2026 年要点速览
简短回答： 可以。
15%
外国卖方处置美国房地产时，FIRPTA通常要求买方按实现总额预扣15%。适用例外及IRS预扣证明可以减少或免除预扣。预扣额用于抵缴卖方税款；只有多缴部分可以退还。.
$60K
美国遗产税取决于住所地、持有方式及税收协定资格。对于既非美国公民、也非美国住所地居民的人士，美国境内资产超过60,000美元时通常须按适用规则提交遗产税申报。仅设立LLC并不会自动消除遗产税风险。
国籍准入速查
联邦法律对所有国家开放。佛罗里达 SB 264（2023）限制七个“受关注国家”。
✓ 开放准入
除下列国家外，全国范围内完全开放。最常见来源地：加拿大、墨西哥、巴西、英国、德国、意大利、印度、阿根廷、哥伦比亚、法国、以色列、阿联酋、沙特阿拉伯。
⚠ 中国，佛罗里达受限
Florida SB 264 实质上禁止中国籍人士（非美国公民／非永久居民）在佛州购置住宅。仅有一条适用范围极窄、条件严格的单套例外。纽约：无限制。
⚠ 佛州“受关注国家”
俄罗斯、伊朗、朝鲜、古巴、委内瑞拉（马杜罗政权）与叙利亚：不得在佛罗里达军事设施或关键基础设施 10 英里范围内购置房产（约占该州 ~98.5%）。纽约：开放。
✓ 协定国税务优惠
美国遗产税取决于住所地、持有方式及税收协定资格。对于既非美国公民、也非美国住所地居民的人士，美国境内资产超过60,000美元时通常须按适用规则提交遗产税申报。仅设立LLC并不会自动消除遗产税风险。
→ 查阅完整《国际买家指南》，获取 FIRPTA、遗产税规划与 12 步流程的详细说明
1. 外国人能在美国买房吗？
可以。美国联邦政府对外国人投资美国房地产没有限制，因此对美国公民、美国居民外籍人士与外国籍买家而言，总体上是相对公平的竞技场。外国买家成交量占美国住宅销售套数与美元总额不到 2%，但某些州——尤其是纽约与佛罗里达——吸引了不成比例的国际需求。关于纽约与迈阿密的具体购置流程，请阅读我们的 纽约与迈阿密房地产外国买家指南，涵盖 FIRPTA、遗产税规划、外国居民融资与远程交割。
2. 外国人在美国买房有哪些主要规则？
在美国买房时，外国买家通常可以获得融资，但因缺少美国信用记录，往往面临障碍。多数大型银行除非持有工作签证，否则不会向外国人放贷；不过，部分国际银行如 HSBC，不论居留身份都会向外国人放贷。私人银行如 JP Morgan 与 Citi Private 也会向非美国居民放贷。外国居民按揭贷款通常要求比本地居民更高的首付。
美国遗产税取决于住所地、持有方式及税收协定资格。对于既非美国公民、也非美国住所地居民的人士，美国境内资产超过60,000美元时通常须按适用规则提交遗产税申报。仅设立LLC并不会自动消除遗产税风险。 2026-10-19 · IRS 706-NA
外国卖方处置美国房地产时，FIRPTA通常要求买方按实现总额预扣15%。适用例外及IRS预扣证明可以减少或免除预扣。预扣额用于抵缴卖方税款；只有多缴部分可以退还。 2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
请参阅下方博文《外国人在美国买房的四条规则》！
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3. 外国买家需要额外缴纳印花税吗？
交割税费取决于地点、价格、融资及合同。单一百分比无法同时概括曼哈顿和迈阿密。请索取逐项估算，包括可能由您承担的买方经纪费用。 2026-10-19 · NY · Florida
4. 买房时需要支付经纪佣金吗？
经纪佣金可以协商，并非法定固定费用。卖方可以同意支付买方经纪费用的全部或一部分。您应承担的金额取决于书面买方代理协议及交易条款。我们会在您作出承诺前确认清楚。 2026-10-19 · NAR · REBNY
同样建议聘请有国际交易经验的房地产律师。税务专业人士也很有帮助。我们可以推荐与我们长期合作的专业人士。
了解更多，请参阅《The Foreign Buyer's Checklist For Purchasing Manhattan Real Estate》：
查看清单！
5. 外国人能用按揭在美国买房吗？
面向外国居民的按揭贷款 通常可以获得。例如，HSBC、Wells Fargo 以及许多私人银行会向外国人提供外国居民贷款。以下是 HSBC 外国居民按揭的主要条件：
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30% 最低首付
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$3 million 最高按揭金额，对应 物业价值 为 $4.3 million
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$50,000 or $100,000 存入 HSBC
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12 months 准备金（按揭还款、common charge 与 税款）须存入账户（在上述存款之外另行要求）
熟悉规则的房地产顾问可协助争取按揭并推进融资流程。本地银行通常因外国人没有美国信用报告而不予放贷；但 HSBC 擅长审阅境外财务记录，即使没有美国永久居留身份，也可为非美国公民提供按揭审批。
此类按揭可用于作为第二居所的住宅物业，或用于 投资物业。一般而言，若公寓用作投资物业，按揭利率会略高。
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6. 买房时，外国人与美国居民的待遇有何不同？
美国税收政策对投资美国房地产的外国投资者与居民业主总体相对有利。因此，针对外国人买房，仅有若干具体 外国人在美国买房的规则。差异包括购买 co-ops，这类物业更偏好主要居所买家。此外，银行承销人会将外国买家视为风险略高，并在利率上额外加收半个点，但这些并非政府法规。熟悉规则的房地产顾问可帮助外国买家理解这些差异并顺利完成购置流程。
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7. 找房需要同时委托多名房地产经纪人 吗？
在美国，找房期间最好只与一位专业房地产经纪人合作，对美国市场的外国买家尤其如此。与伦敦、巴黎和巴西不同，美国房地产市场高度透明。为促进成交速度，例如纽约房地产委员会（Real Estate Board of New York）与佛罗里达州务部要求经纪机构在 24 小时内共享独家挂牌，因此优秀的买方经纪人可以带您看市场上任何一套公寓。专注委托一位经纪人，意味着您能获得该经纪人的 最高服务水准 ，其全部精力会集中在您与您的找房需求上。聘请熟悉规则的房地产顾问至关重要，尤其对外国买家而言，可应对交易复杂性，并提供有关市场趋势与法律要求的专业判断。
8. 作为外国人，我可以买哪些类型的物业？
外国人投资美国房地产，实践中通常限于购置 condo、condop、独栋住宅与多户住宅。在曼哈顿，一般而言， 外国买家 并不受限，可以购买共管公寓、condop、独栋住宅或多户住宅。Co-op 更偏好主要居所业主，通常禁止外国持有，除非买家大部分资产与主要收入来源均在美国。了解 condo 与 co-op 的区别。熟悉规则的房地产顾问可帮助找到外国买家所需的合适物业，无论是度假物业还是投资物业。
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9. 应如何安排购屋结构以尽量降低税负？
美国遗产税取决于住所地、持有方式及税收协定资格。对于既非美国公民、也非美国住所地居民的人士，美国境内资产超过60,000美元时通常须按适用规则提交遗产税申报。仅设立LLC并不会自动消除遗产税风险。 2026-10-19 · IRS 706-NA
10. 需要担心所得税吗？
折旧及可扣除费用，包括按揭利息，可以抵减租金收入。未使用的被动出租亏损通常结转至可以使用时，但受被动活动、风险承担及其他规则限制，并不存在普遍适用的七年到期规定。这可能带来正现金流，同时只需缴纳少量或无需缴纳当期联邦所得税，但不保证有15年的免税期。结果取决于租金、费用、融资、税务成本基础及持有方式。非居民个人可能需要作出IRC 871(d)选择并提交1040-NR表，才能按净额扣除费用。房地产税及出售时的税款仍可能适用。 2026-10-19 · IRS 527 · IRS 925 · IRS 871(d)
外国人可以在没有纳税人识别号（TIN）的情况下购置美国房产。但在特定情形下，获取 TIN 至关重要，尤其涉及税务责任时。例如，若您打算出租或日后出售该物业，则需要 TIN，以便申报租金收入、缴纳相关税款，并遵守《外国投资不动产税法》（FIRPTA）。熟悉规则的房地产顾问可帮助外国买家理解税务责任并保持合规。
不符合社会保障号（SSN）资格的个人，可通过 Form W-7 申请个人纳税人识别号（ITIN）。该流程需要提交文件，以核实您的外国身份与本人身份。
11. 外国人在美国卖房应注意哪些问题？
出售税款取决于收益、持有期限及持有方式。折旧会降低税务成本基础，并可能影响出售税款。州税也可能适用；外国房地产卖方不存在统一的28%联邦最高税率。 2026-10-19 · IRS 409 · IRS 527
外国卖方处置美国房地产时，FIRPTA通常要求买方按实现总额预扣15%。适用例外及IRS预扣证明可以减少或免除预扣。预扣额用于抵缴卖方税款；只有多缴部分可以退还。 2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
交割税费取决于地点、价格、融资及合同。单一百分比无法同时概括曼哈顿和迈阿密。请索取逐项估算，包括可能由您承担的买方经纪费用。 2026-10-19 · NY · Florida
12. 尽职调查与交割如何进行？
尽职调查是购房流程中的关键步骤，对外国人投资美国房地产尤其如此。优秀的律师会提供完成全面尽职调查所需的法律服务。它包括对物业状况、产权以及任何可能影响价值或所有权的潜在问题进行彻底审查。以下是若干关键方面：
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物业查验：聘请专业查验师检查物业状况，包括地基、屋顶、管道、电气系统，以及损坏或需修缮的迹象。这一步可让您在最终成交前了解潜在问题。
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产权检索：进行彻底的产权检索，确认卖方拥有清晰所有权，且不存在未结清留置权或争议。这有助于防止因产权不清引发的法律纠纷。
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物业记录审查：审查物业记录，包括契据、产权报告以及任何未结清按揭或留置权。这有助于全面了解物业的法律与财务状况。
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环境问题：检查是否存在环境问题，例如邻近工业场地、洪水区或其他潜在危害。这可确认物业对您的预定用途是否安全且合适。
尽职调查完成后，即可进入交割。这包括：
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签署购买协议：签署购买协议，列明出售条款，包括价格、交割日与任何附带条件。这使双方在法律上受约定条款约束。
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落实融资：完成融资安排，包括落实按揭与办妥必要文件。在进入交割前，确认所有财务事项已就绪。
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交割：出席交割会议，完成产权转移与剩余文件签署。这是购置流程的最后一步，您正式成为业主。
13. 保险与公用事业有哪些要求？
作为外国买家，在美国购置房产时，应同时考虑外国人投资美国房地产、保险、公用事业与遗产规划。
我们收到许多关于纽约房地产的问题。 您是否希望获得解答？我们在《Answers to FAQ's by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate》中作了回应：
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14. 遗产规划与税务如何安排？
经验丰富的房地产顾问与律师可引导您完成这些流程，并保持交易顺畅。
税务影响：作为外国买家，理解在美国持有房产的税务影响至关重要。可能包括：
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资本利得税：就出售物业的任何利润缴纳资本利得税。了解税率与规则有助于规划投资策略。
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所得税：就物业产生的租金收入缴纳所得税。正确申报租金收入与支出，对遵守美国税法至关重要。
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房产税：就物业价值缴纳房产税。这类税款通常按年评估，并因地点而异。
请咨询税务专业人士，以便理解您的纳税义务与任何潜在税务影响。
外国持有：作为外国买家，理解美国对外国人持有房产的规则与规定至关重要。可能包括：
请咨询房地产律师或税务专业人士，以便理解美国对外国人持有房产的规则与规定。这将帮助您应对美国房地产市场的复杂性，并做出知情决策。
15. 结语：作为外国买家成功在美国购置房产
作为外国买家在美国购置房产可能复杂且具有挑战性，但在正确指引与建议下，也可以顺利且有收获。通过理解准入与要求、应对外国持有的复杂性、落实融资，并与经验丰富的房地产顾问合作，外国买家可以达成在美国持有房产的目标。无论是希望分散投资组合的外国投资者，还是寻找度假居所的外国买家，美国房地产市场都提供坚实的机会。在合适的专业与指引下，您可以有信心完成购置。
60 秒必知要点
1.
交割税费取决于地点、价格、融资及合同。单一百分比无法同时概括曼哈顿和迈阿密。请索取逐项估算，包括可能由您承担的买方经纪费用。
2.
聚焦 condo，而非 co-op。 多数 NYC co-op 禁止外国业主。Condo 与 condop 欢迎国际买家。
3.
融资可获得。 HSBC、JP Morgan Private、Citi Private 的外国居民按揭，通常首付 30%–50%。
4.
外国卖方处置美国房地产时，FIRPTA通常要求买方按实现总额预扣15%。适用例外及IRS预扣证明可以减少或免除预扣。预扣额用于抵缴卖方税款；只有多缴部分可以退还。
5.
美国遗产税取决于住所地、持有方式及税收协定资格。对于既非美国公民、也非美国住所地居民的人士，美国境内资产超过60,000美元时通常须按适用规则提交遗产税申报。仅设立LLC并不会自动消除遗产税风险。
6.
无需亲自飞抵。 交割可通过 Power of Attorney 完成，由您的律师代为签署。
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外国买家问答
外国人能在美国买房吗？
可以。外国买家可以在美国购买房产，包括纽约和迈阿密的公寓（condo）与住宅。实际制约在于融资、税务规划、持有结构、资金来源证明，以及在纽约 condo 与合作公寓（co-op）之间的差别。
对大多数非居民买家而言，迈阿密和曼哈顿的 condo 比曼哈顿的 co-op 更灵活，因为无需 co-op 董事会批准，通常也允许更多样的持有结构、作为第二居所（pied-à-terre）使用以及更灵活的转售。