关于 Madison Square Park Tower
坐落于 45 East 22nd Street 的 Madison Square Park Tower，是那类悄然重塑 Flatiron District 期望的项目之一。该大厦由 KSK Construction Group 开发，于 2017 年交付，落成之时，超高层建筑在很大程度上仍是 Billionaires' Row 的专属现象。KSK 却看到了不同的机遇——一个拥有米其林星级餐厅、坐拥全城最受喜爱的公园之一、且交通便利程度堪比 Midtown 的街区，同时又免于游客的拥挤。最终成就了这座 65 层的住宅大厦，为一个长期由战前 loft 与中层改建建筑所定义的街区，带来了真正全新的尺度。我们始终认为，这一精准把握曼哈顿重心迁移方向的开发商，其入市时机与选址堪称明智之举。
该大厦由 Kohn Pedersen Fox Associates 设计，拥有独特的层层收进轮廓，随高度攀升而逐渐收窄，赋予其远观即具雕塑般的质感。外立面由玻璃与深色金属板组合而成，色调随光线而变——暮色中沉静内敛，午后阳光下熠熠生辉。室内倾向于线条简洁的当代布局，落地窗充分利用了建筑的高度优势。高层住宅呈现全景视野，从 Empire State Building 一路延展至 Hudson 与下城——堪称曼哈顿最被低估的观景视角之一。其机电系统与装修工艺，彰显了 KPF 精工细作、不事浮华的一贯声誉。
在市场定位上，Madison Square Park Tower 占据了一个耐人寻味的独特位置。它以通常低于 57th Street 或 Hudson Yards 同类产品的价格，提供超高层生活体验与开阔视野。对于既渴望纵向居住体验、又不愿支付 Billionaires' Row 溢价，同时真正青睐 Flatiron 街区步行便利与文化活力的买家而言，这座大厦是极具吸引力的选择。我们经常向正在比较 One Manhattan Square 或 277 Fifth Avenue 的客户推荐它，尤其是那些更看重地段真实性而非品牌噱头的买家。其转售交易一直保持稳健，大厦也悄然积累了一批忠实的业主群体。
Madison Square Park Tower at a Glance
45 East 22nd Street, New York, NY 10010
KSK Construction Group
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
2017
83
65
共管公寓
NoMad
Madison Square Park Tower Condos for Sale
Why Buyers Choose Madison Square Park Tower
无需支付 57th Street 溢价的超高层体验
买家倾向于 Madison Square Park Tower 的最常见原因十分直接：您可获得 65 层真正的超高层生活体验——开阔视野、恢弘的层高、完整的纵向居住体验——却无需支付 Billionaires' Row 的高昂价格。我们曾带客户参观 57th Street 的同类单位，再引领他们来到此处，反应几乎如出一辙：视野同样震撼，装修工艺不相上下，而每平方英尺价格却明显更低。对于看重实际所得之价值的买家而言，这笔账十分划算。
Flatiron District 无与伦比的步行便利
这个街区无需向人推销——只要漫步其间，它便不言自明。Madison Square Park 就在您的家门口，Eataly 位于街对面。周边环绕着曼哈顿最出色的餐厅，从休闲小馆到米其林星级一应俱全。地铁交通极为便利，数条线路皆在几个街区之内。我们的客户始终如一地告诉我们，他们买下的不仅是一套公寓——更是一种真正令人享受的日常生活。Flatiron District 兼具活力与宜居这一难得的组合，使其成为曼哈顿最令人向往的住宅街区之一。
Kohn Pedersen Fox 的建筑公信力
在建筑界，KPF 无需赘述。他们在多个大洲设计过地标性大厦，其在 Madison Square Park Tower 的作品正体现了这份深厚底蕴。层层收进的轮廓赋予大厦在天际线上如雕塑般的存在感，而室内则以实用布局与充沛自然采光为先。对于看重设计诚意的买家——那些希望自己的居所出自拥有扎实作品体系的建筑师，而非营销驱动概念的买家——KPF 的参与是重要的吸引力。这类资历，历经岁月而价值不减。
媲美曼哈顿任何角落的景观
我们直言不讳：Madison Square Park Tower 高层的景观，堪称全城最引人入胜者之列。由于 Flatiron District 周边建筑以中低层为主，您能比在更为密集的 Midtown 地段远早地享有无遮挡的全景视野。Empire State Building、下城天际线、Hudson River——尽收眼底。朝南与朝北的单位尤为震撼。正在比较 Midtown 或 Financial District 大厦的买家，往往会惊讶于此处景观的出众程度，尤其是考虑到价格差异。
我们对 Madison Square Park Tower 的看法
对于认真考虑超高层生活、却不执着于 57th Street 地址的客户，Madison Square Park Tower 是我们常常提及的一座大厦。它高达 65 层，由 Kohn Pedersen Fox 设计，直接坐落于曼哈顿最佳公园之一的畔边，在景观、设计底蕴、街区品质等主要方面皆令人满意，而定价则确实比 Billionaires' Row 走廊所见更为亲民。
在我们看来，Flatiron District 的地段是这座大厦最强的资产之一。这是一个底蕴深厚的街区：出色的餐厅、便捷的交通、文化机构，以及毫不做作的住宅氛围。迁居于此的客户往往会积极融入街区生活，而这在 Midtown 更偏商业地段的大厦中并不常见。毗邻 Madison Square Park 更增添了一份难以复制的生活品质。
从设计角度而言，KPF 打造的这座大厦在天际线上赏心悦目，内部亦实用得宜。层层收进的外形独特而不落噱头，室内则以宽敞的窗户与合理的户型为先。高层单位呈现曼哈顿最为震撼的景观之列，而由于周边环境相对低矮，这些景观在比您预期更低的楼层便已展现。
容我们坦诚相告：主要看重品牌知名度或显赫地址的买家，或许会觉得 Flatiron 的地段在纸面上不如 57th Street 的大厦那般令人一见倾心。这座大厦也不具备某些超高净值买家所看重的品牌住宅光环。但对于看重实质者——出众的建筑、真切的街区魅力与极具吸引力的价值——Madison Square Park Tower 是一座值得细细品鉴的大厦。我们始终乐于安排看房，并陪同您了解现有房源。
欢迎国际买家
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Available Residences
Currently available at Madison Square Park Tower
无与伦比的居住体验
住宅系列
一居室
1 居室
900–1,200 SF
$3M 起
两居室
2 居室
1,500–2,200 SF
$5.5M 起
三居室
3 居室
2,500–3,500 SF
$9M 起
四居室
4 居室
3,800–5,000 SF
$15M 起
顶层豪宅
5 居室
6,000+ SF
$25M 起
Residences from $3,000,000
World-Class Amenities
健康与健身
- 配瑜伽室的健身中心
- 75 英尺室内游泳池
- 配蒸汽室与桑拿的水疗中心
- 理疗室
休闲与娱乐
- 住户俱乐部休息厅
- 私人餐厅
- 放映室
- 儿童游乐室
- 游戏室
户外空间
- 园景花园露台
- 屋顶观景台
- 烧烤与户外用餐区
大厦服务
- 24 小时门房与礼宾服务
- 代客泊车
- 私人储藏间
- 自行车储藏间
- 冷藏储物
缔造者
KSK Construction Group
开发商
一家总部位于纽约的开发公司，专注于在曼哈顿黄金地段打造别具一格的豪华住宅大厦。
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
建筑设计
作为全球顶尖建筑事务所之一，KPF 以遍布世界各地的标志性摩天大楼与城市开发项目而著称。
NoMad，纽约
这座高耸的 65 层大厦俯瞰 Madison Square Park，坐落于曼哈顿最具活力的街区之一的中心。NoMad 汇聚了无与伦比的米其林星级餐厅、精品酒店与文化机构。
Compare Madison Square Park Tower to Nearby Buildings
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Columbus Circle
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Ismael Leyva Architects
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Midtown
1 Central Park West
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
NoMad
Walker Tower
Chelsea
737 Park Avenue
Upper East Side
The Sheffield
Slater-Anderson Architects
Midtown West
108 Leonard
McKim, Mead & White (original)
Tribeca
One Beacon Court
Pelli Clarke Pelli Architects
Midtown East
520 West 28th
Zaha Hadid Architects
West Chelsea
75 Kenmare Street
Andre Kikoski Architect
NoLita
Lantern House
Heatherwick Studio (Thomas Heatherwick)
West Chelsea
Madison House
Handel Architects
NoMad
Sutton Tower
Thomas Juul-Hansen
Sutton Place
The Apthorp
Clinton & Russell
Upper West Side
The Bellemont
Robert A.M. Stern Architects
Carnegie Hill
The Belnord
Robert A.M. Stern Architects (conversion)
Upper West Side
The Carlyle
Bien & Prince
Upper East Side
The Laureate
SLCE Architects
Upper West Side
Waterline Square
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
Upper West Side
10 Sullivan
Cary Tamarkin / Tamarkin Co.
SoHo / Hudson Square
1122 Madison Avenue
Studio Sofield / Hill West Architects
Upper East Side
116 University Place
Morris Adjmi Architects
Greenwich Village
140 Jane Street
Leroy Street Studio
West Village
180 East 88th Street
DDG Partners
Carnegie Hill
200 East 83rd Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
25 Bond Street
BKSK Architects
NoHo
255 East 77th Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Schumacher at 36 Bleecker
Morris Adjmi Architects
NoHo
40 Bleecker Street
Rawlings Architects
NoHo
40 Bond Street
Herzog & de Meuron
NoHo
40 Mercer Street
Jean Nouvel
SoHo
42 Crosby Street
Selldorf Architects
SoHo
520 Fifth Avenue
KPF (Kohn Pedersen Fox)
Midtown
220 Central Park South
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
The Greenwich by Rafael Viñoly
Rafael Viñoly
Financial District
The West Residence Club
Concrete Amsterdam / Ismael Leyva Architects
Hell's Kitchen
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
720 West End Avenue
Emery Roth (1927) / Thomas Juul-Hansen / BP Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
Monogram New York
Ismael Leyva Architects / Neri&Hu
Midtown East
One Wall Street
Ralph Walker (1931) / SLCE Architects
Financial District
One57
Christian de Portzamparc
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
Waldorf Astoria Residences New York
Schultze & Weaver (1931) / SOM / Jean-Louis Deniot
Midtown East
56 Leonard Street
Herzog & de Meuron
Tribeca
520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
Deutsche Bank Center
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
Selene New York
Foster + Partners
Midtown East
Mandarin Oriental Residences, New York
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro
Hudson Yards
70 Vestry
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
35 Hudson Yards
David Childs / SOM
Hudson Yards
Aman New York
Jean-Michel Gathy / Denniston
Midtown
80 Clarkson
West Village
Greenwich Lane
FXCollaborative
West Village
50 West 66th Street
Snøhetta
Upper West Side
150 Charles Street
Cookfox Architects
West Village
Mandarin Oriental Residences, Fifth Avenue
Marin Architects
Midtown
760 Madison
COOKFOX Architects
Upper East Side
The Plaza Residences
Henry Janeway Hardenbergh
Central Park South
One High Line
Bjarke Ingels Group (BIG)
Chelsea
111 Murray Street
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
Tribeca
Four Seasons at 30 Park Place
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
740 Park Avenue
Rosario Candela and Arthur Loomis Harmon
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Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Ritz-Carlton Residences New York NoMad
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NoMad
212 Fifth Avenue
HELPERN Architects
NoMad
50 Central Park South
Alvaro Siza Vieira
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The Woolworth Tower Residences
Thierry Despont (interior conversion)
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565 Broome SoHo
Renzo Piano Building Workshop
SoHo
160 Leroy Street
Herzog & de Meuron
West Village
443 Greenwich Street
CetraRuddy Architecture
Tribeca
The Cortland
Robert A.M. Stern Architects / Olson Kundig
West Chelsea
常见问题解答
Madison Square Park Tower 与曼哈顿其他超高层建筑有何不同？
最大的区别在于地段。多数超高层建筑聚集于 57th Street 沿线或 Hudson Yards，而这座 65 层大厦则直接坐落于 Flatiron District 的 Madison Square Park 之畔。您能以通常更为亲民的价格，获得相当的景观与层高。我们发现，比起 Midtown 走廊更浓的商业气息，买家更青睐这一街区的步行便利与文化底蕴。
Madison Square Park Tower 由谁设计？
这座大厦由 Kohn Pedersen Fox Associates 设计，它是全球最卓有成就的建筑事务所之一。KPF 以享誉世界的高端摩天大楼著称，其在此的作品呈现出独特的层层收进外形，随建筑攀升而逐渐收窄。设计精致而不张扬——线条简洁、用料考究，外立面在一日之间随光线变化而美妙回应。
从 Madison Square Park Tower 眺望的景观如何？
景观确实卓尔不群，在我们看来，与 Billionaires' Row 所营销的相比，此处的景观被低估了。较高楼层呈现开阔全景，涵盖 Empire State Building、MetLife Tower、Hudson River 与下城天际线。由于紧邻街区相对低矮，您能比在更密集的 Midtown 地段远早地享有无遮挡的视线。朝南单位尤为震撼。
作为居住街区，Flatiron District 的生活体验如何？
Flatiron 是曼哈顿最宜居的街区之一。您距 Madison Square Park、Eataly 以及密集云集的优质餐厅仅数步之遥。该区域通过多条地铁线路拥有便捷的交通连接，步行即可轻松抵达 Union Square、Gramercy 与 NoMad。它具有成熟的住宅氛围，却无 Midtown 的游客密度。居住于此的客户始终对日常生活品质给予极高评价。
Madison Square Park Tower 何时落成，由谁开发？
该大厦由 KSK Construction Group 于 2017 年建成。KSK 是一家总部位于纽约的开发商，凭借在曼哈顿精心打造的住宅项目积累了良好业绩。他们在新开发竞争激烈的时期将该项目推向市场，而大厦优越的地段与 KPF 的设计助其脱颖而出。交付与成交均按期进行。
Madison Square Park Tower 的定价与同类大厦相比如何？
总体而言，您会发现此处的定价，低于在 57th Street 走廊或 Hudson Yards 就相当楼层高度与景观所需支付的价格。其价值主张十分突出——您以更为审慎的价格，获得一座由 KPF 设计、拥有真实景观且坐拥优越街区的超高层住宅。我们建议将具体单位与 277 Fifth Avenue 及 One Manhattan Square 进行比较，以判断何处的价值最契合您的优先考量。
通常哪类买家会被 Madison Square Park Tower 所吸引？
我们在此见到多元的买家画像。有注重设计的专业人士，他们追求建筑品质，却不愿为品牌住宅溢价买单；有被公园近在咫尺与街区学校所吸引的家庭；也有洞察 Flatiron District 长期发展轨迹的投资者。共通之处在于，这些买家皆勤于研究，看重实质——地段、设计底蕴、景观——而非营销。
Madison Square Park Tower 是否是值得转售的良好投资？
转售交易一直保持稳健，大厦亦受益于 Flatiron District 持续的需求，该区域仍不断吸引住宅与商业投资。街区的基本面——交通、餐饮、公园、文化机构——支撑着长期价值。我们不会称任何单一大厦为稳赚不赔的投资，但地段、设计品质与合理入市价位的结合，赋予这座大厦坚实的转售基本面。
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45 East 22nd Street, New York, NY 10010
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Manhattan房地产市场情报
市场背景：Manhattan豪华公寓的定价按子市场分层。Billionaires' Row走廊（57街，Park Avenue至Columbus Circle之间）拥有全美最高的每平方英尺单价，顶级豪宅成交价达每平方英尺$4,000-$10,000+。下城Manhattan（Tribeca、West Village、Soho）凭借新盘供给的稀缺，形成了自成一体的超豪华层级。Upper East Side与Upper West Side的公寓价格中位数显著低于下城顶级水平，但户型面积更大，且坐拥Central Park资源。Manhattan的定价对利率、豪宅税档次以及各楼盘销售方案所处阶段较为敏感。
项目洞察：2026年在售的开发商直售新盘包括80 Clarkson（West Village）、255 East 77th（Upper East Side）、140 Jane（West Village）、1122 Madison（Carnegie Hill）与Mandarin Oriental Fifth Avenue。已竣工但仍有开发商留存房源的楼盘包括Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th与50 West 66th。每个楼盘的开发商过往记录、建设贷款方、销售方案修订节奏以及421-a等税收减免状态各不相同，须逐一尽职调查。
买方信号：Manhattan的结构性优势包括：纽约州总检察长监管的销售方案程序（提供监管宽松市场所不具备的买方程序性保护）、转售市场的纵深（退出时流动性充足），以及近期供给受限（核心子市场的规划容量有限）。签约时需评估的风险包括：$2M以上豪宅税档次的递增、开发商直售中转让税由买方承担、具体地块的相邻地块与景观视线风险、业委会的转租与转售政策，以及421-a退坡时间表（如适用）。任何单一项目的状态（留存房源数量、州总检察长销售方案修订、价格或去化比例）均应在咨询时核实。
关键数据
- Manhattan顶级公寓每平方英尺价格区间：$1,500-$10,000+
- Billionaires' Row平均每平方英尺价格：$4,000-$10,000+
- 下城顶级豪宅（Tribeca/West Village）每平方英尺价格：$2,500-$6,000+
- 豪宅税：$1M以上征收1%，$2M以上对买方按累进档次递增
- 开发商合同定金常规比例：签约时10%-20%
- 买方律师标准审阅期：合同送达后1-3个工作日
- 开发商直售佣金：开发商直售交易中由开发商支付买方经纪佣金
- 税收减免计划（如适用）：421-a、J-51，状态逐盘核实
- 外国公民以LLC持有：常见做法，于签约时搭建架构
购房流程
Manhattan开发商直售流程：预订表格 → 销售方案送达 → 买方律师审阅 → 签署合同并支付首笔定金 → 按揭承诺（如贷款）→ 交付时交割。开发商留存房源与二手转售的流程有所不同；建议在实地看房前进行顾问式规划。
Manhattan房地产常见问题
什么是纽约州总检察长销售方案？
销售方案（offering plan）是向纽约州总检察长备案的法律文件，规范Manhattan每一宗公寓的销售。方案载明定金处理、单元规格、公共维护费、房产税、开发商义务与买方保护条款。任何Manhattan公寓交易均不得在经核准的销售方案框架之外交割；方案会定期修订，由买方律师在签约时审阅。
什么是开发商留存房源？
开发商留存房源（sponsor inventory）指仍由楼盘开发商（即“sponsor”）持有的未售单元。此类单元为全新、从未有人入住，可能附带可议价格、交割费用抵扣，以及楼盘现有税收减免计划的适用资格。开发商直售交易依销售方案进行，而非标准的二手转售合同。
Manhattan适用哪些税收减免？
421-a是Manhattan公寓最常见的减免计划，可为符合条件的新盘提供10至25年的房产税减免。J-51适用于特定的翻新改造楼盘。每项减免均有各自的退坡时间表与楼盘适用资格，须在销售方案及最新税单中核实。
Manhattan公寓的交割费用有哪些？
买方交割费用通常为房价的2%至4%，包括纽约市与纽约州交易转让税（开发商直售中常由买方承担）、豪宅税（$1M以上征收1%，$2M以上按累进档次递增）、产权保险、买方律师费、贷款情形下的按揭登记税，以及按比例分摊的公共维护费与房产税。
公共维护费等同于HOA费用吗？
不等同。Manhattan公寓使用“公共维护费”（common charges）一词，而非HOA费用。公共维护费用于楼宇运营、员工、配套设施与储备金。房产税由纽约市另行征收，不包含在公共维护费之内。
Manhattan Miami在Manhattan交易中如何获得报酬？
在开发商直售的新盘交易中，买方经纪佣金由开发商支付给Manhattan Miami，买方代表服务对买家而言无需自付成本。二手转售交易的佣金安排在委托时披露。