56 Leonard Condomínios à Venda
Casas Empilhadas no Céu — A Icônica Torre Jenga de Herzog & de Meuron Erguendo-se 60 Andares Acima de Tribeca
Sobre o 56 Leonard Street
O 56 Leonard Street transformou o centro de Manhattan quando atingiu sua altura máxima em 2016, e dizemos isso na condição de uma imobiliária que já vendeu unidades no edifício e passa regularmente pela escultura de Anish Kapoor em sua base. Antes do 56 Leonard, Tribeca era um bairro de conversões de lofts de seis e oito andares. Ninguém havia construído uma torre de 60 andares por aqui, muito menos uma projetada por Herzog & de Meuron, com uma silhueta que parece ter sido montada à mão. O apelido "Edifício Jenga" pegou porque é genuinamente preciso — não há dois andares que compartilhem a mesma pegada, e as caixas em balanço criam um perfil impossível de confundir com qualquer outro no horizonte. Já percorremos essas unidades em todas as alturas e orientações, e o que segue não foi extraído de um folheto de vendas. É o que realmente sabemos por estarmos dentro e ao redor deste edifício há anos.
Herzog & de Meuron são o escritório por trás do Tate Modern em Londres e da Elbphilharmonie em Hamburgo — projetos que redefiniram o que um edifício público poderia ser. O 56 Leonard foi sua primeira torre residencial nos Estados Unidos, e eles a trataram com a mesma seriedade. Projetaram não apenas o exterior, mas cada acabamento interior: as ilhas de granito Absolute Black, as superfícies de Corian, os pisos de White Oak dos Apalaches, os banheiros em travertino. Esse nível de envolvimento do arquiteto é quase inédito no desenvolvimento residencial de Nova York, onde o arranjo típico é uma fachada de arquiteto renomado com um decorador cuidando dos interiores. O resultado é que um apartamento no 56 Leonard transmite uma coesão que a maioria dos condomínios de alto padrão não possui. Os materiais são sóbrios, o detalhamento é preciso, e o vidro do piso ao teto — com pés-direitos que variam de 11 a 14 pés — faz com que até as unidades menores pareçam amplas. Já apresentamos unidades aqui lado a lado com imóveis no One57 e no 432 Park, e o acabamento e a qualidade construtiva do 56 Leonard sistematicamente provocam a reação mais forte entre compradores que valorizam o design.
Para compradores neste patamar, a conversa sobre alternativas é concreta. Se você está considerando o 56 Leonard, quase certamente também avalia o 70 Vestry, o One57, o 432 Park Avenue, talvez o 15 Central Park West ou o 220 Central Park South. Cada um desses edifícios tem méritos genuínos. Mas o 56 Leonard ocupa uma posição que nenhum deles alcança: é a única torre residencial vencedora do Pritzker Prize no centro de Manhattan, no bairro mais preferido por compradores que desejam ruas caminháveis, restaurantes de classe mundial em cada quarteirão e um senso de comunidade que a Billionaires' Row de Midtown simplesmente não oferece. As 145 unidades mantêm o edifício reservado. As revendas são infrequentes. E a reputação do edifício junto a compradores do mundo da arquitetura e do design lhe confere um prestígio cultural que transcende as métricas imobiliárias convencionais. Essa é a avaliação honesta de uma equipe que vive e trabalha a poucos quarteirões da entrada.
56 Leonard Street at a Glance
56 Leonard Street, New York, NY 10013
Hines / Alexico Group
Herzog & de Meuron
2017
145
60
Condomínio
Tribeca
56 Leonard Street Condos for Sale
Why Buyers Choose 56 Leonard Street
Arquitetura Que Realmente Importa
A maioria dos edifícios de alto padrão em Manhattan usa a palavra "icônico" em seu marketing. O 56 Leonard é um dos pouquíssimos que a merece. Herzog & de Meuron não projetaram uma fachada bonita e delegaram os interiores — projetaram cada superfície, cada material, cada acabamento. O resultado é um edifício em que a arquitetura é o próprio diferencial. Já apresentamos unidades aqui a compradores que chegaram céticos quanto ao conceito Jenga e saíram completamente convencidos, porque os espaços funcionam de maneiras que as fotografias não conseguem transmitir. Os volumes em balanço criam terraços externos que parecem jardins privados suspensos, e o vidro do piso ao teto, com pés-direitos de 11 a 14 pés, faz com que até uma unidade de 1.500 pés quadrados pareça imensa. Para compradores atentos ao design — e há mais deles neste patamar de preço do que se imagina — o 56 Leonard está simplesmente em outra categoria.
Tribeca em Vez de Midtown — Uma Escolha de Estilo de Vida, Não um Compromisso
Os compradores com quem trabalhamos e que escolhem o 56 Leonard em vez de uma torre em Midtown estão tomando uma decisão deliberada de estilo de vida. Preferem ruas de paralelepípedos a corredores comerciais. Preferem o Frenchette e o The Odeon a restaurantes de hotel. Querem passear com o cachorro pelo Hudson River Park, e não em meio à multidão na 57th Street. Tribeca atrai uma base de moradores que valoriza a privacidade e a textura do bairro — há uma razão para ter a maior concentração de moradores celebridades de Manhattan. Vivemos e trabalhamos neste bairro, e podemos afirmar que a experiência cotidiana de Tribeca é fundamentalmente diferente da Billionaires' Row. Nenhuma é melhor em termos absolutos, mas para compradores que desejam um lar que se pareça com um bairro em vez de um destino, o centro vence.
Prestígio do Mundo do Design Que Preserva o Valor
O 56 Leonard ocupa uma posição única no mercado imobiliário de Nova York: é um dos pouquíssimos edifícios residenciais que o mundo da arquitetura e da arte leva a sério como objeto cultural. A escultura de Anish Kapoor na base não é uma decoração de lobby — é uma obra pública significativa. O edifício foi publicado em todas as principais revistas de arquitetura e nomeado pela Curbed como um dos dez edifícios mais importantes de Nova York da década. Esse tipo de relevância cultural cria um público comprador que vai além do comprador imobiliário ultrarrico típico. Vemos arquitetos, designers, colecionadores e líderes da indústria criativa gravitarem em torno deste endereço de um modo que não observamos em torres de alto padrão convencionais. Essa base de demanda mais ampla é boa para o valor de longo prazo.
145 Unidades Significam Escassez Genuína
Com apenas 145 residências em uma torre de 60 andares, o 56 Leonard tem uma das menores contagens de unidades em relação à altura entre os grandes edifícios de Manhattan. Compare com as 104 unidades do 432 Park distribuídas por 96 andares ou as 92 unidades do One57 em 75 andares — a proporção é semelhante, mas o que isso significa na prática é que o estoque raramente chega ao mercado. Na maioria dos trimestres, há apenas um punhado de unidades disponíveis para revenda. Dizemos aos nossos clientes que, se encontrarem uma unidade de que gostem no 56 Leonard, devem agir, porque a mesma combinação de andar, exposição e planta pode não retornar por anos. Essa escassez é uma vantagem estrutural que nenhum volume de marketing consegue reproduzir.
Nossa Perspectiva sobre o 56 Leonard Street
Vamos ser diretos, porque é isso que os compradores sérios querem. O 56 Leonard Street não é o edifício mais alto de Manhattan. Não fica em Midtown. Não tem vistas do Central Park. E nada disso importa, porque o que o 56 Leonard de fato tem é algo que quase nenhuma outra torre residencial em Nova York pode reivindicar: é uma obra de arquitetura genuína de um dos escritórios mais importantes do mundo, em um bairro que consistentemente produz os moradores mais satisfeitos com quem trabalhamos. Já vendemos unidades neste edifício. Vivemos e trabalhamos a poucos quarteirões. Vimos o prédio amadurecer de um canteiro de obras a um dos endereços mais procurados do centro, e nossa opinião só se fortaleceu: para o comprador certo, não há nada igual.
Quando os clientes nos perguntam como o 56 Leonard se compara à concorrência, expomos com honestidade. Se você quer frente para o Central Park e elegância pré-guerra, o 15 Central Park West é a resposta. Se quer altura máxima e uma planta limpa e repetitiva, o 432 Park Avenue entrega isso. Se quer o edifício mais recente de Robert A.M. Stern, o 220 Central Park South é a opção. Mas se quer um edifício em que a própria arquitetura é o atrativo — onde cada andar é diferente, cada terraço é único e a comunidade do design considera seu endereço um marco —, o 56 Leonard não tem paralelo. Os compradores que acabam aqui costumam ser pessoas que já viram todo o resto e querem algo que pareça singular.
Eis o que dizemos aos clientes com honestidade sobre as ressalvas. O design de empilhamento que torna o edifício tão marcante também faz com que algumas unidades tenham posicionamentos de pilares que interrompem a fluidez do espaço de estar. Nem toda planta é igualmente eficiente — algumas das unidades intermediárias têm peculiaridades que vêm com a geometria em balanço. Se você é o tipo de comprador que quer um retângulo perfeito com cada pé quadrado otimizado, algumas das plantas aqui o frustrarão. Tribeca também é mais tranquilo que Midtown à noite — há ótimos restaurantes, mas este não é um bairro de vida noturna. E a localização do edifício no centro significa que você está mais longe do Central Park, das galerias do Upper East Side e dos escritórios de Midtown. Para compradores que trabalham em casa ou valorizam a qualidade do bairro em vez da conveniência do deslocamento, isso é irrelevante. Para outros, vale a pena refletir.
Se você está considerando o 56 Leonard, teríamos prazer em conversar. Conhecemos este edifício por dentro — quais linhas recebem a melhor luz da tarde, quais pavimentos têm o espaço externo mais aproveitável, quais unidades foram bem negociadas e quais ficaram paradas. Esse é o tipo de conhecimento detalhado que só vem de estar a poucos quarteirões e prestar atenção ao longo de anos.
Compradores Internacionais São Bem-Vindos
Estrangeiros podem adquirir condomínios em Manhattan sem qualquer exigência de visto ou residência. Muitos compradores internacionais utilizam LLCs para privacidade e planejamento patrimonial. A Manhattan Miami é especializada em orientar compradores internacionais ao longo de todo o processo de aquisição, das opções de financiamento aos procedimentos de fechamento.
Leia Nosso Guia para o Comprador Internacional →About 56 Leonard Street
Available Residences
Currently available at 56 Leonard Street
Residence 33BW
56 LEONARD Street #33BW, Manhattan, NY 10013
Residence 32AE
56 LEONARD Street #32AE, Manhattan, NY 10013
Residence 29A
56 LEONARD Street #29A, Manhattan, NY 10013
Um Viver Incomparável
Coleção de Residências
Residências da Torre
1-2 Dormitórios
A partir de US$ 2,5 mi
- Aproximadamente 1.150 - 2.000 pés quadrados
- Pés-direitos de 11-12 pés
- Terraço externo privativo
- Interiores exclusivos de Herzog & de Meuron com piso de White Oak dos Apalaches
Residências Premier
3-4 Dormitórios
A partir de US$ 7 mi
- Aproximadamente 2.100 - 3.600 pés quadrados
- Múltiplas exposições com vistas panorâmicas do horizonte
- Ilha de cozinha escultórica em granito preto com eletrodomésticos Sub-Zero e Miele
- Banheiros em travertino e mármore com pisos de aquecimento radiante
Coleção de Coberturas
4-5 Dormitórios
A partir de US$ 15 mi
- Plantas de andar inteiro de aproximadamente 5.200 - 6.400 pés quadrados
- Pés-direitos imponentes de 14-19 pés
- Mais de 200 pés de paredes de vidro contínuas com vistas de 360 graus
- Acesso por elevador privativo com chave e comodidades dedicadas à cobertura
Residences from $3,650,000
Comodidades de Classe Mundial
17.000 pés quadrados de espaços cuidadosamente concebidos para bem-estar, entretenimento e uma vida cotidiana refinada, distribuídos por dois andares dedicados a comodidades.
Bem-Estar e Fitness
- Piscina de borda infinita de 75 pés
- Solário externo paisagístico com hidromassagem
- Academia de última geração
- Estúdio de ioga
- Salas de tratamento de spa
- Sala de vapor e sauna
- Pisos de banheiro com aquecimento radiante nas residências
Convívio e Gastronomia
- Salão de jantar privativo
- Cozinha profissional para bufê
- Lounge com biblioteca
- Centro de conferências
- Lobby de pé-direito duplo em granito preto reluzente
Entretenimento e Design
- Cinema interno-externo
- Sala de recreação infantil (Tribeca Tot Room)
- Escultura de Anish Kapoor na base do edifício
- Acabamentos interiores exclusivos de Herzog & de Meuron
- Paredes de vidro do piso ao teto em todas as residências
Serviços e Conveniência
- Concierge 24 horas e lobby com atendimento
- Porteiros em tempo integral
- Gerente predial residente
- Zelador residente
- Serviço de manobrista no local
- Depósito individual
- Bicicletário
- Elevadores privativos com chave para as coberturas
Os Visionários
Herzog & de Meuron
Arquitetura e Design de Interiores
Herzog & de Meuron é um escritório de arquitetura suíço fundado em 1978 por Jacques Herzog e Pierre de Meuron, laureados com o Pritzker Architecture Prize de 2001 — a mais alta honraria da profissão. O escritório é celebrado mundialmente por obras culturais e institucionais transformadoras, incluindo o Tate Modern em Londres, a sala de concertos Elbphilharmonie em Hamburgo, o Beijing National Stadium (Ninho do Pássaro) e o Perez Art Museum Miami. O 56 Leonard Street foi sua primeira torre residencial nos Estados Unidos, e eles abordaram o encargo com uma premissa radical: projetar não um arranha-céu convencional, mas uma vila vertical de lares individuais empilhados no céu. O escritório projetou tanto o icônico exterior do edifício — com seus volumes em balanço e sua fachada de vidro pixelizada — quanto os acabamentos interiores exclusivos de cada residência, um nível excepcional de autoria que distingue o 56 Leonard de praticamente todas as outras torres de alto padrão de Nova York.
Alexico Group e Hines
Incorporação
O 56 Leonard foi coincorporado pelo Alexico Group, liderado por Izak Senbahar e Simon Elias, e pela Hines, uma das maiores empresas imobiliárias de capital fechado do mundo. O Alexico Group é uma incorporadora sediada em Nova York com um portfólio de aclamados projetos residenciais em Manhattan, incluindo o The Mark, de Jacques Grange, e o 165 Charles Street, de Richard Meier. A Hines atua em 30 países e já desenvolveu, requalificou ou adquiriu mais de 1.500 propriedades, totalizando mais de 511 milhões de pés quadrados. Juntos, com parceiros de financiamento incluindo a Dune Real Estate Partners e fundos geridos pelo Goldman Sachs, conduziram o 56 Leonard desde sua aquisição inicial de terreno junto à New York Law School, passando por uma pausa de quatro anos na construção durante a crise financeira, até sua conclusão como o marco residencial definidor de Tribeca.
O Triângulo Abaixo da Canal Street — O Endereço Mais Cobiçado do Centro de Manhattan
Tribeca é um dos bairros residenciais mais prestigiados da cidade de Nova York, definido por suas ruas de paralelepípedos, seus emblemáticos edifícios de ferro fundido, sua cena gastronômica de classe mundial e um inigualável senso de comunidade entre os moradores mais exigentes de Manhattan. De restaurantes com estrelas Michelin e o anual Tribeca Film Festival à extensão à beira-mar do Hudson River Park, o bairro oferece uma rara combinação de riqueza cultural e tranquilidade residencial a poucos minutos da energia do Financial District, do SoHo e do West Village.
Hudson River Park e Orla
Um parque de 550 acres que se estende ao longo da orla de Manhattan, oferecendo pistas de corrida, ciclismo, caiaque, playgrounds e vistas do pôr do sol sobre o Hudson River e o horizonte de New Jersey.
3 minutos a péGastronomia de Classe Mundial
Tribeca abriga alguns dos melhores restaurantes de Nova York, incluindo o Jungsik, com duas estrelas Michelin, o Frenchette, vencedor do James Beard Award, o icônico Odeon, o Tribeca Grill e favoritos do bairro como o Bubby's e o Locanda Verde.
A poucos passosTribeca Film Festival e Instituições Culturais
Fundado por Robert De Niro, o Tribeca Film Festival consolidou o bairro como um destino cultural. A região também conta com inúmeras galerias de arte, o cinema do Roxy Hotel e a proximidade do Whitney Museum e do One World Observatory.
Dentro do bairroTransporte e Conectividade
Acesso excepcional ao transporte, com as linhas de metrô 1, 2, 3, A, C, E, N, Q, R, W, J e Z, todas a distância caminhável. A minutos do Financial District, do SoHo, do West Village e tanto do Holland Tunnel quanto da Brooklyn Bridge para quem dirige.
2 a 5 minutos a pé até várias linhasEdifícios Comparáveis
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Perguntas Frequentes
Quais são os preços atuais no 56 Leonard Street?
De acordo com as transações recentes, as unidades de um dormitório no 56 Leonard começam em torno de US$ 2,5 milhões, e unidades de quatro dormitórios em andares superiores foram fechadas acima de US$ 17 milhões. Coberturas e combinações de andar inteiro já foram negociadas acima de US$ 19 milhões. O preço por pé quadrado geralmente fica entre US$ 2.300 e US$ 5.000, dependendo do andar, da exposição e de a unidade estar em uma das zonas de empilhamento mais largas ou mais estreitas. O que dizemos aos compradores é que o andar importa mais aqui do que na maioria dos edifícios, porque os balanços fazem com que seu espaço externo, suas vistas e até sua planta mudem de forma significativa a cada poucos andares. Podemos orientá-lo sobre o que está de fato disponível e por quanto deve ser negociado.
Como o 56 Leonard se compara ao One57 e ao 432 Park Avenue?
Estes são os três edifícios que mais surgem na mesma conversa, e já apresentamos unidades em todos eles. O One57 foi o primeiro dos supertalls de Midtown e colocou a Billionaires' Row no mapa, mas seus interiores parecem datados em comparação com o que veio depois. O 432 Park oferece altura extraordinária e plantas uniformes — cada unidade é um retângulo impecável —, mas alguns compradores acham a repetição fria. O 56 Leonard é o oposto: cada andar é diferente, os interiores foram concebidos por arquitetos, e não por decoradores, e você está em Tribeca em vez de Midtown. O contraponto é que o 432 Park e o One57 oferecem vistas do Central Park e a conveniência de Midtown. O 56 Leonard oferece o caráter do centro, vistas do Hudson e do East River, e um edifício que o mundo da arquitetura leva a sério de um modo que as torres de vidro de Midtown geralmente não alcançam. A escolha certa depende inteiramente de como você vive.
Como o 56 Leonard se compara ao 15 Central Park West?
Edifícios diferentes, filosofias diferentes, mas vemos compradores compará-los com mais frequência do que se poderia esperar. O 15 CPW é a homenagem em calcário de Robert A.M. Stern ao Central Park West pré-guerra — clássico, acolhedor, residencial. O 56 Leonard é a declaração escultórica de Herzog & de Meuron em vidro e concreto — moderno, ousado, arquitetônico. O 15 CPW oferece frente para o Central Park e um bairro no Upper West Side. O 56 Leonard oferece um endereço em Tribeca com vistas do rio e ruas de paralelepípedos. Ambos são condomínios, portanto sem questões de aprovação de conselho. O perfil do comprador se sobrepõe no nível de patrimônio, mas diverge no gosto: o 15 CPW atrai compradores que desejam que seu edifício pareça estar ali desde sempre. O 56 Leonard atrai compradores que desejam que seu edifício pareça que nada mais existe. Já vendemos em ambos e respeitamos ambos, mas são experiências genuinamente distintas.
O que devo esperar em relação aos custos mensais no 56 Leonard?
As taxas de condomínio e os impostos imobiliários no 56 Leonard são substanciais, como em qualquer edifício full-service com 17.000 pés quadrados de comodidades e equipe 24 horas. Para uma unidade de dois dormitórios na faixa de 1.800 a 2.200 pés quadrados, conte com mensalidades combinadas na faixa de US$ 6.000 a US$ 10.000. Unidades maiores e coberturas custam mais. Somos transparentes com nossos clientes quanto a isso: o custo mensal reflete o nível de serviço — concierge 24 horas, porteiros, gerente residente, zelador residente — e a manutenção de comodidades como a piscina de 75 pés e a academia. Este edifício é bem administrado, e essa qualidade operacional contínua é parte do que protege o valor de revenda.
Como são as vistas no 56 Leonard?
Este é um dos aspectos que sempre explicamos aos compradores com cuidado, porque as vistas aqui mudam de forma mais dramática de andar para andar do que em uma torre convencional. Os balanços fazem com que seu terraço e suas linhas de visão se desloquem a cada zona de empilhamento. Os andares mais baixos têm vistas mais imediatas da paisagem urbana de Tribeca — as ruas de paralelepípedos, os lofts coroados por caixas-d'água —, o que tem seu próprio charme. Na parte intermediária da torre, você começa a ultrapassar os edifícios vizinhos e a captar amplos pôres do sol sobre o Hudson River a oeste e vistas da cidade em todas as direções. Os andares superiores oferecem vistas verdadeiramente panorâmicas — a Statue of Liberty, ambos os rios, o horizonte de Midtown ao norte, o Financial District ao sul. Já estivemos em unidades em diferentes horários do dia, e a luz da tarde nas unidades voltadas para oeste é notável. O vidro do piso ao teto e os pés-direitos altos amplificam tudo.
Como são as plantas no 56 Leonard?
É aqui que damos a avaliação honesta. As plantas do 56 Leonard são diferentes de qualquer outra na cidade, o que é tanto um ponto forte quanto algo a se ter em mente. Como não há dois andares idênticos, você obtém residências genuinamente únicas — algumas com dramáticos espaços de pé-direito duplo, outras com terraços envolventes que parecem cômodos ao ar livre. Os interiores concebidos pelos arquitetos são lindos. Dito isso, a geometria de empilhamento faz com que algumas unidades tenham posicionamentos de pilares que interrompem a fluidez, e certos pavimentos são mais eficientes do que outros. Algumas das plantas intermediárias parecem peculiares de maneiras que uma torre retangular como o 432 Park simplesmente não apresenta. Sempre dizemos aos compradores para visitarem pessoalmente e percorrerem a unidade específica — não confiem apenas nas plantas, porque é a experiência tridimensional desses espaços que os faz funcionar.
Como é Tribeca no dia a dia?
Trabalhamos a poucos quarteirões do 56 Leonard, portanto conhecemos este bairro do modo que só se alcança estando aqui todos os dias. Tribeca tem uma qualidade difícil de encontrar em outros pontos de Manhattan: parece uma vila dentro de uma cidade. As ruas de paralelepípedos, os armazéns convertidos, a ausência de fluxo de turistas — é residencial e tranquilo de um modo que Midtown não é. A gastronomia é genuinamente de classe mundial: Frenchette, The Odeon, Jungsik, Bubby's para o brunch de fim de semana. O Hudson River Park fica a alguns quarteirões a oeste. O Tribeca Film Festival coloca o bairro no mapa cultural todas as primaveras. Compras de mercado, lavanderia, escolas — tudo é caminhável. O que dizemos aos compradores que vêm de outras cidades é que Tribeca costuma ser o bairro que os faz perceber que Manhattan pode realmente parecer um lar. A única ressalva: se você quer a vida noturna de Midtown e a energia da Billionaires' Row, Tribeca lhe parecerá tranquilo em comparação. A maioria dos nossos compradores considera isso uma virtude, não um defeito.
O 56 Leonard é um bom investimento?
Abordamos esta pergunta do mesmo modo que com todos os clientes: com honestidade. O 56 Leonard tem vários fatores a seu favor como um ativo imobiliário de longo prazo. Tribeca é um dos mercados de alto padrão com maior restrição de oferta em Manhattan — há muito pouca construção nova competindo pelo mesmo comprador. O edifício tem apenas 145 unidades, o que mantém o estoque escasso. E o nome Herzog & de Meuron confere ao edifício uma permanência cultural que a maioria das torres residenciais não possui — a Curbed o nomeou um dos dez edifícios mais importantes de Nova York da última década. Edifícios-troféu de arquitetos renomados historicamente preservaram bem o valor. A ressalva sincera é que o mercado de alto padrão do centro pode se recuperar mais lentamente do que Midtown após uma correção, e algumas das plantas mais peculiares são mais difíceis de revender do que um retângulo impecável. No geral, vemos o 56 Leonard como um ativo sólido para compradores que planejam manter o imóvel, e um edifício cuja significância arquitetônica só crescerá com o tempo.
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56 Leonard Street, New York, NY 10013
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Inteligência de mercado imobiliário de Manhattan
Contexto de mercado: Os preços dos condomínios de luxo de Manhattan são segmentados por submercado. O corredor da Billionaires’ Row (Rua 57, entre a Park Avenue e o Columbus Circle) concentra o preço por pé quadrado mais alto dos Estados Unidos, com residências troféu negociadas a $4,000-$10,000+ por SF. O Downtown de Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) tem seu próprio segmento ultraluxo, impulsionado pela oferta limitada de novos empreendimentos. As medianas dos condomínios do Upper East Side e do Upper West Side ficam bem abaixo dos níveis troféu do Downtown, mas oferecem plantas maiores e acesso ao Central Park. Os preços em Manhattan são sensíveis às taxas de juros, às faixas do Mansion Tax e ao estágio do plano de oferta de cada edifício.
Panorama dos empreendimentos: Os empreendimentos novos vendidos diretamente pelo sponsor em 2026 incluem 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) e Mandarin Oriental Fifth Avenue. Entre os edifícios concluídos com estoque do incorporador remanescente estão Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th e 50 West 66th. Cada um carrega um histórico de sponsor, um banco financiador da obra, um ritmo de emendas ao plano de oferta e um status de 421-a ou de outra redução fiscal próprios, que devem ser objeto de diligência individual.
Sinal para o comprador: Os fundamentos estruturais de Manhattan incluem o processo de plano de oferta supervisionado pelo Procurador-Geral de Nova York (que oferece proteção procedimental ao comprador, indisponível em mercados menos regulados), a profundidade do mercado de revenda (alta liquidez na saída) e a oferta restrita no curto prazo (capacidade de zoneamento limitada nos submercados centrais). Riscos a subscrever no contrato: a progressão das faixas do Mansion Tax acima de $2M, a assunção do imposto de transferência pelo comprador nas vendas do sponsor, a exposição a limites de lote e eixos de vista em terrenos específicos, as políticas do conselho do condomínio quanto a sublocação e revenda e o cronograma de extinção do 421-a onde aplicável. O status de cada projeto, o nível de estoque do incorporador, as emendas ao plano de oferta junto ao Procurador-Geral, os preços e o percentual de vendas devem ser verificados no momento da consulta.
Fatos essenciais
- Faixa de $/SF dos condomínios troféu de Manhattan: $1,500-$10,000+
- Média de $/SF na Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF troféu no Downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% acima de $1M, faixas progressivas acima de $2M para o comprador
- Sinal contratual típico junto ao sponsor: 10%-20% na assinatura
- Prazo padrão de análise pelo advogado do comprador: 1-3 dias úteis a partir da entrega do contrato
- Comissão nas vendas do sponsor: o incorporador paga o agente do comprador
- Programas de redução fiscal (quando aplicáveis): 421-a, J-51, status verificado edifício a edifício
- Propriedade via LLC por estrangeiros: prática comum, estruturada no contrato
Procedimento do comprador
Procedimento nas vendas do sponsor em Manhattan: formulário de reserva → entrega do plano de oferta → análise pelo advogado do comprador → assinatura do contrato e sinal inicial → compromisso de financiamento (se financiado) → fechamento na entrega. Os procedimentos de estoque do incorporador e de revenda diferem; recomenda-se o planejamento consultivo antes das visitas.
Perguntas frequentes sobre o mercado imobiliário de Manhattan
O que é o plano de oferta do Procurador-Geral de Nova York?
O plano de oferta é o documento legal protocolado junto ao Procurador-Geral de Nova York que rege a venda de todo condomínio em Manhattan. Ele define o tratamento dos sinais, as especificações das unidades, os encargos comuns, os impostos imobiliários, as obrigações do sponsor e as proteções do comprador. Nenhuma venda de condomínio em Manhattan é fechada fora do arcabouço de um plano de oferta aceito; emendas são protocoladas periodicamente e analisadas pelos advogados dos compradores no contrato.
O que é sponsor inventory?
Sponsor inventory designa as unidades não vendidas que permanecem em poder do incorporador do edifício (o "sponsor"). As unidades do sponsor são novas, nunca habitadas, e podem incluir preços negociáveis, créditos de custos de fechamento e acesso a programas de redução fiscal quando o edifício os possui. As transações com o sponsor seguem o plano de oferta, e não o contrato padrão de revenda.
Quais reduções fiscais se aplicam em Manhattan?
O 421-a é a redução fiscal mais comum para condomínios em Manhattan, oferecendo carga reduzida de imposto imobiliário por 10 a 25 anos em empreendimentos novos qualificados. O J-51 aplica-se a edifícios reabilitados específicos. Cada redução fiscal tem um cronograma de extinção e um status de qualificação próprio de cada edifício, que devem ser verificados no plano de oferta e no certificado fiscal mais recente.
Quais custos de fechamento se aplicam a um condomínio em Manhattan?
Os custos de fechamento típicos do comprador ficam entre 2% e 4% do preço e incluem os impostos de transferência da cidade e do estado de Nova York (com frequência assumidos pelo comprador nas vendas do sponsor), o Mansion Tax (1% acima de $1M, com faixas progressivas acima de $2M), o title insurance, os honorários do advogado do comprador, o imposto de registro de hipoteca se houver financiamento e os encargos comuns e impostos imobiliários rateados.
Encargos comuns são o mesmo que taxas de HOA?
Não. Os condomínios de Manhattan usam o termo "common charges" (encargos comuns), e não taxas de HOA. Os encargos comuns financiam a operação do edifício, o pessoal, as comodidades e as reservas. Os impostos imobiliários são cobrados separadamente pela cidade de Nova York e não integram os encargos comuns.
Como a Manhattan Miami é remunerada nas transações em Manhattan?
Nas compras de empreendimentos novos junto ao sponsor, o incorporador paga a comissão de agente do comprador da Manhattan Miami. A representação do comprador não gera nenhum desembolso direto para ele. Nas transações de revenda, os arranjos de comissão são informados no início do trabalho.