关于 15 Hudson Yards
15 Hudson Yards 是 Hudson Yards 首个落成开放的住宅大厦，其意义远比许多人所意识到的更为深远。当整个开发项目还只是林立的建筑吊车与外界的质疑时，正是这座大厦率先邀请买家迈出信任的一步——而当时选择入手的买家人数之多，足以证明曼哈顿远西区能够支撑起真正意义上的高端住宅。我们从数个街区之外的办公室注视着它拔地而起，自最早一批成交起便持续出入这座大厦。当时令我们印象深刻、如今依然如此的，是它的建筑设计。Diller Scofidio + Renfro——High Line 的设计事务所——打造了一座从矩形基座向顶部起伏渐变为四叶草造型的大厦，构成了曼哈顿天际线上最具辨识度的轮廓之一。这并非一只玻璃盒子。DS+R 为 Hudson Yards 带来了真正的建筑公信力，而 15 HY 正是为此后一切奠定基调的那座大厦。
这座大厦还拥有 Hudson Yards 其他任何一座大厦都无法宣称的特质：与 The Shed 直接相连。The Shed 是一座艺术中心，已成为纽约最引人入胜的文化场馆之一。这并不仅仅是销售手册上的宣传点。居民与一座重要的文化机构在空间上比邻而居，其涵盖当代艺术、表演与音乐的节目编排，为这一社区注入了同等规模开发项目通常所缺乏的创意内核。The Shed 与 15 HY 均出自 DS+R 之手，因此两者之间存在一种建筑上的连贯性，令人感到这是有意为之而非偶然。对于重视文化与设计的买家而言，这一关联是一项富有意义的差异化优势。我们曾有客户在 35 Hudson Yards 与 One57 之间比较选购，最终专门选择了 15 HY，正是因为其文化维度以酒店式服务或亿万富翁大道地址所无法企及的方式打动了他们。
再看实际情况。15 Hudson Yards 在 88 层楼中设有 285 套住宅，是 Hudson Yards 最高的住宅大厦。Rockwell Group 设计了室内空间，提供两种配色方案——较为浅淡的 Tonal 方案与更为浓郁的 Contrast 方案——饰面简洁考究、施工精良，却不失于浮夸。户型从一居室、四居室到顶层豪宅不等，起价约为 250 万美元，顶层单元售价则超过 2,000 万美元。这使其在每平方英尺单价上低于 35 Hudson Yards，令 15 HY 成为进入 Hudson Yards 高端市场更为可及的入门之选。此外还有 Skytop——位于 900 英尺高处的户外露台，是纽约市最高的户外住宅配套空间。我们曾亲临其上。那 360 度全景令人难以忘怀。倘若配套设施将成为决定性因素，仅凭 Skytop 一项，便足以令 15 HY 自成一格。
15 Hudson Yards at a Glance
15 Hudson Yards, New York, NY 10001
Related Companies
Diller Scofidio + Renfro
2019
285
70
共管公寓
Hudson Yards
15 Hudson Yards Condos for Sale
Why Buyers Choose 15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro 的设计公信力货真价实
在一个满是明星建筑师品牌大厦的市场中，15 Hudson Yards 之所以脱颖而出，是因为 DS+R 的参与远不止于营销材料上的一个名字。正是这家事务所设计了 High Line 与 The Shed——这两个项目实实在在地重塑了曼哈顿西区。他们在 15 HY 上的手笔，体现于大厦不断演变的形态、玻璃幕墙的品质，以及大厦与周边公共空间的呼应关系之中。我们曾有身为建筑师、设计师与艺术收藏家的客户，正是因为 DS+R 的参与而专门选择这座大厦。对于将居所视为个人品味表达的买家而言，此处的设计血统并非抽象概念——而是每次步入其中都能看见、感受到的存在。
与 The Shed 的文化关联赋予这一地址以意义
大多数高端大厦试图通过配套设施营造社区感——休息厅、放映室、酒窖。15 Hudson Yards 拥有这一切，但它还拥有更为罕见的东西：与一座真正的文化机构在空间上比邻而居。The Shed 举办的节目涵盖当代艺术装置、音乐与表演，吸引着为社区增添质感的创意人群。对于将文化视为日常生活环境一部分——而非仅在周末造访——的买家而言，与 The Shed 的关联是一项我们再怎么强调也不为过的差异化优势。我们曾亲眼见到它成为买家舍弃 35 HY 或那些提供奢华服务却缺乏文化深度的亿万富翁大道地址、转而选择 15 HY 的决定性因素。
较 35 Hudson Yards 与亿万富翁大道更为可及的价格定位
我们服务于整个曼哈顿高端市场的买家，而 15 Hudson Yards 的定价恰好切中了 35 HY 与 Central Park South 诸多大厦所无法触及的甜蜜点。一居室起价约 250 万美元，两居室在 350 万至 500 万美元区间，使这座大厦能够为更广泛的严肃买家群体所及——而不仅限于 1,000 万美元以上的客群。421-a 税收减免进一步降低了持有成本。对于希望获得一套拥有世界级建筑师、货真价实配套设施及 Hudson Yards 地段、又不必支付每平方英尺 3,000 多美元的新建高端共管公寓的买家而言，15 HY 提供了真正的价值。我们常向客户形容它是整个 Hudson Yards 开发项目中最物有所值的选择。
先行者优势——率先入市，率先验证理念
作为 Hudson Yards 首座住宅大厦，15 HY 必须在整个开发项目仍在很大程度上停留于愿景之时便赢得买家的信心。这在如今是有分量的。这座大厦拥有成熟的居民社区、经过检验的大厦运营，以及开发项目中较新大厦仍在积累的良好记录。早期买家押注于这一社区，并从 Hudson Yards 在其周围日渐成熟中受益——零售、文化节目、交通改善与公园通达性。对于如今入手的买家而言，您可以享有那段先行时期的成果，却不必承担其风险。大厦已投入运营，社区已然成形，而 Hudson Yards 能否成功的疑问也已有了答案。我们告诉客户：15 HY 已不再是一场对未来的押注。它是一座在一个业已成熟的社区中拥有良好记录的大厦。
我们对 15 Hudson Yards 的看法
以下是我们对每一位向我们询问 15 Hudson Yards 的客户所说的话。自这座大厦开放起我们便身在其中，我们在数个街区之外工作，并曾在 Hudson Yards 开发项目中成交。我们的看法源自反复的第一手经验——而非某份新闻稿。
优势显而易见。DS+R 设计了一座拥有真正建筑辨识度的大厦——其轮廓、玻璃品质，以及与 The Shed 和下方公共空间的呼应关系。位于 900 英尺高处的 Skytop 是纽约任何其他住宅大厦都无法比拟的配套设施。相对于 35 Hudson Yards 与亿万富翁大道，其定价提供了真正的价值——您以明显低于竞争对手的每平方英尺价格，获得新建品质、货真价实的配套设施以及一项 421-a 税收减免。在当今市场中，一座此等级别的大厦能有起价约 250 万美元的一居室，实属难得。
接下来是坦诚的提醒。285 套单元数量不少。这并非一座精品大厦。您将与比在 35 HY（137 套单元）、220 Central Park South（118 套单元）或多数亿万富翁大道大厦更多的邻居共享配套设施与电梯。对某些买家而言，这样的规模无关紧要。对另一些买家——尤其是那些从较小的合作公寓或精品共管公寓迁来的买家——而言，它改变了大厦的气质。
低层单元是我们最为坦率的地方。若您购入一套位于低层的 Plaza 住宅，您将无法获得营销材料所展示的那种 Hudson Yards 景观。您所望向的，可能是邻近的建筑、开发地块或铁路调车场设施。真正令 15 HY 与众不同的景观——那开阔的全景、河流与天际线——要到高层才真正显现。我们始终告诉客户：请在此为高度预留预算，因为体验上的差异颇为可观。
这一社区仍在寻找自身的身份。我们在别处已详细谈及此点，但仍值得重申：Hudson Yards 便利、服务完善、且日益引人入胜，但它尚不具备西村、翠贝卡或上西区历经数十年所积淀的那种自然生长、街头巷尾的生活气息。随着住宅人口增长，这终将到来，但目前尚未到位。
然而，其价值主张是真实的。当我们与一位在 15 HY、35 HY、Central Park Tower 或 One57 之间比较选购的客户坐下来，测算各项数字——每平方英尺价格、减免后的持有成本、配套设施品质、设计血统——15 Hudson Yards 始终显现为新建高端市场中最明智的购置选择之一。它并非 Hudson Yards 最独家的大厦，也不是曼哈顿最张扬的地址。但对于将实质置于地位之上、并希望在奢华层级获得真正价值的买家而言，我们认为它确实难以匹敌。
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Available Residences
Currently available at 15 Hudson Yards
Residence PH88C
15 Hudson Yards #PH88C, Manhattan, NY 10001
Residence PH87B
15 Hudson Yards #PH87B, Manhattan, NY 10001
Residence 69B
15 Hudson Yards #69B, Manhattan, NY 10001
无与伦比的居住体验
住宅系列
1 至 2 居室住宅
1-2 居室
800 - 2,200 平方英尺
$2,500,000 - $6,500,000
- Plaza 与 Loft 类别
- 落地窗
- 宽板白橡木地板
- Miele 电器
- Rockwell Group 设计的 Tonal 或 Contrast 配色
3 至 4 居室住宅
3-4 居室
2,200 - 4,000 平方英尺
$7,000,000 - $15,000,000
- 高层 Panorama 住宅
- 开阔的多向景观
- 宽敞的会客空间
- Rockwell Group 顶级饰面
- 哈德逊河与天际线景观
顶层豪宅与复式住宅
4+ 居室
4,000 - 7,000+ 平方英尺
$15,000,000 - $32,000,000+
- 最接近四叶草顶端的最高楼层
- 大厦中最为壮阔的景观
- 定制布局与顶级材料
- 最贴近位于 900 英尺高处的 Skytop 露台
- 整层与复式配置
Residences from $1,695,000
15 Hudson Yards 的非凡配套设施
逾 60,000 平方英尺的生活配套设施，以位于 900 英尺高处、纽约最高的户外住宅空间 Skytop 为巅峰
健身与康养
- 由 Wright Fit 设计的 3,500 平方英尺健身中心
- 75 英尺游泳池
- 私人瑜伽室
- 私人健身工作室
- 水疗与理疗室
- 入户水疗服务
娱乐与社交
- Skytop：位于 900 英尺高处、纽约最高的户外住宅空间
- 两间配备餐饮服务的私人宴会套间
- 藏酒与品酒室
- 放映室
- 高尔夫模拟器休息厅
- 俱乐部厅与休息厅
- 屋顶露台
商务与家庭
- 商务中心
- 会议室
- 儿童游戏室
- 图书室
服务
- 24 小时礼宾服务
- 全套洗衣与家政服务
- 入户餐饮与私人厨师
- 私人采购与冰箱备货
- 艺术咨询与装裱
- 宠物与植物照料
- 行李打包与翻译协助
- 汽车精洗
- Hudson Yards 餐厅优先预订
缔造者
Diller Scofidio + Renfro
建筑师
Related Companies & Oxford Properties
开发商
Hudson Yards：曼哈顿最具活力的全新地址
Hudson Yards 是纽约市最具雄心的城市开发项目，将曼哈顿远西区 28 英亩的土地转变为一个汇聚高端住宅、世界级餐饮、高端零售、前沿艺术场馆与开阔公共空间的繁荣街区。15 Hudson Yards 坐落于这一全新社区的文化中心，与 The Shed 及 High Line 比邻，整个开发项目的配套设施尽在居民门前。
艺术与文化
15 Hudson Yards 毗邻 The Shed——一座开创性的艺术中心，委约创作横跨各创意门类的原创作品。Thomas Heatherwick 设计的标志性互动雕塑 The Vessel 矗立于近旁，拥有 154 段相互连接的楼梯与 80 处平台。与社区直接相连的 High Line 高架公园向南通往切尔西享誉世界的画廊区。
餐饮与娱乐
Hudson Yards 汇聚逾 25 家餐厅与餐饮场所，包括名厨 Jose Andres 的 Mercado Little Spain、Danny Meyer 的 Ci Siamo、Russ & Daughters，以及位于 30 Hudson Yards 第 101 层的 Peak。30 Hudson Yards 的 The Edge 观景台是西半球最高的户外天空平台，在 100 层高处提供 360 度全景与一间香槟吧。
购物与零售
The Shops at Hudson Yards 设有七层顶级零售空间，拥有逾 70 家门店，包括 Louis Vuitton、Cartier、Dior、Bulgari 与 Neiman Marcus。Aritzia、Alo Yoga、MUJI 与 Uniqlo 等当代品牌为其锦上添花，使之成为曼哈顿中城首屈一指的购物目的地。
交通与可持续发展
7 号线的 34th Street–Hudson Yards 站近在一个街区之外，可直达时代广场、中央车站与法拉盛。向东步行片刻即达 Penn Station，可搭乘 NJ Transit、LIRR 与 Amtrak。该社区依托一套创新的微电网运行，配有两座热电联产厂，而 15 Hudson Yards 接入一条热能环路，在各建筑之间交换热水与冷水，以实现最高的能源效率。
可比建筑
Buyers considering 15 Hudson Yards typically also evaluate these buildings
常见问题解答
15 Hudson Yards 与 35 Hudson Yards 相比如何？
这是我们最常听到的比较，而答案取决于买家看重什么。不同的建筑师、不同的气质、不同的价格定位。35 HY 由 SOM 的 David Childs 设计，采用石灰岩外墙，低层设有 Equinox Hotel——它是主打高端酒店式服务的选择，仅有 137 套单元，自第 53 层起。15 HY 由 Diller Scofidio + Renfro 设计，在建筑上更为大胆——那四叶草造型极具视觉冲击力——共有 285 套单元，自较低楼层起。15 HY 的每平方英尺单价通常比 35 HY 低 400 至 600 美元。我们曾多次实地看过两座大厦的单元。若客户想要 Equinox 生态、更少的邻居以及有保障的高层景观，35 HY 胜出。若他们想要 DS+R 的设计、位于 900 英尺高处的 Skytop、更丰富的户型选择以及更低的入门价格，15 HY 是更佳之选。两者并无客观上的高下之分——关键在于是否契合。
与 The Shed 的关联对居民而言究竟意味着什么？
The Shed 是一座由 DS+R——设计 15 HY 的同一家事务所——打造的文化中心，紧邻这座大厦。对居民而言，这一关联既是空间上的，也是节目层面的。您距离一座举办当代艺术展览、表演及各类活动、汇聚重量级文化节目的场馆仅几步之遥。它并非私人配套设施——The Shed 对公众开放——但这份近便意味着居民可以像上西区居民步行前往林肯中心那样步行前往各类活动。从实际角度看，它赋予大厦一处 Hudson Yards 原本会缺失的文化内核。我们曾有客户告诉我们，与 The Shed 的关系是他们的决定性因素，尤其是那些拥有艺术背景、希望居所地址能体现这一情怀的买家。它并非有形的经济收益，但对于合适的买家而言，它改变了这一地址的气质。
15 Hudson Yards 共管公寓的价格区间是多少？
一居室起价约 250 万美元。两居室与三居室视楼层、朝向与面积而定，介于 350 万至 1,000 万美元。顶层豪宅与复式顶层豪宅售价超过 2,000 万美元。每平方英尺均价介于 2,000 至 2,600 美元，使 15 HY 明显低于 35 Hudson Yards，也远低于 220 Central Park South 或 Central Park Tower 等亿万富翁大道大厦。这座大厦还享有 20 年期的 421-a 税收减免，尚余约 13 年，在完整豁免期内可将房产税降低 80% 至 95%。我们始终为客户测算完整的持有成本，因为这项减免使实际月度支出低于人们在这一价格水平上可能预期的数额。
15 Hudson Yards 的景观如何？
在这一点上我们需要坦诚，因为答案会因楼层而大相径庭。高层的 Panorama 与 Penthouse 单元拥有真正壮观的景观——四叶草设计意味着每一象限朝向不同方位，而在那样的高度，您可从 Skytop 尽览哈德逊河、中城天际线、下城与新泽西的 360 度全景。但低层的 Plaza 住宅无法享有这样的景观。它们更接近街道层，视线视具体朝向而定，可能望向其他 Hudson Yards 建筑或开发地块，而非开阔的天空。我们始终告诉客户：若景观是首要考量，请为高层预留预算。此处 20 层单元与 60 层单元之间的景观差异并非渐进式的——而是脱胎换骨的。我们两者都带客户看过，感觉如同置身不同的大厦。
15 Hudson Yards 的户型布局如何？
这座大厦将其 285 套单元划分为五个类别：位于低层的 Plaza、布局更为开阔的 Loft、位于高层且景观最佳的 Panorama、顶层豪宅（Penthouses），以及位于顶部的复式顶层豪宅（Duplex Penthouses）。所有单元均配有落地窗、宽板白橡木地板与 Miele 电器。买家可在 Tonal 配色——更浅、更中性——与更为浓郁深沉的 Contrast 配色之间选择。在实地走访一系列单元之后，我们发现 Panorama 的布局尤为完善——高层的四叶草造型营造出饶有趣味的房间几何，而非仅仅是方正的盒子。一居室虽然高效，却略显紧凑。两居室与三居室在多数买家的实际居住方式上是布局的甜蜜点。我们建议至少亲自查看两种不同的住宅类别，因为其间的差异颇为可观。
15 Hudson Yards 的每月持有成本是多少？
公共维护费视单元面积而异，但通常为每平方英尺每月 3 至 5 美元。对于一套约 1,200 至 1,500 平方英尺的两居室，公共维护费预计在 4,000 至 6,000 美元区间。房产税因 421-a 减免而大幅降低——在完整豁免期内，您所缴纳的仅是一套位于非减免大厦的可比单元应缴税额的一小部分。该减免始于 2019 年，因此在开始逐步退出之前尚余约 13 年的节税空间。我们始终为客户测算长期走势，因为随着减免逐步退出，月度成本将会上升。但就近期与中期而言，税项节省使 15 HY 的持有成本相对其价格定位颇具竞争力。
Hudson Yards 在日常生活中真的宜居吗？
几乎每一位考虑该社区的买家都会向我们提出这个问题，这也是个合理的问题。简短的回答是：宜居，但有前提。日常基础设施一应俱全——生鲜采购、药房、干洗、一个街区外的 7 号线地铁，向西步行片刻即达哈德逊河公园。The Shops at Hudson Yards 满足零售所需，而 Mercado Little Spain、High Line 沿线及开发项目本身之间的餐饮选择也颇为扎实。Hudson Yards 目前尚不具备的，是曼哈顿成熟社区那种自然生长、充满生活气息的质感。这里还没有一家人人都叫得出您名字的街角咖啡馆。深夜的街道会显得冷清。居民社区仍在逐渐成形。我们在附近生活与工作，见证了它的发展轨迹——随着更多居民迁入、周边街区不断开发，它正逐年变好。但若有人问我们 Hudson Yards 是否像西村，答案是否定的，对此我们坦诚相告。
建筑师是谁，Diller Scofidio + Renfro 为何重要？
Diller Scofidio + Renfro 是世界上最受尊崇的建筑事务所之一，而 15 Hudson Yards 是他们首座大型住宅大厦。他们最著名的项目可以说正是 High Line 本身——他们将一段废弃的高架铁路改造成了催化整个西区发展的公园。他们还设计了紧邻 15 HY 的 The Shed。拥有一家如此级别的事务所来设计您的大厦，不仅仅是一项营销资历——它体现于细节之中。大厦形态从矩形演变为四叶草的方式、冷弯玻璃幕墙的精确度、建筑与周边公共空间之间的呼应关系——这些都是一家不那么用心的事务所不会做出的设计决定。对于将建筑视为不止于漂亮外立面的买家而言，DS+R 的参与赋予 15 HY 一种大多数新开发项目根本无法宣称的公信力。
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15 Hudson Yards, New York, NY 10001
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Manhattan房地产市场情报
市场背景：Manhattan豪华公寓的定价按子市场分层。Billionaires' Row走廊（57街，Park Avenue至Columbus Circle之间）拥有全美最高的每平方英尺单价，顶级豪宅成交价达每平方英尺$4,000-$10,000+。下城Manhattan（Tribeca、West Village、Soho）凭借新盘供给的稀缺，形成了自成一体的超豪华层级。Upper East Side与Upper West Side的公寓价格中位数显著低于下城顶级水平，但户型面积更大，且坐拥Central Park资源。Manhattan的定价对利率、豪宅税档次以及各楼盘销售方案所处阶段较为敏感。
项目洞察：2026年在售的开发商直售新盘包括80 Clarkson（West Village）、255 East 77th（Upper East Side）、140 Jane（West Village）、1122 Madison（Carnegie Hill）与Mandarin Oriental Fifth Avenue。已竣工但仍有开发商留存房源的楼盘包括Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th与50 West 66th。每个楼盘的开发商过往记录、建设贷款方、销售方案修订节奏以及421-a等税收减免状态各不相同，须逐一尽职调查。
买方信号：Manhattan的结构性优势包括：纽约州总检察长监管的销售方案程序（提供监管宽松市场所不具备的买方程序性保护）、转售市场的纵深（退出时流动性充足），以及近期供给受限（核心子市场的规划容量有限）。签约时需评估的风险包括：$2M以上豪宅税档次的递增、开发商直售中转让税由买方承担、具体地块的相邻地块与景观视线风险、业委会的转租与转售政策，以及421-a退坡时间表（如适用）。任何单一项目的状态（留存房源数量、州总检察长销售方案修订、价格或去化比例）均应在咨询时核实。
关键数据
- Manhattan顶级公寓每平方英尺价格区间：$1,500-$10,000+
- Billionaires' Row平均每平方英尺价格：$4,000-$10,000+
- 下城顶级豪宅（Tribeca/West Village）每平方英尺价格：$2,500-$6,000+
- 豪宅税：$1M以上征收1%，$2M以上对买方按累进档次递增
- 开发商合同定金常规比例：签约时10%-20%
- 买方律师标准审阅期：合同送达后1-3个工作日
- 开发商直售佣金：开发商直售交易中由开发商支付买方经纪佣金
- 税收减免计划（如适用）：421-a、J-51，状态逐盘核实
- 外国公民以LLC持有：常见做法，于签约时搭建架构
购房流程
Manhattan开发商直售流程：预订表格 → 销售方案送达 → 买方律师审阅 → 签署合同并支付首笔定金 → 按揭承诺（如贷款）→ 交付时交割。开发商留存房源与二手转售的流程有所不同；建议在实地看房前进行顾问式规划。
Manhattan房地产常见问题
什么是纽约州总检察长销售方案？
销售方案（offering plan）是向纽约州总检察长备案的法律文件，规范Manhattan每一宗公寓的销售。方案载明定金处理、单元规格、公共维护费、房产税、开发商义务与买方保护条款。任何Manhattan公寓交易均不得在经核准的销售方案框架之外交割；方案会定期修订，由买方律师在签约时审阅。
什么是开发商留存房源？
开发商留存房源（sponsor inventory）指仍由楼盘开发商（即“sponsor”）持有的未售单元。此类单元为全新、从未有人入住，可能附带可议价格、交割费用抵扣，以及楼盘现有税收减免计划的适用资格。开发商直售交易依销售方案进行，而非标准的二手转售合同。
Manhattan适用哪些税收减免？
421-a是Manhattan公寓最常见的减免计划，可为符合条件的新盘提供10至25年的房产税减免。J-51适用于特定的翻新改造楼盘。每项减免均有各自的退坡时间表与楼盘适用资格，须在销售方案及最新税单中核实。
Manhattan公寓的交割费用有哪些？
买方交割费用通常为房价的2%至4%，包括纽约市与纽约州交易转让税（开发商直售中常由买方承担）、豪宅税（$1M以上征收1%，$2M以上按累进档次递增）、产权保险、买方律师费、贷款情形下的按揭登记税，以及按比例分摊的公共维护费与房产税。
公共维护费等同于HOA费用吗？
不等同。Manhattan公寓使用“公共维护费”（common charges）一词，而非HOA费用。公共维护费用于楼宇运营、员工、配套设施与储备金。房产税由纽约市另行征收，不包含在公共维护费之内。
Manhattan Miami在Manhattan交易中如何获得报酬？
在开发商直售的新盘交易中，买方经纪佣金由开发商支付给Manhattan Miami，买方代表服务对买家而言无需自付成本。二手转售交易的佣金安排在委托时披露。