Guia de Compra de Imóvel em Nova York e Miami

Para tomar a melhor decisão possível na compra de um imóvel, você precisa ter a melhor representação possível, o que significa ter seu próprio corretor do comprador trabalhando em seu nome. Em qualquer transação imobiliária, haverá um corretor do vendedor que representa os interesses do vendedor. Da mesma forma, com um corretor do comprador, você tem alguém dedicado aos seus interesses. É prática comum que o vendedor pague os corretores cooperantes do comprador, embora isso nem sempre seja o caso.

Um dos aspectos mais importantes de um corretor do comprador é que ele não tem interesse particular em um imóvel específico. O corretor de vendas, por outro lado, tem interesse particular em vender o apartamento ou edifício específico que listou para venda. O vendedor e o corretor de vendas trabalhando em nome do vendedor estão interessados apenas em obter o preço mais alto nas melhores condições para seu vendedor, o oposto do interesse do comprador.

Pense da seguinte forma: se você fosse o réu em um processo judicial, não usaria o advogado do autor para representá-lo. Mesma situação aqui. Seja inteligente! Use seu próprio corretor. Outras dicas sobre a contratação de um corretor:

• Não use múltiplos corretores, pois nenhum deles estará totalmente comprometido em ajudá-lo. Comprometa-se com um corretor profissional, comunique isso a ele, e ele fará de tudo para encontrar o melhor imóvel para você.
• Um bom corretor será capaz de levá-lo para ver todos os apartamentos disponíveis no mercado, incluindo alguns que ainda nem foram listados.

Obter uma carta de pré-aprovação antes de iniciar sua busca por imóveis é essencial se você deseja financiamento. Ser pré-aprovado pelo banco:

• permite que você determine melhor a faixa de preço dos imóveis que pode adquirir; e
• demonstra ao vendedor e seu corretor que você tem capacidade financeira para concluir a transação

Frequentemente, os vendedores nem sequer negociam com um comprador que faz uma oferta com contingência de financiamento e sem carta de pré-aprovação. Não estar pré-aprovado demonstra ao vendedor que talvez o comprador não seja sério, não saiba o que é necessário para concluir a transação, e talvez nem tenha capacidade financeira para a compra.

Uma pré-aprovação de financiamento leva apenas um ou dois dias para ser obtida, portanto é melhor concluir esta etapa primeiro. Isso lhe dará uma boa ideia dos valores que você deseja considerar em sua busca.

Condomínio (condo) versus cooperativa habitacional (co-op): a escolha estrutural que define todo o resto.

Antes de iniciar a busca pelo imóvel, o comprador deve compreender os diferentes tipos de propriedade disponíveis para venda. Existem quatro tipos de propriedade:

• Cooperativas habitacionais (Co-ops)
• Condomínios (Condos)
• Condops (Condomínios com unidades comerciais e residenciais separadas, sendo apenas as unidades residenciais administradas por uma cooperativa)
• Townhouses ou Brownstones
• Casas unifamiliares

O mercado imobiliário residencial de Manhattan é composto por aproximadamente 25% de condos, 70% de co-ops e 5% de condops e townhouses. Miami é composto por condos e casas unifamiliares.

O que é uma co-op?

Geralmente, as co-ops são destinadas a compradores de residência principal, possuem muitas regras e regulamentos, e exigem uma entrevista presencial com o conselho da cooperativa (co-op board). Ao adquirir uma co-op, o comprador adquire ações de uma empresa proprietária do edifício e recebe um contrato de arrendamento proprietário (proprietary lease) para uso do apartamento.

Além disso, as co-ops são mais rigorosas quanto aos requisitos financeiros e tendem a impor restrições mais onerosas sobre a possibilidade de sublocar seu apartamento ou utilizá-lo como pied-à-terre. A compra de um condo é muito mais direta, permitindo sublocar seu apartamento à vontade. Consequentemente, a propriedade de condo é a principal escolha para flexibilidade, especialmente entre investidores, compradores estrangeiros e pais que adquirem para seus filhos.

Agora é hora de fazer uma lista de desejos do que você busca em um imóvel. Você deseja estar em uma localização emergente? Ou em uma já muito estabelecida? Você deseja viver em uma torre de vidro ou em uma cooperativa histórica pré-guerra? As respostas a essas perguntas ajudarão seu agente comprador a compreender quais imóveis podem se adequar ao seu gosto, e quais devem ser descartados.

Também é importante que você compreenda o que é apenas um desejo e o que é inegociável. Você pode desejar encontrar um condo com banheira de hidromassagem ou terraço, mas aceitaria algo sem esses itens. Por outro lado, você pode necessitar absolutamente de três quartos. Ser claro sobre suas expectativas ajudará você e seu agente a ampliar sua busca e identificar imóveis que você poderia perder.

Com sua lista de desejos em mãos, você pode começar a buscar imóveis online. Comece pelo site Manhattan Miami, que oferece recursos poderosos para ajudá-lo a encontrar sua residência ideal. Temos acesso a todos os anúncios em Manhattan e Miami. Se você deseja buscar anúncios de imóveis em Manhattan ou Miami por conta própria, clique aqui para Manhattan e aqui para Miami.

A maioria de nossos clientes prefere que sugerimos imóveis interessantes para eles. Se você deseja que preparemos uma busca personalizada de imóveis para você, clique aqui para Manhattan e aqui para Miami e retornaremos resultados baseados em seus parâmetros únicos.

Nota: Ao buscar anúncios, compradores estrangeiros devem focar sua busca em condos, condops e townhouses, pois co-ops são destinadas a proprietários de residência principal.

Agora a parte interessante: as visitas aos imóveis! Assim que tivermos uma lista restrita de imóveis para visitar, organizaremos agendamentos individuais para ver os imóveis ou, se você estiver disponível para ver imóveis em um domingo, participaremos de open houses com você. É possível ver muitos imóveis em um dia com a opção de open house, porém, se você preferir mais privacidade, os agendamentos individuais seriam mais apropriados.

Em pouco tempo, você reduzirá sua seleção e teremos alguns imóveis para escolher.

Se você conduzir sua própria busca de imóveis, não entre em contato diretamente com o corretor de listagem de um imóvel se estiver trabalhando com um corretor de compra. Lembre-se: corretores de listagem trabalham para o vendedor, não para você! Se eles mostrarem o imóvel, o corretor de listagem esperará representá-lo. Você entrará em "dual agency", perdendo seu direito à lealdade indivisa.

Para os imóveis que você selecionar, forneceremos uma estimativa de avaliação do imóvel baseada em imóveis comparáveis. Desenvolvemos estratégias com nossos compradores para determinar a estratégia de oferta à luz do que está acontecendo atualmente no mercado. Desenvolveremos táticas de negociação dependendo do imóvel, localização e condições atuais do mercado.

Prepararemos uma análise de imóveis comparáveis, similar à análise comparativa de mercado (CMA) usada por um vendedor, na determinação do preço de oferta. Nossa análise focará nos dados de vendas fechadas mais recentes de apartamentos vizinhos em edifícios com características similares. Forneceremos todos os dados mais recentes de que você precisa para tomar uma decisão: análise de vendas fechadas, desconto médio de listagem do trimestre, condições atuais do mercado, preço médio mais recente por pé quadrado, tendências, etc. A partir de todos esses dados e informações de mercado, definiremos um preço de oferta inicial.

Em Nova York, ofertas são feitas oralmente através do corretor imobiliário do comprador. Ofertas orais não são juridicamente vinculantes. Apenas contratos escritos são executáveis para transações imobiliárias em Nova York. Portanto, até que o contrato seja assinado, não há obrigação por parte do comprador ou do vendedor. Consequentemente, um comprador pode fazer várias ofertas em diferentes apartamentos para tentar obter o melhor negócio. Na Flórida, porém, ofertas são feitas por escrito e um depósito de 10% é necessário para acompanhar a oferta. Portanto, qualquer oferta feita pelo comprador é juridicamente vinculante.

O vendedor geralmente retornará com uma contraoferta. Comprador e vendedor irão negociar até concordarem com o preço final de compra e quaisquer termos especiais do negócio. Um termo especial pode ser uma contingência de financiamento (mortgage contingency), que permite ao comprador sair do contrato e receber seu depósito de volta se o banco não conceder o financiamento para o imóvel. Contingências de financiamento preveem que o comprador obtenha o financiamento dentro de 45 dias. O vendedor pode aceitar um prazo de 60 dias, mas a maioria dos vendedores preferiria nenhuma contingência de financiamento. Sem contingência, o vendedor pode reduzir o preço.

Às vezes vendedores não permitirão uma contingência de financiamento para compradores estrangeiros, já que é difícil para o vendedor saber se o comprador foi realmente recusado por um banco ou simplesmente mudou de ideia sobre comprar o imóvel. Isso pode se tornar uma questão para alguns compradores estrangeiros se o vendedor não permitir a contingência. Ter uma carta de pré-aprovação do banco frequentemente ajuda o comprador estrangeiro a superar esse obstáculo.

Embora seja aconselhável ao menos consultar um advogado imobiliário de NYC previamente, uma vez que o vendedor tenha aceito uma oferta, o comprador precisará contratar um advogado imobiliário. Em Nova York, é obrigatório que o comprador contrate um advogado. Em Miami, não é obrigatório, mas a maioria utilizará advogados para realizar suas aquisições. Os riscos são grandes demais para seguir sozinho, portanto sempre sugerimos que o comprador tenha sua própria representação legal.

Após a aceitação da oferta, o corretor do comprador preencherá uma "ficha de negociação" que contém os nomes dos compradores, bem como todas as informações de contato, incluindo o nome e endereço do advogado do comprador. Portanto, o comprador deve saber com qual advogado trabalhará neste momento. Em até um dia, os documentos do condomínio (condo) serão enviados ao advogado do comprador para análise.

O advogado do comprador lerá os documentos do condomínio (condo) e as demonstrações financeiras do edifício, entre outros documentos, para determinar a saúde do edifício e quaisquer questões que devam ser abordadas. O advogado do comprador apresentará questões ao advogado do vendedor e ao incorporador do edifício. O contrato será então revisado para abordar quaisquer questões observadas na análise, se houver.

Até que o contrato seja assinado pelo comprador, o vendedor pode mostrar o apartamento e aceitar ofertas mais altas, se desejar. Portanto, o tempo é essencial ao passar pelo processo.

Em Nova York

Após a assinatura do contrato, que geralmente ocorre em até 10 dias após a aceitação da oferta, o comprador deve submeter um depósito de 10% do preço de compra ao advogado do vendedor. O depósito é mantido em custódia (escrow), geralmente pelo advogado do vendedor, até o fechamento da transação (closing). Para lançamentos (New Development), a entrada pode chegar a 25%, paga de uma vez ou em alguns pagamentos, dependendo de quão distante estará a ocupação.

Na Flórida

O depósito de 10% que foi feito junto com a oferta escrita inicial só é reembolsável em certas instâncias, como aquelas sob uma cláusula de contingência de hipoteca onde a solicitação de empréstimo do comprador foi rejeitada pelo banco. Para lançamentos, os pagamentos progressivos são geralmente de 40% a 50% ao longo do tempo, com o restante devido no fechamento da transação (closing).

Se o comprador estiver obtendo financiamento hipotecário, ele ou ela trabalhará para obter uma Carta de Compromisso de Hipoteca do banco para a hipoteca. A Carta de Compromisso de Hipoteca é emitida uma vez que o comprador tenha garantido o empréstimo. Para condomínios (condos) e cooperativas habitacionais (co-ops), esta carta é um requisito do Pacote do Conselho, que você submeterá para aprovação do conselho após fechar um acordo com o vendedor.

Garantindo o Empréstimo

A solicitação de uma hipoteca pode começar antes de você encontrar um imóvel ou após ter submetido uma oferta. No entanto, é melhor fazer isso o mais cedo possível no processo para eliminar quaisquer surpresas. O comprador terá que preencher uma solicitação que envolve muita documentação. O credor examinará detalhadamente o histórico de crédito do comprador, registro de emprego e ativos e passivos financeiros.

Emissão da Carta de Compromisso de Hipoteca

Uma Carta de Compromisso de Hipoteca é o documento que um subscritor envia ao oficial de empréstimo uma vez que um empréstimo é aprovado. Esta é a coisa real! A Carta de Compromisso de Hipoteca detalhará todos os aspectos da hipoteca. Incluirá os termos e a taxa de juros. Discriminará as "condições" (os itens que devem ser fornecidos ou explicados para aprovação final). A Carta de Compromisso de Hipoteca será datada e terá uma data de expiração. Pode ser assinada pelo subscritor.

Embora a carta de pré-aprovação seja algo excelente para ter ao iniciar sua busca, o comprador não está aprovado até que a Carta de Compromisso de Hipoteca seja emitida, pois a Carta de Compromisso de Hipoteca é um documento formal e juridicamente vinculante.

Não há aprovação de conselho para casas em condomínio (townhouses) inteiras ou residências unifamiliares, mas compradores adquirindo um condomínio (condo) ou cooperativa habitacional (co-op) precisarão se candidatar formalmente ao conselho do condomínio ou cooperativa para completar a compra.

Uma vez que o contrato seja assinado tanto pelo comprador quanto pelo vendedor, o comprador deve submeter um Board Package ao conselho do condomínio (condo) ou cooperativa habitacional (co-op). Um conselho de condomínio possui o chamado "direito de primeira recusa", o que significa que eles têm a oportunidade de adquirir o condomínio antes de aprovar a compra de um comprador externo. Um conselho de cooperativa habitacional tem o poder de aprovar ou negar compradores. O Board Package, às vezes chamado de Sale Application, incluirá/exigirá:

• Uma solicitação e taxa
• O contrato assinado e a Carta de Compromisso de Financiamento (Mortgage Commitment Letter), se houver
• Demonstrativos financeiros incluindo extratos bancários ou cartas de confirmação
• Cartas pessoais de referência
• Cartas comerciais de referência
• As declarações de imposto de renda dos últimos três anos
• Cartas de verificação de emprego e renda
• Autorização para verificações criminais, de crédito e de emprego

O Board Package é submetido à empresa de administração do edifício para análise.

• Se for uma cooperativa habitacional (co-op), o conselho solicitará uma entrevista com todos os futuros residentes da unidade. Esta entrevista é muito séria e deve ser considerada uma reunião de negócios.
• Um conselho de condomínio (condo) não entrevistará o potencial comprador, mas realizará verificações de crédito e criminais e lerá o Board Package.
• Uma vez que o conselho renuncie ao "direito de primeira recusa", ou em outras palavras, aprove o comprador, então um fechamento pode ser agendado.

O fechamento ocorrerá dentro de 30/45/60 dias a partir da assinatura do contrato, dependendo dos termos acordados. Se pagar em dinheiro, então um fechamento de 30 dias é mais provável. Se obtiver financiamento, o comprador provavelmente terá até 60 dias, com a média sendo 45 dias. Em preparação para o fechamento:

• Definir a data de fechamento.
• Atender às condições da oferta de empréstimo.
• O advogado do comprador realizará uma pesquisa de título (title search) para garantir que o comprador recebeu "título limpo", o que assegurará que o vendedor possui o imóvel e que não há ônus registrados contra o imóvel.
• Obter seguro residencial (homeowners insurance) para proteger o proprietário (e o credor) de perdas caso a casa seja danificada ou destruída.
• Inspeção final de vistoria antes do fechamento.

O fechamento (closing), ou liquidação, é a etapa final em uma transação imobiliária. Na data de fechamento, as partes consumam o contrato de compra e transferem a propriedade do imóvel do vendedor para o comprador:

• O comprador (ou o banco do comprador) entrega o pagamento do saldo devido na compra, que geralmente é os 90% restantes do preço de compra mais custos de fechamento (closing costs) de 3.5% (sem financiamento) a 5.5% (com financiamento).
• O vendedor assina a escritura para o comprador e entrega as chaves do imóvel.
• Uma empresa de título (title company) registrará a nova escritura no cartório de registro de imóveis local.
• O vendedor receberá os valores devidos do produto da venda, menos os custos de fechamento e quitação de financiamento caso o vendedor tivesse um financiamento existente no fechamento.

Para compradores estrangeiros, o fechamento pode ocorrer sem que o comprador esteja fisicamente presente nos EUA. O comprador simplesmente atribuiria uma Procuração (Power of Attorney) ao advogado do comprador (ou assinaria uma Carta de Consentimento se adquirindo através de uma LLC) para fechar o negócio em nome do comprador. Esta é uma prática comum.