Condomínios em pré-construção e novos empreendimentos em Miami

Pre-construction refers to purchasing a condo unit before or during the building phase, typically at prices below what the finished product will command on the open market. In Miami, developers release units in phases, starting with Friends & Family pricing, then moving to broker pricing, and finally public launch pricing. Buyers secure a unit with a reservation deposit (usually $50,000 to $100,000), then follow a structured deposit schedule during construction. This allows buyers to lock in today's pricing on a property that may not deliver for 3 to 5 years, often resulting in significant equity at closing.

Most Miami pre-construction condos require a total deposit of 20% to 50% of the purchase price, paid in stages over the construction period. A typical deposit schedule might include 10% at contract signing, 10% at groundbreaking, 10% at the halfway point of construction, and 10% at the top-off. The initial reservation deposit to hold a unit is usually $50,000 to $100,000, which is applied toward the first contract deposit. These deposits are held in escrow and are protected under Florida condominium law.

The best pre-construction condos in Miami depend on your budget, lifestyle preferences, and investment timeline. Each project offers a distinct value proposition, from branded residences with world-class hospitality services to boutique developments with intimate settings. We recommend scheduling a consultation so we can curate a shortlist based on your specific criteria, including pricing, views, floor plans, and projected appreciation.

Miami pre-construction has historically been an excellent investment, with luxury condos appreciating 25 to 40% in recent development cycles. The investment thesis is strong for several reasons: you lock in today's pricing on a property that delivers in 3 to 5 years, your capital outlay is limited to the deposit schedule (not the full purchase price), and South Florida's fundamentals, population growth, zero state income tax, corporate relocations, and international demand, continue to drive appreciation. However, pre-construction investing carries risks including construction delays, market shifts, and developer execution. Working with a specialist who knows each project's developer track record, construction timeline, and market positioning is essential to making an informed decision.

Imóveis na planta e de revenda têm cada um vantagens distintas. A compra na planta oferece preço de entrada mais baixo, acabamentos e eletrodomésticos novíssimos, códigos de construção e padrões contra furacões modernos, garantias do incorporador e o potencial de valorização durante o período de obra. Você também pode escolher andar, vista e planta de sua preferência antes de o empreendimento esgotar. As coberturas e unidades de revenda oferecem ocupação imediata, a possibilidade de inspecionar fisicamente a unidade, histórico estabelecido de condomínio (HOA) e, por vezes, preço mais negociável. Para investidores focados em valorização de longo prazo, a compra na planta normalmente oferece maior potencial de ganho. Para compradores que precisam mudar-se rapidamente ou desejam certeza sobre o produto finalizado, a revenda pode ser preferível. Muitos de nossos clientes compram na planta para investimento e revenda para uso imediato.

Foreign buyers can absolutely purchase pre-construction condos in Miamiin fact, international buyers represent a significant portion of South Florida's luxury pre-construction market. The process is straightforward: no special visa or residency status is required to purchase real estate in the US. Foreign buyers typically pay the same deposit schedule as domestic buyers (20 to 50% during construction). Financing options are more limited for non-residents, but several banks offer foreign national mortgage programs with 30 to 50% down. You will need a US-based attorney for contract review, and we recommend establishing a US bank account for deposit transfers.

A estrutura típica de aportes para uma cobertura de luxo na planta totaliza de 20 a 50% do preço de compra, paga em parcelas ao longo do período de construção. Uma estrutura comum é 10% na assinatura do contrato, 10% no início das obras, 10% no marco de metade da construção e 10% na conclusão da estrutura, totalizando 40% antes do fechamento. Alguns incorporadores oferecem uma estrutura mais leve, de 20% no total, para atrair compradores no início. O saldo restante (50 a 80%) é devido no fechamento, momento em que a maioria dos compradores organiza o financiamento. Todos os aportes ficam retidos em conta garantia (escrow) remunerada, regida pela legislação de condomínios da Flórida.

Miami and surrounding areas offer a diverse range of neighborhoods for pre-construction, each with a distinct character, price point, and lifestyle appeal. From waterfront urban districts to leafy residential enclaves, the best neighborhood depends on your priorities, whether you seek walkability and urban energy, beachfront living, or a more intimate village-like setting. Manhattan Miami provides side-by-side comparisons of every development across neighborhoods so you can make an informed decision.

Uma residência assinada é um condomínio ou imóvel de luxo que carrega o nome, os padrões de design e os níveis de serviço de uma prestigiada marca de hotelaria, moda ou automobilismo. No Sul da Flórida, projetos atuais de residências assinadas incluem nomes como Nobu, Dolce&Gabbana, St. Regis, Faena, Four Seasons, Waldorf Astoria e Mercedes-Benz. As residências assinadas costumam comandar um prêmio de 25 a 35% sobre imóveis comparáveis não assinados, mas também preservam melhor seu valor e se valorizam mais rapidamente. Os moradores desfrutam de serviços, comodidades e design no padrão da marca, de concierge e governança a gastronomia selecionada e programação de bem-estar.

Os principais riscos de comprar na planta incluem atrasos na obra, retrações de mercado durante o período de construção, alterações do produto final em relação às perspectivas (renderings) e dificuldades financeiras do incorporador. Na Flórida, os aportes do comprador são protegidos pela legislação de condomínios, ficam retidos em conta garantia (escrow) e devem ser devolvidos caso o incorporador não cumpra a entrega. Contudo, seu capital pode ficar imobilizado por vários anos sem render retorno caso o mercado enfraqueça. Para mitigar o risco, recomendamos trabalhar com incorporadores consolidados, com histórico de entregar projetos no prazo, selecionar projetos em localizações privilegiadas que preservem valor independentemente das condições de mercado e assegurar que a estrutura de aportes seja administrável dentro do seu portfólio geral. O profundo relacionamento da Manhattan Miami com incorporadores nos permite avaliar o lastro financeiro e o cronograma de obra de cada projeto antes de recomendá-lo aos clientes.

A precificação na planta segue uma estrutura escalonada que recompensa os compradores iniciais. A primeira fase é a precificação Friends & Family, oferecida ao círculo íntimo do incorporador e aos principais relacionamentos de corretagem, tipicamente de 10 a 20% abaixo do preço de lançamento público eventual. Em seguida vem a fase de prévia para corretores, na qual o preço aumenta ligeiramente. Então o lançamento público abre o projeto a todos os compradores, ao mais alto preço de pré-lançamento. À medida que as unidades são vendidas e a obra avança, os incorporadores normalmente elevam os preços em incrementos de 3 a 10% por fase. Quando o empreendimento está próximo da conclusão, as unidades remanescentes costumam ter preço de 20 a 40% acima da precificação Friends & Family original. O relacionamento direto da Manhattan Miami com incorporadores dá aos nossos clientes acesso às fases de precificação mais iniciais e favoráveis.

Yes, most Miami pre-construction condos allow owners to rent their units, though rental policies vary by building. Some buildings allow short-term rentals (30 days or less), while others require minimum lease terms of 6 or 12 months. Branded residences often offer optional hotel rental programs where your unit is managed as part of the hotel inventory, generating income when you are not in residence. This is a popular option for seasonal residents and international investors. Always review the building's declaration of condominium for rental restrictions before purchasing. Manhattan Miami can guide you through the rental policies of each development and help you model projected rental income based on comparable properties in the area.

O período Friends & Family é a fase de vendas mais inicial de um novo empreendimento na planta, tipicamente oferecendo os preços mais baixos disponíveis. Durante esse período, o incorporador libera um número limitado de unidades aos seus parceiros de corretagem mais próximos, investidores e rede pessoal, antes de o projeto ser comercializado ao público em geral. Os preços na fase Friends & Family costumam ficar de 10 a 20% abaixo do preço previsto de lançamento público. Esse período pode durar apenas algumas semanas, e as melhores unidades, unidades de esquina, andares altos, vistas privilegiadas, tendem a ser vendidas primeiro. A Manhattan Miami tem acesso direto Friends & Family a todos os principais empreendimentos na planta do Sul da Flórida. Garantir uma unidade dentro dessa janela é a forma isolada mais eficaz de maximizar seu investimento na planta.

O melhor momento para comprar na planta é durante a fase de vendas mais inicial, idealmente durante o período Friends & Family ou de prévia para corretores, quando o preço está no patamar mais baixo. No ciclo de vida de um determinado empreendimento, as primeiras 20 a 30% das unidades vendidas têm o preço mais agressivo, à medida que o incorporador constrói momentum de vendas. Depois disso, os preços sobem de forma constante ao longo dos marcos da obra. Da perspectiva de timing de mercado, comprar quando uma nova onda de empreendimentos é anunciada oferece a mais ampla seleção e a precificação mais competitiva entre múltiplos projetos. Esperar até que os edifícios estejam próximos da conclusão significa pagar os preços mais altos com a menor escolha. Dito isso, a situação de cada comprador é única, e o momento certo para comprar depende de sua prontidão financeira, objetivos de investimento e da oportunidade específica em questão.

Choosing between Miami pre-construction developments comes down to five key factors: location and neighborhood, brand and developer reputation, price point and value, amenity package, and your intended use (primary residence, second home, or investment). Manhattan Miami provides side-by-side comparisons of every development, including floor plans, pricing grids, view analyses, and projected appreciation. So you can make an informed decision with complete data.

Closing costs on a new construction condo in Miami typically range from 1.5% to 3% of the purchase price for the buyer. These include title insurance, title search fees, recording fees, lender fees (if financing), estoppel fees, and prorated property taxes and HOA dues. Unlike resale transactions, the developer typically pays for documentary stamps on the deed and the owner's title insurance policy in new construction deals, which saves the buyer significant money. Additionally, in new development transactions there is no real estate commission owed by the buyer, the developer pays the buyer's agent directly. Manhattan Miami provides a detailed closing cost estimate specific to each project before you commit to a purchase.

Embora seja tecnicamente possível comprar na planta diretamente no estande de vendas de um incorporador, contar com um consultor de pré-lançamento experiente proporciona vantagens significativas. Em compras de novos empreendimentos, o incorporador paga a comissão do consultor do comprador, de modo que não há custo adicional para você nem qualquer desvantagem financeira em ter representação. Um consultor especializado como a Manhattan Miami proporciona acesso à precificação Friends & Family, seleção antecipada de unidades, análise comparativa entre projetos concorrentes, orientação na revisão de contrato, atualizações do andamento da obra e coordenação do fechamento. Também negociamos em seu nome upgrades, alocações de unidades premium e condições de aporte favoráveis. Acima de tudo, um consultor de pré-lançamento experiente sabe quais empreendimentos valem a compra e quais evitar, poupando você de erros custosos em um mercado com dezenas de projetos concorrentes.

Florida has no state income tax, which is the single biggest tax advantage for buyers relocating from high-tax states like New York, California, Illinois, or New Jersey. This applies to all income, salary, capital gains, dividends, and retirement income. For a high-net-worth individual earning $2M per year, moving to Florida can save over $200,000 annually in state income taxes alone. Additionally, Florida has a generous homestead exemption that caps annual property tax increases at 3% for primary residences and protects your home from creditor claims. There is no estate tax or inheritance tax in Florida. These tax benefits, combined with Miami's appreciating real estate market, make purchasing a pre-construction condo both a lifestyle upgrade and a sound financial strategy.

A typical Miami pre-construction condo takes 3 to 5 years from initial sales launch to completion and closing. The timeline generally breaks down as follows: 12 to 18 months for the sales and preconstruction phase (permitting, design finalization, reaching the sales threshold to break ground), 24 to 36 months for construction, and 3 to 6 months for finishing, inspections, punch lists, and closings. Branded residence projects may take slightly longer due to the exacting design and finish standards required by the brand partner. The extended timeline is actually an advantage for investors, as it allows for significant appreciation during the construction period with a relatively small capital outlay.

Se uma incorporadora falir durante a construção, seus depósitos estão protegidos pela legislação de condomínios da Flórida. Todos os depósitos dos compradores devem ser mantidos em uma conta de garantia (escrow) regulamentada pela Flórida, e não na conta operacional da incorporadora, e devem ser devolvidos aos compradores caso o projeto não seja concluído. Essa é uma proteção essencial que foi fortalecida após a crise financeira de 2008. No entanto, embora seu dinheiro esteja legalmente protegido, o processo de recuperar depósitos de um projeto malsucedido pode levar tempo e envolver procedimentos judiciais. Para minimizar esse risco, a Manhattan Miami recomenda apenas projetos respaldados por incorporadoras bem capitalizadas e com histórico comprovado. Avaliamos o respaldo financeiro de cada incorporadora, o credor da construção e a viabilidade do projeto antes de apresentar qualquer oportunidade aos nossos clientes.

Yes, selling a pre-construction unit before closing, known as an assignment, is possible in many Miami developments, though policies vary by project. Some developers allow free assignments at any time, some allow assignments only after a certain percentage of the building is sold, and some prohibit assignments entirely or charge an assignment fee (typically 1 to 3% of the purchase price). An assignment sale can be very profitable if the property has appreciated during construction, as you are selling your contract rights (including your locked-in price) to a new buyer at a higher market value. This allows you to realize your gains without ever closing on the property. Manhattan Miami can advise you on which developments have the most favorable assignment policies and help you execute an assignment sale when the time is right.

The best floor to buy depends on your priorities, views, value, and investment potential. Higher floors command premium pricing (often 1 to 3% more per floor) but offer unobstructed views and greater privacy. In Miami's skyline, the key threshold is typically the 30th floor and above, where you clear most neighboring buildings and gain panoramic water or city views. However, the best value is often found on floors just above the amenity level or in the mid-range of the tower, where you still get excellent views at a lower price per square foot. For investment purposes, corner units on mid-high floors tend to offer the best combination of price and resale appeal. Manhattan Miami provides view analyses and pricing-per-floor breakdowns for every development, helping you identify the optimal floor and line for your goals.

The reservation process for Miami pre-construction begins with selecting your preferred unit, floor, line, and layout, from the developer's availability. You then submit a reservation form with a refundable reservation deposit, typically $50,000 to $100,000, which holds the unit for you while contracts are prepared. The developer's attorneys then issue a purchase agreement, which you review with your own attorney (we recommend specialists in Florida condominium law). Once both parties execute the contract, your reservation deposit is applied toward the first contract deposit, and the deposit schedule begins. The entire process from reservation to executed contract typically takes 2 to 4 weeks. Manhattan Miami handles every step, from unit selection and reservation submission to coordinating with your attorney for contract review.

HOA fees for luxury pre-construction condos in Miami typically range from $0.80 to $2.50 per square foot per month, depending on the building's amenity package and brand affiliation. For a 1,500-square-foot two-bedroom unit, expect monthly HOA fees of roughly $1,200 to $3,750. Branded residences tend to have higher HOA fees because they fund brand-standard services like butler service, concierge, and hotel-grade amenity maintenance. These fees cover building insurance, common area maintenance, staffing, amenities, reserves, and sometimes water and basic cable. HOA fees for new construction buildings are initially set by the developer and may adjust after the condo association transitions to resident control. Manhattan Miami provides projected HOA fee estimates for every development we represent.

Miami is widely considered one of the best areas for real estate investment in South Florida. The region has experienced massive growth, driven by corporate relocations, a thriving dining and cultural scene, and lifestyle appeal that is rare in Florida. Luxury condo values have appreciated significantly since 2020, and the current wave of branded pre-construction projects is elevating the market to an entirely new tier. Strong rental demand from professionals and international tenants makes it attractive for income-generating investments. Zero state income tax, waterfront living, and proximity to major airports further enhance the long-term appeal.

Financiar um imóvel na planta funciona de forma diferente de uma compra residencial convencional. Durante o período de construção, os compradores não precisam de financiamento, você realiza pagamentos de depósito (de 20 a 50% do valor de compra) em parcelas programadas, com recursos próprios. O financiamento só é necessário no fechamento, quando o saldo restante (de 50 a 80%) é devido. A maioria dos compradores inicia o processo de financiamento de 6 a 12 meses antes da data estimada de fechamento. Para cidadãos e residentes dos EUA, há empréstimos jumbo convencionais disponíveis com taxas competitivas e entrada de 20 a 25%. Para estrangeiros, diversos bancos oferecem programas especializados com exigência de entrada de 30 a 50%. Algumas incorporadoras também têm parceria com credores preferenciais que oferecem condições especiais de financiamento para seus projetos. A Manhattan Miami pode conectá-lo a corretores de financiamento experientes, especializados em crédito para imóveis em construção.

South Florida is the number-one international real estate market in the United States, and for good reason. The region serves as a gateway between North America and Latin America, with direct flights to virtually every major city in the Western Hemisphere. The multicultural population means you can conduct business and daily life in English, Spanish, or Portuguese. The absence of state income tax is a powerful draw for wealthy international buyers seeking a US base. Florida's strong property rights and transparent legal system provide security for foreign investors. The timezone aligns with major Latin American financial centers, and the growing tech and finance sectors are creating an economic ecosystem that goes far beyond tourism. Add world-class dining, art, and beaches, and Miami offers a complete lifestyle package that few global markets can match.

Friends & Family pricing is typically 10 to 20% below the public launch price. Manhattan Miami's direct developer relationships give our clients access to this earliest pricing phase on every major Miami pre-construction development. Beyond price, Friends & Family buyers get first pick of the best units, corner positions, high floors, and premium views that sell out before the public launch. This early access, combined with the lower pricing, creates a significant built-in equity position from day one.

Os impostos sobre imóveis na Flórida variam conforme o condado, mas normalmente ficam entre 1,5% e 2,2% do valor avaliado anualmente. Os imóveis em construção costumam ser avaliados abaixo do valor de mercado no primeiro ano, com a Isenção Homestead disponível para residentes principais, reduzindo o valor tributável em até US$ 50.000 e limitando os aumentos anuais a 3%. Não há imposto de renda estadual, imposto sobre herança nem imposto sobre transmissão de bens na Flórida, tornando a carga tributária geral significativamente menor do que em estados como Nova York, Califórnia ou Nova Jersey.

Embora não seja legalmente obrigatório na Flórida, recomendamos fortemente contar com um advogado imobiliário experiente em transações na planta. Ele analisa o contrato de compra, garante a conformidade da conta de garantia (escrow) e protege seus interesses até o fechamento. O custo normalmente fica entre US$ 2.000 e US$ 5.000 pela análise do contrato e representação no fechamento, um valor pequeno pela tranquilidade em um investimento expressivo. A Manhattan Miami pode recomendar advogados especializados em transações na planta e experientes com os contratos de todas as principais incorporadoras.

Nas compras de empreendimentos novos, nossos serviços são totalmente gratuitos para os compradores. Como profissionais imobiliários licenciados, somos remunerados pela incorporadora por meio de uma comissão de cocorretagem. Você paga o mesmo preço comprando diretamente da incorporadora ou por meio de nós, mas com nossa expertise, acesso Friends & Family, poder de negociação e suporte completo durante todo o processo. Não há nenhuma desvantagem financeira em trabalhar com um agente especializado representando o comprador, e as vantagens são substanciais.

Contact us to schedule a consultation. We will discuss your investment goals, lifestyle preferences, budget parameters, and timeline. Whether you are a first-time buyer, a seasoned investor, or an international purchaser, this conversation shapes every recommendation that follows. We can accommodate in-person meetings in Miami or virtual consultations for out-of-state and international clients. From there, we curate a shortlist of developments, arrange private presentations, and guide you through every step from reservation to keys.