Quanto somam os custos de fechamento para o comprador em Nova York?
Exemplo sobre $3,000,000:
Nova York registra custos de transação entre os mais altos dos Estados Unidos, sobretudo em lançamentos.
Use a calculadora instantânea acima para uma estimativa rápida, consulte a calculadora detalhada mais abaixo ou solicite um detalhamento reservado dos custos de fechamento à nossa equipe.
O que são custos de fechamento em Nova York?
Custos de fechamento são os tributos e honorários pagos no momento da compra, além do preço acordado. Em Nova York são sensivelmente mais altos do que na maioria dos mercados americanos, por razões próprias da cidade:
- Várias camadas de tributação: o comprador arca com o mansion tax e, se financiar, com o mortgage recording tax, ambos exclusivos do estado de Nova York.
- Exigências legais: toda operação imobiliária em Nova York requer advogado, o que acrescenta custo e complexidade inexistentes em muitos outros estados.
- Tributos ligados ao financiamento: o mortgage recording tax é um custo expressivo, exclusivo de Nova York, e acrescenta quase 2% ao valor do financiamento nas compras financiadas.
- Estrutura de custos em lançamentos: nas operações com incorporadora o comprador assume rotineiramente encargos que numa revenda caberiam ao vendedor, entre eles os tributos de transmissão da cidade e do estado e os honorários do advogado da incorporadora.
Compreender essas camadas é indispensável antes de assumir um compromisso em Manhattan ou em qualquer dos cinco distritos, sobretudo se o interesse recai sobre condomínios de luxo em Manhattan.
Que tributos o comprador paga em Nova York?
O mansion tax costuma ser a maior rubrica isolada do fechamento para o comprador nova-iorquino e incide sobre todos os tipos de imóvel residencial a partir do limiar de $1 milhão.
Quanto é o mansion tax?
O mansion tax incide sobre todos os tipos de imóvel residencial, condomínios, cooperativas, sobrados e casas unifamiliares, a partir de $1,000,000. Apesar do nome, alcança a maior parte das compras em Manhattan, onde o preço mediano de um apartamento supera $1 milhão.
| Preço de compra | Alíquota |
|---|---|
| Abaixo de $1,000,000 | 0% |
| $1,000,000-$1,999,999 | 1.00% |
| $2,000,000-$2,999,999 | 1.25% |
| $3,000,000-$4,999,999 | 1.50% |
| $5,000,000-$9,999,999 | 2.25% |
| $10,000,000-$14,999,999 | 3.25% |
| $15,000,000-$19,999,999 | 3.50% |
| $20,000,000-$24,999,999 | 3.75% |
| $25,000,000+ | 3.90% |
Quanto é o mortgage recording tax?
O mortgage recording tax é um custo expressivo, exclusivo de Nova York, e incide apenas na compra de condomínios e sobrados. O comprador de cooperativa está isento, pois a operação recai sobre quotas societárias e não sobre bem imóvel.
| Valor do financiamento | Alíquota |
|---|---|
| Abaixo de $500,000 | ~1.8% |
| $500,000 ou mais | ~1.925% |
Na compra de um condomínio de $2 milhões financiada em 75% (financiamento de $1.5M), o mortgage recording tax ficaria em cerca de $28,875 (1.925% de $1,500,000). Trata-se de um custo expressivo, exclusivo de Nova York.
O que é o CEMA e como ele reduz custos?
O Consolidation, Extension, and Modification Agreement (CEMA) permite ao comprador assumir o saldo devedor existente do vendedor para fins de cálculo do mortgage recording tax. A alíquota de cerca de 1.925% incide então apenas sobre a diferença entre o valor do novo financiamento e o saldo remanescente do vendedor.
Assim, se o novo financiamento for de $1,500,000 e o financiamento vigente do vendedor de $1,000,000, o mortgage recording tax incide sobre $500,000 em vez de $1,500,000, com economia aproximada de $19,250. O CEMA está disponível apenas para condomínios e casas, não para cooperativas, de todo modo integralmente isentas do mortgage recording tax.
Como é um detalhamento típico dos custos de fechamento do comprador?
Toda operação nova-iorquina combina as rubricas a seguir a cargo do comprador, conforme o tipo de imóvel, o financiamento e o fato de ser revenda ou lançamento.
| Rubrica | Aplica-se a | Valor usual |
|---|---|---|
| Mansion tax | Toda compra a partir de $1M | 1%-3.9% do preço de compra |
| Mortgage recording tax | Somente condomínios financiados | ~1.8%-1.925% do financiamento |
| Title insurance | Condomínios e sobrados | Variável conforme preço e financiamento |
| Honorários advocatícios | Toda compra (obrigatórios em Nova York) | $5,000 |
| Tarifas bancárias e da instituição financeira | Compras financiadas | $3,000-$4,000 |
| Taxas de análise do edifício | Toda compra | $500-$2,000 |
Como se comparam os custos de fechamento de condomínio e cooperativa?
Condomínios e cooperativas têm estruturas de custo de fechamento fundamentalmente distintas. Entender essas diferenças é essencial ao avaliar cooperativa e condomínio .
| Rubrica | Condomínio | Co-op |
|---|---|---|
| Mansion tax | Sim (1%-3.9%) | Sim (1%-3.9%) |
| Mortgage recording tax | Sim (~1.8%-1.925%) | Não, isento |
| Title insurance | Sim | Não se aplica |
| Honorários advocatícios | $5,000 | $5,000 |
| Flip tax | N/A | Variável (em geral pago pelo vendedor) |
| Aprovação do conselho | Em geral menos restritiva | Obrigatória. Pode ser rigorosa |
| Flexibilidade de titularidade | Mais flexível (LLC, pied-à-terre, sublocação) | Mais restritiva |
Como ficam os custos de fechamento nova-iorquinos na prática?
Três cenários representativos ilustram a faixa de custos conforme o tipo de imóvel e o patamar de preço.
Compra de $1M (revenda, à vista)
Compra de $3M (financiada)
Lançamento de $5M
O que o comprador estrangeiro deve saber sobre os custos de fechamento em Nova York?
Nova York não impõe qualquer restrição à propriedade residencial por estrangeiros. Operações transfronteiriças, porém, trazem considerações adicionais.
- A FIRPTA incide na venda, não na compra: o Foreign Investment in Real Property Tax Act exige retenção de 15% do preço bruto de venda quando um proprietário estrangeiro revende. Não é um custo no momento da compra.
- As opções de financiamento podem ser limitadas: o não residente pode encontrar condições de crédito mais rígidas, entrada maior ou menos instituições dispostas a financiar. Alguns compram à vista e refinanciam após o fechamento.
- É comum estruturar a compra por meio de LLC: muitos compradores estrangeiros adquirem por LLC ou trust, por proteção patrimonial, privacidade e planejamento sucessório. Reserve de $5,000 a $15,000 para constituição e custos jurídicos correlatos.
- Transferências internacionais exigem planejamento: bancos e title companies americanas estão sujeitos às normas de prevenção à lavagem de dinheiro (AML) e de conhecimento do cliente (KYC). Conte com prazos de 5 a 10 dias úteis e prepare documentação detalhada sobre a origem dos recursos.
Como os custos de fechamento de Nova York se comparam aos de Miami?
Os custos de fechamento em Nova York são sensivelmente mais altos que em Miami, por conta dos tributos adicionais a cargo do comprador, do mortgage recording tax e das estruturas de custo de lançamento próprias de Nova York.
Para quem avalia os dois mercados, a diferença no custo total de transação é substancial. Nova York cobra o mansion tax em compras de $1 milhão ou mais, tributo inexistente na Flórida. O mortgage recording tax acrescenta quase 2% ao valor do financiamento na compra financiada de um condomínio, ante um intangible tax bem menor em Miami. E em lançamentos, a prática de repassar os tributos de transmissão ao comprador é bem mais difundida e onerosa em Nova York.
Somado à ausência de imposto estadual de renda na Flórida, Miami oferece um custo total de aquisição sensivelmente menor para imóveis comparáveis.
Se considera uma mudança, veja nossa análise sobre a migração tributária de Nova York para Miami.
Comparativo completo dos custos de fechamento: Nova York e Miami → | Consulte nosso guia completo de custos de fechamento em Miami →
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Perguntas frequentes sobre custos de fechamento em Nova York
Respostas de nossos especialistas às dúvidas mais comuns dos compradores sobre custos de fechamento em Manhattan e em Nova York.
É possível evitar o mansion tax em Nova York?
O mansion tax nova-iorquino não pode ser legalmente evitado em compras de $1 milhão ou mais. Incide sobre toda operação residencial a partir desse limiar, qualquer que seja o tipo de imóvel: condomínios, cooperativas, sobrados e casas unifamiliares. Alguns compradores negociam com o vendedor um crédito compensatório, mas o tributo deve ser recolhido à cidade. A alíquota vai de 1% em compras entre $1M e $1.999M a 3.9% em compras de $25M ou mais.
Os custos de fechamento em Nova York são dedutíveis?
Alguns custos de fechamento são dedutíveis, a maioria não. O mansion tax e os tributos de transmissão não são dedutíveis para o comprador. Podem ser, contudo, os juros pagos no fechamento, o rateio proporcional do imposto predial e os pontos pagos à instituição financeira. O mortgage recording tax em geral é incorporado ao custo de aquisição do imóvel em vez de deduzido diretamente. Recomendamos sempre consultar um profissional tributário qualificado para seu caso.
Quem paga os custos de fechamento em Nova York?
Em Nova York, o comprador costuma pagar de 1.5% a 6% em custos de fechamento conforme o tipo de imóvel, enquanto o vendedor arca com a comissão de corretagem, o tributo de transmissão municipal (1% abaixo de $500K, 1.425% a partir de $500K) e o estadual (0.4% abaixo de $3M, 0.65% a partir de $3M). A exceção decisiva é o lançamento: a incorporadora repassa contratualmente ao comprador os tributos de transmissão municipal e estadual, o que pode elevar seus custos de fechamento acima de 3-6% do preço de compra.
Por que os custos de fechamento em lançamentos são maiores em Nova York?
Os custos de fechamento em lançamentos são maiores porque a incorporadora repassa ao comprador diversas rubricas que numa revenda caberiam ao vendedor: o tributo de transmissão municipal (1.425% para imóveis a partir de $500K), o estadual (0.4%, ou 0.65% acima de $3M) e, com frequência, os honorários de seu advogado ($5,000). Somados ao mansion tax do próprio comprador, ao mortgage recording tax, à title insurance e a seus honorários advocatícios, o total num condomínio de lançamento fica habitualmente entre 3-6%+ do preço de compra, ante 1.5-5% numa revenda.
Quais são os custos de fechamento típicos de um condomínio de $2 milhões em Manhattan?
Para um condomínio de revenda de $2 milhões em Manhattan com financiamento (75% do valor), os custos de fechamento do comprador giram em torno de $72,000-$80,000 (3.6-4%). Incluem o mansion tax ($25,000 a 1.25%), o mortgage recording tax (cerca de $28,875 para um financiamento de $1.5M a 1.925%), a title insurance (de $6,500 a $8,500), os honorários advocatícios ($5,000) e taxas diversas. Para um condomínio de lançamentode $2 milhões, some cerca de $36,500 em tributos de transmissão repassados pela incorporadora, levando o total a aproximadamente $108,000-$116,000 (5.4-5.8%).
Compradores estrangeiros pagam custos de fechamento adicionais em Nova York?
O comprador estrangeiro paga em Nova York os mesmos custos de fechamento que o comprador doméstico no momento da compra. Não há tributo nem sobretaxa adicional para o comprador estrangeiro, ao contrário de alguns mercados internacionais. Cabe atentar, porém, à FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), que exige retenção sobre parte do produto na revenda posterior. Além disso, quem compra por meio de LLC deve prever custos jurídicos e de estruturação tributária adicionais, em geral de $5,000 a $15,000, para o correto cumprimento das obrigações fiscais americanas.
O que é o CEMA e como reduz os custos de fechamento?
CEMA é a sigla de Consolidation, Extension, and Modification Agreement. Permite ao comprador assumir o saldo devedor existente do vendedor para fins de cálculo do mortgage recording tax. Em vez de recolher cerca de 1.925% sobre todo o novo financiamento, paga-se apenas sobre a diferença entre o novo financiamento e o saldo remanescente do vendedor.
Assim, com um novo financiamento de $1.5M e um financiamento vigente do vendedor de $1M, o mortgage recording tax incide sobre $500,000 em vez de $1,500,000, com economia aproximada de $19,250. Operações com CEMA levam mais tempo (em geral 60-90 dias, ante 30-60) e exigem a cooperação da instituição financeira do vendedor, mas a economia é expressiva. O CEMA está disponível apenas para condomínios e casas, não para cooperativas, integralmente isentas do mortgage recording tax.
Que custos pouco visíveis o comprador enfrenta nos lançamentos de Manhattan?
Os contratos das incorporadoras em lançamentos de Manhattan repassam com frequência ao comprador rubricas que numa revenda caberiam ao vendedor: tributo de transmissão municipal (1.425%), estadual (0.4%, ou 0.65% para imóveis a partir de $3M), honorários do advogado da incorporadora ($5,000) e aporte ao fundo de capital de giro (muitas vezes duas mensalidades de despesas condominiais). Esses encargos adicionais podem somar cerca de 2-3% ao total do comprador além dos custos de fechamento habituais, como mansion tax, mortgage recording tax e title insurance.
O que é o mortgage recording tax em Nova York?
O mortgage recording tax em Nova York é de cerca de 1.8% para financiamentos abaixo de $500,000 e de cerca de 1.925% para financiamentos de $500,000 ou mais. Compõe-se de uma parcela do comprador e outra da instituição financeira. O comprador de cooperativa está isento, pois a operação recai sobre quotas de uma sociedade e não sobre bem imóvel. Um CEMA pode reduzi-lo, permitindo recolher apenas sobre a diferença entre o novo financiamento e o saldo remanescente do vendedor.
O que o comprador estrangeiro deve saber antes de comprar em Nova York?
Não há qualquer restrição à propriedade de imóveis nova-iorquinos por estrangeiros, e o comprador estrangeiro paga os mesmos custos de fechamento que o comprador doméstico no momento da compra. Os pontos essenciais são a FIRPTA (retenção de 15% sobre o preço de venda quando um proprietário estrangeiro revende, portanto não um tributo do comprador em sentido próprio), a estruturação por LLC ou trust para proteção patrimonial e planejamento sucessório ($5,000 a $15,000 de custos jurídicos adicionais), os prazos das transferências internacionais e a comprovação da origem dos recursos conforme as normas de prevenção à lavagem de dinheiro, além das diferenças entre operações com incorporadora e revendas. O condomínio de lançamento costuma ser mais acessível ao comprador estrangeiro do que a cooperativa, cujos conselhos podem aplicar políticas restritivas.