概览
Waterline Square 是位于上西区的一座三塔式住宅综合体，由 GID Development Group 开发，每座塔楼分别出自一位世界级建筑师之手：Richard Meier & Partners（One Waterline）、Kohn Pedersen Fox（Two Waterline）以及 Rafael Viñoly Architects（Three Waterline）。三座塔楼共设有 263 套共管公寓住宅及租赁公寓，共享由 Rockwell Group 设计、面积达 100,000 平方英尺的非凡 Waterline Club。
无论以何种标准衡量，Waterline Club 都堪称纽约最具雄心的住宅配套设施项目之一。这处 100,000 平方英尺的设施包括一面 30 英尺高的攀岩墙、全尺寸室内篮球场、半管式滑板公园、标准网球场、25 米盐水泳池、保龄球馆、放映室、艺术与音乐工作室、高尔夫模拟器、室内足球场、壁球场，以及一间 4,600 平方英尺的儿童游戏室。底层的 Cipriani 美食广场与餐厅更增添了一处餐饮核心。
该综合体还享有由 Mathews Nielsen Landscape Architects 设计的 2.6 英亩私家公园，以及一项可大幅降低持有成本的 20 年期 421a 房产税减免。对于寻求明星建筑师设计、非凡配套设施与优惠税务待遇三者兼备的买家而言，Waterline Square 提供了一个在曼哈顿其他任何地方都难以复制的方案。
Waterline Square at a Glance
10 Riverside Boulevard, New York, NY 10069
GID Development Group
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
2019
263
38
共管公寓
Upper West Side
Waterline Square Condos for Sale
Why Buyers Choose Waterline Square
Waterline Square 集明星建筑师设计、非凡配套设施与税务优势于一体，在曼哈顿无可匹敌。
100,000 平方英尺 Waterline Club
曼哈顿没有任何其他住宅开发项目提供如此规模的配套设施 —— 攀岩墙、篮球、滑板公园、网球、泳池、保龄球、高尔夫模拟器、足球、壁球，全部由 Rockwell Group 设计。
三位明星建筑师
Richard Meier、KPF 与 Rafael Viñoly —— 买家可选择自己偏爱的建筑风格，同时共享同一非凡的配套设施平台。
20 年期房产税减免
421a 减免大幅降低持有成本，使 Waterline Square 的每月支出较不享此优惠的同类建筑更为可控。
Cipriani 近在咫尺
位于建筑底层的 Cipriani 美食广场、市集与餐厅，让您无需离家即可享受世界级餐饮与采购。
我们对 Waterline Square 的看法
对于希望在具竞争力的价位上获得极致配套设施与建筑血统的买家，Waterline Square 是我们诚挚推荐的项目。100,000 平方英尺的 Waterline Club 确实非凡 —— 我们在曼哈顿住宅中未曾见过可与之媲美者。而 20 年期 421a 房产税减免，使实际持有成本较标价更具吸引力。
三塔理念让买家得以选择各自偏爱的建筑风格：Meier 的白色现代主义、KPF 的精致古典主义，或 Viñoly 的雕塑式表现主义。每座塔楼均设有各自的室内设计团队（Champalimaud、Yabu Pushelberg 与 Groves & Co），在同一开发项目中营造出截然不同的居住体验。底层的 Cipriani 美食广场更是锦上添花。
坦率而言，其位置较传统上西区地址更偏西，步行至最近地铁站（第59街-哥伦布圆环站）需 8 至 10 分钟。综合体在共管公寓之外还包含租赁塔楼，部分买家视此为不足之处。此外，该开发项目规模庞大 —— 总计逾 1,100 个单位 —— 意味着其氛围与精品建筑截然不同。但对于将配套设施、税务节省与明星建筑师设计置于首位的买家而言，其价值主张颇具说服力。
欢迎国际买家
外国人无需签证或居留身份即可在 Manhattan 购置共管公寓。许多国际买家通过 LLC 实现隐私保护与传承规划。Manhattan Miami 专注于引导国际买家完成置业全过程，从融资方案到交割流程，提供全程指导。
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住宅系列
一居室与二居室
900 - 1,800 SF
三居室与四居室
1,800 - 3,500 SF
顶层豪宅系列
3,500+ SF
Residences from $1,850,000
World-Class Amenities
100,000 平方英尺 Waterline Club
Waterline Club 由 Rockwell Group 设计，是纽约最具雄心的配套设施项目之一：攀岩墙、篮球、滑板公园、网球、保龄球、泳池、高尔夫模拟器、足球、壁球等。
Cipriani 美食广场
综合体底层的 Cipriani 美食广场、市集与餐厅，让您无需离开建筑即可享受世界级餐饮与采购。
2.6 英亩私家公园
由 Mathews Nielsen 设计的私家公园，为综合体全体住户提供绿地与休闲空间。
运动与休闲
- 30 英尺攀岩墙
- 全尺寸篮球场
- 半管式滑板公园
- 标准网球场
- 室内足球场
- 壁球场
- 高尔夫模拟器
- 保龄球馆
健康养生
- 25 米盐水泳池
- 热水浴池与蒸汽房
- 桑拿与按摩室
- 理疗室
社交与娱乐
- 放映室
- 艺术与音乐工作室
- 宠物游戏室与美容沙龙
- 4,600 平方英尺儿童游戏室
餐饮美食
- Cipriani 美食广场
- Cipriani 餐厅
- 市集与食材供应
- 住户娱乐空间
户外
- 2.6 英亩私家公园
- Mathews Nielsen 景观设计
- 河滨步道
- 户外休憩区
服务
- 24 小时礼宾服务
- 门房服务
- 包裹管理
- 提供代客泊车
厨房
- 各塔楼专属高端厨房
- Champalimaud（One）、Yabu Pushelberg（Two）、Groves & Co（Three）
- Sub-Zero 与 Miele 家电
- 石材台面
财务
- 20 年期 421a 房产税减免
- 大幅降低持有成本
- 享税务优惠的持有方式
- 较同类建筑的长期节省
缔造者
GID Development Group
开发商
Richard Meier & Partners
建筑师 —— One Waterline
Kohn Pedersen Fox
建筑师 —— Two Waterline
Rafael Viñoly Architects
建筑师 —— Three Waterline
上西区 —— 河滨
Waterline Square 坐落于哈德逊河滨水之畔。
公园
河滨公园及 2.6 英亩私家公园。
文化
林肯中心近在咫尺。
餐饮
现场设有 Cipriani，另有上西区众多餐厅。
交通
多条地铁线路可供选择。
Compare Waterline Square to Nearby Buildings
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常见问题解答
Waterline Square 是什么？
Waterline Square 是位于上西区的一座三塔式豪华住宅综合体，各塔楼分别由 Richard Meier、Kohn Pedersen Fox 与 Rafael Viñoly 设计。263 套共管公寓单位共享由 Rockwell Group 打造的 100,000 平方英尺 Waterline Club。
Waterline Club 是什么？
Waterline Club 是一处 100,000 平方英尺的配套设施，设有 30 英尺攀岩墙、篮球场、滑板公园、网球场、25 米盐水泳池、保龄球馆、高尔夫模拟器、足球场、壁球场、放映室、艺术工作室等，由 Rockwell Group 设计。
421a 房产税减免是什么？
Waterline Square 享有 20 年期 421a 房产税减免，可大幅降低房产税，使每月持有成本较无此减免的同类建筑更低。
建筑师是谁？
Richard Meier & Partners 设计了 One Waterline，KPF 设计了 Two Waterline，Rafael Viñoly 设计了 Three Waterline。每座塔楼均有各自独特的建筑与室内设计团队。
住宅售价是多少？
价格从一居室的 $1.85M 到顶层豪宅的 $27M+ 不等。421a 房产税减免使实际持有成本较仅看购买价格更为有利。
是否设有 Cipriani？
是的 —— Cipriani 美食广场、市集与餐厅位于综合体底层，为住户提供世界级餐饮与采购。
Private Availability at Waterline Square
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at Waterline Square, request a confidential review with our advisory team.
10 Riverside Boulevard, New York, NY 10069
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Manhattan房地产市场情报
市场背景：Manhattan豪华公寓的定价按子市场分层。Billionaires' Row走廊（57街，Park Avenue至Columbus Circle之间）拥有全美最高的每平方英尺单价，顶级豪宅成交价达每平方英尺$4,000-$10,000+。下城Manhattan（Tribeca、West Village、Soho）凭借新盘供给的稀缺，形成了自成一体的超豪华层级。Upper East Side与Upper West Side的公寓价格中位数显著低于下城顶级水平，但户型面积更大，且坐拥Central Park资源。Manhattan的定价对利率、豪宅税档次以及各楼盘销售方案所处阶段较为敏感。
项目洞察：2026年在售的开发商直售新盘包括80 Clarkson（West Village）、255 East 77th（Upper East Side）、140 Jane（West Village）、1122 Madison（Carnegie Hill）与Mandarin Oriental Fifth Avenue。已竣工但仍有开发商留存房源的楼盘包括Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th与50 West 66th。每个楼盘的开发商过往记录、建设贷款方、销售方案修订节奏以及421-a等税收减免状态各不相同，须逐一尽职调查。
买方信号：Manhattan的结构性优势包括：纽约州总检察长监管的销售方案程序（提供监管宽松市场所不具备的买方程序性保护）、转售市场的纵深（退出时流动性充足），以及近期供给受限（核心子市场的规划容量有限）。签约时需评估的风险包括：$2M以上豪宅税档次的递增、开发商直售中转让税由买方承担、具体地块的相邻地块与景观视线风险、业委会的转租与转售政策，以及421-a退坡时间表（如适用）。任何单一项目的状态（留存房源数量、州总检察长销售方案修订、价格或去化比例）均应在咨询时核实。
关键数据
- Manhattan顶级公寓每平方英尺价格区间：$1,500-$10,000+
- Billionaires' Row平均每平方英尺价格：$4,000-$10,000+
- 下城顶级豪宅（Tribeca/West Village）每平方英尺价格：$2,500-$6,000+
- 豪宅税：$1M以上征收1%，$2M以上对买方按累进档次递增
- 开发商合同定金常规比例：签约时10%-20%
- 买方律师标准审阅期：合同送达后1-3个工作日
- 开发商直售佣金：开发商直售交易中由开发商支付买方经纪佣金
- 税收减免计划（如适用）：421-a、J-51，状态逐盘核实
- 外国公民以LLC持有：常见做法，于签约时搭建架构
购房流程
Manhattan开发商直售流程：预订表格 → 销售方案送达 → 买方律师审阅 → 签署合同并支付首笔定金 → 按揭承诺（如贷款）→ 交付时交割。开发商留存房源与二手转售的流程有所不同；建议在实地看房前进行顾问式规划。
Manhattan房地产常见问题
什么是纽约州总检察长销售方案？
销售方案（offering plan）是向纽约州总检察长备案的法律文件，规范Manhattan每一宗公寓的销售。方案载明定金处理、单元规格、公共维护费、房产税、开发商义务与买方保护条款。任何Manhattan公寓交易均不得在经核准的销售方案框架之外交割；方案会定期修订，由买方律师在签约时审阅。
什么是开发商留存房源？
开发商留存房源（sponsor inventory）指仍由楼盘开发商（即“sponsor”）持有的未售单元。此类单元为全新、从未有人入住，可能附带可议价格、交割费用抵扣，以及楼盘现有税收减免计划的适用资格。开发商直售交易依销售方案进行，而非标准的二手转售合同。
Manhattan适用哪些税收减免？
421-a是Manhattan公寓最常见的减免计划，可为符合条件的新盘提供10至25年的房产税减免。J-51适用于特定的翻新改造楼盘。每项减免均有各自的退坡时间表与楼盘适用资格，须在销售方案及最新税单中核实。
Manhattan公寓的交割费用有哪些？
买方交割费用通常为房价的2%至4%，包括纽约市与纽约州交易转让税（开发商直售中常由买方承担）、豪宅税（$1M以上征收1%，$2M以上按累进档次递增）、产权保险、买方律师费、贷款情形下的按揭登记税，以及按比例分摊的公共维护费与房产税。
公共维护费等同于HOA费用吗？
不等同。Manhattan公寓使用“公共维护费”（common charges）一词，而非HOA费用。公共维护费用于楼宇运营、员工、配套设施与储备金。房产税由纽约市另行征收，不包含在公共维护费之内。
Manhattan Miami在Manhattan交易中如何获得报酬？
在开发商直售的新盘交易中，买方经纪佣金由开发商支付给Manhattan Miami，买方代表服务对买家而言无需自付成本。二手转售交易的佣金安排在委托时披露。