Um guia prático para financiar imóveis de alto padrão em Manhattan e Miami, incluindo documentação, entrada, considerações sobre juros e as questões próprias do mortgage para estrangeiros.
A maior parte das compras de alto padrão e de segunda residência em Manhattan e Miami é financiada por programas de jumbo mortgage, empréstimos de carteira de private banks ou programas para estrangeiros. Não por crédito convencional dentro dos limites conforming. Convém obter a pré-qualificação, reunir a documentação cedo, entender a análise do condomínio ou da co-op feita pelo banco e simular entrada, reservas e sensibilidade a juros bem antes da assinatura do contrato. A compra à vista segue comum no topo do mercado e pode simplificar a aprovação pelo board e o cronograma do closing.
Calcule o caixa total necessário na mesa com nosso guia de custos de fechamento em Nova York, e projete os custos recorrentes com nossa visão geral dos impostos imobiliários de Nova York.
Se você ainda está comparando condo, co-op, compra à vista e cenários de financiamento, comece pelo nosso guia para comprar um apartamento em Nova York antes de escolher o banco ou apresentar uma proposta.
As condições do mortgage variam conforme o banco, o prédio e o perfil do tomador. Os itens acima servem de orientação, não constituem compromisso de condições de empréstimo.
Obtenha a pré-aprovação antes de ofertar. Propostas sem carta atual ou comprovação de recursos costumam ter menos peso para os corretores responsáveis pelo imóvel.
O prédio pesa tanto quanto o tomador. A análise do projeto feita pelo banco pode derrubar um comprador já aprovado.
Os programas de financiamento para estrangeiros são reais e ativos; a documentação pesa mais na aprovação do que o país de origem. O comprador internacional deve também avaliar estrutura societária, exposição ao estate tax, as regras de FIRPTA na revenda e reservas em caixa antes de escolher entre um jumbo loan, um empréstimo de private bank ou a compra à vista.
Co-ops normalmente exigem mais entrada e mais reservas do que condos, e isso é regra do prédio, não apenas do banco.
A compra à vista simplifica prazos e a aprovação pelo board, mas ainda assim vale simular a disponibilidade de crédito para liquidez futura.
A sensibilidade a juros em valores jumbo é relevante; simule ARM, taxa fixa e compra à vista antes de decidir.
Residência principal, pied-à-terre ou investimento de longo prazo determinam quais programas de crédito se aplicam e quais prédios aprovarão o tomador.
Obtenha cedo a carta de pré-aprovação (ou, na compra à vista, a comprovação de recursos). Isso define o orçamento da busca e fortalece a proposta que virá.
Nem todo banco aprova todo prédio. Co-ops, tomadores estrangeiros e certos novos empreendimentos exigem programas especializados. Escolha banco e produto de acordo.
A cláusula de financiamento do contrato, o calendário de depósitos e o board package se cruzam com o cronograma do banco. O desencontro entre eles é a causa mais comum de atraso no closing.
Referências bancárias, extratos de ativos, cartas de CPA quando aplicável e reservas pós-closing são os itens que travam o processo. Arquivos de estrangeiros levam mais tempo; conte com isso no cronograma.
Com a liberação para fechar, o advogado coordena o settlement statement final, as declarações dos impostos de transferência e o envio dos recursos pelo banco. A maioria dos closings financiados ocorre de 45 a 75 dias após a proposta aceita.
O caminho mais flexível para o financiamento jumbo e para estrangeiros. A análise do projeto pelo banco continua valendo; os prédios variam em concentração do sponsor, reservas e políticas de locação, e o banco leva tudo isso em conta.
Prédios co-op normalmente exigem entradas maiores, mais reservas e um board package completo. Alguns proíbem financiamento por completo. Compradores estrangeiros encontram atrito com frequência aqui.
Os termos de financiamento do sponsor, o escalonamento dos depósitos e a aprovação do projeto pelo banco se cruzam. Pre-construction, em especial, exige coordenação cuidadosa, já que as datas de entrega podem mudar.
Em geral mais simples do ponto de vista do banco, análise de um único ativo, sem revisão em nível de prédio. Responsabilidade mais direta por impostos, manutenção e obras estruturais.
Programas de mortgage para estrangeiros existem nos dois mercados, por meio de um conjunto restrito de bancos dos EUA e private banks. O produto é real, mas as exigências de documentação são mais rígidas do que para um tomador jumbo doméstico.
Para uma orientação mais ampla ao comprador internacional, veja Estrangeiros comprando imóveis nos EUA.
A estrutura de financiamento interage com o tipo de imóvel, a aprovação pelo board, o planejamento tributário e o prazo do closing. A Manhattan Miami ajuda o comprador a identificar o banco certo para o prédio certo e a evitar os desencontros comuns entre contrato, mortgage e board package.
Solicitar uma Consulta PrivadaA pré-qualificação é uma estimativa do banco a partir de números informados pelo tomador. A pré-aprovação é o compromisso condicional do banco depois de analisar a documentação. Em Nova York e Miami, o mercado geralmente espera pré-aprovação, não pré-qualificação, junto com uma proposta atual.
Sim. Um conjunto restrito de bancos dos EUA e private banks analisa tomadores estrangeiros sem histórico de crédito no país. As condições costumam incluir 30% a 40% de entrada, depósitos em bancos dos EUA e documentação completa. Muitos compradores estrangeiros de alto padrão compram à vista e financiam depois.
O banco analisa o projeto além do tomador. Concentração do sponsor, índices de ocupação por proprietários, litígios, estudos de reserva e políticas de locação pesam na aprovação em condos e co-ops. Um tomador impecável ainda pode ser recusado por causa do prédio.
Os bancos costumam exigir reservas pós-closing medidas em meses de carrego (prestação, common charge, imposto imobiliário). Boards de co-op frequentemente exigem bem mais, às vezes de 1 a 2 anos do carrego total em ativos líquidos.
Os dois são amplamente usados. ARMs (5/1, 7/1, 10/1) costumam oferecer taxa inicial menor e servem a quem tem horizonte de permanência no imóvel compatível com o período fixo inicial. Jumbos de taxa fixa servem a quem planeja manter o imóvel por muito tempo. Simule os dois caminhos antes de decidir.
Um closing financiado costuma levar de 45 a 75 dias a partir da proposta aceita. Closings de novos empreendimentos podem se estender bem mais, conforme a entrega, os termos do sponsor e a aprovação do prédio pelo banco. Arquivos de estrangeiros costumam ficar na ponta mais longa.
Sim. O mortgage precisa ser emitido por um credor licenciado nos EUA. Muitos compradores internacionais recorrem ao braço americano de um private bank com que já se relacionam (HSBC, JPM Private Bank, Citi Private Bank, entre outros) para simplificar a documentação.
Não. Somos uma corretora e consultoria imobiliária, não um credor hipotecário. Podemos apresentar bancos e private bankers que atendem regularmente compradores de alto padrão e internacionais em Nova York e Miami, e ajudar a alinhar banco, advogado e corretor ao longo da transação.
Cada trabalho começa com uma conversa reservada: objetivos, prazo e situação tributária.
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