纽约合作公寓还是共管公寓：董事会审批、真实成本，以及应该买哪一种

合作公寓还是共管公寓：您究竟该买哪一种？

多数指南只解释这两种房产是什么。更难回答的问题是，哪一种适合您正在进行的这笔购房。在纽约，答案通常取决于四点：您是否会在那里全年居住、是否以个人名义购买、如何为购房融资，以及您愿意承受董事会多严格的审查。

这一切背后的规律是：购买合作公寓，是购买一家有权审查您的公司的股份；购买共管公寓，是购买大多不受此类审查的不动产。下文的每一项差异都源于此。

共管公寓

共管公寓是一种房产类型，共管公寓的住户拥有各自独立的共管公寓单元，这些单元是较大楼宇或综合体内相互独立的单元。每位业主都持有其公寓的产权契据，同时也拥有共有部分的一份权益。这种结构使共管公寓有别于合作公寓，因为共管公寓的住户完全拥有不动产，这可能对转售价值和按揭选择产生积极影响。共管公寓的过户成本通常更高，因为有 title insurance 和 mortgage tax 等额外费用。432 Park Avenue、15 Central Park West 和 One57 等曼哈顿标志性共管公寓，展示了完全产权的共管公寓如何塑造这座城市的顶级住宅市场。

共管公寓业主向市政府缴纳房产税，并向共管公寓协会按月缴纳称为 condo fee 的费用；该协会是一种负责维护和配套设施的社区协会。配套设施通常包括健身中心、游泳池、休闲厅，甚至网球场。共管公寓董事会（Condo Board）负责楼宇的运营，并指示共管公寓协会如何行事。协会制定的规则和配套设施，会直接影响住户的日常生活与决定。

美国居民可以通过传统贷款购买共管公寓，首付 20%，不过也有一些银行对医生、律师等专业人士只要求 10% 的首付。外籍买家则需支付 30% 的首付款。Title insurance 同样是共管公寓买家过户成本的一部分。月费、房产税以及潜在的转售价值等财务因素，是评估共管公寓购买时的重要考量。

对许多人来说，购买共管公寓单元的优点将超过缺点。购买共管公寓比购买合作公寓民主得多，因为共管公寓的限制少得多，只要有资金购买，任何人都可以。把流动资产作为申请流程的一部分，对合作公寓买家来说往往是一项要求，而大多数共管公寓则不然。

共管公寓住户通常可以在遵守社区规定的前提下个性化改造自己的居住空间，与其他房产类型相比，定制空间更大。

一般来说，共管公寓允许业主转租其公寓，限制很少。此外，共管公寓允许外籍持有，限制更少，首付要求更低，也比合作公寓更容易融资。

大多数共管公寓是近 30 年内建成的，包含现有业主和租客所期待的许多配套设施，包括健身中心、游泳池、休闲厅和网球场。许多较新的共管公寓楼宇注重健身中心和安保服务等大型配套设施。这些配套设施在大多数合作公寓中是没有的。所有这些特点让共管公寓更具市场吸引力，提高了其可销售性和受欢迎程度。共管公寓的规则和配套设施，会对住户的生活方式和财务结果产生很大影响。

纽约的共管公寓仅占曼哈顿在售住宅总量的 25%。这种供应限制，加上配套设施丰富的新共管公寓所具有的吸引力，使共管公寓比合作公寓更贵。比较价值时，共管公寓每平方英尺的价格往往高于合作公寓，这反映了其市场吸引力和产权优势。

共管公寓通常更容易融资，因为业主拥有实物资产作为抵押。

曼哈顿共管公寓的另一大卖点，是其中一些楼宇所提供的税收减免，例如 485、421G 和 421A 税收减免。上世纪 70 年代，纽约市推出一项计划，激励开发商在空地上建设，同时享受 10 年免税。该计划已到期，但随着 2024 年 485 减免的加入而重新启用。

购买了享有税收减免的共管公寓单元的购房者和投资者，同样可以享受这些 10 年的税收优惠。最近，我们看到这些税收减免在少数曼哈顿共管公寓中重新出现，您可以在下方博客中了解更多：

在共管公寓与其他房产类型之间做选择时，仔细权衡这些因素非常重要。

相关阅读：“20 年税收减免的回归与终结”

因此，投资者和外籍买家应当把找房重点放在共管公寓上。

总结一下，共管公寓具有以下特点：

• 限制少
• 对投资者友好
• 融资便利
• 欢迎外籍买家

合作公寓

住房合作社，即合作公寓，是一种独特的社区居住安排：楼宇由一家公司持有，个人通过购买该公司的股份而成为合作公寓业主，而不是直接拥有各自的单元。作为合作公寓股东，您的持股比例决定了您居住特定公寓的权利，以及您分摊的楼宇费用份额。Proprietary lease 允许购买股份的股东使用合作公寓楼内的某个特定公寓。合作公寓面积越大，股东持有的合作公寓股份越多，分摊的楼宇维护费用比例也越高。

乍一看，购买合作公寓似乎要支付更高的月费。然而，这是因为房产税和业主协会费用被合并成了一笔 maintenance。这笔费用包含向公司缴纳的房产税和维护费，其中包括他们分摊的房地产税、楼宇开支，以及在公司对楼宇持有按揭时有时包含的按揭利息。这与共管公寓业主不同，后者直接就其单元缴纳房产税，并另行支付水电等费用和房产税。有时，如果公司对楼宇持有按揭，合作公寓的 maintenance 会因按揭利息而更高。相比之下，共管公寓楼宇被禁止获得按揭，因此共管公寓的业主协会费用永远不可能包含按揭利息。

购买合作公寓有许多利弊。就优点而言，共管公寓通常比合作公寓更贵，因为合作公寓楼龄更长，占市场的 70%。合作公寓前期往往更实惠，并具有某些财务优势，例如 maintenance 费用中已包含各类费用。此外，合作公寓的过户成本往往低于共管公寓，因为没有 title insurance 之类的支出。

合作公寓可以制定任何它们想要的规则，其股东必须遵守这些规则。合作公寓董事会通常禁止出租，并且由于其审批流程，可能使出售变得困难。合作公寓董事会通常实施严格的规定，对潜在买家有严苛的审批流程，使购房体验更加复杂。比较共管公寓与合作公寓时，合作公寓通常涉及更复杂的审批流程和董事会限制，而共管公寓的交易则更简单。

在合作公寓所有权下，股东通常必须将其公寓作为主要住所居住。此外，合作公寓有大幅限制或禁止转租的规定，因此投资者须注意，合作公寓不被视为良好的投资。大多数合作公寓董事会对转租有严格规定，有些则完全不允许。共管公寓和合作公寓在产权结构和成本上差异显著，共管公寓的安排通常更简单、更灵活。

纽约合作公寓的一条常见规则是禁止外籍持有。一般来说，合作公寓禁止外籍买家，因为对于大部分资产和收入来源都在美国境外的外国人，起诉他们可能变得不可能。 即使合作公司获得了针对外籍业主的判决，如果该业主的资产位于 4,000 英里之外的另一个国家，这一判决也很可能无法执行。

把流动资产作为申请流程的一部分，对合作公寓买家来说往往是一项要求，而大多数共管公寓则不然。合作公寓可能允许也可能不允许融资。允许融资的合作公寓通常要求比共管公寓更高的首付。合作公寓要求更严格的财务资质和首付，首付可占购买价格的 20% 至 50%，使买家的购房过程要求更高。

获得合作公寓贷款可能很有挑战性，因为贷款机构面临更严格的要求，合作公寓贷款也不同于传统的共管公寓融资。为合作公寓融资需要使用个人贷款，而不是按揭。合作公司将规定可融资的购买价格比例，相当于房产价值的 50% - 75%。与按揭一样，个人贷款的利息可以抵税。合作公寓的一个常见特点是 flip tax，它实际上是一笔转让费，通常为公寓售价的 2-3%，在出售合作公寓股份时由卖家支付给合作公司。

潜在的合作公寓业主（以及在董事会允许的情况下的租客）必须接受合作公寓董事会面谈，并向董事会提交正式申请以获批准。合作公寓董事会负责审查并授权买家，这一过程可能需要数月，而不是像共管公寓那样只需数周。虽然共管公寓也需要申请，但买家和租客不会被共管公寓董事会面谈 ，审批流程也容易得多。

合作公寓通常聘请一家管理公司负责日常运营，包括维护、收费和审批，这与个人房东管理出租公寓不同。由于合作公寓独特的财务结构，买家具备扎实的个人理财知识非常重要，这样才能理解预算、贷款选择和长期财务承诺。

相关阅读：“常见问题：在纽约购买公寓”

合作公寓的利弊包括以下方面：

合作公寓董事会

限制性强

对投资者不友好

禁止外籍持有

通常禁止或限制转租

偏好自住型业主

更有可能配备奢华配套设施

分析合作公寓或共管公寓时，务必考虑产权结构、财务影响和审批流程方面的差异。合作公寓的审批流程和财务要求通常更严格，而共管公寓则更灵活，通常也更容易融资。

合作公寓董事会

限制性强

对投资者不友好

禁止外籍持有

通常禁止或限制转租

偏好自住型业主

更有可能配备奢华配套设施

分析合作公寓或共管公寓时，务必考虑产权结构、财务影响和审批流程方面的差异。合作公寓的审批流程和财务要求通常更严格，而共管公寓则更灵活，通常也更容易融资。共管公寓业主获得其单元的产权契据，而合作公寓业主获得的是 proprietary lease。在合作公寓中，审批流程可能十分严格，包括背景调查和财务审查，而购买共管公寓通常更简单。

CONDOP

Condop 一词在纽约市房地产圈内用来指代遵循共管公寓规则的合作公寓。不过从技术上讲，condop 的定义是已将其底层出售为商业单元的住宅合作公寓。但在实践中，该词用来指代遵循共管公寓规则的合作公寓。

按照共管公寓规则，condop 允许转租和外籍持有。建在 land lease 之上的楼宇通常属于 Condop 类别。

带有 land lease 的楼宇要求业主在很长的期限内为其下的土地支付租金，通常为 99 年（如同伦敦的物业）。这些租约在实践中通常会在 land lease 到期前续期。

总结一下，Condop 楼宇具有以下特点：

• 限制少
• 对投资者友好
• 欢迎外籍买家

共管公寓与合作公寓的区别：了解关键差异

比较合作公寓与共管公寓时，一个主要区别在于产权结构。公寓（apartment）是由一家以管理物业、赚取租金收入为业务的公司所拥有的出租物业。

除了公寓之外，比较合作公寓与共管公寓也很重要。共管公寓业主通过产权契据完全拥有其独立单元，而合作公寓住户拥有的是控制整栋楼宇的公司的股份，而不是拥有某个独立单元。合作公寓和共管公寓都由较大楼宇内的独立单元构成。这种产权结构与治理方式上的差异，也影响配套设施、月费以及购买每种房产类型的审批流程。这些区别会影响住户的日常体验、社区氛围以及规则执行力度，影响深远。

一般来说，在一栋公寓楼中，所有单元都相同，业主也相同。相比之下，共管公寓是可以出租给租客的私人住宅。您租住共管公寓时，个人业主是您的房东。您租住公寓时，拥有该楼宇的公司是您的房东。

共管公寓的品质高于公寓楼，因为许多自住业主都住在共管公寓楼中。乍一看，共管公寓与公寓楼中的许多配套设施似乎相同，但在共管公寓中您更有可能找到更高档的版本，因为更好的配套设施有助于提升房产价值。

融资与首付：买家需要了解什么

在纽约市购房，首先意味着要了解共管公寓和合作公寓的融资与首付规则。这两类房产之间的关键差异，会对您的购房体验、月度成本以及长期财务规划产生很大影响。共管公寓通常需要 20% 的首付，但与往往要求更高前期付款的合作公寓相比，这并不那么像行业标准。

共管公寓在融资方面往往更灵活。共管公寓业主通常可以从多种按揭方案中选择，一些贷款机构甚至可能允许低至 10% 的首付，尤其是对合格的专业人士。这种灵活性使共管公寓对更广泛的买家具有吸引力，包括那些可能没有大量前期现金的买家。不过，共管公寓买家应为更高的过户成本做好准备，其中通常包括 title insurance、mortgage recording tax 和其他费用，合计可达购买价格的 2% 至 5%。在比较共管公寓和合作公寓时，这些较高的过户成本是需要牢记的一个关键差异。

另一方面，合作公寓以更严格的融资规则著称。大多数合作公寓董事会要求更高的首付，通常至少 20%，有时高达 50%，在某些楼宇甚至可能完全禁止融资。合作公寓买家还必须提交大量财务文件，包括收入证明、资产证明，以及债务收入比的详细明细。合作公寓董事会将把这些信息作为全面审查流程的一部分仔细审阅，其中还可能包括个人面谈。这一流程可能很漫长，目的是确认新的合作公寓股东财务稳定，并适合这个社区。

与对谁可以购买单元影响有限的共管公寓协会不同，合作公寓董事会对审批流程拥有重大控制权。这意味着，即使您在财务上符合按揭资格，合作公寓董事会仍然可以根据它们自己的标准拒绝您的申请。虽然这会让合作公寓生活显得更有专属感、更注重社区，但也意味着买家需要为更严格的审批流程以及可能更高的首付做好准备。

另一个重要区别在于过户成本的处理方式。合作公寓买家通常不需要另行支付 title insurance 或 mortgage recording tax，因为这些费用通常已包含在向合作公司缴纳的月度 maintenance 之中。这会使购买合作公寓的前期成本较低，但与共管公寓相比，持续的月费可能更高。

选择共管公寓还是合作公寓，取决于您的财务状况、您对审批流程的接受程度，以及您的长期目标。如果您看重融资的灵活性，以及更快、限制更少的购买流程，共管公寓可能更合适。由于不需要董事会审批，共管公寓的按揭审批流程比合作公寓更简单。如果您可以接受更高的首付和全面的审查流程，并且看重社区归属感，合作公寓生活可能会很理想。

在做决定之前，务必审视您的财务状况，了解楼宇的产权结构和规则，并咨询您的房产经纪人或财务顾问。这样，您将更有能力把握共管公寓与合作公寓之间的关键差异，找到最适合您需求的房产类型。

联排住宅和独栋住宅是另一种搜索，其经济逻辑也不同。我们在纽约联排住宅在售指南中对此有完整介绍。

结语

希望您现在已经了解合作公寓与共管公寓楼宇之间的区别、联排住宅与共管公寓之间的区别，以及纽约市可选的其他房产类型。如果还没有，而您想深入了解合作公寓与共管公寓之间的差异，请与我们联系，我们将带您了解每种类型的利弊。

出售您的 房产

关于这一决策背后的数据，包括升值与持有成本的比较，请参阅我们的共管公寓与合作公寓投资分析。

如果最终选择了合作公寓路线，请从纽约顶级合作公寓开始您的搜索。

买家真正会问的合作公寓问题

为什么各家合作公寓的 maintenance 差别这么大？

因为 maintenance 并不是服务费。它是您在楼宇实际支出中所占的份额，而同一街区的两栋楼，支出可能截然不同。最大的变量是底层按揭、人员配置和房产税。一家在不利时点对底层按揭完成再融资的合作公寓，会把这笔成本压在每一位股东的月度账单里。配有门卫、服务人员和驻场经理的全服务楼宇，运营成本高于没有服务的无电梯楼宇……差额大部分就在于此。在让买家爱上一个较低的数字之前，我总是会索取最近两年的财务报表，因为今天较低的 maintenance，可能意味着被推迟的资本项目，以及明天的 assessment。

合作公寓的股份是什么，我的公寓为何是这个股数？

您买的不是不动产。您买的是一家公司的股份，而这些股份与特定公寓的 proprietary lease 相连。股数是在楼宇转制时确定的，通常以面积为基础，再按楼层、采光、景观和室外空间调整。面向公园的高楼层户型，其股数多于二楼面对墙壁的同等面积户型。这一点之所以重要，有两个原因：您的股数决定您在 maintenance 中的分摊比例，也决定您的表决权。偶尔您会发现某套公寓的股份分配与该单元如今的价值不相称，无论您向哪个方向出价，这一点都值得在出价前知道。

合作公寓是否比共管公寓更难转售？

一般来说确实如此，任何告诉您不是这样的人都是在向您推销什么。买家群体因设计而更小。董事会审批、转租限制、对实体持有和外籍持有的限制，以及许多楼宇中规定的融资上限，都会把买家从您未来的市场中剔除。再加上 flip tax，您的净得款也会改变。这就是您为入场时更低的每平方英尺价格所做的取舍。这是一项真实的取舍，而非缺陷……但您应该在购买时就把它计入决策，而不是在出售时才发现。

购买合作公寓坦率来说的缺点是什么？

掌控权。您会让渡其中相当大的一部分。董事会决定在您之后谁来购买您的公寓、您能否出租、您可以翻新什么以及何时施工，在某些楼宇中还决定您是否可以融资。申请本身的侵入性会让人意外……您要把纳税申报表、银行对账单和推荐信交给您未来的邻居。如果您把隐私和灵活性看得比价格更重要，共管公寓通常是更好的答案。如果您购买的是主要住所，并希望用同样的钱得到更大的公寓，合作公寓的结构就对您有利。

我的 proprietary lease 有到期日。我应该担心吗？

几乎不用，而且这个问题引发的恐慌超出了它应有的程度。Proprietary lease 是您作为股东与公司之间的合同，它的有效期至某个载明的日期，董事会通常会在到期前延期，但须遵守该合作公寓的治理文件。它不是您所有权的倒计时。您真正应该检查的是 land lease，那是完全不同的事情……在 land lease 的楼宇中，公司并不拥有楼宇之下的土地，租金重置可能很严苛，随着租期缩短，融资也会变得困难。在做其他事之前，先确认您看的是哪一种。

什么是 lot line window，为什么我的律师总是问起它？

Lot line window 位于与相邻地块的交界处。如果您的邻居把其地块开发到分界线，这扇窗户在法律上可以被封死。不是挂窗帘，而是砌砖。这取决于 Building Code 和相邻业主的开发权，因此请让您的律师就具体单元加以确认。买家往往是在爱上某间转角卧室的采光之后才发现这一点。它会在 offering plan 中披露，并且应当对照隔壁实际可建的内容加以核查，因为空中权的出售或 as of right 的开发，可能在未经您同意、也无补偿的情况下改变您的公寓。它不会让一个单元变得不可购买。它只是让它变成与您以为自己看到的不同的单元。

合作公寓业主需要缴纳房产税吗？

需要，只是不是直接缴纳。公司就楼宇缴纳税款，并在 maintenance 中把您应分摊的部分转嫁给您。对于您自己的报税，合作公司会告知您 maintenance 中有多大比例属于房地产税和利息，股东历来可以扣除其按比例分摊的部分……您的会计师应当确认这对您如何适用。纽约市还为将单元作为主要住所使用的业主提供一项减免（abatement），该减免通过楼宇办理，而不是支付给您，所以您看到的是一笔抵扣，而不是一张支票。

什么是 right of first refusal，它和董事会拒绝我是一回事吗？

不是，而这种区别正是购买共管公寓的全部意义所在。合作公寓董事会可以基于任何合法理由拒绝您，并且无需作出解释。共管公寓董事会通常不能直接拒绝您。根据 declaration 和 by-laws，它所持有的是 right of first refusal，或是 consent and waiver 权利，也就是说它可以介入，并以您所报的相同条件购买该公寓。实际上，这要求共管公寓协会在期限内筹集真金白银，因此很少被使用。从功能上说，共管公寓的 waiver 是一个需要走完的流程……而合作公寓董事会的批准则是一项可能对您不利的决定。

合作公寓与共管公寓基础知识

纽约的合作公寓与共管公寓的主要区别是什么？

共管公寓业主通过产权契据完全拥有其独立单元，而合作公寓住户拥有的是控制整栋楼宇的公司的股份，而不是拥有某个独立单元。这一差异影响融资选择、董事会审批、转租权利、外籍买家资格以及转售灵活性。

外国人可以在纽约购买合作公寓吗？

一般来说，纽约市的合作公寓董事会禁止外籍持有，因为对资产位于另一个国家的外籍业主执行判决可能并不现实。国际买家应把搜索重点放在共管公寓或 condop 上，两者都允许外籍持有。

为什么曼哈顿的合作公寓比共管公寓便宜？

合作公寓每平方英尺的成交价通常低于共管公寓，因为合作公寓楼龄较长，约占曼哈顿住宅库存的 70%，而共管公寓仅约占 ~25%。有限的共管公寓供应、更容易的融资以及更少的产权限制，推高了共管公寓的价格。

什么是 condop？

Condop 一词在纽约房地产中用来指代按共管公寓式规则运作的合作公寓。从技术上说，condop 是已将底层作为独立商业单元出售的住宅合作社。实际上，condop 允许转租和外籍持有，类似于共管公寓，同时保留合作公寓的产权结构。

纽约合作公寓的典型首付要求是多少？

合作公寓董事会通常要求至少 20% 的首付，许多曼哈顿豪华合作公寓要求 30% 至 50%。有些合作公寓完全禁止融资。买家还必须证明交割后的流动资金，通常为 1-2 年的持有成本。

我可以转租纽约的合作公寓吗？

大多数合作公寓董事会大幅限制或禁止转租，这使合作公寓不适合投资者。有些董事会允许较短的转租期（例如每五年中有两年），但需要董事会批准。共管公寓和 condop 通常允许转租，限制很少。

纽约合作公寓中的 flip tax 是什么？

Flip tax 是一笔转让费，通常为售价的 2-3%，在出售合作公寓股份时由卖家支付给合作公司。Flip tax 用于补充楼宇的储备金账户。并非所有合作公寓都收取 flip tax，而共管公寓通常不收。

为什么纽约共管公寓的过户成本高于合作公寓？

共管公寓的过户成本包括 title insurance（占购买价格的 0.4-0.5%）和 mortgage recording tax（约为贷款金额的 1.925%），这两项都不适用于合作公寓。因此，在有贷款的交易中，共管公寓的过户成本通常为购买价格的 3-5%，而合作公寓约为 ~1-2%。

纽约的共管公寓和合作公寓哪个更常见？

合作公寓约占纽约公寓的 75%，在曼哈顿尤其如此。共管公寓在较新的豪华楼宇和外围行政区更为常见。迈阿密以共管公寓为主，合作公寓极少。

就投资而言，合作公寓和共管公寓哪个更好？

共管公寓通常更适合投资，因为无需董事会批准即可出租，更容易出售，对所有类型的买家也更开放。大多数合作公寓限制转租并要求业主自住，从而限制了租金收入的潜力。

合作公寓的 maintenance 与共管公寓的 common charges 有何不同？

合作公寓的月度 maintenance 包含您在楼宇按揭、房地产税和运营成本中所占的份额，因此高于共管公寓的 common charges。不过，房地产税和按揭利息的部分，对合作公寓股东来说是可以抵税的。

各楼宇规则不同，并取决于每个合作公寓或共管公寓的治理文件。本页面为一般信息，并非法律或税务建议。具体事项请与您的律师和会计师确认。