150 Charles Street Condos à Venda
Um Refúgio LEED-Gold sobre o Hudson
Sobre o 150 Charles Street
O 150 Charles Street é um daqueles edifícios sobre os quais somos questionados constantemente - e por bons motivos. É o maior condomínio de alto padrão do West Village, situado diretamente sobre o Hudson River, e simplesmente não há nada parecido em toda a região do downtown. Já vendemos unidades aqui e percorremos estas residências mais vezes do que conseguimos contar. Quando a COOKFOX Architects projetou este edifício, fez algo genuinamente incomum para Manhattan: tratou o ambiente externo como parte do espaço de convivência, e não como um detalhe secundário. O resultado é um edifício de 14 andares e 91 unidades, com mais de 33.000 pés quadrados (aprox. 3.065 m²) de jardins paisagísticos e telhados verdes que lembram mais uma propriedade privativa do que um condomínio na cidade de New York. Nosso escritório fica a apenas alguns quarteirões de distância, e podemos afirmar que a escala das áreas verdes daqui ainda nos surpreende a cada visita. Não é um artifício de marketing - é uma forma fundamentalmente diferente de viver no downtown de Manhattan.
A arquitetura merece um olhar mais atento, porque é boa parte da razão pela qual este edifício preserva seu valor da forma como preserva. A COOKFOX é reconhecida pelo design biofílico - essencialmente, edifícios que integram a natureza à própria estrutura - e o 150 Charles é sua vitrine residencial. A certificação LEED Gold é real, não apenas uma placa no lobby. Telhados verdes, sistemas energeticamente eficientes, materiais naturais por toda parte. O edifício ocupa um quarteirão inteiro, o que confere às residências um recuo e uma privacidade que quase nunca se encontram no Village. As plantas de meio andar e andar inteiro significam que você não divide o seu patamar com outras quatro unidades. Os interiores foram executados com esmero - pisos de carvalho branco em réguas largas, cozinhas Bulthaup, eletrodomésticos Miele, banheiros que parecem pertencer a um spa de altíssimo nível. Tendo estado dentro de muitas dessas unidades em diferentes horários do dia, podemos afirmar que a luz no lado voltado para o rio, no fim da tarde, é genuinamente espetacular.
A localização é onde a conversa fica interessante, porque o 150 Charles está em um ponto de encontro. Tecnicamente, você está no West Village, o que significa ruas de paralelepípedo, townhouses e alguns dos melhores restaurantes da cidade a uma curta caminhada. Mas você também está na fronteira do Meatpacking District, a poucos passos do Whitney Museum e do High Line, com o Hudson River Park literalmente à sua porta. Os compradores que analisam o 150 Charles normalmente também consideram o 80 Clarkson, que é a outra opção séria de condomínio nesta parte do Village, e às vezes o 56 Leonard, caso estejam abertos a Tribeca. Comparamos esses edifícios regularmente com nossos clientes. Cada um tem seus pontos fortes, mas o 150 Charles é o único que o coloca diretamente à beira-mar com este nível de área externa. Essa é a sua carta na manga, e não é pequena.
150 Charles Street at a Glance
150 Charles Street, New York, NY 10014
Witkoff Group & New Valley
Cookfox Architects
2016
91
16
Condomínio
West Village
150 Charles Street Condos for Sale
Why Buyers Choose 150 Charles Street
Frente Direta para o Hudson River - A Única Coisa que o Dinheiro Não Consegue Replicar em Outro Lugar
Manhattan tem muitos condomínios de alto padrão. O que não tem são muitos situados diretamente sobre o Hudson River, com 33.000 pés quadrados (aprox. 3.065 m²) de jardins privativos entre você e a água. Essa é a vantagem central do 150 Charles, e é insubstituível. Já mostramos dezenas de edifícios do downtown a compradores, e no momento em que eles entram em uma unidade voltada para o rio, a conversa muda. Outros edifícios oferecem vistas da água a distância. O 150 Charles o coloca à beira-mar. O Hudson River Park, o pôr do sol, o céu aberto - é uma experiência de morar fundamentalmente diferente de qualquer outra no Village ou em Tribeca. Compradores que priorizam área externa e luz natural quase sempre acabam aqui.
O Design Biofílico da COOKFOX - Um Edifício que Realmente Cumpre a Promessa de Sustentabilidade
Muitos edifícios novos afirmam ser verdes. O 150 Charles tem a certificação LEED Gold para comprovar e, mais importante, você sente a diferença ao percorrer o edifício. Os telhados paisagísticos não são canteiros decorativos - são jardins substanciais que os moradores de fato utilizam. Os materiais naturais, o posicionamento das janelas maximizando a luz do dia, a forma como o edifício se relaciona com seus espaços externos - a COOKFOX projetou isso com intenção, não como um detalhe de marketing. Para um segmento crescente de compradores que se importa com responsabilidade ambiental sem abrir mão do luxo, o 150 Charles é um dos pouquíssimos edifícios de Manhattan que genuinamente satisfaz ambos os critérios.
Um Condomínio no West Village com Flexibilidade Real
O West Village é dominado por co-ops e townhouses. Se você deseja um condomínio - e, para muitos compradores, especialmente os internacionais e aqueles que utilizam LLCs ou trusts, um condomínio é a única opção prática - suas alternativas são limitadas. O 150 Charles é a principal opção de condomínio neste bairro, e sua estrutura condominial significa nenhuma aprovação de conselho (board), nenhuma exposição financeira aos vizinhos e políticas razoáveis de sublocação. Trabalhamos com muitos compradores estrangeiros e entidades corporativas e, para esses clientes, a questão do condomínio costuma ser o primeiro filtro. O 150 Charles o supera com folga, ao mesmo tempo em que entrega um endereço que rivaliza com qualquer co-op do Village.
Uma Escala de Comodidades que os Edifícios do Downtown Raramente Igualam
A maioria dos edifícios do West Village e de Tribeca é do tipo boutique - 20 a 40 unidades com uma academia e talvez um terraço na cobertura. O 150 Charles, com 91 unidades, tem a escala para sustentar um programa completo de comodidades: piscina de 75 pés, spa, centro de fitness, brinquedoteca infantil, garagem e aqueles jardins extraordinários. Isso se aproxima mais do que você encontraria em um edifício de Midtown ou da Billionaires' Row, mas em um bairro que realmente parece um bairro. Para compradores que querem os dois - o endereço no downtown e o estilo de vida full-service - este é um dos pouquíssimos edifícios que entregam sem concessões.
Nossa Perspectiva sobre o 150 Charles Street
Eis o que dizemos aos clientes quando perguntam sobre o 150 Charles, e dizemos isso porque estivemos no edifício muitas vezes e trabalhamos a apenas alguns quarteirões de distância. É um edifício excepcional - um dos melhores do downtown - mas não é a escolha certa para todo comprador, e acreditamos que a conversa honesta importa mais do que o discurso de vendas.
Os pontos fortes são claros. A localização à beira-mar é insubstituível. O design da COOKFOX se manteve lindamente - parece e transmite a mesma sensação de novo do dia em que foi inaugurado. Os jardins e a área verde estão em outro patamar em relação a qualquer coisa no Village. O edifício é bem administrado, a equipe é excelente e a comunidade de moradores é sofisticada e reservada. Se as suas prioridades são área externa, luz natural e um endereço no West Village com a flexibilidade de um condomínio, o 150 Charles pertence ao topo da sua lista.
Agora as ressalvas, porque acreditamos no quadro completo. Primeiro, a West Side Highway. O edifício fica bem em frente a ela. As janelas têm bom isolamento e você se acostuma com o ruído ambiente, mas ele está lá, e compradores sensíveis ao som do trânsito devem levar isso em conta. Segundo, nem todas as unidades têm vista para o rio. Isso é importante. O edifício ocupa um quarteirão inteiro, de modo que, dependendo da sua linha e do andar, você poderia estar olhando para a paisagem urbana do Village em vez do Hudson. Não é uma vista ruim, mas é uma proposta de valor muito diferente - certifique-se de conhecer a sua exposição antes de se comprometer. Terceiro, o Meatpacking District e a região do High Line podem parecer turísticos, especialmente nos fins de semana. O edifício é recuado o suficiente para que isso não impacte a vida cotidiana, mas se você quer o trecho mais silencioso e com clima mais residencial do Village, há ruas mais a leste que entregam isso de forma mais consistente.
Também nos perguntam como o 150 Charles se compara ao 80 Clarkson, ao 56 Leonard e a outras opções do downtown. A resposta curta: o 80 Clarkson é uma bela alternativa boutique, sem a orla ou a profundidade de comodidades. O 56 Leonard tem uma estética totalmente diferente - uma torre de vidro em Tribeca, com arquitetura dramática, mas uma sensação muito distinta. O 150 Charles ocupa uma faixa própria por causa da localização à beira do rio e da filosofia de design verde. Não há comparação direta.
Se o 150 Charles está no seu radar, teríamos prazer em conversar. Conhecemos bem este edifício - as plantas, a luz em diferentes horários do dia, quais linhas alcançam a revenda mais forte - e podemos ajudá-lo a navegar por um mercado em que as unidades se movem rápido e os compradores bem informados levam vantagem.
Compradores Internacionais São Bem-Vindos
Estrangeiros podem adquirir condomínios em Manhattan sem qualquer exigência de visto ou residência. Muitos compradores internacionais utilizam LLCs para privacidade e planejamento patrimonial. A Manhattan Miami é especializada em orientar compradores internacionais ao longo de todo o processo de aquisição, das opções de financiamento aos procedimentos de fechamento.
Leia Nosso Guia para o Comprador Internacional →About 150 Charles Street
Um Viver Incomparável
Coleção de Residências
Residências de Dois Quartos
2 Quartos
A partir de US$ 5M
- Aprox. 1.800-2.200 ft²
- Plantas de meio andar
- Vistas para o Hudson River
- Terraço privativo em unidades selecionadas
Três e Quatro Quartos
3-4 Quartos
A partir de US$ 12M
- Aprox. 3.000-4.500 ft²
- Plantas de andar inteiro e meio andar
- Vistas panorâmicas do rio e da cidade
- Cozinhas Bulthaup com Miele
Coberturas
4-5 Quartos
A partir de US$ 25M
- Até mais de 6.000 ft²
- Plantas de andar inteiro
- Amplos terraços privativos
- Vistas para a Statue of Liberty
Residences from $4,950,000
A Vida à Beira-Mar, Reimaginada
Comodidades certificadas LEED Gold e mais de 33.000 pés quadrados (aprox. 3.065 m²) de área verde
Bem-Estar e Lazer
- Piscina Coberta de 75 Pés
- Spa Profissional e Salas de Tratamento
- Centro de Fitness de Última Geração
- Jardins Paisagísticos na Cobertura
Áreas Externas e Verdes
- Mais de 33.000 ft² de Jardins Paisagísticos
- Pátio Interno Privativo
- Telhados e Terraços Verdes
- Acesso Direto ao Hudson River Park
Família e Convívio
- Lounge dos Moradores
- Brinquedoteca Infantil
- Bicicletário
- Edifício Pet-Friendly
Serviços
- Porteiro e Concierge 24 Horas
- Zelador Residente
- Garagem com Manobrista
- Depósito Privativo Disponível
Os Visionários
Cookfox Architects
Arquitetura
A Cookfox Architects é uma das firmas mais respeitadas de New York, celebrada por sua abordagem pioneira ao design sustentável e biofílico. A firma projetou o One Bryant Park (Bank of America Tower), o primeiro arranha-céu LEED Platinum dos Estados Unidos. No 150 Charles, a Cookfox criou um edifício que integra jardins paisagísticos, telhados verdes e materiais naturais para dissolver a fronteira entre o interior e o exterior.
Witkoff Group & New Valley LLC
Incorporação
O Witkoff Group, liderado por Steven Witkoff, é uma proeminente firma de incorporação e investimento imobiliário sediada em New York. Em parceria com a New Valley LLC, reuniram o extraordinário terreno à beira-mar e deram vida à visão da Cookfox. A incorporação obteve a certificação LEED Gold e entregou um dos endereços residenciais mais cobiçados do West Village.
O Bairro Mais Charmoso de Manhattan à Beira-Mar
O 150 Charles Street situa-se na extremidade oeste do West Village, onde ruas de paralelepípedo encontram a orla do Hudson River. Este é um dos bairros mais desejados de Manhattan — intimista, arborizado e lar de algumas das melhores instituições gastronômicas, comerciais e culturais da cidade.
Hudson River Park
Parque à beira-mar de 550 acres com pistas de corrida, píeres e caiaque
À sua portaThe High Line
Parque suspenso e corredor cultural
3 quarteirõesGastronomia do West Village
L'Artusi, Wallse, The Spotted Pig, Via Carota
A poucos passosWhitney Museum
Arte americana dos séculos XX e XXI
5 min a péCompare 150 Charles Street to Nearby Buildings
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One Madison
Flatiron
25 Columbus Circle
Columbus Circle
The Aldyn
Ismael Leyva Architects
Upper West Side
Olympic Tower
Skidmore, Owings & Merrill
Midtown East
Baccarat Residences
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Midtown
1 Central Park West
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
NoMad
Walker Tower
Chelsea
737 Park Avenue
Upper East Side
The Sheffield
Slater-Anderson Architects
Midtown West
108 Leonard
McKim, Mead & White (original)
Tribeca
One Beacon Court
Pelli Clarke Pelli Architects
Midtown East
520 West 28th
Zaha Hadid Architects
West Chelsea
75 Kenmare Street
Andre Kikoski Architect
NoLita
Lantern House
Heatherwick Studio (Thomas Heatherwick)
West Chelsea
Madison House
Handel Architects
NoMad
Sutton Tower
Thomas Juul-Hansen
Sutton Place
The Apthorp
Clinton & Russell
Upper West Side
The Bellemont
Robert A.M. Stern Architects
Carnegie Hill
The Belnord
Robert A.M. Stern Architects (conversion)
Upper West Side
The Carlyle
Bien & Prince
Upper East Side
The Laureate
SLCE Architects
Upper West Side
Waterline Square
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
Upper West Side
10 Sullivan
Cary Tamarkin / Tamarkin Co.
SoHo / Hudson Square
1122 Madison Avenue
Studio Sofield / Hill West Architects
Upper East Side
116 University Place
Morris Adjmi Architects
Greenwich Village
140 Jane Street
Leroy Street Studio
West Village
180 East 88th Street
DDG Partners
Carnegie Hill
200 East 83rd Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
25 Bond Street
BKSK Architects
NoHo
255 East 77th Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Schumacher at 36 Bleecker
Morris Adjmi Architects
NoHo
40 Bleecker Street
Rawlings Architects
NoHo
40 Bond Street
Herzog & de Meuron
NoHo
40 Mercer Street
Jean Nouvel
SoHo
42 Crosby Street
Selldorf Architects
SoHo
520 Fifth Avenue
KPF (Kohn Pedersen Fox)
Midtown
220 Central Park South
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
The Greenwich by Rafael Viñoly
Rafael Viñoly
Financial District
The West Residence Club
Concrete Amsterdam / Ismael Leyva Architects
Hell's Kitchen
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
720 West End Avenue
Emery Roth (1927) / Thomas Juul-Hansen / BP Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
Monogram New York
Ismael Leyva Architects / Neri&Hu
Midtown East
One Wall Street
Ralph Walker (1931) / SLCE Architects
Financial District
One57
Christian de Portzamparc
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
Waldorf Astoria Residences New York
Schultze & Weaver (1931) / SOM / Jean-Louis Deniot
Midtown East
56 Leonard Street
Herzog & de Meuron
Tribeca
520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
Deutsche Bank Center
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
Selene New York
Foster + Partners
Midtown East
Mandarin Oriental Residences, New York
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro
Hudson Yards
70 Vestry
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
35 Hudson Yards
David Childs / SOM
Hudson Yards
Aman New York
Jean-Michel Gathy / Denniston
Midtown
80 Clarkson
West Village
Greenwich Lane
FXCollaborative
West Village
50 West 66th Street
Snøhetta
Upper West Side
Mandarin Oriental Residences, Fifth Avenue
Marin Architects
Midtown
760 Madison
COOKFOX Architects
Upper East Side
The Plaza Residences
Henry Janeway Hardenbergh
Central Park South
One High Line
Bjarke Ingels Group (BIG)
Chelsea
111 Murray Street
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
Tribeca
Four Seasons at 30 Park Place
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
740 Park Avenue
Rosario Candela and Arthur Loomis Harmon
Upper East Side
995 Fifth Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Ritz-Carlton Residences New York NoMad
Rafael Viñoly Architects
NoMad
Madison Square Park Tower
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
NoMad
212 Fifth Avenue
HELPERN Architects
NoMad
50 Central Park South
Alvaro Siza Vieira
Midtown
The Woolworth Tower Residences
Thierry Despont (interior conversion)
Tribeca
565 Broome SoHo
Renzo Piano Building Workshop
SoHo
160 Leroy Street
Herzog & de Meuron
West Village
443 Greenwich Street
CetraRuddy Architecture
Tribeca
The Cortland
Robert A.M. Stern Architects / Olson Kundig
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Perguntas Frequentes
Qual é a faixa de preço no 150 Charles Street?
As revendas no 150 Charles normalmente começam em torno de US$ 5 milhões para uma unidade de dois quartos e podem chegar a bem mais de US$ 30 milhões para uma cobertura de andar inteiro com vista direta para o rio. O preço por pé quadrado geralmente fica entre US$ 3.000 e US$ 4.500, embora as melhores unidades — andar alto, exposição total para o rio, terraço privativo — ultrapassem esse teto. O que dizemos aos clientes é que o 150 Charles é negociado com um prêmio em relação à maioria dos condomínios do downtown, porque o estoque é muito limitado. As unidades aqui não permanecem muito tempo no mercado, e os vendedores sabem o que têm em mãos.
Como são as vistas no 150 Charles Street?
As vistas para o Hudson River são o destaque, e são genuinamente deslumbrantes — água aberta e ampla, a Statue of Liberty ao longe, pores do sol que o fazem parar no lugar. Mas eis o que sempre dizemos aos compradores: nem toda unidade tem vista para o rio. O edifício ocupa um quarteirão inteiro, de modo que as exposições variam significativamente. As unidades voltadas para o leste olham de volta para o Village, o que tem seu próprio charme, mas é uma experiência muito diferente. As exposições sul e oeste são onde você tem a água. Certifique-se de entender exatamente qual linha está comprando, porque a diferença de preço entre uma unidade voltada para o rio e uma voltada para a cidade é substancial — e justificada.
Como o 150 Charles se compara ao 80 Clarkson?
Esta é a comparação mais comum que vemos no downtown. Ambos são condomínios sérios do West Village, e os compradores desse nível analisam os dois. O 80 Clarkson, projetado pela Alchemy Properties, é um edifício boutique menor, com unidades lindamente acabadas — mais intimista, com um clima mais tradicional do Village. O 150 Charles é maior, tem a localização à beira-mar e oferece um pacote de comodidades mais completo. Se você quer o edifício full-service com piscina, jardins e frente para o rio, o 150 Charles vence. Se você quer algo mais compacto e aninhado no tecido do Village, o 80 Clarkson tem um apelo real. Também vemos compradores considerando o 56 Leonard, em Tribeca, e ocasionalmente o One Jackson Square, mas esses são bairros diferentes e propostas inteiramente distintas.
Quais são os custos mensais no 150 Charles?
As taxas de condomínio (common charges) e os impostos imobiliários são significativos aqui — espere mensalidades combinadas na faixa de US$ 6.000 a US$ 15.000, dependendo do tamanho e do andar da unidade. Para uma típica unidade de três quartos com cerca de 2.500 pés quadrados (aprox. 232 m²), planeje algo em torno de US$ 10.000 a US$ 12.000 por mês, tudo incluído. Isso cobre porteiro e concierge 24 horas, a piscina, o centro de fitness, os jardins e toda a equipe. O que dizemos aos compradores é que os custos de manutenção refletem o nível do edifício em que você está. Só os jardins exigem manutenção séria. O edifício é bem administrado, e esse padrão custa dinheiro para ser mantido.
Quais plantas estão disponíveis no 150 Charles?
O edifício oferece residências de meio andar e andar inteiro, variando de dois quartos até coberturas de cinco quartos. Tendo percorrido muitas dessas plantas, podemos afirmar que o planejamento dos espaços é forte — não são unidades em que a metragem foi desperdiçada em corredores estranhos ou nichos inutilizáveis. As salas de estar têm proporções adequadas para receber. Os quartos são separados das áreas sociais. Muitas unidades têm terraços privativos, o que é um diferencial sério no downtown. As coberturas com área externa envolvente e vistas desobstruídas para o rio estão em uma categoria à parte. O estoque é apertado aqui, então talvez você não consiga escolher a planta ideal — você pega o que chega ao mercado e age rápido.
Quais são as comodidades no 150 Charles Street?
O pacote de comodidades é robusto para um edifício do downtown. Você tem uma piscina coberta de 75 pés, um centro de fitness e spa bem equipado, um lounge dos moradores, brinquedoteca infantil, bicicletário e uma garagem — que importa mais do que as pessoas imaginam nesta parte da cidade. O destaque, no entanto, é a área externa: mais de 33.000 pés quadrados (aprox. 3.065 m²) de jardins paisagísticos e telhados verdes que funcionam como parques privativos para os moradores. Já estivemos em muitos edifícios do downtown, e nada chega perto deste nível de comodidade externa. É o tipo de coisa que você não valoriza plenamente até estar sentado no pátio em uma noite de primavera e perceber que está no meio de Manhattan.
Como é, de fato, a vida à beira-mar no 150 Charles?
Recebemos muito esta pergunta, porque morar sobre o Hudson River em Manhattan soa como uma fantasia — e, honestamente, a realidade em grande parte corresponde a ela. O Hudson River Park está bem ali. Você pode sair pela porta, estar no calçadão em menos de um minuto e correr ou pedalar por quilômetros ao longo da orla. Os pores do sol sobre o rio não são exagero — são um acontecimento diário que genuinamente muda a forma como você vivencia o apartamento. A ressalva, e sempre a mencionamos, é a West Side Highway. O edifício fica bem em frente a ela. Você se acostuma, e as janelas têm bom isolamento, mas se você é do tipo que quer silêncio completo com as janelas abertas, vale notar. A região do Meatpacking ao redor do High Line e do Whitney também pode ficar turística nos fins de semana, embora o próprio edifício seja recuado o suficiente para que isso não interfira de fato na vida cotidiana.
Quem projetou o 150 Charles Street?
A COOKFOX Architects, uma das firmas mais respeitadas de New York quando se trata de design sustentável e orientado pela natureza. É também a firma por trás do One Bryant Park, o primeiro arranha-céu LEED Platinum dos Estados Unidos. No 150 Charles, a COOKFOX trouxe sua filosofia biofílica para um contexto residencial — telhados verdes, materiais naturais, jardins integrados e um invólucro arquitetônico projetado para maximizar a luz natural e as brisas do rio. O Witkoff Group e a New Valley desenvolveram o projeto e o concluíram em 2016. O que apreciamos no design é que ele não tenta ser espalhafatoso. É um edifício que prioriza a habitabilidade e a conexão com a natureza, e essa abordagem envelheceu extremamente bem.
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150 Charles Street, New York, NY 10014
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Inteligência de mercado imobiliário de Manhattan
Contexto de mercado: Os preços dos condomínios de luxo de Manhattan são segmentados por submercado. O corredor da Billionaires’ Row (Rua 57, entre a Park Avenue e o Columbus Circle) concentra o preço por pé quadrado mais alto dos Estados Unidos, com residências troféu negociadas a $4,000-$10,000+ por SF. O Downtown de Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) tem seu próprio segmento ultraluxo, impulsionado pela oferta limitada de novos empreendimentos. As medianas dos condomínios do Upper East Side e do Upper West Side ficam bem abaixo dos níveis troféu do Downtown, mas oferecem plantas maiores e acesso ao Central Park. Os preços em Manhattan são sensíveis às taxas de juros, às faixas do Mansion Tax e ao estágio do plano de oferta de cada edifício.
Panorama dos empreendimentos: Os empreendimentos novos vendidos diretamente pelo sponsor em 2026 incluem 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) e Mandarin Oriental Fifth Avenue. Entre os edifícios concluídos com estoque do incorporador remanescente estão Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th e 50 West 66th. Cada um carrega um histórico de sponsor, um banco financiador da obra, um ritmo de emendas ao plano de oferta e um status de 421-a ou de outra redução fiscal próprios, que devem ser objeto de diligência individual.
Sinal para o comprador: Os fundamentos estruturais de Manhattan incluem o processo de plano de oferta supervisionado pelo Procurador-Geral de Nova York (que oferece proteção procedimental ao comprador, indisponível em mercados menos regulados), a profundidade do mercado de revenda (alta liquidez na saída) e a oferta restrita no curto prazo (capacidade de zoneamento limitada nos submercados centrais). Riscos a subscrever no contrato: a progressão das faixas do Mansion Tax acima de $2M, a assunção do imposto de transferência pelo comprador nas vendas do sponsor, a exposição a limites de lote e eixos de vista em terrenos específicos, as políticas do conselho do condomínio quanto a sublocação e revenda e o cronograma de extinção do 421-a onde aplicável. O status de cada projeto, o nível de estoque do incorporador, as emendas ao plano de oferta junto ao Procurador-Geral, os preços e o percentual de vendas devem ser verificados no momento da consulta.
Fatos essenciais
- Faixa de $/SF dos condomínios troféu de Manhattan: $1,500-$10,000+
- Média de $/SF na Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF troféu no Downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% acima de $1M, faixas progressivas acima de $2M para o comprador
- Sinal contratual típico junto ao sponsor: 10%-20% na assinatura
- Prazo padrão de análise pelo advogado do comprador: 1-3 dias úteis a partir da entrega do contrato
- Comissão nas vendas do sponsor: o incorporador paga o agente do comprador
- Programas de redução fiscal (quando aplicáveis): 421-a, J-51, status verificado edifício a edifício
- Propriedade via LLC por estrangeiros: prática comum, estruturada no contrato
Procedimento do comprador
Procedimento nas vendas do sponsor em Manhattan: formulário de reserva → entrega do plano de oferta → análise pelo advogado do comprador → assinatura do contrato e sinal inicial → compromisso de financiamento (se financiado) → fechamento na entrega. Os procedimentos de estoque do incorporador e de revenda diferem; recomenda-se o planejamento consultivo antes das visitas.
Perguntas frequentes sobre o mercado imobiliário de Manhattan
O que é o plano de oferta do Procurador-Geral de Nova York?
O plano de oferta é o documento legal protocolado junto ao Procurador-Geral de Nova York que rege a venda de todo condomínio em Manhattan. Ele define o tratamento dos sinais, as especificações das unidades, os encargos comuns, os impostos imobiliários, as obrigações do sponsor e as proteções do comprador. Nenhuma venda de condomínio em Manhattan é fechada fora do arcabouço de um plano de oferta aceito; emendas são protocoladas periodicamente e analisadas pelos advogados dos compradores no contrato.
O que é sponsor inventory?
Sponsor inventory designa as unidades não vendidas que permanecem em poder do incorporador do edifício (o "sponsor"). As unidades do sponsor são novas, nunca habitadas, e podem incluir preços negociáveis, créditos de custos de fechamento e acesso a programas de redução fiscal quando o edifício os possui. As transações com o sponsor seguem o plano de oferta, e não o contrato padrão de revenda.
Quais reduções fiscais se aplicam em Manhattan?
O 421-a é a redução fiscal mais comum para condomínios em Manhattan, oferecendo carga reduzida de imposto imobiliário por 10 a 25 anos em empreendimentos novos qualificados. O J-51 aplica-se a edifícios reabilitados específicos. Cada redução fiscal tem um cronograma de extinção e um status de qualificação próprio de cada edifício, que devem ser verificados no plano de oferta e no certificado fiscal mais recente.
Quais custos de fechamento se aplicam a um condomínio em Manhattan?
Os custos de fechamento típicos do comprador ficam entre 2% e 4% do preço e incluem os impostos de transferência da cidade e do estado de Nova York (com frequência assumidos pelo comprador nas vendas do sponsor), o Mansion Tax (1% acima de $1M, com faixas progressivas acima de $2M), o title insurance, os honorários do advogado do comprador, o imposto de registro de hipoteca se houver financiamento e os encargos comuns e impostos imobiliários rateados.
Encargos comuns são o mesmo que taxas de HOA?
Não. Os condomínios de Manhattan usam o termo "common charges" (encargos comuns), e não taxas de HOA. Os encargos comuns financiam a operação do edifício, o pessoal, as comodidades e as reservas. Os impostos imobiliários são cobrados separadamente pela cidade de Nova York e não integram os encargos comuns.
Como a Manhattan Miami é remunerada nas transações em Manhattan?
Nas compras de empreendimentos novos junto ao sponsor, o incorporador paga a comissão de agente do comprador da Manhattan Miami. A representação do comprador não gera nenhum desembolso direto para ele. Nas transações de revenda, os arranjos de comissão são informados no início do trabalho.