Sobre o 35 Hudson Yards
O 35 Hudson Yards é a joia residencial do empreendimento Hudson Yards, e dizemos isso tendo acompanhado a construção de cada torre desse complexo a partir do nosso escritório, poucos quarteirões a leste. Quando a Related Companies decidiu erguer um condomínio de alto padrão aqui, tomou uma decisão estrutural inteligente: instalar o Equinox Hotel nos andares inferiores e iniciar as residências no 53º andar. Isso não é um artifício de marketing. Significa que você já está em altura de arranha-céu supertall antes mesmo de começar a porção residencial do edifício. O apartamento mais baixo do 35 Hudson Yards fica acima do último andar da maioria dos edifícios residenciais de Manhattan. Já percorremos unidades aqui desde os primeiros fechamentos, e as vistas imediatas e desobstruídas, mesmo dos andares de entrada, são genuinamente impressionantes: Hudson River, o skyline de midtown, a Statue of Liberty, tudo isso, desde o primeiro dia.
David Childs, da Skidmore, Owings & Merrill, projetou a torre, e Childs fez uma escolha interessante: revestimento em calcário em vez das fachadas cortina totalmente envidraçadas que predominam no Hudson Yards. Isso confere ao 35 HY uma presença mais tradicional e sólida em comparação com seu vizinho 15 Hudson Yards, que é inteiramente de vidro e escultural, no estilo Diller Scofidio + Renfro. No interior, Tony Ingrao assinou o design: cozinhas Smallbone of Devizes, bancadas em quartzito Taj Mahal, eletrodomésticos Gaggenau e quartzito Iceberg nos banheiros da suíte principal. Os acabamentos são de primeira. Dizemos aos clientes que também avaliam o One57, outro modelo de condomínio acima de um hotel, que a qualidade dos interiores do 35 HY é superior, e a integração de serviços de hotelaria é muito mais desenvolvida. O One57 oferecia um Park Hyatt no térreo. O 35 HY oferece todo o ecossistema Equinox: o hotel, a academia de 60.000 pés quadrados (5.574 m²), as piscinas, a SoulCycle, o spa e a gastronomia do Major Food Group. É uma proposta significativamente diferente.
Este é o contexto honesto que oferecemos a cada comprador que considera este edifício. O 35 Hudson Yards compete no topo do mercado de Manhattan: fala-se em $4 milhões para uma unidade de dois quartos e acima de $30 milhões para uma cobertura. Nesse patamar, nossos clientes também visitam o 220 Central Park South, o Central Park Tower, o 53W53 e os demais endereços da Billionaires' Row. O que o 35 HY oferece e esses edifícios não têm é a infraestrutura de serviços de hotelaria e o fato de que cada residência tem vistas que teriam padrão de cobertura na maioria dos outros edifícios. O que ele não oferece é um endereço no Central Park nem a atmosfera consolidada de bairro do Upper West Side ou do Upper East Side. O Hudson Yards ainda é um bairro novo, empolgante e realmente conveniente, mas de caráter distinto. Já vendemos unidades neste edifício e somos francos sobre os dois lados, porque é isso que compradores sérios neste patamar de preço esperam.
35 Hudson Yards at a Glance
35 Hudson Yards, New York, NY 10001
Related Companies & Oxford Properties
David Childs / SOM
2019
143
72
Condomínio
Hudson Yards
35 Hudson Yards Condos for Sale
Why Buyers Choose 35 Hudson Yards
Cada residência começa no 53º andar: vistas imediatas, sem concessões
Esta é a vantagem estrutural que mais distingue o 35 Hudson Yards da concorrência. Ao posicionar o Equinox Hotel nos andares inferiores, a Related garantiu que a unidade residencial mais baixa fica acima do último andar da maioria dos edifícios residenciais de Manhattan. Já mostramos unidades no 35 HY em que o comprador entra e compreende de imediato: não existe versão deste apartamento que não tenha uma vista dramática e totalmente aberta. Compare isso com as torres da Billionaires' Row, onde uma unidade de andar baixo pode ter vista direta para um edifício vizinho. No 35 HY, a vista do andar de entrada é o que outros edifícios chamam de vista de cobertura. Essa consistência em todas as unidades é rara e genuinamente valiosa.
A integração com a Equinox não é marketing: é a experiência do dia a dia
Já estivemos em condomínios com marca de hotel o suficiente para saber que o rótulo muitas vezes promete mais do que entrega. O 35 Hudson Yards é diferente porque a Equinox realmente opera a camada de hospitalidade do edifício. A academia de 60.000 pés quadrados (5.574 m²), as piscinas interna e externa, a SoulCycle, o spa, a infraestrutura de concierge do hotel, os restaurantes do Major Food Group e de Stephen Starr: não são comodidades acopladas a um edifício residencial. Eles são o núcleo da metade inferior do edifício, e os moradores se conectam a esse ecossistema diariamente. Para compradores que levam o bem-estar a sério, que desejam serviço com padrão de hotel sem morar em um hotel, essa integração é incomparável em Manhattan. Dizemos aos clientes: se o estilo de vida Equinox combina com o modo como você realmente vive, nenhum outro edifício compete com este.
O Hudson Yards como uma cidade autossuficiente dentro da cidade
Ame ou critique, o Hudson Yards reuniu algo que nenhum outro bairro de Manhattan oferece em um único lugar: mais de 100 lojas e restaurantes, o centro de artes The Shed, o High Line, o mirante Edge, o Mercado Little Spain e acesso direto à linha de metrô 7, tudo a cinco minutos a pé da sua porta. Para compradores internacionais que dividem o tempo entre cidades, ou para quem valoriza a eficiência de ter tudo imediatamente acessível, o fator conveniência é real. Temos clientes que escolheram o 35 HY justamente porque podem ir do apartamento a uma academia de nível mundial, a um jantar e a um evento cultural sem nunca chamar um táxi. O bairro não é para todos, somos os primeiros a dizer isso, mas para o comprador a quem ele serve, nada mais é tão pronto para morar.
Estética moderna em vidro para compradores que não querem calcário
O mercado imobiliário de alto padrão de Manhattan tem uma forte tradição clássica: calcário, proporções pré-guerra, a elegância dos projetos de Stern. Não é isso que todo comprador deseja. O 35 Hudson Yards oferece um híbrido contemporâneo de vidro e calcário, com linhas limpas, imponentes janelas do piso ao teto e interiores que parecem atuais sem serem passageiros. Vemos isso de forma consistente com compradores de Miami, Londres, Hong Kong e do Oriente Médio: vêm de cidades onde a arquitetura moderna é a norma e querem dar continuidade a essa estética em sua residência em Manhattan. Quando os clientes nos dizem que visitaram o 220 Central Park South e respeitam o edifício, mas querem algo que pareça mais deste momento, o 35 HY costuma ser a parada seguinte. É o contraponto contemporâneo aos endereços clássicos da Billionaires' Row e, para o comprador certo, é exatamente esse o ponto.
Nossa perspectiva sobre o 35 Hudson Yards
Vamos lhe dar a mesma avaliação que oferecemos a cada cliente que se senta conosco para discutir o 35 Hudson Yards, porque, neste patamar de preço, você merece franqueza, não um discurso de venda. Já vendemos unidades neste edifício. Trabalhamos a poucos quarteirões daqui. Acompanhamos o Hudson Yards evoluir de um canteiro de obras para um bairro em funcionamento, ainda que em amadurecimento. Eis o que pensamos.
Os pontos fortes são reais. A elevação inicial no 53º andar é uma vantagem estrutural genuína que nenhum marketing consegue fabricar. A integração com a Equinox entrega serviços de padrão hoteleiro de uma forma que a maioria dos programas de residência de marca não alcança. O incentivo fiscal 421-a, com cerca de 13 anos ainda restantes, reduz de forma relevante os custos de manutenção. E os acabamentos (os interiores de Ingrao, as cozinhas Smallbone, o quartzito) estão no nível que se espera quando se gasta $3,000 por pé quadrado. David Childs projetou um edifício que se lê como moderno e sólido ao mesmo tempo, e acreditamos que ele envelhecerá bem.
Agora, eis o que dizemos aos clientes com honestidade. Em certos pontos, o Hudson Yards ainda transmite uma sensação comercial e corporativa. Não é o Upper West Side, onde você sai à porta e sente a textura de um bairro de verdade. Não é Tribeca, com suas ruas de paralelepípedos e restaurantes independentes em cada esquina. O The Vessel, que deveria ser a instalação de arte pública central, foi fechado por questões de segurança, e isso tirou parte da energia da praça pública. Alguns compradores acham o empreendimento estéril: tudo é novo, tudo é polido, e há uma uniformidade que incomoda quem valoriza aspereza e caráter. Compreendemos essa reação.
O deslocamento também é algo a ponderar. Se a sua vida gira no East Side (filhos na escola no UES, escritório em Midtown East, vida social em torno da Park Avenue), o Hudson Yards é um trajeto de travessia da cidade que acrescenta um tempo real ao seu dia. A linha 7 vai até Times Square e Grand Central, mas é uma linha única, sem redundância. Se a 7 estiver fora de operação, você pegará um táxi.
Mas o estilo de vida do lado oeste tem apelo genuíno. O Hudson River Park fica a poucos minutos, e as pistas de corrida e ciclismo à beira d'água estão entre as melhores da cidade. O High Line é o seu quintal. A cena gastronômica dos quarteirões ao redor está crescendo. E, para compradores que trabalham em Midtown West, o deslocamento é insignificante.
Nossa conclusão: o 35 Hudson Yards é um edifício de primeira linha em um bairro que ainda está conquistando sua identidade. Para o comprador certo, alguém que valoriza vistas, serviços, design moderno e conveniência acima do caráter de bairro, é uma das melhores opções de Manhattan. Para quem quer uma rua arborizada e um edifício centenário com pátina, não é a escolha. Ajudamos os clientes a descobrir em qual grupo se enquadram, e nos sentimos à vontade para dizê-lo em qualquer dos casos.
Compradores Internacionais São Bem-Vindos
Estrangeiros podem adquirir condomínios em Manhattan sem qualquer exigência de visto ou residência. Muitos compradores internacionais utilizam LLCs para privacidade e planejamento patrimonial. A Manhattan Miami é especializada em orientar compradores internacionais ao longo de todo o processo de aquisição, das opções de financiamento aos procedimentos de fechamento.
Leia Nosso Guia para o Comprador Internacional →About 35 Hudson Yards
Available Residences
Currently available at 35 Hudson Yards
Residence PH88C
15 Hudson Yards #PH88C, Manhattan, NY 10001
Residence PH87B
15 Hudson Yards #PH87B, Manhattan, NY 10001
Residence 69B
15 Hudson Yards #69B, Manhattan, NY 10001
Um Viver Incomparável
Coleção de Residências
Dois a três quartos
1,500 - 3,200 sq ft
Quatro a cinco quartos
3,500 - 6,500 sq ft
Coberturas
6,500 - 10,000+ sq ft
Residences from $3,890,000
Comodidades de nível mundial no 35 Hudson Yards
22.000 pés quadrados (2.044 m²) de comodidades privativas para moradores, complementadas pelo ecossistema do Equinox Hotel and Club
Fitness e Bem-estar
- Centro fitness privativo exclusivo para moradores
- Estúdio de alongamento e ioga
- Serena sala de meditação
- Clube fitness Equinox de 60.000 pés quadrados (5.574 m²)
- Clube dentro do clube E by Equinox
- Piscinas interna e externa
- Estúdio SoulCycle
- Spa Equinox com serviço completo
Entretenimento e Convívio
- Lounge de coquetéis e bar com vista para o The Vessel
- Lounge de bilhar
- Lounge com simulador de golfe
- Sala de cinema com copa e bar
- Grande terraço com vistas para o Hudson River
- Grande sala de jantar para mais de 50 convidados
- Sala de jantar privativa para 16 pessoas com serviço de buffet
- Biblioteca
Negócios e Família
- Centro de negócios e sala de reuniões
- Salas de escritório privativas
- Sala de brinquedos para crianças
- Instalações para conferências
Serviços e Gastronomia
- Concierge e porteiro 24 horas
- Diretor de Residências
- Diretor de Lifestyle para atendimento pessoal
- Serviço de refeições na residência e chef privativo
- Acesso direto por elevador ao ZZ's by Major Food Group
- Restaurante Electric Lemon, de Stephen Starr
- Reservas preferenciais nos restaurantes do Hudson Yards
- Tecnologia de casa inteligente e sustentabilidade LEED Gold
Os Visionários
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Arquiteto
Related Companies & Oxford Properties
Incorporadora
Hudson Yards: o novo endereço mais dinâmico de Manhattan
O Hudson Yards é o empreendimento urbano mais ambicioso de New York City, transformando 28 acres do extremo oeste de Manhattan em um próspero distrito de residências de alto padrão, gastronomia de nível mundial, varejo premium, espaços culturais de vanguarda e amplas áreas públicas. Localizado entre a 30th Street e a 34th Street, a oeste da Tenth Avenue, o bairro oferece acesso direto ao High Line, proximidade ao distrito de galerias de Chelsea e conexões de transporte convenientes para toda Manhattan.
Arte e Cultura
O The Shed, um inovador centro de artes que encomenda obras de todas as disciplinas, e o The Vessel, o icônico marco escultural de Thomas Heatherwick com 154 lances de escada interligados, ancoram a vida cultural do Hudson Yards. O High Line adjacente conecta os moradores ao mundialmente famoso distrito de galerias de Chelsea.
Gastronomia e Entretenimento
Mais de 25 restaurantes e espaços gastronômicos preenchem o Hudson Yards, do food hall Mercado Little Spain, do chef Jose Andres, e do Ci Siamo, de Danny Meyer, ao Peak, no 101º andar do 30 Hudson Yards. O mirante Edge, o mais alto deck ao ar livre do Hemisfério Ocidental, oferece vistas de 360 graus a 100 andares de altura.
Compras e Varejo
O The Shops at Hudson Yards conta com sete níveis de varejo de primeira linha e mais de 70 lojas, incluindo Louis Vuitton, Cartier, Dior, Bulgari e Neiman Marcus, ao lado de marcas contemporâneas como Aritzia, Alo Yoga e MUJI. É o principal destino de compras de luxo de Midtown Manhattan.
Transporte e Conectividade
A estação 34th Street–Hudson Yards da linha 7 oferece acesso direto a Times Square, Grand Central e Flushing. A Penn Station fica a uma curta caminhada a leste, com conexões para o NJ Transit, a LIRR e a Amtrak. A West Side Highway proporciona fácil acesso de veículos, e há serviço de balsa no próximo Pier 79.
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Perguntas Frequentes
O que a parceria com o Equinox Hotel realmente oferece aos moradores do 35 Hudson Yards?
Esta é a pergunta que todo comprador faz, e ela merece uma resposta de verdade, não um resumo de folheto. O Equinox Hotel ocupa os andares inferiores do edifício, e os moradores têm acesso à sua infraestrutura de uma forma que vai além de um típico condomínio com marca de hotel. Você conta com o maior clube fitness Equinox já construído, com 60.000 pés quadrados (5.574 m²): piscinas interna e externa, SoulCycle e spa completo. Você tem acesso direto por elevador ao ZZ's by Major Food Group e ao Electric Lemon, de Stephen Starr. E conta com um Diretor de Residências dedicado, capaz de organizar serviços de padrão hoteleiro, como refeições em casa, limpeza e tratamentos de spa, lançados na sua conta. Já tivemos clientes que vieram do One57 justamente porque a integração de serviços de hotelaria de lá parecia superficial em comparação. No 35 HY, a Equinox de fato administra o lado de hospitalidade do edifício, e você sente isso na experiência do dia a dia.
Como o 35 Hudson Yards se compara ao 15 Hudson Yards?
Recebemos essa pergunta constantemente, porque os compradores muitas vezes avaliam os dois. Veja como analisamos. O 35 HY é a opção premium: menos unidades (137 contra 285), andar inicial mais alto (53º contra andares inferiores), preço por pé mais alto e a integração com o Equinox Hotel. O 15 HY, projetado por Diller Scofidio + Renfro, é arquitetonicamente mais ousado (aquela forma em trevo é marcante) e tem o Skytop a 900 pés de altura, genuinamente um dos melhores espaços de comodidades da cidade. O patamar de preço do 15 HY é mais baixo, começando em torno de $2.5 milhões para uma unidade de um quarto, ante $4 milhões para uma de dois quartos no 35 HY. Percorremos amplamente unidades nos dois edifícios. Se o cliente valoriza exclusividade, serviços de hotelaria e aquela vista imediata de andar alto em cada unidade, o 35 HY vence. Se quer caráter arquitetônico, uma variedade maior de plantas e um preço de entrada mais baixo, o 15 HY é a melhor escolha.
Qual é a faixa de preço dos apartamentos no 35 Hudson Yards?
As unidades de dois quartos começam em torno de $4 milhões, as de três quartos vão de $6 a $12 milhões conforme o andar e a exposição, e as coberturas maiores ultrapassam $30 milhões. Em base por pé quadrado, espere algo entre $2,200 e $2,800, com os andares superiores e as exposições premium ultrapassando esse valor. Um detalhe importante: o edifício conta com um incentivo fiscal 421-a de 20 anos (redução do imposto predial) que começou em 2019, portanto ainda restam cerca de 13 anos de economia tributária significativa. Isso reduz de forma relevante seus custos de manutenção em comparação com edifícios sem esse incentivo. Sempre modelamos o custo mensal real para nossos clientes, porque o incentivo altera a conta a favor do 35 HY mais do que as pessoas imaginam.
Como são as vistas do 35 Hudson Yards?
É aqui que a vantagem estrutural do edifício realmente aparece. Como as residências começam no 53º andar, não existe unidade de andar baixo com vista comprometida. As unidades voltadas para oeste têm o Hudson River, os pores do sol e a George Washington Bridge ao longe. As voltadas para leste contemplam o skyline de midtown: Empire State Building, One Vanderbilt, todo o panorama. As exposições ao sul captam a Statue of Liberty e o downtown. Já estivemos em unidades em diferentes horários do dia, e a luz do oeste no fim da tarde é particularmente marcante. No 35 HY, as vistas não são um privilégio da cobertura: são uma característica de cada unidade do edifício. Isso não se pode dizer da maioria das torres da Billionaires' Row, onde os andares mais baixos ficam de frente para edifícios vizinhos.
Como são as plantas no 35 Hudson Yards?
O edifício oferece 137 residências, de unidades de dois quartos com cerca de 1.500 pés quadrados (139 m²) a unidades de seis quartos que superam 10.000 pés quadrados (929 m²). Os pés-direitos chegam perto de onze pés, o que é generoso. As plantas apresentam halls de entrada bem definidos, áreas sociais e íntimas separadas e vidros do piso ao teto. Tendo conhecido diversos tipos de unidade, diríamos que as de três e quatro quartos são o ponto ideal em eficiência de planta: o fluxo entre as áreas sociais e a suíte principal parece bem resolvido. As coberturas maiores são realmente palacianas, mas, como em qualquer unidade muito grande, alguns dos cômodos internos podem parecer distantes da linha das janelas. Sempre percorremos a unidade específica com o cliente, em vez de nos basearmos em plantas, porque a orientação e a qualidade da luz variam de forma significativa conforme a coluna.
Quais são os custos mensais no 35 Hudson Yards?
As taxas de condomínio ficam na faixa de $3 a $5 por pé quadrado por mês, conforme a unidade, de modo que uma unidade típica de três quartos pode ter de $5,000 a $8,000 mensais em taxas de condomínio. Os impostos prediais são drasticamente reduzidos graças ao incentivo 421-a: durante o período de isenção integral, a redução pode chegar de 80 a 95 por cento. É uma economia expressiva. Recomendamos aos clientes, porém, considerar o cronograma do incentivo, pois, à medida que ele é reduzido gradualmente ao longo dos últimos oito anos, seus impostos sobem a cada ano. Modelamos toda a trajetória de 20 anos para cada comprador que assessoramos, para que não haja surpresas no futuro.
O Hudson Yards já é um bairro de verdade?
Esta é a pergunta sobre a qual somos mais francos, porque a resposta tem nuances. O Hudson Yards tem varejo, gastronomia e programação cultural de nível mundial: o The Shed, o High Line, o Edge, o Mercado Little Spain, as lojas. É genuinamente conveniente. A linha 7 está bem ali, o Hudson River Park fica a uma curta caminhada a oeste, e o acesso à via expressa do lado oeste é um ponto positivo para quem dirige. Mas ainda não se sente como um bairro da forma como o Upper West Side, Tribeca ou o West Village se sentem. Não há uma bodega de esquina, nem um restaurante italiano de bairro que exista há 30 anos. Em certos pontos, ainda transmite a sensação de algo planejado e comercial. Isso está mudando (a população residente está crescendo, e a área ao redor do High Line tem energia de verdade), mas achamos que a honestidade importa aqui. Se o cliente quer um bairro com história e caráter ao nível da rua, o Hudson Yards ainda não chegou lá. Se quer um ambiente moderno, polido e autossuficiente, com infraestrutura séria, ele cumpre.
Quem projetou o 35 Hudson Yards e por que a SOM importa?
O arquiteto é David Childs, da Skidmore, Owings & Merrill. A SOM é um dos escritórios de arquitetura mais importantes do mundo: projetaram o One World Trade Center, o 7 World Trade Center e o Burj Khalifa. Childs, especificamente, tem um histórico de edifícios que envelhecem bem e mantêm sua posição de mercado. Sua escolha de revestir o 35 HY em calcário, em vez de vidro puro, foi deliberada: confere ao edifício um peso e uma permanência que o distinguem das demais torres do Hudson Yards. Tony Ingrao assinou o design de interiores, e suas seleções de materiais (as cozinhas Smallbone, o quartzito, o trabalho em pedra dos banheiros) refletem um nível de artesanato que, acreditamos, ainda parecerá atual daqui a 20 anos. Já vimos muitos edifícios de alto padrão em que os acabamentos parecem datados em uma década. Não esperamos que isso aconteça aqui.
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35 Hudson Yards, New York, NY 10001
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Inteligência de mercado imobiliário de Manhattan
Contexto de mercado: Os preços dos condomínios de luxo de Manhattan são segmentados por submercado. O corredor da Billionaires’ Row (Rua 57, entre a Park Avenue e o Columbus Circle) concentra o preço por pé quadrado mais alto dos Estados Unidos, com residências troféu negociadas a $4,000-$10,000+ por SF. O Downtown de Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) tem seu próprio segmento ultraluxo, impulsionado pela oferta limitada de novos empreendimentos. As medianas dos condomínios do Upper East Side e do Upper West Side ficam bem abaixo dos níveis troféu do Downtown, mas oferecem plantas maiores e acesso ao Central Park. Os preços em Manhattan são sensíveis às taxas de juros, às faixas do Mansion Tax e ao estágio do plano de oferta de cada edifício.
Panorama dos empreendimentos: Os empreendimentos novos vendidos diretamente pelo sponsor em 2026 incluem 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) e Mandarin Oriental Fifth Avenue. Entre os edifícios concluídos com estoque do incorporador remanescente estão Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th e 50 West 66th. Cada um carrega um histórico de sponsor, um banco financiador da obra, um ritmo de emendas ao plano de oferta e um status de 421-a ou de outra redução fiscal próprios, que devem ser objeto de diligência individual.
Sinal para o comprador: Os fundamentos estruturais de Manhattan incluem o processo de plano de oferta supervisionado pelo Procurador-Geral de Nova York (que oferece proteção procedimental ao comprador, indisponível em mercados menos regulados), a profundidade do mercado de revenda (alta liquidez na saída) e a oferta restrita no curto prazo (capacidade de zoneamento limitada nos submercados centrais). Riscos a subscrever no contrato: a progressão das faixas do Mansion Tax acima de $2M, a assunção do imposto de transferência pelo comprador nas vendas do sponsor, a exposição a limites de lote e eixos de vista em terrenos específicos, as políticas do conselho do condomínio quanto a sublocação e revenda e o cronograma de extinção do 421-a onde aplicável. O status de cada projeto, o nível de estoque do incorporador, as emendas ao plano de oferta junto ao Procurador-Geral, os preços e o percentual de vendas devem ser verificados no momento da consulta.
Fatos essenciais
- Faixa de $/SF dos condomínios troféu de Manhattan: $1,500-$10,000+
- Média de $/SF na Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF troféu no Downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% acima de $1M, faixas progressivas acima de $2M para o comprador
- Sinal contratual típico junto ao sponsor: 10%-20% na assinatura
- Prazo padrão de análise pelo advogado do comprador: 1-3 dias úteis a partir da entrega do contrato
- Comissão nas vendas do sponsor: o incorporador paga o agente do comprador
- Programas de redução fiscal (quando aplicáveis): 421-a, J-51, status verificado edifício a edifício
- Propriedade via LLC por estrangeiros: prática comum, estruturada no contrato
Procedimento do comprador
Procedimento nas vendas do sponsor em Manhattan: formulário de reserva → entrega do plano de oferta → análise pelo advogado do comprador → assinatura do contrato e sinal inicial → compromisso de financiamento (se financiado) → fechamento na entrega. Os procedimentos de estoque do incorporador e de revenda diferem; recomenda-se o planejamento consultivo antes das visitas.
Perguntas frequentes sobre o mercado imobiliário de Manhattan
O que é o plano de oferta do Procurador-Geral de Nova York?
O plano de oferta é o documento legal protocolado junto ao Procurador-Geral de Nova York que rege a venda de todo condomínio em Manhattan. Ele define o tratamento dos sinais, as especificações das unidades, os encargos comuns, os impostos imobiliários, as obrigações do sponsor e as proteções do comprador. Nenhuma venda de condomínio em Manhattan é fechada fora do arcabouço de um plano de oferta aceito; emendas são protocoladas periodicamente e analisadas pelos advogados dos compradores no contrato.
O que é sponsor inventory?
Sponsor inventory designa as unidades não vendidas que permanecem em poder do incorporador do edifício (o "sponsor"). As unidades do sponsor são novas, nunca habitadas, e podem incluir preços negociáveis, créditos de custos de fechamento e acesso a programas de redução fiscal quando o edifício os possui. As transações com o sponsor seguem o plano de oferta, e não o contrato padrão de revenda.
Quais reduções fiscais se aplicam em Manhattan?
O 421-a é a redução fiscal mais comum para condomínios em Manhattan, oferecendo carga reduzida de imposto imobiliário por 10 a 25 anos em empreendimentos novos qualificados. O J-51 aplica-se a edifícios reabilitados específicos. Cada redução fiscal tem um cronograma de extinção e um status de qualificação próprio de cada edifício, que devem ser verificados no plano de oferta e no certificado fiscal mais recente.
Quais custos de fechamento se aplicam a um condomínio em Manhattan?
Os custos de fechamento típicos do comprador ficam entre 2% e 4% do preço e incluem os impostos de transferência da cidade e do estado de Nova York (com frequência assumidos pelo comprador nas vendas do sponsor), o Mansion Tax (1% acima de $1M, com faixas progressivas acima de $2M), o title insurance, os honorários do advogado do comprador, o imposto de registro de hipoteca se houver financiamento e os encargos comuns e impostos imobiliários rateados.
Encargos comuns são o mesmo que taxas de HOA?
Não. Os condomínios de Manhattan usam o termo "common charges" (encargos comuns), e não taxas de HOA. Os encargos comuns financiam a operação do edifício, o pessoal, as comodidades e as reservas. Os impostos imobiliários são cobrados separadamente pela cidade de Nova York e não integram os encargos comuns.
Como a Manhattan Miami é remunerada nas transações em Manhattan?
Nas compras de empreendimentos novos junto ao sponsor, o incorporador paga a comissão de agente do comprador da Manhattan Miami. A representação do comprador não gera nenhum desembolso direto para ele. Nas transações de revenda, os arranjos de comissão são informados no início do trabalho.