关于 Aman New York
Aman New York 是将曼哈顿超奢华市场划分为“之前”与“之后”的一栋建筑——作为一家在三个街区之外见证了亿万富翁大道（Billionaires' Row）上每一次重大发售的经纪行，我们如此评价。当 Vladislav Doronin 与 OKO Group 宣布将第五大道730号的 Crown Building 改造为 Aman 首个都会物业时，质疑之声不绝于耳：在一栋1921年的办公楼里打造酒店—公寓混合体，售价高于每平方英尺 $10,000？然而销售一经启动，质疑者便沉默了。整栋楼售罄。Crown Penthouse 以 $135 million 成交。2024年纽约十大最昂贵住宅交易中，有三宗发生在这个地址。我们走访过这些单元，为考虑购买的买家提供过咨询，接下来所述皆为我们的真实所知——而非新闻稿。
Crown Building 本身就是一段大多数人路过却未曾体会的曼哈顿历史。它由 Warren & Wetmore——即打造 Grand Central Terminal 的同一家事务所——于1921年设计，是一座布杂艺术（Beaux-Arts）风格的地标，其镀金冠顶一个多世纪以来一直是第五大道天际线的一部分。Aman 长期的设计合作伙伴、Denniston 的 Jean-Michel Gathy 主持了此次改造，成果确实令人赞叹：室内空间散发着 Aman 的气质——温润的木材、简洁的线条、日式的宁静——但建筑的骨架提醒着你，这是一座有百年历史的曼哈顿地标，而非巴厘岛的度假村。较低楼层设有83间酒店套房。较高楼层仅容纳22套私人公寓，没有任何两套的布局相同。这并非营销辞令；这栋楼最初并非按公寓设计，因此 Gathy 必须依托既有结构进行改造，每一套住宅都确实独一无二。
对于在这一层级反复比较的买家而言，Aman New York 自成一格，却与同一批财富竞逐。在此看房的客户往往同时考察 220 Central Park South、432 Park Avenue、Central Park Tower，有时还有上东区 The Surrey 的新公寓。Aman 与众不同之处在于其款待服务的维度——你所购买的不只是一套公寓，而是融入 Aman 生态：25,000平方英尺的水疗中心、两家目的地餐厅、一间爵士俱乐部，以及任何独立住宅楼都无法比拟的服务水准。代价是你需要为此付出可观的成本，无论是购入价格还是持续开支。我们帮助客户判断，这样的取舍是否契合他们真实的生活方式，而非宣传册所描绘的方式。
Aman New York at a Glance
730 Fifth Avenue, New York, NY 10019
OKO Group
Jean-Michel Gathy / Denniston
2022
22
83
共管公寓
Midtown
Aman New York Condos for Sale
Why Buyers Choose Aman New York
Aman 品牌忠诚度是真实的——并且切实驱动着购买
我们与足够多的超高净值买家打过交道，深知“Aman 铁杆拥趸”是一种真实存在的现象。这些人到访过十家、十五家、二十家 Aman 度假村。他们围绕 Aman 的新店开业来规划自己的一年。他们能叫出 Amangiri 与 Amanpuri 员工的名字。当 Aman 宣布在纽约打造物业时，这些买家并未货比三家——他们致电自己的经纪人，说“让我进去”。这种由品牌驱动的需求，是我们在住宅房地产中几乎从未见过的，也是这栋楼售罄、转售价格坚挺的主要原因。你所购买的不只是面积；你所购买的是一个由共享着对这一品牌特定、近乎狂热之欣赏的人群构成的社群。
健康养生与水疗配置在曼哈顿无出其右
我们体验过城中每一套高端配套方案，没有任何一处能与 Aman 所提供的相提并论。这座25,000平方英尺的水疗中心横跨三层，包含一座65英尺长的泳池、配备哈曼浴与俄式桑拿的私人 Spa Houses、冷冻疗法、整合医学以及先进的美学疗程。这不是一间加装了桑拿房的楼内健身房——而是一座恰好位于你楼下的目的地水疗中心。对于将健康养生视为日常修习而非偶尔放纵的买家而言，这便是决定性因素。我们有些客户看过 220 CPS 与 Central Park Tower，参观了 Aman Spa 之后，便不再看任何其他物业。
57街与第五大道——曼哈顿奢华的重心所在
这一地段在别处有我们坦然直言的取舍，但其优势是真实的。你身处第五大道与57街的交汇处——Bergdorf Goodman 就在街对面，中央公园在两个街区之北，你被地球上密度最高的奢华零售所环绕。对于将此作为纽约据点的国际买家而言，这一地段无与伦比——从中城可通达一切，邻近直升机停机坪与机场，置身商业与文化宇宙的中心。Crown Building 本身便是一处公认的地标，塔楼之巅的镀金冠顶数个街区之外便清晰可见。你无需告诉任何人地址；他们早已认得这栋楼。
仅22套公寓——无法人为制造的稀缺性
每一栋奢华建筑都在谈论独家性。Aman New York 是真正兑现了它。整栋楼仅有22套私人公寓。相比之下，One57 有179套单元，432 Park 有104套，Central Park Tower 有179套。道理很简单：当这22套 Aman 单元之一进入市场时，那便是一桩盛事。在行情好的年份里，库存也仅以个位数计，而大多数业主并不打算出售。这种稀缺性对价值保值具有实实在在的意义——不存在供应过剩，也不会有一波新单元同时涌入市场。对于在意拥有真正稀有之物、而非仅仅昂贵之物的买家而言，仅凭单元数量便足以说明一切。
我们对 Aman New York 的看法——来自本地社区经纪行的坦诚视角
我们将向您给出与我们向每一位就 Aman New York 咨询我们的客户所给的同样坦诚的评估，因为这正是我们的行事方式。我们在距 Crown Building 三到四个街区之处生活与工作。我们走访过这些公寓，为在 Aman 与 220 Central Park South、432 Park 及 Central Park Tower 之间权衡的买家提供过咨询，也亲眼见证了谁在此购房以及为何购房。Aman New York 是一处真正非凡的物业——但它并不适合所有人，佯装并非如此便是对您的失职。
以下是我们对客户的坦诚之言。其优势显著：Aman 的服务体系是曼哈顿住宅领域最出色的，毋庸置疑。水疗中心堪称世界级。餐厅是真正的目的地场所，而非敷衍了事的配套空间。Jean-Michel Gathy 的设计作品既美观又浑然一体。住户社群虽小，却共享着一份对 Aman 品牌的真挚亲近感，营造出你在更大型建筑中难以寻得的归属感。而全楼仅22套公寓，其独家性并非营销说辞——而是算术。
如今说说需要提醒之处，因为认真的买家理应知晓。每平方英尺单价为全市最高——转售交易成交价介于每平方英尺 $8,000 至 $11,400 之间，这意味着你要在本已高企的亿万富翁大道价格之上，额外支付一笔可观的 Aman 品牌溢价。Crown Building 是改造而非从零建造，某些户型正反映了这一点——你可能会遇到出现在意外位置的柱子、比专为住宅建造的塔楼中更显局促的走廊，以及各单元之间参差不一的层高。57街与第五大道的地段声名显赫，但日常而言偏商业且游客众多；它不具备上西区或上东区那种居住的宁静。而每月持有成本位居曼哈顿最高之列，反映出酒店级服务运营的强度。Aman Club 会籍已包含在内，但水疗疗程、餐饮与各项服务累积起来会很快。
我们的结论是：对于那些本就熟知并热爱 Aman 品牌、希望将健康养生与款待服务编织进日常生活、并将这份溢价视为过上自己心之所向生活的代价而非附加费的买家而言，Aman New York 是正确的选择。若你主要是在购买房地产——面积、景观、户型——那么曼哈顿有一些建筑能以同样的价钱交付更常规的价值。我们帮助客户厘清自己属于哪一阵营，也乐于与您展开这样的交谈。
欢迎国际买家
外国人无需签证或居留身份即可在 Manhattan 购置共管公寓。许多国际买家通过 LLC 实现隐私保护与传承规划。Manhattan Miami 专注于引导国际买家完成置业全过程，从融资方案到交割流程，提供全程指导。
阅读我们的国际买家指南 →About Aman New York
Available Residences
Currently available at Aman New York
无与伦比的居住体验
住宅系列
一居室与两居室公寓
1-2
1,100 - 2,200 SF
- 开放式起居与餐饮区域
- 配备高端电器的现代厨房
- 享有城市景观的落地窗
- 由 Denniston 定制设计的室内空间
- 橡木与胡桃木饰面
- 全面享用 Aman 酒店服务与配套设施
- 专属住宅入口与电梯
三居室与四居室公寓
3-4
3,700 - 6,700 SF
- 开阔的整层与半层布局
- 享有中央公园与天际线景观的私人露台
- 部分单元配备私人海盐泳池
- 配备步入式衣帽间与水疗风格浴室的主套房
- 正式餐厅与厨师级厨房
- 图书室或家庭办公室
- 定制细木工艺与高端石材饰面
- 独立温控系统
Crown Penthouse 与殿堂级单元
4-6
6,700 - 14,000 SF
- 五层的 Crown Penthouse 依偎于建筑标志性的镀金冠顶之内
- 约14,000 SF 的室内起居空间
- 中央公园与曼哈顿天际线的360度全景
- 多个私人露台与户外招待空间
- 私人泳池、凉亭与水疗设施
- 层高轩敞的宏大招待厅
- 可完全定制的布局，配以 Denniston 的定制设计
- 第五大道上最独家的住宅地址
Residences from $11,500,000
无与伦比的奢华配套组合
健康养生与水疗
- 横跨三层的25,000 SF Aman Spa
- 配备火炉与日床的65英尺恒温室内泳池
- 配备哈曼浴与俄式桑拿的私人 Spa Houses
- 冷冻疗法舱
- 10间提供 Aman 招牌疗法的理疗室
- 冷热浸浴池
- 蒸汽房与桑拿房
- 瑜伽与普拉提工作室
- 整合医学咨询
- 包括 Hydrafacial 与 Morpheus8 在内的先进美学疗程
- 3,000 SF 24小时健身中心，配备私人教练
- 低氧训练与 Scanme 身体诊断
社交与餐饮
- Aman 旗下 Arva 意大利餐厅
- 配备桧木（Hinoki）餐台的 Nama 日式无菜单料理餐厅
- 7,000 SF 环绕式 Garden Terrace，配有火炉与水景
- Wine Library（藏酒室）
- 每晚呈献现场演出的地下爵士俱乐部
- 钢琴酒吧
- 雪茄酒吧
- 住户俱乐部与 Sky Lobby
- 全年户外餐饮与娱乐
服务
- 面向住户的全套 Aman 酒店服务
- 24小时礼宾与前台接待
- 位于56街的私人住宅入口
- 专属住宅电梯厅
- 专属座驾服务
- 入户餐饮与客房送餐服务
- 每日客房清洁
- 洗衣与干洗
- 允许携带宠物的建筑
- 包裹与信件代收
- 代客泊车与门童服务
生活方式
- 免费 Aman Club 会籍
- 接入全球 Aman 度假村网络
- 精心策划的健康养生项目与静修
- 邻近中央公园与天际线景观
- 部分公寓配备私人露台与泳池
- 由 Denniston 提供的定制室内设计服务
- 在所有 Aman 餐饮场所享有优先预订
- 优先使用 Aman Spa 疗程
- 包括太极与气功在内的定期健康养生活动
缔造者
Jean-Michel Gathy
建筑师与室内设计师
Vladislav Doronin
开发商，兼 Aman 董事长与首席执行官
曼哈顿中城之巅
Aman New York 坐拥全球最令人向往的地址之一，俯瞰第五大道与57街的交汇处。这一标志性的曼哈顿中城地段，将住户置于奢华购物、世界级文化机构与中央公园葱郁广袤之地的中心。Crown Building 这一享誉盛名的转角自1921年以来便是曼哈顿声望的象征，如今它锚定着亿万富翁大道——这条由超高层住宅塔楼构成的走廊，定义了纽约市生活的巅峰。
中央公园与户外生活
距中央公园843英亩草甸、林地与水域的东南入口仅数步之遥。住户可即刻通往公园的跑步径、Wollman Rink、中央公园动物园与季节性活动，这一切皆由建筑高层与露台的景观所环抱。
世界级购物
坐落于地球上最负盛名的零售走廊之上。Bergdorf Goodman 就在57街对面，Tiffany & Co.、Louis Vuitton、Harry Winston、Saks Fifth Avenue 以及数十家奢侈品旗舰店，沿第五大道与麦迪逊大道步行片刻即达。
艺术与文化
四周环绕着享誉全球的文化地标，包括现代艺术博物馆（MoMA）、Carnegie Hall、Rockefeller Center、Plaza Hotel、Lincoln Center for the Performing Arts，以及上东区的艺廊，皆距家门数分钟之遥。
餐饮与交通
曼哈顿中城汇聚了无与伦比的米其林星级餐厅、标志性餐室与专属私人俱乐部。此地段交通便利卓越，坐拥多条地铁线路，邻近 Grand Central Terminal 与 Penn Station，并可便捷通往 JFK、LaGuardia 与 Newark 机场。
Compare Aman New York to Nearby Buildings
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One Madison
Flatiron
25 Columbus Circle
Columbus Circle
The Aldyn
Ismael Leyva Architects
Upper West Side
Olympic Tower
Skidmore, Owings & Merrill
Midtown East
Baccarat Residences
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Midtown
1 Central Park West
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
NoMad
Walker Tower
Chelsea
737 Park Avenue
Upper East Side
The Sheffield
Slater-Anderson Architects
Midtown West
108 Leonard
McKim, Mead & White (original)
Tribeca
One Beacon Court
Pelli Clarke Pelli Architects
Midtown East
520 West 28th
Zaha Hadid Architects
West Chelsea
75 Kenmare Street
Andre Kikoski Architect
NoLita
Lantern House
Heatherwick Studio (Thomas Heatherwick)
West Chelsea
Madison House
Handel Architects
NoMad
Sutton Tower
Thomas Juul-Hansen
Sutton Place
The Apthorp
Clinton & Russell
Upper West Side
The Bellemont
Robert A.M. Stern Architects
Carnegie Hill
The Belnord
Robert A.M. Stern Architects (conversion)
Upper West Side
The Carlyle
Bien & Prince
Upper East Side
The Laureate
SLCE Architects
Upper West Side
Waterline Square
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
Upper West Side
10 Sullivan
Cary Tamarkin / Tamarkin Co.
SoHo / Hudson Square
1122 Madison Avenue
Studio Sofield / Hill West Architects
Upper East Side
116 University Place
Morris Adjmi Architects
Greenwich Village
140 Jane Street
Leroy Street Studio
West Village
180 East 88th Street
DDG Partners
Carnegie Hill
200 East 83rd Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
25 Bond Street
BKSK Architects
NoHo
255 East 77th Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Schumacher at 36 Bleecker
Morris Adjmi Architects
NoHo
40 Bleecker Street
Rawlings Architects
NoHo
40 Bond Street
Herzog & de Meuron
NoHo
40 Mercer Street
Jean Nouvel
SoHo
42 Crosby Street
Selldorf Architects
SoHo
520 Fifth Avenue
KPF (Kohn Pedersen Fox)
Midtown
220 Central Park South
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
The Greenwich by Rafael Viñoly
Rafael Viñoly
Financial District
The West Residence Club
Concrete Amsterdam / Ismael Leyva Architects
Hell's Kitchen
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
720 West End Avenue
Emery Roth (1927) / Thomas Juul-Hansen / BP Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
Monogram New York
Ismael Leyva Architects / Neri&Hu
Midtown East
One Wall Street
Ralph Walker (1931) / SLCE Architects
Financial District
One57
Christian de Portzamparc
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
Waldorf Astoria Residences New York
Schultze & Weaver (1931) / SOM / Jean-Louis Deniot
Midtown East
56 Leonard Street
Herzog & de Meuron
Tribeca
520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
Deutsche Bank Center
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
Selene New York
Foster + Partners
Midtown East
Mandarin Oriental Residences, New York
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro
Hudson Yards
70 Vestry
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
35 Hudson Yards
David Childs / SOM
Hudson Yards
80 Clarkson
West Village
Greenwich Lane
FXCollaborative
West Village
50 West 66th Street
Snøhetta
Upper West Side
150 Charles Street
Cookfox Architects
West Village
Mandarin Oriental Residences, Fifth Avenue
Marin Architects
Midtown
760 Madison
COOKFOX Architects
Upper East Side
The Plaza Residences
Henry Janeway Hardenbergh
Central Park South
One High Line
Bjarke Ingels Group (BIG)
Chelsea
111 Murray Street
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
Tribeca
Four Seasons at 30 Park Place
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
740 Park Avenue
Rosario Candela and Arthur Loomis Harmon
Upper East Side
995 Fifth Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Ritz-Carlton Residences New York NoMad
Rafael Viñoly Architects
NoMad
Madison Square Park Tower
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
NoMad
212 Fifth Avenue
HELPERN Architects
NoMad
50 Central Park South
Alvaro Siza Vieira
Midtown
The Woolworth Tower Residences
Thierry Despont (interior conversion)
Tribeca
565 Broome SoHo
Renzo Piano Building Workshop
SoHo
160 Leroy Street
Herzog & de Meuron
West Village
443 Greenwich Street
CetraRuddy Architecture
Tribeca
The Cortland
Robert A.M. Stern Architects / Olson Kundig
West Chelsea
常见问题解答
作为住户，通过 Aman 会籍实际能获得什么？
这是每一位认真的买家都会问的第一个问题，而它确实重要。作为 Aman New York 的业主，您可免费获得 Aman Club 会籍——非住户加入需支付 $200,000 入会费外加每年 $15,000 年费。它让您得以使用爵士俱乐部、Wine Library、Garden Terrace 以及各类社交活动。您还可优先使用25,000平方英尺的 Aman Spa，并在两家自营餐厅 Arva 与 Nama 享有优先预订权。走出建筑本身，您还接入全球 Aman 网络 — 在全球35家以上 Aman 度假村享有优惠价与优先权限。对于本就在 Aman 物业度假的买家（在我们于这一价位所接触的人群中占比之高令人意外），会籍并非附加项。它正是他们选择这里而非 220 CPS 的原因。
酒店—公寓结构在日常中究竟如何运作？
83间酒店套房占据较低楼层，22套私人公寓位于其上方的高层。住户拥有位于56街的专属入口、专属电梯厅，以及专属的 Sky Lobby — 您无需穿过酒店即可回家。话虽如此，您需与酒店客人及俱乐部会员共享餐厅、水疗中心与爵士俱乐部，这意味着这些空间可能人来人往，尤其在周末与旺季。我们如实告知客户：若您想要完全私密、仅限住户的体验，15 Central Park West 或 220 CPS 更适合您。若您想要世界级酒店的活力与服务体系环绕于家的四周，Aman 在这方面做得比城中任何人都出色。
Aman New York 公寓的实际价格区间是多少？
该楼在开发商层面已完全售罄，因此如今一切皆为转售。原始价格从约1,150平方英尺一居室的 $5.9 million 起，直至五层、面积近14,000平方英尺的 Crown Penthouse 的 $135 million。转售交易记录的成交价介于每平方英尺约 $8,000 至 $11,400 之间，使 Aman 成为曼哈顿按每平方英尺计算最昂贵的建筑。一套整层单元以 $55 million 成交，另一套为 $62 million。当有单元出现时，它们成交迅速，且通常花落本就熟知 Aman 品牌的买家。库存极为稀薄 — 全楼仅22套公寓，您或许需等待一年甚至更久才能等到合适的单元。
Aman 与 Mandarin Oriental 或 Ritz-Carlton 公寓相比如何？
我们不断被问及这个比较，因为这一层级的买家对三个品牌都很熟悉。位于 80 Columbus Circle 的 Mandarin Oriental 公寓拥有中央公园景观与可靠的酒店服务，但单元较为陈旧，装饰已显老态，且该品牌并不具备 Aman 所激发的那种近乎狂热的信众般拥戴。位于中央公园南的 Ritz-Carlton 地段优越，但完全是另一种产品 — 更为传统，设计感更弱，且缺少健康养生的部分。在水疗与健康养生方面，Aman 处于另一个级别 — 那座25,000平方英尺、配备 Spa Houses、冷冻疗法与整合医学的设施，与您在 Mandarin 或 Ritz 所能获得的无从相比。您在 Aman 所支付的溢价正反映了这一差距。它是否物有所值，取决于健康养生与 Aman 的服务理念对您的日常生活有多么核心。
Aman New York 的每月持有成本是多少？
这正是一些买家面对现实的地方。Aman New York 的公共费用位居全市最高之列，考虑到酒店级的人员配置、25,000平方英尺的水疗中心、两家餐厅、一间爵士俱乐部以及整体服务运营的强度，这也在情理之中。对于一套两至三居室单元，预计每月费用与税项合计将高达五位数 — 视单元而定，我们见过每月开支高于 $20,000 的情形。Aman Club 会籍已包含在业主权益内，但水疗疗程、餐饮及其他服务均另行计费。我们始终告诉客户：如果每月的持有成本让您心头一紧，那么 Aman 很可能并不适合您。在这里如鱼得水的买家，将这些成本视为一种生活方式的代价，而非需要压缩的开支项。
57街与第五大道这个地段，实际住起来究竟如何？
我们要对此坦诚相告，因为它很重要。57街与第五大道的转角是全球最具辨识度的路口之一 — Bergdorf Goodman、Tiffany、Louis Vuitton 全都在一个街区之内。在房源描述里，这听来光鲜诱人。而现实是，这里是中城一段极为商业化、游客云集的地带。白天人行道上熙熙攘攘。这里的气场属于零售与商务，而非居住。你无法像在上西区的 15 CPW 那样，出门享受一段宁静的晨间散步。中央公园在两个街区之北，很近，但与真正临园而居不同。我们告诉客户的是：若你想置身万物中心，并将此作为临时寓所（pied-à-terre）或某位生活以中城为轴心者的据点，这个地段堪称理想。若你想要社区般的归属感，则应考虑上西区或上东区。
Aman New York 的翻新与设计由谁操刀？
由 Denniston International 的 Jean-Michel Gathy 负责——他是一位常驻马来西亚的比利时建筑师，设计了许多 Aman 最负盛名的度假村，包括特克斯和凯科斯群岛的 Amanyara 与 Aman Venice。Gathy 在此面临的挑战不小：Crown Building 是一座受保护的1921年布杂艺术建筑，因此改造既要尊重既有建筑，又要引入 Aman 标志性的温润简约美学。成果是成功的 — 公共空间以橡木、胡桃木、肉桂色木材与青铜平衡了镀金时代的细节，其方式浑然一体而非生硬拼凑。公寓本身精装考究，不过我们要指出，由于这是改造而非从零建造，某些户型存在一些怪异之处 — 柱子出现在你意想不到的位置、走廊略显狭窄、层高参差不一。这些并非致命缺陷，但在您决定之前值得了解。
相较曼哈顿其他顶级建筑，Aman New York 是否值得那份溢价？
这才是真正重要的问题，而我们的回答是：取决于你是谁。若你是 Aman 的忠实拥趸 — 曾在 Amanpuri、Amangiri、Aman Tokyo 盘桓数周之人 — 那么答案是肯定的，这份溢价物有所值，因为你所购买的是一种你早已确知自己热爱的生活方式，如今永久嵌入曼哈顿。健康养生、服务文化、设计语言 — 一切尽在其中。若你主要是一位寻求纽约最佳公寓的房地产买家，那么这笔账更难算得过来。你所支付的是全市最高的每平方英尺单价，置身一栋带有若干户型妥协的改造建筑，地段偏商业而非居住。同样的预算在 220 Central Park South 或 432 Park，可为你换来一套专为住宅而建、户型更常规、且在许多情况下景观更佳的公寓。我们不会将客户推向任何一方。我们摆出各种取舍，让他们自行决定他们实际所购买的究竟是什么：一套公寓，抑或一种生活方式。
Your Aman New York Awaits
我们的专家将为您提供个性化的价格、户型图以及独家开发商优惠政策。
730 Fifth Avenue, New York, NY 10019
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Manhattan房地产市场情报
市场背景：Manhattan豪华公寓的定价按子市场分层。Billionaires' Row走廊（57街，Park Avenue至Columbus Circle之间）拥有全美最高的每平方英尺单价，顶级豪宅成交价达每平方英尺$4,000-$10,000+。下城Manhattan（Tribeca、West Village、Soho）凭借新盘供给的稀缺，形成了自成一体的超豪华层级。Upper East Side与Upper West Side的公寓价格中位数显著低于下城顶级水平，但户型面积更大，且坐拥Central Park资源。Manhattan的定价对利率、豪宅税档次以及各楼盘销售方案所处阶段较为敏感。
项目洞察：2026年在售的开发商直售新盘包括80 Clarkson（West Village）、255 East 77th（Upper East Side）、140 Jane（West Village）、1122 Madison（Carnegie Hill）与Mandarin Oriental Fifth Avenue。已竣工但仍有开发商留存房源的楼盘包括Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th与50 West 66th。每个楼盘的开发商过往记录、建设贷款方、销售方案修订节奏以及421-a等税收减免状态各不相同，须逐一尽职调查。
买方信号：Manhattan的结构性优势包括：纽约州总检察长监管的销售方案程序（提供监管宽松市场所不具备的买方程序性保护）、转售市场的纵深（退出时流动性充足），以及近期供给受限（核心子市场的规划容量有限）。签约时需评估的风险包括：$2M以上豪宅税档次的递增、开发商直售中转让税由买方承担、具体地块的相邻地块与景观视线风险、业委会的转租与转售政策，以及421-a退坡时间表（如适用）。任何单一项目的状态（留存房源数量、州总检察长销售方案修订、价格或去化比例）均应在咨询时核实。
关键数据
- Manhattan顶级公寓每平方英尺价格区间：$1,500-$10,000+
- Billionaires' Row平均每平方英尺价格：$4,000-$10,000+
- 下城顶级豪宅（Tribeca/West Village）每平方英尺价格：$2,500-$6,000+
- 豪宅税：$1M以上征收1%，$2M以上对买方按累进档次递增
- 开发商合同定金常规比例：签约时10%-20%
- 买方律师标准审阅期：合同送达后1-3个工作日
- 开发商直售佣金：开发商直售交易中由开发商支付买方经纪佣金
- 税收减免计划（如适用）：421-a、J-51，状态逐盘核实
- 外国公民以LLC持有：常见做法，于签约时搭建架构
购房流程
Manhattan开发商直售流程：预订表格 → 销售方案送达 → 买方律师审阅 → 签署合同并支付首笔定金 → 按揭承诺（如贷款）→ 交付时交割。开发商留存房源与二手转售的流程有所不同；建议在实地看房前进行顾问式规划。
Manhattan房地产常见问题
什么是纽约州总检察长销售方案？
销售方案（offering plan）是向纽约州总检察长备案的法律文件，规范Manhattan每一宗公寓的销售。方案载明定金处理、单元规格、公共维护费、房产税、开发商义务与买方保护条款。任何Manhattan公寓交易均不得在经核准的销售方案框架之外交割；方案会定期修订，由买方律师在签约时审阅。
什么是开发商留存房源？
开发商留存房源（sponsor inventory）指仍由楼盘开发商（即“sponsor”）持有的未售单元。此类单元为全新、从未有人入住，可能附带可议价格、交割费用抵扣，以及楼盘现有税收减免计划的适用资格。开发商直售交易依销售方案进行，而非标准的二手转售合同。
Manhattan适用哪些税收减免？
421-a是Manhattan公寓最常见的减免计划，可为符合条件的新盘提供10至25年的房产税减免。J-51适用于特定的翻新改造楼盘。每项减免均有各自的退坡时间表与楼盘适用资格，须在销售方案及最新税单中核实。
Manhattan公寓的交割费用有哪些？
买方交割费用通常为房价的2%至4%，包括纽约市与纽约州交易转让税（开发商直售中常由买方承担）、豪宅税（$1M以上征收1%，$2M以上按累进档次递增）、产权保险、买方律师费、贷款情形下的按揭登记税，以及按比例分摊的公共维护费与房产税。
公共维护费等同于HOA费用吗？
不等同。Manhattan公寓使用“公共维护费”（common charges）一词，而非HOA费用。公共维护费用于楼宇运营、员工、配套设施与储备金。房产税由纽约市另行征收，不包含在公共维护费之内。
Manhattan Miami在Manhattan交易中如何获得报酬？
在开发商直售的新盘交易中，买方经纪佣金由开发商支付给Manhattan Miami，买方代表服务对买家而言无需自付成本。二手转售交易的佣金安排在委托时披露。