关于 995 Fifth Avenue
995 Fifth Avenue 是近年来登陆曼哈顿上东区最具分量的全新奢华住宅之一。项目由 Robert A.M. Stern Architects 设计，于 2023 年交付，这座 19 层的石灰岩建筑，为正对中央公园的第五大道地段带来了极为罕见的新建之作——在这一走廊上，可供开发的地块极度稀缺。我们的团队立刻意识到，这一项目将吸引那些长久以来渴望拥有一处坐拥公园景观的第五大道门牌、却不愿在历史悠久的战前建筑中经历合作公寓董事会审批流程的买家。995 Fifth 正是他们一直等待的共管公寓之选。
RAMSA 为 995 Fifth Avenue 所作的设计，是一堂融于环境的优雅课。石灰岩外立面呼应了界定这一第五大道地段的宏伟战前建筑，比例考究的窗户、古典的细部处理，以及一份克制，使这座建筑得以从容地伫立于声名显赫的邻里之间。室内，各套住宅以卓越标准精工打造，配以定制细木工艺、人字拼地板、石材浴室，以及更倾向于战前生活那种雍容比例、而非多数新建住宅开放式极简格局的布局。最终呈现的，是一座汲取了旧日建筑精髓的全新之作，在古典气韵的外壳之内，提供现代化设施系统、上乘建造品质与共管公寓产权。
就市场定位而言，995 Fifth Avenue 占据超高端之列。一座俯瞰中央公园、坐落于第五大道的全新共管公寓，是极为稀有的产品，其定价正体现了这份稀缺。这座建筑较少与其他新开发项目竞争，而更多与同一第五大道地段沿线的战前合作公寓比肩——它为买家带来公园景观与尊贵门牌，却没有合作公寓在融资、外籍持有与转售方面的种种限制。尤其对于国际买家，995 Fifth Avenue 开启了曼哈顿市场中一个此前难以进入的层级。我们的团队认为，对于追求极致的买家而言，这是上东区最具吸引力的项目之一。
995 Fifth Avenue at a Glance
995 Fifth Avenue, New York, NY 10028
995 Fifth Avenue LLC
Robert A.M. Stern Architects
2023
30
19
共管公寓
Upper East Side
995 Fifth Avenue Condos for Sale
Why Buyers Choose 995 Fifth Avenue
第五大道中央公园景观
在曼哈顿房地产中，再没有比俯瞰中央公园的第五大道更令人向往的门牌。995 Fifth Avenue 的景观受到公园本身的永久保护，确保视线永不会被未来的建设所遮挡。对于始终梦想拥有一处面向中央公园的第五大道居所的买家，这座建筑以全新建造的形式实现了这一愿景。四季更替中远眺公园——春日繁花、夏日绿荫、秋日绚色、冬日雪景——这份体验，我们的客户形容为真正令人心境为之一新。这正是纽约生活的极致典范。
合作公寓林立之地的共管公寓自由
近一个世纪以来，这一第五大道地段一直由战前合作公寓建筑主导。尽管这些建筑气度非凡，合作公寓产权却伴随着诸多限制。董事会审批流程往往难以预料且颇具侵扰性；融资选择常常受限；外籍买家更是屡屡被完全拒之门外。995 Fifth Avenue 带来同样尊贵的门牌与公园景观，却没有这些束缚。对于国际买家，这是格局的改变。对于只是更青睐共管公寓产权那份简明直接的美国买家而言，它扫除了在世界顶级住宅大道之一安家的一大障碍。
Robert A.M. Stern 融于环境的设计
RAMSA 为 995 Fifth Avenue 所作的设计，印证了他们何以成为曼哈顿奢华住宅建筑的翘楚。这座建筑并不试图在一条古典大道上标新立异或作现代宣言，而是以石灰岩、比例考究的窗户与古典元素，与战前的邻里无缝融合，缔造出一座真正属于这一街区的外立面。室内秉持同样理念：雍容的比例、定制细木工艺，以及历久弥新而非追逐潮流的饰面。对于希望居所优雅地经受岁月、永不显过时的买家而言，RAMSA 的手法令人深感安心。
稀缺驱动的价值
在俯瞰中央公园的第五大道上进行全新共管公寓建设，几乎是不可能出现的稀罕之事。这一大道地段上可供开发的地块，实际上并无任何具规模的供给——这意味着 995 Fifth Avenue 所占据的市场地位，在未来多年内、乃至永远，都难以被复制。这份稀缺，以更易复制的地段无法企及的方式，支撑着其高端定价与长期价值。对于以不可替代性来衡量房地产的买家而言，大道、公园景观与共管公寓结构的结合，缔造出一款在曼哈顿市场中独一无二的产品。
我们对 995 Fifth Avenue 的看法
995 Fifth Avenue 正是那种令我们团队由衷振奋的建筑，因为它解决了曼哈顿奢华市场中一个存在了数十年的难题。渴望拥有一处俯瞰中央公园的第五大道门牌的买家，历来只有一个选择：在战前合作公寓中置业，并接受随之而来的董事会流程、融资限制与持有约束。995 Fifth 彻底改变了这道方程式。
Robert A.M. Stern 的设计对于这一地段可谓恰到好处。它尊重大道的建筑传统，却不加以模仿；室内则呈现出与这一门牌相称的品质与比例。参观过这座建筑的客户始终告诉我们，它给人一种浑然天成、理应属于此处之感——这是对一座矗立于历史街区的新建筑所能给予的最高赞誉。
需要坦诚考量的是价格。一座坐拥公园景观、位于第五大道的全新共管公寓，注定要求超高端的定价，995 Fifth 也不例外。买家需要能够坦然为稀缺性与不可替代性买单——它们是真实存在、却又无形的价值驱动因素。其财务逻辑，正建立于这一地段与这一产品类型本质上无法复制的事实之上。
对于国际买家，995 Fifth 尤具吸引力。共管公寓结构消除了合作公寓董事会历来对外籍买家设置的种种障碍，开启了曼哈顿一个此前禁入的层级。我们服务的许多国际客户，都将这座建筑视为他们在第五大道上段置业的首个切实机会。
欢迎联系我们的团队，就可售房源，以及 995 Fifth Avenue 与上东区其他每一个选择的比较，进行一次机密洽谈。这是一座我们坚定看好的建筑。
欢迎国际买家
外国人无需签证或居留身份即可在 Manhattan 购置共管公寓。许多国际买家通过 LLC 实现隐私保护与传承规划。Manhattan Miami 专注于引导国际买家完成置业全过程，从融资方案到交割流程，提供全程指导。
阅读我们的国际买家指南 →About 995 Fifth Avenue
Available Residences
Currently available at 995 Fifth Avenue
无与伦比的居住体验
住宅系列
两居室
2 BR
2,000–2,800 SF
$10M 起
三居室
3 BR
3,000–4,200 SF
$18M 起
四居室
4 BR
4,500–6,000 SF
$30M 起
顶层豪宅
5+ BR
7,000+ SF
$50M 起
Residences from $10,000,000
World-Class Amenities
康养与健身
- 顶尖健身中心
- 游泳池
- 水疗与理疗室
- 桑拿与蒸汽房
休闲与娱乐
- 住户休息厅
- 私人餐厅
- 图书室
- 儿童游戏室
户外空间
- 景观屋顶露台
- 中央公园景观
- 私人花园庭院
大楼服务
- 24 小时门房与礼宾服务
- 代客泊车
- 私人储藏空间
- 收件冷藏存放
- 自行车存放
缔造者
995 Fifth Avenue LLC
开发商
这座尊享第五大道共管公寓背后的开发主体，于全球最尊贵门牌之一交付超奢华住宅。
Robert A.M. Stern Architects
建筑设计
享誉国际的建筑事务所，以融于环境的古典主义与历久弥新的设计著称，为上东区带来精致优雅。
纽约上东区
995 Fifth Avenue 直接坐落于俯瞰中央公园的第五大道之上，让住户立于上东区生活的巅峰。这一街区拥有通往博物馆大道、世界级餐饮以及全城最负盛名私立学校的无可比拟的便利。
Compare 995 Fifth Avenue to Nearby Buildings
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McKim, Mead & White (original)
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Pelli Clarke Pelli Architects
Midtown East
520 West 28th
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Robert A.M. Stern Architects
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Rafael Viñoly
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The West Residence Club
Concrete Amsterdam / Ismael Leyva Architects
Hell's Kitchen
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Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
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Emery Roth (1927) / Thomas Juul-Hansen / BP Architects
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One Wall Street
Ralph Walker (1931) / SLCE Architects
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One57
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432 Park Avenue
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Schultze & Weaver (1931) / SOM / Jean-Louis Deniot
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56 Leonard Street
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520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
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Mandarin Oriental Residences, New York
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Robert A.M. Stern Architects / Olson Kundig
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常见问题解答
995 Fifth Avenue 有何独特之处？
它是第五大道上极少数直接俯瞰中央公园的全新共管公寓建筑之一，属于极为罕见的产品类型。近一个世纪以来，这一大道地段一直由战前合作公寓主导，使得在此新建的共管公寓在当代市场上几乎是前所未有的项目。对于希望拥有第五大道公园景观门牌、却不愿受合作公寓在持有与融资方面限制的买家而言，995 Fifth 实质上是同类中唯一的选择。
995 Fifth Avenue 由谁设计？
本建筑由 Robert A.M. Stern Architects 设计，这是美国建筑界最受尊崇、成就卓著的事务所之一，以其标志性的融于环境手法操刀。RAMSA 以设计尊重、提升并衬托历史环境、而非与之争辉的新建筑而著称。995 Fifth 的石灰岩外立面与古典细部，与数代以来界定这一尊贵大道地段的战前合作公寓相映成辉。
995 Fifth Avenue 是合作公寓还是共管公寓？
995 Fifth Avenue 是一座共管公寓（condominium）——在这一几乎其余每座建筑都是合作公寓的第五大道地段，这是极为重要的区别。与周边施加严格董事会审批流程、融资限制及外籍持有限制的战前合作公寓不同，共管公寓结构为买家提供了大得多的灵活性与可及性。这使其对国际买家，以及青睐无董事会干预、产权简明直接的买家格外具有吸引力。
景观如何？
面向公园的住宅可从全曼哈顿最令人向往的第五大道地段之一，直接饱览毫无遮挡的中央公园景观。这些景观受到公园本身的永久保护，意味着它们永不会被未来的开发所遮蔽。高楼层更可俯瞰整片公园绿冠、蓄水池，以及其外的曼哈顿天际线的壮阔全景。这些是全曼哈顿房地产中最具价值、最恒久永续的景观之列。
995 Fifth Avenue 与附近的战前合作公寓相比如何？
第五大道上的战前合作公寓拥有历史建筑的魅力、非凡的公寓尺度，以及数代积累而成的深厚社会声望。995 Fifth 提供堪与媲美的景观与门牌尊荣，同时兼具全新建造的重要优势：现代化的建筑系统、纯净的当代饰面、共管公寓产权的灵活性，以及无需董事会审批。对于将地段置于一切之上、却又希望获得产权自由与现代品质的买家，995 Fifth 显然是更优之选。
住宅室内如何？
各套住宅采用古典气韵的布局，配以定制细木工艺、人字拼硬木地板、饰以石材并配备高端洁具的浴室，以及体现 RAMSA 严苛设计标准的饰面品质。空间比例通体宽绰而雍容，呼应战前那种界限分明的房间格调，而非当代的开放式极简。厨房配置齐全，采用高端厨电与定制橱柜。住宅中的每一处细节，都体现着刻意雕琢的品质与历久弥新的工艺。
995 Fifth Avenue 的目标买家是谁？
那些渴望拥有一处面向中央公园的第五大道门牌、并追求共管公寓产权灵活与自由的超高净值买家。我们看到尤为强烈的兴趣来自：历来无法在这一走廊沿线合作公寓中置业的国际买家、希望避开侵扰式董事会审批流程的美国买家，以及渴望在全球最尊贵住宅大道上获得全新建造品质的挑剔买家。
贵团队能否协助在 995 Fifth Avenue 置业？
当然可以，我们非常乐意效劳。我们的团队对第五大道上段市场了如指掌，能就 995 Fifth Avenue 提供全面的指导，包括当前可售房源、详尽的定价分析，以及与周边合作公寓及其他新建项目的深入比较。我们提供私人看房，以及为这一市场层级量身打造、以买家为本的坦诚咨询服务。欢迎联系我们，进行一次机密咨询。
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我们的专家将为您提供个性化的价格、户型图以及独家开发商优惠政策。
995 Fifth Avenue, New York, NY 10028
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Manhattan房地产市场情报
市场背景：Manhattan豪华公寓的定价按子市场分层。Billionaires' Row走廊（57街，Park Avenue至Columbus Circle之间）拥有全美最高的每平方英尺单价，顶级豪宅成交价达每平方英尺$4,000-$10,000+。下城Manhattan（Tribeca、West Village、Soho）凭借新盘供给的稀缺，形成了自成一体的超豪华层级。Upper East Side与Upper West Side的公寓价格中位数显著低于下城顶级水平，但户型面积更大，且坐拥Central Park资源。Manhattan的定价对利率、豪宅税档次以及各楼盘销售方案所处阶段较为敏感。
项目洞察：2026年在售的开发商直售新盘包括80 Clarkson（West Village）、255 East 77th（Upper East Side）、140 Jane（West Village）、1122 Madison（Carnegie Hill）与Mandarin Oriental Fifth Avenue。已竣工但仍有开发商留存房源的楼盘包括Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th与50 West 66th。每个楼盘的开发商过往记录、建设贷款方、销售方案修订节奏以及421-a等税收减免状态各不相同，须逐一尽职调查。
买方信号：Manhattan的结构性优势包括：纽约州总检察长监管的销售方案程序（提供监管宽松市场所不具备的买方程序性保护）、转售市场的纵深（退出时流动性充足），以及近期供给受限（核心子市场的规划容量有限）。签约时需评估的风险包括：$2M以上豪宅税档次的递增、开发商直售中转让税由买方承担、具体地块的相邻地块与景观视线风险、业委会的转租与转售政策，以及421-a退坡时间表（如适用）。任何单一项目的状态（留存房源数量、州总检察长销售方案修订、价格或去化比例）均应在咨询时核实。
关键数据
- Manhattan顶级公寓每平方英尺价格区间：$1,500-$10,000+
- Billionaires' Row平均每平方英尺价格：$4,000-$10,000+
- 下城顶级豪宅（Tribeca/West Village）每平方英尺价格：$2,500-$6,000+
- 豪宅税：$1M以上征收1%，$2M以上对买方按累进档次递增
- 开发商合同定金常规比例：签约时10%-20%
- 买方律师标准审阅期：合同送达后1-3个工作日
- 开发商直售佣金：开发商直售交易中由开发商支付买方经纪佣金
- 税收减免计划（如适用）：421-a、J-51，状态逐盘核实
- 外国公民以LLC持有：常见做法，于签约时搭建架构
购房流程
Manhattan开发商直售流程：预订表格 → 销售方案送达 → 买方律师审阅 → 签署合同并支付首笔定金 → 按揭承诺（如贷款）→ 交付时交割。开发商留存房源与二手转售的流程有所不同；建议在实地看房前进行顾问式规划。
Manhattan房地产常见问题
什么是纽约州总检察长销售方案？
销售方案（offering plan）是向纽约州总检察长备案的法律文件，规范Manhattan每一宗公寓的销售。方案载明定金处理、单元规格、公共维护费、房产税、开发商义务与买方保护条款。任何Manhattan公寓交易均不得在经核准的销售方案框架之外交割；方案会定期修订，由买方律师在签约时审阅。
什么是开发商留存房源？
开发商留存房源（sponsor inventory）指仍由楼盘开发商（即“sponsor”）持有的未售单元。此类单元为全新、从未有人入住，可能附带可议价格、交割费用抵扣，以及楼盘现有税收减免计划的适用资格。开发商直售交易依销售方案进行，而非标准的二手转售合同。
Manhattan适用哪些税收减免？
421-a是Manhattan公寓最常见的减免计划，可为符合条件的新盘提供10至25年的房产税减免。J-51适用于特定的翻新改造楼盘。每项减免均有各自的退坡时间表与楼盘适用资格，须在销售方案及最新税单中核实。
Manhattan公寓的交割费用有哪些？
买方交割费用通常为房价的2%至4%，包括纽约市与纽约州交易转让税（开发商直售中常由买方承担）、豪宅税（$1M以上征收1%，$2M以上按累进档次递增）、产权保险、买方律师费、贷款情形下的按揭登记税，以及按比例分摊的公共维护费与房产税。
公共维护费等同于HOA费用吗？
不等同。Manhattan公寓使用“公共维护费”（common charges）一词，而非HOA费用。公共维护费用于楼宇运营、员工、配套设施与储备金。房产税由纽约市另行征收，不包含在公共维护费之内。
Manhattan Miami在Manhattan交易中如何获得报酬？
在开发商直售的新盘交易中，买方经纪佣金由开发商支付给Manhattan Miami，买方代表服务对买家而言无需自付成本。二手转售交易的佣金安排在委托时披露。