纽约买方的结算费用是多少？
以$3,000,000为例：
纽约的交易成本位居全美最高之列，新建楼盘尤为明显。
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纽约的结算费用是什么？
结算费用是指在议定成交价之外、于购买时缴纳的税费与酬金。在纽约，出于该市特有的若干原因，这类费用明显高于美国大多数市场：
- 多重税负层次： 买方承担 mansion tax；若使用贷款，还需承担 mortgage recording tax。两者仅在纽约州征收。
- 法律要求： 纽约的每一宗房地产交易均须律师参与，由此产生许多其他州所没有的费用与复杂性。
- 与融资相关的税负： mortgage recording tax 是纽约独有的重要费用项，在贷款购房时会使贷款金额增加近2%。
- 新建楼盘的费用结构： 在与开发商的交易中，买方通常承担在二手转售中本应由卖方负担的项目，包括市与州的转让税以及开发商律师的酬金。
在曼哈顿或五个行政区中任何一处作出购买承诺之前，理解这些层次十分必要，若您关注的是 曼哈顿的豪华共管公寓.
买方在纽约需要缴纳哪些税？
mansion tax 通常是纽约买方结算费用中单项金额最高的一笔，自$1百万门槛起适用于所有住宅类型。
mansion tax 是多少？
mansion tax 适用于 所有住宅类型，即共管公寓、合作公寓、联排住宅与独栋住宅，自$1,000,000起。尽管名称如此，在公寓价格中位数超过$1百万的曼哈顿，多数购买都在其适用范围之内。
| 购买价格 | 税率 |
|---|---|
| 低于$1,000,000 | 0% |
| $1,000,000-$1,999,999 | 1.00% |
| $2,000,000-$2,999,999 | 1.25% |
| $3,000,000-$4,999,999 | 1.50% |
| $5,000,000-$9,999,999 | 2.25% |
| $10,000,000-$14,999,999 | 3.25% |
| $15,000,000-$19,999,999 | 3.50% |
| $20,000,000-$24,999,999 | 3.75% |
| $25,000,000+ | 3.90% |
mortgage recording tax 是多少？
mortgage recording tax 是纽约独有的重要费用项，仅适用于共管公寓与联排住宅的购买。合作公寓的买方获豁免，因为交易标的是公司股份而非不动产。
| 贷款金额 | 税率 |
|---|---|
| 低于$500,000 | ~1.8% |
| $500,000及以上 | ~1.925% |
以75%融资（贷款$1.5M）购买一套$2百万的共管公寓，mortgage recording tax 约为 $28,875 （$1,500,000的1.925%）。此项重要费用为纽约所独有。
什么是 CEMA？它如何降低费用？
Consolidation, Extension, and Modification Agreement（CEMA） 允许买方就 mortgage recording tax 的计算承接卖方现有的贷款余额。此时约1.925%的税率仅适用于新贷款金额与卖方剩余余额之间的 差额 。
举例而言，若您的新贷款为$1,500,000，卖方现有贷款为$1,000,000，则 mortgage recording tax 按$500,000而非$1,500,000计征，从而 节省约$19,250。CEMA 仅适用于共管公寓与独栋住宅，不适用于本就完全豁免 mortgage recording tax 的合作公寓。
买方结算费用的典型明细是怎样的？
纽约的每一宗交易都会按物业类型、融资方式以及属于二手转售还是新建楼盘，组合下列买方费用项目。
| 费用项目 | 适用范围 | 通常金额 |
|---|---|---|
| Mansion tax | $1M及以上的所有购买 | 购买价格的1%-3.9% |
| Mortgage recording tax | 仅限贷款购买的共管公寓 | 贷款金额的约1.8%-1.925% |
| Title insurance | 共管公寓与联排住宅 | 随价格与贷款而异 |
| 律师酬金 | 所有购买（纽约州法定要求） | $5,000 |
| 银行与贷款机构费用 | 贷款购买 | $3,000-$4,000 |
| 楼宇与申请费用 | 所有购买 | $500-$2,000 |
共管公寓与合作公寓的结算费用有何不同？
共管公寓与合作公寓在结算时的费用结构存在根本差异。在权衡 合作公寓与共管公寓 时，理解这些差异十分关键。
| 费用项目 | 共管公寓 | Co-op |
|---|---|---|
| Mansion tax | 是（1%-3.9%） | 是（1%-3.9%） |
| Mortgage recording tax | 是（约1.8%-1.925%） | 否，豁免 |
| Title insurance | 是 | 否，不适用 |
| 律师酬金 | $5,000 | $5,000 |
| Flip tax | N/A | 视情况而定（通常由卖方支付） |
| 董事会批准 | 通常限制较少 | 必需。可能相当严格 |
| 持有的灵活性 | 更为灵活（LLC、pied-à-terre、转租） | 限制更多 |
纽约的结算费用在实务中是怎样的？
三个具有代表性的情形，说明不同物业类型与价格区间的费用范围。
$1M的购买（二手转售，现金）
$3M的购买（贷款）
$5M的新建楼盘
外国买方应了解纽约结算费用的哪些方面？
纽约对住宅物业的外国人持有不设任何限制。不过跨境交易会带来一些额外的考量。
- FIRPTA 适用于出售环节，而非购买环节： 依据 Foreign Investment in Real Property Tax Act，外国业主日后出售时须就总售价预扣15%。这并非购买时的费用。
- 融资选择可能受限： 外国国籍买方可能面临更严格的贷款条件、更高的首付要求，或可选贷款机构较少。部分买方选择以现金购买，并在结算后再融资。
- 通过 LLC 进行架构十分常见： 出于资产保护、隐私与传承规划的考虑，许多外国买方通过 LLC 或信托取得物业。设立及相关法律费用请预留$5,000至$15,000。
- 国际汇款需要提前安排： 美国的银行与 title company 须遵守反洗钱（AML）与了解你的客户（KYC）规定。请预留5至10个工作日的处理时间，并准备关于资金来源的详细文件。
纽约的结算费用与迈阿密相比如何？
纽约的结算费用明显高于迈阿密，原因在于买方一侧的附加税负、mortgage recording tax，以及纽约特有的新建楼盘费用结构。
对于同时考量两个市场的买方而言，交易总成本的差距相当可观。纽约对$1百万及以上的购买征收 mansion tax，佛罗里达则没有这项税。mortgage recording tax 在贷款购买共管公寓时会使贷款金额增加近2%，而迈阿密的 intangible tax 要低得多。此外在新建楼盘中，将转让税转嫁给买方的做法在纽约远为普遍，负担也更重。
再加上佛罗里达没有州所得税，迈阿密在同等物业上的取得总成本明显更低。
若您正在考虑迁居，请参阅我们关于 从纽约到迈阿密的税务迁移.
纽约结算费用计算器
估算您作为买方在曼哈顿任一共管公寓、合作公寓或新建楼盘的结算费用总额。
纽约结算费用常见问题
我们的专业人员就买方关于曼哈顿与纽约结算费用最常提出的问题所作的解答。
在纽约可以避开 mansion tax 吗？
就$1百万及以上的购买而言，纽约的 mansion tax 无法合法规避。无论物业类型如何，共管公寓、合作公寓、联排住宅与独栋住宅，自该门槛起的每一宗住宅交易均适用。部分买方会与卖方协商抵扣以作补偿，但税款本身仍须向市政府缴纳。税率自$1M至$1.999M购买的1%，至$25M及以上购买的3.9%不等。
纽约的结算费用可以抵税吗？
部分结算费用可以抵扣，多数不能。mansion tax 与转让税对买方而言 不可抵扣 。不过，结算时支付的按揭利息、房产税的按期分摊，以及向贷款机构支付的点数可能可以抵扣。mortgage recording tax 通常计入物业的取得成本，而非直接抵扣。就您的具体情况，我们始终建议咨询具备资格的税务专业人士。
纽约的结算费用由谁承担？
在纽约， 买方 通常按物业类型承担1.5-6%的结算费用，而 卖方 承担经纪佣金、市转让税（低于$500K为1%，$500K及以上为1.425%）以及州转让税（低于$3M为0.4%，$3M及以上为0.65%）。关键的例外是新建楼盘：开发商通过合同将市与州的转让税转由买方承担，买方的结算费用因此可能超过购买价格的3-6%。
纽约新建楼盘的结算费用为何更高？
新建楼盘的结算费用更高，是因为开发商将若干在二手转售中本应由卖方承担的项目转由买方承担：市转让税（$500K及以上物业为1.425%）、州转让税（0.4%，超过$3M为0.65%），以及通常还有其律师酬金（$5,000）。与买方自身的 mansion tax、mortgage recording tax、title insurance 及律师酬金合计后，新建共管公寓的结算费用总额通常在购买价格的 3-6%+ 之间，而二手转售为1.5-5%。
曼哈顿一套$2百万共管公寓的典型结算费用是多少？
就曼哈顿一套使用贷款（贷款价值比75%）的 $2百万二手转售共管公寓 而言，买方的结算费用约为 $72,000-$80,000 (3.6-4%)。其中包含 mansion tax（$25,000，按1.25%）、mortgage recording tax（$1.5M贷款按1.925%计约$28,875）、title insurance（$6,500-$8,500）、律师酬金（$5,000）以及各项杂费。若为$2百万的 新建共管公寓，则再加上开发商转嫁的约$36,500转让税，总额约为$108,000-$116,000（5.4-5.8%）。
外国买方在纽约需要承担额外的结算费用吗？
纽约的外国买方在购买时承担 相同的结算费用 ，与美国本地买方一致。与部分国际市场不同，纽约不对外国买方征收额外税负或附加费。不过应留意 FIRPTA（Foreign Investment in Real Property Tax Act）：物业日后转售时，售款中的一部分将被预扣。此外，通过 LLC 购买的买方应预留额外的法律与税务架构费用，通常为$5,000-$15,000，以妥善履行美国的纳税义务。
什么是 CEMA？它如何降低结算费用？
CEMA 是 Consolidation, Extension, and Modification Agreement 的缩写。它允许买方就 mortgage recording tax 的计算承接卖方现有的贷款余额。买方无需就新贷款全额缴纳约1.925%的税款，而仅就新贷款与卖方剩余余额之间的 差额 缴纳。
举例而言，若您办理$1.5M的按揭，而卖方现有贷款为$1M，则 mortgage recording tax 按$500,000而非$1,500,000计征，节省约 $19,250。采用 CEMA 的交易耗时更长（通常为60-90天，而非30-60天），并需卖方贷款机构配合，但节省相当可观。CEMA 仅适用于共管公寓与独栋住宅，不适用于完全豁免 mortgage recording tax 的合作公寓。
在曼哈顿新建楼盘中，买方会遇到哪些不易察觉的费用？
曼哈顿新建楼盘的开发商合同常将二手转售中本应由卖方承担的项目转由买方承担：市转让税（1.425%）、州转让税（0.4%，$3M及以上物业为0.65%）、开发商律师酬金（$5,000），以及营运资金出资（常为两个月管理费）。这些额外项目可使买方的总额增加约 2-3% ，且这是在 mansion tax、mortgage recording tax 与 title insurance 等常规结算费用之外。
纽约的 mortgage recording tax 是什么？
纽约的 mortgage recording tax 就低于$500,000的贷款约为1.8%，就$500,000及以上的贷款约为1.925%。该税由买方承担部分与贷款机构承担部分构成。合作公寓的买方获豁免，因为在合作公寓中购买的是公司股份而非不动产。CEMA 可以降低该税负，买方仅须就新贷款与卖方剩余余额之间的差额缴纳。
外国买方在纽约购置物业前应了解什么？
纽约的物业对外国人持有不设限制，外国买方在购买时承担 相同的结算费用 ，与美国本地买方一致。主要考量包括：FIRPTA（外国业主出售时就售价预扣15%，因此严格而言并非买方税负）、出于资产保护与传承规划的 LLC 或信托架构（额外法律费用$5,000-$15,000）、国际汇款的时程以及依反洗钱规定对资金来源的证明，还有开发商交易与二手转售之间的差异。相较于董事会可能设有严格规定的合作公寓，新建共管公寓通常对外国买方更为友好。