Análise do Mercado de Imóveis em Manhattan 2026

Inflexão Descendente no Mercado Imobiliário de Manhattan no Segundo Semestre de 2022

O ano de 2022 foi uma história de dois mercados em Manhattan.

O início de 2022 deu continuidade ao boom que começou no início de 2021, impulsionado pela liberação da demanda reprimida e por um ambiente de taxas artificialmente baixas implementado pelo Fed no início da Covid.

Em junho de 2022, no entanto, após o Fed implementar seu primeiro aumento expressivo de 75 pontos base na taxa de referência, o mercado rapidamente arrefeceu, deixando a maioria dos compradores e vendedores em um impasse pelo restante do ano à medida que se ajustavam às novas realidades do mercado. Isso está representado no gráfico abaixo, que compara a atividade mensal de contratos.

Atividade Mensal de Contratos

Com apenas 602 contratos assinados em dezembro de 2022, foi um dos piores encerramentos de ano desde 2008. À medida que compradores e vendedores se adaptam a uma nova realidade, esperamos que o mercado comece a se mover novamente no início de 2023, pois ainda existe demanda reprimida.

Preços de Imóveis em Manhattan

Condos

• $2,75M de preço médio de venda
• $2.074 de preço médio por metro quadrado
• Embora isso tenha representado um aumento em relação ao mesmo trimestre do ano anterior, o aumento deveu-se principalmente a fechamentos em um punhado de torres ultra-luxuosas, como Central Park Tower e 220 Central Park South, que distorceram os resultados para cima.
• Essencialmente, o preço por metro quadrado ficou estável ano a ano, em pouco menos de $2 mil por metro quadrado.

Co-ops

• $1,27M de preço médio de venda
• $1.225 de preço médio por metro quadrado

• $3,19M de preço médio de venda
• $2.415 de preço médio por metro quadrado
  

Segmento de Luxo (10% superior das vendas)

• $8,06M de preço médio de venda
• $2.909 de preço médio por metro quadrado
• $3,95M como preço de entrada para o segmento de luxo

Altas de Juros do Fed em 2022

Em apenas 10 meses de 2022, o Fed elevou a taxa de referência dos Fed Funds em 4,0%, conforme mostrado no gráfico abaixo. Essa ação sem precedentes foi tomada na tentativa de controlar a inflação, um fenômeno global em 2022.

Embora as taxas estejam mais altas do que estiveram desde 2008, elas já foram elevadas antes e os mercados imobiliários funcionaram bem nesse tipo de ambiente de taxas. No entanto, o ritmo dos aumentos de juros neste ano, comprimidos em apenas 10 meses, é o que mais preocupa. Isso se traduziu no aumento da taxa de Hipoteca Jumbo Fixa de 30 Anos de 3,1% em 1º de janeiro de 2022 para 5,7% em 31 de dezembro de 2022. Queda ante os 6,35% de outubro.

Manhattan tem muitos compradores à vista (aproximadamente 55%) em comparação a outras cidades, portanto as taxas de juros nem sempre desempenham um papel tão relevante na atividade por aqui. Além disso, os co-ops, que representam 70% do estoque de imóveis e são exclusivos de Nova York, têm regras muito rígidas quanto ao nível de financiamento permitido. Alguns permitem no máximo 70% de financiamento, mas muitos permitem apenas 50%. Alguns não permitem qualquer financiamento. Esses são fatores atenuantes para o mercado de NYC, mas não beneficiam o comprador de primeira viagem que frequentemente necessita de hipotecas para adquirir um imóvel.

A Escassez de Estoque em Manhattan Salva o Mercado

O fator redentor nesta história é a falta de oferta no mercado. Em comparação ao final de 2020, que tinha níveis de estoque acima de 8.100 unidades, a oferta atual está no nível baixo de 5.858. Há muitas razões para isso, conforme discuti em agosto e resumo abaixo.

A quantidade limitada de oferta deverá criar um piso para potenciais quedas de preços à medida que avançamos para 2023. E também não vemos nenhum estoque entrando no mercado tão cedo pelas seguintes razões:

• Hipotecas como algemas douradas
• 80% dos nova-iorquinos com hipotecas têm taxas menores que 5%.
• Isso resultará em proprietários permanecendo em seus imóveis atuais indefinidamente.
• Ninguém vai trocar sua hipoteca de 3% por uma de 6% tão cedo.

• Mercado de conversão de aluguel para condo congelado devido à lei estadual de NY de 2019
• A lei penaliza proprietários de edifícios que possuem inquilinos com aluguel estabilizado, tornando impossível criar apartamentos a preços de mercado a partir de unidades com aluguel estabilizado. A menos que essa lei seja alterada, não haverá conversões, pois elas não fazem sentido financeiro para um incorporador.
• O vencimento dos programas de abatimento fiscal eleva os custos de construção para os incorporadores
• Os abatimentos 421a, 421g e J-51 expiraram.
• Essas eram ferramentas excelentes que o governo utilizava para incentivar os incorporadores a construir, mas que não existem mais.
• Políticos de esquerda de Nova York têm vetado projetos com generosos componentes de habitação acessível de 30% e 50%
• Poucas transações de terrenos em Manhattan nos últimos dois anos, portanto, poucos incorporadores estão planejando construir na cidade.
• A inflação freou muitos empreendimentos, pois os custos são incertos, ao contrário dos períodos normais.

Perspectivas do Mercado Imobiliário de Manhattan para 2023

Muitos analistas previram quedas nos preços de imóveis ao redor do mundo ao longo do próximo ano. Isso provavelmente ocorrerá, porém principalmente nos locais onde os preços subiram de forma mais acentuada durante a Covid. Nos EUA, muitas cidades menores estão sob maior risco, pois foram onde os preços mais se valorizaram. Locais como Boise (ID), Salt Lake City (UT), Phoenix (AZ) e aparentemente todo o Connecticut.

Nova York, porém, não foi um desses locais. Na verdade, os preços em Nova York caíram durante a Covid em razão do êxodo em massa da cidade no início da pandemia. Os preços só recuperaram essas perdas em 2021 e registraram aumentos modestos em comparação com a maioria das outras cidades.

O Prime Residential Forecast da Knight Frank prevê uma alta de pelo menos 2% nos preços em Manhattan em 2023, atrás de Miami (aumento de 5%) e Los Angeles (aumento de 4%) nos EUA. Esse nível de valorização coloca Manhattan em 13º lugar na previsão das 25 principais cidades globais da empresa, demonstrando resiliência e confiança na cidade (e nos EUA em geral).

A Knight Frank cita "fuga de capital para porto seguro" e "compradores estrangeiros… buscando maior, e não menor, exposição ao Dólar Americano". Sem dúvida, os fatores que destaco sobre a baixa oferta ajudarão a compensar a pressão de queda nos preços decorrente das ações do Fed em 2023.

Os Mercados Imobiliários de Manhattan e Miami Continuarão Fortes

Muitas pessoas têm nos questionado sobre o que achamos que acontecerá nos mercados de Nova York e Miami agora que o Fed elevou as taxas. Embora a atividade tenha desacelerado, ambos os mercados continuam muito ativos com base em métricas históricas.

Muitas pessoas têm perguntado se a desaceleração trará queda de preços. Embora alguns especialistas afirmem que isso definitivamente ocorrerá em algumas regiões do país, dado o ritmo com que os preços subiram nessas regiões, eles estimam que as probabilidades de queda de preços em Manhattan e Miami são Baixas e Muito Baixas, respectivamente.

Análise CoreLogic - Junho de 2022: Probabilidade de Queda de Preços

De acordo com aCoreLogic, a região metropolitana de Nova York apresenta Baixa probabilidade e Miami apresenta Probabilidade Muito Baixa de queda nos preços ao longo dos próximos 12 meses.

Manhattan

Preços

Os preços não subiram no mesmo ritmo que outras localidades do país. O mercado imobiliário entrou em colapso em 2020 (com queda média de preços de 7%) e só começou a se recuperar no 1º trimestre de 2021, após a disponibilização das vacinas (com alta média de preços de 16%).

1. Considerando que os preços em Manhattan subiram 4,5% ao ano nos últimos 10 anos, um aumento líquido de 9% (16% menos 7%) equivale aproximadamente a 2 anos de crescimento normal de preços.
2. As taxas de aluguel subiram 20% ano a ano, fazendo os retornos dispararem e tornando este um excelente momento para investidores adquirirem imóveis em Manhattan (especialmente porque os preços não dispararam).
3. Esperamos que os aumentos nas taxas de aluguel em Manhattan continuem, à medida que as taxas hipotecárias reduzem o número de compradores de primeira habitação nos próximos 12 meses e mais pessoas são direcionadas ao mercado de aluguel.
4. Os elevados preços dos imóveis em Manhattan continuam sustentados pela alta renda local, como o relatório Global Bubble da UBS tem apontado de forma consistente.
5. Manhattan é uma aposta de longo prazo. Investidores adquirem imóveis em Manhattan por segurança. Dados os custos envolvidos, não é um lugar para especulação irresponsável ou compra e revenda rápida.
6. 50% dos compradores em Manhattan pagam seus imóveis à vista, especialmente no segmento de luxo, portanto não são tão afetados pelas oscilações nas taxas de juros.
7. Os cooperatives (coops) representam 75% do estoque habitacional. Muitos coops não permitem financiamento ou o limitam a 50%. Esse fato sustentou o mercado imobiliário de Manhattan durante a crise Lehman.
8. No entanto, o processo de análise de crédito é muito rigoroso, portanto este não é um cenário como o de 2008.

Oferta

1. A oferta é relativamente baixa para os melhores projetos de condomínio em Nova York nas áreas mais valorizadas.
2. A oferta caiu 10% em relação ao mesmo mês do ano passado.
3. No segmento de Condomínios de Luxo, há muito poucos no pipeline de lançamentos.
4. De tempos em tempos, recebemos pedidos de investidores em busca de negócios de condominios em lote em Manhattan. Em 2018, havia bastantes e muitos edifícios com pelo menos 50 unidades para vender.
5. Ao preparar uma análise recente para dois investidores distintos (um realizando uma grande transação do tipo 1031), porém, observei que há muito poucos edifícios de destaque chegando ao mercado nos próximos 3 a 5 anos abaixo da 96th Street. Além disso, o número de edifícios com mais de 50 unidades disponíveis para venda caiu significativamente em comparação a quatro anos atrás.
6. Alguns edifícios que estavam no pipeline e que aguardávamos ansiosamente, comoThe Cortland, One High Line e One Wall Street já iniciaram as vendas. Todos são projetos de altíssimo padrão. Além desses, há poucos condomínios de primeira linha chegando às áreas mais valorizadas.
7. A escassez de produtos de qualidade provavelmente elevará ainda mais os preços, até que se atinja um equilíbrio entre oferta e demanda. Isso provavelmente levará anos.
8. O vencimento do abatimento fiscal 421a, que no passado incentivava incorporadores a construir condomínios e edifícios de aluguel, resultou em menos novos empreendimentos no pipeline.
9. Os políticos liberais de Nova York não têm disposição para incentivar incorporadores a construir, portanto, não vemos esse incentivo retornando.
10. Claro, esses políticos são míopes. A falta de incentivos aos incorporadores só vai a) reduzir a quantidade de habitações acessíveis sendo construídas (uma exigência para novos projetos de construção em Manhattan), b) reduzir as receitas da cidade e do estado, e c) aumentar ainda mais as taxas de aluguel para os inquilinos.

Miami

A recém-descoberta força de Miami vem de:

1. um enorme influxo de residentes (abastados) fugindo de estados com altos impostos;
2. um influxo de residentes em busca de mais liberdades e menos restrições relacionadas à Covid, pois a Flórida adotou restrições muito brandas durante a pandemia;
3. um influxo de fundos de hedge e empresas de tecnologia se transferindo para Miami;
4. uma oferta muito baixa de casas unifamiliares e condomínios (especialmente os maiores); e
5. um pipeline praticamente vazio.

Embora a atividade tenha desacelerado nos últimos meses, não é por falta de demanda. É realmente uma questão de oferta. A demanda por residências unifamiliares e condomínios em Miami (e em toda a Flórida do Sul) foi tão intensa que o estoque foi sendo absorvido. E a nova oferta não deve impactar significativamente o mercado até que o próximo ciclo de construção esteja em pleno andamento. Estimamos que isso leve de 5 a 7 anos, pois praticamente não há nada chegando ao mercado nos próximos 3 anos.

Aprofundo esse tema no meu vídeo abaixo:

Manchetes e Médias

Sempre aprecie ouvir Leonard Steinberg da Compass. Em uma publicação recente, ele alertou compradores e vendedores para não acreditarem nas manchetes e não focarem demais nas médias. E ele está definitivamente certo.

1. O mercado imobiliário é hiperlocalizado.
2. Não confunda manchetes de um mercado (ou de todo o país) com outro mercado.
3. Manhattan é um mercado verdadeiramente único (por muitas razões) e as tendências nacionais não se aplicam, como a história nos demonstrou.
4. O mesmo pode ser dito de Miami, que atualmente experimenta um enorme surto de crescimento. É por isso que Miami apresenta probabilidade Muito Baixa de queda de preços, de acordo com a CoreLogic.
5. Em Manhattan, vemos como o mercado pode ser hiperlocalizado. Aqui avaliamos os edifícios individualmente, pois edifícios vizinhos frequentemente podem ter precificações totalmente diferentes, demandas totalmente diferentes, trajetórias totalmente diferentes, etc.
6. Em Miami, também vemos como o mercado pode ser hiperlocalizado. Os preços e a demanda na orla praiana praticamente não têm relação com os preços e a demanda em alguns bairros do continente.

Portanto, não se prenda às médias, pois elas apenas nos informam o que aconteceu no mercado como um todo e essencialmente nada sobre o que aconteceu em um edifício específico (ou em uma linha de um edifício, para ser mais preciso).

Estamos aqui para ajudá-lo a navegar pelos mercados de Manhattan e Miami. Agende uma rápida conversa comigo se eu puder esclarecer qualquer outra questão que você esteja contemplando. Terei prazer em discutir ambos os mercados com mais detalhes, fornecer uma avaliação para o seu imóvel caso esteja pensando em vender, ou enviar uma seleção de propriedades.

Bom Verão!

O ano de 2021 será indubitavelmente um dos melhores anos do mercado imobiliário residencial na história de Manhattan, superando US$ 9,5 bilhões em vendas fechadas somente no terceiro trimestre, o maior volume de vendas fechadas em um único trimestre em 32 anos.

A atividade de vendas foi impulsionada pela demanda reprimida liberada, pelo avanço da vacinação, pela precificação razoável, pelas taxas de juros historicamente baixas, pela preferência por espaços maiores (ou com áreas externas) e pelo aumento da riqueza pessoal.

Esses US$ 9,5 bilhões referem-se a negócios fechados em 2021, não necessariamente assinados no trimestre, o que é um barômetro mais atual do mercado.

Contratos Assinados em Queda na Temporada de Verão, mas Ainda em Nível Recorde para o Trimestre

Como pode ser observado no gráfico abaixo, a atividade de contratos assinados permaneceu em níveis elevados desde o início do ano, embora tenha apresentado desaceleração. Tal desaceleração pode ser resultado de sazonalidade, pois os meses de verão costumam ser mais lentos que o restante do ano. Dito isso, as vendas do trimestre foram recordes.

Embora 29% abaixo do trimestre anterior, 3.500 negócios foram assinados no trimestre. Com 270 negócios por semana no trimestre, esse é um número recorde. Outubro manteve a tendência, registrando aproximadamente 305 negócios por semana.

Vendedores Satisfeitos, mas Não Demasiadamente

Os vendedores em 2021 estiveram muito satisfeitos, especialmente após a escassez de vendas em 2020. Os compradores estão no mercado, portanto, a demanda é muito forte, especialmente no segmento de luxo, onde se encontram os apartamentos maiores.

Embora a atividade tenha sido significativamente elevada durante grande parte do ano, o receio ainda não desapareceu completamente, de modo que os preços não estão superando os níveis pré-Covid. O desconto Covid de 6 a 9% (dependendo de quando se comprou no ano passado) desapareceu, mas ainda não vimos aumentos de preços acima dos níveis de 2019.

Com toda essa atividade, seria de se esperar que os preços estivessem prontos para subir novamente. De modo geral, os aumentos de preços costumam ocorrer de 9 a 12 meses após uma melhora expressiva na atividade de vendas. Verifique seu calendário, pois em breve entraremos nessa fase.

Unidades Superprecificadas Ficam Estagnadas no Mercado

Com os preços estáveis em relação aos níveis de 2019, o 3º trimestre não foi o momento adequado para listar um imóvel com preços aspiracionais. No trimestre, os imóveis precificados de acordo com o mercado levaram 78 dias para ser vendidos. Em contrapartida, os imóveis que precisaram de ajuste de preço levaram 181 dias para ser vendidos, mais que o dobro (2,3x) dos precificados de acordo com o mercado atual.

Precificação Atual no Trimestre

Nota: Normalmente, gosto de comparar os números do trimestre com o trimestre anterior; no entanto, no 3º trimestre de 2020, um terço do volume de vendas do trimestre foi atribuído aos fechamentos em 220 Central Park South, o condomínio novo mais caro da cidade de Nova York. 16 unidades foram fechadas a um preço médio de US$ 37 milhões, totalizando US$ 592 milhões. Por isso, apresento apenas os dados do trimestre atual. Para informações mais detalhadas, entre em contato comigo.

Outras Estatísticas Interessantes:

• A atividade de vendas atingiu o maior nível em 32 anos.
• Mesmo com taxas de juros historicamente baixas, aproximadamente 50% dos negócios foram feitos inteiramente à vista
• As vendas de Novos Empreendimentos abaixo de US$ 3M cresceram 2x mais rápido do que acima de US$ 3M, que ainda assim dobrou em relação ao mesmo trimestre do ano passado. Uma tendência de migração para unidades de menor porte em Novos Empreendimentos distorceu a tendência de preços para baixo.
• O desconto médio de listagem em todos os segmentos foi de 5,3% no trimestre
• O Total de Meses de Oferta de condomínios e coops, o número de meses necessários para vender todo o estoque disponível, caiu para apenas 5,1.
  
  

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Manhattan Ultrapassa o Fundo do Mercado à Medida que a Atividade de Contratos Explode

O segundo trimestre de 2021 foi um trimestre extraordinário, provando que todos estavam errados ao afirmar que viver na cidade estava morto. Manhattan se recuperou e registrou a melhor temporada de vendas da primavera em 6 anos e o maior nível de atividade de vendas desde 2007.

A demanda reprimida, a precificação razoável, as taxas de juros baixas, o desejo de migrar para espaços maiores (ou com áreas externas), o aumento da riqueza pessoal e um universo maior de compradores impulsionaram o volume de vendas. Em resumo, a cidade está em ebulição, graças à ciência e, consequentemente, a um renovado otimismo.

Nota: para esta atualização, comparo o 2º trimestre de 2021 com o 2º trimestre de 2019, o que é muito mais apropriado do que o 2º trimestre de 2020, quando Nova York estava em lockdown.

Contratos Assinados Disparam

Os contratos assinados no trimestre aumentaram 60% em relação ao mesmo trimestre de 2019. Muitos desses negócios não serão fechados até o 3º trimestre de 2021, quando esperamos ver alguma valorização nos preços, dado o volume e o perfil dos apartamentos que entraram em contrato no trimestre.

Apartamentos Maiores de Volta à Moda

O mercado super-prime (acima de US$ 10M) teve o melhor primeiro semestre registrado, impulsionado por descontos de dois dígitos em relação aos preços originais. Além disso, houve um aumento notável na venda de apartamentos maiores, o que foi excelente para o mercado acima de US$ 5M.

O mix de vendas, que incluiu uma mudança significativa para a venda de apartamentos maiores, distorceu as tendências de preços. Embora o preço médio de venda tenha subido para US$ 1.130.000, o mais alto desde US$ 1.215.000 no 2º trimestre de 2019, as tendências de preços foram distorcidas pelo mix de vendas.

Desconto Covid Dissipando-se

Em comparação com o mesmo trimestre do ano passado, o preço médio por pé quadrado caiu 3,6%. Isso tem sido chamado de "desconto Covid". No primeiro trimestre, essa diferença foi de 9%, o que demonstra que o desconto Covid está se comprimindo rapidamente. Esperamos que o desconto Covid se dissipe no 3º trimestre e desapareça no 4º trimestre, à medida que os empregadores descontinuem ou limitem o "trabalho remoto".

Precificação Atual no Trimestre:

Outras Estatísticas Interessantes:

• A atividade de vendas de condomínios atingiu o maior nível em 30 anos.
• As vendas de Novos Empreendimentos acima de US$ 3 milhões foram as maiores em três anos.
• A atividade de vendas cresceu mais rapidamente do que o novo estoque chegando ao mercado, o que resultou na queda dos meses de oferta para 6,9 meses, o ritmo mais acelerado em 4 anos.
• O desconto médio de listagem geral foi de 6,4%

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Contratos de Abril de 2021 Superam

Recorde de 14 Anos de Março

A atividade de contratos em Manhattan continuou a subir para um novo recorde em abril de 2021, com 1.607 contratos assinados, superando o recorde de 14 anos de março de 1.500 contratos em um único mês. A primeira semana de maio mantém a tendência e, até o momento, maio está no ritmo para igualar abril.

Com 1.607 contratos assinados, esse número é 50% superior ao de abril de 2019, um mês comparável pré-Covid. Abril de 2020 teve apenas 213 contratos assinados (presumivelmente iniciados antes da Covid). Lembrando que a cidade de Nova York foi paralisada com exibições proibidas, do final de março ao final de junho de 2020.

No segmento de luxo, de acordo com o Real Deal, foram assinados 652 contratos de luxo no acumulado do ano até o final de abril, o que é superior a todos os contratos de luxo assinados durante todo o ano de 2020.

No segmento de novos empreendimentos, abril registrou 235 contratos assinados, ante 165 em março. Foi o maior nível de atividade de Manhattan no segmento de novos empreendimentos em três anos.

Manhattan Ressurge das Cinzas

Após um 2020 extremamente decepcionante, quando a ilha de Manhattan foi assolada por um "êxodo Covid" e fisicamente paralisada por 90 dias, o mercado de vendas residenciais de Manhattan ressurgiu das cinzas no primeiro trimestre de 2021. Enquanto o mercado vinha se recuperando gradualmente em novembro e dezembro de 2020, o Primeiro Trimestre de 2021 e, em particular, março de 2021, registraram uma atividade de vendas impressionante.

Atividade de Vendas em Alta no 1º Trimestre de 2021

As vendas em Manhattan cresceram em ritmo acelerado em março de 2021, com o volume de vendas superando 1.500 contratos assinados, o melhor mês isolado em 14 anos. Inclusive janeiro e fevereiro de 2021 registraram volume de vendas superior ao de meses correspondentes de pelo menos os últimos três anos, como demonstrado abaixo:

Os compradores têm aproveitado a combinação de taxas hipotecárias historicamente baixas e preços mais acessíveis. Eles também estão encorajados pela nova administração, da qual Nova York já está se beneficiando, em contraste com a última administração, que estava determinada a punir a cidade de Nova York por ter rejeitado Trump de forma esmagadora.

Preços em Queda, Mas Não em Colapso

Embora os preços estejam em queda, eles não desabaram como alguns esperavam. O preço por pé quadrado de um condomínio em Manhattan foi 8,8% mais baixo no 1º trimestre de 2021 em relação ao 1º trimestre de 2020. Isso se somou à queda de preços desde a implementação do teto de SALT em 2018, que, segundo o economista Robert Schiller, reduziu os preços em Nova York em uma média de 11%. Portanto, os preços estão bem abaixo do seu pico de apenas alguns anos atrás e prontos para reverter. Com uma administração "azul", o teto de SALT, que penaliza os estados democratas, tem boa chance de desaparecer em 2021. Isso beneficiará os preços dos imóveis e moderará o êxodo para estados com baixa tributação.

Oportunidades em Novos Empreendimentos Persistem

Ainda há pechinchas em Novos Empreendimentos, pois os preços foram reduzidos significativamente em projetos lançados há 3 anos. Projetos lançados recentemente, porém, foram precificados de acordo com o mercado atual, portanto, com poucos descontos em relação a preços já baixos. Embora alguns descontos se reflitam em preços mais baixos, muitos estão ocultos em concessões de custos de fechamento. Esses não aparecem nas cifras de preço por pé quadrado. A magnitude dos descontos em novos empreendimentos varia consideravelmente, pois depende de fatores como quando o projeto foi lançado, a velocidade de vendas até o momento, o número de unidades restantes disponíveis em uma determinada linha, os sócios de capital na estrutura de capital e, principalmente, os preços mínimos de liberação dos financiadores (os bancos realmente controlam o preço, não o incorporador).

Para obter o melhor negócio em Novos Empreendimentos, é preciso ter a mente aberta e não se fixar em algo que não vai gerar os maiores descontos. Por exemplo, os incorporadores não estão oferecendo grandes descontos em apartamentos com áreas externas nem em linhas que estão quase esgotadas.

O gráfico abaixo mostra como a precificação de novos empreendimentos recuperou parte de seu terreno em relação às mínimas de alguns meses atrás.

Vacinas Inspiram Confiança

Esperamos que os preços dos imóveis comecem a subir gradualmente na Primavera/Verão e ao longo do restante do ano, à medida que Nova York se vacina. Até o momento,44% dos moradores de Manhattan já receberam a primeira dose da vacina e 27% estão totalmente vacinados. À medida que atingirmos 70% da população totalmente vacinada, as atividades voltarão ao normal, incluindo a reabertura completa de restaurantes e cinemas (parcialmente abertos agora), espetáculos da Broadway e locais de eventos esportivos, etc. Então, esperamos mudanças adicionais e dramáticas no mercado. Assim que o país se reabrir para estrangeiros mais para o final do ano, esperamos que essa recuperação do mercado imobiliário de Manhattan entre em overdrive!

Sinais Apontam para Mercado em Contínua Alta

A possível remoção do teto de SALT, a escassez de novos alvarás de construção (uma vez que os novos empreendimentos ficaram em espera durante o último ano) e a reabertura total da cidade serão favoráveis para os preços dos imóveis em Manhattan ao longo dos próximos 4 a 5 anos, como observamos após a crise do Lehman.

Se está pensando em comprar, faça isso agora para obter os melhores preços. O estoque caiu de um recorde de 9.600 unidades à venda em outubro de 2020 para 7.000 unidades no final de março de 2021, o que ainda é um pouco elevado. Mas, se as vendas continuarem no mesmo ritmo do primeiro trimestre, estaremos em um mercado de vendedores no início do verão. À medida que a economia aquecer, as taxas de juros também subirão, tornando mais caro adquirir o mesmo imóvel.

O Mercado de Manhattan está se movendo...agora é a SUA VEZ!

Mercado de Manhattan Começa Bem 2021 com Aumento da Atividade de Vendas

Embora o mercado imobiliário de Manhattan ainda esteja se recuperando dos efeitos da Covid, o quarto trimestre de 2020, e até o mês de janeiro de 2021, registraram uma melhora expressiva impulsionada por:

• Notícias positivas sobre a vacina e seu lançamento, que aumentaram a confiança dos compradores,
• Taxas de juros historicamente baixas,
• Vendedores (e incorporadores) oferecendo descontos (o desconto médio Covid foi de 10%, bem menor para unidades de preço mais baixo e bem maior para unidades de preço mais alto)
• Demanda reprimida do lockdown de 3 meses
• Uma nova administraçãofavorável a Nova York, e
• Potencial revogação do teto de SALT, que deprimiu os preços em Nova York em 11% (segundo Zandi)

Os contratos assinados no 4º trimestre aumentaram aproximadamente 8% em relação ao mesmo trimestre de 2019. Janeiro de 2021 registrou uma alta de 50% nas vendas de condomínios e de 167% nas vendas de coops em relação ao mesmo mês do ano anterior. Ótimas notícias! No entanto, a atual elevada oferta de estoque à venda é um obstáculo para o mercado que beneficiará os compradores em 2021.

O mercado de aluguéis também registrou uma retomada nos últimos meses. Mas, até que as empresas solicitem o retorno de seus funcionários aos escritórios, o mercado de aluguéis permanecerá letárgico. Esperamos uma rápida virada no mercado de locação em alguns meses.

Principais Conclusões:

• É um mercado de compradores, mas a janela de oportunidade para os melhores negócios está se fechando,
• Os preços caíram, mas não entraram em colapso,
• Compradores de luxo estãode voltaao mercado, estiveram ausentes durante grande parte do ano,
• O estoque caiu muito em relação ao seu pico dramático em outubro, mas ainda está em nível elevado,
• É um excelente momento para adquirir um apartamento grande de um incorporador, os novos empreendimentos registraram alguns dos maiores descontos e concessões que já vimos.

Mercado de Manhattan se Recupera no 4º Trimestre de 2020

Com as manchetes falando sobre pessoas fugindo das grandes cidades, não é de se estranhar que meus clientes se surpreendam ao saber que a atividade de contratos assinados em Manhattan esteve robusta nos últimos meses. Os contratos assinados por mês em outubro e novembro de 2020 tiveram uma média de 855, com dezembro de 2020 no ritmo para superar os 717 contratos assinados em dezembro de 2019. A atividade de contratos assinados no trimestre até meados de dezembro já superou o mesmo período do ano passado.

A confiança na vacina e a capitulação dos vendedores em relação aos descontos de preço trouxeram os compradores de volta ao mercado. A maior parte dessa atividade contratual ocorreu no segmento abaixo de US$ 3 milhões, com o segmento de luxo ainda morno, mas em melhora.

Como pode ser visto abaixo, o número de contratos assinados acima de US$ 5 milhões continua a crescer e é o segmento onde observamos os maiores descontos.

Estoque Cai Acentuadamente a Partir do Pico, mas Ainda Está Alto

A atividade e a confiança reduziram a oferta de imóveis em Manhattan à venda de aproximadamente 9.600 em outubro de 2020 para 8.000 atualmente.

Embora o estoque esteja 20% acima do final do ano passado, quando os níveis eram de 6.600, estamos satisfeitos em ver que os níveis de estoque caíram 17% a partir do seu pico. Essa virada muito acentuada no estoque em outubro foi provavelmente resultado das excelentes notícias sobre a vacina da Pfizer e da Moderna. Esperamos que isso não anime demasiadamente os vendedores.

Até que a vacina seja totalmente distribuída, esperamos que haja oportunidades de negócios em Nova York. Embora com o passar do tempo e o aumento da atividade, não esperamos que os vendedores ofereçam descontos como têm feito. Parece que já passamos do fundo do mercado, mas ainda estamos em um período em que o comprador pode obter, até então, descontos significativos em Nova York.

Onde Estão Todos os Descontos Agora?

O "desconto Covid" médio tem sido de cerca de 10%, embora maior no segmento acima de US$ 4 milhões. O Urban Digs analisou as vendas fechadas no 4º Trimestre de 2020 e concluiu que

• Abaixo de US$ 2 milhões, média de 5% de desconto
• De US$ 2 a US$ 4 milhões, média de 10,4% de desconto
• Acima de US$ 4 milhões, média de 13,5% de desconto

É claro que essas são médias e levam em conta apenas os preços, não outras vantagens que os incorporadores estão oferecendo para fechar negócios, como créditos de custos de fechamento, etc. É importante notar que o mercado imobiliário de Manhattan já havia sido afetado após a mudança no imposto SALT ocorrida no final de 2017, com o mercado atingindo o fundo em Q3 2019. Portanto, os preços já haviam sofrido uma queda significativa antes da Covid se instalar. O desconto adicional da Covid é apenas uma vantagem extra para os compradores.

Novos Empreendimentos

Os descontos dependem muito dos fatores específicos do próprio edifício, como sua localização, quantas unidades foram vendidas, eventuais problemas com o incorporador, o financiador, etc. Além disso, qual linha do edifício você está adquirindo? Se o incorporador vendeu 50% das unidades da melhor linha do edifício e 0% de outra linha, não se deve esperar o mesmo desconto em ambas.

Atualmente, os descontos em novos empreendimentos são variados e dependem muito dos inúmeros fatores que afetam o próprio edifício. Os incorporadores estão sujeitos aos seus bancos, que ditam os preços mínimos de liberação, portanto, são mais propensos a oferecer generosos créditos de fechamento do que descontos diretos. No entanto, vimos uma combinação de descontos de preços e créditos de fechamento.

O desconto médio é de 10% em novos empreendimentos, acrescido de créditos de fechamento, embora haja alguns empreendimentos que oferecem isso além de preços já reduzidos. Não é incomum ver descontos de 20 a 30% sobre o Preço de Tabela A, que é o preço original registrado junto ao Procurador-Geral do Estado de Nova York.

Os incorporadores têm coberto ao menos uma parte dos custos de fechamento do comprador, incluindo algumas dessas despesas:

• Impostos de Transferência (aproximadamente 2%)
• Mansion Tax (escala progressiva que começa em 1% e chega a 4% para imóveis acima de US$ 25 milhões)
• Vaga de garagem, pode ser incluída dependendo da unidade
• Depósito, pode ser incluído
• Encargos comuns, pode incluir 1 ano de encargos comuns.

Alguns incorporadores não estão negociando de forma alguma, ou talvez cubram apenas os impostos de transferência caso tenham algo muito especial em seus edifícios. Por exemplo, o Park Loggia tem terraços com vista para o Central Park que estão sendo negociados pelos preços de tabela. O Benson tem apenas algumas unidades na Madison Avenue no Upper East Side que também estão sendo negociadas pelos preços de tabela. Outros edifícios que são autofinanciados e, portanto, não estão sujeitos a terceiros, tampouco estão negociando. Mas esses são exceções.

Principais Conclusões Macro:

• Este é provavelmente o maior mercado de compradores em novos empreendimentos que Nova York já viu nos últimos 20 anos ou mais.
• Não estamos em uma crise financeira; estamos em uma crise de saúde que provavelmente foi solucionada.
• Não estamos na mesma situação que a Grande Recessão de 2008/2009, a Bolha Tecnológica de 2000 ou o 11 de Setembro, quando havia medo e falta de capital no mercado.
• Bancos e trabalhadores do setor financeiro estão repletos de caixa e o DJIA está acima de 30.000 (não 6.000 como em 2009).
• O medo está nos vendedores. Os compradores têm uma curta janela para aproveitar esse medo.
• Para os que estão à margem, lembrem-se: é preciso fazer uma oferta para obter um desconto. É preciso jogar para vencer!

Ao encerrarmos o ano, desejamos a todos um Feliz Natal. Que 2021 seja melhor que 2020.

Mercado Imobiliário de Manhattan

Se Recupera em Outubro de 2020

Para entender em tempo real o que está acontecendo no mercado imobiliário da cidade de Nova York, o primeiro indicador que observamos é o número de contratos assinados durante um determinado mês. Os contratos assinados em outubro se recuperaram significativamente, atingindo 874 contratos assinados, alta de 30% em relação a setembro de 2020 e de 4% em relação a outubro de 2019. Isso é evidência clara de que o mercado imobiliário de Manhattan se recuperou das profundezas da crise Covid. Além disso, os contratos assinados em outubro foram superiores aos de qualquer outro mês durante 2020, mesmo antes da Covid, o que fica evidente no gráfico abaixo.

Compradores de alto padrão em Manhattan estão de volta

A maior parte da atividade de vendas foi para imóveis abaixo de US$ 3 milhões; no entanto, vários contratos adicionais foram assinados no segmento acima de US$ 25 milhões, indicando que compradores de alto padrão estavam retornando ao mercado. Embora não saibamos a que preços essas transações ocorreram por algumas semanas, observamos que muitos, mas não todos, imóveis no segmento acima de US$ 25 milhões foram negociados com descontos significativos. Embora todos os vendedores estejam negociando, descontos significativos não foram a tônica no mercado abaixo de US$ 3 milhões.

O Estoque em Manhattan parece ter atingido o pico

O estoque, ou oferta, atingiu o pico em meados de outubro, com um recorde de 9.628 imóveis à venda, e agora parece estar cedendo. A nova oferta mensal caiu 21% em relação a setembro de 2020 e 1,2% em relação a outubro de 2019. Isso indica que o crescimento do estoque diminuiu; no entanto, a acumulação dos níveis de estoque levará algum tempo para retornar aos níveis normais. É por isso que acreditamos que a oportunidade para os compradores ainda não desapareceu, embora tenhamos passado o pico de incerteza causado pelo vírus. Nas últimas semanas, os níveis de estoque caíram e, em sexta-feira, 6 de novembro, havia 9.255 imóveis à venda. Trata-se de um número muito elevado de imóveis à venda, considerando que o estoque no mesmo período do ano passado era de aproximadamente 7.700.

As vendas de imóveis nos subúrbios de Nova York passaram do pico

Enquanto as vendas permanecem em nível elevado em Westchester, Greenwich, Long Island, nos Hamptons, a atividade de vendas recuou do pico que atingiu os subúrbios de Nova York neste verão.

Agora que as eleições terminaram, bem, quase, e a Pfizer anunciou umavacinacom 90% de eficácia, acreditamos que o mercado continuará a se recuperar em Manhattan.

O Melhor Momento para Comprar em Nova York

nos Últimos 10 Anos

Estamos agora três meses após a reabertura do mercado imobiliário de Nova York. Embora tenha havidomuitos desafios, a cidade está se recuperando. Estamos começando a ver sinais de vida em termos de aumento de contratos assinados e vendas pendentes. Mas ainda temos um longo caminho a percorrer, o que significa que há uma enorme oportunidade para o capital inteligente.

Com a reabertura de restaurantes, academias, escritórios e museus, Nova York ganhou uma atmosfera muito mais agitada. Os nova-iorquinos estão mantendo o distanciamento social e usando máscaras de forma disciplinada, o que suprimiu o vírus na cidade.

Dando um passo atrás e observando o panorama geral do mercado imobiliário de cima, sabemos que é o momento certo para comprar em Manhattan. Se você comprou em 2001 ou 2009, já sabe queNova York vai se recuperarmais forte do que nunca. Por isso, peço que tire um momento para pensar onde você estará daqui a 18 meses. Com certeza, os compradores que ficarem à margem vão se arrepender de não terem comprado em Nova York antes.

Aqui estão nossas principais conclusões sobre o que está acontecendo no mercado no momento:

1. A Covid criou uma oportunidade temporária de comprar em Manhattan a preços baixos.
2. O gráfico do pulso do mercado acima leva em conta as vendas pendentes e o estoque. Ele mostra claramente que Nova York esteve em um mercado de compradores e está começando a se recuperar.
3. Vendedores sérios estão listando seus imóveis a preços razoáveis ou estão concedendo descontos. Especialmente os incorporadores, que estão oferecendo descontos de preços e concessões, inédito até há alguns anos... e que voltará a ser inédito em alguns anos.
4. Embora o desconto médio tenha sido de 8%, estamos vendo descontos muito maiores (2x a 3x) nos imóveis mais caros.
5. A janela de oportunidade é agora... quando ela vai se fechar? Provavelmente antes do 2º trimestre de 2021, com os melhores negócios acontecendo no 4º trimestre de 2020, seguidos por bons negócios no 1º trimestre de 2021. Assim que uma vacina for anunciada como eficaz e pronta para distribuição, os vendedores terão mais confiança, portanto, sugerimos agir agora! Quando o negócio for fechado, já estaremos em 2021 e em um novo mercado.
6. US$ 7 trilhões em estímulo governamental (14 vezes mais do que em 2008) significam que os riscos são baixos. Isso não é 2008. Os bancos estão saudáveis e o suporte do Fed nunca foi tão grande.
7. As avaliações recordes do mercado de ações (um subproduto do estímulo governamental) demonstram que o Federal Reserve está fazendo tudo ao seu alcance para estimular a economia. Também demonstra que os investidores têm confiança na economia americana e que a Covid estará sob controle e, em seguida, na história, em pouco tempo.
8. Nova York tem suprimido o vírus desde junho, sendo muito mais eficaz em sua gestão do que o Governo Federal. Os moradores têm feito sua parte com distanciamento social, evitando grandes eventos e usando máscaras para proteger seus concidadãos. Embora muita imprensa agrupe toda Nova York como um único bloco, a maior parte das infecções por Covid ocorreu em Queens e Brooklyn, não em Manhattan. Não vimos isso mencionado em nenhum lugar na imprensa.
9. O mercado de vendas não está mais em queda livre criada pelo lockdown. As vendas pendentes viraram a esquina, crescendo substancialmente em setembro, à medida que o mercado passou pelo fundo real.

Gráficos cortesia deUrbardigs

Nossas Melhores Seleções Atuais:

 

Este apartamento de 2 quartos extra-grande com preço reduzido noEast Villagefoi originalmente vendido como nova construção por US$ 400K a mais que o preço de listagem, por US$ 3,4 milhões em 2017. Trata-se de um edifício boutique de 2015 com magníficas janelas em aço.Saiba mais.

20 West 53 Street - Unidade 22A
US$ 4.750.000 / US$ 2.748 por ft²
Reduzido em US$ 600.000 / Vendido por US$ 5,7 milhões em 2017

2 Quartos / 2,5 Banheiros / 1.728 ft²
Condomínio: US$ 3.792 / Imposto imobiliário US$ 2.414

Viva noBaccarat Hotel and Residences, um dos melhores hotéis da cidade de Nova York. O proprietário original pagou US$ 5,7 milhões por este apartamento, portanto, estão muito motivados a negociar com um desconto de US$ 1 milhão.Saiba mais.

540 West 28 West Street - Unidade 3A
US$ 885.000 / US$ 1.560 por ft²

Studio / 1 Banheiro / 567 ft²
Condomínio: US$ 606 / Imposto imobiliário US$ 629

Este studio no +Art noWest Chelseaestá muito bem precificado a US$ 885K. Finalmente, os vendedores estão listando apartamentos a preços para vender, não os preços aspiracionais de alguns anos atrás. Perto de Hudson Yards e do High Line!Saiba mais.

Para concluir, se você quiser ter uma chamada por zoom para discutir o mercado em mais detalhes, basta escolher um horário comigo abaixo:

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Um Verão Diferente em Nova York

Nesta época do ano, geralmente apresento uma atualização dos Relatórios de Mercado de Manhattan do 2º Trimestre. No entanto, o 2º trimestre de 2020 é um animal completamente diferente, pois omercado imobiliário de Manhattanficou paralisado por 12 das 13 semanas que compõem o 2º trimestre.

Para os que não estão cientes do que aconteceu em Nova York, em 23 de março de 2020, Nova York entrou em lockdown e emergiu 90 dias depois, em 22 de junho de 2020. Nenhuma visita presencial foi permitida durante esse período. O estoque caiu significativamente durante a crise, pois os vendedores retiraram imóveis do mercado ou adiaram a listagem. Agora, porém, os imóveis estão de volta ao mercado, com o estoque 8% acima do mesmo período do ano passado.

O mercado no último mês está lentamente retornando, mas não necessariamente aos níveis normais ainda. Desde a reabertura há 5 semanas, observamos:

• 84% dos contratos assinados foram no segmento abaixo de US$ 3 milhões.
• Uma urgência surpreendente em alguns desses compradores, pois sabem que Nova York voltará a alguma semelhança de normalidade em breve.

• Pouca atividade no topo do mercado, pois muitas pessoas ainda estão em suas casas de veraneio e as restrições de viagem ainda estão em vigor.
• Taxas de juros hipotecárias atingindo mínimas históricas (abaixo de 3%), com o Fed reduzindo a taxa de fundos para zero.
• Indicadores gerais sugerem preços de 8% a 10% abaixo dos níveis pré-Covid, mas não em todas as faixas de preço.
• Para novos empreendimentos, custos de fechamento combinados e reduções de preços de cerca de 8% a 12%, dependendo do projeto.
• Os maiores descontos ocorreram no mercado de alto padrão, onde alguns incorporadores reavaliaram suas listagens e estão cobrindo a maior parte dos custos de fechamento do comprador, oferecendo incentivos muito atrativos para fechar negócios agora.
• Revendas a US$ 5 milhões ou acima não recebem nenhum pedido de visita semana após semana. Portanto, vendedores sérios de um imóvel de maior valor devem estar preparados para oferecer um desconto de pelo menos 10%, e provavelmente mais, em relação ao preço pré-Covid.
• Os descontos diminuem à medida que os preços caem, com poucos descontos, se houver algum, abaixo da faixa de US$ 1 milhão.

Aluguéis:

• Embora o estoque de aluguéis seja elevado, o mercado também está vendo um fluxo constante de contratos de locação assinados, especialmente para valores de até US$ 10.000 por mês. Ainda que com descontos!

O que vem a seguir?

Ainda estamos nos estágios iniciais de uma nova realidade; no entanto, em termos de COVID,a cidade de Nova York é agora uma aposta mais segurado que 80% do país!

Se Nova York puder manter seus protocolos de segurança e manter as infecções virais baixas, e continuarem surgindo notícias muito positivas sobre ensaios de vacinas e medicamentos terapêuticos (como o Remdesivir), a história sugere que o mercado imobiliário de Nova York se recuperará rapidamente.

Neste momento, já passamos o pico de incerteza, que para Nova York foi o período de abril/maio, portanto, talvez os melhores negócios já tenham ficado para trás. Mas acreditamos que os compradores terão os próximos 4 a 5 meses para conseguir ótimos negócios também. Assim que houver uma vacina comprovadamente eficaz, e as probabilidades são de que veremos uma no outono, a cidade de Nova York voltará mais forte do que nunca.

Dúvidas?Agende um horário para conversar comigo. 

Aproveite o verão!

Anthony

O Efeito do Coronavírus nos Preços do Mercado Imobiliário de Manhattan

Em meio a esta crise global sem precedentes, recebemos diversas perguntas sobre o impacto daCOVID-19nos preços do mercado imobiliário de Manhattan. Espero que todos estejam seguros e saudáveis durante este período turbulento. Embora ainda haja incertezas sobre o que acontecerá a seguir, aqui estão as informações mais recentes sobre o mercado imobiliário de Nova York.

No final de março, a cidade de Nova York foi colocada em um "coma induzido" para que pudesse superar a crise de saúde pública. Como resultado, o mercado imobiliário de Nova York ficou totalmente congelado, com mínima atividade de novos contratos nos últimos dois meses. As visitas presenciais a condomínios, apartamentos e residências em Manhattan foram proibidas pelo Estado de Nova York. E a cidade de Nova York esteve praticamente em lockdown desde meados de março. No entanto, os negócios que estavam em andamento antes da pandemia puderam ser fechados virtualmente e os bancos continuaram aconceder hipotecas. 

Estamos agora em meados de maio e Nova York está um mês após o pico da crise e despertou de seu coma autoinduzido. Graças à liderança do Governador de Nova YorkAndrew Cuomo, Nova York aplanou com sucesso a curva e está gerenciando sua saída desta crise. Embora ainda não estejamos 100% fora de perigo, uma reabertura gradual está sendo planejada ao longo das próximas semanas e meses. Muitosedifícios de condomínios em Manhattanlevantarão a moratória sobre mudanças a partir de 15 de maio e esperamos que a moratória sobre visitas seja suspensa em algum momento em junho.

Olhando para o retrovisor para janeiro e fevereiro de 2020, a atividade de contratos estava 15% acima dos mesmos períodos do ano passado, prometendo que a Primavera de 2020 seria uma temporada de vendas muito sólida. Infelizmente, isso não é mais o caso! Atualmente, oestoque de condomínios e coops à vendacontraiu dramaticamente, com apenas 5.000 unidades listadas para venda, 50% abaixo dos níveis de estoque habituais da temporada de vendas de primavera. Até mesmo o cálculo de dias no mercado, que conta o número de dias em que um imóvel está listado para venda, foi congelado pelos portais de listagem, pois esse cálculo se tornou sem sentido após a implementação da moratória sobre visitas a imóveis. Portanto, qual foi o efeito nos preços do mercado imobiliário de Manhattan?

Embora seja prematuro tirar conclusões sobre o impacto do vírus nospreços do mercado imobiliário de Manhattan, o ex-presidente do Federal Reserve Bank, Ben Bernanke, observou que essa paralisação econômica se assemelha mais a um desastre natural do que a uma depressão econômica. Isso não é resultado de uma falha no sistema financeiro como em 2008 ou na Grande Depressão. Os bancos são fortes e bem capitalizados. Felizmente, o Fed agiu rapidamente no estímulo monetário e a administração agiu rapidamente no estímulo fiscal.

O lado positivo de tudo isso é que os preços dos imóveis em Nova York se beneficiarão significativamente das taxas de juros historicamente baixas e do afrouxamento quantitativo recorde. A inflação dos preços dos ativos é o objetivo pretendido do afrouxamento quantitativo, embora possa levar algum tempo para a oportunidade se apresentar. Independentemente do nível de inflação dos preços do mercado imobiliário de Manhattan decorrente deste estímulo de QE recorde, em última análise, Nova York ainda é uma das principais cidades do mundo e as pessoas ainda precisam de moradia para comprar ou alugar.

Em última análise, este é um problema de saúde que pode ser resolvido, especialmente agora que todos estão focados no problema da Covid-19.

Se você quiser ter uma chamada por zoom para discutir o mercado em mais detalhes, basta escolher um horário comigo abaixo:

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6 Coisas que Você Deve Saber Sobre o Mercado Imobiliário de Nova York neste Fevereiro

1. Aumento Significativo na Atividade de Vendas em Relação ao Ano Passado

• Vendas pendentes acima de 17%, Mercado geral
• Vendas pendentes acima de 25%, US$ 600K a US$ 1 milhão
• Vendas pendentes acima de 21%, US$ 1 milhão a US$ 2 milhões

Isso demonstra que a atividade de vendas está muito acima do ano passado, que foi o fundo do mercado em termos de atividade. Os imóveis nas faixas de preço mais baixas, abaixo de US$ 2 milhões, estão registrando a maior recuperação. Finalmente estamos vendo que a demanda está superando a oferta, algo que não víamos há algum tempo em Nova York. Os contratos assinados emManhattanapresentaram crescimento de dois dígitos em novembro de 2019, dezembro de 2019, janeiro de 2020 e fevereiro de 2020. Um indicador antecedente, um crescimento prolongado na atividade de contratos assinados geralmente precede a valorização dos preços. Janeiro, um mês geralmente lento, registrou um número impressionante de contratos assinados, o que não é comum para o mês mais frio do ano.

Anedoticamente, percebemos que ao ligar para outros corretores para agendar visitas, pelo menos 25% das vezes essas unidades já têm Ofertas Aceitas. Nada parecido com 12 meses atrás. As unidades que estão entrando em contrato ou estão no mercado há algum tempo e passaram por diversas reduções de preço, ou são novas unidades que foram precificadas corretamente desde o início. Também, neste último caso, estamos vendo casas abertas lotadas e algumas guerras de lances (uma reminiscência de uma era diferente).

2. Atividade do Mercado de Luxo se Fortalece com Descontos

Os descontos em toda Nova York estão fechando negócios e, em janeiro, vimos um desconto médio de listagem de 6,4% (uma taxa elevada para Nova York), o que demonstra que os vendedores capitularam e os negócios não estão se concretizando. Embora o maior aumento na atividade de vendas tenha sido para unidades abaixo de US$ 3 milhões, também vimos alguma melhora no segmento de alto padrão.

Por exemplo, o relatório Olshanrelatórioobservou: "Vinte contratos foram assinados na semana passada a US$ 4 milhões ou acima, a terceira semana consecutiva com 20 ou mais vendas. A queda média de preço em relação ao preço original pedido foi de 18%, uma cifra distorcida pelas 2 maiores vendas."

"A média de dias no mercado foi de 803, uma cifra elevada porque metade dos imóveis foi vendida por incorporadores e estava no mercado há anos. Foi o maior total que este relatório já registrou desde que começamos a acompanhar essa estatística específica em 2012."

Compradores do Central Park:Se você tem acompanhado o mercado da Billionaire's Row e do Central Park, há oportunidades disponíveis. Agora pode ser o momento de entrar antes que o mercado se recupere. Por exemplo, para alguém disposto a morar no Trump International Hotel and Tower na Columbus Circle, é possível adquirir uma excelente vista direta para o Central Park de3 quartospor US$ 3.300 por pé quadrado (abaixo). DJT não será presidente para sempre e este edifício vai se recuperar em algum momento. Além disso, vimos descontos expressivos noOne57e no Time Warner Building também, embora o piso de preços para vista direta para o Central Park nesses e em outros edifícios ultra-luxo esteja em torno de US$ 4.500 por pé quadrado.

Observe que continuamos ouvindo de compradores neste segmento que mais estoque está chegando ao mercado. Embora isso possa ser o caso para outros bairros, não há novos edifícios chegando naBillionaire's Row. Além disso, o nível de estoque abaixo de US$ 20 milhões com vista desobstruída para o Central Park é limitado, pois a maioria desses edifícios tem um preço médio de venda acima de US$ 30 milhões.

3. Novos Empreendimentos Versus Revendas

Novos Empreendimentos precificados há 2 a 3 anos estão estagnados no mercado e a razão disso é que há um descompasso entre os incorporadores e seus bancos e investidores.

O que dizemos aos nossos compradores:há inúmeras oportunidades no mercado de revendas com imóveis precificados entre US$ 1.100 por ft² e US$ 1.800 por ft².

É claro que há oportunidades no segmento de novos empreendimentos e vimos descontos de 15% em alguns edifícios. Muitos desses edifícios onde se veem descontos de dois dígitos, no entanto, foram lançados há anos. Em contrapartida, vimos edifícios lançados em 2019 com precificação que reflete o mercado atual, oferecendo poucos descontos em relação a preços de pedida já baixos, mas ainda cobrindo muitos dos custos de fechamento dos compradores.

O mercado é muito sensível ao preço e motivado pelo valor. É sabido que existe um estoque oculto. São unidades retiradas do mercado por vendedores com expectativas irrealistas, ou projetos de novos empreendimentos em bairros periféricos. Os compradores hoje em dia são muito experientes e sabem como identificar um bom valor. Se você adquiriu nos últimos 5 anos e está tentando vender agora, provavelmente está com prejuízo ou no ponto de equilíbrio. Portanto, prepare-se para uma jornada turbulenta. Gimmicks e truques, há muitos, não farão um imóvel superprecificado vender.

Novos Empreendimentos à Venda

Últimos Apartamentos à Venda em Manhattan

4. Os Aluguéis Estão em Alta

Após alguma fraqueza nos últimos anos, as taxas de aluguel estão significativamente acima do mesmo período do ano anterior. De acordo com oReal Deal, Enquanto os caçadores de apartamentos tentam entender o que está acontecendo com astaxas de corretagem, agora têm outras notícias que dão o que pensar: Os aluguéis foram de 5% a 6% mais altos no mês passado do que um ano atrás nos três municípios cobertos pelo relatório de mercado da Douglas Elliman.

5. Taxas de Hipoteca

As taxas de juros hipotecários caíram acentuadamente em relação ao mesmo período do ano passado e estão próximas de mínimas históricas. A taxa de hipoteca fixa de 30 anos ficou em 3,65%, enquanto o mercado de ações estava perto de uma máxima histórica de mais de 26.900. Em comparação, ao longo dos últimos 30 anos, a mesma taxa hipotecária teve uma média de cerca de 6,25%. Nos últimos 10 anos, apenas 2 vezes a taxa esteve mais baixa: em setembro de 2016, com uma mínima de 3,42%, e em novembro de 2012, com uma mínima de 3,32%.

É improvável que as taxas caiam muito mais, pois já estamos próximos das mínimas históricas. Portanto, estamos recomendando que nossos clientes refinanciem agora ou financiem suas novas aquisições de imóveis para aproveitar esse fenômeno de taxa hipotecária artificialmente baixa antes que seja tarde demais.

5. Coronavírus e Compradores Estrangeiros

Embora seja cedo demais para determinar qual poderá ser o impacto do alerta de saúde no mercado imobiliário, deve-se notar que o mercado imobiliário de Nova York tem sido ancorado por compradores domésticos e os estrangeiros têm estado praticamente ausentes. Os compradores chineses do continente têm estado ausentes no mercado de Nova York desde 2016, os europeus têm estado ausentes, pois sua moeda está baixa há um número prolongado de anos. Os latinos e brasileiros também têm estado em grande parte ausentes, pois suas moedas se desvalorizaram.

Portanto, não esperamos que isso afete negativamente o mercado de Nova York no curto prazo. Se o dólar cair e o alerta de saúde diminuir, o mercado pode decolar. Por fim, certos países asiáticos podem ver oportunidades de investimento limitadas enquanto as autoridades tentam conter a disseminação, levando a mais investimentos na cidade de Nova York, um local de baixo risco.

Uma Atualização em Vídeo da Urbandigs

Muitos clientes têm perguntado o que está acontecendo no mercado de Nova York, então quis enviar uma atualização rápida por meio de um vídeo de Noah da Urbandigs.com. Ele fez um excelente trabalho ao sintetizar o que está acontecendo no mercado imobiliário de Manhattan.

• Redefinição impulsionada por políticas para o mercado de Manhattan em 2019
• A mudança na lei federal de impostos TJCA a partir de 2018, que limitou as deduções SALT a US$ 10.000, tornou mais caro para os proprietários de residências principais (não para investidores).
• A Mansion Tax foi aumentada a partir de 1º de julho de 2019 para uma escala progressiva, afetando o momento das aquisições ao longo de 2019.
• Análise estratégica de mercado para investimentos imobiliários em Manhattan.
• Preservação de capital e valorização a longo prazo em localizações prime. 7%
• Análise de ativos existentes e novos empreendimentos para o trimestre atual.Estratégias de entrada no mercado para Family Offices e investidores internacionais. 4 2018
• Avaliação detalhada das métricas de $/SF por bairro.Considerações fiscais: Impactos de FIRPTA e Mansion Tax.

Manhattan opera como um mercado de preservação de capital, moldado por oferta restrita, propriedade institucional e dinâmicas de valor de longo prazo. 2018. 2019 NYC

Manhattan opera como um mercado de preservação de capital, moldado por oferta restrita, propriedade institucional e dinâmicas de valor de longo prazo. 2019Manhattan opera como um mercado de preservação de capital, moldado por oferta restrita, propriedade institucional e dinâmicas de valor de longo prazo. mansion tax Mansion TaxManhattan opera como um mercado de preservação de capital, moldado por oferta restrita, propriedade institucional e dinâmicas de valor de longo prazo. 30, 2019. 2 3. 3 2019 4 2018, 4%

Manhattan opera como um mercado de preservação de capital, moldado por oferta restrita, propriedade institucional e dinâmicas de valor de longo prazo. 3 2019,

Manhattan opera como um mercado de preservação de capital, moldado por oferta restrita, propriedade institucional e dinâmicas de valor de longo prazo. $10 11% Financial District Lower East Side Manhattan SALT cap NYCManhattan opera como um mercado de preservação de capital, moldado por oferta restrita, propriedade institucional e dinâmicas de valor de longo prazo. Greenwich VillageManhattan opera como um mercado de preservação de capital, moldado por oferta restrita, propriedade institucional e dinâmicas de valor de longo prazo. Tribeca

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Manhattan opera como um mercado de preservação de capital, moldado por oferta restrita, propriedade institucional e dinâmicas de valor de longo prazo.Manhattan opera como um mercado de preservação de capital, moldado por oferta restrita, propriedade institucional e dinâmicas de valor de longo prazo. 15% 2018Manhattan opera como um mercado de preservação de capital, moldado por oferta restrita, propriedade institucional e dinâmicas de valor de longo prazo. Mansion Tax SALT cap NYC

Manhattan opera como um mercado de preservação de capital, moldado por oferta restrita, propriedade institucional e dinâmicas de valor de longo prazo. 35 30% 35 Hudson Yards Hudson Yards

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Manhattan opera como um mercado de preservação de capital, moldado por oferta restrita, propriedade institucional e dinâmicas de valor de longo prazo.Manhattan opera como um mercado de preservação de capital, moldado por oferta restrita, propriedade institucional e dinâmicas de valor de longo prazo.

• Manhattan opera como um mercado de preservação de capital, moldado por oferta restrita, propriedade institucional e dinâmicas de valor de longo prazo. 61 32 172Manhattan opera como um mercado de preservação de capital, moldado por oferta restrita, propriedade institucional e dinâmicas de valor de longo prazo. Upper West Side.
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• Manhattan opera como um mercado de preservação de capital, moldado por oferta restrita, propriedade institucional e dinâmicas de valor de longo prazo. 3
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Mercado de Revenda

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