Guia prático para investidores imobiliários que avaliam 1031 exchanges, o timing do imóvel de reposição, o diferimento tributário e a estratégia de reinvestimento em Manhattan ou Miami.
O 1031 exchange permite ao investidor diferir o imposto federal sobre ganho de capital ao trocar uma posição imobiliária de investimento por outra posição de investimento “like-kind”, dentro de prazos legais rígidos. Os recursos da venda precisam ficar com um Qualified Intermediary. O investidor não pode tocar neles. O imóvel de reposição precisa ser identificado em até 45 dias da venda do imóvel alienado e fechado em até 180 dias. Bem conduzido, o 1031 é um dos instrumentos de estruturação mais poderosos para quem compara oportunidades em Manhattan e Miami. Também é um dos mais fáceis de desqualificar por descuido.
As regras do 1031 são regidas pela Section 1031 do IRC e pela regulamentação correlata. Os itens acima servem de orientação e não substituem a assessoria de um advogado tributarista, de um CPA e de um Qualified Intermediary.
O 1031 difere o imposto. Não o elimina. A venda futura (ou o stepped-up basis por falecimento) é o momento em que o ganho diferido é acertado.
Os prazos de 45 dias para identificação e de 180 dias para fechamento começam a correr na venda do imóvel alienado e não param por due diligence nem por financiamento.
Contrate o QI antes do fechamento do imóvel alienado. A posse construtiva dos recursos desqualifica o exchange.
Valor e dívida iguais ou maiores é a regra do diferimento integral, e trocar para baixo gera boot tributável.
NYC e Miami são dois mercados profundos para imóvel de reposição. As opções de identificação devem estar montadas antes de o imóvel ir ao mercado.
Para investidores estrangeiros, o 1031 exchange deve ser coordenado com a retenção de FIRPTA, o planejamento de estate tax, a documentação do credor e a estrutura de titularidade. Nosso guia do comprador estrangeiro de imóveis em NYC e Miami explica as questões transfronteiriças a discutir com a assessoria jurídica antes de escolher o imóvel de reposição.
Reverse e improvement exchanges funcionam, mas somam custo e risco estrutural, então provisione o QI adequado.
O ativo precisa ser mantido para investimento ou uso produtivo. Documente a intenção. Envolva um advogado tributarista e um CPA antes de o imóvel alienado ir ao mercado.
O QI precisa estar contratado antes de o imóvel alienado fechar. Os recursos vão para o QI, não para o vendedor. Essa etapa não tem recuperação se for perdida.
O prazo de 45 dias começa no fechamento do imóvel alienado. Tenha os candidatos a reposição, condos em Manhattan, pre-construction em Miami, branded new development, alinhados para que a identificação seja deliberada e não apressada.
Use a Three-Property Rule (qualquer valor) ou a 200% Rule (vários imóveis cujo valor total chegue a até 200% do valor do imóvel alienado), conforme a estratégia. A identificação é vinculante.
Due diligence, financiamento, aprovação do board (condo / co-op) e condições do incorporador (new development) correm todos dentro da janela de 180 dias. Deixe margem no cronograma.
Depois do fechamento, o CPA calcula o carryover de base e o boot tributável. Documente tudo, porque o IRS trata a comprovação do 1031 como área de atenção elevada.
Tanto Manhattan quanto o sul da Flórida têm profundidade para absorver capital de reposição de 1031, mas a lógica do reinvestimento muda conforme o mercado.
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Usado quando o imóvel de reposição precisa ser comprado antes de o imóvel alienado ser vendido. Exige um QI especializado para deter o título de um dos imóveis (a perna "parked") e custa materialmente mais que um forward exchange.
Permite ao investidor usar os recursos do exchange em benfeitorias no imóvel de reposição. Exige documentação cuidadosa das obras concluídas dentro da janela de 180 dias.
Veículo de propriedade fracionada e passiva, às vezes usado como imóvel de reposição no 1031 quando não se consegue uma aquisição direta like-kind dentro dos prazos. Os DSTs têm questões de iliquidez e de qualidade do sponsor e não servem para todo investidor.
A Manhattan Miami é uma empresa de assessoria e corretagem imobiliária e não presta orientação jurídica ou tributária. O 1031 exchange deve ser estruturado com advogado tributarista, CPA e Qualified Intermediary desde o início.
Um 1031 exchange bem-sucedido depende da coordenação entre Qualified Intermediary, CPA, advogado e corretor, alinhados antes de o imóvel alienado fechar, não depois. A Manhattan Miami assessora investidores que aplicam capital de 1031 em Manhattan e no sul da Flórida.
Solicitar uma Consultoria PrivadaEm geral, não. O 1031 exchange se aplica a imóvel mantido para investimento ou para uso produtivo em atividade empresarial. Residência principal ou casa de veraneio de uso pessoal normalmente não se qualifica. Outras regras tributárias (como a exclusão da residência principal) valem para a venda de residência pessoal.
No caso de imóveis, like-kind é um conceito amplo. Um condo pode ser trocado por um townhouse, por um prédio de apartamentos, por terreno bruto ou por imóvel comercial, desde que as duas pontas sejam imóveis nos Estados Unidos mantidos para investimento. Like-kind não se limita a tipos idênticos de imóvel.
O exchange falha. A regra dos 45 dias está prevista em lei e não é prorrogável. Os recursos passam a ser tributáveis no ano da venda do imóvel alienado. É por isso que os candidatos à identificação devem estar alinhados antes de o imóvel alienado fechar.
O exchange falha. A regra dos 180 dias também está prevista em lei. O contribuinte não pode prorrogá-la, nem por problemas de due diligence nem por atraso de financiamento. Deixe margem no cronograma.
Sim, com cautela. As datas de entrega em pre-construction podem cair fora da janela de 180 dias. Solução comum: identificar uma alternativa já entregue ao lado da unidade em pre-construction, ou estruturar um reverse / improvement exchange com o QI certo. Confirme sempre os compromissos de entrega do incorporador e as condições contratuais antes de identificar.
O dinheiro retirado do exchange é “boot” e é tributável no ano do recebimento. O exchange não falha. O diferimento apenas não se aplica à parcela de boot. Planeje com o CPA se houver intenção de qualquer retirada.
Não, mas a dívida do imóvel de reposição precisa ser igual ou superior à dívida do imóvel alienado para o diferimento integral. Caso contrário, a diferença é tratada como boot. É por isso que o financiamento deve estar alinhado à estrutura do exchange desde o primeiro dia.
Coordenamos o lado imobiliário, identificação, due diligence, condições contratuais, board package e fechamento, em sincronia com o seu QI, o seu CPA e a sua assessoria tributária. Não prestamos orientação jurídica ou tributária nem atuamos como Qualified Intermediary. Podemos apresentar QIs e advogados tributaristas acostumados a exchanges imobiliários entre estados.
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