Guia do Comprador Internacional de Imóveis em NYC & Miami
Guia do comprador internacional de imóveis em NYC e Miami: estruturas societárias, obrigações fiscais, financiamento, FIRPTA, planejamento sucessório e a mecânica operacional da compra internacional.
O que compradores não americanos precisam saber em 2026: financiamento, FIRPTA, imposto sobre herança, regras dos edifícios e fechamentos a distância
Revisado em 19 de outubro de 2026 · Anthony Guerriero, Corretor licenciado (NY · FL · CA)
SOBRE NÓS
A Manhattan Miami Real Estate assessora compradores internacionais há mais de 20 anos, orientando clientes da América Latina, Europa, Ásia, Oriente Médio e além em transações imobiliárias nos EUA. Sabemos o que funciona, e o que não funciona, para compradores não americanos em New York e Miami.
O fundador Anthony Guerriero é licenciado como Real Estate Broker em New York, Florida e California, e atende indivíduos UHNW, family offices e investidores internacionais, tendo FIRPTA, estruturação societária e fechamentos por procuração (Power of Attorney) como especialidades centrais.
Nossa experiência com compradores internacionais
Vendemos imóveis a compradores de mais de 40 nacionalidades. Ao longo dos anos, trabalhamos com muitos clientes da Ásia, Europa, México e América do Sul.
Começamos a nos reunir com clientes na Europa quando o euro estava muito forte. Deu certo. Quando o euro caiu, passamos a focar mais na Ásia. Durante muitos anos, viajamos regularmente à China continental, Hong Kong, Singapura, Taiwan, Seul e Japão.
Anthony Guerriero atuou como contador certificado nos EUA (CPA) e conhece bem as questões tributárias que compradores estrangeiros e investidores precisam considerar. Oferecemos um serviço integrado, coordenando o trabalho com advogados, banqueiros e contadores especializados em compradores estrangeiros.
Compradores internacionais podem adquirir imóveis em NYC e Miami sem residência ou cidadania americana. A estrutura da compra, entidade ou nome pessoal, jurisdição e posicionamento fiscal, importa tanto quanto o imóvel em si. As aquisições internacionais mais bem-sucedidas começam com critérios, jurisdição e cronograma, não com uma busca de anúncios.
- Sem exigência de residência: compradores internacionais podem adquirir livremente imóveis em NYC + Miami
- O FIRPTA geralmente exige que o comprador retenha 15% do valor realizado na alienação de imóvel americano por vendedor estrangeiro. Exceções e certificados do IRS podem reduzir ou eliminar a retenção. Ela é creditada contra o imposto do vendedor; apenas o pagamento excedente é restituível.
- Estruturas societárias (LLC, trust, empresa estrangeira) impactam exposição fiscal, anonimato e planejamento sucessório
- Os custos de fechamento em NYC pesam mais no comprador (mansion tax, imposto de hipoteca, advogado); em Miami são menores, mas com nuances estaduais
- Em Manhattan, condomínios costumam oferecer mais flexibilidade que co-ops para proprietários no exterior e locação, mas cada prédio tem suas regras. Verifique compra por pessoa jurídica, uso ocasional, condições de aluguel e processo de candidatura antes de ofertar.
Impostos e custos de fechamento dependem da localização, preço, financiamento e contrato. Um único percentual não descreve Manhattan e Miami. Solicite um orçamento discriminado, incluindo eventual remuneração do corretor do comprador.
Dito isso, compradores internacionais enfrentam considerações específicas: financiamento, estruturação societária, retenção FIRPTA, exposição ao imposto sobre herança, tratados fiscais do país de origem e restrições da Florida por país. Este guia cobre o que você precisa saber antes de comprar um imóvel em New York City, Miami ou em qualquer lugar dos Estados Unidos, com atenção específica à prática de comprar como não residente nos EUA.
Para um mergulho específico em Miami sobre as vantagens fiscais da Florida e as restrições por país da SB 264, veja nosso guia Melhores Bairros de Miami para Comprar um Condomínio . Para a escolha de condomínio em NYC, veja nosso Guia de Compra de Condomínios de Luxo em Manhattan. Para a questão de fundo sobre propriedade, veja Estrangeiros Podem Comprar Imóveis nos EUA?.
Fatos Rápidos 2026 para Compradores Internacionais
NYC vs Miami em Resumo para Compradores Internacionais
| Fator | New York City | Miami |
|---|---|---|
| Imposto de renda estadual | O estado de Nova York pode tributar renda de fonte nova-iorquina. O imposto pessoal de NYC geralmente se aplica aos residentes da cidade, não aos não residentes. | 0% (sem imposto de renda estadual) |
| Mansion tax | 1% a 3.9% (progressivo) | Nenhum |
| Documentary stamp tax | N/A | Miami-Dade: US$0,60 por US$100, mais sobretaxa de US$0,45, salvo aplicação da exceção para moradia unifamiliar. |
| restrições por país da SB 264 | N/A | Antes de assinar, peça a um advogado da Flórida que verifique a situação do comprador e a localização do imóvel. |
| Ideal para compradores internacionais que buscam | Preservação de capital, prestígio, acesso educacional (Columbia, NYU) | Eficiência fiscal, estilo de vida, afinidade cultural latino-americana |
Muitos compradores internacionais acabam sendo proprietários nas duas cidades: Manhattan para negócios e educação, Miami para estilo de vida e residência fiscal.
Assessoria Privada para Compradores Internacionais
Comece com uma conversa, não com um anúncio.
Em aquisições internacionais em New York e no sul da Florida, estrutura, jurisdição e cronograma importam tanto quanto o preço. Fale conosco para um briefing confidencial sob medida para suas considerações de residência, fiscais e de family office.
Inicie uma Conversa ConfidencialAssessoramos compradores globais em New York e no sul da Florida.
1. Defina o plano de compra e a equipe
Defina se o imóvel será para uso pessoal, familiar ou locação. Estabeleça orçamento de compra e de despesas anuais. O corretor cuida da busca e negociação; o advogado, do contrato, título e questões jurídicas; o banco aprova o financiamento; o contador analisa tributação e declarações.
A ordem importa: titularidade e recursos, seleção dos imóveis, negociação, análise jurídica e do prédio, exigências do financiamento e do condomínio, depois fechamento. Os prazos contratuais e de inspeção diferem entre Nova York e Flórida. Peça ao advogado que os identifique antes de assinar.
2. Acerte a remuneração da corretagem antes da compra
As comissões são negociáveis e não são fixadas por lei. O vendedor pode concordar em pagar parte ou toda a remuneração do corretor do comprador. Qualquer valor devido por você depende do contrato escrito de representação e dos termos da operação. Confirmamos isso antes de você assumir um compromisso.
Confirme serviços, honorários e quanto poderá dever se a contribuição do vendedor não cobrir tudo. Peça as condições por escrito.
2026-10-19 · NAR
3. Planeje os custos de fechamento e de propriedade
Solicite estimativa detalhada para o imóvel e financiamento específicos: impostos de transmissão ou mansion tax quando aplicáveis, tributos hipotecários, custos jurídicos e de título, taxas condominiais, seguros antecipados e remuneração do corretor do comprador. Contratos de lançamentos podem repassar custos adicionais.
Planeje separadamente imposto imobiliário, condomínio ou HOA, seguro, manutenção, financiamento e possíveis cobranças extraordinárias. Na locação, inclua vacância, comercialização e administração. Compare o desembolso anual, além do preço.
4. Escolha o imóvel e examine o prédio
Em Manhattan, condomínios costumam oferecer mais flexibilidade que co-ops para proprietários no exterior e locação, mas cada prédio tem suas regras. Verifique compra por pessoa jurídica, uso ocasional, condições de aluguel e processo de candidatura antes de ofertar.
5. Prepare o financiamento e os documentos
Bancos especializados podem analisar compradores sem histórico de crédito americano. A aprovação depende do comprador, documentos, uso pretendido, entidade titular e prédio. Obtenha condições específicas de entrada, reservas, juros, tarifas e análise do empreendimento antes de se comprometer.
Prepare passaporte, comprovante de endereço, renda ou documentos empresariais, declarações fiscais se solicitadas, extratos bancários e de investimentos, origem e percurso dos recursos e documentos societários quando aplicáveis. Confirme o que exige tradução. Pré-aprovação não é compromisso definitivo de empréstimo.
2026-10-19 · HSBC
6. Entenda aluguel, depreciação e prejuízos
A depreciação e as despesas dedutíveis, inclusive juros hipotecários, podem compensar a receita de aluguel. Prejuízos passivos de locação não utilizados geralmente são carregados até poderem ser aproveitados, sujeitos às regras de atividade passiva, capital em risco e outros limites; não há um vencimento geral em sete anos. Isso pode gerar fluxo de caixa positivo com pouco ou nenhum imposto federal corrente, mas não garante 15 anos sem imposto. O resultado depende do aluguel, despesas, financiamento, base fiscal e titularidade. Uma pessoa física não residente pode precisar da opção prevista no IRC 871(d) e do Formulário 1040-NR para deduzir despesas sobre o resultado líquido. Impostos imobiliários e tributos na venda ainda podem ser devidos.
Como depreciação e prejuízos acumulados podem compensar a renda de aluguel
Exemplo hipotético em dólares americanos: uma pessoa física não residente compra à vista um imóvel de aluguel de US$1.100.000. Supõe-se base depreciável de US$825.000 para a construção e US$275.000 para o terreno. Com prazo GDS aplicável de 27,5 anos, a depreciação anual integral é US$30.000. O modelo começa após o primeiro ano fiscal parcial, sem prejuízos iniciais, e abrange 15 anos fiscais completos.
Anos 1–7: aluguel anual de US$60.000 menos US$42.000 de despesas dedutíveis pagas deixa US$18.000 de caixa positivo. Deduzindo US$30.000 de depreciação, surge prejuízo fiscal de US$12.000 ao ano. Sem outra renda passiva que o absorva, os prejuízos passivos suspensos chegam a US$84.000.
Anos 8–15: supõe-se aluguel anual de US$90.000 e despesas dedutíveis pagas de US$50.000. O caixa é US$40.000; após US$30.000 de depreciação, o lucro fiscal do aluguel é US$10.000. Usam-se US$10.000 de prejuízos acumulados por ano. Em oito anos, são usados US$80.000 e restam US$4.000. Nessas condições, o aluguel não gera imposto federal corrente sobre a renda nos 15 anos modelados, apesar do caixa positivo.
Ano 16: mantidas as cifras, os US$4.000 restantes compensam parte do lucro fiscal de US$10.000, deixando US$6.000 de renda de aluguel tributável.
| Ano do modelo | Caixa anual antes do imposto de renda | Renda anual tributável após prejuízos |
|---|---|---|
| 1–7 | 18,000 | 0 |
| 8–15 | 40,000 | 0 |
| 16 | 40,000 | 6,000 |
São valores supostos, não projeção de imóvel ou isenção garantida. O exemplo pressupõe uso exclusivo para locação, eleição válida de tributação pelo líquido, declarações pontuais, base e valor em risco suficientes e prejuízos utilizáveis pelas regras de atividade passiva. As despesas pagas são consideradas integralmente dedutíveis e incluem imposto imobiliário. Tributos do país de origem e da venda são separados. A depreciação reduz a base fiscal e pode afetar a tributação na venda.
Separe fluxo de caixa e renda tributável. Amortização do principal da dívida é saída de caixa, não despesa de aluguel dedutível. Peça ao contador que modele base fiscal, depreciação permitida e aproveitamento de prejuízos.
7. Confirme as opções fiscais e declarações
O aluguel americano de pessoa física não residente, quando não efetivamente ligado a atividade empresarial nos EUA, costuma ser tributado em 30% do bruto, ou alíquota menor por tratado, sem dedução de despesas. Uma opção válida pelo IRC 871(d) pode permitir tributação do líquido por alíquotas progressivas.
O contador deve confirmar elegibilidade, declaração da opção, identificação fiscal, formulários e prazos. Não presuma que uma LLC ou prejuízo eliminem obrigações de declarar.
2026-10-19 · IRS 871(d)
8. Planeje o FIRPTA na compra e na venda
O FIRPTA pode importar na compra e na futura venda. Ao comprar de vendedor estrangeiro, peça ao advogado ou responsável pelo fechamento que confirme a condição do vendedor e a obrigação de retenção. Planeje o caixa após a retenção, em vez de contar com todo o preço bruto da venda.
2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
9. Defina a titularidade e planeje a sucessão
Numa transação residencial, a LLC pode constar como compradora e proprietária na escritura, criando uma camada de opacidade entre a pessoa e o imóvel. Também pode ajudar a proteger o patrimônio pessoal de obrigações da LLC: a Flórida geralmente não responsabiliza pessoalmente sócios ou administradores por dívidas da empresa apenas por exercerem essa função. Privacidade e proteção dependem da estrutura e dos fatos. Garantias pessoais ou conduta própria podem gerar responsabilidade pessoal. Essa privacidade não elimina a identificação do proprietário nem as declarações exigidas. Florida Statutes 605.0304
O imposto sucessório americano depende do domicílio, da titularidade e dos tratados aplicáveis. Para quem não é cidadão nem domiciliado nos EUA, geralmente é exigida declaração sucessória quando os ativos situados nos EUA excedem US$60.000, conforme as regras aplicáveis. Uma LLC, isoladamente, não elimina automaticamente essa exposição.
Defina a titularidade antes de assinar. Assessores americanos e do país de origem devem comparar responsabilidade, sucessão, obrigações declaratórias, financiamento e venda. Confirme que banco e prédio aceitam o titular proposto. Uma entidade não garante anonimato nem isenção fiscal.
2026-10-19 · IRS 706-NA
10. Coordene os assessores do país de origem
Forneça às duas equipes os mesmos dados: residência fiscal, cidadania, uso pretendido, titularidade e recursos. Consulte declarações no país de origem, créditos tributários, tratados e efeitos do uso pessoal ou mudança de residência. Ser proprietário nos EUA não concede visto nem status migratório.
11. Planeje a venda e eventual permuta 1031
Uma permuta que cumpra a Seção 1031 pode diferir ganhos sobre imóveis empresariais ou de investimento. Apenas comprar outro imóvel não basta; residências de uso pessoal geralmente não se qualificam e há prazos e requisitos rigorosos.
Discuta as exigências da permuta antes de organizar a venda, não depois de receber os recursos. Compare custos de venda, quitação do empréstimo, impostos e caixa necessário para FIRPTA com o investimento substituto.
2026-10-19 · IRS 1031
12. Organize o fechamento remoto e a entrega
O fechamento remoto costuma ser possível, mas advogado, banco e empresa de título ou fechamento precisam aprovar previamente a forma de assinatura. Confirme procuração, reconhecimento consular ou outro método aceito. Reserve tempo para agendamentos, autenticação e originais.
Antes de transferir dinheiro, confirme as instruções por um telefone já conhecido. Revise os valores de fechamento e a vistoria final. Organize seguro, serviços, chaves e cadastro no condomínio. Para locação, defina regras, responsável pelo aluguel e contato local para reparos antes da entrega.
2026-10-19 · U.S. Department of State · CFPB
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