Tudo o que é preciso saber sobre custos de fechamento na aquisição de um condo em Miami e no Sul da Flórida, do imposto de selo documental (Documentary Stamp Tax) ao seguro de título (Title Insurance). Descubra por que a ausência de imposto sobre imóveis de luxo (mansion tax) e de imposto de registro de hipoteca (mortgage recording tax) na Flórida faz de Miami um dos mercados de luxo mais favoráveis ao comprador nos Estados Unidos, incluindo os imóveis de altíssimo padrão disponíveis em Billionaires Beach Miami.
Atualizado em março de 2026Os custos de fechamento do comprador em Miami dependem do tipo de transação, do financiamento e de a compra ser de revenda ou de uma incorporadora de condos em pré-construção em Miami. As faixas ilustrativas da calculadora a seguir cobrem condomínios de $1M-$5M, com 80% de LTV e 0,5% de taxa de originação nas compras financiadas; em lançamentos, pressupõe-se o imposto de selo documental da escritura a cargo do comprador como premissa contratual, e qualquer taxa da incorporadora é definida pelo contrato, exibida como "Conforme o contrato" e não somada aos totais. Rateios, pagamentos antecipados, escrow e encargos específicos da operação podem acrescentar custos:
Os custos variam conforme o edifício, a estrutura da entidade e o perfil do comprador, doméstico ou internacional. Solicite um pro forma detalhado, item a item para a sua transação específica.
No Condado de Miami-Dade, a venda de um condo, co-op ou casa unifamiliar está sujeita ao imposto de selo documental (Documentary Stamp Tax) sobre a escritura (deed) de 0,60% do preço de compra.
Como funciona a alíquota:
Em transações de revenda, o vendedor paga esse imposto. Em compras de nova construção, o comprador normalmente paga, o que acrescenta cerca de $6.000 por milhão de dólares do preço de compra aos custos de fechamento do comprador.
Para condomínios de $1M-$5M em Miami-Dade, esta calculadora estima cerca de 0,44-1,21% em revenda à vista, 1,28-2,05% em revenda financiada a 80% de LTV, 1,11-2,16% em lançamento à vista e 1,95-3,00% em lançamento financiado a 80% de LTV. O financiamento pressupõe 0,5% de taxa de originação; em lançamentos, pressupõe-se o imposto de selo documental da escritura a cargo do comprador como premissa contratual, e qualquer taxa da incorporadora é definida pelo contrato, exibida como "Conforme o contrato" e não somada aos totais. São resultados ilustrativos do modelo; rateios, pagamentos antecipados, escrow e encargos específicos da operação podem acrescentar custos.
Estime o total dos seus custos de fechamento com base no preço de compra, no tipo de transação e no financiamento.
NYC & Miami, com Alíquotas Atualizadas para 2026
O maior custo de transferência em qualquer transação imobiliária em Miami, e que varia conforme a aquisição seja uma revenda ou uma nova construção.
A Flórida cobra o imposto de selo documental (Documentary Stamp Tax) sobre a escritura (deed) à razão de $0,70 por $100 da contraprestação (consideration) em todos os condados, exceto Miami-Dade, onde a alíquota é de $0,60 por $100. Miami-Dade também cobra uma sobretaxa discricionária (discretionary surtax) de $0,45 por $100, mas essa sobretaxa não é devida quando o imóvel transferido é uma residência unifamiliar (single-family residence), e a lei da Flórida considera como tal uma unidade de condomínio, uma unidade de co-op ou uma casa isolada. Assim, em uma compra típica de condo, co-op ou casa em Miami-Dade, o imposto de selo documental sobre a escritura é de $0,60 por $100, ou 0,60% do preço de compra. Outros imóveis, como terrenos sem edificação, edifícios comerciais ou edifícios multifamiliares, pagam a alíquota combinada de 1,05%.
Em uma compra de condo de $3 milhões em Miami-Dade, o imposto de selo documental sobre a escritura totaliza $18.000.
Quem paga? Em transações de revenda, o vendedor habitualmente paga o imposto de selo documental sobre a escritura. Em compras de nova construção (pré-construção), o comprador normalmente paga, uma diferença significativa que eleva os custos de fechamento do comprador em aproximadamente 0,60% nas novas construções.
| Componente | Alíquota | Em Compra de $3M | Observações |
|---|---|---|---|
| Doc Stamps da Flórida (Escritura) | $0.60 / $100 | $18,000 | Alíquota de Miami-Dade (70 centavos de dólar por $100 nos demais condados da Flórida) |
| Sobretaxa de Miami-Dade | $0.45 / $100 | $0 | Não é devida sobre uma residência unifamiliar, o que inclui uma unidade de condo ou de co-op; aplica-se a outros imóveis, como terrenos sem edificação ou edifícios comerciais |
| Total de Doc Stamps (Escritura) | $0.60 / $100 (0.60%) | $18,000 | Vendedor paga na revenda; comprador, na nova construção |
O Condado de Miami-Dade cobra uma sobretaxa (surtax) além da alíquota básica do imposto de selo documental (Documentary Stamp Tax). A alíquota combinada depende do tipo de imóvel:
Em transações de revenda, o vendedor normalmente paga o imposto de selo documental sobre a escritura. Em compras de nova construção, o comprador frequentemente paga.
No Condado de Miami-Dade, o comprador habitualmente paga a apólice do proprietário (Owner’s Policy) do seguro de título, o oposto do que ocorre na maioria dos condados da Flórida.
O seguro de título (Title Insurance) é um prêmio único, pago no fechamento, que protege contra vícios no título, ônus não revelados e outras reivindicações de propriedade. A Flórida fixa as tarifas dos prêmios de seguro de título, mas descontos aplicáveis, devoluções permitidas da parcela do agente e tarifas separadas de serviços de liquidação (settlement services) podem afetar o preço total. Compare cotações discriminadas.
A tarifa da apólice do proprietário do seguro de título é definida pelas tarifas fixadas pelo estado da Flórida (Promulgated Rates) e fica em aproximadamente 0,3% a 0,5% do preço de compra em aquisições de $1M a $5M. Em um condo de $3 milhões, a apólice do proprietário custa $10.075.
Em caso de financiamento, o credor exigirá uma apólice de seguro de título do credor (Lender’s Policy) separada. Quando emitida simultaneamente com a apólice do proprietário pela mesma seguradora, a cobertura do credor que se qualifique e não exceda a cobertura do proprietário tem prêmio mínimo de $25. Solicite uma cotação do prêmio efetivo, dos endossos (endorsements) e de qualquer cobertura excedente.
Costume em Miami-Dade: Na maioria dos condados da Flórida, o vendedor escolhe e paga a apólice do proprietário do seguro de título. Em Miami-Dade, o comprador habitualmente escolhe e paga essa apólice. Esse é um dos motivos pelos quais os custos de fechamento do comprador em Miami-Dade são ligeiramente mais altos do que nos demais condados da Flórida.
Financiar a compra de um condo em Miami acrescenta diversos custos, mas há um custo relevante que não será pago: o mortgage recording tax.
Ao contrário de Nova York, onde os compradores enfrentam um mortgage recording tax (imposto sobre o registro da hipoteca) de 1,8% a 1,925% do valor do empréstimo, a Flórida não cobra mortgage recording tax. Em uma hipoteca de condo de $2,4 milhões, o mortgage recording tax declarado de 1,925% a cargo do mutuário em NYC é de $46.200. Os doc stamps da Flórida, de $8.400, mais o Intangible Tax, de $4.800, somam $13.200, o que gera aproximadamente $33.000 de economia em tributos sobre a hipoteca antes de ajustes específicos da transação.
No entanto, a Flórida cobra dois custos sobre a própria hipoteca:
Sem Mortgage Recording Tax: Esta é uma das vantagens mais significativas de comprar na Flórida. Em uma hipoteca de condo de $2,4 milhões, a diferença em tributos sobre a hipoteca é de aproximadamente $33.000, já considerados o imposto de selo documental e o Intangible Tax da Flórida. Só isso pode compensar uma parcela relevante do total dos custos de fechamento em Miami.
Os compradores que financiam uma aquisição na Flórida pagam dois tributos adicionais calculados sobre o valor do empréstimo:
Esses tributos são recolhidos no fechamento e são distintos do imposto de selo documental sobre a escritura.
Não é obrigatório na Flórida, mas é fortemente recomendado, sobretudo em compras de nova construção e para compradores internacionais.
A Flórida adota um sistema de fechamento por empresas especializadas em títulos de propriedade (“title state”), ou seja, uma empresa especializada em títulos de propriedade (title company) ou um agente de fechamento (closing agent) pode conduzir toda a transação sem a participação de advogado. Ainda assim, recomendamos contratar um advogado imobiliário na maioria das aquisições de condos de luxo em Miami.
Um advogado imobiliário qualificado analisará o contrato de compra, os documentos do condomínio (declaração, estatuto de funcionamento da associação (bylaws), demonstrações financeiras), o compromisso de emissão do seguro de título (title commitment) e o demonstrativo de fechamento. Em compras de nova construção, a análise do contrato do incorporador por um advogado é essencial: são documentos redigidos pelo incorporador, com negociação limitada, e compreender as implicações de cada cláusula protege os seus interesses.
A compra de um condo em nova construção em Miami envolve custos adicionais que os compradores de revenda não enfrentam. Compreendê-los antes de assinar o contrato é essencial.
Os custos de fechamento de lançamentos em Miami são mais altos que os de revenda porque o contrato pode transferir ao comprador custos que, numa revenda, o vendedor costuma pagar. Para condomínios de $1M-$5M, a calculadora estima cerca de 1,11-2,16% à vista ou 1,95-3,00% a 80% de LTV, com 0,5% de taxa de originação e sem taxa da incorporadora. A tabela de $5M à vista abaixo também não inclui taxa da incorporadora, definida pelo contrato.
| Item de Custo | Alíquota Típica | Em Condo de $5M | Observações |
|---|---|---|---|
| Doc Stamps (Escritura) | 0.60% | $30,000 | Comprador paga na nova construção (não o vendedor) |
| Seguro de Título do Proprietário (Owner’s Policy) | ~0.3% | $15,075 | Tarifa fixada pelo estado da Flórida (Promulgated Rate) |
| Taxa do Incorporador | Conforme o contrato | — | Definida pelo contrato; não incluída no subtotal |
| Capital de Giro | Provisão da calculadora | $5,000 | Provisão para HOA e capital de giro; confirme nos documentos da associação |
| Registro & Tarifas Diversas | Fixo | $500 | Registro no condado, serviço de entrega de documentos, administração |
| Honorários de Advogado | Provisão da calculadora | $5,000 | Advogado do comprador; separado de qualquer cobrança de advogado do incorporador |
| Subtotal ilustrativo à vista | 1,11% | $55,575 | $55,575 numa compra à vista de $5M, sem qualquer taxa da incorporadora; financiamento, rateios e pagamentos antecipados são adicionais |
Leis de Segurança de Condomínios da Flórida: As leis de segurança de condomínios da Flórida, incluindo alterações posteriores, geralmente exigem inspeções periódicas de integridade estrutural (milestone inspections) em edifícios residenciais de condomínio e de cooperativa com três ou mais pavimentos habitáveis aos 30 anos de idade e, a partir daí, a cada 10 anos; as autoridades locais podem exigir a primeira inspeção aos 25 anos, com base nas condições locais. Os estudos de reservas para integridade estrutural (Structural Integrity Reserve Studies) aplicam-se, em geral, a edifícios residenciais de condomínio com três ou mais pavimentos habitáveis, segundo um cronograma legal próprio, observadas as exceções e disposições de transição aplicáveis. Os compradores de nova construção se beneficiam de uma edificação nova, que atende aos códigos de construção mais recentes, mas devem estar cientes de que essas exigências de reservas afetarão os custos contínuos de HOA após o fechamento.
Na maioria das transações em Miami:
Todos os custos são negociáveis e definidos no contrato de compra. Em transações de nova construção, a alocação pode diferir significativamente.
Estimativas efetivas de custos de fechamento para compras típicas de condos em Miami, em diferentes faixas de preço e tipos de transação.
As compras em pré-construção têm uma estrutura de custos própria, que difere das transações de revenda tanto no valor quanto na alocação.
Na compra direta de um incorporador em Miami, o perfil dos custos de fechamento muda de forma relevante. Os contratos do incorporador alocam os custos de modo diferente dos contratos de revenda, e o comprador deve compreender todo o seu alcance antes de assinar um contrato de compra.
Assessoria em Pré-Construção: Fornecemos detalhamentos de custos de fechamento específicos por edifício para cada nova construção do nosso portfólio. Os custos variam conforme o incorporador, o edifício e o tipo de unidade. Solicite um pro forma privado e detalhado, item a item antes de assinar qualquer contrato de pré-construção.
Fechamentos conduzidos por empresas especializadas em títulos de propriedade (title companies) são o padrão na Flórida. Mas padrão nem sempre significa suficiente.
A representação por advogado é habitual nas transações imobiliárias em Nova York. A Flórida permite que empresas especializadas em títulos de propriedade conduzam fechamentos sem que o comprador contrate assessoria jurídica própria. Muitas compras de revenda simples são fechadas sem a participação de advogado. Contudo, diversos cenários justificam fortemente a contratação de um advogado imobiliário qualificado:
Custo típico: $5.000. Para compradores internacionais que necessitam de planejamento tributário e estruturação de entidades, conte com $5.000 a $7.500.
Nossa Visão: Como empresa licenciada em Nova York e na Flórida, trabalhamos regularmente em coordenação com advogados das duas jurisdições. Podemos indicar advogados especializados em fechamentos de condos de luxo em Miami, contratos de pré-construção e transações de compradores internacionais.
Miami é um dos mercados de luxo mais receptivos a compradores estrangeiros nos Estados Unidos. Compreender as particularidades de custos e de conformidade é essencial para um fechamento tranquilo.
Cidadãos não americanos e não residentes podem adquirir imóveis na Flórida, observadas as restrições aplicáveis. O disposto em Florida Statutes sections 692.201-692.205 restringe determinadas aquisições que envolvem sujeitos estrangeiros especificados (foreign principals), terras agrícolas, imóveis próximos a instalações militares ou a infraestrutura crítica e determinados adquirentes vinculados à China. A elegibilidade, as exceções legais e as decisões judiciais aplicáveis devem ser verificadas para o adquirente e o imóvel específicos. No entanto, as transações internacionais envolvem planejamento e custos adicionais:
Assessoria a Compradores Internacionais: Nossa equipe atende regularmente compradores estrangeiros da América Latina, da Europa e do Oriente Médio. Trabalhamos em coordenação com assessores tributários internacionais, advogados de imigração e credores internacionais para estruturar cada transação de forma adequada. Entre em contato para uma consulta privada.
Com formação em contabilidade, avaliamos os custos de fechamento como parte de uma estratégia mais ampla de investimento e tributação, e não apenas como despesas da transação. Toda compra tem implicações para a estratégia relativa aos ganhos de capital, a estruturação de entidades, a depreciação e o planejamento sucessório. Nossa análise de custos de fechamento é um componente de uma assessoria abrangente, que considera a situação financeira como um todo.
O que isso significa para o cliente: Quando preparamos um pro forma de custos de fechamento, ele reflete não apenas os custos imediatos, mas também como cada item afeta a sua posição financeira de longo prazo. É a diferença entre um corretor e um assessor.
Respostas às dúvidas mais comuns dos nossos clientes sobre a compra de um condo em Miami.
A Flórida não exige advogado nos fechamentos imobiliários: uma empresa especializada em títulos de propriedade (title company) pode conduzir toda a transação. No entanto, recomendamos fortemente contratar um advogado imobiliário, sobretudo em compras de nova construção, em que o contrato é redigido pelo incorporador, ou para compradores internacionais diante das implicações tributárias nos EUA e da FIRPTA.
Os honorários de advogado normalmente são de $5.000 em um fechamento padrão de condo e de $5.000 a $7.500 para compradores internacionais que necessitam de planejamento tributário.
Para condomínios de $1M-$5M em Miami-Dade, esta calculadora estima cerca de 0,44-1,21% em revenda à vista, 1,28-2,05% em revenda financiada a 80% de LTV, 1,11-2,16% em lançamento à vista e 1,95-3,00% em lançamento financiado a 80% de LTV. O financiamento pressupõe 0,5% de taxa de originação; em lançamentos, pressupõe-se o imposto de selo documental da escritura a cargo do comprador como premissa contratual, e qualquer taxa da incorporadora é definida pelo contrato, exibida como "Conforme o contrato" e não somada aos totais. São resultados ilustrativos do modelo; rateios, pagamentos antecipados, escrow e encargos específicos da operação podem acrescentar custos.
Para uma estimativa personalizada, utilize nossa calculadora de custos de fechamento acima ou solicite um pro forma privado e detalhado, item a item.
Nas transações de revenda no Condado de Miami-Dade, o vendedor habitualmente paga o imposto de selo documental (Documentary Stamp Tax) sobre a escritura (0,60%), e o comprador normalmente paga a apólice do proprietário (Owner’s Policy) do seguro de título, conforme o contrato. O comprador também paga a pesquisa de título, o seguro de título do credor (em caso de financiamento), as taxas de registro e todos os custos relacionados ao credor.
Em compras de lançamentos, o contrato pode atribuir ao comprador o imposto de selo documental da escritura, uma taxa da incorporadora e contribuições ao capital de giro. A calculadora não soma taxa da incorporadora e a exibe como "Conforme o contrato". Para condomínios de $1M-$5M, a calculadora estima cerca de 1,11-2,16% em compra à vista e 1,95-3,00% a 80% de LTV com 0,5% de taxa de originação. Confirme o alcance da taxa e evite contar duas vezes os custos que ela inclui.
Miami-Dade é o único condado da Flórida com alíquota própria sobre a escritura: $0,60 por $100 da contraprestação (consideration), contra $0,70 por $100 em todo o restante do estado. O condado também cobra uma sobretaxa discricionária (discretionary surtax) de $0,45 por $100, mas essa sobretaxa não é devida quando o imóvel transferido é uma residência unifamiliar (single-family residence), que a lei da Flórida define de modo a incluir uma unidade de condomínio, uma unidade de co-op ou uma casa isolada. Assim, uma compra típica de condo ou casa em Miami-Dade paga 0,60%, enquanto outros imóveis, como terrenos sem edificação ou edifícios comerciais, pagam a alíquota combinada de 1,05%.
A maioria dos custos de fechamento não é diretamente dedutível. No entanto, determinados custos podem ser acrescidos à base de custo (cost basis), o que reduz o imposto sobre ganho de capital quando houver a venda. Entre eles estão os prêmios do seguro de título do proprietário, as taxas de registro da escritura e os transfer taxes pagos como custos de aquisição. Os encargos relacionados à hipoteca recebem tratamento separado e não aumentam automaticamente a base de custo do imóvel.
Para uma residência pessoal, os juros hipotecários qualificados podem ser dedutíveis quando se opta pelas deduções detalhadas, observados limites próprios de dívida hipotecária e de destinação dos recursos. Os property taxes podem ser dedutíveis tanto na compra à vista quanto na financiada. Para 2026, o limite da dedução combinada de tributos estaduais e locais é de $40.400 ($20.200 para casados com declaração em separado), reduzido para renda bruta ajustada modificada (modified adjusted gross income) acima de $505.000 ($252.500 para casados com declaração em separado), mas não abaixo de $10.000 ($5.000 para casados com declaração em separado). Recomendamos consultar um assessor tributário para a sua situação específica.
As taxas extraordinárias (special assessments) são cada vez mais comuns nos condos de Miami, sobretudo após a legislação de segurança de condomínios da Flórida posterior a Surfside (SB 4-D e SB 154). Antes do fechamento, o advogado ou a empresa especializada em títulos de propriedade (title company) deve analisar a declaração de débitos da associação (Estoppel Letter) do condomínio em busca de taxas extraordinárias pendentes ou aprovadas.
Os compradores também devem analisar o estudo de reservas para integridade estrutural da associação (Structural Integrity Reserve Study, SIRS) para compreender as futuras necessidades de investimento de capital. Uma análise criteriosa das finanças da associação é essencial antes de se comprometer com qualquer compra de condo em Miami.
Os compradores estrangeiros pagam os mesmos custos de fechamento que os compradores domésticos, com alguns acréscimos a considerar: possível retenção FIRPTA em uma venda futura, se o vendedor for então uma pessoa estrangeira para fins tributários nos EUA (geralmente 15% do valor realizado, observadas as exceções para residência qualificada e outras reduções legais ou autorizadas pelo IRS), possível necessidade de um ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) e honorários de advogado mais altos para a estruturação internacional ($5.000 a $7.500).
Podem incidir custos de constituição de entidade se a compra for feita por meio de uma LLC. Há programas de hipoteca para estrangeiros, mas normalmente exigem entrada de 30% a 50%, com taxas de juros ligeiramente mais altas. Cidadãos estrangeiros qualificados podem pleitear a Homestead Exemption (isenção para residência principal) da Flórida; a elegibilidade depende dos requisitos de titularidade e de residência permanente, e não apenas da cidadania. Para uma visão abrangente, consulte nosso Guia para Compradores Estrangeiros.
Compradores de pré-lançamento costumam arcar com o imposto de selo documental da escritura (0,60% em Miami-Dade, repassado ao comprador), uma taxa da incorporadora se o contrato a previr, contribuições ao capital de giro (valor e base de cálculo definidos pelos documentos da associação/oferta; a calculadora usa uma estimativa ilustrativa de $5,000) e custos de análise dos documentos do condomínio. As estruturas de depósito geralmente exigem 20-50% em parcelas durante a obra.
Incentivos do incorporador ou créditos nos custos de fechamento podem estar disponíveis conforme as condições de mercado, embora não sejam universais. Fornecemos detalhamentos de custos específicos por edifício para cada projeto em pré-construção do nosso portfólio.
Embora os fechamentos conduzidos por empresas especializadas em títulos de propriedade (title companies) sejam o padrão na Flórida, recomendamos a representação por advogado em compras por meio de entidade (LLC, trust, propriedade estrangeira), transações internacionais que envolvam planejamento FIRPTA, análise de contratos de pré-construção e transações de alto valor com termos complexos.
O custo típico é de $5.000. Para vendedores, nossa calculadora de produto líquido pode ajudar a estimar o resultado final.
Fornecemos uma análise item a item com base no preço de compra, na estrutura de financiamento e no tipo de imóvel, incluindo custos de fechamento estimados, custos de propriedade e aspectos relacionados à futura alienação. A análise é adaptada às características específicas da sua transação, incluindo a alocação de custos na pré-construção e o planejamento para compradores internacionais.
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Modelamos, item a item e antes da assinatura do contrato, os custos de fechamento em Miami dos edifícios em avaliação, incluindo doc stamps, repasse do Intangible Tax, estruturas de concessões do incorporador e planejamento da isenção para residência principal (Homestead Exemption).
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Contexto de Mercado: Para condomínios de $1M-$5M em Miami-Dade, esta calculadora estima cerca de 0,44-1,21% em revenda à vista, 1,28-2,05% em revenda financiada a 80% de LTV, 1,11-2,16% em lançamento à vista e 1,95-3,00% em lançamento financiado a 80% de LTV. O financiamento pressupõe 0,5% de taxa de originação; em lançamentos, pressupõe-se o imposto de selo documental da escritura a cargo do comprador como premissa contratual, e qualquer taxa da incorporadora é definida pelo contrato, exibida como "Conforme o contrato" e não somada aos totais. São resultados ilustrativos do modelo; rateios, pagamentos antecipados, escrow e encargos específicos da operação podem acrescentar custos. A Flórida não tem mansion tax nem um mortgage recording tax separado nos moldes de NYC, mas as compras financiadas incorrem em imposto de selo documental e Intangible Tax, e as diferenças totais de custos de fechamento dependem da transação. Para um condo de revenda de $3M com 80% de LTV, a calculadora estima $42.300 (1,41%) em Miami e um subtotal ilustrativo de $116.200 (3,87%) em NYC, uma diferença de $73.900. Para NYC, usa-se uma provisão de 0,45% para o seguro de título do proprietário e excluem-se os prêmios da apólice do credor, os endossos e outras tarifas de título; para Miami, usa-se o prêmio mínimo de $25 para cobertura elegível do credor em emissão simultânea. Cotações efetivas, rateios proporcionais, pagamentos antecipados e outros encargos específicos da transação podem alterar ambos os valores.
O imposto de selo documental (Documentary Stamp Tax) sobre a escritura em Miami-Dade é de $0,60 por $100 do preço de compra (0,60%) para um condo, co-op ou casa unifamiliar. A sobretaxa do Condado de Miami-Dade ($0,45/$100) aplica-se apenas a outros imóveis, como terrenos sem edificação ou edifícios comerciais, totalizando a alíquota combinada de 1,05%. No restante da Flórida, a alíquota é de $0,70/$100. Nas compras financiadas, os compradores pagam Doc Stamps sobre a Nota ($0,35/$100, 0,35%) e o Florida Intangible Tax (0,2% do empréstimo). O seguro de título (Title Insurance) fica em ~0,3-0,5% em aquisições de $1M a $5M e é pago pelo comprador em Miami-Dade (incomum em relação à maioria dos condados da Flórida). A FIRPTA geralmente exige que o comprador retenha 15% do valor realizado por um vendedor estrangeiro, observadas as exceções para residência qualificada e outras reduções legais ou autorizadas pelo IRS. A elegibilidade à homestead depende de titularidade qualificada e de residência permanente, e não apenas da cidadania.
Por Que Isso Importa: A calculadora estima $64.100 (1,28%) para uma revenda de $5M em Miami com 80% de LTV, 0,5% de originação do empréstimo e o prêmio mínimo de $25 para cobertura elegível do credor em emissão simultânea, antes de encargos adicionais cotados, rateios proporcionais e pagamentos antecipados. As compras à vista evitam integralmente os Doc Stamps sobre a Nota e o Intangible Tax.
Miami-Dade aplica um imposto de selo documental de 0,60% sobre a escritura ($0,60 por $100 do preço de compra) às vendas de condos, co-ops e casas unifamiliares; a sobretaxa de 0,45% de Miami-Dade aplica-se apenas a outros imóveis. Com $5M e 80% de LTV, a calculadora de revenda estima $64.100 (1,28%), presumindo 0,5% de originação do empréstimo e o prêmio mínimo de $25 para cobertura elegível do seguro de título do credor, antes de encargos adicionais cotados, rateios proporcionais e pagamentos antecipados. Para um condo de revenda de $3M com 80% de LTV, a calculadora estima $42.300 (1,41%) em Miami e um subtotal ilustrativo de $116.200 (3,87%) em NYC, uma diferença de $73.900. Para NYC, usa-se uma provisão de 0,45% para o seguro de título do proprietário e excluem-se os prêmios da apólice do credor, os endossos e outras tarifas de título; para Miami, usa-se o prêmio mínimo de $25 para cobertura elegível do credor em emissão simultânea. Cotações efetivas, rateios proporcionais, pagamentos antecipados e outros encargos específicos da transação podem alterar ambos os valores.
Para condomínios de $1M-$5M em Miami-Dade, esta calculadora estima cerca de 0,44-1,21% em revenda à vista, 1,28-2,05% em revenda financiada a 80% de LTV, 1,11-2,16% em lançamento à vista e 1,95-3,00% em lançamento financiado a 80% de LTV. O financiamento pressupõe 0,5% de taxa de originação; em lançamentos, pressupõe-se o imposto de selo documental da escritura a cargo do comprador como premissa contratual, e qualquer taxa da incorporadora é definida pelo contrato, exibida como "Conforme o contrato" e não somada aos totais. São resultados ilustrativos do modelo; rateios, pagamentos antecipados, escrow e encargos específicos da operação podem acrescentar custos. Com $5M e 80% de LTV, a calculadora de revenda estima $64.100 (1,28%), presumindo 0,5% de originação do empréstimo e o prêmio mínimo de $25 para cobertura elegível do seguro de título do credor, antes de encargos adicionais cotados, rateios proporcionais e pagamentos antecipados.
$0,60 por $100 do preço de compra sobre a escritura (0,60%) para um condo, co-op ou casa unifamiliar. A sobretaxa do Condado de Miami-Dade ($0,45/$100) aplica-se apenas a outros imóveis, como terrenos sem edificação ou edifícios comerciais, que pagam 1,05% combinados. Todos os demais condados da Flórida cobram $0,70/$100; assim, a compra de uma residência em Miami-Dade tem alíquota sobre a escritura menor do que no restante da Flórida.
Não. A Flórida não cobra nenhum dos dois. As compras financiadas pagam apenas Doc Stamps sobre a Nota (0,35% do empréstimo) e Intangible Tax (0,2% do empréstimo); as compras integralmente à vista evitam ambos. Essa é a razão estrutural pela qual os custos de fechamento em Miami são significativamente inferiores aos de NYC na mesma faixa de preço.
A maioria dos condados da Flórida atribui, por costume, o seguro de título ao vendedor. Miami-Dade e Broward estão entre os condados em que o comprador habitualmente paga a apólice do proprietário (Owner’s Policy) e escolhe o agente de títulos de propriedade (title agent) ou o agente de fechamento (closing agent); prevalece o contrato. O seguro de título (~0,3-0,5% em aquisições de $1M a $5M) é, por costume, pago pelo comprador. Isso é negociável na fase do contrato, mas é a expectativa padrão.
A FIRPTA geralmente exige retenção, administrada pelo comprador, de 15% do valor realizado por um vendedor estrangeiro; transações de residência qualificadas podem ter alíquota de 10% ou isenção, e outras reduções legais ou autorizadas pelo IRS podem se aplicar. Compradores internacionais podem se qualificar para a isenção para residência principal (Homestead Exemption) da Flórida se atenderem aos requisitos de titularidade e de residência permanente. O orçamento ilustrativo de $3.000-$8.000 para a entidade cobre apenas a constituição da LLC, excluindo a estruturação com entidade estrangeira intermediária para fins tributários (foreign blocker) e a administração contínua; solicite uma cotação discriminada.