255 East 77th Street Uma torre de calcário de 500 pés (152 m) onde o gótico encontra o Art Déco
Visão geral
O 255 East 77th Street é uma torre de calcário de 36 andares que se ergue a 500 pés (152 m) acima do Upper East Side, projetada pela Robert A.M. Stern Architects, com interiores de Yabu Pushelberg. Desenvolvido pela Naftali Group, o edifício sintetiza precedentes arquitetônicos góticos e Art Déco em uma fachada com arcadas, loggias, pérgolas e uma coroa decorativa que se tornará uma presença imponente no skyline de Lenox Hill quando concluído, em 2026.
O que distingue este edifício — para além do pedigree da RAMSA e dos interiores de Yabu Pushelberg — é a inclusão de 33 vagas de garagem cobertas. Em um mercado de Manhattan onde as vagas são inexistentes ou custam mais de $200,000 por uma vaga avulsa, ter garagem coberta integrada a um condomínio de alto padrão é um diferencial extraordinário. O edifício está aproximadamente 85% vendido antes da conclusão, com vendas totais projetadas próximas de $500 milhões.
Nossa equipe assessora clientes no 255 East 77th desde que o projeto foi anunciado, e o consideramos um dos mais sólidos lançamentos do Upper East Side. A combinação da distinção arquitetônica da RAMSA, das 33 vagas de garagem, da piscina de 75 pés (23 m) em espaço de pé-direito duplo e dos interiores de Yabu Pushelberg cria um produto que agrada tanto ao comprador atento ao design quanto ao mais pragmático. A Salt & Straw assinou pelo espaço comercial do térreo, acrescentando uma comodidade agradável para o bairro.
255 East 77th Street at a Glance
255 East 77th Street, New York, NY 10075
Naftali Group
Robert A.M. Stern Architects
2026
62
36
Condomínio
Upper East Side
Why Buyers Choose 255 East 77th Street
O 255 East 77th Street tem conquistado compradores que valorizam a arquitetura da RAMSA, comodidades de luxo práticas e um forte ritmo de pré-vendas.
A síntese gótico-Art Déco da RAMSA
A Robert A.M. Stern Architects trouxe arcadas, loggias, pérgolas e uma coroa decorativa a uma torre de calcário de 500 pés (152 m). O projeto é ao mesmo tempo referencial em termos históricos e inconfundivelmente moderno.
33 vagas de garagem cobertas
Isto não é um detalhe de marketing — é um verdadeiro diferencial de estilo de vida. 33 vagas de garagem cobertas em um novo condomínio do Upper East Side são algo extraordinário. Para compradores com veículos, isso elimina uma das frustrações mais persistentes da vida em Manhattan.
85% vendido antes da conclusão
A forte velocidade de pré-vendas sinaliza confiança do mercado. Com aproximadamente 85% das unidades sob contrato e vendas totais projetadas de $500M, o 255 East 77th tem demanda comprovada.
Interiores de Yabu Pushelberg
O escritório de design canadense confere às residências uma estética refinada e de repertório global. Combinado ao exterior da RAMSA, o resultado é um edifício em que arquitetura e interiores falam a mesma língua.
Nossa visão sobre o 255 East 77th Street
O 255 East 77th Street é um edifício que estamos recomendando ativamente a compradores em busca da qualidade RAMSA no Upper East Side. A taxa de 85% de pré-vendas fala por si — este é um projeto que o mercado abraçou. A combinação de elementos arquitetônicos góticos e Art Déco, das 33 vagas de garagem cobertas e dos interiores de Yabu Pushelberg cria um produto ao mesmo tempo arquitetonicamente distinto e praticamente convincente.
Os pontos positivos são substanciais: o histórico da RAMSA assegura forte revenda no longo prazo, a garagem é um diferencial genuíno, a piscina de 75 pés (23 m) em espaço de pé-direito duplo está entre as melhores experiências de piscina residencial em Manhattan, e a localização em Lenox Hill oferece excelente acesso ao Central Park, à Museum Mile e aos melhores restaurantes do East Side. O ponto de entrada de $7.4M para um edifício RAMSA desta qualidade representa valor em relação ao 220 CPS ou ao 520 Park.
Em uma avaliação honesta, o edifício ainda está em construção, com entrega em 2026 — os compradores estão se comprometendo com um cronograma. A localização no extremo leste do Upper East Side, embora bem conectada, fica a um quarteirão a mais do parque do que alguns concorrentes. E, com 62 unidades, o edifício é maior do que empreendimentos boutique como o The Bellemont (12 unidades), o que significa menos exclusividade por andar. Mas, para o comprador que deseja o pacote RAMSA completo — arquitetura, comodidades, garagem e demanda comprovada —, o 255 East 77th entrega.
Compradores Internacionais São Bem-Vindos
Estrangeiros podem adquirir condomínios em Manhattan sem qualquer exigência de visto ou residência. Muitos compradores internacionais utilizam LLCs para privacidade e planejamento patrimonial. A Manhattan Miami é especializada em orientar compradores internacionais ao longo de todo o processo de aquisição, das opções de financiamento aos procedimentos de fechamento.
Leia Nosso Guia para o Comprador Internacional →About 255 East 77th Street
Os Visionários
Naftali Group
Incorporadora
A Naftali Group consolidou-se como uma das mais criteriosas incorporadoras residenciais de luxo de Nova York, com um portfólio que prioriza a distinção arquitetônica, a qualidade dos materiais e as localizações privilegiadas em Manhattan. Sob a liderança de Miki Naftali, a empresa desenvolveu e adquiriu mais de $6 bilhões em ativos imobiliários, conquistando a reputação de entregar edifícios que comandam preços premium e atraem os compradores mais sofisticados da cidade.
Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)
Arquiteto
A RAMSA é o nome preeminente na arquitetura residencial de luxo em Nova York e no mundo. O portfólio do escritório inclui o 220 Central Park South, o 520 Park Avenue, o 15 Central Park West e o 30 Park Place — edifícios que redefiniram o mercado de altíssimo padrão e, juntos, geraram bilhões em vendas. A linguagem de projeto clássica da RAMSA, a atenção meticulosa às proporções e o compromisso com materiais duradouros fazem de seus edifícios as construções novas mais desejadas de Manhattan.
Yabu Pushelberg
Design de Interiores
A Yabu Pushelberg é um estúdio de design celebrado mundialmente, conhecido por criar interiores de refinamento extraordinário e riqueza sensorial. Fundado por George Yabu e Glenn Pushelberg, o escritório moldou a identidade estética dos hotéis, residências e espaços culturais mais prestigiados do mundo. Seu trabalho no 255 East 77th Street traz uma sofisticada paleta de materiais e um detalhamento sob medida tanto às residências privativas quanto aos amplos espaços de comodidades do edifício.
Upper East Side
O 255 East 77th Street está situado em Lenox Hill, o coração cultural e residencial do Upper East Side. É um bairro definido pelas instituições de nível mundial da Museum Mile, pelas boutiques e galerias da Madison Avenue, pela tranquilidade arborizada da Park Avenue e da Fifth Avenue e pela proximidade dos jardins da conservancy no lado leste do Central Park. Lenox Hill oferece um estilo de vida de sofisticação discreta — restaurantes consagrados, livrarias independentes, instituições médicas de primeira linha e alguns dos endereços residenciais mais cobiçados do mundo. A localização proporciona acesso fácil à linha 6 do metrô e às rotas de ônibus transversais, mantendo o caráter caminhável e de vila que faz do Upper East Side um dos bairros mais duradouramente desejados de Manhattan.
Compare 255 East 77th Street to Nearby Buildings
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One Madison
Flatiron
25 Columbus Circle
Columbus Circle
The Aldyn
Ismael Leyva Architects
Upper West Side
Olympic Tower
Skidmore, Owings & Merrill
Midtown East
Baccarat Residences
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Midtown
1 Central Park West
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
NoMad
Walker Tower
Chelsea
737 Park Avenue
Upper East Side
The Sheffield
Slater-Anderson Architects
Midtown West
108 Leonard
McKim, Mead & White (original)
Tribeca
One Beacon Court
Pelli Clarke Pelli Architects
Midtown East
520 West 28th
Zaha Hadid Architects
West Chelsea
75 Kenmare Street
Andre Kikoski Architect
NoLita
Lantern House
Heatherwick Studio (Thomas Heatherwick)
West Chelsea
Madison House
Handel Architects
NoMad
Sutton Tower
Thomas Juul-Hansen
Sutton Place
The Apthorp
Clinton & Russell
Upper West Side
The Bellemont
Robert A.M. Stern Architects
Carnegie Hill
The Belnord
Robert A.M. Stern Architects (conversion)
Upper West Side
The Carlyle
Bien & Prince
Upper East Side
The Laureate
SLCE Architects
Upper West Side
Waterline Square
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
Upper West Side
10 Sullivan
Cary Tamarkin / Tamarkin Co.
SoHo / Hudson Square
1122 Madison Avenue
Studio Sofield / Hill West Architects
Upper East Side
116 University Place
Morris Adjmi Architects
Greenwich Village
140 Jane Street
Leroy Street Studio
West Village
180 East 88th Street
DDG Partners
Carnegie Hill
200 East 83rd Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
25 Bond Street
BKSK Architects
NoHo
The Schumacher at 36 Bleecker
Morris Adjmi Architects
NoHo
40 Bleecker Street
Rawlings Architects
NoHo
40 Bond Street
Herzog & de Meuron
NoHo
40 Mercer Street
Jean Nouvel
SoHo
42 Crosby Street
Selldorf Architects
SoHo
520 Fifth Avenue
KPF (Kohn Pedersen Fox)
Midtown
220 Central Park South
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
The Greenwich by Rafael Viñoly
Rafael Viñoly
Financial District
The West Residence Club
Concrete Amsterdam / Ismael Leyva Architects
Hell's Kitchen
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
720 West End Avenue
Emery Roth (1927) / Thomas Juul-Hansen / BP Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
Monogram New York
Ismael Leyva Architects / Neri&Hu
Midtown East
One Wall Street
Ralph Walker (1931) / SLCE Architects
Financial District
One57
Christian de Portzamparc
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
Waldorf Astoria Residences New York
Schultze & Weaver (1931) / SOM / Jean-Louis Deniot
Midtown East
56 Leonard Street
Herzog & de Meuron
Tribeca
520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
Deutsche Bank Center
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
Selene New York
Foster + Partners
Midtown East
Mandarin Oriental Residences, New York
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro
Hudson Yards
70 Vestry
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
35 Hudson Yards
David Childs / SOM
Hudson Yards
Aman New York
Jean-Michel Gathy / Denniston
Midtown
80 Clarkson
West Village
Greenwich Lane
FXCollaborative
West Village
50 West 66th Street
Snøhetta
Upper West Side
150 Charles Street
Cookfox Architects
West Village
Mandarin Oriental Residences, Fifth Avenue
Marin Architects
Midtown
760 Madison
COOKFOX Architects
Upper East Side
The Plaza Residences
Henry Janeway Hardenbergh
Central Park South
One High Line
Bjarke Ingels Group (BIG)
Chelsea
111 Murray Street
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
Tribeca
Four Seasons at 30 Park Place
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
740 Park Avenue
Rosario Candela and Arthur Loomis Harmon
Upper East Side
995 Fifth Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Ritz-Carlton Residences New York NoMad
Rafael Viñoly Architects
NoMad
Madison Square Park Tower
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
NoMad
212 Fifth Avenue
HELPERN Architects
NoMad
50 Central Park South
Alvaro Siza Vieira
Midtown
The Woolworth Tower Residences
Thierry Despont (interior conversion)
Tribeca
565 Broome SoHo
Renzo Piano Building Workshop
SoHo
160 Leroy Street
Herzog & de Meuron
West Village
443 Greenwich Street
CetraRuddy Architecture
Tribeca
The Cortland
Robert A.M. Stern Architects / Olson Kundig
West Chelsea
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Perguntas Frequentes
Qual é a data prevista de conclusão do 255 East 77th Street?
A conclusão do 255 East 77th Street está prevista para 2026. O edifício está atualmente em construção e já 85% vendido, refletindo uma confiança extraordinária do mercado no projeto. A Naftali Group tem um sólido histórico de entregar edifícios no prazo e com as mais altas especificações.
Quem projetou o 255 East 77th Street?
O edifício foi projetado pela Robert A.M. Stern Architects (RAMSA), um dos escritórios mais respeitados na arquitetura residencial de luxo, responsável pelo 220 Central Park South e pelo 520 Park Avenue, entre outros. O design de interiores é do estúdio Yabu Pushelberg, aclamado mundialmente. A Hill West Architects atua como arquiteta executiva. O empreendimento é conduzido pela Naftali Group.
O 255 East 77th Street tem garagem?
Sim — e este é um dos aspectos mais distintivos do edifício. O 255 East 77th Street inclui 33 vagas de garagem privativas cobertas dentro do edifício, uma comodidade excepcionalmente rara em lançamentos de Manhattan. Em um distrito onde vagas individuais já foram vendidas por mais de $1 milhão, essa oferta reflete o calibre do edifício e de seus moradores.
Quais são os preços no 255 East 77th Street?
As residências no 255 East 77th Street partem de $7.4 milhões para plantas de dois e três dormitórios, com residências de quatro dormitórios e de andar inteiro variando de $15 milhões a $28 milhões. A coleção de coberturas, incluindo um duplex de $37.5 milhões, representa o ápice da oferta. O edifício está 85% vendido no início de 2026.
Quais comodidades o 255 East 77th Street oferece?
O programa de comodidades tem como destaque uma piscina de 75 pés (23 m) inserida em um dramático espaço de pé-direito duplo, complementada por um spa completo, academia de última geração, estúdios privativos de treino e ioga, lounge dos moradores e sala de jantar privativa com interiores de Yabu Pushelberg, terraço na cobertura com paisagismo, sala de brincar infantil e 33 vagas de garagem cobertas.
Qual é o estilo arquitetônico do 255 East 77th Street?
A RAMSA projetou uma torre de calcário de 500 pés (152 m) que sintetiza as tradições arquitetônicas gótica e Art Déco — dois dos estilos mais celebrados na história do skyline de Nova York. A fachada apresenta arcadas profundamente recuadas, loggias, pérgolas ornamentais e uma coroa decorativa escultural, criando um edifício com a imponência e a presença dos mais refinados marcos pré-guerra do Upper East Side.
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255 East 77th Street, New York, NY 10075
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Inteligência de mercado imobiliário de Manhattan
Contexto de mercado: Os preços dos condomínios de luxo de Manhattan são segmentados por submercado. O corredor da Billionaires’ Row (Rua 57, entre a Park Avenue e o Columbus Circle) concentra o preço por pé quadrado mais alto dos Estados Unidos, com residências troféu negociadas a $4,000-$10,000+ por SF. O Downtown de Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) tem seu próprio segmento ultraluxo, impulsionado pela oferta limitada de novos empreendimentos. As medianas dos condomínios do Upper East Side e do Upper West Side ficam bem abaixo dos níveis troféu do Downtown, mas oferecem plantas maiores e acesso ao Central Park. Os preços em Manhattan são sensíveis às taxas de juros, às faixas do Mansion Tax e ao estágio do plano de oferta de cada edifício.
Panorama dos empreendimentos: Os empreendimentos novos vendidos diretamente pelo sponsor em 2026 incluem 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) e Mandarin Oriental Fifth Avenue. Entre os edifícios concluídos com estoque do incorporador remanescente estão Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th e 50 West 66th. Cada um carrega um histórico de sponsor, um banco financiador da obra, um ritmo de emendas ao plano de oferta e um status de 421-a ou de outra redução fiscal próprios, que devem ser objeto de diligência individual.
Sinal para o comprador: Os fundamentos estruturais de Manhattan incluem o processo de plano de oferta supervisionado pelo Procurador-Geral de Nova York (que oferece proteção procedimental ao comprador, indisponível em mercados menos regulados), a profundidade do mercado de revenda (alta liquidez na saída) e a oferta restrita no curto prazo (capacidade de zoneamento limitada nos submercados centrais). Riscos a subscrever no contrato: a progressão das faixas do Mansion Tax acima de $2M, a assunção do imposto de transferência pelo comprador nas vendas do sponsor, a exposição a limites de lote e eixos de vista em terrenos específicos, as políticas do conselho do condomínio quanto a sublocação e revenda e o cronograma de extinção do 421-a onde aplicável. O status de cada projeto, o nível de estoque do incorporador, as emendas ao plano de oferta junto ao Procurador-Geral, os preços e o percentual de vendas devem ser verificados no momento da consulta.
Fatos essenciais
- Faixa de $/SF dos condomínios troféu de Manhattan: $1,500-$10,000+
- Média de $/SF na Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF troféu no Downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% acima de $1M, faixas progressivas acima de $2M para o comprador
- Sinal contratual típico junto ao sponsor: 10%-20% na assinatura
- Prazo padrão de análise pelo advogado do comprador: 1-3 dias úteis a partir da entrega do contrato
- Comissão nas vendas do sponsor: o incorporador paga o agente do comprador
- Programas de redução fiscal (quando aplicáveis): 421-a, J-51, status verificado edifício a edifício
- Propriedade via LLC por estrangeiros: prática comum, estruturada no contrato
Procedimento do comprador
Procedimento nas vendas do sponsor em Manhattan: formulário de reserva → entrega do plano de oferta → análise pelo advogado do comprador → assinatura do contrato e sinal inicial → compromisso de financiamento (se financiado) → fechamento na entrega. Os procedimentos de estoque do incorporador e de revenda diferem; recomenda-se o planejamento consultivo antes das visitas.
Perguntas frequentes sobre o mercado imobiliário de Manhattan
O que é o plano de oferta do Procurador-Geral de Nova York?
O plano de oferta é o documento legal protocolado junto ao Procurador-Geral de Nova York que rege a venda de todo condomínio em Manhattan. Ele define o tratamento dos sinais, as especificações das unidades, os encargos comuns, os impostos imobiliários, as obrigações do sponsor e as proteções do comprador. Nenhuma venda de condomínio em Manhattan é fechada fora do arcabouço de um plano de oferta aceito; emendas são protocoladas periodicamente e analisadas pelos advogados dos compradores no contrato.
O que é sponsor inventory?
Sponsor inventory designa as unidades não vendidas que permanecem em poder do incorporador do edifício (o "sponsor"). As unidades do sponsor são novas, nunca habitadas, e podem incluir preços negociáveis, créditos de custos de fechamento e acesso a programas de redução fiscal quando o edifício os possui. As transações com o sponsor seguem o plano de oferta, e não o contrato padrão de revenda.
Quais reduções fiscais se aplicam em Manhattan?
O 421-a é a redução fiscal mais comum para condomínios em Manhattan, oferecendo carga reduzida de imposto imobiliário por 10 a 25 anos em empreendimentos novos qualificados. O J-51 aplica-se a edifícios reabilitados específicos. Cada redução fiscal tem um cronograma de extinção e um status de qualificação próprio de cada edifício, que devem ser verificados no plano de oferta e no certificado fiscal mais recente.
Quais custos de fechamento se aplicam a um condomínio em Manhattan?
Os custos de fechamento típicos do comprador ficam entre 2% e 4% do preço e incluem os impostos de transferência da cidade e do estado de Nova York (com frequência assumidos pelo comprador nas vendas do sponsor), o Mansion Tax (1% acima de $1M, com faixas progressivas acima de $2M), o title insurance, os honorários do advogado do comprador, o imposto de registro de hipoteca se houver financiamento e os encargos comuns e impostos imobiliários rateados.
Encargos comuns são o mesmo que taxas de HOA?
Não. Os condomínios de Manhattan usam o termo "common charges" (encargos comuns), e não taxas de HOA. Os encargos comuns financiam a operação do edifício, o pessoal, as comodidades e as reservas. Os impostos imobiliários são cobrados separadamente pela cidade de Nova York e não integram os encargos comuns.
Como a Manhattan Miami é remunerada nas transações em Manhattan?
Nas compras de empreendimentos novos junto ao sponsor, o incorporador paga a comissão de agente do comprador da Manhattan Miami. A representação do comprador não gera nenhum desembolso direto para ele. Nas transações de revenda, os arranjos de comissão são informados no início do trabalho.