Componentes de custo de um investimento imobiliário

COMPONENTES DE CUSTO DE
UM INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

INVESTIMENTO INICIAL

PREÇO DE COMPRA
Diferentemente de outros países, imóveis em Manhattan e Miami incluem todos os eletrodomésticos de cozinha no preço final de venda do apartamento.

PISOS
Em Manhattan e Miami, os pisos estão incluídos ao comprar imóveis em lançamento diretamente da incorporadora. No passado, Miami entregava os pisos prontos para o designer, o que significava sem revestimentos de pedra ou madeira. Felizmente, isso mudou.

CUSTOS DE FECHAMENTO
A estimativa média dos custos de fechamento (closing costs) é de aproximadamente 3% do preço de compra sem financiamento, 4.5% do preço de compra com financiamento, o que representa aproximadamente 2% do valor da hipoteca.

Estes custos de fechamento incluem o imposto de luxo (mansion tax) de 1.25% a 3.95% (em escala progressiva dependendo do valor do apartamento), bem como taxas de registro e honorários advocatícios. Ao comprar na planta em lançamentos novos, dependendo das condições de mercado, é costume o comprador pagar adicionalmente os impostos de transferência do vendedor de aproximadamente 2% em NYC. Em Miami, isso é chamado de taxa do incorporador (developer fee) e é de aproximadamente 1.25%-1.75% em Miami.

CUSTOS OPERACIONAIS (DESPESAS EM CAIXA)

TAXAS CONDOMINIAIS (OU CUSTOS DE MANUTENÇÃO)

Para condomínios (condos), as taxas condominiais geralmente variam de $1.10 a $1.60 por ft² por mês. Tais custos incluem aquecimento, eletricidade e limpeza de áreas comuns; água; TV a cabo básica; segurança; seguro do edifício; e operação das comodidades do prédio (academia, concierge, lounge, piscina, brinquedoteca, etc.).

Cooperativas habitacionais (co-ops) cobram uma taxa de manutenção que inclui todas as taxas condominiais mais impostos (que não são pagos separadamente pelo proprietário) e juros de hipoteca sobre o edifício, se houver. A corporação da cooperativa pode ter hipotecas pendentes sobre o edifício (para reparo de telhado ou algum outro motivo) e os juros seriam repassados aos acionistas da cooperativa (co-op) . Portanto, frequentemente você verá que as taxas de manutenção de uma cooperativa podem ser mais altas (mesmo após ajustar pelos impostos incluídos nas taxas de manutenção), já que condomínios, por lei, não têm permissão para assumir dívidas.

IMPOSTOS IMOBILIÁRIOS

Impostos imobiliários (ou impostos sobre a propriedade) são calculados sobre o valor avaliado, um valor atribuído ao imóvel pelo governo municipal. Uma alíquota é então aplicada sobre este valor avaliado. O processo é um tanto esotérico, mas a regra geral é 0.1% do preço de compra por mês em Manhattan e 0.2% do preço de compra por mês em Miami.

Manhattan possui diversos programas de redução de impostos para determinados edifícios que reduzem os impostos por 10, 15 ou 20 anos em alguns casos. No entanto, muitos destes expiraram e nenhum edifício novo pode receber estas reduções. Consulte a página Impostos Imobiliários para mais informações.

Miami possui uma isenção de residência principal (homestead exemption) para compradores de residência principal de $25,000, mas o valor de tal isenção é bastante insignificante. Veja mais discussão sobre isso na página Impostos Imobiliários .

HIPOTECA

Se o proprietário decidir obter uma hipoteca, então terá uma despesa mensal que inclui tanto juros quanto principal. Devido à natureza dos cálculos de hipoteca, nos primeiros anos, o comprador estará pagando principalmente juros, que são dedutíveis para fins fiscais nos EUA. Nos anos posteriores, o comprador estará pagando principalmente o principal.

Por exemplo, se o comprador adquiriu um imóvel por $1,000,000 e financiou $500,000 a 5.5% por um prazo fixo de 30 anos, os pagamentos totais da hipoteca para o ano seriam de $34,067 (ou $2,839 por mês). Deste valor, $27,332 seriam juros dedutíveis de impostos. Com o tempo, à medida que o principal do empréstimo é quitado, o valor dos juros dedutíveis diminuirá. Nos primeiros anos, no entanto, é uma despesa muito grande para compensar a renda de aluguel.

Para mais informações sobre hipotecas, acesse a páginaFinanciamento Hipotecário.

SEGURO

O proprietário deve obter seguro sobre o imóvel em si, bem como seguro de responsabilidade civil. Este custo é de apenas algumas centenas de dólares por ano. Frequentemente, o locador exigirá que seus inquilinos também obtenham seguro, de modo que o risco para o locador é mitigado.

Na Flórida, o proprietário de uma casa independente desejaria obter seguro contra inundações e furacões.

TAXAS DE CORRETAGEM

Nos EUA, os vendedores sempre pagam a comissão em uma transação de compra. O vendedor geralmente paga uma comissão de 6% do preço de compra, que é dividida igualmente entre o corretor do comprador e o corretor do vendedor. Portanto, os compradores não pagam nada para nos ter trabalhando em seu nome em uma transação de compra.

Se o comprador decidir que deseja alugar seu novo apartamento, em Manhattan, ele pagaria uma comissão de corretagem equivalente a um mês de aluguel (apenas no primeiro ano). Em Miami, no entanto, é costume que o proprietário pague a comissão (10% do aluguel anual, dividida igualmente entre os corretores do comprador e do vendedor) para encontrar um inquilino.

Saiba mais informações sobre alugar seu imóvel na página Property Management.

CUSTOS NÃO OPERACIONAIS

DEPRECIAÇÃO

O governo dos EUA permite que os proprietários de imóveis de investimento depreciem o preço de compra e os custos de fechamento não relacionados ao financiamento ao longo de 27,5 anos. Por exemplo, se o comprador adquire um imóvel por $1,000,000 e tem custos de fechamento não relacionados ao financiamento de $25,000 ($1,000,000 vezes 2.5% mencionado acima), o comprador poderia deduzir $37,273 por ano, ou $3,106 por mês, como depreciação. Esta é uma despesa não monetária significativa que pode ser deduzida da receita de aluguel.

AMORTIZAÇÃO

O governo dos EUA também permite que um proprietário de imóvel de investimento deduza a amortização da parcela de financiamento dos custos de fechamento ao longo do prazo do empréstimo. Esta também é uma despesa não monetária que pode ser deduzida da receita de aluguel.

RENDA TRIBUTÁVEL NEGATIVA

Em última análise, com todas as deduções (tanto monetárias quanto não monetárias mencionadas acima) que o governo dos EUA permite, nos primeiros anos, um investidor que financia sua compra imobiliária terá renda tributável negativa (ou prejuízos fiscais). Isso não deve ser confundido com perdas de caixa, pois com uma entrada de 40%, um proprietário provavelmente atingirá o ponto de equilíbrio para fins de caixa (ou seja, não gerará nem receita nem perdas de caixa). Esses prejuízos fiscais podem ser transportados para anos em que o imóvel esteja gerando receita para fins tributários, compensando tal receita e eliminando impostos para esses anos. Com o tempo, no entanto, a receita de caixa crescerá, assim como o valor do imóvel.

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