持有至少50套待售单元。
- 然而，近期我在为两位独立投资者（其中一位正在进行一笔规模极大的1031换房交易）准备分析报告时发现，未来3至5年内96街以南进入市场的优质楼盘寥寥无几。此外，拥有50套以上待售单元的楼盘数量与四年前相比大幅减少。
- 此前在管道中令我们翘首以盼的部分楼盘，例如The Cortland、One High Line及One Wall Street均已开始销售。这些均为极高端的项目。除此之外，黄金地段的顶级公寓项目几乎寥寥无几。
- 优质产品供应匮乏很可能进一步推高价格，直至供需达到新的均衡。这一过程可能需要数年时间。
- 421a税收减免到期，此前曾激励开发商兴建公寓及出租楼宇，导致在建管道中新开发项目减少。
- 纽约的自由派政界人士缺乏激励开发商建设的意愿，因此我们认为这一激励政策不会重返。
- 当然，这些政客目光短浅。对开发商缺乏激励只会：a）减少可负担住房的建设量（这是曼哈顿新建项目的法定要求）；b）减少市政府和州政府的财政收入；c）进一步推高租户的租金水平。
迈阿密
迈阿密新近崛起的强劲态势源于：
- 大批（富裕）居民从高税收州涌入；
- 大批居民向往更多自由与更少新冠限制，因为佛罗里达州在疫情期间管控相当宽松；
- 对冲基金和科技公司大举迁入迈阿密；
- 独立屋与公寓（尤其是大户型）供应极为有限；以及
- 在建管道几乎空置。
尽管近几个月来市场活跃度有所放缓，但这并非需求问题，根本原因在于供应。迈阿密（乃至整个南佛罗里达）独立屋及公寓的需求如此旺盛，以至于库存已被大幅消耗。新增供应预计在下一个建设周期全面启动之前对市场影响有限。我们预计这一时间节点将在5至7年后到来，因为未来3年内进入市场的新项目几乎为零。
我在下方的视频中对此有详细阐述：
头条新闻与平均数据
我一直很喜欢聆听Compass的Leonard Steinberg的观点。他在近期的一篇文章中提醒买卖双方不要轻信头条新闻，也不要过度依赖平均数据。他的观点确实一针见血。
- 房地产具有高度的地域性。
- 不要将某一市场（或全国整体）的头条新闻与另一市场混为一谈。
- 曼哈顿是一个真正独特的市场（原因众多），全国性趋势并不适用于此，历史已一再证明这一点。
- 迈阿密亦然，当前正经历强劲的增长浪潮。这正是CoreLogic认定迈阿密出现房价下跌概率极低的原因。
- 在曼哈顿，我们深刻感受到市场的高度地域性。我们逐栋楼评估，因为相邻楼盘往往定价迥异、需求截然不同、走势各有千秋。
- 在迈阿密，市场同样呈现高度地域性的特征。海滩地带的价格与需求，与内陆部分社区几乎毫无关联。
因此，不要拘泥于平均数据，平均数字只能告诉我们整体市场的走势，对于某一特定楼盘（乃至楼盘中某一户型）的表现，几乎毫无参考价值。
我们随时准备协助您洞察曼哈顿与迈阿密市场。如需进一步了解任何您正在考量的事项，欢迎与我预约通话。我很乐意深入探讨两个市场的详情，若您有意出售，可为您进行估值，或向您推送精选房源。
夏日愉快！
Anthony Guerriero
2021年10月 曼哈顿房地产市场爆发行情延续至2021年第三季度 2021年无疑将是曼哈顿住宅房地产史上最辉煌的年份之一……
曼哈顿房地产市场爆发行情延续至2021年第三季度
2021年无疑将是曼哈顿住宅房地产史上最辉煌的年份之一，仅第三季度成交额便突破95亿美元，创下32年来单季成交量最高纪录。
销售活跃度受到多重因素推动：积压需求集中释放、疫苗接种率持续攀升、定价趋于合理、历史低位利率、向大户型（或带户外空间）住宅的需求转移，以及个人财富的增加。
这95亿美元指的是2021年内完成交割的交易，而非必然是该季度内签约的交易，后者才是更能反映市场即时状态的晴雨表。
夏季签约量有所回落，但仍创单季历史纪录
从下图可以看出，今年年初以来签约量一直维持在较高水平，尽管已开始有所回落。这种回落或许与季节性因素有关，因为夏季通常是交易淡季。尽管如此，本季度的销售成绩依然破纪录。
尽管较上一季度下降29%，本季度仍签署了3,500笔交易。以每周270笔的成交节奏计算，这是一个历史性的数字。进入十月后，趋势延续，每周成交量约达305笔。
卖家喜悦，但未过度乐观
2021年的卖家颇为满意，尤其是在2020年销售惨淡之后。买家积极入场，需求极为旺盛，在豪华物业板块尤为明显，在那里您将找到更宽敞的公寓。
尽管全年大部分时间市场活跃度显著提升，但市场信心尚未完全恢复，因此价格并未超越疫情前水平。6%至9%的「新冠折扣」（取决于去年的购置时间）已然消失，但目前尚未见到价格超越2019年水平。
面对如此旺盛的成交量，人们自然会认为价格即将再度上行。通常而言，价格上涨往往发生在销售活跃度显著改善后的9至12个月内。请留意日历，我们即将进入这一阶段。
定价过高的房源在市场上滞销
由于定价与2019年持平，第三季度并非以高于市场的价格挂牌的好时机。本季度中，按市场价格定价的房源平均78天成交；而需要调整价格的房源则平均耗时181天，是前者的2.3倍以上。
本季度当前定价
注：通常我偏向将本季度数据与上一季度进行对比，但2020年第三季度三分之一的季度销售额来自220 Central Park South的成交，这是纽约市最昂贵的新公寓楼盘，16套单元成交，平均价格3,700万美元，合计5.92亿美元。因此，本次仅呈现当前季度数据。如需更详细的信息，欢迎与我联系。
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类别 |
平均每平方英尺均价 |
平均成交价 |
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合作公寓（Coops） |
$1,159 |
131万美元 |
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共管公寓（Condos） |
$1,881 |
253万美元 |
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新开发项目 |
$2,248 |
334万美元 |
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豪华物业（前10%） |
$2,561 |
745万美元 |
其他值得关注的数据：
- 销售活跃度攀升至32年来的最高水平。
- 即便利率处于历史低位，约50%的交易以全现金方式完成。
- 新开发项目中300万美元以下的销售增速是300万美元以上的两倍，而后者较去年同季度同样翻了一番。新开发项目向小户型的销售结构转变使价格趋势有所下移。
- 各细分市场挂牌折扣率本季度平均为5.3%。
- 公寓与合作公寓的总供应月数，即按当前速度售罄所有在售库存所需的月数，下滑至仅5.1个月。
您错过了底部。不要再错过复苏行情！
2021年6月 签约量爆发，曼哈顿市场强势突破底部 2021年第二季度堪称爆发季，彻底打破了城市生活已死的悲观论调……
签约量爆发，曼哈顿市场强势突破底部
2021年第二季度堪称爆发季，彻底打破了城市生活已死的悲观论调。曼哈顿反弹至6年来最强劲的春季销售旺季，销售活跃度更是创下2007年以来的历史新高。
积压需求释放、定价合理、低利率、追求大户型（或带户外空间）住宅的迫切愿望、个人财富增加以及更广泛的买家群体，共同推动了成交量的攀升。总而言之，科学进步和随之而来的重燃乐观情绪，令这座城市重新焕发生机。
注：本期更新将2021年第二季度与2019年第二季度进行比较，这比与2020年第二季度对比更具参考价值，彼时纽约市正处于封锁状态。
签约量飙升
本季度签约量较2019年同期激增60%。其中许多交易要到2021年第三季度才会完成交割，届时鉴于本季度进入签约阶段的成交量和公寓类型组合，我们预期将出现一定程度的价格上行。
大户型公寓重回市场焦点
超豪华市场（逾1,000万美元）上半年成绩创历史最佳，原始定价的两位数折扣功不可没。此外，大户型公寓的成交量明显增加，为逾500万美元的市场板块注入了强劲动力。
销售结构中大户型公寓占比的显著上升扭曲了价格走势，中位成交价上升至113万美元，这是自2019年第二季度121.5万美元以来的最高水平，但由于销售组合的影响，价格趋势存在一定失真。
「新冠折扣」正在消退
与去年同季度相比，平均每平方英尺价格下降3.6%，这被称为「新冠折扣」。第一季度这一差距为9%，表明新冠折扣正在迅速收窄。我们预计新冠折扣将在第三季度基本消失，并在第四季度彻底成为历史，随着雇主逐步取消或限制居家办公安排。
本季度当前定价：
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类别 |
平均每平方英尺均价 |
平均成交价 |
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合作公寓（Coops） |
$1,139 |
128万美元 |
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共管公寓（Condos） |
1,921 |
264万美元 |
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新开发项目 |
2,581 |
384万美元 |
|
豪华物业（前10%） |
2,636 |
775万美元 |
其他值得关注的数据：
- 公寓销售活跃度攀升至30年来的最高水平。
- 新开发项目中300万美元以上的销售量创近三年来的最高纪录。
- 销售活跃度增速超过新增库存入市速度，导致供应月数降至6.9个月，为近4年来的最快去化节奏。
- 总体挂牌折扣率为6.4%。
若您错过了底部，请勿再错过复苏行情！
2021年4月 2021年4月签约量刷新3月份14年记录 曼哈顿签约活跃度持续攀升，4月2021年签约量达1,607笔，打破了3月份单月1,500笔合同的14年记录……
2021年4月签约量刷新
3月份14年记录
曼哈顿签约活跃度持续攀升，2021年4月签约量达1,607笔，打破了3月份单月1,500笔合同的14年记录。5月首周延续这一势头，目前5月有望与4月持平。
1,607笔签约，较2019年4月（疫情前可比月份）高出50%。2020年4月仅有213笔签约（推测大多在疫情前发起）。提示：2020年3月底至6月底，纽约市全面封锁，禁止任何看房活动。
豪华物业方面，据Real Deal报道，截至4月底，年内累计已有652笔豪华合同签署，超过2020年全年豪华合同总量。
新开发项目方面，4月签约量为235笔，高于3月的165笔，创曼哈顿新开发细分市场三年来的最高活跃水平。
2021年3月 曼哈顿浴火重生 在极为令人失望的2020年之后，曼哈顿岛遭受「新冠人口外流」冲击并被迫停摆长达90天……
曼哈顿浴火重生
在极为令人失望的2020年之后，曼哈顿岛遭受「新冠人口外流」冲击并被迫停摆长达90天，曼哈顿住宅销售市场在2021年第一季度浴火重生。尽管市场自2020年11月和12月起已悄然回暖，但2021年第一季度尤其是2021年3月的销售活跃度令人叹为观止。
2021年第一季度销售量大幅攀升
2021年3月曼哈顿销售以迅猛之势增长，单月签约量突破1,500笔，创14年来单月最佳成绩。即便是2021年1月和2月的销售量，也超过了过去至少三年来各对应月份的水平，如下图所示：
买家正在充分利用历史低位抵押贷款利率与较低房价的双重组合。新届政府同样令他们信心大增，纽约市已从中受益，与此前那届竭力惩罚纽约市的政府形成鲜明对比。
价格下滑，但并未自由落体
尽管价格有所下滑，但跌幅并未像部分人士预期的那样惨烈。2021年第一季度曼哈顿公寓每平方英尺价格较2020年第一季度下降8.8%。这是在2018年SALT上限立法后价格已持续走低的基础上的进一步下跌，经济学家Robert Schiller指出SALT上限平均导致纽约市房价下跌11%。因此，目前价格已远低于数年前的峰值，有望迎来反转。在「蓝营」政府执政之下，对蓝州不公平的SALT上限有望在2021年取消，这将提振房产价格并抑制人口向低税州的外流。
新开发项目折扣依然存在
新开发项目中仍有不少值得把握的机会，三年前推出的项目价格已大幅下调。然而，近期推出的项目已按当前市场价格定价，折扣空间有限，但通常承担买家的大部分交割费用。折扣的呈现方式不尽相同：一部分体现为价格下调，另一部分则隐含在交割费用减免中，后者不会反映在每平方英尺的价格数据中。新开发项目的折扣幅度差异相当大，取决于项目推出时间、迄今销售进度、特定户型剩余可售套数、资本架构中的股权合伙人，以及最关键的贷款方最低放款价格（银行实际上主导着定价权，而非开发商）。
要在新开发项目中争取到最优惠的价格，需要保持开放心态，不要执着于那些不太可能获得最高折扣的房源。例如，开发商既不会对带户外空间的公寓给予大幅折扣，也不会对接近售罄的户型系列让步。
下图显示新开发项目定价已从数月前的低点有所回稳。
疫苗注射重燃信心
随着纽约市疫苗接种推进，我们预计今年春夏季及全年余下时间房价将逐步上行。截至目前，44%的曼哈顿居民已接种第一剂疫苗，27%已完成全程接种。当70%的人口完成全程接种后，各类活动将恢复正常，包括餐厅和电影院全面开放（目前为有限开放）、百老汇演出以及体育赛事等全面复苏。届时，我们预计市场将出现更为显著的结构性变化。一旦今年稍后美国向外国游客重新开放，我们预计曼哈顿房地产复苏将进入超速档！
多重利好信号指向市场持续上行
SALT上限可能取消、新建筑许可稀缺（过去一年新开发项目基本停滞），以及城市全面重开，均对未来4至5年的曼哈顿房价形成有力支撑，这与雷曼危机后的走势如出一辙。
若您有意购房，请立即行动，把握最优价格。库存从2020年10月历史峰值9,600套下降至2021年3月底的7,000套，仍略显偏高。但若销售保持第一季度的节奏，我们将在夏初进入卖方市场。随着经济持续升温，利率也将随之攀升，届时持有同一套房产的成本将有所提高。
曼哈顿市场正在转动……现在该您出手了！
2021年1月 曼哈顿市场2021年开局良好，销售活跃度提升 尽管曼哈顿房地产市场仍受新冠疫情影响，但2020年第四季度乃至2021年1月已呈现明显改善……
曼哈顿市场2021年开局良好，销售活跃度提升
尽管曼哈顿房地产市场仍受新冠疫情影响，但2020年第四季度乃至2021年1月已呈现明显改善，推动因素包括：
- 疫苗利好消息及接种推进提振了买家信心，
- 历史低位的利率，
- 卖家（及开发商）提供折扣（平均新冠折扣为10%，低价位房源折扣较少，高价位房源折扣更多），
- 三个月封锁积累的压抑需求，
- 新届政府对纽约市更为友善，以及
- SALT上限可能废除，该上限已令纽约市房价下跌11%（据Zandi估计）。
第四季度签约量较2019年同期增长约8%。2021年1月，公寓销售同比上涨50%，合作公寓销售同比上涨167%。全是喜讯！然而，当前较高的库存水平仍是市场的一大阻力，买家在2021年将从中受益。
租赁市场在过去几个月也有所回暖。但在企业要求员工返岗之前，租赁市场将持续低迷。我们预计租赁将在几个月内迅速回升。
主要结论：
- 当前是买方市场，但获取最佳交易的窗口正在收窄；
- 价格有所下降，但未崩塌；
- 豪华买家已重返市场，他们在今年大部分时间缺席；
- 库存较10月的历史峰值大幅回落，但仍处于较高水平；
- 现在是向开发商购置大户型公寓的绝佳时机，新开发项目提供了我们有史以来见过的最高折扣与优惠。
2020年12月 曼哈顿市场2020年第四季度强劲反弹 尽管头条新闻充斥着人口逃离大城市的报道，我的客户听到曼哈顿签约活跃度近几个月相当强劲时无不感到惊讶……
曼哈顿市场2020年第四季度强劲反弹
尽管头条新闻充斥着人口逃离大城市的报道，我的客户听到曼哈顿签约活跃度近几个月相当强劲时无不感到惊讶。2020年10月和11月每月平均签约量为855笔，12月亦有望超越2019年12月的717笔。截至12月中旬，本季度签约量已超越去年同季度。
疫苗信心的增强以及卖家对价格折扣的接受，将买家重新引入市场。大部分签约活跃度集中在300万美元及以下区间，豪华板块仍显疲软，但已有所改善。
从下图可以看出，500万美元以上的签约数量持续增长，正是在这一区间我们看到了最大幅度的折扣。
库存较峰值大幅下降，但仍处高位
市场活跃度与信心的回升，使曼哈顿在售房源库存从2020年10月约9,600套降至今日的8,000套。
尽管库存较去年末（约6,600套）增加了20%，但我们欣慰地看到库存水平已从峰值回落17%。10月库存的急剧下降很可能是辉瑞和Moderna疫苗重磅消息的直接结果。我们希望这不会让卖家过度乐观。
在疫苗全面铺开之前，纽约市的买家机会依然存在。尽管随着时间推移、市场活跃度提升，我们预计卖家让步的幅度将不及此前。目前感觉我们已经越过市场底部，但仍处于买家得以获得相当可观折扣的窗口期。
折扣主要集中在哪里？
平均「新冠折扣」约为10%，400万美元以上区间更高。Urban Digs分析了2020年第四季度的成交数据，发现：
- 200万美元以下，平均折扣5%
- 200万至400万美元，平均折扣10.4%
- 400万美元以上，平均折扣13.5%
当然，这些均为平均值，且仅反映价格层面，未涵盖开发商为促成交易而提供的其他优惠，例如交割费用减免等。值得注意的是，曼哈顿房地产市场在2017年底SALT税改后已遭受冲击，市场于2019年第三季度触底。因此，新冠疫情来袭前，价格已经承受了一定压力。对买家而言，额外的新冠折扣不过是锦上添花。
新开发项目
折扣幅度在很大程度上取决于楼盘本身的诸多因素，例如地理位置、已售套数、开发商或贷款方的特定问题等。此外，您购买的是楼盘中的哪个户型系列？若开发商已售出某一户型系列50%的单元，而另一户型系列一套未售，两者所能争取到的折扣自然不可同日而语。
目前新开发项目的折扣幅度参差不齐，在很大程度上取决于影响楼盘本身的多重因素。开发商受制于其银行，后者主导最低放款价格，因此开发商更倾向于提供慷慨的交割费用减免，而非直接降价。然而，我们也确实见到过价格折扣与交割费用减免并用的情形。
新开发项目的平均折扣约为10%加上交割费用减免，其中部分楼盘是在已降价基础上叠加上述优惠。相较于最初向纽约州检察长备案的Schedule A价格（原始备案价），折扣达20%至30%并非罕见。
开发商通常会承担买家交割费用的部分或全部，包括以下部分费用：
- 过户税（约2%）
- 豪宅税（按累进税率，从1%起步，2,500万美元以上最高达4%）
- 停车位，视具体单元而定，有时可获赠
- 储物间，有时可获赠
- 公共维护费，有时可获赠1年公共维护费
部分开发商完全不谈判，或仅承担过户税，前提是其楼盘具有某些极为特殊的卖点。例如，Park Loggia拥有俯瞰Central Park的露台，正以要价成交。The Benson在上东区Madison Avenue上的少数几套单元，同样以要价成交。此外，以自有资金开发、不依赖外部资本的项目也不在谈判之列。但此类情形毕竟是少数。
宏观层面的主要结论：
- 这可能是纽约市过去20余年来最佳的新开发项目买方市场。
- 我们面临的是一场健康危机，而非金融危机，且这场危机很可能已经找到了解决方案。
- 我们所处的形势与2008/2009年大衰退、2000年科技泡沫或9·11之后截然不同，那些时期充斥着恐慌，且华尔街资金严重匮乏。
- 银行及白领阶层资金充裕，道琼斯工业平均指数已突破30,000点（而非2009年的6,000点）。
- 恐慌集中在卖家一侧。买家只有短暂的窗口期来利用这种恐慌获取优惠。
- 对于仍在观望的人士，请记住：必须出价才能换取折扣。只有参与博弈，才能赢得胜利！
在年末之际，我们向所有人致以节日的祝福，并衷心祈愿2021年比2020年更加美好。
2020年11月 曼哈顿房地产市场于2020年10月强劲反弹 要实时了解纽约市房地产市场动态，我们首先关注的指标是特定月份的签约数量……
曼哈顿房地产市场
于2020年10月强劲反弹
要实时了解纽约市房地产市场动态，我们首先关注的指标是特定月份的签约数量。10月签约量显著反弹，达到874笔，较2020年9月上涨30%，较2019年10月上涨4%。这有力证明曼哈顿房地产市场已从新冠危机的低谷中走出。此外，10月签约量甚至超过了2020年疫情前的任何单月，这在下图中清晰可见。
曼哈顿大额买家回归
大多数签约活跃度集中在300万美元以下区间，但2,500万美元以上区间的签约数量有所增加，暗示大额买家正在回归市场。尽管这些成交价格要过几周才能公开，但我们注意到2,500万美元以上区间的许多（但非全部）房源均以显著折扣成交。尽管所有卖家目前均在谈判，但300万美元以下市场中大幅折扣并不普遍。
曼哈顿库存似已触顶
库存（供应量）在10月中旬触及9,628套的历史峰值，目前似已开始回落。月度新增供应量较2020年9月下降21%，较2019年10月下降1.2%。这表明库存增速已放缓，但库存水平恢复正常仍需时日。这正是我们认为买家机会尚未消散的原因，尽管病毒带来的极度不确定性高峰已然过去。过去两周库存水平已有所下滑，截至11月6日（周五），在售房源降至9,255套。考虑到去年同期库存约为7,700套，这依然是一个相当庞大的数字。
纽约市郊区住宅销售活跃度已过峰值
尽管韦斯特切斯特、格林尼治、长岛及汉普顿的销售仍处高位，但市场活跃度已从今年夏季冲击纽约郊区的峰值回落。
现在大选已近尾声，嗯，几乎结束，而辉瑞也宣布了一款疫苗有效率达90%，我们相信曼哈顿市场将继续回暖。
2020年10月 10年来纽约市最佳购房时机 纽约市房地产市场重开已满三个月。尽管面临重重挑战……
纽约市
10年来最佳购房时机
纽约市房地产市场重开已满三个月。尽管面临重重挑战，这座城市正在复苏。从签约量和待成交销售的上升来看，我们已感受到市场的生机。但我们还有很长的路要走，这意味着聪明资本面临着巨大机遇。
随着餐厅、健身房、办公室和博物馆陆续重开，纽约市再度人声鼎沸。纽约人始终坚持保持社交距离和戴口罩，有效遏制了病毒在城市中的传播。
站在更高的视角审视房地产市场，我们确信现在是在曼哈顿购房的正确时机。若您曾于2001年或2009年入市，您早已知晓纽约市将会更强势地重生。因此，我请您花一点时间想象一下18个月后您将身处何处。可以肯定的是，如今仍在观望的买家，将来一定会后悔没有早一步在纽约市出手。
以下是我们对当前市场的核心判断：
- 新冠疫情创造了一个以低价在曼哈顿购房的短暂机遇。
- 上方的市场脉搏图综合考量了待成交销售与库存水平。它清晰表明纽约市已处于买方市场，并开始复苏。
- 认真的卖家正在以合理价格挂牌或主动降价。开发商尤为如此，提供了几年前闻所未闻、几年后也将再度销声匿迹的价格折扣与优惠。
- 尽管平均折扣为8%，但最高价位的房产折扣远高于此（达2至3倍）。
- 机会窗口就在当下……这扇窗何时关闭？大概率在2021年第二季度之前，最佳交易出现在2020年第四季度，其次是2021年第一季度。一旦某款疫苗被证明有效并进入分发阶段，卖家信心将随即提振，因此我们建议立即出手！等您完成交割，已是2021年、一个全新的市场了。
- 7万亿美元的政府刺激（是2008年的14倍）意味着风险极低。这不是2008年。银行体系健康，美联储的支持力度前所未有。
- 股市屡创新高（政府刺激的副产品之一）表明美联储正竭尽全力刺激经济，也表明投资者对美国经济充满信心，相信新冠疫情将很快受控并成为历史。
- 自6月起，纽约市在控制病毒方面的成效远超联邦政府，市民积极保持社交距离、避免大型聚会、戴口罩保护邻里。尽管许多媒体将整个纽约市笼统归为一类，但新冠感染最为集中的地区是皇后区和布鲁克林，而非曼哈顿。我们从未在任何新闻中看到这一事实被提及。
- 销售市场不再处于封锁所造成的自由落体状态。待成交销售已出现拐点，9月大幅增长，市场已越过真正的底部。
图表数据来源：Urbardigs
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2020年7月 别样的纽约夏天 往年这个时候，我通常会发布第二季度曼哈顿市场报告。然而，2020年第二季度是截然不同的情形……
别样的纽约夏天
往年这个时候，我通常会发布第二季度曼哈顿市场报告。然而，2020年第二季度是截然不同的情形，因为曼哈顿房地产市场在构成第二季度的13周中有12周处于停摆状态。
对于不了解纽约市当时状况的读者，2020年3月23日纽约市进入封锁模式，90天后于2020年6月22日重新开放。封锁期间，任何实地看房均被禁止。危机期间库存大幅萎缩，卖家纷纷撤下在售房源或推迟挂牌。然而目前房源已陆续回归市场，库存较去年同期上涨8%。
过去一个月，市场正缓慢回归，但尚未完全恢复正常水平。自重开5周以来，我们观察到：
- 84%的签约集中在300万美元以下区间。
- 部分买家表现出令人意外的紧迫感，因为他们深知纽约市即将回归某种正常状态。
- 高端市场活跃度依然有限，许多人仍在度假屋，旅行限制亦尚未解除。
- 抵押贷款利率创历史新低（低于3%），因为美联储将联邦基金利率降至零。
- 综合指标显示定价较新冠前水平低8%至10%，但并非所有价位均如此。
- 新开发项目中，综合交割费用与价格下调约为8%至12%，因项目而异。
- 最大折扣集中在高端市场，部分开发商已重新定价，并承担买家大部分交割费用，以吸引买家立即成交。
- 500万美元及以上的二手房每周几乎无人问津。因此，大户型的认真卖家必须做好较新冠前价格至少下调10%甚至更多的准备。
- 随着价格下行，折扣空间也逐渐收窄，100万美元以下几乎不存在折扣。
租赁市场：
- 尽管租赁库存高企，但市场仍稳定出现签约，尤其集中在每月10,000美元及以下区间，尽管均享有折扣！
下一步走向？
我们仍处于新常态的早期阶段，然而就新冠疫情防控而言，纽约市现在比全美80%的地区都更加安全！
若纽约市能维持防疫规范、将感染率控制在低位，且疫苗试验和治疗药物（如瑞德西韦）持续传来积极消息，历史表明纽约市房地产将迅速复苏。
目前，我们已越过极度不确定性的高峰，对纽约市而言，那是4月/5月，所以最顶级的交易时机或许已成过去。但我们相信，买家在未来4至5个月内仍能获取优质交易。一旦某款疫苗被证明有效，而这很可能在秋季成为现实，纽约市必将以更强姿态归来。
有任何疑问？欢迎预约与我通话.
祝您度过一个美好的夏天！
Anthony
2020年5月 新冠病毒对曼哈顿房地产价格的影响 在这场史无前例的全球危机之中，我们收到了多个关于新冠疫情对曼哈顿房地产市场价格影响的询问……
新冠病毒对曼哈顿房地产价格的影响
在这场史无前例的全球危机之中，我们收到了多个关于COVID-19对曼哈顿房地产市场价格影响的询问。希望所有人在这动荡时期都能平安健康。尽管未来走向尚无定论，以下是关于纽约市房地产市场的最新信息。
3月下旬，纽约市进入「医疗性休克」状态，以期在公共卫生危机中抢占先机。由此，纽约房地产市场完全陷入冻结，过去两个月新签约活动几近于零。纽约州明令禁止对曼哈顿公寓、住宅进行实地看房，纽约市自3月中旬起几乎全面封锁。然而，疫情暴发前已在推进中的交易仍得以通过线上方式完成交割，银行也持续发放按揭贷款.
现在是5月中旬，纽约已越过危机峰值整整一个月，从自我强制的休克状态中苏醒。得益于纽约州长Andrew Cuomo的领导，纽约成功压平了曲线，正逐步走出危机。尽管尚未完全脱离险境，未来数周和数月内将分阶段推进重新开放。许多曼哈顿公寓楼将于5月15日起解除搬入搬出禁令，我们预计看房禁令最早将于6月解除。
回顾2020年1月和2月，签约量较去年同期增长15%，2020年春季销售旺季本有望表现强劲。不幸的是，这一切已成过去！目前，公寓和合作公寓在售库存急剧萎缩，仅有5,000套挂牌在售，比正常春季销售旺季库存水平低50%。连衡量房源挂牌天数的「市场在售天数」指标，也已被各挂牌平台暂停计算，因为自看房禁令实施以来，这一指标已毫无意义。那么，曼哈顿房地产价格受到了怎样的影响？
目前还为时过早，尚难从病毒的影响中得出明确结论，曼哈顿房地产价格，前美联储主席本·伯南克指出，这次经济停摆更像是一场自然灾害，而非经济萧条。这并非2008年那样的金融体系崩溃，也非大萧条式的系统性危机。银行体系健康、资本充足。值得庆幸的是，美联储迅速推出货币刺激措施，政府也迅速采取了财政刺激行动。
这一切中的一线希望在于：历史性低利率与史无前例的量化宽松，将显著提振纽约市房地产价格。资产价格通胀本是量化宽松的预期目标，尽管机遇呈现可能需要一定时间。无论这轮史无前例的量化宽松刺激对曼哈顿房地产价格通胀的幅度如何，纽约市终归是全球顶级城市之一，人们对住房的购买与租赁需求始终存在。
归根结底，这是一个可以解决的健康问题，尤其是在全世界都聚焦于新冠疫情这一问题的当下。
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2020年2月 关于本月纽约市房地产市场，您应了解的6件事 1. 销售活跃度较去年大幅提升 待成交销售上涨17%，整体市场……
关于本月纽约市房地产市场，您应了解的6件事
1. 销售活跃度较去年大幅提升
- 待成交销售上涨17%，整体市场
- 待成交销售上涨25%，60万至100万美元区间
- 待成交销售上涨21%，100万至200万美元区间
这表明销售活跃度较去年，彼时为市场活跃度的底部，显著提升。200万美元以下的低价位房源反弹最为强劲。我们终于看到需求超越供应的局面，这在纽约市已许久未见。曼哈顿的签约量在2019年11月、12月、2020年1月和2月均实现两位数增长。作为领先指标，签约量持续大幅上扬通常预示着价格行动。1月通常是一年中最清淡的月份，但今年1月签约量相当可观，实属罕见。
从体感来看，我们发现在联系其他经纪人安排看房时，至少有25%的房源已有接受的出价，这与12个月前截然不同。进入签约阶段的房源，要么已在市场上挂牌一段时间并经历多次降价，要么是从一开始就定价合理的新上市房源。在后一种情况下，我们也看到了摩肩接踵的开放日和少数竞价战（彼时繁荣时代的遗迹）。
2. 豪华市场在折扣带动下活跃度提升
全纽约的折扣正在推动交易达成，1月份中位挂牌折扣率为6.4%（对纽约而言属较高水平），这表明卖家已有所让步，而交易确实正在促成。尽管300万美元以下区间的销售增幅最大，高端市场也出现了一定程度的改善。
例如，Olshan报告指出：「上周有20份合同在400万美元及以上价位签署，为连续第三周达到20笔以上的销售量。原始要价的平均降幅为18%，这一数字因前两笔最大宗成交而有所拉高。」
「平均市场在售天数为803天，因半数房源来自开发商且已在市场上挂牌多年，总体偏高。这是我们自2012年开始追踪这一指标以来的最高纪录。」
中央公园买家：若您一直在关注亿万富翁大道（Billionaire's Row）和中央公园周边市场，机会就在眼前。现在或许是在市场反转前入手的好时机。例如，对于愿意入住哥伦布广场Trump International Hotel and Tower的买家，目前可以以每平方英尺3,300美元的价格（见下方）购得一套直面中央公园景观的三居室。DJT不会永远是总统，这栋楼迟早会反弹。此外，我们在One57及时代华纳大厦也观察到强劲折扣，尽管这些及其他超豪华楼盘中直面中央公园景观的单元，每平方英尺价格底线徘徊在约4,500美元。
值得注意的是，我们不断听到这一价位段的买家反映，他们听说将有更多库存进入市场。尽管在其他社区可能确实如此，但亿万富翁大道（Billionaire's Row）不会有新楼盘入市。此外，2,000万美元以下且拥有无遮挡中央公园视野的房源存量有限，因为这些楼盘的平均成交价大多在3,000万美元以上。
3. 新开发项目与二手房对比
2至3年前定价的新开发项目在市场上滞销，原因在于开发商与其银行及投资者之间存在分歧。
我们对买家的建议：二手房市场机会众多，每平方英尺定价在1,100至1,800美元之间均有值得关注的房源。
当然，新开发项目中也存在机会，部分楼盘已看到15%的折扣。然而，出现两位数折扣的楼盘，往往是数年前推出的项目。相比之下，2019年推出的楼盘定价已反映当前市场，虽然折扣空间有限，但通常仍会承担买家大部分交割费用。
市场对价格极为敏感，以实际价值为导向. 众所周知，影子库存是客观存在的。这些是被不切实际的卖家从市场撤出的房源，或是位于边缘社区的新开发项目。如今的买家相当精明，善于识别真正的价值所在。若您在过去5年内购置并试图现在出售，极有可能处于亏损或保本状态。因此，请做好迎接波折的准备。各种噱头和手段，花样繁多，都无法让一套定价过高的房产成交。
4. 租金上涨
经过过去数年的短暂疲软，租金同比大幅攀升。来自Real Deal的报道称，当公寓租客们还在努力弄清楚经纪费究竟是怎么回事时，又有新消息令他们踌躇：Douglas Elliman市场报告覆盖的三个行政区上个月的租金较一年前均上涨了5%至6%。
5. 抵押贷款利率
抵押贷款利率较去年同期大幅下降，接近历史低位。30年期固定抵押贷款利率报3.65%，而股市亦逼近26,900的历史高位。相比之下，过去30年同期抵押贷款利率平均约为6.25%。过去10年中，利率仅有两次低于当前水平：2016年9月的3.42%和2012年11月的3.32%。
利率进一步下行的空间有限，因为我们已处于历史低位附近。因此，我们建议客户立即再融资，或为新购房产安排融资，以把握这一人为压低的超低利率时机，在窗口关闭之前行动。
5. 新冠病毒与海外买家
尽管目前判断此次疫情对房地产市场的影响为时尚早，但需要指出的是，纽约房地产市场历来以国内买家为主，海外买家基本上已销声匿迹。中国大陆买家自2016年起便已淡出纽约市场，欧洲买家因欧元长期疲软而缺席，拉丁美洲及巴西买家也因本币持续贬值而基本退出。
因此，我们预计此次疫情在短期内不会对纽约市市场产生负面影响。若美元走弱、疫情恐慌消退，市场或将迎来一波强劲行情。此外，部分亚洲国家在当局控制疫情蔓延期间投资渠道可能受限，这或将推动更多资金流入纽约市，一个风险极低的投资目的地。
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来自Urbandigs的视频更新
许多客户一直在询问纽约市市场的最新动态，因此我想通过Urbandigs.com的Noah为您提供一段视频快速更新。他在提炼曼哈顿房地产市场走势方面做得相当出色。
- 2019年曼哈顿市场的政策驱动型重置
- 2018年起生效的联邦税收减免与就业法案（TCJA）将SALT扣除额上限设为10,000美元，增加了自住业主（非投资者）的持有成本。
- 豪宅税自2019年7月1日起调整为累进税率，影响了2019年全年的购置时机。
- 曼哈顿住宅房地产投资战略市场分析。
- 在核心地段实现资本保值与长期增值。 7%
- 本季度现房资产与新开发项目的详细分析。针对国际家族办公室和投资者的市场准入策略。 4 2018
- 各社区每平方英尺价格（$/SF）指标的深入评估。税务考量：FIRPTA 与 豪宅税（Mansion Tax）的影响。
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二手房市场
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