2026 年要点速览
简短回答： 可以。
$60K
非定居业主的美国遗产税豁免额（居民为 $15M）
国籍准入速查
联邦法律对所有国家开放。佛罗里达 SB 264（2023）限制七个“受关注国家”。
✓ 开放准入
除下列国家外，全国范围内完全开放。最常见来源地：加拿大、墨西哥、巴西、英国、德国、意大利、印度、阿根廷、哥伦比亚、法国、以色列、阿联酋、沙特阿拉伯。
⚠ 中国，佛罗里达受限
Florida SB 264 实质上禁止中国籍人士（非美国公民／非永久居民）在佛州购置住宅。仅有一条适用范围极窄、条件严格的单套例外。纽约：无限制。
⚠ 佛州“受关注国家”
俄罗斯、伊朗、朝鲜、古巴、委内瑞拉（马杜罗政权）与叙利亚：不得在佛罗里达军事设施或关键基础设施 10 英里范围内购置房产（约占该州 ~98.5%）。纽约：开放。
✓ 协定国税务优惠
英国、法国、德国、澳大利亚等国与美国签有遗产税协定，可为非居民提供更高豁免额，有时可达完整的 $15M。请核实您所在国的协定。
→ 查阅完整《国际买家指南》，获取 FIRPTA、遗产税规划与 12 步流程的详细说明
1. 外国人能在美国买房吗？
可以。美国联邦政府对外国人投资美国房地产没有限制，因此对美国公民、美国居民外籍人士与外国籍买家而言，总体上是相对公平的竞技场。外国买家成交量占美国住宅销售套数与美元总额不到 2%，但某些州——尤其是纽约与佛罗里达——吸引了不成比例的国际需求。关于纽约与迈阿密的具体购置流程，请阅读我们的 纽约与迈阿密房地产外国买家指南，涵盖 FIRPTA、遗产税规划、外国居民融资与远程交割。
2. 外国人在美国买房有哪些主要规则？
在美国买房时，外国买家通常可以获得融资，但因缺少美国信用记录，往往面临障碍。多数大型银行除非持有工作签证，否则不会向外国人放贷；不过，部分国际银行如 HSBC，不论居留身份都会向外国人放贷。私人银行如 JP Morgan 与 Citi Private 也会向非美国居民放贷。外国居民按揭贷款通常要求比本地居民更高的首付。
外国买家必须妥善安排房地产投资结构，以规避或对冲遗产税。若一开始未处理好结构选择，错误安排的税务后果可能在长期给买家带来成本。
《外国投资不动产税法》FIRPTA 要求政府从售房所得中预扣一定比例，以覆盖可能应付的资本利得税。预扣比例等于成交所得的 15%。卖方完成报税并缴清税单后，美国国税局（Internal Revenue Service）会退还预扣款项。聘请熟悉规则的房地产顾问，有助于有效应对这些规定。
请参阅下方博文《外国人在美国买房的四条规则》！
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3. 外国买家需要额外缴纳印花税吗？
不需要。与香港、新加坡、伦敦、温哥华、多伦多、悉尼、墨尔本和西班牙不同——这些市场会对外国买家额外加征 7%–100% 的税——美国不对外国买家加征额外印花税。美国在购置美国房产时，并不惩罚外国人。
一般而言，迈阿密与 曼哈顿房地产，一般而言，合计过户税费（即 mansion tax、产权保险、律师费、产权过户及其他交割成本）通常在 1.5%–4.5% 之间，视成交价而定。若申请按揭，还应加上按揭金额 2.2% 的抵押贷款登记税。购置 新开发项目时，惯例由买方承担开发商约 2% 的过户税。因此，美国总交割成本通常介于 1.5% 至 6%。
4. 买房时需要支付经纪佣金吗？
视情况而定。以往佣金几乎总是由卖方支付；2025 年规则已变，若卖方不提供佣金，买方可能需要自行支付。迄今为止， NYC and Miami 多数卖方仍认为由卖方承担经纪佣金更为有利。最好由有外国买家美国置业经验的资深顾问站在您一侧。熟悉规则的房地产顾问可协助处理交易复杂性、谈判报价，并就市场趋势与法律要求提供有价值的判断。
同样建议聘请有国际交易经验的房地产律师。税务专业人士也很有帮助。我们可以推荐与我们长期合作的专业人士。
了解更多，请参阅《The Foreign Buyer's Checklist For Purchasing Manhattan Real Estate》：
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5. 外国人能用按揭在美国买房吗？
面向外国居民的按揭贷款 通常可以获得。例如，HSBC、Wells Fargo 以及许多私人银行会向外国人提供外国居民贷款。以下是 HSBC 外国居民按揭的主要条件：
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30% 最低首付
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$3 million 最高按揭金额，对应 物业价值 为 $4.3 million
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$50,000 or $100,000 存入 HSBC
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12 months 准备金（按揭还款、common charge 与 税款）须存入账户（在上述存款之外另行要求）
熟悉规则的房地产顾问可协助争取按揭并推进融资流程。本地银行通常因外国人没有美国信用报告而不予放贷；但 HSBC 擅长审阅境外财务记录，即使没有美国永久居留身份，也可为非美国公民提供按揭审批。
此类按揭可用于作为第二居所的住宅物业，或用于 投资物业。一般而言，若公寓用作投资物业，按揭利率会略高。
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6. 买房时，外国人与美国居民的待遇有何不同？
美国税收政策对投资美国房地产的外国投资者与居民业主总体相对有利。因此，针对外国人买房，仅有若干具体 外国人在美国买房的规则。差异包括购买 co-ops，这类物业更偏好主要居所买家。此外，银行承销人会将外国买家视为风险略高，并在利率上额外加收半个点，但这些并非政府法规。熟悉规则的房地产顾问可帮助外国买家理解这些差异并顺利完成购置流程。
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7. 找房需要同时委托多名房地产经纪人 吗？
在美国，找房期间最好只与一位专业房地产经纪人合作，对美国市场的外国买家尤其如此。与伦敦、巴黎和巴西不同，美国房地产市场高度透明。为促进成交速度，例如纽约房地产委员会（Real Estate Board of New York）与佛罗里达州务部要求经纪机构在 24 小时内共享独家挂牌，因此优秀的买方经纪人可以带您看市场上任何一套公寓。专注委托一位经纪人，意味着您能获得该经纪人的 最高服务水准 ，其全部精力会集中在您与您的找房需求上。聘请熟悉规则的房地产顾问至关重要，尤其对外国买家而言，可应对交易复杂性，并提供有关市场趋势与法律要求的专业判断。
8. 作为外国人，我可以买哪些类型的物业？
外国人投资美国房地产，实践中通常限于购置 condo、condop、独栋住宅与多户住宅。在曼哈顿，一般而言， 外国买家 并不受限，可以购买共管公寓、condop、独栋住宅或多户住宅。Co-op 更偏好主要居所业主，通常禁止外国持有，除非买家大部分资产与主要收入来源均在美国。了解 condo 与 co-op 的区别。熟悉规则的房地产顾问可帮助找到外国买家所需的合适物业，无论是度假物业还是投资物业。
想了解投资 Miami Real Estate的建议吗？
阅读博文！
9. 应如何安排购屋结构以尽量降低税负？
交易结构可以有无数种安排，但购入与出售的税务处理会因结构而显著不同，尤其在外国人投资美国房地产的语境下。我们的投资者特别常选择两种路径来规避遗产税；同时必须考虑遗产税可能如何影响业主，以及美国与其母国之间是否存在税务协定，可能对收入、费用与资本利得的处理不同于美国国内规则。一般而言，我们建议就交易结构寻求专业意见
熟悉规则的房地产顾问可为尽量降低税负的购屋结构提供指引。
10. 需要担心所得税吗？
一般而言，以产生收入为目的购置物业的买家——包括外国人投资美国房地产——可用现金支出（如房产税、维护费、按揭利息）以及非现金支出（如折旧）抵消租金收入。因此，早期年份会产生账面亏损，可向前结转 15 年。业主通常要等到亏损用尽后才就租金收入缴税，一般大约在 12 年左右。
外国人可以在没有纳税人识别号（TIN）的情况下购置美国房产。但在特定情形下，获取 TIN 至关重要，尤其涉及税务责任时。例如，若您打算出租或日后出售该物业，则需要 TIN，以便申报租金收入、缴纳相关税款，并遵守《外国投资不动产税法》（FIRPTA）。熟悉规则的房地产顾问可帮助外国买家理解税务责任并保持合规。
不符合社会保障号（SSN）资格的个人，可通过 Form W-7 申请个人纳税人识别号（ITIN）。该流程需要提交文件，以核实您的外国身份与本人身份。
11. 外国人在美国卖房应注意哪些问题？
在 出售物业 作为美国房地产外国投资者时，两大主要成本为：
a) 约 2% 的过户税；b) 5% 至 6% 的经纪销售佣金。
此外还需考虑税款：资本利得税与遗产税。通过妥善规划，遗产税可以规避或对冲。若以 LLC 或个人名义购置，美国非居民的资本利得税与居民相同。联邦最高税率为 28%。
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外国人的美国遗产税
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美国资本利得 房地产税负 对外国人
熟悉规则的房地产顾问可协助外国卖家顺利完成出售流程。
12. 尽职调查与交割如何进行？
尽职调查是购房流程中的关键步骤，对外国人投资美国房地产尤其如此。优秀的律师会提供完成全面尽职调查所需的法律服务。它包括对物业状况、产权以及任何可能影响价值或所有权的潜在问题进行彻底审查。以下是若干关键方面：
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物业查验：聘请专业查验师检查物业状况，包括地基、屋顶、管道、电气系统，以及损坏或需修缮的迹象。这一步可让您在最终成交前了解潜在问题。
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产权检索：进行彻底的产权检索，确认卖方拥有清晰所有权，且不存在未结清留置权或争议。这有助于防止因产权不清引发的法律纠纷。
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物业记录审查：审查物业记录，包括契据、产权报告以及任何未结清按揭或留置权。这有助于全面了解物业的法律与财务状况。
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环境问题：检查是否存在环境问题，例如邻近工业场地、洪水区或其他潜在危害。这可确认物业对您的预定用途是否安全且合适。
尽职调查完成后，即可进入交割。这包括：
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签署购买协议：签署购买协议，列明出售条款，包括价格、交割日与任何附带条件。这使双方在法律上受约定条款约束。
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落实融资：完成融资安排，包括落实按揭与办妥必要文件。在进入交割前，确认所有财务事项已就绪。
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交割：出席交割会议，完成产权转移与剩余文件签署。这是购置流程的最后一步，您正式成为业主。
13. 保险与公用事业有哪些要求？
作为外国买家，在美国购置房产时，应同时考虑外国人投资美国房地产、保险、公用事业与遗产规划。
我们收到许多关于纽约房地产的问题。 您是否希望获得解答？我们在《Answers to FAQ's by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate》中作了回应：
我有兴趣！
14. 遗产规划与税务如何安排？
经验丰富的房地产顾问与律师可引导您完成这些流程，并保持交易顺畅。
税务影响：作为外国买家，理解在美国持有房产的税务影响至关重要。可能包括：
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资本利得税：就出售物业的任何利润缴纳资本利得税。了解税率与规则有助于规划投资策略。
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所得税：就物业产生的租金收入缴纳所得税。正确申报租金收入与支出，对遵守美国税法至关重要。
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房产税：就物业价值缴纳房产税。这类税款通常按年评估，并因地点而异。
请咨询税务专业人士，以便理解您的纳税义务与任何潜在税务影响。
外国持有：作为外国买家，理解美国对外国人持有房产的规则与规定至关重要。可能包括：
请咨询房地产律师或税务专业人士，以便理解美国对外国人持有房产的规则与规定。这将帮助您应对美国房地产市场的复杂性，并做出知情决策。
15. 结语：作为外国买家成功在美国购置房产
作为外国买家在美国购置房产可能复杂且具有挑战性，但在正确指引与建议下，也可以顺利且有收获。通过理解准入与要求、应对外国持有的复杂性、落实融资，并与经验丰富的房地产顾问合作，外国买家可以达成在美国持有房产的目标。无论是希望分散投资组合的外国投资者，还是寻找度假居所的外国买家，美国房地产市场都提供坚实的机会。在合适的专业与指引下，您可以有信心完成购置。
60 秒必知要点
1.
可以，且无额外税负。 外国人缴纳与美国公民相同的过户税。没有新加坡、多伦多或温哥华那样的印花税附加。
2.
聚焦 condo，而非 co-op。 多数 NYC co-op 禁止外国业主。Condo 与 condop 欢迎国际买家。
3.
融资可获得。 HSBC、JP Morgan Private、Citi Private 的外国居民按揭，通常首付 30%–50%。
4.
出售时适用 FIRPTA。 按毛售价预扣 15%。报税后退还；属行政性安排，并非惩罚性措施。
5.
遗产税需要规划。 豁免额为 $60K，而居民为 $15M。可采用境外控股公司或双层 LLC 结构。
6.
无需亲自飞抵。 交割可通过 Power of Attorney 完成，由您的律师代为签署。
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下一步取决于您目前所处阶段。以下每份指南都会带您进入下一层细节。
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