Guia prático de imposto sobre a propriedade, mansion tax, impostos de transmissão e custos de manutenção para quem compara imóveis em Manhattan e em Miami.
O custo contínuo de ter um imóvel nos Estados Unidos é definido sobretudo pelo imposto sobre a propriedade (lançado localmente e cobrado todo ano), pela exposição ao imposto de renda estadual e municipal (muito diferente em Nova York e na Flórida) e pelos impostos de transação pagos uma única vez na compra e na venda, incluindo a mansion tax e os impostos de transmissão de Nova York. A Flórida não tem imposto de renda estadual e costuma ter custos de fechamento mais baixos; Nova York tem mais camadas (mansion tax, imposto de transmissão, imposto de registro de hipoteca), porém estoque mais profundo e liquidez mais consistente no longo prazo. Proprietários estrangeiros enfrentam considerações adicionais na revenda (FIRPTA) e no falecimento (exposição ao imposto sucessório americano). Quem vende e pretende diferir ganho de capital deve revisar as regras do 1031 exchange, e quem compra pode orçar desde já com nosso detalhamento dos custos de fechamento em NYC.
| Preço de compra | Alíquota da mansion tax | Imposto sobre o preço (exemplo) |
|---|---|---|
| US$ 1 mi a US$ 1.999.999 | 1,00% | US$ 10.000 a US$ 19.999 |
| US$ 2 mi a US$ 2.999.999 | 1,25% | US$ 25.000 a US$ 37.499 |
| US$ 3 mi a US$ 4.999.999 | 1,50% | US$ 45.000 a US$ 74.999 |
| US$ 5 mi a US$ 9.999.999 | 2,25% | US$ 112.500 a US$ 224.999 |
| US$ 10 mi a US$ 14.999.999 | 3,25% | US$ 325.000 a US$ 487.499 |
| US$ 15 mi a US$ 19.999.999 | 3,50% | US$ 525.000 a US$ 699.999 |
| US$ 20 mi a US$ 24.999.999 | 3,75% | US$ 750.000 a US$ 937.499 |
| US$ 25 mi ou mais | 3,90% | US$ 975.000 ou mais |
Alíquotas, faixas e programas de abatimento mudam. Os itens acima servem de orientação e não substituem a orientação atualizada de um advogado tributarista americano ou de um CPA.
O modelo da Flórida, sem imposto de renda estadual, é uma variável anual recorrente, não um benefício de uma única vez.
Os impostos de transmissão empilhados de NYC (mansion tax + estadual + municipal) mudam de forma material a conta do custo de fechamento nos preços mais altos.
Compras em lançamento com frequência carregam os impostos de transmissão do incorporador, leia o offering plan linha por linha.
Abatimentos (421-a, 421-g) podem mudar drasticamente o custo contínuo, confirme os anos restantes antes de se comprometer.
FIRPTA é uma questão do vendedor estrangeiro na saída. Deve ser modelada na compra, não descoberta na venda.
A estrutura de titularidade (pessoa física / LLC / trust) interage com a exposição ao imposto sucessório dos proprietários não residentes.
Residência principal, pied-à-terre, uso da família, locação ou investimento puro, cada caminho muda quais impostos importam e como modelá-los.
Imposto sobre a propriedade, taxas condominiais, seguro e, para residentes, a exposição ao imposto de renda estadual e municipal são recorrentes. Mansion tax, imposto de transmissão e imposto de registro de hipoteca são pagos uma vez. Misturar os dois distorce a comparação.
Em NYC, é comum o comprador pagar os impostos de transmissão do incorporador na obra nova. Peça o cronograma linha por linha do offering plan antes de fazer proposta.
Um abatimento 421-a ou 421-g já em meio à redução gradual se comporta de maneira bem diferente de um com prazo integral pela frente. O cronograma do abatimento pertence ao modelo financeiro, não ao material de marketing.
Impostos de transmissão na venda, FIRPTA para proprietários estrangeiros e qualquer exposição a ganho de capital devem ser modelados agora, não quando chegar o demonstrativo de fechamento.
A Manhattan Miami não é assessoria tributária. Ajudamos a alinhar corretor, advogado e CPA para que as perguntas certas sejam feitas enquanto a estrutura ainda é flexível.
Do ponto de vista da tributação imobiliária, os dois mercados se comportam de maneira bem diferente, tanto no fechamento quanto ao longo do ciclo de propriedade.
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Para proprietários não americanos, a exposição tributária imobiliária nos Estados Unidos não se limita ao imposto sobre a propriedade. Os dois itens que mais surpreendem o proprietário estrangeiro são o FIRPTA na venda e o imposto sucessório americano sobre imóveis situados nos EUA e detidos diretamente.
O Foreign Investment in Real Property Tax Act em geral exige retenção de 15% sobre o preço bruto de venda quando um proprietário estrangeiro vende um imóvel nos Estados Unidos. É um mecanismo de retenção, não um imposto à parte, e o acerto ocorre quando o vendedor apresenta a declaração. Não afeta o comprador estrangeiro na aquisição.
Ativos situados nos Estados Unidos e detidos diretamente, inclusive imóveis, podem gerar exposição ao imposto sucessório para proprietários não residentes a partir de limites relativamente baixos. Para muitos compradores internacionais, essa é a principal razão para revisar a estrutura de titularidade com um advogado antes de assinar.
Titularidade em nome próprio, uma LLC americana, uma holding estrangeira ou um trust: cada opção tem ganhos e perdas em privacidade, responsabilidade, tratamento no imposto de renda, exposição ao imposto sucessório e flexibilidade na revenda. A resposta certa depende do status de residência, da estrutura familiar e dos planos de longo prazo.
A Manhattan Miami é uma consultoria e corretora imobiliária e não presta assessoria jurídica ou tributária. Os pontos acima servem para preparar compradores e proprietários para as conversas certas com seu advogado, seu CPA e seu planejador sucessório.
Exposição tributária, prazo de abatimentos, estrutura dos impostos de transmissão e planejamento de FIRPTA são mais fáceis de coordenar antes da assinatura do contrato do que depois. A Manhattan Miami assessora compradores, vendedores e investidores internacionais em Nova York e no Sul da Flórida, e ajuda a reunir o advogado, o CPA e o credor certos para a sua situação.
Solicitar uma Consulta PrivadaA mansion tax de NYC é um imposto de transmissão escalonado sobre compras residenciais a partir de US$ 1 milhão, que sobe por várias faixas nos preços mais altos. É paga pelo comprador no fechamento. As alíquotas e os limites de cada faixa são fixados em lei e devem ser conferidos na legislação vigente antes de modelar qualquer negócio.
Nas revendas em NYC, os impostos de transmissão estadual e municipal costumam ser obrigação do vendedor. Nas compras de lançamento, é comum o comprador pagar a parte do incorporador, o que aumenta de forma material o custo de fechamento do comprador. Confirme sempre no contrato e no offering plan.
Na Flórida, o imposto sobre a propriedade costuma ser mais uniforme e mais baixo por dólar de valor do que em posições comparáveis em condomínios de NYC, sobretudo em prédios sem abatimento ativo. O homestead exemption da Flórida e os tetos de avaliação também pesam para quem estabelece residência no estado, enquanto em NYC o imposto varia bastante conforme a classe do prédio e a situação do abatimento.
Um abatimento, em NYC normalmente 421-a ou 421-g, reduz a avaliação do imóvel para fins de imposto sobre a propriedade por um período definido. Os anos que restam e qualquer cronograma de redução gradual devem ser verificados antes da assinatura, já que mudam de forma material o carrego contínuo e o discurso de revenda.
O FIRPTA em geral afeta o vendedor estrangeiro na saída, não o comprador na aquisição. Ele obriga o comprador a reter parte do preço bruto de venda (normalmente 15%) e recolhê-la ao IRS como antecipação do imposto devido pelo vendedor estrangeiro. O proprietário estrangeiro que pretende vender deve modelar o acerto do FIRPTA já na compra.
Com frequência, mas nem sempre. Uma LLC americana, às vezes detida por uma holding ou um trust não americano. Pode oferecer separação de responsabilidade, privacidade no registro da escritura e uma estrutura mais compatível com o planejamento sucessório. A resposta certa depende do status de residência, da situação familiar, do plano de financiamento e da estratégia de revenda no longo prazo. Isso cabe a um advogado americano e a um assessor tributário antes da assinatura do contrato.
Para quem estabelece residência na Flórida, a ausência de imposto de renda estadual é um fator anual recorrente que se soma ao quadro de custo de manutenção do imóvel. Para o não residente que mantém um imóvel na Flórida apenas como segunda casa, a ausência do imposto de renda estadual não altera a exposição federal sobre rendimentos de fonte americana.
Não. A Manhattan Miami é uma consultoria e corretora imobiliária, não um escritório de advocacia nem uma assessoria tributária. Ajudamos o comprador a entender as implicações imobiliárias e a levar as perguntas certas aos seus assessores jurídico, tributário, sucessório e financeiro. Podemos apresentar advogados e CPAs que atendem regularmente compradores de imóveis em NYC e Miami.
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