Waterline Square Três Torres. Três Arquitetos. 100,000 pés² de Áreas Comuns.
Visão Geral
O Waterline Square é um complexo residencial de três torres no Upper West Side, desenvolvido pela GID Development Group, com cada torre projetada por um arquiteto de renome mundial diferente: Richard Meier & Partners (One Waterline), Kohn Pedersen Fox (Two Waterline) e Rafael Viñoly Architects (Three Waterline). Juntas, as torres reúnem 263 residências em condomínio ao lado de apartamentos para locação, todas compartilhando o extraordinário Waterline Club de 100,000 pés² projetado pela Rockwell Group.
O Waterline Club é, sob qualquer critério, um dos programas de áreas comuns residenciais mais ambiciosos de New York City. O espaço de 100,000 pés² inclui uma parede de escalada de 30 pés, quadra de basquete coberta em tamanho oficial, pista de skate half-pipe, quadra de tênis oficial, piscina de água salgada de 25 metros para natação, boliche, sala de cinema, estúdios de arte e música, simulador de golfe, campo de futebol coberto, quadra de squash e um espaço infantil de 4,600 pés². Um food hall e restaurante da Cipriani no térreo acrescenta uma âncora gastronômica.
O complexo também conta com um parque privativo de 2.6 acres projetado pela Mathews Nielsen Landscape Architects e uma isenção fiscal 421a de 20 anos que reduz significativamente os custos de manutenção. Para compradores que buscam a combinação de projeto de arquitetos renomados, áreas comuns extraordinárias e tratamento fiscal favorável, o Waterline Square oferece uma proposta difícil de replicar em qualquer outro lugar de Manhattan.
Waterline Square at a Glance
10 Riverside Boulevard, New York, NY 10069
GID Development Group
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
2019
263
38
Condomínio
Upper West Side
Why Buyers Choose Waterline Square
O Waterline Square oferece uma combinação de projeto de arquitetos renomados, áreas comuns extraordinárias e vantagens fiscais sem paralelo em Manhattan.
Waterline Club de 100,000 SF
Nenhum outro empreendimento residencial em Manhattan oferece áreas comuns nesta escala — parede de escalada, basquete, pista de skate, tênis, piscina, boliche, simulador de golfe, futebol, squash, tudo assinado pela Rockwell Group.
Três Arquitetos Renomados
Richard Meier, KPF e Rafael Viñoly — os compradores podem escolher seu estilo arquitetônico preferido enquanto compartilham a mesma plataforma extraordinária de áreas comuns.
Isenção Fiscal de 20 Anos
A isenção 421a reduz significativamente os custos de manutenção, tornando o Waterline Square mais vantajoso em base mensal do que edifícios comparáveis sem o benefício.
Cipriani à Sua Porta
Um food hall, mercado e restaurante da Cipriani no térreo do edifício oferecem gastronomia de classe mundial e compras sem sair de casa.
Nossa Visão sobre o Waterline Square
O Waterline Square é um projeto que recomendamos com entusiasmo a compradores que desejam o máximo em áreas comuns e pedigree arquitetônico a um preço competitivo. O Waterline Club de 100,000 pés² é genuinamente extraordinário — não vimos nada comparável no segmento residencial de Manhattan. E a isenção fiscal 421a de 20 anos torna o custo efetivo de propriedade significativamente mais atraente do que o preço de tabela sugere.
O conceito de três torres permite que os compradores escolham sua preferência arquitetônica: o modernismo branco de Meier, o classicismo refinado da KPF ou o expressionismo escultural de Viñoly. Cada torre possui sua própria equipe de design de interiores (Champalimaud, Yabu Pushelberg e Groves & Co), criando experiências de moradia distintas dentro do mesmo empreendimento. O food hall da Cipriani no térreo é a cereja do bolo.
Sendo honestos, a localização fica mais a oeste do que os endereços tradicionais do Upper West Side, e a caminhada até a estação de metrô mais próxima (59th Street-Columbus Circle) leva de 8 a 10 minutos. O complexo inclui torres de locação ao lado dos condomínios, o que alguns compradores veem como um ponto negativo. E a escala expressiva do empreendimento — mais de 1,100 unidades no total — resulta em uma atmosfera diferente da de um edifício boutique. Mas, para o comprador que prioriza áreas comuns, economia fiscal e projeto de arquitetos renomados, a proposta de valor é convincente.
Compradores Internacionais São Bem-Vindos
Estrangeiros podem adquirir condomínios em Manhattan sem qualquer exigência de visto ou residência. Muitos compradores internacionais utilizam LLCs para privacidade e planejamento patrimonial. A Manhattan Miami é especializada em orientar compradores internacionais ao longo de todo o processo de aquisição, das opções de financiamento aos procedimentos de fechamento.
Leia Nosso Guia para o Comprador Internacional →About Waterline Square
Coleção de Residências
Um e Dois Quartos
900 - 1,800 SF
Três e Quatro Quartos
1,800 - 3,500 SF
Coleção de Coberturas
3,500+ SF
Residences from $1,850,000
World-Class Amenities
Waterline Club de 100,000 SF
Projetado pela Rockwell Group, o Waterline Club é um dos programas de áreas comuns mais ambiciosos de NYC: parede de escalada, basquete, pista de skate, tênis, boliche, piscina, simulador de golfe, futebol, squash e muito mais.
Food Hall da Cipriani
Um food hall, mercado e restaurante da Cipriani no térreo do complexo oferecem gastronomia de classe mundial e compras sem sair do edifício.
Parque Privativo de 2.6 Acres
Um parque privativo projetado pela Mathews Nielsen oferece área verde e lazer para todos os moradores do complexo.
Esportes e Lazer
- Parede de escalada de 30 pés
- Quadra de basquete em tamanho oficial
- Pista de skate half-pipe
- Quadra de tênis oficial
- Campo de futebol coberto
- Quadra de squash
- Simulador de golfe
- Pista de boliche
Bem-estar
- Piscina de água salgada de 25 metros para natação
- Banheira de hidromassagem e salas de vapor
- Saunas e salas de massagem
- Salas de tratamento
Social e Entretenimento
- Sala de cinema
- Estúdios de arte e música
- Espaço de lazer e salão para cães
- Espaço infantil de 4,600 SF
Gastronomia
- Food hall da Cipriani
- Restaurante da Cipriani
- Mercado e provisões
- Espaços de entretenimento para moradores
Áreas Externas
- Parque privativo de 2.6 acres
- Paisagismo assinado pela Mathews Nielsen
- Trilhas para caminhada à beira do rio
- Áreas de estar ao ar livre
Serviços
- Concierge 24 horas
- Serviço de porteiro
- Gestão de encomendas
- Serviço de manobrista disponível
Cozinha
- Cozinhas premium específicas de cada torre
- Champalimaud (One), Yabu Pushelberg (Two), Groves & Co (Three)
- Eletrodomésticos Sub-Zero e Miele
- Bancadas de pedra
Financeiro
- Isenção fiscal 421a de 20 anos
- Custos de manutenção significativamente reduzidos
- Propriedade com vantagens fiscais
- Economia de longo prazo em relação a edifícios comparáveis
Os Visionários
GID Development Group
Incorporadora
Richard Meier & Partners
Arquiteto — One Waterline
Kohn Pedersen Fox
Arquiteto — Two Waterline
Rafael Viñoly Architects
Arquiteto — Three Waterline
Upper West Side — Riverside
O Waterline Square fica à beira do Hudson River.
Parques
Riverside Park e o parque privativo de 2.6 acres.
Cultura
Lincoln Center nas proximidades.
Gastronomia
Cipriani no local, além de restaurantes do Upper West Side.
Transporte
Diversas opções de metrô.
Compare Waterline Square to Nearby Buildings
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One Madison
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25 Columbus Circle
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Midtown
1 Central Park West
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
NoMad
Walker Tower
Chelsea
737 Park Avenue
Upper East Side
The Sheffield
Slater-Anderson Architects
Midtown West
108 Leonard
McKim, Mead & White (original)
Tribeca
One Beacon Court
Pelli Clarke Pelli Architects
Midtown East
520 West 28th
Zaha Hadid Architects
West Chelsea
75 Kenmare Street
Andre Kikoski Architect
NoLita
Lantern House
Heatherwick Studio (Thomas Heatherwick)
West Chelsea
Madison House
Handel Architects
NoMad
Sutton Tower
Thomas Juul-Hansen
Sutton Place
The Apthorp
Clinton & Russell
Upper West Side
The Bellemont
Robert A.M. Stern Architects
Carnegie Hill
The Belnord
Robert A.M. Stern Architects (conversion)
Upper West Side
The Carlyle
Bien & Prince
Upper East Side
The Laureate
SLCE Architects
Upper West Side
10 Sullivan
Cary Tamarkin / Tamarkin Co.
SoHo / Hudson Square
1122 Madison Avenue
Studio Sofield / Hill West Architects
Upper East Side
116 University Place
Morris Adjmi Architects
Greenwich Village
140 Jane Street
Leroy Street Studio
West Village
180 East 88th Street
DDG Partners
Carnegie Hill
200 East 83rd Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
25 Bond Street
BKSK Architects
NoHo
255 East 77th Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Schumacher at 36 Bleecker
Morris Adjmi Architects
NoHo
40 Bleecker Street
Rawlings Architects
NoHo
40 Bond Street
Herzog & de Meuron
NoHo
40 Mercer Street
Jean Nouvel
SoHo
42 Crosby Street
Selldorf Architects
SoHo
520 Fifth Avenue
KPF (Kohn Pedersen Fox)
Midtown
220 Central Park South
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
The Greenwich by Rafael Viñoly
Rafael Viñoly
Financial District
The West Residence Club
Concrete Amsterdam / Ismael Leyva Architects
Hell's Kitchen
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
720 West End Avenue
Emery Roth (1927) / Thomas Juul-Hansen / BP Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
Monogram New York
Ismael Leyva Architects / Neri&Hu
Midtown East
One Wall Street
Ralph Walker (1931) / SLCE Architects
Financial District
One57
Christian de Portzamparc
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
Waldorf Astoria Residences New York
Schultze & Weaver (1931) / SOM / Jean-Louis Deniot
Midtown East
56 Leonard Street
Herzog & de Meuron
Tribeca
520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
Deutsche Bank Center
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
Selene New York
Foster + Partners
Midtown East
Mandarin Oriental Residences, New York
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro
Hudson Yards
70 Vestry
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
35 Hudson Yards
David Childs / SOM
Hudson Yards
Aman New York
Jean-Michel Gathy / Denniston
Midtown
80 Clarkson
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Perguntas Frequentes
O que é o Waterline Square?
O Waterline Square é um complexo residencial de luxo de três torres no Upper West Side, com torres projetadas por Richard Meier, Kohn Pedersen Fox e Rafael Viñoly. 263 unidades em condomínio compartilham o Waterline Club de 100,000 pés² assinado pela Rockwell Group.
O que é o Waterline Club?
O Waterline Club é um espaço de áreas comuns de 100,000 pés² que conta com parede de escalada de 30 pés, quadra de basquete, pista de skate, quadra de tênis, piscina de água salgada de 25 metros, boliche, simulador de golfe, campo de futebol, quadra de squash, sala de cinema, estúdios de arte e muito mais. Projetado pela Rockwell Group.
O que é a isenção fiscal 421a?
O Waterline Square conta com uma isenção fiscal 421a de 20 anos que reduz significativamente os impostos sobre a propriedade, diminuindo os custos mensais de manutenção em comparação com edifícios semelhantes sem a isenção.
Quem são os arquitetos?
A Richard Meier & Partners projetou a One Waterline, a KPF projetou a Two Waterline e Rafael Viñoly projetou a Three Waterline. Cada torre possui equipes distintas de arquitetura e design de interiores.
Quanto custam as residências?
Os preços variam de $1.85M para unidades de um quarto a $27M+ para coberturas. A isenção fiscal 421a torna os custos efetivos de manutenção mais favoráveis do que o preço de compra isoladamente sugere.
Há um Cipriani?
Sim — um food hall, mercado e restaurante da Cipriani está localizado no térreo do complexo, oferecendo gastronomia de classe mundial e compras para os moradores.
Your Waterline Square Awaits
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10 Riverside Boulevard, New York, NY 10069
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Inteligência de mercado imobiliário de Manhattan
Contexto de mercado: Os preços dos condomínios de luxo de Manhattan são segmentados por submercado. O corredor da Billionaires’ Row (Rua 57, entre a Park Avenue e o Columbus Circle) concentra o preço por pé quadrado mais alto dos Estados Unidos, com residências troféu negociadas a $4,000-$10,000+ por SF. O Downtown de Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) tem seu próprio segmento ultraluxo, impulsionado pela oferta limitada de novos empreendimentos. As medianas dos condomínios do Upper East Side e do Upper West Side ficam bem abaixo dos níveis troféu do Downtown, mas oferecem plantas maiores e acesso ao Central Park. Os preços em Manhattan são sensíveis às taxas de juros, às faixas do Mansion Tax e ao estágio do plano de oferta de cada edifício.
Panorama dos empreendimentos: Os empreendimentos novos vendidos diretamente pelo sponsor em 2026 incluem 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) e Mandarin Oriental Fifth Avenue. Entre os edifícios concluídos com estoque do incorporador remanescente estão Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th e 50 West 66th. Cada um carrega um histórico de sponsor, um banco financiador da obra, um ritmo de emendas ao plano de oferta e um status de 421-a ou de outra redução fiscal próprios, que devem ser objeto de diligência individual.
Sinal para o comprador: Os fundamentos estruturais de Manhattan incluem o processo de plano de oferta supervisionado pelo Procurador-Geral de Nova York (que oferece proteção procedimental ao comprador, indisponível em mercados menos regulados), a profundidade do mercado de revenda (alta liquidez na saída) e a oferta restrita no curto prazo (capacidade de zoneamento limitada nos submercados centrais). Riscos a subscrever no contrato: a progressão das faixas do Mansion Tax acima de $2M, a assunção do imposto de transferência pelo comprador nas vendas do sponsor, a exposição a limites de lote e eixos de vista em terrenos específicos, as políticas do conselho do condomínio quanto a sublocação e revenda e o cronograma de extinção do 421-a onde aplicável. O status de cada projeto, o nível de estoque do incorporador, as emendas ao plano de oferta junto ao Procurador-Geral, os preços e o percentual de vendas devem ser verificados no momento da consulta.
Fatos essenciais
- Faixa de $/SF dos condomínios troféu de Manhattan: $1,500-$10,000+
- Média de $/SF na Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF troféu no Downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% acima de $1M, faixas progressivas acima de $2M para o comprador
- Sinal contratual típico junto ao sponsor: 10%-20% na assinatura
- Prazo padrão de análise pelo advogado do comprador: 1-3 dias úteis a partir da entrega do contrato
- Comissão nas vendas do sponsor: o incorporador paga o agente do comprador
- Programas de redução fiscal (quando aplicáveis): 421-a, J-51, status verificado edifício a edifício
- Propriedade via LLC por estrangeiros: prática comum, estruturada no contrato
Procedimento do comprador
Procedimento nas vendas do sponsor em Manhattan: formulário de reserva → entrega do plano de oferta → análise pelo advogado do comprador → assinatura do contrato e sinal inicial → compromisso de financiamento (se financiado) → fechamento na entrega. Os procedimentos de estoque do incorporador e de revenda diferem; recomenda-se o planejamento consultivo antes das visitas.
Perguntas frequentes sobre o mercado imobiliário de Manhattan
O que é o plano de oferta do Procurador-Geral de Nova York?
O plano de oferta é o documento legal protocolado junto ao Procurador-Geral de Nova York que rege a venda de todo condomínio em Manhattan. Ele define o tratamento dos sinais, as especificações das unidades, os encargos comuns, os impostos imobiliários, as obrigações do sponsor e as proteções do comprador. Nenhuma venda de condomínio em Manhattan é fechada fora do arcabouço de um plano de oferta aceito; emendas são protocoladas periodicamente e analisadas pelos advogados dos compradores no contrato.
O que é sponsor inventory?
Sponsor inventory designa as unidades não vendidas que permanecem em poder do incorporador do edifício (o "sponsor"). As unidades do sponsor são novas, nunca habitadas, e podem incluir preços negociáveis, créditos de custos de fechamento e acesso a programas de redução fiscal quando o edifício os possui. As transações com o sponsor seguem o plano de oferta, e não o contrato padrão de revenda.
Quais reduções fiscais se aplicam em Manhattan?
O 421-a é a redução fiscal mais comum para condomínios em Manhattan, oferecendo carga reduzida de imposto imobiliário por 10 a 25 anos em empreendimentos novos qualificados. O J-51 aplica-se a edifícios reabilitados específicos. Cada redução fiscal tem um cronograma de extinção e um status de qualificação próprio de cada edifício, que devem ser verificados no plano de oferta e no certificado fiscal mais recente.
Quais custos de fechamento se aplicam a um condomínio em Manhattan?
Os custos de fechamento típicos do comprador ficam entre 2% e 4% do preço e incluem os impostos de transferência da cidade e do estado de Nova York (com frequência assumidos pelo comprador nas vendas do sponsor), o Mansion Tax (1% acima de $1M, com faixas progressivas acima de $2M), o title insurance, os honorários do advogado do comprador, o imposto de registro de hipoteca se houver financiamento e os encargos comuns e impostos imobiliários rateados.
Encargos comuns são o mesmo que taxas de HOA?
Não. Os condomínios de Manhattan usam o termo "common charges" (encargos comuns), e não taxas de HOA. Os encargos comuns financiam a operação do edifício, o pessoal, as comodidades e as reservas. Os impostos imobiliários são cobrados separadamente pela cidade de Nova York e não integram os encargos comuns.
Como a Manhattan Miami é remunerada nas transações em Manhattan?
Nas compras de empreendimentos novos junto ao sponsor, o incorporador paga a comissão de agente do comprador da Manhattan Miami. A representação do comprador não gera nenhum desembolso direto para ele. Nas transações de revenda, os arranjos de comissão são informados no início do trabalho.