面向在曼哈顿与迈阿密之间做比较的买家，一份关于房产税、mansion tax、过户税与持有成本考量的实务指南。
持有美国房地产的经常性成本，主要由三块决定：房产税（由地方评估、按年重复征收）、州与市两级所得税敞口（纽约与佛罗里达差别极大），以及买入和卖出时的一次性交易税，其中包括纽约的 mansion tax 与过户税。佛罗里达没有州所得税，成交成本总体也更低；纽约的层次更多（mansion tax、过户税、抵押贷款登记税），但库存更深，长期流动性更强。外国业主在转售时还要面对 FIRPTA，在身故时则涉及美国遗产税敞口。打算递延资本利得的卖方，应先了解 1031 exchange 规则；想提前编制预算的买家，可参阅我们对 纽约市成交成本的拆解。
| 购买价格 | Mansion tax 税率 | 按价格计算的税额（示例） |
|---|---|---|
| 100万–199万9999美元 | 1.00% | 1万–1万9999美元 |
| 200万–299万9999美元 | 1.25% | 2万5000–3万7499美元 |
| 300万–499万9999美元 | 1.50% | 4万5000–7万4999美元 |
| 500万–999万9999美元 | 2.25% | 11万2500–22万4999美元 |
| 1000万–1499万9999美元 | 3.25% | 32万5000–48万7499美元 |
| 1500万–1999万9999美元 | 3.50% | 52万5000–69万9999美元 |
| 2000万–2499万9999美元 | 3.75% | 75万–93万7499美元 |
| 2500万美元以上 | 3.90% | 97万5000美元以上 |
税率、档级与减免项目都会变。以上内容用于建立基本认识，不能替代美国税务律师或注册会计师给出的最新意见。
佛罗里达不征州所得税，这是逐年重复出现的变量，不是一次性的好处。
纽约市层层叠加的过户税（mansion tax + 州 + 市）在高价位上会明显改写成交成本的算法。
新开发项目的买方往往还要承担开发商一方的过户税，发售说明书要逐条读。
减免（421-a、421-g）会大幅改变持有成本，出手前先核实剩余年限。
FIRPTA 是外国卖方在退出时的问题。它应当在买入时就算进去，而不是卖出时才被发现。
持有架构（个人 / LLC / 信托）与非居民业主的遗产税敞口相互牵连。
自住、pied-à-terre、家人使用、出租，或纯投资持有，每条路径都会改变哪些税项重要、又该如何测算。
房产税、公共维护费、保险，以及（对居民而言）州 / 市所得税敞口，都是经常性支出；mansion tax、过户税和抵押贷款登记税是一次性的。两者混在一起，比较就失真了。
在纽约市，新建项目由买方承担开发商一方过户税的情况很常见。出价前先从发售说明书里拿到逐项明细。
一项已经走到递减期中段的 421-a 或 421-g 减免，和一项完整年限尚在的减免，表现完全不同。减免时间表属于测算模型，不属于营销材料。
卖出时的过户税、外国业主的 FIRPTA，以及任何资本利得敞口，都应当现在测算，而不是等结算单送到手上。
Manhattan Miami 不是税务顾问。我们的作用，是让经纪人、律师和 CPA 对齐，在架构还有调整余地时把该问的问题问清楚。
从房地产税的角度看，这两个市场差别很大，成交时如此，整个持有周期里也是如此。
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对非美国业主来说，美国房地产的税务敞口不止于房产税。最常让外国业主措手不及的两项，是卖出时的 FIRPTA，以及直接持有美国境内房产所涉的美国遗产税。
《外国人不动产投资税法》通常要求，外国业主出售美国不动产时按成交总价预扣 15%。这是一种预扣机制，不是另外一项税，卖方申报时会做清算。它不影响买入阶段的外国买家。
直接持有的美国境内资产，包括不动产，可能在相对较低的门槛上给非居民业主带来遗产税敞口。对许多国际买家而言，这是签约前必须与律师一起审视持有架构的首要原因。
以个人名义持有、通过美国 LLC、通过境外控股主体，或通过信托，在隐私、责任隔离、所得税处理、遗产税敞口和转售灵活度上各有取舍。答案取决于税务居民身份、家庭结构与长期计划。
Manhattan Miami 是一家房地产顾问与经纪公司，不提供法律或税务意见。以上内容旨在帮助买家与业主，为与自己的律师、CPA 和遗产规划师的对话做好准备。
税务敞口、减免时点、过户税结构与 FIRPTA 规划，在签约前协调远比签约后容易。Manhattan Miami 为纽约与南佛罗里达的买家、卖家和国际投资人提供顾问服务，并按您的情况对接合适的律师、CPA 与贷款机构。
预约私人咨询纽约市 mansion tax 是对 100 万美元及以上住宅买卖征收的分级过户税，价位越高，适用档级越高，由买方在成交时缴纳。具体档级税率与门槛由法规规定，在为任何一笔交易做测算之前，都应对照现行法律核实。
在纽约市的二手房交易中，州与市两级过户税通常是卖方的义务。在新开发项目中，由买方承担开发商一方的过户税很常见，这会明显推高买方的成交成本。请始终以合同和发售说明书为准。
按每一美元估值计算，佛罗里达的房产税通常更统一，也低于条件相当的纽约市共管公寓，在没有有效减免的纽约楼宇里差距尤其明显。对确立佛罗里达居民身份的业主来说，homestead exemption 与评估涨幅上限同样重要；而纽约市的房产税会因楼宇类别和减免状态相差悬殊。
减免在纽约市通常指 421-a 或 421-g，它在约定期限内降低楼宇的房产税评估额。签约前应核实剩余年限和任何递减安排，因为它们会明显改变持有成本与转售时的说法。
FIRPTA 通常影响退出时的外国卖方，而不是买入时的买家。它要求买方从成交总价中预扣一部分（通常为 15%）并汇给 IRS，作为外国卖方税负的预缴。计划出售的外国业主，应在买入时就把 FIRPTA 的清算算进去。
常常如此，但并非总是。一家美国 LLC，有时由非美国控股主体或信托持有。它可以带来责任隔离、契据层面的隐私，以及与遗产规划更相容的架构。答案取决于税务居民身份、家庭状况、融资安排与长期转售策略。这件事应在签约前交给美国律师和税务顾问。
对确立佛罗里达居民身份的买家来说，佛罗里达不征州所得税是逐年发生的一项因素，会与房产的持有成本叠加。对只把佛罗里达房产当第二居所的非居民而言，佛罗里达没有州所得税，并不改变美国来源收入的联邦税负。
不能。Manhattan Miami 是一家房地产顾问与经纪公司，既不是律师事务所，也不是税务顾问。我们帮买家理解房地产层面的影响，并把该问的问题与其法律、税务、遗产与融资顾问一起理清。我们也可以引荐长期服务纽约市和迈阿密房地产买家的律师与注册会计师。
每一次合作，都始于一场私下沟通：目标、时机与税务安排。
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