Can Foreigners Buy Property in the USA?

Veja as perguntas que nossos clientes internacionais mais fazem

1. Um estrangeiro pode comprar uma casa nos Estados Unidos?

Sim. O governo federal dos Estados Unidos não impõe restrições ao investimento estrangeiro em imóveis norte-americanos, de modo que as condições são, em geral, as mesmas para cidadãos americanos, residentes estrangeiros e estrangeiros não residentes. As compras por estrangeiros representam menos de 2% do total de vendas residenciais e do volume financeiro nos EUA, mas alguns estados, sobretudo Nova York e a Flórida, atraem uma demanda internacional desproporcional. Para o processo de compra específico de Nova York e Miami, leia nosso guia do comprador estrangeiro de imóveis em Nova York e Miami, que cobre FIRPTA, planejamento de imposto sobre herança, financiamento para estrangeiros e fechamentos a distância.

2. Quais são as principais regras para o estrangeiro que compra imóvel nos EUA?

O financiamento está prontamente disponível ao comprador estrangeiro na compra de um imóvel nos EUA, mas ele costuma enfrentar dificuldades pela ausência de histórico de crédito norte-americano. A maioria dos grandes bancos não empresta a estrangeiros sem visto de trabalho; alguns bancos internacionais, como o HSBC, emprestam independentemente do status de residência. Bancos privados, como JP Morgan e Citi Private, também concedem crédito a não residentes nos EUA. Um financiamento foreign national costuma exigir uma entrada maior do que o crédito tomado por um residente local.

O comprador estrangeiro precisa estruturar corretamente seu investimento imobiliário para evitar o imposto sobre herança ou se proteger dele. As consequências tributárias de escolher a estrutura errada podem sair caras no longo prazo se não forem tratadas desde o início.

O Foreign Investment in Real Property Tax Act, o FIRPTA, exige que o governo retenha um percentual do produto da venda para cobrir eventual imposto sobre ganho de capital. A alíquota de retenção equivale a 15% do produto da venda. O valor retido é devolvido pelo Internal Revenue Service ao vendedor assim que ele apresenta sua declaração e paga o imposto devido. Contar com um corretor de imóveis experiente ajuda a percorrer essas regras com eficácia.

Veja abaixo nosso artigo 'Quatro regras para estrangeiros que compram imóveis nos EUA'!

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3. O comprador estrangeiro paga impostos de selo adicionais?

Não. Não há imposto de selo adicional sobre o comprador estrangeiro nos Estados Unidos, ao contrário de Hong Kong, Cingapura, Londres, Vancouver, Toronto, Sydney, Melbourne e Espanha, que acrescentam de 7% a 100% de tributação extra ao estrangeiro. Os Estados Unidos não penalizam o estrangeiro que compra um imóvel no país.

Em geral, os impostos de transmissão somados (isto é, mansion tax, seguro de título, honorários advocatícios, transferência de titularidade e demais custos de fechamento) em Miami e no mercado imobiliário de Manhattan, em geral, ficam entre 1,5% e 4,5%, conforme o preço de compra. Some-se 2,2% do valor do financiamento a título de mortgage recording tax, caso haja financiamento. Na compra de um lançamento, é praxe que o comprador arque com os impostos de transmissão do incorporador, cerca de 2%. Assim, o custo total de fechamento nos Estados Unidos varia de 1,5% a 6%.

4. Preciso pagar comissão de corretagem ao comprar um imóvel?

Talvez. A comissão sempre foi paga pelo vendedor, mas em 2025 as regras mudaram e agora o comprador pode ter de pagá-la se o vendedor não se dispuser a fazê-lo. Até aqui, a maioria dos vendedores em Nova York e Miami tem considerado vantajoso oferecer o pagamento da comissão do corretor. O ideal é ter ao seu lado, na transação, corretores experientes que já tenham atendido compradores estrangeiros no mercado imobiliário americano. Um corretor bem informado ajuda a lidar com as complexidades da operação, negocia propostas e traz leitura de mercado e das exigências legais.

Também é recomendável contar com um advogado imobiliário com experiência em transações internacionais. Um profissional de tributação, além disso, será útil. Podemos indicar esses profissionais, com quem trabalhamos há anos.

Para saber mais, veja 'O checklist do comprador estrangeiro para adquirir imóveis em Manhattan':

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5. Um estrangeiro pode comprar uma casa nos EUA com financiamento?

Financiamentos imobiliários para estrangeiros estão prontamente disponíveis. HSBC, Wells Fargo e muitos bancos privados atuam como credores de estrangeiros por meio dos chamados foreign national loans. Abaixo, os pontos principais das condições do HSBC para o financiamento a estrangeiros:

• 30% de entrada mínima

• US$ 3 milhões de valor máximo de financiamento, o que corresponde a um valor de imóvel de US$ 4,3 milhões

• US$ 50.000 ou US$ 100.000 em depósito no HSBC

• 12 meses de reservas (parcela do financiamento, common charge e impostos) precisam estar depositados (além dos recursos já em depósito)

Um corretor experiente auxilia na obtenção do financiamento e na condução do processo de crédito. Um banco local não empresta a estrangeiros porque eles não têm cadastro de crédito nos EUA; o HSBC, por sua vez, tem experiência em analisar documentação financeira estrangeira e consegue aprovar o crédito de quem não é cidadão americano, mesmo sem residência permanente nos EUA.

Esses financiamentos podem ser destinados a imóvel residencial usado como segunda residência ou como imóvel de investimento. Em geral, se o apartamento for usado como imóvel de investimento, a taxa de juros do financiamento será um pouco mais alta.

As taxas de juros mudam todos os dias, então fale conosco para as condições atuais.

6. Em que o estrangeiro é tratado de forma diferente do residente americano na compra de um imóvel?

A política tributária dos Estados Unidos é, em geral, favorável tanto ao investidor estrangeiro em imóveis americanos quanto ao residente, no que toca à propriedade. Existem, portanto, poucas regras específicas para estrangeiros que compram imóveis nos EUA. Entre as diferenças está a compra em co-ops, que preferem compradores de residência principal. Além disso, o analista de crédito do banco enxerga o comprador estrangeiro como um pouco mais arriscado e cobra 1/2 ponto a mais na taxa de juros, mas isso não é regulamentação governamental. Um corretor experiente ajuda o comprador estrangeiro a entender essas diferenças e a conduzir o processo de compra.

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7. Preciso de vários corretores para encontrar um imóvel?

Nos Estados Unidos, o mais sensato é trabalhar com um único corretor profissional durante a busca, sobretudo no caso do comprador estrangeiro. Diferentemente de Londres, Paris e do Brasil, o mercado imobiliário americano é bastante transparente. Para dar velocidade ao mercado, o Real Estate Board of New York e o Florida Department of State, por exemplo, obrigam as imobiliárias a compartilhar suas exclusividades em até 24 horas, de modo que um bom corretor do comprador consegue mostrar qualquer apartamento à venda. Comprometer-se com um só corretor significa receber o melhor nível de atendimento desse profissional, já que toda a atenção dele estará em você e na sua busca. Contratar um corretor bem informado é decisivo, especialmente para o comprador estrangeiro, para lidar com as complexidades da transação e trazer leitura de mercado e das exigências legais.

8. Que tipos de imóvel posso comprar como estrangeiro?

Os investimentos estrangeiros em imóveis nos EUA em geral se restringem à compra de condos, condops, casas unifamiliares e imóveis multifamiliares. Em Manhattan, de modo geral, compradores estrangeiros NÃO têm restrição para comprar condomínios, condops, casas unifamiliares ou imóveis multifamiliares. Os co-ops preferem moradores em residência principal e costumam vedar a propriedade estrangeira, a menos que a maior parte do patrimônio e a principal fonte de renda do comprador estejam nos EUA. Conheça a diferença entre condo e co-op. Um corretor experiente ajuda a encontrar imóveis adequados ao que o estrangeiro procura, seja uma casa de veraneio, seja um imóvel de investimento.

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9. Como devo estruturar a compra do imóvel para reduzir impostos?

As operações podem ser estruturadas de inúmeras formas, mas o tratamento tributário da compra e da venda muda bastante conforme a estrutura escolhida, especialmente no contexto do investimento estrangeiro em imóveis nos EUA. Há duas formas em particular que nossos investidores escolhem para evitar o imposto sobre herança; é preciso considerar como esse imposto pode afetar o proprietário e também se existe tratado tributário entre os EUA e o país de origem que trate renda, despesas e ganhos de capital de modo diferente do americano. Em geral, sugerimos buscar assessoria para estruturar a operação

• Considere questões tributárias federais e estaduais, além do impacto dos tratados.

• Busque assessoria jurídica local nos EUA para a estruturação (LLC, Foreign Corp etc.) e para orientação tributária.

• Sempre consulte seu advogado antes de assinar contratos

• Saiba mais sobre os componentes de custo de um investimento imobiliário 

Um corretor bem informado pode orientar sobre como estruturar a compra para reduzir impostos.

10. Preciso me preocupar com imposto de renda?

Em geral, quem compra um imóvel para gerar renda, inclusive no contexto do investimento estrangeiro em imóveis nos EUA, poderá compensar essa renda de aluguel com despesas de caixa, como imposto sobre a propriedade, manutenção e juros do financiamento, e com despesas não caixa, como a depreciação. Assim, os primeiros anos geram prejuízos contábeis, que podem ser compensados por até 15 anos. Por isso, o proprietário não paga imposto sobre a renda de aluguel até esgotar esses prejuízos, o que costuma levar cerca de 12 anos.

Estrangeiros podem comprar imóveis nos Estados Unidos sem precisar de um Taxpayer Identification Number (TIN). Ainda assim, obter um TIN é essencial em situações específicas, sobretudo quanto às obrigações fiscais. Se você pretende alugar o imóvel ou vendê-lo depois, por exemplo, o TIN é exigido para declarar a renda de aluguel, pagar os tributos correspondentes e cumprir as regras do Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). Um corretor bem informado ajuda o comprador estrangeiro a entender suas obrigações fiscais e a se manter em conformidade.

Quem não tem direito a um Social Security Number (SSN) pode solicitar um Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) por meio do Formulário W-7. O processo exige documentação que comprove sua condição de estrangeiro e sua identidade.

11. Para o estrangeiro que vende um imóvel nos EUA, a que se deve prestar atenção?

Ao vender um imóvel como investidor estrangeiro em imóveis nos EUA, os dois principais custos são:

a) impostos de transmissão de aproximadamente 2% e b) comissão de corretagem na venda de 5% a 6%.

Há ainda tributos a considerar: o imposto sobre ganho de capital e o imposto sobre herança. Com planejamento adequado, o imposto sobre herança pode ser evitado ou mitigado. O imposto sobre ganho de capital nos EUA para não residentes é o mesmo dos residentes quando a compra é feita em nome de uma LLC ou de pessoa física. A alíquota federal máxima é de 28%.

• Imposto sobre herança nos EUA para estrangeiros

• Imposto americano sobre ganho de capital em imóveis para estrangeiros

Um corretor experiente acompanha o vendedor estrangeiro e mantém o processo de venda fluido.

12. E quanto à due diligence e ao fechamento da operação?

A due diligence é etapa crítica da compra, especialmente no investimento estrangeiro em imóveis nos EUA. Um bom advogado presta os serviços jurídicos necessários para uma due diligence completa. Ela envolve o exame minucioso das condições do imóvel, da titularidade e de qualquer questão que possa afetar seu valor ou sua propriedade. Alguns pontos centrais:

• Vistoria do imóvel: contrate um inspetor profissional para examinar as condições do imóvel, incluindo fundação, telhado, hidráulica, sistemas elétricos e quaisquer sinais de dano ou reparos necessários. Essa etapa revela eventuais problemas antes de você concluir a compra.

• Pesquisa de titularidade: faça uma pesquisa completa de titularidade para confirmar que o vendedor detém a propriedade de forma clara e que não há ônus ou disputas pendentes. Isso evita complicações jurídicas decorrentes de uma titularidade incerta.

• Análise dos registros do imóvel: examine os registros do imóvel, incluindo a escritura, o title report e eventuais hipotecas ou ônus pendentes. Isso dá uma visão completa da situação jurídica e financeira do imóvel.

• Questões ambientais: verifique questões ambientais, como áreas industriais próximas, zonas de alagamento ou outros riscos potenciais. Isso confirma que o imóvel é seguro e adequado ao uso pretendido.

Concluída a due diligence, é hora de fechar o negócio. Isso envolve:

• Assinatura do contrato de compra e venda: assine o contrato, que define os termos da operação, incluindo preço, data de fechamento e eventuais condições suspensivas. Ele vincula juridicamente as duas partes ao que foi acordado.

• Formalização do financiamento: conclua os arranjos de financiamento, incluindo a contratação do crédito e toda a documentação necessária. Confirme que o lado financeiro está em ordem antes de seguir para o fechamento.

• Fechamento: compareça à reunião de fechamento, na qual o imóvel é transferido para o seu nome, e conclua a documentação restante. É a etapa final da compra, em que você se torna oficialmente proprietário.

13. Quais são as exigências de seguro e de serviços públicos?

Como comprador estrangeiro, é essencial considerar o investimento estrangeiro em imóveis nos EUA, seguros, serviços públicos e planejamento sucessório ao comprar um imóvel no país.

• Seguro: contrate seguro para proteger o imóvel contra danos, perda ou responsabilidade civil. Isso pode incluir seguro residencial, seguro de título e seguro de responsabilidade civil. Essas apólices dão proteção financeira e tranquilidade diante de imprevistos.

• Serviços públicos: coloque os serviços em seu nome, incluindo energia elétrica, gás, água e internet. Confirme que todos os serviços necessários estão ativos e transferidos para o seu nome, para evitar interrupções.

Recebemos muitas perguntas sobre o mercado imobiliário de Nova York.  Quer as suas respondidas? Tratamos delas em 'Respostas às perguntas mais frequentes de estrangeiros interessados em comprar e vender imóveis em Nova York':

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14. E quanto ao planejamento sucessório e aos impostos?

• Planejamento sucessório: como mencionei acima, a estruturação da operação é muito importante para o planejamento sucessório. É o que mantém o imóvel destinado conforme a sua vontade em caso de falecimento e limita a tributação da transferência. Isso pode incluir a elaboração de um testamento, a constituição de um trust, uma procuração ou a criação de uma LLC e de uma Foreign Corporation. Um planejamento sucessório bem feito organiza o patrimônio e deixa instruções claras para sua destinação.

Corretores e advogados experientes conduzem esses processos e mantêm a transação fluida.

Implicações tributárias: como comprador estrangeiro, é essencial entender as implicações tributárias de ser proprietário de um imóvel nos EUA. Isso pode incluir:

• Imposto sobre ganho de capital: pagar imposto sobre ganho de capital sobre qualquer lucro na venda do imóvel. Conhecer as alíquotas e as regras ajuda a planejar sua estratégia de investimento.

• Imposto de renda: pagar imposto de renda sobre a renda de aluguel gerada pelo imóvel. Declarar corretamente receitas e despesas de locação é essencial para cumprir a legislação tributária americana.

• Imposto sobre a propriedade: pagar o imposto que incide sobre o valor do imóvel. Esse tributo costuma ser lançado anualmente e varia conforme a localização.

Consulte um profissional de tributação para entender suas obrigações fiscais e eventuais implicações.

Propriedade por estrangeiros: como comprador estrangeiro, é essencial conhecer as regras aplicáveis à propriedade de imóveis nos EUA por estrangeiros. Isso pode incluir:

• FIRPTA: entender o Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) e o que ele significa para o comprador estrangeiro. O FIRPTA exige que o vendedor estrangeiro recolha um imposto retido na venda de imóveis nos EUA.

• Tratados tributários: conhecer eventuais tratados tributários entre os EUA e seu país de origem que possam afetar suas obrigações fiscais. Esses tratados podem trazer benefícios como alíquotas reduzidas ou isenções.

Consulte um advogado imobiliário ou um profissional de tributação para conhecer as regras aplicáveis à propriedade de imóveis nos EUA por estrangeiros. Isso ajudará você a lidar com as complexidades do mercado americano e a decidir com informação.

15. Conclusão: comprar um imóvel nos EUA como comprador estrangeiro

Comprar um imóvel nos EUA sendo estrangeiro pode ser um processo complexo e desafiador, mas, com a orientação certa, também pode ser bem-sucedido e gratificante. Ao entender os critérios de elegibilidade e as exigências, lidar com as complexidades da propriedade estrangeira, obter financiamento e trabalhar com um corretor experiente, o comprador estrangeiro consegue realizar o objetivo de ter um imóvel nos Estados Unidos. Seja um investidor estrangeiro diversificando a carteira, seja um comprador em busca de uma casa de veraneio, o mercado americano oferece boas oportunidades. Com a assessoria certa, você conclui a compra com confiança.