NYC & Miami 房地产国际买家指南
NYC 与 Miami 房地产国际买家指南：实体架构、纳税义务、融资、FIRPTA、遗产规划，以及跨境购房的实际操作流程。
非美国买家2026年需要了解的内容：融资、FIRPTA、遗产税、楼宇规则与远程交割
审核日期：2026年10月19日 · Anthony Guerriero，持牌经纪人（NY · FL · CA）
关于我们
Manhattan Miami Real Estate 为国际买家提供咨询已超过20年，引导来自拉丁美洲、欧洲、亚洲、中东及其他地区的客户完成美国房地产交易。我们深知在 New York 和 Miami，什么对非美国买家行之有效，什么行不通。
创始人 Anthony Guerriero 持有 New York、Florida 和 California 的 Real Estate Broker 执照，服务超高净值人士、家族办公室及跨境投资者，核心专长包括 FIRPTA、实体架构设计以及通过授权书（Power of Attorney）完成交割。
我们服务国际买家的经验
我们曾向来自40多个国籍的买家出售房产。多年来，我们服务了许多来自亚洲、欧洲、墨西哥和南美洲的客户。
欧元非常强势时，我们开始前往欧洲与客户见面。这一做法取得了成效。欧元走弱后，我们将更多精力转向亚洲。多年来，我们经常前往中国大陆、香港、新加坡、台湾、首尔和日本。
Anthony Guerriero曾任美国注册会计师（CPA），非常了解外国买家和投资者需要考虑的税务问题。我们提供一站式服务，协调专注于外国买家的律师、银行专业人士和会计师。
国际买家无需居留权或美国国籍即可在 NYC 和 Miami 购置房产。购房架构，即以实体还是个人名义持有、司法管辖区与税务定位，与房产本身同等重要。最成功的跨境购置往往始于标准、管辖区与时机的确定，而非房源搜索。
- 无居留要求：国际买家可自由购置 NYC + Miami 房地产
- 外国卖方处置美国房地产时，FIRPTA通常要求买方按实现总额预扣15%。适用例外及IRS预扣证明可以减少或免除预扣。预扣额用于抵缴卖方税款；只有多缴部分可以退还。
- 实体架构（LLC、信托、外国公司）影响税负、匿名性与遗产规划
- NYC 交割费用主要由买方承担（mansion tax、按揭税、律师费）；Miami 交割费用较低，但有州层面的细节差异
- 曼哈顿共管公寓通常比合作公寓更适合海外持有和出租，但每栋楼的规则不同。出价前核实是否接受公司持有、非全年居住、出租条件及申请程序。
交割税费取决于地点、价格、融资及合同。单一百分比无法同时概括曼哈顿和迈阿密。请索取逐项估算，包括可能由您承担的买方经纪费用。
尽管如此，国际买家仍面临独特的考量：融资、实体架构、FIRPTA 预扣、遗产税敞口、母国税收协定，以及 Florida 针对特定国家的限制。本指南涵盖在 New York City、Miami 或美国任何地方购房前需要了解的内容，并特别关注以非美国居民身份购房的实务细节。
如需了解 Florida 税收优势与 SB 264 国别限制的 Miami 专题深度解析，请参阅我们的指南 Miami 最适合购买 Condo 的社区 。关于 NYC 的 Condo 选择，请参阅 Manhattan 豪华 Condo 购买指南。关于所有权的根本问题，请参阅 外国人可以在美国购买房产吗？.
国际买家2026速览数据
国际买家视角下的 NYC 与 Miami 速览
| 对比项 | New York City | 迈阿密 |
|---|---|---|
| 州所得税 | 纽约州可能对纽约来源收入征税。纽约市个人所得税通常适用于市居民，而非非居民。 | 0%（无州所得税） |
| Mansion tax（豪宅税） | 1%至3.9%（累进） | 无 |
| Documentary stamp tax（文件印花税） | N/A | 迈阿密-戴德县：每100美元征收0.60美元，另加0.45美元附加税，适用独栋住宅例外时除外。 |
| SB 264 国别限制 | N/A | 签约前，请佛罗里达州律师核查买方身份及房产所在地是否符合规定。 |
| 最适合寻求以下目标的国际买家 | 资本保值、声望、教育资源（Columbia、NYU） | 税务效率、生活方式、拉丁美洲文化契合度 |
许多国际买家最终在两座城市都置业：Manhattan 用于商务与教育，Miami 用于生活方式与税务居住地。
国际买家私人咨询
从一次对话开始，而不是从一条房源开始。
在 New York 与南 Florida 的跨境购置中，架构、管辖区与时机和价格同等重要。欢迎联系我们，获取针对您的居住、税务与家族办公室考量量身定制的保密简报。
开启保密对话我们在 New York 与南 Florida 为全球买家提供咨询。
1. 先明确购房计划和专业团队
先确定房产用于自住、家庭使用还是出租，并分别制定购房预算和年度持有预算。经纪人负责找房与谈判；律师审查合同、产权和法律问题；贷款机构审批融资；会计师分析税务处理及申报。
顺序很重要：先确定持有方式和资金，再筛选房源、谈判、完成法律及大楼审查、满足贷款及业主协会要求，最后交割。纽约与佛州的合同和查验期限不同，签字前请律师逐一说明。
2. 购房前约定经纪费用
经纪佣金可以协商，并非法定固定费用。卖方可以同意支付买方经纪费用的全部或一部分。您应承担的金额取决于书面买方代理协议及交易条款。我们会在您作出承诺前确认清楚。
确认服务范围、费用，以及卖方支付不足时您可能承担的金额。请将条件写入书面协议。
2026-10-19 · NAR
3. 预算交割和持有成本
针对具体房产及贷款索取逐项估算，包括适用的转让税或豪宅税、按揭税、律师及产权费用、业主协会费用、预付保险和买方经纪费用。新开发项目的合同可能将额外费用转给买方。
另行预算房产税、公共管理费或HOA费用、保险、维护、融资和特别征费。出租时还要考虑空置、招租和管理费用。比较年度现金支出，而不只是购房价。
4. 选择房产并审查大楼
曼哈顿共管公寓通常比合作公寓更适合海外持有和出租，但每栋楼的规则不同。出价前核实是否接受公司持有、非全年居住、出租条件及申请程序。
5. 准备融资与所需文件
专业贷款机构可能接受没有美国信用记录的申请人。审批取决于借款人、文件、用途、持有实体及大楼。承诺贷款购房前，应确认具体首付、储备金、利率、费用及项目审查条件。
准备护照、地址证明、收入或企业资料、按要求提供的税表、银行和投资账户报表、购房资金来源与转账路径，以及适用的实体文件。询问哪些资料需要翻译。预批并非最终贷款承诺。
2026-10-19 · HSBC
6. 理解租金、折旧和亏损
折旧及可扣除费用，包括按揭利息，可以抵减租金收入。未使用的被动出租亏损通常结转至可以使用时，但受被动活动、风险承担及其他规则限制，并不存在普遍适用的七年到期规定。这可能带来正现金流，同时只需缴纳少量或无需缴纳当期联邦所得税，但不保证有15年的免税期。结果取决于租金、费用、融资、税务成本基础及持有方式。非居民个人可能需要作出IRC 871(d)选择并提交1040-NR表，才能按净额扣除费用。房地产税及出售时的税款仍可能适用。
折旧与亏损结转如何抵减租金收入
美元假设示例：一名非居民个人以现金购买110万美元的出租物业。假设建筑可折旧税务成本为825,000美元，土地为275,000美元。按适用的27.5年GDS折旧期，完整年度折旧为30,000美元。模型从首个不足一年的纳税年度结束后开始，期初没有亏损，涵盖15个完整纳税年度。
第1至7年：每年租金60,000美元，减去42,000美元可扣除的现金费用，留下18,000美元正现金流。再扣除30,000美元折旧，形成每年12,000美元税务亏损。假设没有其他被动收入可抵减，暂缓扣除的被动亏损累计至84,000美元。
第8至15年：假设年租金升至90,000美元，可扣除现金费用升至50,000美元。现金流为40,000美元；扣除30,000美元折旧后，出租税务利润为10,000美元。每年使用10,000美元结转亏损抵减。八年合计使用80,000美元，尚余4,000美元。在这些假设下，虽然现金流为正，该出租活动在模型中的15年均无当期联邦所得税。
第16年：若数据不变，剩余4,000美元抵减10,000美元税务利润的一部分，留下6,000美元应税租金收入。
| 模型年度 | 所得税前年度现金流 | 结转亏损抵减后的年度应税租金收入 |
|---|---|---|
| 1–7 | 18,000 | 0 |
| 8–15 | 40,000 | 0 |
| 16 | 40,000 | 6,000 |
上述为假设数字，不是物业预测或免税保证。示例假定物业仅供出租、已有效选择按净收入纳税并及时申报、税务成本基础及风险承担金额充足，且亏损符合被动活动规则的使用条件。现金费用假定均可扣除，并已包含房地产税。本国税项及出售税款须另行计算。折旧降低税务成本基础，并可能影响出售税款。
现金流与应税收入应分开计算。偿还贷款本金是现金支出，不是可扣除的出租费用。请会计师根据实际税务成本基础、允许折旧及亏损使用规则建模。
7. 确认租金税务选择及申报义务
非居民个人的美国租金收入，若不与美国经营活动有效关联，通常按毛收入的30%或较低协定税率征税，不能扣除费用。符合条件的IRC 871(d)选择，可允许按净收入适用累进税率。
请会计师确认资格、选择声明、税号、申报表及期限。不能假定设立LLC或出现亏损就无需申报。
2026-10-19 · IRS 871(d)
8. 买入和卖出时规划FIRPTA
FIRPTA既可能涉及此次买入，也涉及未来卖出。向外国卖方购买时，请交割律师或结算代理核实卖方身份和预扣义务。规划出售后的可用资金时，应扣除预扣款，不要将全部售价视为立即可用现金。
2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
9. 决定产权持有方式和继承安排
在住宅房地产交易中，LLC可以作为契据列明的买家及业主，在个人与物业之间增加一层不透明性。LLC也可以帮助保护个人资产免受公司债务影响：佛州一般不会仅因某人是成员或经理而要求其对公司债务承担个人责任。隐私与保护程度取决于架构及具体事实。个人担保或本人行为可能产生个人责任。这种隐私优势不免除依法识别业主及税务申报的义务。 Florida Statutes 605.0304
美国遗产税取决于住所地、持有方式及税收协定资格。对于既非美国公民、也非美国住所地居民的人士，美国境内资产超过60,000美元时通常须按适用规则提交遗产税申报。仅设立LLC并不会自动消除遗产税风险。
签约前决定产权持有方式。请美国及本国顾问比较责任、遗产税、申报、融资与未来出售的影响，并确认贷款机构及大楼接受拟定的持有人。设立实体不保证匿名或免税。
2026-10-19 · IRS 706-NA
10. 协调本国税务及法律顾问
向两国顾问提供一致的信息：税务居民身份、国籍、用途、持有方式及资金。询问本国申报、外国税收抵免、协定资格，以及自用或日后迁居的影响。在美国持有房产本身不赋予签证或移民身份。
11. 规划未来出售及1031置换
符合第1031条的交换可以递延商业或投资房地产的收益。仅购买另一处物业并不足够；个人自用住宅通常不符合条件，还须遵守严格时限及其他规则。
在安排出售前讨论置换要求，而不是收到款项后再处理。比较售房费用、还清贷款、税款及FIRPTA所需现金与替代投资的资金需求。
2026-10-19 · IRS 1031
12. 安排远程交割和房产交接
通常可以远程交割，但律师、贷款机构和产权或结算公司必须提前接受签署方式。询问授权委托书、领事公证或其他获认可方式是否合适，并为预约、认证及原件寄送留出时间。
汇款前，通过已知电话号码独立核实收款指示。核对结算金额并安排最后查验。落实保险、水电等服务、钥匙及大楼登记。如需出租，交接前确认出租规则、招租负责人和当地维修联系人。
2026-10-19 · U.S. Department of State · CFPB
欢迎洽谈
无论您是购置首套美国房产、构建多物业投资组合，还是规划将税务居住地迁往 Florida，我们都专注于为国际客户提供跨境交易服务。
所有咨询均严格保密。我们将与您母国的顾问及美国税务专家协同配合。
从一次对话开始，而不是从一条房源开始。
Manhattan Miami 在 NYC 与南 Florida 为一小批买家、卖家与家族办公室提供咨询。我们不开展公开搜索。每段合作关系都始于对背景的了解。
开始 →