NYC & Miami 房地产国际买家指南
NYC 与 Miami 房地产国际买家指南：实体架构、纳税义务、融资、FIRPTA、遗产规划，以及跨境购房的实际操作流程。
非美国买家2026年需要了解的内容：融资、FIRPTA、遗产税、楼宇规则与远程交割
更新于 2026-04-27 · 阅读时长30分钟 · 作者 Anthony Guerriero，持牌经纪人（NY · FL · CA）
关于我们
Manhattan Miami Real Estate 为国际买家提供咨询已超过20年，引导来自拉丁美洲、欧洲、亚洲、中东及其他地区的客户完成美国房地产交易。我们深知在 New York 和 Miami，什么对非美国买家行之有效，什么行不通。
创始人 Anthony Guerriero 持有 New York、Florida 和 California 的 Real Estate Broker 执照，服务超高净值人士、家族办公室及跨境投资者，核心专长包括 FIRPTA、实体架构设计以及通过授权书（Power of Attorney）完成交割。
国际买家无需居留权或美国国籍即可在 NYC 和 Miami 购置房产。购房架构，即以实体还是个人名义持有、司法管辖区与税务定位，与房产本身同等重要。最成功的跨境购置往往始于标准、管辖区与时机的确定，而非房源搜索。
- 无居留要求：国际买家可自由购置 NYC + Miami 房地产
- FIRPTA（《外国人投资房地产税法》）在出售时适用：预扣约15%
- 实体架构（LLC、信托、外国公司）影响税负、匿名性与遗产规划
- NYC 交割费用主要由买方承担（mansion tax、按揭税、律师费）；Miami 交割费用较低，但有州层面的细节差异
- Manhattan 的 Co-op（合作公寓）通常拒绝国际买家；Condo（产权公寓）接受；新开发项目是最常见的路径
美国欢迎国际房地产投资。没有额外印花税，没有外资持有上限，多数州对非美国买家没有限制。但 Florida 已根据 SB 264 对部分国家的国民实施限制（下文详述）。
在加拿大全面禁止大多数外国买家（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act，已延长至2027年）、澳大利亚与新西兰实行严格审批、新加坡（60%额外买家印花税）、多伦多（35%）、温哥华（20%）与香港（2024年2月取消BSD）等城市历来对外国人征收惩罚性转让税的世界里，美国依然保持着难得的开放。
尽管如此，国际买家仍面临独特的考量：融资、实体架构、FIRPTA 预扣、遗产税敞口、母国税收协定，以及 Florida 针对特定国家的限制。本指南涵盖在 New York City、Miami 或美国任何地方购房前需要了解的内容，并特别关注以非美国居民身份购房的实务细节。
如需了解 Florida 税收优势与 SB 264 国别限制的 Miami 专题深度解析，请参阅我们的指南 Miami 最适合购买 Condo 的社区 。关于 NYC 的 Condo 选择，请参阅 Manhattan 豪华 Condo 购买指南。关于所有权的根本问题，请参阅 外国人可以在美国购买房产吗？.
国际买家2026速览数据
国际买家视角下的 NYC 与 Miami 速览
| 对比项 | New York City | Miami |
|---|---|---|
| 州所得税 | 最高10.9%（NYC 另加约3.876%） | 0%（无州所得税） |
| Condo 价格中位数 $/sqft | ~$1,998 | ~$995 |
| Mansion tax（豪宅税） | 1%至3.9%（累进） | 无 |
| Documentary stamp tax（文件印花税） | N/A | 约为售价的0.7% |
| Co-op 在房源中的占比 | 约70%（对外国买家有限制） | 约0%（仅 Condo） |
| SB 264 国别限制 | N/A | 7个受限国家（中国、俄罗斯、伊朗、朝鲜、古巴、委内瑞拉-马杜罗政权、叙利亚） |
| 租户权利 | 强（1974年前建成、6户以上楼宇适用租金稳定政策） | 有利于房东 |
| 最适合寻求以下目标的国际买家 | 资本保值、声望、教育资源（Columbia、NYU） | 税务效率、生活方式、拉丁美洲文化契合度 |
许多国际买家最终在两座城市都置业：Manhattan 用于商务与教育，Miami 用于生活方式与税务居住地。
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从一次对话开始，而不是从一条房源开始。
在 New York 与南 Florida 的跨境购置中，架构、管辖区与时机和价格同等重要。欢迎联系我们，获取针对您的居住、税务与家族办公室考量量身定制的保密简报。
开启保密对话我们在 New York 与南 Florida 为全球买家提供咨询。
第1部分美国房地产市场非常透明
第2部分多数情况下，佣金由卖方支付
第3部分外国买家无需缴纳额外印花税
第4部分外国买家应关注 CONDO，而非 CO-OP
第5部分外国买家可以便捷地获得融资
第6部分投资者在融资后的前10-15年无需为租金收入纳税
第7部分外国买家必须选择以费用抵扣所得税
第8部分FIRPTA 预扣
第9部分外国买家必须提前规划以规避遗产税（ESTATE TAX）
第10部分外国买家应咨询母国的税务专家
第11部分外国人可通过购置另一处投资房产递延资本利得税
第12部分外国买家无需身在美国即可完成交割
欢迎洽谈
无论您是购置首套美国房产、构建多物业投资组合，还是规划将税务居住地迁往 Florida，我们都专注于为国际客户提供跨境交易服务。
所有咨询均严格保密。我们将与您母国的顾问及美国税务专家协同配合。
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Manhattan Miami 在 NYC 与南 Florida 为一小批买家、卖家与家族办公室提供咨询。我们不开展公开搜索。每段合作关系都始于对背景的了解。
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