概览
255 East 77th Street 是一座36层的石灰岩大厦，在上东区拔地而起，高达500英尺，由 Robert A.M. Stern Architects 设计，室内则出自 Yabu Pushelberg 之手。该大厦由 Naftali Group 开发，将哥特式与装饰艺术的建筑传统融汇于一体，立面设有连拱廊、敞廊、藤架以及装饰性顶冠，2026年竣工后，将成为勒诺克斯山天际线上一处气势非凡的地标。
让这座大厦与众不同之处——除了 RAMSA 的血统与 Yabu Pushelberg 的室内设计之外——在于配备了33个封闭式停车位。在曼哈顿，停车位要么根本不存在，要么单独一个车位便需 $200,000 以上；而将封闭式停车位融入豪华共管公寓之中，实属非凡的差异化优势。该大厦在竣工前已售出约85%，预计总销售额接近 $500 million。
自项目首次公布以来，我们的团队便持续就 255 East 77th Street 为客户提供咨询服务，我们认为它是上东区最出色的新开发项目之一。RAMSA 卓越的建筑造诣、33个停车位、挑高空间内的75英尺泳池，以及 Yabu Pushelberg 的室内设计，共同造就了一件既能打动注重设计的买家、也能吸引讲求实用者的作品。Salt & Straw 已签约入驻底层零售空间，为社区增添了一处亲民的配套。
255 East 77th Street at a Glance
255 East 77th Street, New York, NY 10075
Naftali Group
Robert A.M. Stern Architects
2026
62
36
共管公寓
Upper East Side
Why Buyers Choose 255 East 77th Street
255 East 77th Street 深受那些看重 RAMSA 建筑、实用型奢华配套以及强劲预售势头的买家青睐。
RAMSA 对哥特式与装饰艺术的融合
Robert A.M. Stern Architects 为这座500英尺高的石灰岩大厦带来了连拱廊、敞廊、藤架与装饰性顶冠。其设计既承袭历史，又无疑充满现代气息。
33个封闭式停车位
这并非营销噱头——而是真正的生活方式差异化优势。在一座全新的上东区共管公寓中拥有33个封闭式停车位实属非凡。对于有车的买家而言，这消除了曼哈顿生活中最挥之不去的困扰之一。
竣工前已售85%
强劲的预售速度彰显了市场信心。约85%的单元已签约，预计总销售额达 $500M，255 East 77th Street 的市场需求已得到印证。
Yabu Pushelberg 室内设计
这家加拿大设计公司为住宅注入了精致而具国际视野的美学。与 RAMSA 的外立面相得益彰，最终成就了一座建筑与室内浑然一体、语汇一致的大厦。
我们对 255 East 77th Street 的看法
255 East 77th Street 是我们正积极向那些在上东区寻求 RAMSA 品质的买家推荐的大厦。85%的预售率本身已说明一切——这是一个已获市场认可的项目。哥特式与装饰艺术的建筑元素、33个封闭式停车位以及 Yabu Pushelberg 的室内设计相结合，造就了一件既在建筑上卓尔不群、又在实用性上极具说服力的作品。
优势十分显著：RAMSA 的往绩确保了强劲的长期转售价值，停车位是真正的差异化优势，挑高空间内的75英尺泳池跻身曼哈顿最出色的住宅泳池体验之列，而勒诺克斯山的地段则可便捷通达中央公园、博物馆大道及东区最佳餐厅。就如此品质的 RAMSA 大厦而言，$7.4M 的入门价格相较于 220 CPS 或 520 Park 颇具价值。
从客观评估的角度来看，该大厦仍在建设中，将于2026年交付——买家需要接受这一时间表。东上东区的地段虽然交通便利，但相较部分竞品，距离公园要远上一个街区。此外，该大厦共有62个单元，规模大于 The Bellemont（12个单元）等精品项目，这意味着每层的私密性略逊一筹。但对于追求完整 RAMSA 组合——建筑、配套、停车与经过验证的市场需求——的买家而言，255 East 77th Street 不会令人失望。
欢迎国际买家
外国人无需签证或居留身份即可在 Manhattan 购置共管公寓。许多国际买家通过 LLC 实现隐私保护与传承规划。Manhattan Miami 专注于引导国际买家完成置业全过程，从融资方案到交割流程，提供全程指导。
阅读我们的国际买家指南 →About 255 East 77th Street
缔造者
Naftali Group
开发商
Naftali Group 已确立自身作为纽约最具鉴赏力的豪华住宅开发商之一的地位，其项目组合始终以建筑的卓越、材质的品质以及曼哈顿的黄金地段为优先。在 Miki Naftali 的领导下，该公司已开发并收购逾 $6 billion 的房地产资产，凭借交付能够赢得溢价、并吸引全城最精明买家的建筑而声名卓著。
Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)
建筑师
RAMSA 是纽约市乃至全球豪华住宅建筑领域的首屈一指之名。该事务所的代表作包括 220 Central Park South、520 Park Avenue、15 Central Park West 与 30 Park Place——这些建筑重新定义了超豪华市场，并共同创造了数十亿美元的销售额。RAMSA 古典的设计语汇、对比例一丝不苟的考究，以及对经久材质的坚守，使其建筑成为曼哈顿最受追捧的新建项目。
Yabu Pushelberg
室内设计
Yabu Pushelberg 是一家享誉全球的设计工作室，以打造格调非凡、感官丰盈的室内空间而著称。该公司由 George Yabu 与 Glenn Pushelberg 创立，曾塑造世界最负盛名的酒店、住宅与文化空间的美学身份。他们在 255 East 77th Street 的作品，为私人住宅及大厦丰富的配套空间带来了精致的材质搭配与量身定制的细节。
Upper East Side
255 East 77th Street 坐落于勒诺克斯山，这里是上东区的文化与住宅核心。这一街区因博物馆大道上世界级的文化机构、麦迪逊大道上的精品店与画廊、公园大道与第五大道两旁绿树成荫的宁静，以及紧邻中央公园东侧的保护园林而独具特色。勒诺克斯山提供一种低调而精致的生活方式——历史悠久的餐厅、独立书店、顶级医疗机构，以及全球最令人向往的住宅地址之一。此地可轻松抵达6号线地铁与横贯东西的巴士线路，同时保留着适宜步行、宛如村落般的氛围，正是这份氛围使上东区成为曼哈顿最经久不衰、备受青睐的街区之一。
Compare 255 East 77th Street to Nearby Buildings
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One Madison
Flatiron
25 Columbus Circle
Columbus Circle
The Aldyn
Ismael Leyva Architects
Upper West Side
Olympic Tower
Skidmore, Owings & Merrill
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Baccarat Residences
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Midtown
1 Central Park West
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
NoMad
Walker Tower
Chelsea
737 Park Avenue
Upper East Side
The Sheffield
Slater-Anderson Architects
Midtown West
108 Leonard
McKim, Mead & White (original)
Tribeca
One Beacon Court
Pelli Clarke Pelli Architects
Midtown East
520 West 28th
Zaha Hadid Architects
West Chelsea
75 Kenmare Street
Andre Kikoski Architect
NoLita
Lantern House
Heatherwick Studio (Thomas Heatherwick)
West Chelsea
Madison House
Handel Architects
NoMad
Sutton Tower
Thomas Juul-Hansen
Sutton Place
The Apthorp
Clinton & Russell
Upper West Side
The Bellemont
Robert A.M. Stern Architects
Carnegie Hill
The Belnord
Robert A.M. Stern Architects (conversion)
Upper West Side
The Carlyle
Bien & Prince
Upper East Side
The Laureate
SLCE Architects
Upper West Side
Waterline Square
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
Upper West Side
10 Sullivan
Cary Tamarkin / Tamarkin Co.
SoHo / Hudson Square
1122 Madison Avenue
Studio Sofield / Hill West Architects
Upper East Side
116 University Place
Morris Adjmi Architects
Greenwich Village
140 Jane Street
Leroy Street Studio
West Village
180 East 88th Street
DDG Partners
Carnegie Hill
200 East 83rd Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
25 Bond Street
BKSK Architects
NoHo
The Schumacher at 36 Bleecker
Morris Adjmi Architects
NoHo
40 Bleecker Street
Rawlings Architects
NoHo
40 Bond Street
Herzog & de Meuron
NoHo
40 Mercer Street
Jean Nouvel
SoHo
42 Crosby Street
Selldorf Architects
SoHo
520 Fifth Avenue
KPF (Kohn Pedersen Fox)
Midtown
220 Central Park South
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
The Greenwich by Rafael Viñoly
Rafael Viñoly
Financial District
The West Residence Club
Concrete Amsterdam / Ismael Leyva Architects
Hell's Kitchen
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
720 West End Avenue
Emery Roth (1927) / Thomas Juul-Hansen / BP Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
Monogram New York
Ismael Leyva Architects / Neri&Hu
Midtown East
One Wall Street
Ralph Walker (1931) / SLCE Architects
Financial District
One57
Christian de Portzamparc
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
Waldorf Astoria Residences New York
Schultze & Weaver (1931) / SOM / Jean-Louis Deniot
Midtown East
56 Leonard Street
Herzog & de Meuron
Tribeca
520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
Deutsche Bank Center
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
Selene New York
Foster + Partners
Midtown East
Mandarin Oriental Residences, New York
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro
Hudson Yards
70 Vestry
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
35 Hudson Yards
David Childs / SOM
Hudson Yards
Aman New York
Jean-Michel Gathy / Denniston
Midtown
80 Clarkson
West Village
Greenwich Lane
FXCollaborative
West Village
50 West 66th Street
Snøhetta
Upper West Side
150 Charles Street
Cookfox Architects
West Village
Mandarin Oriental Residences, Fifth Avenue
Marin Architects
Midtown
760 Madison
COOKFOX Architects
Upper East Side
The Plaza Residences
Henry Janeway Hardenbergh
Central Park South
One High Line
Bjarke Ingels Group (BIG)
Chelsea
111 Murray Street
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
Tribeca
Four Seasons at 30 Park Place
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
740 Park Avenue
Rosario Candela and Arthur Loomis Harmon
Upper East Side
995 Fifth Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Ritz-Carlton Residences New York NoMad
Rafael Viñoly Architects
NoMad
Madison Square Park Tower
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
NoMad
212 Fifth Avenue
HELPERN Architects
NoMad
50 Central Park South
Alvaro Siza Vieira
Midtown
The Woolworth Tower Residences
Thierry Despont (interior conversion)
Tribeca
565 Broome SoHo
Renzo Piano Building Workshop
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160 Leroy Street
Herzog & de Meuron
West Village
443 Greenwich Street
CetraRuddy Architecture
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The Cortland
Robert A.M. Stern Architects / Olson Kundig
West Chelsea
常见问题解答
255 East 77th Street 的预计竣工日期是什么时候？
255 East 77th Street 预计于2026年竣工。该大厦目前正在建设中，且已售出85%，反映出市场对该项目的非凡信心。Naftali Group 在按期交付、并以最高标准打造建筑方面拥有卓越的往绩。
255 East 77th Street 由谁设计？
该大厦由 Robert A.M. Stern Architects（RAMSA）设计，这是豪华住宅建筑领域最受尊崇的事务所之一，其代表作包括 220 Central Park South 与 520 Park Avenue 等。室内设计出自享誉全球的 Yabu Pushelberg 工作室。Hill West Architects 担任执行建筑师。项目开发由 Naftali Group 主导。
255 East 77th Street 有停车位吗？
有——而且这是该大厦最具辨识度的特色之一。255 East 77th Street 在楼内配备33个封闭式私人停车位，这在曼哈顿新开发项目中是极为罕见的配套。在这个单个车位曾以逾 $1 million 成交的行政区，此项配置彰显了大厦及其住户的非凡格调。
255 East 77th Street 的价格是多少？
255 East 77th Street 的住宅中，两卧与三卧户型起价 $7.4 million，四卧及整层住宅价格介于 $15 million 至 $28 million 之间。顶层豪宅系列——包括一套 $37.5 million 的复式住宅——代表着本项目的巅峰之作。截至2026年初，该大厦已售出85%。
255 East 77th Street 提供哪些配套设施？
配套设施以一座坐落于震撼挑高空间内的75英尺游泳池为核心，辅以全方位水疗中心、顶尖健身中心、私人训练室与瑜伽室、由 Yabu Pushelberg 设计室内的住户休息室与私人餐厅、景观屋顶露台、儿童游乐室，以及33个封闭式停车位。
255 East 77th Street 的建筑风格是怎样的？
RAMSA 设计了一座500英尺高的石灰岩大厦，融合了哥特式与装饰艺术两大建筑传统——它们都是纽约天际线历史上最负盛名的风格。立面设有深嵌的连拱廊、敞廊、装饰性藤架，以及一座雕塑般的装饰顶冠，营造出堪比上东区最精美战前地标的庄重气度与非凡气场。
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255 East 77th Street, New York, NY 10075
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Manhattan房地产市场情报
市场背景：Manhattan豪华公寓的定价按子市场分层。Billionaires' Row走廊（57街，Park Avenue至Columbus Circle之间）拥有全美最高的每平方英尺单价，顶级豪宅成交价达每平方英尺$4,000-$10,000+。下城Manhattan（Tribeca、West Village、Soho）凭借新盘供给的稀缺，形成了自成一体的超豪华层级。Upper East Side与Upper West Side的公寓价格中位数显著低于下城顶级水平，但户型面积更大，且坐拥Central Park资源。Manhattan的定价对利率、豪宅税档次以及各楼盘销售方案所处阶段较为敏感。
项目洞察：2026年在售的开发商直售新盘包括80 Clarkson（West Village）、255 East 77th（Upper East Side）、140 Jane（West Village）、1122 Madison（Carnegie Hill）与Mandarin Oriental Fifth Avenue。已竣工但仍有开发商留存房源的楼盘包括Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th与50 West 66th。每个楼盘的开发商过往记录、建设贷款方、销售方案修订节奏以及421-a等税收减免状态各不相同，须逐一尽职调查。
买方信号：Manhattan的结构性优势包括：纽约州总检察长监管的销售方案程序（提供监管宽松市场所不具备的买方程序性保护）、转售市场的纵深（退出时流动性充足），以及近期供给受限（核心子市场的规划容量有限）。签约时需评估的风险包括：$2M以上豪宅税档次的递增、开发商直售中转让税由买方承担、具体地块的相邻地块与景观视线风险、业委会的转租与转售政策，以及421-a退坡时间表（如适用）。任何单一项目的状态（留存房源数量、州总检察长销售方案修订、价格或去化比例）均应在咨询时核实。
关键数据
- Manhattan顶级公寓每平方英尺价格区间：$1,500-$10,000+
- Billionaires' Row平均每平方英尺价格：$4,000-$10,000+
- 下城顶级豪宅（Tribeca/West Village）每平方英尺价格：$2,500-$6,000+
- 豪宅税：$1M以上征收1%，$2M以上对买方按累进档次递增
- 开发商合同定金常规比例：签约时10%-20%
- 买方律师标准审阅期：合同送达后1-3个工作日
- 开发商直售佣金：开发商直售交易中由开发商支付买方经纪佣金
- 税收减免计划（如适用）：421-a、J-51，状态逐盘核实
- 外国公民以LLC持有：常见做法，于签约时搭建架构
购房流程
Manhattan开发商直售流程：预订表格 → 销售方案送达 → 买方律师审阅 → 签署合同并支付首笔定金 → 按揭承诺（如贷款）→ 交付时交割。开发商留存房源与二手转售的流程有所不同；建议在实地看房前进行顾问式规划。
Manhattan房地产常见问题
什么是纽约州总检察长销售方案？
销售方案（offering plan）是向纽约州总检察长备案的法律文件，规范Manhattan每一宗公寓的销售。方案载明定金处理、单元规格、公共维护费、房产税、开发商义务与买方保护条款。任何Manhattan公寓交易均不得在经核准的销售方案框架之外交割；方案会定期修订，由买方律师在签约时审阅。
什么是开发商留存房源？
开发商留存房源（sponsor inventory）指仍由楼盘开发商（即“sponsor”）持有的未售单元。此类单元为全新、从未有人入住，可能附带可议价格、交割费用抵扣，以及楼盘现有税收减免计划的适用资格。开发商直售交易依销售方案进行，而非标准的二手转售合同。
Manhattan适用哪些税收减免？
421-a是Manhattan公寓最常见的减免计划，可为符合条件的新盘提供10至25年的房产税减免。J-51适用于特定的翻新改造楼盘。每项减免均有各自的退坡时间表与楼盘适用资格，须在销售方案及最新税单中核实。
Manhattan公寓的交割费用有哪些？
买方交割费用通常为房价的2%至4%，包括纽约市与纽约州交易转让税（开发商直售中常由买方承担）、豪宅税（$1M以上征收1%，$2M以上按累进档次递增）、产权保险、买方律师费、贷款情形下的按揭登记税，以及按比例分摊的公共维护费与房产税。
公共维护费等同于HOA费用吗？
不等同。Manhattan公寓使用“公共维护费”（common charges）一词，而非HOA费用。公共维护费用于楼宇运营、员工、配套设施与储备金。房产税由纽约市另行征收，不包含在公共维护费之内。
Manhattan Miami在Manhattan交易中如何获得报酬？
在开发商直售的新盘交易中，买方经纪佣金由开发商支付给Manhattan Miami，买方代表服务对买家而言无需自付成本。二手转售交易的佣金安排在委托时披露。