Guia do Comprador Internacional de Imóveis em NYC & Miami
Guia do comprador internacional de imóveis em NYC e Miami: estruturas societárias, obrigações fiscais, financiamento, FIRPTA, planejamento sucessório e a mecânica operacional da compra internacional.
O que compradores não americanos precisam saber em 2026: financiamento, FIRPTA, imposto sobre herança, regras dos edifícios e fechamentos a distância
Atualizado em 2026-04-27 · leitura de 30 minutos · Por Anthony Guerriero, Corretor licenciado (NY · FL · CA)
SOBRE NÓS
A Manhattan Miami Real Estate assessora compradores internacionais há mais de 20 anos, orientando clientes da América Latina, Europa, Ásia, Oriente Médio e além em transações imobiliárias nos EUA. Sabemos o que funciona, e o que não funciona, para compradores não americanos em New York e Miami.
O fundador Anthony Guerriero é licenciado como Real Estate Broker em New York, Florida e California, e atende indivíduos UHNW, family offices e investidores internacionais, tendo FIRPTA, estruturação societária e fechamentos por procuração (Power of Attorney) como especialidades centrais.
Compradores internacionais podem adquirir imóveis em NYC e Miami sem residência ou cidadania americana. A estrutura da compra, entidade ou nome pessoal, jurisdição e posicionamento fiscal, importa tanto quanto o imóvel em si. As aquisições internacionais mais bem-sucedidas começam com critérios, jurisdição e cronograma, não com uma busca de anúncios.
- Sem exigência de residência: compradores internacionais podem adquirir livremente imóveis em NYC + Miami
- O FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) incide na venda: retenção de ~15%
- Estruturas societárias (LLC, trust, empresa estrangeira) impactam exposição fiscal, anonimato e planejamento sucessório
- Os custos de fechamento em NYC pesam mais no comprador (mansion tax, imposto de hipoteca, advogado); em Miami são menores, mas com nuances estaduais
- Co-ops (cooperativas habitacionais) em Manhattan costumam recusar compradores internacionais; condomínios aceitam; lançamentos são o caminho mais comum
Os Estados Unidos recebem bem o investimento imobiliário internacional. Não há impostos de selo adicionais, não há limites para a propriedade estrangeira e a maioria dos estados não impõe restrições a compradores não americanos, embora a Florida tenha introduzido restrições a nacionais de certos países pela SB 264 (tratada em detalhe abaixo).
Em um mundo em que o Canadá baniu a maioria dos compradores estrangeiros (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, prorrogada até 2027), Austrália e Nova Zelândia impõem aprovações rigorosas, e cidades como Singapura (60% de imposto de selo adicional), Toronto (35%), Vancouver (20%) e Hong Kong (eliminou o BSD em fevereiro de 2024) historicamente cobraram impostos de transferência punitivos de estrangeiros, os Estados Unidos seguem notavelmente abertos.
Dito isso, compradores internacionais enfrentam considerações específicas: financiamento, estruturação societária, retenção FIRPTA, exposição ao imposto sobre herança, tratados fiscais do país de origem e restrições da Florida por país. Este guia cobre o que você precisa saber antes de comprar um imóvel em New York City, Miami ou em qualquer lugar dos Estados Unidos, com atenção específica à prática de comprar como não residente nos EUA.
Para um mergulho específico em Miami sobre as vantagens fiscais da Florida e as restrições por país da SB 264, veja nosso guia Melhores Bairros de Miami para Comprar um Condomínio . Para a escolha de condomínio em NYC, veja nosso Guia de Compra de Condomínios de Luxo em Manhattan. Para a questão de fundo sobre propriedade, veja Estrangeiros Podem Comprar Imóveis nos EUA?.
Fatos Rápidos 2026 para Compradores Internacionais
NYC vs Miami em Resumo para Compradores Internacionais
| Fator | New York City | Miami |
|---|---|---|
| Imposto de renda estadual | Até 10.9% (NYC adiciona ~3.876%) | 0% (sem imposto de renda estadual) |
| Preço mediano de condomínio $/sqft | ~$1,998 | ~$995 |
| Mansion tax | 1% a 3.9% (progressivo) | Nenhum |
| Documentary stamp tax | N/A | ~0.7% do preço de venda |
| Participação de Co-ops no estoque | ~70% (restritivo a compradores estrangeiros) | ~0% (apenas condomínios) |
| restrições por país da SB 264 | N/A | 7 países restritos (China, Rússia, Irã, Coreia do Norte, Cuba, Venezuela-Maduro, Síria) |
| Direitos dos inquilinos | Fortes (estabilização de aluguéis em prédios anteriores a 1974 com 6+ unidades) | Favorável ao proprietário |
| Ideal para compradores internacionais que buscam | Preservação de capital, prestígio, acesso educacional (Columbia, NYU) | Eficiência fiscal, estilo de vida, afinidade cultural latino-americana |
Muitos compradores internacionais acabam sendo proprietários nas duas cidades: Manhattan para negócios e educação, Miami para estilo de vida e residência fiscal.
Assessoria Privada para Compradores Internacionais
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Em aquisições internacionais em New York e no sul da Florida, estrutura, jurisdição e cronograma importam tanto quanto o preço. Fale conosco para um briefing confidencial sob medida para suas considerações de residência, fiscais e de family office.
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PARTE 1O MERCADO IMOBILIÁRIO DOS EUA É MUITO TRANSPARENTE
PARTE 2NA MAIORIA DAS VEZES, AS COMISSÕES SÃO PAGAS PELO VENDEDOR
PARTE 3SEM IMPOSTOS DE SELO ADICIONAIS PARA COMPRADORES ESTRANGEIROS
PARTE 4COMPRADORES ESTRANGEIROS DEVEM FOCAR EM CONDOMÍNIOS, NÃO EM CO-OPS
PARTE 5O FINANCIAMENTO ESTÁ AMPLAMENTE DISPONÍVEL PARA COMPRADORES ESTRANGEIROS
PARTE 6INVESTIDORES NÃO PAGAM IMPOSTO SOBRE A RENDA DE ALUGUEL NOS PRIMEIROS 10-15 ANOS DE FINANCIAMENTO
PARTE 7COMPRADORES ESTRANGEIROS DEVEM OPTAR POR COMPENSAR DESPESAS NO IMPOSTO DE RENDA
PARTE 8RETENÇÃO FIRPTA
PARTE 9COMPRADORES ESTRANGEIROS DEVEM PLANEJAR PARA EVITAR O IMPOSTO SOBRE HERANÇA (ESTATE TAX)
PARTE 10COMPRADORES ESTRANGEIROS DEVEM CONSULTAR OS ESPECIALISTAS FISCAIS DE SEU PAÍS
PARTE 11ESTRANGEIROS PODEM DIFERIR IMPOSTOS SOBRE GANHO DE CAPITAL COMPRANDO OUTRO IMÓVEL DE INVESTIMENTO
PARTE 12COMPRADORES ESTRANGEIROS NÃO PRECISAM ESTAR NOS EUA PARA FECHAR O NEGÓCIO
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