By Manhattan Miami Real Estate
Para compradores UHNW ($1M-$20M+) que avaliam Manhattan em 2026, escrito sob a ótica de um consultor imobiliário atento ao aspecto tributário.
Citado pela Fortune em análise sobre a compra de imóveis de luxo em Nova York. Este guia é mantido atualizado como referência para o comprador em preços de apartamentos em Manhattan, escolha entre condo e co-op, custos de aquisição e estratégia de compra.
Comprar em Nova York não se parece com nada no restante do país. Este guia se dirige a quem compra entre $1M e $20M+ e trata dos custos, do processo e das decisões que realmente importam.
Entrada, custos de fechamento, reservas, despesas mensais e prazo de permanência com o imóvel.
Estrangeiro / LLC / trustCondo, co-op, condop, aprovação pelo conselho, privacidade e liquidez na revenda.
Pied-à-terreUso como segunda residência, situação tributária, titularidade por pessoa jurídica e regras do edifício.
Compra à vistaPreço, condições, prazos, comprovação de recursos e risco de fechamento.
Compra por pais para filhosAceitação pelo conselho, planejamento de doações, financiamento e uso permitido.
Novo empreendimentoPlano de oferta, reservas, concessões, lista de pendências de entrega e ágio no preço.
Manhattan gravado 3.625 vendas fechadas no terceiro trimestre de 2026, um aumento de 9% ano após ano. O preço mediano de venda atingiu US$ 1,25 milhão, um aumento de 4%, e o preço médio por pé quadrado aumentou 2% para $1,751.
O estoque ativo caiu 3 por cento para 6.354 listagens, a menor oferta no terceiro trimestre desde 2017. Os contratos assinados totalizaram 2,532, queda de 6% ano após ano, enquanto a média de dias no mercado melhorou para 90 dias.
Por tipo de propriedade:
Para os compradores, a divisão importante é entre um trimestre de fechamento forte e um pipeline de contratos a termo mais suave. O estoque limitado oferece suporte a apartamentos bem posicionados, mas listagens comprometidas ou obsoletas ainda podem deixar espaço para negociação.
Fonte: The Corcoran Group, Manhattan Real Estate Market Report, Q3 2026, publicado em 2 de outubro de 2026.
Comprar ou alugar em Nova York se resume a quatro elementos. Se três dos quatro não se alinharem, alugue.
Para a maioria dos compradores que atendo, a decisão se resume a quatro fatores. Se três deles apontarem para a compra, a conta costuma fechar. Se dois ou mais apontarem para o aluguel, o custo de manutenção da propriedade raramente se justifica.
Os custos de aquisição em Nova York (4-6% na entrada), somados às comissões de corretagem e às transfer taxes na saída, exigem em geral uma permanência de pelo menos cinco anos para atingir o ponto de equilíbrio em relação ao aluguel. Horizontes mais curtos quase sempre favorecem a locação.
Quem compra à vista tem vantagem concreta na negociação: vendedores e boards de co-op os preferem. Se for financiar, considere entrada mínima de 20% em condos e frequentemente de 25-50% em co-ops, com taxas em torno de 6,15%. As co-ops ainda exigem liquidez após o closing, em geral 1 a 2 anos de despesas correntes em reserva, o que desqualifica muitos compradores no restante sólidos.
A mansion tax começa em $1M (1%) e sobe até 3,9% acima de $25M. As transfer taxes do Estado e da Cidade de Nova York, a mortgage recording tax e a tributação imobiliária recorrente alteram todas o seu custo real. Quem reside fora do Estado deve ainda considerar as regras de residência fiscal nova-iorquinas: passar dias demais no novo apartamento pode gerar obrigações declaratórias no Estado de Nova York.
Se ainda não tem certeza de permanecer em Nova York no longo prazo, alugar preserva a sua liberdade de escolha. Comprar faz sentido quando já definiu bairro, tipo de prédio e uma ordem de grandeza de área compatíveis com a sua vida na próxima década.
Residência principal, pied-à-terre ou aquisição de investimento trazem implicações tributárias e de estrutura distintas. Analisamos cada caso individualmente com nossos clientes privados.
A maioria dos compradores subestima o caixa realmente necessário no início. Seguem valores realistas e completos para três faixas de preço recorrentes, incluindo entrada, custos de aquisição e reservas exigidas.
A maioria dos boards de co-op exige 1 a 2 anos de despesas correntes (financiamento + maintenance + impostos) em reservas líquidas após o closing. Isso é adicional à entrada.
| Preço de compra | Tipo | Entrada (20%) | Custos (~5%) | Reservas | Caixa total necessário |
|---|---|---|---|---|---|
| $1,500,000 | Condo | $300,000 | $75,000 | n/d | ~$375,000 |
| $3,000,000 | Condo | $600,000 | $150,000 | n/d | ~$750,000 |
| $3,000,000 | Co-op (entrada de 25%) | $750,000 | $45,000 | ~$200,000 | ~$995,000 |
| $7,500,000 | Condo (lançamento) | $1,500,000 | $450,000 | n/d | ~$1,950,000 |
O condop oferece a flexibilidade de um condo, sem board approval, com sublocação possível e abertura ao comprador estrangeiro, em um patamar de preço mais próximo ao de uma co-op. A oferta é reduzida, mas vale filtrar se você precisa dessa flexibilidade.
A terminologia que você encontrará nos anúncios e nas plantas em Manhattan.
Cerca de 70% dos apartamentos de Manhattan são co-ops. A diferença não se limita à estrutura de propriedade: ela determina quem pode comprar, a que preço e o que poderá fazer com o imóvel.
Você detém a unidade em plena propriedade. O board do condo dispõe de um right of first refusal, um direito de preferência, mas não pode recusar um comprador por motivos subjetivos. A escolha natural para compradores estrangeiros, aquisições via LLC, investidores e todos que valorizam a possibilidade de locar. Contrapartida: o condo custa 10-20% a mais por pé quadrado que uma co-op comparável.
Você compra cotas de uma sociedade que detém o prédio, com um proprietary lease sobre a sua unidade. O board tem ampla discricionariedade para aceitar ou recusar: cerca de 10% das candidaturas são recusadas, muitas vezes sem justificativa. As exigências financeiras costumam incluir liquidez após o closing equivalente a 1 ou 2 anos de despesas correntes e um comprometimento de renda inferior a 25-28%.
| Se você... | Incline-se para |
|---|---|
| Compra via LLC, trust ou como estrangeiro | Condo |
| Pretende locar a unidade no longo prazo | Condo |
| Quer um pied-à-terre sem exigência de residência principal | Condo |
| Busca o melhor custo-benefício em um prédio pré-guerra | Co-op |
| Tem renda assalariada sólida e quer preço por pé quadrado mais baixo | Co-op |
| Paga à vista e deseja uma vizinhança estável | Co-op |
A estratégia certa em Nova York depende menos da foto do anúncio e mais da estrutura de propriedade por trás dela. Quem compra um co-op como residência principal, quem adquire do exterior por meio de uma empresa e quem mora em Miami e busca um pied-à-terre em Manhattan podem visitar o mesmo apartamento, mas não enfrentam o mesmo board, nem a mesma tributação, o mesmo financiamento ou a mesma revenda.
Para propriedade por meio de pessoa jurídica, compra por estrangeiro e estruturas de planejamento sucessório, o condominium costuma ser o caminho mais limpo. Comece pelo guia do comprador internacional antes de fazer a oferta, para que contrato, banco e estrutura de titularidade estejam alinhados desde o primeiro dia.
Uma segunda residência em Manhattan deve ser calculada como um cenário tributário e de custos de manutenção à parte. Leia a análise dedicada ao pied-à-terre tax de Manhattan caso o apartamento não venha a ser sua residência principal.
Em compras acima de $1M, o Mansion Tax pago pelo comprador muda bruscamente a cada faixa de preço. Use o guia de custos de aquisição em Nova York junto com os exemplos abaixo antes de comparar ofertas, concessões e itens pagos pelo sponsor.
Obra nova, branded residences e torres trophy exigem um processo de verificação diferente. Compare este guia com o Guia do comprador de condos de luxo em Manhattan ao avaliar o estoque do sponsor, o prêmio de preço e a profundidade do mercado de revenda.
Uma operação em co-op acrescenta a etapa do dossiê para o board e da entrevista. Uma operação em condo se encerra no prazo mais curto. Uma compra à vista pode comprimir-se para 4-8 semanas.
Do início ao fim, considere 60-90 dias para um condo e 90-120 dias para uma co-op (o dossiê para o board e a entrevista acrescentam 30 a 45 dias). Uma compra à vista pode fechar em 30 dias.
Obtenha uma carta de pré-aprovação de financiamento, ou a comprovação de recursos se pagar à vista. Sem isso, os vendedores não levarão a sua proposta a sério.
Trabalhe com um corretor que represente exclusivamente você. Em Nova York, a remuneração do corretor do comprador costuma sair da comissão do vendedor, de modo que você não o paga diretamente. Evite a dupla representação: o corretor do vendedor não pode negociar com lealdade contra o próprio cliente.
As propostas são feitas verbalmente ou por e-mail, por meio dos corretores. Acordado o preço, a operação passa a estar "in negotiation": os advogados redigem e revisam o contrato, mas qualquer das partes ainda pode desistir.
Seu advogado negocia o contrato e examina as demonstrações do prédio, as atas do board e o offering plan, no caso de lançamento. Na assinatura, você costuma depositar 10% do preço na conta escrow do advogado do vendedor. A operação passa a estar "in contract": as duas partes estão vinculadas.
O banco conclui a análise e emite a carta de compromisso. A maioria dos contratos prevê uma condição suspensiva de financiamento que permite desistir caso o crédito não se concretize.
Você apresenta um dossiê financeiro completo: declarações de imposto de renda, extratos bancários, cartas de referência e uma apresentação pessoal. O board costuma entrevistar o comprador presencialmente antes de aprovar.
Você transfere o saldo, assina os documentos e recebe as chaves. Em Nova York o closing é presencial, com todas as partes à mesma mesa: comprador, vendedor, advogados, banco e title company.
Assinado o contrato pelas duas partes, o vendedor está juridicamente vinculado. Desistir o expõe a uma ação de execução específica. Antes da assinatura, qualquer das partes pode se retirar por qualquer motivo.
Os custos de aquisição de um condo são sensivelmente maiores que os de uma co-op, sobretudo por causa da mortgage recording tax e da title insurance, que só incidem sobre bem imóvel. Em contrapartida, a co-op exige board approval e reservas após o closing, o condo não.
Os custos de aquisição variam muito conforme a tipologia. Veja quanto pesa cada item.
| Item | Valor | Observações |
|---|---|---|
| Advogado do comprador | $3,000-$5,000 | Honorário fixo; operações complexas podem superar |
| Mansion tax | 1%-3,9% do preço | Começa em $1M, por faixas até 3,9% acima de $25M |
| Taxa ou caução de mudança | $500-$1,500 | Definido pelo prédio |
| Preço de compra | Alíquota da mansion tax |
|---|---|
| $1M-$1.99M | 1.00% |
| $2M-$2.99M | 1.25% |
| $3M-$4.99M | 1.50% |
| $5M-$9.99M | 2.25% |
| $10M-$14.99M | 3.25% |
| $15M-$19.99M | 3.50% |
| $20M-$24.99M | 3.75% |
| $25M+ | 3.90% |
O comprador paga: a mansion tax, a mortgage recording tax no condo, a title insurance no condo, o próprio advogado e as taxas de análise do prédio.
O vendedor paga: o próprio advogado, a transfer tax do Estado na revenda, a da Cidade na revenda, a comissão de corretagem (em geral 4-6%) e, quando aplicável, o flip tax, uma taxa de revenda de 1-3% do preço cobrada por algumas co-ops.
Entre entrada, custos de aquisição, mansion tax, mortgage recording tax, title insurance e reservas de liquidez exigidas após o closing pela maioria dos prédios, o desembolso real supera em 15-25% o preço anunciado. Calcule o total, não o preço de tabela.
Sim, em geral um desconto de 2-5% em relação a uma proposta financiada de mesmo valor, porque a operação fecha mais rápido e sem risco de crédito. Em disputa, o pagamento à vista costuma vencer mesmo com proposta nominal menor.
Sim. Não há exigência de cidadania ou residência para adquirir imóveis em Nova York. A maioria dos compradores estrangeiros opta por condos, e não por co-ops, que costumam recusar compradores estrangeiros ou via LLC. Na revenda incide a retenção FIRPTA, e recomendamos consultar um assessor tributário nos Estados Unidos antes de definir a estrutura.
Para uma visão mais ampla de estruturas societárias e tributação, consulte nosso guia do comprador estrangeiro de imóveis em Nova York e Miami. O ponto decisivo é o momento: defina se o comprador será pessoa física, uma LLC, um trust ou outra estrutura antes que a oferta seja aceita, porque trocar o comprador depois do contrato gera problemas com banco, titularidade, sponsor ou board.
Não. Fechamos regularmente operações para compradores que nunca pisaram no apartamento, com visitas em vídeo, vistoriadores independentes e representação jurídica a distância. Em co-ops, a entrevista com o board às vezes ocorre por vídeo, embora a maioria ainda prefira presencialmente.
A localização vence quase sempre. Um ótimo apartamento em uma quadra fraca rende menos que um bom apartamento em uma quadra excelente. Academia, piscina e portaria elevam as despesas correntes e raramente agregam valor de revenda proporcional.
Não existe fórmula fixa. A maioria dos avaliadores valoriza a área de terraço em 25-50% da área interna, conforme seja privativo, acessível apenas pela sala, com paisagismo, irrigação e assim por diante. Terraços envolventes de penthouses podem ser avaliados perto de 1:1.
O condo de lançamento é negociado com prêmio de 25-30% por pé quadrado sobre a revenda comparável. Se esse prêmio se justifica depende de três pontos:
O dossiê para o board é um conjunto financeiro completo: 2 a 3 anos de declarações de imposto de renda, extratos bancários e de investimentos, cartas de referência pessoais e profissionais, declaração do empregador e uma entrevista. Ajudamos nossos clientes a montar dossiês aprovados na primeira tentativa.
Uma taxa de revenda cobrada por algumas co-ops. Estruturas usuais: 1-3% do preço, um valor por cota, ou um percentual do ganho. É paga pelo vendedor e destina-se às reservas do prédio.
Cobranças pontuais aprovadas pelo board para obras estruturais: fachada, elevadores, reforma do lobby. Vão de alguns milhares de dólares a seis dígitos. Peça sempre as atas do board para identificar rateios em curso ou previstos antes de ofertar.
Você pode reformar um apartamento em Nova York, mas a maioria dos prédios exige aprovação do board, um alteration agreement, empresas licenciadas e seguradas e horários restritos de obra. As co-ops são mais rígidas que os condos. Uma reforma pesada, com mudança de hidráulica ou abertura de paredes, leva de 6 a 12 meses entre a aprovação e a conclusão.
Para valor no longo prazo: West Village, Tribeca, Upper East Side entre a rua 60 e a 80, Lincoln Square, NoMad e as novas torres ao longo da Central Park South. Para melhor valor por pé quadrado: Upper West Side ao norte da rua 86, Murray Hill, Lenox Hill e algumas co-ops pré-guerra na Sutton Place.
As dúvidas recorrentes de quem chega ao mercado nova-iorquino, em linguagem direta. Três novas entradas tratam do condop, Classic 6 , e do acesso a penthouses.
Um condop é um apartamento em co-op situado em um prédio estruturado para operar sob regras de condo. Tecnicamente você compra cotas, como em uma co-op, mas o regulamento funciona como o de um condo: sem entrevista com o board, com sublocação e compra como pied-à-terre em geral permitidas e compradores estrangeiros e trusts normalmente aceitos. Os condops representam cerca de 5% do estoque nova-iorquino e costumam ficar 5-15% abaixo de um condo puro comparável.
Um Classic 6 é um apartamento nova-iorquino do período pré-guerra com seis ambientes: sala de estar, sala de jantar, cozinha, dois dormitórios e um pequeno quarto de empregada, hoje comumente usado como escritório, quarto de criança ou terceiro dormitório. É a planta familiar de referência nas co-ops pré-guerra do Upper East Side, do Upper West Side e da Park Avenue. Os Classic 7 e Classic 8 acrescentam dormitórios ou biblioteca sobre a mesma matriz arquitetônica.
Qualquer pessoa com capital e com a aprovação do prédio pode comprar um penthouse. Em um condo, o board do condo dispõe de um right of first refusal, mas não pode recusar um comprador financeiramente qualificado. Em uma co-op, o board pode recusar qualquer comprador por qualquer motivo não discriminatório, e nessa faixa de preço o exame costuma ser o mais rigoroso. Penthouses troféu em prédios de marca são negociados acima de $4,000 por pé quadrado, com o topo do mercado ultrapassando $10,000.
A maioria dos bancos nova-iorquinos exige FICO mínimo de 680 para empréstimos conforming e de 740 ou mais para jumbo em imóveis de luxo. Os boards de co-op costumam querer ver 750 ou mais, somado a liquidez sólida após o closing, em geral 1 a 2 anos de despesas correntes em reserva.
Para um condo típico em Manhattan de $2M com entrada de 20%: principal e juros (~$8,500 por mês a 7% sobre $1.6M financiados), common charges ($1,500-$3,000 por mês em um condo de luxo), impostos imobiliários (~$1,500-$2,500 por mês) e seguro residencial ($150-$400 por mês). Na co-op, a maintenance reúne impostos e despesas comuns em um único valor mensal, em geral inferior ao equivalente em condo.
O pied-à-terre é uma residência secundária de uso ocasional, em geral de quem tem a casa principal em outra cidade ou país. A maioria dos boards de co-op proíbe esse tipo de compra; condos e condops costumam permitir. Para fins fiscais, o proprietário de um pied-à-terre não se qualifica para a isenção STAR do Estado de Nova York e paga o imposto imobiliário integral.
Pode mudar, mas em geral como um item do cálculo de custos de manutenção, e não como uma questão isolada de sim ou não. O que importa é se o imóvel será residência principal, segunda residência, investimento ou apartamento de uso familiar, se a titularidade ficará com pessoa física, LLC ou trust, e por quanto tempo você pretende mantê-lo. Em segundas residências de alto valor, consulte nossa análise do pied-à-terre tax de Manhattan antes de fechar a estrutura de propriedade.
Em Manhattan, luxo corresponde em geral aos 10% superiores do mercado, aproximadamente $4M ou mais em 2026. O super luxo começa por volta de $10M. O ultraluxo exige tanto preço acima de $10M quanto cerca de $4,000 ou mais por pé quadrado. Um apartamento de $10M amplo, porém negociado a $2,500 por pé quadrado, é luxo, não ultraluxo. O imóvel troféu é uma categoria à parte, definida pela impossibilidade de reprodução, pela vista, pela escala, pelo pedigree do prédio e pela raridade, mais do que pelo preço.
Uma sponsor unit é um apartamento de propriedade do incorporador original ou de seu sucessor, e não de um proprietário anterior pessoa física. Em co-ops, essas unidades dispensam o processo de aprovação do board: uma vantagem relevante para quem seria submetido a exame rigoroso, como compradores estrangeiros, pied-à-terre ou autônomos recentes. Em co-ops mais antigas, uma sponsor unit pode justificar um prêmio apenas por essa flexibilidade.
A REBNY, Real Estate Board of New York, é a associação de classe dos corretores imobiliários de Nova York. Mantém o modelo padronizado de demonstrativo financeiro usado nos dossiês para boards de co-op e opera o RLS, Residential Listing Service, principal base de anúncios de Manhattan e do Brooklyn. A maioria das imobiliárias nova-iorquinas de serviço completo é associada.
O offering plan é o documento legal de divulgação protocolado pelo incorporador junto ao Procurador-Geral do Estado de Nova York antes que qualquer unidade de um lançamento possa ser vendida. Contém o orçamento do prédio, os documentos constitutivos, as projeções financeiras, as áreas declaradas e as premissas tributárias. Em lançamentos, é o documento de due diligence mais importante de todos.
Sim. A amplitude da negociação depende do tempo de exposição no mercado, quanto maior mais flexibilidade, do número de unidades concorrentes no mesmo prédio e do perfil do comprador: pagamento à vista e prazos flexíveis de closing costumam obter preços melhores que operações financiadas com várias condições suspensivas. Em lançamentos bem precificados no topo do mercado, a margem é bem mais estreita.
Em um condo, quase sempre. Em uma co-op, em geral não, e quando um board permite as condições são rígidas: quem é aprovado é a pessoa física por trás da estrutura, a ocupação fica limitada a ela e à família próxima, e a garantia pessoal é comum. Se o motivo é discrição nos registros públicos, entenda o que você realmente ganha... a escritura pode trazer o nome da empresa, mas o prédio, a administradora e o seu banco saberão exatamente quem você é. Se o motivo é planejamento sucessório ou tributário de um comprador estrangeiro, esse é um motivo legítimo: estruture com seu advogado e seu contador antes de assinar, não depois. Alterar a estrutura de titularidade depois de assinado o contrato é caro e, por vezes, impossível.
O seu. Em Nova York realmente não dá para dispensar. Ao contrário do restante do país, as operações residenciais nova-iorquinas são conduzidas por advogados: o seu negocia o contrato, examina o offering plan e as demonstrações do prédio e solicita a pesquisa de título ou de ônus. Isso não é burocracia. É onde o risco de fato está. Uma indicação do seu corretor serve como ponto de partida, e é justamente por isso que eu ofereço mais de um nome, mas a contratação é sua e o advogado responde a você. Faça uma pergunta: quantos closings ele conduz por ano no tipo de imóvel que você está comprando? Co-op, condo, lançamento e land lease são disciplinas distintas, e um advogado imobiliário generalista que raramente cuida de dossiês para boards vai lhe custar um tempo que você não tem.
Decida cedo se o filho é comprador, cocomprador ou apenas ocupante, porque isso muda quais prédios sequer irão analisar o seu caso. Um board de co-op que avalia uma compra feita pelo pai quer saber quem mora e quem paga, e muitos prédios restringem ou proíbem a compra por proprietário não residente. Alguns só admitem se o pai constar do proprietary lease junto com o filho. O condo é bem mais flexível e costuma ser a resposta correta aqui. Há ainda consequências de doação, sucessão e ganho de capital que variam bastante conforme a titularidade, portanto essa conversa é com o seu contador antes de ofertar, e não depois de aceita a proposta.
Quatro documentos. Nesta ordem. O offering plan e seus aditamentos, que mostram o que o incorporador prometeu e o que mudou desde então. As demonstrações do prédio dos dois últimos exercícios, porque é ali que aparecem o fundo de reserva, o financiamento do prédio e se as obras estruturais estão sendo custeadas ou adiadas. As atas mais recentes do board, o documento mais útil que ninguém lê... rateios, litígios, obras de fachada e reclamações recorrentes aparecem primeiro ali. E, por fim, o regulamento interno, onde estão os períodos permitidos de obra, a política sobre animais, os limites de sublocação e as restrições de mudança. Se o vendedor ou a administradora demorar a entregar as atas, trate a demora como informação.
Em um prédio em land lease, a sociedade ou o condomínio não é dono do terreno em que ele está. Ele arrenda esse terreno, em geral por prazo muito longo, e paga um aluguel de solo revisado nas datas previstas no contrato. É por isso que os apartamentos parecem baratos por pé quadrado. Às vezes surpreendentemente baratos. O risco se concentra em dois momentos: a revisão do aluguel, que pode elevar bastante a maintenance, e o encurtamento do prazo remanescente, quando os bancos ficam cautelosos e o seu futuro público comprador encolhe junto. Não digo aos meus clientes que os evitem. Digo que descubram a data e a fórmula de revisão antes de se apaixonar, e que partam do princípio de que a revenda será mais difícil que a compra. Se as contas ainda fecharem com uma premissa conservadora sobre a próxima revisão, pode ser um caminho legítimo para obter mais área em um prédio melhor.
Não. Esta é a parte que os compradores mais entendem errado. Um contrato nova-iorquino bem redigido condiciona a compra à aprovação do board: se o board recusar e você tiver agido de boa-fé, o sinal retorna do escrow. O dinheiro se perde em outro lugar: dossiê incompleto fora do prazo, desistência após a aprovação, ou contrato assinado sem essa condição devidamente redigida. As perdas reais em uma recusa são as taxas de análise, o tempo do advogado e as semanas fora do mercado. Semanas que não se recuperam. E o board não precisa dizer o motivo, de modo que não há do que recorrer... exatamente por isso o dossiê precisa estar correto na primeira tentativa.
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Contexto de mercado: Segundo a Douglas Elliman / Miller Samuel no T4 2025, a mediana dos condominiums de Manhattan é de aproximadamente $1.66M e a das co-ops de aproximadamente $825K. Uma operação em condominium implica 4-6% de custos de aquisição, ante 2-3% em co-op, diferença devida quase inteiramente à ausência da Mortgage Recording Tax sobre cotas de co-op.
A decisão estrutural opõe condominium e co-op. Condominium: título de propriedade imobiliária, elegibilidade de LLCs, trusts e estrangeiros, entrada de 10-20% em financiamento de alto padrão, revenda livre. Co-op: título formado por cotas societárias, entrada de 20-50%, board approval com poder discricionário de recusa, maintenance fiscalmente transparente incluindo a parcela do financiamento do prédio. Principais custos legais: Mansion Tax (1-3,9%, a cargo do comprador acima de $1M), Mortgage Recording Tax (~1,925% do empréstimo em condos, não em co-ops), Title Insurance (~0,45% do preço).
Por que isso importa: Compradores UHNW e internacionais optam, por padrão, pelo condominium. Quem adquire residência principal de longo prazo, com renda assalariada e disposição para enfrentar a aprovação de um board, acessa preços de entrada sensivelmente menores no estoque de co-ops.
Em Manhattan, uma operação em condominium implica em geral 4-6% de custos de aquisição, ante 2-3% em uma co-op, diferença devida sobretudo à Mortgage Recording Tax (~1,925% do empréstimo), que incide apenas em compras de condominium. Medianas do T4 2025: condo $1.66M, co-op $825K, segundo a Miller Samuel.
O condominium. Permite titularidade por LLC e trust, compra por estrangeiros e revenda livre. Os boards de co-op mantêm poder discricionário de recusa e costumam exigir ampla transparência financeira e perfil de renda doméstica, que a maioria dos compradores internacionais não apresenta.
As cotas de co-op são bens móveis, não bens imóveis. A Mortgage Recording Tax (~1,925% do empréstimo) não incide. A title insurance sobre o imóvel também é evitada. Efeito líquido: 2-3% do preço em co-ops, ante 4-6% em condominiums.
T4 2025, Miller Samuel: mediana de condominium $1.66M, mediana de co-op $825K. A diferença reflete tanto a qualidade do estoque quanto a separação de perfis entre comprador internacional e condo, de um lado, e comprador doméstico e co-op, de outro.
Condominium: 60-90 dias em geral. Co-op: 90-120 dias em geral, em razão do calendário de aprovação do board. Ambos preveem sinal de 10% na assinatura, período de due diligence e closing coordenado pelos advogados.
Antes de definir uma faixa de preços para a busca, compare a prestação do financiamento imobiliário, a capacidade de compra, as vantagens e desvantagens de alugar ou comprar e a diferença nos custos de fechamento entre Nova York e Miami.
O conjunto completo está organizado em nossa central de calculadoras imobiliárias de Manhattan e Miami.
Cada trabalho começa com uma conversa reservada: objetivos, prazo e situação tributária.
Sem compromisso. Respondemos pessoalmente.
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Após conhecer o processo de compra de imóveis em Nova York, utilize estes guias para comparar as modalidades de propriedade, as regras dos edifícios, os riscos de reformas e a oferta de imóveis em cada bairro.
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